Ограничења за куповину некретнина од стране странаца у Аустрији

Куповина некретнина у Аустрији једна је од најстроже регулисаних трансакција у Европи, и то није случајно. Главна особеност аустријског тржишта је да странци не могу слободно стицати некретнине: приступ трансакцијама за већину нерезидента је ограничен законом и могућ је само након добијања посебне дозволе локалних власти.

Међутим, не постоје јединствена правила – свака савезна држава утврђује своје услове, процедуре и ограничења, који се могу значајно разликовати једни од других.

Управо та посебност чини Аустрију јединственом у поређењу са већином европских земаља. Док страни купац може лако купити некретнину у Шпанији, Португалу или Немачкој, у Аустрији ће се суочити са захтевима, додатним проверама или чак потпуном забраном.

У државама попут Тирола или Корушке, куповина некретнина од стране странаца без дозволе је или готово немогућа или потпуно забрањена, посебно када је реч о „другим кућама“ или некретнинама које се налазе у туристичким и одмаралиштима.

Овај приступ није привремена политика — то је фундаментални део правне архитектуре земље. Аустрија тежи да заштити своје домаће тржиште од прегревања, одржи приступачно становање за локално становништво и задржи контролу над имовином у регионима где би висок удео страног капитала могао да промени друштвену или економску структуру. Стога, поседовање потребних средстава, боравишне дозволе или транспарентног доказа о пореклу капитала не гарантује дозволу.

Главна грешка коју многи међународни инвеститори праве јесте то што третирају трансакцију у Аустрији на исти начин као што би то чинили у другим земљама ЕУ. Међутим, аустријски систем функционише другачије - од избора савезне државе и врсте имовине до облика власништва и процеса пријаве.

Потребан је добро осмишљен правни и стратешки приступ: разумевање вашег статуса, правилна припрема докумената, анализа ограничења одређеног региона и пажљиво планирање целог поступка.

Правни оквир за куповину некретнина од стране странаца у Аустрији један је од најсложенијих и најстроже структурираних система у Европи. За разлику од већине земаља ЕУ, где су трансакције за нерезиденте или потпуно слободне или ограничене једним националним законом, Аустрија примењује принцип регионалне надлежности: свака савезна држава има своје законе, своје органе власти и своје критеријуме за одређивање да ли странац може да купи некретнине на њеној територији.

Овај систем је утврђен у правној пракси и напомињу га извори попут GEUER Rechtsanwälte OG , који наглашавају да не постоји јединствени „аустријски закон“ о куповини некретнина од стране странаца – постоји осам различитих правних режима (што одговара броју држава, искључујући Беч као посебан град-државу).

Историјски гледано, Аустрија је водила политику заштите свог домаћег тржишта од спекулативног капитала и прекомерног притиска на инфраструктуру. За разлику од већих европских земаља, Аустрија се суочава са ограниченим земљишним ресурсима, великим уделом заштићених подручја и посебно осетљивим туристичким регионима.

Стога, законодавство разних савезних држава уводи препреке усмерене на:

• заштита приступачности становања за локалне становнике, посебно у регионима са великом конкуренцијом;
• контрола над страним власништвом у одмаралиштима, планинским регионима и природним подручјима;
• сузбијање спекулација на секундарном тржишту станова;
• ограничавање раста „других кућа“ (Zweitwohnsitz), што може створити притисак на локалну инфраструктуру;
• одржавање културне и друштвене равнотеже, посебно у руралним и алпским регионима.

Према писању индустријских портала, управо су у туристичким регионима Тирол, Форарлберг и Салцбург ограничења најстрожа.

Дакле, ограничења нису привремена мера, већ фундаментални део државне политике усмерене ка дугорочној стабилности тржишта.

Пошто свака држава независно регулише приступ за стране, правни режим се може значајно разликовати чак и између суседних региона.

Важно је напоменути да се чак и унутар једне државе ограничења разликују између општина. Оно што је легално купити у једном округу Тирола може бити потпуно забрањено у суседном.

Правни оквир за куповину некретнина у Аустрији директно зависи од категорије купца. То је кључни фактор који одређује сложеност трансакције, потребу за дозволама, доступност различитих врста некретнина и вероватноћу одбијања.

Аустрија законски дели све стране купце у две велике групе :

1. Грађани ЕУ, ЕЕА и Швајцарске
2. Држављани трећих земаља (ван ЕУ/ЕЕА)

Ове две категорије се налазе у фундаментално различитим правним условима.

Држављани земаља ЕУ, Европског економског простора и Швајцарске имају иста имовинска права у Аустрији као и локални становници.

То значи:

• могу слободно куповати стамбене и пословне некретнине;
• није потребна дозвола власти;
• трансакција се одвија по уобичајеној нотарској процедури;
• нема ограничења у погледу врсте имовине (стан, кућа, земљиште).

Правно, ово је загарантовано принципом Gleichbehandlung – једнаког третмана.

Такви купци такође аутоматски избегавају поступак „верификације странаца“ (Ausländergrundverkehr), који је обавезан за нерезиденте трећих земаља.

Неке нијансе

Чак се и грађани ЕУ могу суочити са формалним ограничењима, али су она ретка и постоје углавном у руралним алпским регионима:

• општина може захтевати потврду да ће се некретнина користити као примарни објекат становања, а не као „други дом“ или туристичка атракција;
• Куповина великих површина земљишта у заштићеним подручјима може захтевати одобрење.

