Некретнине у Вијетнаму: Шта инвеститори треба да знају

Инвестиције у некретнине у Вијетнаму све више привлаче пажњу страних купаца. Ово тржиште је атрактивно не само због прихода од изнајмљивања, већ и као начин живота и средство диверзификације капитала у Азији.

За разлику од европских земаља са успостављеним регулаторним системима, попут Аустрије, где су стабилност и предвидљивост примарне предности, Вијетнам данас нуди потпуно другачију причу: то је динамично развијајућа земља са високим потенцијалом за раст цена и релативно ниском баријером за улазак. За инвеститоре, ово нуди прилику да уђу на тржиште које се активно развија, чиме постижу приносе веће него у развијеним јурисдикцијама.

Сада је посебно интересантно време за разматрање Вијетнама као инвестиционе дестинације. Након пандемије, земља је поново отворила своје границе, туризам се опоравља убрзаним темпом, а влада улаже у велике инфраструктурне пројекте – од аутопутева до међународних аеродрома. Све ово ствара основу за раст цена станова и повећање туристичког промета, чиме се повећава атрактивност некретнина за издавање.

Ја, Ксенија Левина, сам адвокат са искуством у Азији (Вијетнам, Тајланд) и Европи (земље ЕУ). Сарађујем са страним инвеститорима, подржавајући их током целог процеса – од дужне пажње и KYC/AML процедура до управљања некретнинама. Ово међународно искуство ми омогућава да разумем предности и слабости азијских тржишта у поређењу са европским.

Југоисточна Азија је дуго била магнет за туризам и међународно пословање. Вијетнам је све истакнутији на овој мапи, комбинујући своју улогу индустријског центра и туристичке дестинације.

Два главна града – Хо Ши Мин и Ханој – остају главне атракције Хо Ши Мин је финансијско срце земље, дом предузећа, банака, стартапова и главних премиум стамбених комплекса. Управо овде се најјаче осећају повећање цена и потражња за закупнинама од стране странаца. Ханој је главни град и културни центар, где цене закупнина одређују и међународни стручњаци и студенти.

Посебан сегмент чине некретнине у одмаралиштима: Ња Чанг, Да Нанг и острво Фу Куок. Ови региони се активно развијају као туристички кластери, а раст броја хотела, апартмана и вила тамо је директно повезан са туристичким протоком. За инвеститоре је ово типичан сценарио начина живота: некретнина се може изнајмљивати током сезоне и користити за лични одмор.

Правно окружење у Вијетнаму разликује се од европског. Према Џуваију, странци могу поседовати станове путем система закупа – дугорочног закупа до 50 година, са могућношћу обнављања. Земљиште остаје у државном власништву, што одражава социјалистички модел управљања.

За разлику од Аустрије, где власник добија пуно власништво над имовином и послује унутар предвидљиве јурисдикције ЕУ, у Вијетнаму су кључни уговорни оквир и одговарајућа правна подршка за трансакцију.

Према међународним индексима, Вијетнам показује стабилан раст. Према Светској банци , индикатори пословања (Doing Business) се побољшавају, а цене некретнина у већим градовима расту за 5-10% годишње. Приноси од закупнине у туристичким подручјима и метрополитанским подручјима су знатно већи него у Аустрији, где се обично може очекивати 2-3% годишње.

Киплингер тврди да би Тајланд, Камбоџа и Индонезија могли бити сматрани конкурентима Вијетнаму. Међутим, Вијетнам се тренутно истиче због своје комбинације економског бума, индустријског раста и туристичког потенцијала.

Вијетнамско тржиште некретнина је релативно младо. Према подацима компаније Realtique, до 2015. године странци практично нису могли да купују некретнине. Либерализација законодавства довела је до наглог пораста интересовања, а у року од неколико година цене у већим градовима су порасле за 50% до 200%. Пандемија је привремено успорила раст, али се тржиште активно опоравља од 2022. године.

Хо Ши Мин и Ханој показују највеће стопе раста, где потражњу за становима подржавају унутрашњи миграциони токови, растућа средња класа и развој међународних компанија. У туристичким подручјима, динамика је мање стабилна: Ња Чанг, Да Нанг и Фу Куок зависе од сезонских и туристичких токова, али ови региони постају главне дестинације за инвестиције у животни стил.

