Беч се сматра једним од градова са најприкладнијим условима за живот, тако да је потражња за становима велика. Међутим, последњих година појавио се проблем: све више људи купује станове и куће не за стални боравак, већ као „друге домове“ — посећујући их само повремено или их остављајући потпуно празне.
То је резултирало мањим бројем приступачних станова за оне који желе да живе у граду стално, а цене изнајмљивања и куповине, посебно у центру града, настављају да расту. Ово је посебно приметно у централним областима, где куће у Аустрији често купују за будућу употребу и користе се само повремено.
Градске власти Беча одлучиле су да уведу додатни порез на стамбене објекте који нису трајно насељени. Намеравају да подстакну власнике да ефикасније управљају својим становима и кућама. Планирано је да се приход потроши на урбана побољшања, укључујући побољшање путева, развој јавног превоза и подршку културним иницијативама које Беч чине удобним за живот и туристичком дестинацијом.
Овај чланак има за циљ да једноставним речима објасни како ће функционисати нови порез на становање у Аустрији, на које власнике ће се примењивати, које су погодности и изузеци предвиђени, као и да упореди ситуацију са праксом у другим европским градовима и размотри које промене би то могло донети тржишту станова у Бечу.
Разлози за увођење новог пореза
Последњих година, Беч је све више доживео изградњу станова без сталног насељавања. Неки људи купују ове некретнине као инвестиционе некретнине или се усељавају само на кратке периоде. Као резултат тога, значајан део некретнина остаје празан, што погоршава недостатак станова.
Кључна питања:
- Растући трошкови становања.
Због велике потражње и мале понуде, цене изнајмљивања и куповине расту, посебно у траженим областима као што су 1., 7. и 8. арондисман.
- Јаз између друштвених група.
Богати становници могу себи да приуште неколико станова или кућа, док младим породицама и студентима све теже пада да пронађу приступачан смештај.
- Неискоришћени станови.
Према речима власти, у Бечу постоје хиљаде празних станова, што негативно утиче на живот града у целини.
Власти су 2024. године предложиле увођење новог пореза на друге куће у Бечу, оне које се не користе као примарне резиденције. Идеја која стоји иза ове мере је да се смањи профит од поседовања „додатних“ станова и тиме подстакну власници да их или изнајмљују или продају онима који су спремни да тамо стално живе.
Искуство других европских градова
Оваква ситуација се већ јављала и раније, а Беч није изузетак. Многи велики европски градови су већ увели сличне порезе:
| Град | Карактеристике опорезивања | Резултат увода |
|---|---|---|
| Берлин | Порез на другу некретнину се наплаћује годишње, чији износ зависи од њене величине и локације. | Више станова биће понуђено за дугорочни закуп. |
| Париз | Виша стопа се примењује на празне станове и краткорочни закуп (као што је преко Airbnb-а). | На тржишту ће се појавити приступачнији стан. |
| Цирих | Уведена су строга ограничења за куповину викендица од стране странаца. | Број трансакција обављених ради брзе зараде ће се смањити. |
Закључак: Увођење новог пореза у Бечу одражава општи европски тренд, чији је циљ решавање стамбених проблема и заштита права људи који стално живе у граду.
Главни параметри новог пореза
Очекује се да ће нови порез на викендице бити уведен почетком 2025. године, ако закон буде усвојен у првој половини 2024. Његов износ ће се обрачунавати годишње и директно ће зависити од величине стана или куће.
Пореске стопе
| Површина друге куће | Пореска стопа (€ годишње) |
|---|---|
| До 60 м² | 300 |
| 60-130 м² | 450 |
| Више од 130 м² | 550 |
Пример: Власник стана од 75 м² плаћаће 450 евра пореза годишње. Ако поседује још један сличан стан, порез на други ће се повећати за 50%, на 675 евра годишње.
Доплате и попусти
Механизам доплата и попуста игра кључну улогу у флексибилној примени новог пореза на другу некретнину у Бечу. Омогућава разматрање различитих типова власника и карактеристика њихових некретнина, чинећи порез праведнијим и подстичући рационално коришћење станова.
Додаци
Доплате су уведене како би се обесхрабриле једне особе да купују више других станова. Ако власник поседује више таквих некретнина, порез на сваку додатну ће се повећати за 50%.
Принцип рада:
| Број викендица | Основна каматна стопа (€) | Доплата (%) | Укупан порез (€) |
|---|---|---|---|
| 1 објекат | 450 | 0% | 450 |
| 2 објекта | 450 | +50% | 675 |
| 3 објекта | 450 | +100% | 900 |
Пример: Ако особа поседује три стана од по 80 м², њен порез ће бити:
- за први – 450 евра
- за другу – 675 евра,
- за трећег – 900 евра.