Међутим, ови случајеви су изузетни и не тичу се статуса грађанина ЕУ, већ природе конкретног објекта.

Купци који нису држављани ЕУ/ЕЕА/Швајцарске подлежу посебним државним законима у вези са куповином некретнина од стране странаца.

За њих важи следеће правило: Без посебне дозволе земљишних власти, трансакција је правно немогућа.

То значи:

• поднет је формални захтев за куповину;
• проверава се порекло капитала;
• надлежни орган анализира утицај куповине на локално тржиште;
• доноси се одлука о дозвољавању или одбијању.

И најважније:

Чак и савршено припремљен пакет докумената не гарантује одобрење.

Како власти процењују пријаве?

Комисија (Грундверкехрсбехорде) може одбити ако:

• куповина се сматра претњом приступачности становања за локалне становнике;
• објекат се налази у туристичкој зони;
• некретнина се може претворити у „други дом“;
• земљиште има статус заштите;
• инвеститор не може доказати везу са Аустријом;
• нема потврде о економским или друштвеним „користима“ трансакције.

Свака држава формулише концепт „јавног интереса“ на свој начин, што поступак чини још индивидуалнијим.

Аустријски систем за регулисање куповине некретнина од стране странаца заснива се на фундаменталној разлици између две категорије купаца: грађана ЕУ/ЕЕА и грађана такозваних „трећих земаља“. Ова разлика није техничка формалност, већ фундаментални део државне политике усмерене на заштиту националног тржишта, друштвене равнотеже и територијалне стабилности.

Аустрија посматра грађане ЕУ као учеснике у Јединственом европском економском простору. У погледу некретнина, то значи готово потпуну равноправност са аустријским грађанима. Њихов приступ трансакцијама заснива се на праву ЕУ на слободно кретање капитала и обавези државе да избегава дискриминацију унутар Уније.

За Аустрију, такви купци нису спољна сила, већ продужетак јединственог тржишта, интегрисан у заједничке економске, правне и друштвене норме. Из перспективе државе, њихова тржишна активност не представља системске ризике, јер послују у оквиру стабилног европског правног оквира.

Влада сасвим другачије гледа на купце ван ЕУ/ЕЕА. Ова група инвеститора се сматра извором повећаног притиска на тржиште: они могу имати већу куповну моћ, активно учествовати у краткорочним инвестицијама и повећавати притисак на ограничену понуду, посебно у регионима где је грађевински простор изузетно ограничен, као што је то случај у Алпима.

Историја европских тржишта показује да је страни капитал тај који често доводи до спекулативних скокова цена, откупа некретнина за изградњу викендица и постепеног расељавања локалног становништва. За мале општине, чак и мали прилив страних инвеститора може потпуно променити динамику цена.

Овакав приступ омогућава Аустрији да заштити приступачност становања, посебно у градовима са високом густином насељености, очува заштићена подручја, управља одмаралиштима и подржи одрживост друштвено осетљивих подручја. Алпски регион некретнине посматра не као робу, већ као део културног и природног наслеђа чија се површина не може проширити.

Стога су ограничења за странце један од алата који се користе за заштиту ових подручја од напуштања или прекомерне комерцијализације. Аустрија тежи да спречи сценарије у којима значајан део некретнина поседују нерезиденти и користе се само неколико недеља годишње. Слични примери су већ примећени у низу европских земаља, а Аустрија свесно гради модел који минимизира такве ризике.

Управо зато диференцијација на основу држављанства није привремена мера или политички став. То је пажљиво интегрисан механизам унутар законодавног оквира који регулише дугорочну стабилност тржишта.

За грађане земаља ван ЕУ/ЕЕА и Швајцарске, куповина некретнина у Аустрији је могућа само путем посебног поступка добијања дозвола. Ово је кључна фаза трансакције, која одређује да ли се некретнина може купити.

За разлику од купаца из ЕУ, за које је поступак куповине готово идентичан оном за Аустријанце, нерезиденти се суочавају са системом контроле изграђеним на принципима заштите локалног тржишта и територијалне одрживости.

Главно тело које утврђује законитост трансакције је Grundverkehrsbehörde – државна комисија за питања некретнина.

Његова улога није само провера административних докумената, већ процена економске и социо-територијалне прихватљивости куповине од стране одређеног странца.

Шта она проверава:

• да ли купац испуњава категорију оних који имају право на куповину ове врсте имовине;
• да ли куповина представља претњу тржишту и равнотежи цена;
• да ли некретнина спада у категорију „другог дома“, туристичког смештаја или заштићеног земљишта;
• да ли купац има валидну везу са Аустријом (дозвола боравка, пословна активност, лични интереси);
• да ли је куповина у јавном интересу региона.

У ствари, провизија је та која одређује да ли ће се трансакција обавити или не, а уговор о купопродаји ступа на снагу тек уз дозволу.

Аустријски закон дефинише појам „странац“ прилично широко. Ово је важно, јер се ограничења понекад примењују не само на појединце већ и на субјекте преко којих покушавају да купе некретнину.

Категорије лица која подлежу правилима Grundverkehr-а:

Дакле, формално оснивање компаније не дозвољава увек заобилажење ограничења – важно је утврдити ко контролише структуру и где се налази њен стварни контролни центар.

Иако Аустрија има једну од најстрожих прописа у Европи за куповину некретнина у иностранству, постоје правни механизми који могу олакшати процес или омогућити трансакцију.