Типична географија трансакција је следећа. Хо Ши Мин Сити види мешавину премиум (елитни кондоминијуми) и масовних некретнина. Ханој је академскије тржиште, са великим бројем закупаца међу студентима и међународним професионалцима. Да Нанг, Ња Чанг и Фу Куок се развијају као туристички центри, где странци чешће купују станове у кондоминијумским хотелима или вилама на обали мора.

Врсте некретнина доступних страним купцима су ограничене: првенствено станови у кондоминијуму, апартмани и виле у одмаралиштима. Земљиште није доступно странцима за приватно власништво, што је кључна разлика у односу на Аустрију, где су земљиште и куће доступни за директну куповину.

Главни купци вијетнамских некретнина су држављани Јужне Кореје, Кине, Јапана, као и Руси и Американци. Потражњу закупаца покрећу туристи, исељеници, студенти и стручњаци из међународних компанија.

Поређење раста цена и приноса: Вијетнам наспрам Аустрије

Када се разматра вијетнамско тржиште некретнина, не могу се игнорисати његови регионални конкуренти. Главни су Тајланд, Камбоџа и Индонезија. Свако од ових тржишта има своју динамику и специфичности, али општи тренд је привлачење страног инвестиционог капитала кроз туризам, приступачне баријере за улазак и економије у развоју.

Тајланд се сматра зрелијим тржиштем: механизми краткорочног изнајмљивања, туристичка инфраструктура и снажан брендинг већ су на снази за дестинације попут Пхукета, Ко Самуија и Бангкока. Међутим, ова зрелост се такође преводи у велику конкуренцију и веће трошкове уласка, смањујући потенцијал за супер профит.

Камбоџа је дуго привлачила инвеститоре захваљујући минималним ограничењима власништва и повољном пореском систему, али њена инфраструктура и институционална структура заостају за Вијетнамом. Некретнине су овде често јефтиније, али су ризици већи, посебно у погледу регулације и политичке стабилности.

Индонезија се ослања на туристичке регионе, посебно на Бали. Ово тржиште је дуго популарно међу исељеницима, дигиталним номадима и инвеститорима, али ограничења директног страног власништва и сложене правне структуре чине га мање транспарентним.

Вијетнам заузима средњи положај: с једне стране, нуди ниске баријере за улазак и брз раст, али с друге стране, захтева правну стручност приликом структурирања трансакција. Управо та равнотежа између динамике и потенцијала за диверзификацију чини земљу конкурентном у региону.

У Вијетнаму , страни инвеститори не могу куповати некретнине на основу слободног власништва, за разлику од грађана. Закуп остаје примарна опција за нерезиденте, са роком до 50 година, који се може обновити.

У пракси, то значи да купац постаје пуноправни власник стана у кондоминијуму, али је период власништва ограничен, а након истека закупа, обнављање зависи од одлука државе и инвеститора.

У Аустрији је ситуација дијаметрално супротна: странци могу директно купити некретнине (мада је за то често потребно одобрење регионалних власти), и нема временских ограничења. Ово ствара већи осећај сигурности за инвеститоре, али су трошкови уласка и власништва знатно већи.

у Вијетнаму се широко користе и други облици структурирања власништва Неки инвеститори оснивају локалну компанију (обично са вијетнамским партнером), што им омогућава да купују земљиште и некретнине као пуни власници, али захтева опсежну правну подршку и континуирано усклађивање са прописима.

Сувласнички аранжмани су такође тражени — на пример, приликом куповине стана или виле са више инвеститора. Ово је посебно релевантно за одмаралишта, где се трошкови и приходи деле пропорционално. Такође је важно размотрити питања наслеђивања: вијетнамски закон дозвољава пренос власништва на стране наследнике, али захтева оверу код нотара и плаћање такса.

Додатну пажњу треба обратити на банковне рачуне и усклађеност са прописима. Страном купцу ће бити потребан вијетнамски банковни рачун за плаћања, као и доказ о пореклу средстава. Ово је стандардна пракса за заштиту од прања новца, али сам процес може трајати дуже него у Аустрији, где је банкарски сектор добро успостављен и послује у складу са строгим прописима ЕУ.

Процес куповине некретнина у Вијетнаму састоји се од неколико фаза. Прво се бира некретнина и потписује уговор о резервацији, уз мали депозит. Након тога следи преглед докумената, који укључује анализу лиценци инвеститора, власничких права над земљиштем и статуса пројекта. Ду дилиџенс – темељна правна анализа – игра кључну улогу у овој фази, јер без ње постоји висок ризик да се заврши са недовршеном градњом или ограничењима у коришћењу некретнине.