Укупан износ пореза биће 2.025 евра годишње.
Сврха бонуса:
- како би се спречило да велике количине стамбених објеката заврше у рукама појединачних инвеститора или спекуланата.
- подстакнути власнике да или издају своје станове у закуп или их продају људима који ће у њима стално живети.
Попусти
Аустријска пореска управа је обезбедила попусте за случајеве када стан или кућа не генеришу приход власнику и не користе се за пословање или спекулације.
Врсте попуста:
Имање без струје.
- Ако у кући нема струје, она је практично ненастањива.
- За такве некретнине порез је смањен на готово минимални ниво, што олакшава финансијски терет власницима.
Зграде за хитне случајеве.
- У случајевима када се становање сматра небезбедним, порез за власника се значајно смањује.
- Ово подстиче или рестаурацију таквих зграда или њихову продају за нову изградњу.
Попуст за предмете који се рестаурирају.
- Градски званичници разматрају могућност привременог смањења пореза за власнике који улажу у рестаурацију старих зграда како би сачували историјско наслеђе Беча.
Пример израчунавања:
| Ситуација | Стандардни порез (€) | Примењени попуст | Укупан порез (€) |
|---|---|---|---|
| Кућа 75 м² без струје | 450 | -70% | 135 |
| Зграда за хитне случајеве 140 м² | 550 | -50% | 275 |
Сврха попуста:
- да не оптерећују порезима власнике празних или привремено неподобних за становање зграда;
- подстакнути их да поправе или продају ове некретнине.
Изузеци
Одређене некретнине су потпуно ослобођене пореза јер служе друштвеним или јавним функцијама. Ово помаже у заштити рањивих становника и подржава урбане иницијативе.
| Категорија некретнине | Разлог за ослобођење од пореза |
|---|---|
| Студентски домови | Помоћ студентима и образовним институцијама, стварање приступачних станова. |
| Домови за старе | Смештај са социјалном функцијом за старије особе и оне којима је потребна нега. |
| Хостели за раднике | Привремени смештај за раднике запослене на великим градилиштима и предузећима у граду. |
Градске власти ће строго пратити све изузетке како би спречиле превару. Власници ће морати да доставе доказ, као што је уговор са универзитетом или социјалним службама.
Читав систем додатака, погодности и изузећа је креиран са циљем:
- Смањите спекулације – што више викендица власник поседује, то је порез већи.
- Подстицати ефикасно коришћење стамбеног простора – празне станове треба изнајмљивати или продавати.
- Ради заштите друштвено значајних објеката , образовне, медицинске и радне зграде су потпуно ослобођене пореза.
- Подржите рестаурацију старих зграда – подстицаји за напуштене и трошне зграде помоћи ће очувању историјске архитектуре Беча.
Кога ће погодити нови порез?
Нови порези на куће у Аустрији примењиваће се на власнике који поседују станове или куће не као сталне станове, већ као секундарне некретнине - за одмор, инвестиције или издавање. Ова мера је последица растућег броја празних станова, што смањује расположиву понуду и доводи до раста цена закупнине.
Главне категорије платиша:
| Категорија | Опис | Пример |
|---|---|---|
| Власници стамбених објеката који нису наведени као стално пребивалиште (Hauptwohnsitz) | Некретнина није регистрована као стална адреса пребивалишта (у документима Мелдезетела) | Породица живи у једном делу града, али има још један стан у центру, који користе само током ретких посета |
| Страни власници | Страни власници који су купили станове или куће у Бечу за одмор, инвестицију или издавање | Немачки инвеститор је купио стан како би га изнајмљивао туристима на краће периоде преко Airbnb-а |
| Инвеститори и станодавци | Људи који поседују стан и изнајмљују га у комерцијалне сврхе, али сами не живе у њему | Власник поседује три стана, које издаје у закуп на основу дугорочних уговора о закупу |
-
Такође је важно размотрити правне аспекте куповине: ограничења за стране грађане који купују некретнине у Аустрији могу утицати на то како се трансакција формализује и које дозволе су потребне у одређеној држави.
Како разумети да је некретнина „други дом“:
- Информације из Мелдезеттела – званичне регистрације места пребивалишта – упоређују се са подацима из Грундбуха (земљишне књиге).
- Ако адреса стана не одговара примарном регистрованом месту пребивалишта, некретнина се аутоматски признаје као други дом.