Ово нису начини заобилажења закона, већ начини за правилно интегрисање инвеститора у правни систем земље. Свака опција захтева документарне доказе и зависи од конкретне савезне државе.

Један од најчешћих, а истовремено и најтежих начина јесте стицање некретнина преко правног лица регистрованог у Аустрији или некој другој земљи ЕУ.

Идеја која стоји иза овог приступа је да европске компаније нису подложне истим ограничењима као држављани трећих земаља. Неке савезне државе дозвољавају аквизиције ако структура:

• регистровано у Аустрији или ЕУ,
• обавља стварне комерцијалне активности,
• има потврђен центар економских интереса у Европи.

Међутим, овај приступ је ефикасан само ако је испуњено неколико услова. Купац мора доказати да компанија није фиктивна компанија створена искључиво у сврху трансакције. Земљишне власти захтевају потврду транспарентне власничке структуре, пореског извештавања и присуства запослених или канцеларија.

Свака трансакција у Аустрији је јединствена: много тога зависи од законске регулативе о земљишту и статуса инвеститора. Помажемо клијентима да изаберу праву стратегију власништва, избегну грешке и прођу кроз процес добијања дозвола без непотребних ризика. Ако размишљате о куповини, можемо разговарати о могућим опцијама и пронаћи праву.

Добијање боравишне дозволе је још један начин да се олакша приступ тржишту некретнина. У неким савезним државама, поседовање боравишне дозволе не елиминише у потпуности потребу за дозволом, али значајно олакшава процес и, у неким случајевима, практично гарантује позитивну одлуку.

Следећи статуси су посебно значајни:

• дозвола за дугорочни боравак,
• Дозвола боравка за рад или пословање,
• поновно спајање породице,
• студентска боравишна дозвола у комбинацији са дугорочним боравком.

Статус резидента ефикасно показује везу особе са Аустријом: они овде живе, плаћају порезе и интегрисани су у систем. Стога, земљишне комисије третирају такве купце блаже него оне који планирају да користе некретнину искључиво као инвестициону имовину.

Понекад одлука комисије зависи од тога колико убедљиво подносилац захтева може да објасни потребу за куповином.

Говоримо о ситуацијама када:

• особа се сели у Аустрију због посла или пословних разлога;
• купује становање за стални боравак породице;
• обавља активности које су корисне за одређено земљиште (на пример, стварање радних места);
• већ живи у региону и интегрисан је у локалну заједницу.

У таквим случајевима, дозвола може бити издата брже него обично. Комисија процењује не само формалне критеријуме већ и потенцијалне користи од присуства инвеститора у региону.

Важно! Сви горе наведени механизми не гарантују аутоматско одобрење, али значајно повећавају шансе. Успешна трансакција се постиже не проналажењем рупа у закону, већ правим правним и стратешким приступом — узимајући у обзир све регионалне нијансе, статус купца и мотиве купца за боравак или инвестицију.

Добијање дозволе за куповину некретнина као нерезидент није једноставна формалност. То подразумева свеобухватну административну проверу, која често траје неколико месеци и укључује процену региона, статуса купца, карактеристика некретнине, па чак и потенцијалног утицаја трансакције на локалну заједницу.

Нерезиденти се најчешће суочавају са следећим потешкоћама.

Непредвидивост одлуке комисије. Земљишне власти имају значајну аутономију и могу одбити захтеве из разлога који се не откривају увек детаљно. Комисија се руководи не само законом већ и интересима региона: друштвеним, економским, демографским и еколошким.

Дуготрајно време обраде. Чак се и правилно попуњена пријава ретко обрађује брзо. Типично време обраде је од два до шест месеци, али у регионима са великом потражњом, као што су Тирол или Салцбург, процес може трајати и до годину дана.

Ово је повезано са:

• вишестепена верификација,
• потреба за додатним захтевима,
• у договору са општинама.

Туристичка подручја имају посебно строге прописе. Алпски региони сваку куповину од стране странца сматрају потенцијалним ризиком за локално тржиште. Трансакције са:

• апартмани у туристичким комплексима,
• објекти за други дом,
• куће у туристичким насељима,
• објекти у близини језера и скијалишта.

Управо у тим регионима је стопа одбијања међу нерезидентима највиша.

Одбијања због недостатка довољне везе са Аустријом. Савезне државе захтевају доказ да купац не намерава да користи некретнину искључиво као инвестицију.

Одбијање је могуће ако:

• купац не живи у Аустрији;
• не обавља овде економску делатност;
• не може оправдати личну потребу за куповином.

Прописи се разликују од савезне државе до државе. Прописи у Бечу могу бити знатно блажи него у Тиролу, Корушкој или Форарлбергу. Особа која није становник државе и која је успешно купила кућу у једној регији може неочекивано бити категорично одбијена у другој.

Сви ови фактори чине процес куповине непредвидивим и захтевају пажљиво правно планирање чак и пре избора некретнине.

Разлози због којих приступ према странцима варира од благог до изузетно строгог дубоко су повезани са особеностима региона.

Економски притисак и величина тржишта. Беч има велико, флексибилно и разнолико тржиште станова. Мање планинске општине у Тиролу имају ограниченије тржиште, где свака продаја може утицати на цене.

Стога, исти нерезидент, који не представља ризик у главном граду, може се доживљавати као претња стабилности у малом алпском региону.