Након успешног завршетка инспекције, странке закључују главни уговор о купопродаји, који се региструје код надлежних владиних агенција. За разлику од Аустрије, где регистрација у земљишним књигама гарантује апсолутну заштиту права, у Вијетнаму заштита права купаца у великој мери зависи од квалитета документације и интегритета инвеститора.

Зато се инвеститорима топло препоручује да раде преко лиценцираних адвоката и саветника.

Посебну пажњу треба обратити на трансакције ван плана (куповине током фазе изградње). Овај формат је веома популаран због ниске улазне цене и потенцијалног раста цене након завршетка. Међутим, он такође носи и највеће ризике: кашњења у изградњи, недостатак потребних дозвола или проблеме са повезивањем на инфраструктуру.

У Аустрији су трансакције ван градње безбедније захваљујући строгим прописима за грађевинске инвеститоре и обавезним депозитним рачунима. У Вијетнаму је таквих гаранција мање, што захтева још строжији надзор.

Последњих година, куповина некретнина на даљину у Вијетнаму постала је кључни модел за стране инвеститоре. То је због брзо растућег интересовања за тржиште и паралелног развоја дигиталних услуга које омогућавају обављање трансакција без потребе за сталним присуством у земљи. Овај метод улагања је посебно релевантан за оне који разматрају Вијетнам као део међународног портфолија и не планирају да се одмах преселе.

Процес куповине на даљину врти се око поверљивог представника — обично адвоката или специјализоване консултантске фирме. Путем нотаризованог пуномоћја, представник делује у име инвеститора: потписује уговор о резервацији, прегледа документа о власништву, учествује у преговорима са инвеститором и надгледа процес регистрације имовине. Овај приступ минимизира ризике и елиминише потребу за вишеструким путовањима.

Савремени програмери у Вијетнаму активно примењују онлајн алате: виртуелне туре некретнина, електронске каталоге распореда станова, видео презентације, па чак и онлајн потписивање појединачних докумената. Ово омогућава инвеститорима да унапред процене не само сам пројекат већ и његову околину, инфраструктуру и динамику суседства.

усклађености и финансијским питањима током трансакција на даљину Страни купац отвара банковни рачун у Вијетнаму, преко којег се обрађују сва плаћања. Банка проверава порекло средстава, што је обавезно према локалном закону.

За разлику од Аустрије, где се трансакције могу обавити онлајн захваљујући европској дигиталној јурисдикцији и високој правној транспарентности, у Вијетнаму, куповине на даљину захтевају већи правни надзор. Међутим, уз праву подршку, оне постају погодан алат за улазак на растуће тржиште без потребе за дугорочним присуством у земљи.

Вијетнам против Аустрије

Пореско оптерећење некретнина у Вијетнаму је релативно ниско, што је један од главних фактора који чине тржиште атрактивним. Приликом куповине некретнина наплаћује се накнада за регистрацију од 0,5% од цене трансакције. За власнике је пореско оптерећење минимално: порези на земљиште и имовину постоје, али су стопе изузетно ниске, често не прелазе неколико стотина долара годишње.

Приликом продаје некретнина плаћа се порез на капиталну добит од 2%, што је знатно ниже него у Аустрији, где порез на капиталну добит може достићи 25-30% у зависности од структуре власништва и периода држања.

Што се тиче прихода од закупнине, у Вијетнаму се пореска стопа креће од 5 до 10% у зависности од прихода, што омогућава инвеститорима да задрже већи део профита. У Аустрији је пореско оптерећење прихода од закупнине веће: на њега се додају и порез на доходак и доприноси за социјално осигурање.

Поређење са Аустријом

Куповина некретнина у Вијетнаму сама по себи не даје право боравка. То је кључна разлика у односу на неке европске јурисдикције, где инвестиције у некретнине могу директно довести до боравка или чак држављанства. У Аустрији, на пример, куповина некретнина такође не даје право боравка, али земља нуди посебне програме за инвеститоре и предузетнике, где некретнине могу бити део инвестиционог пакета.

Вијетнам нуди систем дугорочних виза. Странци могу добити пословне визе, инвестиционе визе или радне дозволе, што омогућава боравак од једне до неколико година са могућношћу продужења. Богати инвеститори такође могу размотрити регистрацију предузећа у Вијетнаму, што олакшава добијање визе за више улазака и званичног боравка.

