Право прече куповине некретнина у Аустрији

Право прече куповине (Vorkaufsrecht) за некретнине у Аустрији је правни механизам који омогућава одређеној особи или организацији да купи некретнину под истим условима као и трећа страна купац. Ово право не настаје аутоматски, већ мора бити предвиђено уговором и, ради заштите интереса корисника, регистровано у земљишним књигама.

Ово право прече куповине се користи и за стамбене објекте и за пословне некретнине. Оно штити интересе закупаца, инвеститора и комшија, помаже у спречавању нежељених промена власништва и пружа могућност да се „ставите у ципеле“ потенцијалног купца, а да притом задржите контролу над трансакцијом.

Аустријски закон о праву прече куповине утврђује права и обавезе странака. Принципи су дефинисани Аустријским грађанским закоником (ABGB, §§1072–1079), а право се може успоставити уговором, поклоном, заменом или закупом са накнадном куповином.

Постоје три главна облика права:

Уговорни (schuldrechtlich) споразум важи само између укључених страна. Он не штити корисника од трећих лица и погодан је за случајеве када обе стране верују једна другој и не планирају да пренесу имовину. На пример, закупац може закључити уговор са власником о праву куповине стана по престанку закупа.

Тапија регистрована у земљишним књигама (dinglich) пружа много већу заштиту. Важи за све будуће купце и уписује се у C-Blatt Grundbuch, чинећи власништво јавним и обавезујућим за свакога ко накнадно стекне некретнину. У пракси, овај образац најчешће користе инвеститори и правна лица како би гарантовали приоритет куповине приликом препродаје или сложених трансакција са некретнинама.

Законско право се примењује у посебним случајевима, као што су стамбене задруге, социјални програми или одређене општинске иницијативе. Оно штити интересе станара и локалних заједница, дајући им могућност да купе своје домове под повлашћеним условима.

закупа и куповине у Аустрији заслужује посебну пажњу . У неким случајевима, дугорочни закупци могу имати право прече куповине стана или куће ако се некретнина ставља на продају. Ово је важан алат заштите закупаца и, истовремено, фактор који утиче на одлуке инвеститора приликом куповине некретнина које генеришу приход.

У Аустрији, општине и јавне власти често имају посебно право прече куповине непокретности у оквиру програма урбаног развоја, социјалних или стратешких програма. Ово право је загарантовано локалним прописима и део је аустријског Закона о праву прече куповине.

Сврха овог права је очување друштвене инфраструктуре, обезбеђивање приступачног становања, праћење пројеката урбаног развоја и спречавање спекулативних раста цена на кључним локацијама или зградама. Приликом продаје некретнина, власник је дужан да писмено обавести општину о трансакцији, наводећи услове куповине. Општини се даје стандардни рок за доношење одлуке - обично 30 дана за некретнине. Ако се општина сложи, она закључује трансакцију под истим условима као и трећа страна.

У пракси, ово право се активно примењује у старијим стамбеним деловима Беча, где општина може да купи станове за пренамену у социјалне станове, као и приликом продаје земљишта за изградњу општинске инфраструктуре, што је у складу са правом прече куповине у Аустрији. Инвеститори би требало да размотре могућу општинску интервенцију приликом планирања трансакција стамбених и пословних некретнина. Непоштовање поступка обавештавања може довести до судског спора и поништења трансакције.

У стварној пракси видим да знање и правилна припрема докумената омогућавају да се избегну сукоби и предвиде потенцијална ограничења приликом куповине стана или земљишта.

Можете проверити право прече куповине стана или парцеле у Аустрији путем C-Blatt Grundbuch-а (право прече куповине) – одељка земљишног регистра који бележи сва права прече куповине и друге терете на непокретностима.

• Стране у трансакцији: продавци, купци, закупци, корисници права.
• Правни заступници и нотари који поступају по пуномоћју странака.
• Државни органи, ако је то званично потребно (нпр. општине које прате поштовање права прече куповине станова у Аустрији).

• Захтев захтева потврду легитимног интереса.
• Прави подаци укључују услове примене, рок важења и изузетке (нпр. породични трансфери, поклони).
• Провера је посебно важна код трансакција које укључују суседне парцеле (право прече куповине парцеле у Аустрији) или земљишне објекте (право прече куповине земљишта у Аустрији) како би се избегли правни спорови.
• Регистар приказује не само постојање права, већ и услове за његову примену: рок важења, круг корисника и изузетке (на пример, породични трансфери или поклони).