Удео туристичких подручја. Тирол, Салцбург и делови Корушке су одмаралишта светске класе. Потражња за становима тамо је несразмерна локалном становништву, а савезне државе се труде да спрече сценарио у којем „друге куће“ потпуно истискују локалне становнике.

Фактор заштите животне средине. Алпске територије су подручја са ограниченим ресурсима. Немогуће их је проширити, а прекомерни развој представља еколошке ризике. Стога, многа земљишта укључују посебно заштићена подручја, где су стране трансакције практично немогуће.

Социјална одрживост малих општина. У малим селима и туристичким градовима важно је очување сталног становништва, радних места и инфраструктуре. Масовно стицање имовине од стране нерезидента доводи до „празних села“, нешто што се већ догодило у Италији и Швајцарској – ситуација коју Аустрија проактивно спречава.

Свака савезна држава развија сопствени регулаторни модел заснован на својим територијалним, економским и друштвеним интересима. Стога, инвеститори треба да започну своју анализу не само са својим личним статусом већ и са регионалном мапом – разумевајући да правила у Бечу и Тиролу припадају двема различитим правним реалностима.

Ова табела показује да је избор региона стратешки важан корак. За купца из треће земље, куповина стана у Бечу или Грацу може бити сасвим изводљива, док је куповина у Кицбилу или Зефелду готово немогућа, без обзира на буџет.

У Аустрији, приступност некретнинама за страног купца не зависи само од држављанства и региона, већ и од специфичне врсте некретнине коју жели да купи. Закон различито третира различите категорије некретнина, јер свака врста носи свој ниво ризика за тржиште, друштвену стабилност или туристичка подручја.

Стога, исти инвеститор може лако купити градски стан у Бечу, али наилази на готово непремостиве препреке када покушава да купи стан у Тиролу за сезонски живот.

Примарно пребивалиште (Hauptwohnsitz). Некретнина намењена за стални боравак генерално подлеже блажим прописима. Ако страни купац објасни да му је смештај потребан за дугорочни рад, студије или пословање у Аустрији, његове шансе за добијање одобрења су значајно повећане.

Такве некретнине се сматрају друштвеном потребом, а не инвестиционом спекулацијом, тако да су чак и у осетљивим регионима власти спремне да повољније гледају на такве куповине.

Секундарни смештај, летње викендице и куће за одмор. Ситуација овде је много строжа. Аустрија доследно ограничава претварање туристичких подручја у сезонска села, где некретнине остају празне већи део године. Стога је куповина „друге куће“ од стране нерезидента често или потпуно забрањена или дозвољена само под одређеним условима.

У алпским регионима (Тирол, Салцбург, Форарлберг) постоји строг режим, што значи да је само мали проценат некретнина званично одобрен за употребу као викендице (Nebenwohnsitz). Готово је немогуће да странац купи такву некретнину.

Туристичке некретнине и апартмани са услугама. Ово је најосетљивији сегмент. Туристички апартмани (touristische Nutzung) су увек под посебном лупом. Покрајине се плаше неконтролисане комерцијализације, што би могло довести до раста цена и смањења приступачног становања за локално становништво.

Стога, куповина некретнине намењене за туризам од стране странца не само да захтева одобрење комисије, већ се често и одбија. Чак и ако се некретнина формално прода, од купца из „треће земље“ може се захтевати да докаже економске везе са регионом или да достави пословни план.

Комерцијалне некретнине и куповина преко компаније. Потпуно другачији приступ се примењује на пословне некретнине. Комерцијалне некретнине - канцеларије, малопродајни простор, складишта и индустријски простори - често потпадају под флексибилнији правни режим. Логика је једноставна: такве некретнине стимулишу економију, стварају радна места и не утичу на тржиште станова.

Правна лица регистрована у Аустрији или ЕУ могу лакше стећи комерцијалне некретнине него приватна лица из иностранства, чак и ако је крајњи власник компаније нерезидент. Међутим, потребан је доказ о валидности пословања и усклађености са корпоративним прописима.

Доступност врста некретнина за нерезиденте

У Аустрији, само добијање дозволе за куповину некретнине не гарантује приступ хипотекарном финансирању. Банкарски систем земље функционише под строгом регулацијом и стандардима процене ризика, који утичу на услове кредитирања чак и више него куповна цена или финансијска ситуација купца.

Правни статус инвеститора — да ли је резидент или нерезидент, држављанин ЕУ или држављанин треће земље — постаје кључни фактор који одређује могућност добијања кредита и његове параметре.

Аустријске банке процењују зајмопримце не само на основу прихода већ и на основу тога колико лако могу да наплате дуг у случају проблема. Пребивалиште подразумева виши ниво повезаности са земљом: запослење, порези, банкарска историја, регистровано пребивалиште и доступност званичних података. Међутим, за нерезиденте већина ових параметара је одсутна или их је теже проверити, а правни механизми за наплату дугова у иностранству су знатно мање ефикасни.

Због тога страни инвеститор са високим приходима, престижним послом и значајном имовином често добија неповољније услове од просечног становника Аустрије са просечним приходима. Банка даје приоритет управљивости клијента, а не само његовој солвентности.

Једна од најзначајнијих последица статуса нерезидента је повећана потребна капаро. Док локални становници и грађани ЕУ могу очекивати финансирање 80-90% вредности некретнине, нерезиденти морају да допринесу знатно више сопствених средстава.