Са становишта начина живота, Вијетнам је атрактиван због релативно ниских трошкова живота: кирија, услуге, превоз и храна су знатно јефтинији него у Аустрији или другим европским земљама. Клима игра одлучујућу улогу: топла је током целе године, а у туристичким подручјима попут Да Нанга или Фу Куока, живот је уско повезан са морем.

Туризам се брзо развија, нудећи разноврсне услуге, кафиће, ресторане, спортске и културне догађаје. За дигиталне номаде и оне који траже топлу климу и приступачне цене, Вијетнам постаје једна од најбољих опција у Азији.

Тржиште изнајмљивања у Вијетнаму је подељено на два кључна сегмента: краткорочни и дугорочни закуп.

Краткорочни закуп је усмерен ка туристима. Градови и острва попут Ња Чанга, Да Нанга и Фу Куока постали су туристичке атракције: станови и апарт-хотели се брзо граде, а тржиште изнајмљивања покрећу домаћи и међународни туризам. Сезонски карактеристичан период игра улогу, али захваљујући клими током целе године, пад ван сезоне је мање изражен него у Европи, на пример.

Дугорочни закуп је уобичајен у Хо Ши Мину и Ханоју. Ови градови уживају стабилну потражњу међу странацима, студентима и запосленима у међународним компанијама. Тржиште изнајмљивања овде је мање нестабилно него у туристичким регионима, што нуди могућност рачунања на стабилан приход.

Профитабилност по региону

Према подацима Евростата и националним изворима, удео изнајмљених станова у Аустрији је знатно мањи, док је власништво над кућом чешће; глобални подаци о власништву потврђују овај тренд – 69% становника ЕУ живи у сопственим домовима.

Избор локације директно зависи од стратегије инвеститора.

Хо Ши Мин је економска престоница земље и њено највеће тржиште некретнина. Успешно пословно окружење и динамичан међународни корпоративни сектор осигуравају да потражња за изнајмљивањем од стране странаца остане висока. Инвестиције у Хо Ши Мину су погодне за оне који траже стабилан приход и дугорочне инвестиционе изгледе.

Основни станови (гарсоњере, 35-5 м²): од 60.000 до 100.000 долара.

• Станови са 2 спаваће собе: 150.000-240.000 долара.
• Премијум некретнине (Дистрикт 2, Дистрикт 7): 150.000-600.000 долара, цена 2.200-6.500 долара/м².

Перспективне области:

• Тао Диен, Ту Тијем (Дистрикт 2): магнет за исељенике.
• Фу Ми Хунг (Дистрикт 7): породично-пријатељске заједнице исељеника, инфраструктура.
• Бин Тан, Ту Дук (Дистрикт 9): нови пројекти, прогноза капитализације до 60–90% за 5 година.

Ханој, као политичка престоница, има јединствену структуру потражње. Овде су концентрисане владине агенције, универзитети и амбасаде. Тржиште изнајмљивања је усмерено на студенте, факултет и запослене у влади и међународним организацијама. Приноси су овде нижи него у одмаралиштима, али стабилност потражње чини Ханој атрактивном дугорочном стратегијом.

• Примарно тржиште: око 2.836 долара/м² (~72 милиона VND/м²).
• Секундарно тржиште: 1.900 долара/м² (~48-49 милиона VND/м²).
• Минималне цене за стан: 120.000-180.000 долара (секундарно тржиште).

Популарне области:

• Теј Хо (Западно језеро): 2.500-4.000 долара/м², закупнина за исељенике.
• Ба Дин, Хоан Кием: 2.000-3.200 долара/м², пословни и административни центар.

Да Нанг, Ња Транг и Фу Куок су туристичке дестинације. Главни фокус овде је на краткорочном изнајмљивању за туристе. Такве инвестиције су профитабилније, али и ризичније: сезонски карактер, зависност од међународног туризма и конкуренција са хотелском индустријом. С друге стране, туристичка одмаралишта нуде могућност комбиновања инвестиција са личном употребом – такозване инвестиције у животни стил.

Локације одмаралишта

• Да Нанг: 1800 - 3000 долара/м², инвестиције од 150.000 до 300.000 долара.
• Ња Транг: 1.500–2.500 долара/м², од 120.000 до 250.000 долара по некретнини.
• Фу Куок: 1.600–3.000 долара/м², од 130.000 до 300.000 долара, велики проток туриста.
• Фокус: краткорочни закуп за туристе, комбиновање профитабилности и начина живота.