Дужна пажња у овој фази помаже у планирању трансакција унапред, минимизирању ризика и осигуравању поштовања свих законских формалности, посебно приликом улагања у препродају или комерцијалне некретнине.

Да би се разумело како функционише право куповине некретнине у Аустрији, важно је размотрити цео процес од тренутка када трећа страна да понуду до закључења трансакције.

1. Процес почиње тако што власник прими праву понуду од треће стране која је купац. До тог тренутка, право стварног власника на откуп није активирано и власник остаје слободан да располаже имовином. На пример, ако се стан у Бечу стави на продају и добије се конкретна понуда од инвеститора, управо у том тренутку закупац или регистровани корисник има прилику да оствари право на откуп.
2. Следећи корак је обавештавање корисника . Продавац је дужан да писмено обавести носиоца власништва о својој намери да прода некретнину, детаљно наводећи цену, услове плаћања и рокове за доношење одлуке. У пракси, грешке у обавештењу, као што су погрешна цена или рок, могу блокирати почетак периода за одговор. Наишао сам на ситуације где је погрешно обавештење одложило трансакције за неколико недеља и захтевало исправку код нотара.
3. По закону, корисник има 30 дана да донесе одлуку у вези са некретнинама . Међутим, уговор може предвидети продужење, посебно у инвестиционим трансакцијама које укључују комерцијалне некретнине или више страна. На пример, приликом продаје пословне зграде инвеститору, период доношења одлуке се често продужава на 60 дана како би се омогућила провера финансијских услова и кредитних обавеза.
4. Формулар за остваривање овог права је једноставан : корисник треба само да поднесе једнострану писану изјаву о намери за куповину имовине. Уколико је договорено уговором, дозвољено је и електронско обавештавање, што убрзава процес и минимизира бирократију.
5. У трансакцијама које укључују велике некретнине , често се користе ескроу и нотарска подршка . У таквим случајевима, рок за остваривање права почиње тек након што се потврди депозит или се именује поуздани нотар. На пример, приликом куповине стамбеног комплекса у предграђу Беча, корисник прво мора да пребаци средства на ескроу рачун, након чега почиње рок од 30 дана.

Према аустријским адвокатима и нотарским коморама, право прече куповине је релативно ретко — јавља се у приближно 10–15% трансакција са стамбеним некретнинама, а чешће у корпоративним или инвестиционим пројектима. У сегменту закупа са могућношћу откупа, такви уговори постају све популарнији, посебно у Бечу и већим савезним државама, где се изнајмљени станови постепено трансформишу у некретнине у власништву.

Регистрација права на непокретности у земљишним књигама кошта приближно 500 евра, укључујући нотарске трошкове и трошкове уноса података. Трошкови могу да варирају у зависности од сложености трансакције. Обично трошкове сноси носилац права на непокретности, јер је он корисник, али се могу договорити и други аранжмани.

Упркос додатним трошковима, Vorkaufsrecht остаје користан инструмент за заштиту интереса, посебно за инвеститоре и закупце.

Право прече куповине (Vorkaufsrecht) је моћно средство за заштиту интереса, али не траје вечно. Постоје ситуације у којима ово право престаје да важи.

• Одрицање носиоца права: слобода избора. Корисник може добровољно да се одрекне права потписивањем писане изјаве. У овом случају, власник имовине више није обавезан да понуди имовину на куповину. Ово одрицање често користе инвеститори који одлуче да не учествују у трансакцији ако услови нису повољни.
• Истек рока: ако га не испуните, губите га . По закону, имаоцу је дато 30 дана да оствари право на непокретности. Ако овај период протекне без предузимања мера, право аутоматски престаје. У пракси, овај рок се може продужити уговорима, посебно за велике трансакције које укључују инвестиционе некретнине.
• Смрт корисника: право се не наслеђује. Vorkaufsrecht је лично право, тако да се не преноси на наследнике осим ако није другачије одређено уговором. То значи да смрћу носиоца право престаје и власник је слободан да прода имовину.
• Накнада: споразум уместо права. Понекад се право може „купити“ — носилац пристаје на накнаду уместо да користи право. Ово је погодно у ситуацијама када обе стране желе брзо да закључе договор.
• Покушаји заобилажења закона. Продавци понекад покушавају да заобиђу закон о продаји имовине (Vorkaufsrecht) у Аустрији путем фиктивних трансакција, преноса имовине на компанију, рођака или склапања уговора о размени. Судска пракса показује да се такве радње могу прогласити неважећим, а корисник има право да захтева повраћај новца или надокнаду.