Стандардни услови за нерезиденте су 40–50%, понекад 60%. Само одабрани клијенти са провереним приходима из ЕУ, европском имовином и беспрекорном кредитном историјом могу очекивати каматну стопу од 70%. Приликом куповине туристичких некретнина или постојећих кућа, банке имају још строжији приступ, јер ове некретнине представљају већи ризик ликвидности.

Овај приступ се делимично објашњава чињеницом да за нерезидента некретнина ефикасно постаје једини колатерал за кредит. Банка настоји да минимизира сопствени ризик повећавањем удела купца у „сопственим“ средствима.

Кредитне институције спроводе знатно темељнију проверу нерезидента. То је због не само интерних банкарских прописа већ и паневропских стандарда за спречавање прања новца и проверу клијената (KYC), који захтевају детаљну потврду порекла средстава и финансијске стабилности клијента.

Страни купци су дужни да доставе проширени сет докумената: доказ о приходима за неколико година, оверене преводе финансијских извештаја, изводе из банке земље порекла, документа о пореском резидентству и структури имовине.

За оне који немају боравишну дозволу у Аустрији, верификација често подразумева додатне кораке и упите, јер банка нема приступ уобичајеним интерним регистрима.

У неким случајевима, финансијска институција може захтевати појашњење пословних активности или извора капитала, што значајно повећава трајање разматрања пријаве.

Статус некретнине директно утиче на одлуку банке. Када је у питању куповина примарне резиденције, банке су обично спремне да изађу у сусрет: такве некретнине се сматрају стабилнијим и мање ризичним.

Међутим, секундарни станови, летње викендице и сезонске некретнине спадају у зону високог ризика, јер се често користе спорадично и задржавају мању вредност након препродаје.

Још опрезнији приступ се примењује код туристичких некретнина и апартмана са услугама. Такве некретнине подлежу сезонским променама, ограничењима закупа и променама регионалних туристичких политика. Банке могу понудити такве кредите само под строгим условима или у потпуности одбити да их финансирају.

Комерцијалне некретнине се издвајају: вреднују се на основу профитабилности пословања, а за нерезидентног инвеститора често су приступачније у погледу финансирања од стамбених некретнина.

Ситуације у којима је добијена законска дозвола за куповину, али финансирање изненада постаје недоступно, веома су честе. За нерезиденте, ово су међу најнепријатнијим и најризичнијим сценаријима.

Ако је купац потписао прелиминарни уговор и уплатио капару, одбијање банке може значити да ће купац морати да купи некретнину без кредита или да изгуби капару. Стога, финансијски аспект трансакције треба размотрити заједно са правном проценом некретнине и прелиминарном анализом захтева за добијање дозвола у одређеној савезној држави.

За стране инвеститоре, правилан редослед процеса је кључан. Прво, неопходно је јасно дефинисати свој правни статус и ограничења земљишта на којем се некретнина налази.

Затим, добијте прелиминарно мишљење од банке у вези са условима кредитирања посебно за вашу ситуацију. Тек тада треба да пређете на одабир конкретних некретнина, узимајући у обзир стварну доступност финансирања.

Ова стратегија помаже у избегавању грешака које би могле довести до непотребних трошкова, одбијања или немогућности завршетка трансакције под прихватљивим условима.

Аустријско законодавство је строго, али флексибилно, што омогућава легално олакшавање процеса куповине ако је инвеститор спреман да обезбеди транспарентност и усклађеност.

Важно је разумети да овде не говоримо о „рупама у закону“, већ о правним стратегијама које се уклапају у оквир аустријског правног система.

Ако инвеститор региструје компанију у Аустрији или некој другој земљи ЕУ, онда се, под условом да она има стварно пословање, овај ентитет сматра субјектом домаћег тржишта. У неким савезним државама, трансакције се у овом случају обрађују брже, а понекад чак и без учешћа државне комисије.

Међутим, кључни захтев је реалност пословања. Компанија мора да обавља економску активност, има рачуне, извештаје и стварно пословање.

Ово је једна од најразумљивијих и најпоузданијих стратегија.

Добијањем дозволе боравка (на пример, путем програма „Дозвола боравка без права на рад“, путем уговора о раду или путем предузећа), купац значајно повећава шансе за успешну трансакцију.

У неким државама, поседовање боравишне дозволе чини купца правно еквивалентним грађанину ЕУ у погледу приступа некретнинама.

Аустрија није јединствено тржиште – у неким државама ограничења су изузетно строга, док је у другима закон усмерен на привлачење капитала.

На пример, у Бечу или Доњој Аустрији, куповина стана као нерезидент је често могућа путем стандардне процедуре, док је у Тиролу или Салцбургу куповина сличне некретнине готово немогућа.

Аустријски закон штити тржиште, али не тежи да обесхрабри инвеститоре. Систем је оријентисан ка онима који су спремни да се интегришу у економски простор земље, обезбеђујући транспарентност капитала и поштовање прописа. Стога су правне опције за поједностављивање поступка увек повезане са стварном интеграцијом инвеститора у систем - правном, економском или друштвеном.

Чак и добро припремљени инвеститори који су упознати са основним правилима аустријског тржишта некретнина сусрећу се са неочекиваним околностима које могу променити цену трансакције, временски оквир, па чак и могућност завршетка куповине. Аустрија је земља са веома структурираним, али сложеним законима о трансакцијама са земљиштем, што значи да само поседовање средстава или спремност за улагање не гарантује успешан исход.