- У спорним случајевима, власник ће морати да докаже да се некретнина користи као стамбена зграда (Hauptwohnsitz), на пример путем рачуна за комуналне услуге или докумената који потврђују стално пребивалиште.
Сценарији за станодавце и инвеститоре:
| Сценарио | Порески статус | Коментар |
|---|---|---|
| Некретнина се изнајмљује на основу дугорочног званичног уговора о закупу | Порез је обавезан | Власник је дужан да означи некретнину као други дом |
| Апартман је доступан за краткорочни смештај путем сервиса као што су Airbnb или Booking | Порез је обавезан и може се повећати | Градске власти пажљиво прате овај сектор због могућих спекулација |
| Власник користи стан као „други дом“ за личне посете | Порез је обавезан | Ово правило важи без обзира на то да ли је стан већину времена празан |
Механизам и контрола плаћања
Да би се осигурала ефикасност пореза, влада Беча је креирала дигиталну платформу за своје рачуноводство, што ће смањити бирократију и обезбедити већу транспарентност.
Процес плаћања:
1. Региструјте своју некретнину преко званичног онлајн портала града Беча (wien).
2. Аутоматска верификација података са Meldezettel и Grundbuch како би се утврдило да ли се некретнина користи као примарно пребивалиште.
3. Генеришите годишње пореско обавештење које се може платити:
- банковним трансфером,
- путем онлајн сервиса електронске управе,
- директно у градским пореским одељењима.
4. Порез мора бити плаћен најкасније до краја првог квартала сваке године.
| Извор података | Сврха инспекције | Тело одговорно за контролу |
|---|---|---|
| Мелдезеттел (регистрација) | Верификација примарног пребивалишта | Бечки магистрат |
| Grundbuch (земљишни регистар) | Потврда власништва | Федерална земљишна служба |
| Airbnb и базе података других платформи | Контрола краткорочног закупа | Одељење за туризам и порезе |
Казне и пенали
Ако власник намерно избегава плаћање пореза, суочиће се са озбиљним казнама:
- Новчана казна до 5.000 евра за непоштовање обавеза.
- Додатни трошкови за сваки месец кашњења (до 5% од износа пореза).
- Ризик од правног поступка од стране финансијског тужилаштва.
Транспарентност и електронска управа
- Порески систем ће бити повезан са дигиталним услугама града.
- Власници ће имати приступ информацијама о наплатама и плаћањима путем свог личног онлајн налога.
- Планирано је слање подсетника путем СМС-а и имејла како би се осигурало да власници не пропусте рокове за плаћање.
Изузеци и погодности
Стопе пореза на доходак ће се разликовати за различите врсте станова. Власти су потпуно ослободиле неке некретнине, док су за друштвено важне пројекте обезбеђене привремене пореске олакшице.
Потпуно ослобођење од пореза:
| Категорија објекта | Разлог за пуштање на слободу | Пример |
|---|---|---|
| Студентски домови | Помоћ студентима и универзитетима да цене студентског смештаја остану приступачне. | Студентски дом на Универзитету у Бечу. |
| Домови за старе | Друштвена улога - обезбеђивање смештаја људима из рањивих категорија. | Државни или приватни пансион за старије особе. |
| Раднички домови | Организација привременог смештаја за раднике запослене на градилиштима и предузећима. | Хостел за грађевинске раднике у области Зонвендфиртел. |
Привремено олакшање:
- Нови објекти социјалног становања не плаћају порез прве три године након пуштања у рад.
- Ово подстиче грађевинске предузетнике да створе приступачне станове за становнике града.
- Након истека грејс периода, порез се наплаћује по уобичајеним правилима.
Појединачни порески кредити:
Власник има право да захтева личну корист ако постоје убедљиви разлози:
- привремена инвалидност или губитак прихода;
- радови на поправци који чине некретнину привремено неподобном за становање;
- околности више силе као што су пожар, поплава и друге ванредне ситуације.
Процес пријаве:
- Поднесите захтев користећи образац на порталу електронске управе.
- Приложите потребне доказе (лекарска уверења, извештаје о штети итд.).
- Градска пореска служба разматра захтев у року од 30 дана.
Утицај пореза на тржиште некретнина
Увођење пореза на друге куће у Бечу биће кључни фактор у трансформацији тржишта некретнина у наредним годинама. Стручњаци процењују да ће то не само повећати градске приходе већ и довести до ефикаснијег коришћења стамбеног фонда.
Прогнозе стручњака:
- Смањење броја празних станова.
Власницима ће постати економски неисплативо да остављају своје станове празне већину времена. То ће довести до повећања понуде приступачних станова за изнајмљивање, посебно у центру града, где тренутно постоји мањак.