Закупци са привилегијама. У Аустрији не постоји опште право за све закупце, али субвенционисани станови или шеме изнајмљивања са могућношћу откупа могу понудити опцију првог избора. Овај механизам даје дугорочним закупцима реалну шансу да постану власници под повољним условима.

Наслеђивање и пренос права . Ако се имовина наслеђује, право прече куповине може наставити да важи за наследнике ако је то предвиђено уговором.

Право прече куповине стана у Аустрији пружа кориснику низ предности, али истовремено носи и одређене ризике.

• Заштита од конкуренције: носилац права има могућност да купи некретнину пре него што то учини трећа страна. Ово је посебно важно с обзиром на велику потражњу за некретнинама у Бечу и другим већим градовима.
• Предвидљивост цене и услова: корисник купује имовину под истим условима као и трећа страна, чиме се избегава спекулативно повећање цена.
• Планирање инвестиција: Закон вам дозвољава да унапред планирате финансијске и инвестиционе стратегије, укључујући куповину станова, кућа или земљишта.
• Захтев за изнајмљивање: Дугорочни закупци могу искористити опцију закупа са могућношћу куповине за препродају некретнина у Аустрији, што им даје предност у односу на купце трећих лица.

• Смањена ликвидност имовине: некретнине са регистрованим правом прече куповине могу бити мање атрактивне за друге инвеститоре.
• Правне и нотарске таксе: Регистрација власништва захтева трошкове, посебно када је у питању препродаја некретнина или земљишних парцела.
• Ограничење слободе продавца: власник имовине не може слободно да њоме располаже, што може створити кашњења у трансакцији.
• Важно је строго поштовати рокове и процедуре: непоштовање рока од 30 дана или грешке у обавештавању могу довести до губитка права.

У пракси видим да се Закон о слободним кретањима у Аустрији често потцењује, посебно од стране закупаца и малих инвеститора. Многи верују да закон аутоматски штити њихове интересе, али стварност показује да се без правилног обавештавања, регистрације и поштовања рокова ова предност може изгубити. Стога је искусан приступ провери и спровођењу закона кључан за успешну трансакцију.

Право прече куповине (Vorkaufsrecht) у Аустрији није само класично право прече куповине, већ и инструмент који се развија са тржиштем и прилагођава новим условима:

Ограничавање „трајних“ права и заштита закупаца . У градовима попут Беча, законодавство постепено ограничава дугорочна или „трајна“ права прече куповине како би се заштитили закупци и спречила монополизација тржишта. Међутим, дугорочни закупци и даље могу да користе права закупа и права куповине у Аустрији, што им омогућава да купују станове под повољним условима.

Употреба у поступцима принудне аукције (Zwangsversteigerung). У случајевима аукцијске продаје, корисник може да оствари право откупа приликом продаје куће у Аустрији након аукције. Ово је необична, али ефикасна стратегија која омогућава купцу да купи некретнину по цени коју је понудила трећа страна, чак и ако је већ учествовао на аукцији.

Корпоративни и инвестициони случајеви. Право прече куповине земљишта у Аустрији  се активно користи у корпоративним реструктурирањима, разменама и трансакцијама са земљиштем. Компаније користе право прече куповине како би стекле рану контролу над имовином и ограничиле конкуренцију.

Право прече куповине суседног земљишта у Аустрији. У неким случајевима, власницима земљишта се даје право прече куповине суседног земљишта, што је посебно важно за инвеститоре који планирају да спајају или прошире своје поседе.

Делимична продаја и право куповине. Неки власници продају део своје имовине, задржавајући право куповине продатих акција. Ово им омогућава да ослободе капитал, а да и даље задрже могућност враћања имовине. На пример, ако се прода 10%, 25% или 50% имовине, власник може поново откупити те акције по тренутној тржишној цени.

Право прече куповине некретнина у Аустрији је ефикасан алат који штити интересе корисника, а истовремено намеће одређена ограничења власнику. Примењује се подједнако на станове, куће и земљишне парцеле и захтева пажљиво поштовање формалности, регистрацију у земљишним књигама и благовремено обавештавање свих страна.

Право прече куповине помаже да тржиште некретнина буде транспарентније и предвидљивије, штитећи интересе дугорочних закупаца и инвеститора. У пракси, ефикасност овог права директно зависи од строгог поштовања рокова, правилног извршења уговора и претходне провере регистара. Важно је да инвеститори, агенти за некретнине и закупци искористе ово право без ризика од сукоба.