Преглед станова у Бечу: Како функционише промет некретнина у Бечу

Пре потписивања уговора о куповини, проверавамо да ли се стан који је купац видео на разгледању подудара са некретнином описаном у документима. Да ли су наведени квадратни метри укључени у нужну површину? Да ли је реновирање потврђено? Да ли је подрум додељен стану? Који трошкови изградње су већ договорени, али још нису плаћени?

Vienna Property упоређује извод из Grundbuch-а, планове, документа о власништву над становима и извештаје Hausverwaltung-а. Сва утврђена неслагања утичу на процену цене, буџет за куповину и услове уговора. На пример, недовољна резерва за поправку крова захтева израчунавање потенцијалне капаре, док тренутни закуп може онемогућити благовремено усељење.

Ову проверу ћемо демонстрирати на примеру трособног стана у бечком Алтбауу: која документа прегледамо, шта разјашњавамо са продавцем и које услове договарамо пре потписивања. Спецификације и износи у овом примеру су приближни.

У нашем примеру, породица разматра стан по цени од 420.000 евра. У огласу је наведен стан површине 80 м², са балконом и подрумом. Естетске реновације су завршене, а месечне рате износе 360 евра. Према речима продавца, стан је доступан.

Купац захтева две одвојене спаваће собе, могућност сталног боравка и усељење у договореном року. Ове захтеве наводимо пре одређивања цене. Јефтинији стан који није погодан за породицу неће решити проблем.

Такође разјашњавамо статус купца и потребу за дозволама. Могућност странца за куповину зависи од његовог држављанства, савезне државе и околности трансакције. Само поседовање боравишне дозволе не подразумева аутоматски куповину. Пре него што се обавежу, требало би разјаснити важећа ограничења за стране купце некретнина у Аустрији .

Ако су потребне дозволе или банкарско финансирање, то утиче на време и садржај понуде продавцу. Усмени договори о овим условима нису довољни.

Бечка некретнина захтева документа од продавца и Хаусвервалтунг-а, упоређује примљене информације и бележи све недостајуће потврде. Приступ грађевинској документацији и појединачним документима се одобрава уз потребну ауторизацију.

За стан у постојећој згради, комплет обично укључује:

✓ важећи извод из Основног рачуна и документи о битним уносима

✓ Вохнунгсеигентумсвертраг — уговор о власништву над станом

✓ Нутритивне вредности — закључак о процењеној вредности објеката и удела

✓ Планови изградње и документи о изменама

✓ Енергиеаусвеис — енергетски пасош

✓ годишњи извештаји и текућа обавештења о плаћању

✓ Информације о резерви, предстојећем раду и кредитима код куће

✓ Доступни записници са састанака власника за протеклих неколико година

Разликујемо план од огласа и грађевинског плана. Проверавамо преосталу резерву за одређени датум и не изједначавамо расправу о реновирању у записнику са коначном одлуком или буџетом.

Ако недостају битне информације, то остаје отворено питање. Обећање да ће се доставити документа након потписивања не дозвољава да се дужна пажња сматра комплетном. Обим основне дужне пажње се такође огледа у препорукама Радне камере за куповину стана.

У Grundbuch-у, упоређујемо власника, удео и ознаку стана са понудом продавца. За идентификацију EZ (Einlagezahl)или број у катастру непокретности и KG (Katastralgemeinde)или катастарска заједница. Сама адреса не замењује ове податке.

Извод приказује регистрована права и терете. За значајне уписе потребна је пратећа документација: кратак упис у регистар не открива увек садржај ограничења.

Ако је на акцији продавца регистрована банкарска заложна право, ми утврђујемо да ли се она може уклонити. Регистровани износ заложне право може се разликовати од тренутног дуга. Трансакција мора да садржи тренутне информације о повериоцу и потребна документа за уклањање заложне право.

Идентификујемо терете које треба уклонити и права која ће остати након куповине. Поступак за уклањање и плаћање се утврђује током правног извршења трансакције.

Исти приступ важи и за подрум. Добијени кључ потврђује приступ, али не објашњава сврху коришћења. Потребно је проверити да ли је простор додељен стану и под којим условима. Уговор треба да опише обим права поткрепљених документима.