- Смањење спекулативних куповина.
Страни инвеститори и велики купци који купују станове само за препродају постаће опрезнији због повећања пореза.
- Расте интересовање за дугорочни закуп.
Да би покрили трошкове пореза, власници другог стана ће вероватно почети да их издају у дугорочни закуп, што ће позитивно утицати на тржиште закупнине.
Утицај на цене:
| Индикатор | Прогноза за 2025. годину. | Коментар |
|---|---|---|
| Цене изнајмљивања | Стабилизација или благи пад (до -3%) | Раст понуде приступачних станова учиниће изнајмљивање приступачнијим |
| Цене продаје станова | Раст ће се успорити (1-2% годишње) | Порез ће помоћи у ограничавању спекулативног раста цена |
| Број трансакција | Умерен пад (до -5%) | Инвеститори ће имати одмеренији приступ куповини другог стана |
Мишљење учесника на тржишту:
- Агенције за некретнине верују да ће ово учинити тржиште транспарентнијим и стабилнијим, смањујући број празних станова.
- Инвеститори су забринути да би повраћај њихових инвестиција могао да опадне, али ће дугорочна улагања у квалитетно становање остати атрактивна.
- Становници града углавном подржавају реформу, јер ће она побољшати приступачност становања.
Поређење са другим порезима
Увођење пореза на другу некретнину поклапа се са укидањем државног пореза (ГИС), који се раније плаћао за телевизију и радио. Планирано је да га од 2025. године замени нови порез (ОРФ) за финансирање националног емитовања.
Као резултат тога, становници Беча ће се суочити са новим пореским системом у Аустрији, који комбинује циљеве подршке друштву и урбаној инфраструктури. Да би се разумео шири контекст (шта још власници кућа плаћају поред овог пореза), корисно је погледати како су порези на имовину структурирани у Аустрији уопште.
Поређење са међународном праксом:
| Град / Земља | Врста пореза | Износ пореза | Сврха увода |
|---|---|---|---|
| Беч | Порез на другу некретнину | 300-550 € + доплате | Подстицање рационалног коришћења станова и кућа, као и пуњење градског буџета |
| Париз | Порез на празне станове | 60% годишње цене закупнине | Инвеститори су забринути да би повраћај њихових инвестиција могао да опадне, али ће дугорочна улагања у квалитетно становање остати атрактивна. |
| Берлин | Порез на другу некретнину | Зависи од катастарске вредности | Становници града углавном подржавају реформу, јер ће она побољшати приступачност становања. |
Предности новог система:
- Транспарентност кроз дигиталне системе и интеграцију електронске управе.
- Прогресивни порез који подстиче власнике да издају своје станове у закуп.
- Међународно искуство потврђује да таква мера производи позитиван ефекат на дужи рок.
Мане:
- У блиској будућности, неки власници би могли искусити повећане пореске трошкове.
- Страни инвеститори могу постати мање активни, што ће довести до смањења прилива страног капитала на тржиште некретнина.
Како се власници некретнина могу припремити
Власници другог стана требало би да се унапред припреме за увођење пореза како би избегли непотребне трошкове и казне.
Практични кораци:
1. Уверите се да је ваше главно пребивалиште исправно регистровано код Meldezettel-а.
Ако су информације погрешно дате, некретнина се може погрешно сматрати другим домом.
2. Размислите о дугорочном закупу вашег стана.
На овај начин је могуће покрити трошкове пореза, а истовремено допринети повећању понуде станова.
3. Потражите савет од пореског стручњака.
Он ће вас саветовати како да смањите пореске трошкове и правилно поднесете пореску пријаву.
4. Пратите званична ажурирања и могуће измене.
Предлог закона може бити измењен током расправе.
Закључак
Порез на друге куће у Бечу је кључни елемент стамбене политике. Његов примарни циљ је регулисање тржишта некретнина: смањење броја празних некретнина, повећање понуде на тржишту дугорочног изнајмљивања и, последично, повећање приступачности становања за сталне становнике.
Главни циљ ових промена је проналажење златне средине која користи власницима станова, закупцима и самом граду. Ово је неопходно за стабилно и здраво тржиште станова.
Власницима се најбоље саветује да све реше унапред како би избегли казне и, напротив, уживали у користима. На пример, могу почети да издају своју некретнину, пријавити се за повлашћене програме или ефикасније управљати својом имовином.
Главни савет за све је да буду у току са новим законима и, ако је потребно, да се консултују са стручњацима. То је најсигурнији начин да се лако и без проблема прилагодите новим захтевима.