Један од најпотцењенијих ризика је могућност одбијања од стране Земљишне комисије (Grundverkehrsbehörde). То се може десити чак и ако купац има транспарентне приходе, чист финансијски профил и озбиљне намере да легално користи некретнину.

Разлози за одбијање варирају: регионалне квоте, ограничења продаје странцима, заштита локалног тржишта, захтеви за очување стамбеног фонда за локалне становнике или сумње да ће се некретнина користити у туристичке сврхе. У неким савезним државама одбијање је уобичајена пракса, посебно у популарним скијалиштима или одмаралиштима где се некретнине сматрају стратешким ресурсом.

Процес добијања дозвола може трајати од неколико недеља до неколико месеци. То ствара значајне ризике, посебно на динамичном тржишту где се тражене некретнине брзо продају.

Проблем је што продавци често нису вољни да „држе“ некретнину дуже време, остављајући купца заробљеног у бирократији. Ако се током овог периода појави повољнији купац, било да је резидент или компанија из ЕУ, власник може одустати од посла. Стога је приликом куповине некретнина у Аустрији важно предвидети потенцијална кашњења и унапред преговарати о условима резервације.

За инвеститоре који се ослањају на приходе од издавања, посебно од краткорочног туристичког смештаја, прописи би могли бити непријатно изненађење. Аустрија се активно бори против нерегулисаног изнајмљивања преко Airbnb-а, а у бројним савезним државама, туристичко изнајмљивање је забрањено или дозвољено само уз посебну категорију некретнине.

У неким регионима, изнајмљивање је дозвољено само на годишњем нивоу, док је у другима краткорочно изнајмљивање строго забрањено. Дозволе за изнајмљивање су често везане за тип зграде, зону, намену пројекта или чак присуство хотелске инфраструктуре у истом комплексу.

То значи да сам по себи велики туристички промет не гарантује приход од изнајмљивања. Неопходан је темељан прелиминарни преглед сваке некретнине и њене дозвољене употребе.

У Аустрији не постоји јединствени савезни закон који регулише куповину земљишта и некретнина од стране странаца. Свака савезна покрајина — Тирол, Форарлберг, Салцбург, Корушка, Штајерска, Доња Аустрија, Горња Аустрија, Бургенланд и Беч — утврђује своја правила.

Понекад су разлике између њих толико значајне да је објекат који се налази само неколико километара од границе суседног земљишта регулисан потпуно другачије.

У неким случајевима, закони се могу тумачити двосмислено, а праксе спровођења од стране комисија разликују се од града до града. То доводи до ситуација у којима инвеститор очекује једну ствар, али у ствари добија потпуно другачије захтеве или ограничења.

Чак и ако је правни део трансакције успешан, купац се суочава са додатним трошковима који могу значајно утицати на укупни буџет. То укључује:

• порез на стицање некретнина (Грундервербстеуер);
• Такса за регистрацију земљишне књиге (Грундбуцхеинтрагунгсгебухр);
• нотарске таксе;
• трошкови процене некретнина;
• посредничке провизије;
• банкарске провизије приликом трансфера капитала из иностранства;
• трошкови правне подршке;
• додатне обавезе приликом куповине преко компаније (ревизија, пореске услуге, извештавање).

Да би избегли непријатна изненађења, инвеститори би требало унапред да припреме детаљну процену целе трансакције, уместо да се ослањају искључиво на цену некретнине.

Куповина некретнина у Аустрији је пројекат који захтева свеобухватан приступ. Важно је узети у обзир не само саму некретнину, већ и правни статус купца, локацију некретнине у одређеној земљишној зони, сва ограничења коришћења и специфичности банкарског финансирања, које се могу наћи на званичној владиној веб страници .

За стране инвеститоре, свака грешка или пропуст може коштати месецима времена и значајним финансијским губицима, тако да припрема мора бити методична и корак по корак.

Прво што инвеститор треба да уради јесте да утврди којој савезној држави припада некретнина и који прописи се тамо примењују. Аустрија није регулисана јединственим законом о страним куповинама: свака држава има своје захтеве, своје одборе за преглед трансакција и своју дефиницију шта представља „страног купца“.

Врло често, два објекта која се налазе на само неколико километара једна од друге подлежу потпуно различитим правилима: један може бити доступан странцу без ограничења, док други може захтевати дуготрајну дозволу или бити потпуно забрањен за нерезиденте.

Шта је важно проверити унапред:

• Да ли је потребна дозвола Грундверкехрсбехорде?
• Да ли је дозвољено особи без држављанства ЕУ/ЕЕА да купује?
• Да ли постоје нека ограничења у вези са кусуром, посебно за туристе?
• Да ли је дозвољено имати стамбени простор (Hauptwohnsitz) или се некретнина налази у зони где је стални боравак забрањен?
• да ли подручје спада у рекреативна или заштићена подручја;
• како земљиште класификује врсту намене (стамбена, секундарна, туристичка, мешовита итд.).

Ова питања је потребно решити пре него што се изврши авансна уплата, јер њен повраћај обично није загарантован.

Аустријски закон о некретнинама сматра се једним од најдетаљнијих у Европи. Странцу, посебно нерезиденту, практично је немогуће да се самостално снађе у свим нијансама: од статуса некретнине у катастарском регистру до правила за њену будућу употребу и процеса добијања дозвола.