У нашем примеру, 80 м² се састоји од 72 м² унутрашњег простора и 8 м² отвореног балкона. Оглас комбинује ове бројке, тако да почетно поређење цена захтева прилагођавање.

Дељењем 420.000 евра са 80 м² добија се 5.250 евра/м². Корелација пуне цене са унутрашњом површином даје бројку од приближно 5.833 евра/м².

Балкон, међутим, задржава своју тржишну вредност. Неслагање у прорачунима не доказује надувану цену нити значи да купац има право на попуст на свих осам метара. Приликом упоређивања понуда, унутрашња површина и додатни простори морају се узети у обзир одвојено.

Беч Проперти упоређује изложбени план, план, прорачун површине и корисничку вредност (Nutzwertgutachten). Уколико се појаве значајна одступања, заказује се додатни преглед или стручно мерење. Сама корисна вредност не представља површину стана.

Према правилима за израчунавање површине нуцфлахе, отворени балкони и лође се третирају различито. Ове разлике су размотрене у Водичу града Беча о површини нуцфлахе. Стога је важно одредити врсту простора и применљиву методологију пре израчунавања квадратних метара.

Током прегледа, упоређујемо стварни распоред просторија са документацијом. Премештена кухиња, комбиноване собе или модификовано купатило захтевају објашњење: шта је урађено и како је рад одобрен.

Одобрења за изградњу и потребне сагласности према прописима о власништву над становима проверавају се одвојено. Једна дозвола не покрива увек оба питања.

Уколико документи недостају, разјашњавамо обим промена и прикупљамо информације како бисмо проценили њихову изводљивост. Док се ово питање не разјасни, стан се не може описати као некретнина са свим потврђеним легалним изменама.

Технички преглед обухвата видљиве знаке влаге, стање прозора, грејања, електричних система и вентилације. Приликом куповине стана у Алтбау стилу у Бечу, такође узимамо у обзир стање опште структуре зграде и комуналних система. Свеже офарбани зидови не указују на преостали век трајања крова.

Ако се открију знаци недостатака који захтевају посебан закључак, позива се специјалиста. Рутински преглед не замењује преглед скривених структура.

Пре него што се договорите о цени, важно је проценити потребне радове на реновирању у Бечу: направите списак задатака и добијте процену пројекта. Просечна цена по квадратном метру је превише приближна за ово.

У енергетском сертификату проверавамо адресу, датум израде и зграду или објекат на који се прорачун односи. Један од индикатора, HWB, карактерише процењену потребу за топлотом за грејање. Помаже у поређењу енергетске ефикасности, али не приказује будући рачун купца у еврима.

Стварни трошкови такође зависе од система грејања, тарифа, локације стана и начина коришћења. Стога упоређујемо бројке из техничког листа са расположивим рачунима за грејање и стањем прозора и опреме.
Немогуће је одредити класу на основу термина Altbau: кућа након свеобухватне реновације и зграда без реновирања могу се значајно разликовати.

Као опште правило, продавац мора благовремено да достави енергетски сертификат о ефикасности који није старији од десет година пре изјаве купца о намери да купи некретнину. Након закључења уговора, продавац мора да достави енергетски сертификат о ефикасности или његову комплетну копију у року од 14 дана. Обавезе и изузеци су описани на порталу аустријске владе.

Упоређујемо извештај о стамбеној контроли са записницима са састанака и планом рада. Заинтересовани смо за расположиве резерве, већ преузете обавезе и предстојеће трошкове.

Пример прорачуна разматра поправку крова која кошта 210.000 евра, а расположива резерва је 75.000 евра. Ако би се цела резерва користила за овај рад, дефицит би био 135.000 евра. Са потврђеним кључем расподеле од 3,2%, процењено оптерећење стана је 4 320 €.

Овај износ купац не може одмах прогласити обавезним плаћањем. Прво, утврђујемо да ли је посао одобрен, колико је дефинисан буџет, да ли постоје друге обавезе и како се очекује финансирање дефицита. Кључ расподеле се проверава посебно за релевантну категорију трошкова.

Одређивање и расподела трошкова регулисани су посебно члановима 31–32 Закона о економији из 2002. године. Постојећи споразуми и законски изузеци узимају се у обзир одвојено.