Метрополиса наспрам одмаралишта

Секундарни градови и предграђа

• Бинх Дуонг (близу Хо Ши Мина): 1300 - 2200 УСД/м².
• Минимална инвестиција: од 100.000 до 150.000 долара.
• Потенцијал: раст инфраструктуре и потражње услед пресељења производње.

У поређењу са Аустријом, могло би се рећи да је метропола у Вијетнаму аналогна Бечу по стабилности, али са већим приносом, док су туристички региони ближи моделу алпских или језерских летовалишта Аустрије, само са знатно нижим прагом уласка и већим ризицима.

• Аустрија (Беч, Салцбург): почетне цене од 250.000 евра чак и за мали стан у Бечу .
• Профитабилност: 2–4% годишње.
• Вијетнам: улаз од 60.000–100.000 долара, принос 5–9%, али већи правни и тржишни ризици.

За стране инвеститоре, вијетнамско тржиште готово увек почиње са новим развојем: то је примарни сегмент који генерише највећи део некретнина доступних за куповину (квоте за странце у кондоминијумима, транспарентне процедуре резервације и фазно плаћање, стандардизовани уговори и услуге за програмере).

Право власништва се додељује у облику закупа, а кључна документа (укључујући и „ружичасту књижицу“ за стан) издају се након што је зграда пуштена у рад.

Куповина у раној фази изградње вам омогућава да осигурате нижу улазну цену и профитирате од ревалоризације у тренутку испоруке, али захтева дисциплиновану дужну пажњу: проверу права на земљиште, грађевинских дозвола, статуса ескроу/рачуна пројекта, историје инвеститора и његовог ланца уговарања.

У стварности, многи пројекти пружају погодно путовање за купце: електронске резервације, стандардизовани уговор о продаји и куповини, распореди плаћања, одговорност за недостатке и накнадно управљање зградом од стране компаније за управљање инвеститора.

Секундарно тржиште је изазовније за странце из три разлога. Прво, постоји „странска квота“ у згради: ако се достигне лимит, странци не могу да купују, што утиче на ликвидност и групу потенцијалних купаца током препродаје.

Друго, поступак поновне регистрације права закупа између приватних лица захтева пажљив правни рад (провера статуса „ружичасте књижице“, одсуство заложних права/терета, заосталих плаћања комуналних услуга и пореза и исправно утврђивање цене у уговору).

Треће, финансирање постојећих некретнина за нерезиденте је ограничено, па су трансакције чешће у потпуности готовинске или уз краткорочне прелазне кредите. Предности постојећих некретнина укључују спреман програм закупа, могућност процене техничких и оперативних перформанси зграде (фонд удружења власника некретнина, цене одржавања и реални оперативни трошкови) и мањи ризик од кашњења у изградњи.

Смернице за цене су следеће: почетне парцеле у Хо Ши Мину у раним фазама пројекта могуће су од ~80.000 долара (обично компактни станови у развојним областима/кластерима), а у туристичким локацијама (Да Нанг, Ња Транг, Фу Куок) доња граница је често око 120.000 долара за станове поред мора.

Наравно, централни окрузи и кластери исељеника у настајању су скупљи; тамо није битна „најнижа цена“, већ равнотежа између локације, квалитета управљања и профила закупца.

Поређења ради са Аустријом, чак и станови почетног нивоа у градовима на бечком тржишту обично почињу од 250.000 евра или више, али инвеститори добијају потпуно власништво и предвидљив процес уписа земљишта. Заузврат, добијају ниже приносе и дужи период отплате.

Нове зграде у односу на препродају

У Аустрији је контраст другачији: секундарно тржиште је ликвидно и стандардизовано, док је примарно тржиште заштићено нотарско-ескроу моделима; цене су веће, приноси нижи, али је правна сигурност максимална.

Поред „класичне“ опције куповине за издавање, Вијетнам нуди низ нишних стратегија које омогућавају прецизнији профил ризика/приноса.

Апартмани типа „Income“ су потпуно опремљене јединице у кондоминијумима, намењене изнајмљивању странаца у метрополитанским подручјима (Хо Ши Мин/Ханој).

Предности: предвидљива потражња, могућност склапања дугорочних уговора са корпорацијама/селекционим агенцијама, релативно стабилна попуњеност.