Адвокат постаје кључна фигура, пратећи исправност трансакције и спречавајући ризике који се можда неће појавити ни током прегледа ни током преговора са продавцем.

Компетентан стручњак помаже:

• спровести правни преглед имовине;
• идентификовати скривена ограничења у погледу коришћења или предаје;
• правилно попунити захтев за дозволу;
• пратити процес интеракције са земљишном комисијом;
• заштитити интересе купца приликом закључивања уговора;
• спречити да договор пропадне због правних недоследности.

Цена адвокатских услуга је инвестиција у безбедност која се вишеструко исплати, с обзиром на потенцијалне последице грешака страног купца.

У зависности од циљева инвеститора, можда би било вредно размотрити алтернативне структуре власништва. У неким случајевима, куповина преко компаније (на пример, аустријског GmbH или европске холдинг структуре) поједностављује интеракцију са државним органима или банкама, иако додаје питања пореза на добит предузећа и извештавања.

Добијање привремене боравишне дозволе или статуса резидента такође може променити ставове банака, поједноставити издавање дозвола и проширити врсте некретнина доступних за куповину. Међутим, свака одлука захтева прелиминарну правну и пореску процену.

Када структура може бити корисна

Важно је да страни инвеститори схвате да аустријски процеси ретко буду брзи, посебно ако трансакција захтева одобрење од Grundverkehrsbehörde (Савезне управе за имовину) или укључује неуобичајене околности. Време је драгоцен ресурс и треба га узети у обзир чак и у фази избора некретнине.

Комплетан циклус може укључивати:

• од 2 до 16 недеља - преглед дозволе;
• од 2 до 6 недеља – нотарска регистрација и преноси;
• од 1 до 3 месеца – регистрација права својине;
• додатне услове ако некретнина има ограничења у вези са изнајмљивањем или наменом.

Ако инвеститор рачуна на приход од закупнине, треба узети у обзир да неки региони могу захтевати дозволу за издавање у закуп или га потпуно забранити.

Куповина некретнина је само почетак. Да би имовина генерисала приход или задржала своју вредност, важно је размотрити њену будућу употребу. Ово је посебно важно за инвеститоре који купују некретнину као извор прихода или размишљају о препродаји за неколико година.

Важно је размислити о:

• прихватљивост закупнине (дугорочне или туристичке);
• обрачун оперативних трошкова (Hausverwaltung, поправке, комунални трошкови);
• режим пореза на доходак и имовински статус;
• Стратегија изласка: време продаје, утицај прописа о земљишту, порез на капиталну добит.

Што је пут од куповине до накнадног пословања јасније осмишљен, то је приход стабилнији, а ризици мањи.

I. Утврђивање правног статуса

Молимо вас да појасните да ли сте држављанин ЕУ/ЕЕА/Швајцарске или држављанин треће земље. Ако сте држављанин треће земље, молимо вас да процените своју доступност или могућност да добијете:

• Дозвола боравка у Аустрији,
• Дозвола боравка у другој земљи ЕУ,
• пословна активност у Аустрији.

II. Анализа одређене савезне државе

Утврдите законе којег земљишта ће се трансакција обавити.

Сазнајте тренутне законске прописе за странце у овој држави.

Провери:

• Да ли је потребна дозвола Грундверкехрсбехорде?
• Да ли постоје нека ограничења за изнајмљивање туристима?
• да ли објекат припада категорији Хауптвохнситз / Звеитвохнситз / Фреизеитвохнситз,
• Да ли је дозвољено странцу да купи ову врсту некретнине?

III. Провера врсте имовине

Одредите намену објекта:

• примарно пребивалиште,
• други дом,
• туристичке некретнине,
• комерцијалне некретнине.

Уверите се да вам ваш статус дозвољава куповину ове врсте некретнине.

IV. Финансијска спремност

Упоредите понуде банака:

• колика је потребна капаро,
• Да ли постоје ограничења за кредитирање за приходе који нису локални?
• Да ли је потребан доказ о пореклу средстава?

Добијте прелиминарну одлуку од банке пре него што почнете да тражите некретнину.

V. Правна обука

Пронађите адвоката који је специјализован за међународне трансакције.

Проверите документа за некретнину:

• извод из регистра,
• намена објекта,
• усклађеност стварне и законите употребе,
• присуство дугова или ограничења.

Припремите сет докумената за комисију (ако је потребно).

VI. Процена ризика

• Процените вероватноћу неуспеха.
• Договорите се о условима трансакције са продавцем (узимајући у обзир могућа кашњења од 2-6 месеци).
• Размотрите алтернативне опције: куповину преко правног лица, добијање боравишне дозволе или избор другог земљишта.

VII. Доношење одлука

Договор је исплатив ако су испуњена три услова:

1. земљиште дозвољава куповину,
2. комисија је спремна да размотри петицију,
3. Банка потврђује финансирање.

Аустријско тржиште некретнина остаје једно од најстабилнијих и најатрактивнијих у Централној Европи за разумна улагања : економска и политичка стабилност, развијена инфраструктура, висока потражња за закупнинама у већим градовима и популарност туристичких региона стварају солидну основу за дугорочну заштиту капитала.