Затим разговарамо о расподели трошкова са продавцем. Накнада договорена у уговору не мења нужно обавезу плаћања удружењу власника кућа. Стога, услови куповине морају да садрже јасне одредбе и механизам плаћања између страна.

Месечни износ од 360 евра у примеру састоји се од 245 евра оперативних трошкова, 85 евра доприноса за резерву и 30 евра осталих трошкова. Проверавамо садржај сваког реда, укључујући да ли је укључен ПДВ и да ли је укључено грејање. Називање целе уплате „Betriebskosten“ је погрешно.

Упоређујемо тренутне авансне уплате са завршеним извештајним периодом. Такође утврђујемо да ли су могућа поновна обрачунавања, да ли је планирано повећање уплата и да ли зграда тренутно сервисира свој кредит.

Приликом буџетирања куповине, урачунавамо обавезне таксе. За стандардну куповину са накнадом, обично се примењује пореска стопа од 3,5%. У нашем прорачуну, на основу 420.000 евра, то износи 14.700 евра. Такса за регистрацију непокретности обично износи 1,1% од вредности права које се региструје: на основу исте основе, то би било 4.620 евра.

Укупни трошкови износе 19.320 евра, искључујући остале трошкове. Потенцијалне користи и критеријуми за обрачун се проверавају за сваку трансакцију појединачно; привремена погодност, која важи до 1. јула 2026. године, не може се аутоматски применити на нову куповину у октобру.

Посебно укључујемо правну подршку, применљиве провизије, финансирање и реновирање. Преостале ставке су размотрене у чланку о додатним накнадама и скривеним трошковима при куповини некретнина у Аустрији.

За куповину позајмљеним средствима, унапред се договарамо о условима одлуке банке и исплате. Прелиминарна процена расположивог кредита за некретнине у Аустрији не гарантује одобрење одређеног стана.

Тражимо информације о важећем закупу, правима закупа и другим правима коришћења. Празан стан током разгледања не мора нужно потврдити одсуство права трећих лица.

Ако је закуп заштићен MRG ), куповина некретнине не гарантује његов раскид. За уговоре обухваћене Законом о изнајмљивању (Richtwert Act), дозвољена закупнина је ограничена важећим прописима. Могућност раскида се проверава посебно: висока куповна цена не даје закупцу само право на повећање закупнине или захтев за исељење.

Са сталним осигураним закупом, исељење из стана до жељеног датума породице може бити недостижно. За купца који жели да користи некретнину за сопствену употребу, ово је разлог за поновно разматрање. Применљивост ограничења зависи од некретнине и уговора, а не само од старости зграде.

Датум бесплатног преноса, стање просторија и састав преостале имовине су фиксирани у условима трансакције.

Vienna Property креира листу неслагања и отворених питања за купца и све укључене стране. Она повезује сваки идентификовани ризик са потребним документом или условом.

Кауфанбот може да обавеже купца чак и пре него што се потпише детаљан уговор. Стога се услови финансирања, дозволе и значајне инспекције договарају пре потписивања, са конкретним роковима и последицама у случају њиховог непоштовања.

Правне формулације и процедуре за Троуханд саставља овлашћени стручњак. Техничке извештаје припремају стручњаци у релевантним областима. Задатак тима је да прикупи разлоге за одлуку, координира акције учесника и осигура да се материјални налази ревизије узму у обзир у коначном извештају.

У разматраном примеру, одлука о куповини захтева потврду дозвољености реконструкције, сагласност о уклањању банкарског залога, разјашњење финансијских аранжмана за поправку крова и утврђивање основа за бесплатан пренос стана. Цена треба да се процени на основу 72 м² унутрашњег простора и посебног балкона.

За свако значајно питање, требало би да буде јасно који документ поткрепљује одговор, који су трошкови могући и ко ће их сносити. Ако износ још није одређен, то остаје неизвесност у буџету. Ако продавац обећа да ће решити проблем, услови уговора морају да садрже конкретну обавезу, рок и последице кршења.

Дужна пажња је завршена када су прикупљени докази довољни да поткрепе информисану одлуку. Куповина се може препоручити када правни статус стана, техничко стање, трошкови и услови преноса дозвољавају његову намену. Ако се то не утврди, потписивање треба одложити, чак и ако цена делује атрактивно.