Недостаци: потреба за високим стандардом намештаја и услуге, осетљивост на услове у канцеларији и миграцију особља.

Хотели у одмаралиштима су формат у коме апартманима управља хотелски оператер са фокусом на краткорочне боравке. Ови објекти често нуде већи принос, али зависност од туристичког тока и сезонскости је кључни ризик.

Важно је проверити услове прихода, транспарентност извештавања, накнаде оператера и сценарије ван сезоне. За дисциплинованог инвеститора, кондоминијумски хотел може постати компонента портфолија са агресивнијим профилом прихода.

Изнајмљивање вила у Да Нангу, Ња Чангу и Фу Куоку циља премијум туризам и групе/породице. Управљање је сложеније (особље, услуга, маркетинг), али је просечан рачун већи, а диференцијација производа је јача. Корпоративни одмаралишта са развијеним мастер планом нуде бољу ликвидност од самосталних објеката.

Комерцијалне некретнине (канцеларије, улична малопродаја) су професионални сегмент. У Хо Ши Мину, од интереса су мале канцеларијске зграде у пословним кластерима и добро позициониране угаоне малопродајне парцеле у пешачким зонама. Овде је процена цена закупнине, оперативних трошкова, индексације и кредитне способности закупца кључна.

Баријере за улазак су веће, а дужна пажња је обавезна. Поређења ради, у Аустрији, основни канцеларијски простори и малопродајни простори нуде ниске, али веома стабилне приносе, док је у Вијетнаму распон приноса шири, али су и ризици (укључујући празне просторије и одлагање закупнине) већи.

Алтернативни стратешки профили

*Распони су индикативни и зависе од локације, оператера, квалитета имовине и структуре трансакције.

Главни концептуални ризик у Вијетнаму је закуп. Странци имају ограничено власништво над станом (обично до 50 година). Продужење је могуће, али није аутоматски гарантовано. Увек је важно разумети на чијем се земљишту пројекат налази, рок закупа инвеститора и регулаторне механизме који обезбеђују продужење. Ово је фундаментална разлика у односу на Аустрију, где је власништво над станом трајно и заштићено законима ЕУ.

Други скуп ризика је правна несигурност и бирократија. Регулаторно окружење се развија, али процедуре се могу разликовати од покрајине до покрајине, а рокови за одобравање могу варирати. Дужна пажња је кључна: статус земљишта, грађевинска дозвола, поштовање квоте за стране становнике у згради, процес ружичасте књиге, одсуство заложних права или спорова и исправност уговора о управљању. Без искусног локалног адвоката и јасног плана, лако је изгубити време и поткопати економичност трансакције.

Трећи фактор је нестабилност туристичког тржишта. Одмаралишта су осетљива на глобалне шокове (границе, ваздушни саобраћај), временске прилике (тајфуне) и конкуренцију хотела и других пројеката апартмана. За краткорочно изнајмљивање, кључни су маркетинг, екосистем онлайн агенција за куповину станова (OTA), оцене некретнина, флексибилне политике цена и присуство локалног менаџера способног да ублажи сезонскост пакетима и просечним боравцима.

Постоје и финансијски и оперативни ризици: валутни (приходи у VND/расходи или циљеви у USD/EUR), излазна ликвидност (квоте за странце ограничавају круг купаца приликом препродаје), квалитет градње/одржавања (буџети HOA, амортизација MEP система, лифтова, фасада), усклађеност (потврда извора средстава, банкарске процедуре).

У Аустрији су ови ризици мањи захваљујући стандардизованом нотарском моделу, земљишним књигама и предвидљивој судској пракси; мана су нижи приноси и скупља почетна тачка.

Мапа ризика и мере за ублажавање

Поређење са Аустријом

• Правни модел: Вијетнам – закуп и различите праксе у покрајинама; Аустрија – слободно власништво, строги нотарски и катастарски системи.
• Трансакциона економија: Вијетнам – низак улаз, већи приноси и потенцијал раста; Аустрија – висок улаз, низак али стабилан принос.
• Оперативни фактори: Вијетнам – менаџмент и локални партнер су важни; Аустрија – стандардизовани процеси и предвидљивост трошкова.

Ако су вам циљеви раст и профитабилност, Вијетнам нуди више могућности уз правилно управљање ризицима. Ако су очување капитала и правна сигурност кључни, аустријски модел је погоднији, али будите спремни на скромније приносе и веће баријере за улазак.