Међутим, за стране купце, а посебно за грађане земаља ван ЕУ/ЕЕА, ово тржиште је у суштини двослојно: могућност и услови куповине зависе не само од цене већ и од правног статуса купца, намењене употребе некретнине и надлежности земљишта. Без узимања ових фактора у обзир, атрактивна трансакција може се показати правно немогућом или економски неисплативом.

Зашто је Аустрија занимљиво, али захтевно тржиште

С једне стране, улагање у бечке или добро лоциране некретнине у провинцији нуди ниску волатилност, стабилну потражњу за закупнинама и дугорочну заштиту капитала.

С друге стране, јединствена карактеристика аустријске регулативе – расподела овлашћења између савезних држава и строге праксе заштите локалних интереса – чини процес куповине за нерезиденте сложенијим и вишеслојнијим.

Кључне тачке које разликују Аустрију од многих других земаља:

• Правни статус купца игра одлучујућу улогу: грађани ЕУ се ефикасно третирају као становници, док купци из „трећих земаља“ пролазе кроз посебан поступак добијања дозвола.
• Врста некретнине и њена намена (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz vs. туристички апартман vs. комерцијални објекат) значајно мењају шансе за одобрење и услове финансирања.
• Регионалне разлике: Беч и неке покрајине су блаже; Тирол, Салцбург и Форарлберг су посебно строги.
• Банкарски услови за нерезиденте су често строжи: већа уплата, појачана дужна пажња и ограничен удео кредита за ризичне пројекте.

Аустрија остаје атрактивно тржиште за улагања у некретнине, али успешна трансакција за странца је немогућа без свеобухватне припреме: правне провере земљишне јурисдикције, транспарентне структуре власништва, добро развијеног плана финансирања и стручне подршке. Са овим приступом, ограничења су мања препрека, а више фактор који се може управљати — и тада некретнина у Аустрији заиста може постати поуздан део портфолија.

• Да ли странци уопште могу купити некретнине у Аустрији?

Да, али услови зависе од држављанства и конкретне савезне државе.

Држављани ЕУ/ЕЕА се не суочавају практично са никаквим ограничењима и могу купити некретнине под готово истим условима као и Аустријанци.

Држављани „трећих земаља“ (Русија, САД, УАЕ, Велика Британија, Казахстан итд.) морају да добију посебну дозволу од државног органа (Grundverkehrsbehörde). Без такве дозволе, трансакција је правно ништавна.

• Зашто постоје тако строга ограничења за нерезиденте?

Аустрија штити равнотежу локалног тржишта и спречава спекулације. У туристичким и планинским регионима понуда станова је ограничена, а ако је тржиште преплављено страном потражњом, локални становници једноставно неће моћи да га приуште.

Штавише, држава надгледа коришћење заштићених подручја и социјално осетљивих општина. Стога, регулатива није усмерена против страних инвеститора, већ ка заштити локалне одрживости.

• Које врсте некретнина је странцима најлакше купити, а које теже?

Најлакша опција су стандардни градски станови, посебно у Бечу или другим великим градовима. Тамо је законодавство флексибилније, а потражња стабилна. Приликом планирања буџета, има смисла узети у обзир тренутне цене станова у Бечу , једном од најрепрезентативнијих тржишта у земљи.

Компликованије су постојеће куће, туристички апартмани и некретнине у планинским регионима (Тирол, Салцбург, Форарлберг). Ове зоне често имају строга ограничења или чак забрањују куповину од стране нерезидента.

Комерцијалне некретнине су генерално блаже регулисане, посебно ако је куповина повезана са стварним пословним активностима.

• Колико је времена потребно за добијање дозволе за куповину за држављане трећих земаља?

Од 2-3 месеца у блажим регионима (на пример, Беч) до 6-12 месеци у туристичким регионима. Период зависи од специфичности некретнине, обима посла комисије и потребе за достављањем додатних докумената.

Понекад се одобрење одобрава брзо, али у другим случајевима инвеститори чекају шест месеци или више на одлуку - зато је важно планирати трансакцију унапред.

• Да ли комисија може одбити – и зашто?

Да, и без детаљног објашњења. Најчешће је одбијање због чињенице да власник земљишта сматра да је куповина супротна интересима региона. Разлози могу бити различити:

• некретнина се налази у туристичкој зони где смештај мора остати приступачан за локално становништво;
• купац нема довољне везе са Аустријом;
• намена објекта не одговара наведеном циљу;
• Постоји ризик да ће се некретнина користити као туристичка атракција без дозволе.

• Да ли помаже боравишна дозвола или куповина преко компаније из ЕУ?

Да, у већини случајева. Купац са аустријском боравишном дозволом често је повољније гледан од стране државе него инвеститор који није резидент у потпуности.

Куповина преко компаније регистроване у ЕУ или Аустрији такође може ублажити ограничења, али само ако је компанија заиста активна и ако је власничка структура транспарентна. Таква решења захтевају одговарајућу правну документацију.

• Које додатне трошкове странци треба да узму у обзир?

Поред стандардних трошкова (порези, нотарске таксе, агентска провизија), нерезиденти треба да узму у обзир:

• превод и овера докумената;
• услуге адвоката специјализованог за трансакције за странце;
• могући трошкови добијања дозвола;
• већа уплата и строжији услови кредитирања;
• порез на закупнину ако се планира да се некретнина користи као инвестициона некретнина.

Сви ови трошкови могу повећати укупне трошкове трансакције за 1-2%, понекад и више, у зависности од земљишта и структуре власништва.