Живот у Вијетнаму одликују две главне парадигме: брза урбанизација највећих метропола и опуштена, на слободно време оријентисана свакодневница у туристичким подручјима. Мегаградови Хо Ши Мин и Ханој су динамични, енергични градови са високом густином пословања, интензивном изградњом и изразитим заједницама исељеника.

За оне који су навикли на урбани ритам и желе да споје инвестиције са каријером или предузетничком активношћу, ови градови нуде све што им је потребно: међународне компаније, коворкинг просторе, клинике и школе са наставом на енглеском језику, развијену логистику и богат културни програм.

Заједнице исељеника овде су динамичне и професионално оријентисане – догађаји умрежавања, пословни клубови, међународне школе и услуге пресељења олакшавају релативно брзу интеграцију. Истовремено, велика густина насељености и брз раст значе и изазовнију инфраструктуру: саобраћајне гужве, дуга градилишта, буку; за оне који цене мир и тишину, то није увек удобност.

Одмаралишта — Да Нанг, Ња Транг, Фу Куок и друга приобална подручја — стварају потпуно другачији начин живота: морску климу, свакодневни приступ плажама, добро развијену инфраструктуру услуга за туристе и релативно ниске трошкове услуга домаћинства.

За многе инвеститоре, одмаралишта су синоним за „инвестирање у животни стил“ : купујете некретнину која служи као место за породични одмор, а такође генерише приход током шпица сезоне. Живот у одмаралиштима је једноставнији и јефтинији у погледу основних трошкова: намирнице, услуге и забава су често знатно јефтинији него у европским градовима.

Међутим, ово долази са сезонским карактеристикама услуга и ограниченим избором премиум медицинских и образовних установа у самом одмаралишту - у већини случајева, за озбиљне медицинске или образовне услуге, мораћете да се обратите већим градовима.

Вијетнамска култура је вишеслојна мешавина локалних традиција, колонијалног наслеђа и брзо растуће урбане савремене сцене. Кухиња је једна од покретачких снага свакодневне удобности: висококвалитетна и приступачна улична храна и бројни кафићи и ресторани који служе интернационалну кухињу у већим градовима.

Исељеници и породице цене приступ међународним школама и поуздан ниво приватне здравствене заштите: Хо Ши Мин и Ханој се могу похвалити међународним клиникама и болницама које нуде стандарде блиске западним стандардима, али су знатно приступачније од оних у Аустрији.

Образовање за децу страних држављана се обично пружа у приватним међународним школама са енглеским језиком наставе; њихова мрежа расте, али простор и трошкови могу бити ограничавајући фактори, посебно у привилегованим подручјима.

У поређењу са Аустријом, приметио бих неколико кључних разлика: у Аустрији је ниво владиних услуга, јавне безбедности и здравствене заштите генерално виши и стабилнији; инфраструктура је предвидљиво добро развијена; а квалитет живота је повезан са хладном климом и европским начином живота.

У Вијетнаму добијате топлију климу, ниже фиксне трошкове и живу културну динамику, али за то плаћате већим степеном неизвесности у јавним услугама и мањом предвидљивошћу у неким безбедносним, друштвеним и еколошким факторима.

Последњих година, Вијетнам се трансформише од локалног тржишта у регионално средиште за дигиталне номаде, ИТ стручњаке и предузетнике који траже комбинацију ниске оперативне базе и брзорастућег тржишта са приступом остатку Југоисточне Азије.

Флексибилна визна политика, појава коворкинг простора и доступност интернета и мобилних плаћања чине велике градове природном платформом за рад на даљину и стартапове. Дигитални номади цене не само ниске трошкове смештаја и хране, већ и екосистем услуга: кафиће са брзим Wi-Fi-јем, догађаје у заједници, приступ пословним инкубаторима и лаку логистику међународних летова из Хо Ши Мина или Да Нанга.

За инвеститоре оријентисане на раст, Вијетнам нуди јасне предности: младо становништво, прилив страних инвестиција у индустријске паркове и ИТ сектор, велике инфраструктурне пројекте (путне и железничке коридоре, луке, аеродроме) и активну урбанизацију.

Све ово ствара повећану потражњу за становима за запослене у међународним компанијама и ствара стабилну базу закупаца, истовремено повећавајући изгледе за капитализацију.

За породице, Вијетнам нуди приступачан начин живота: ниже дневне трошкове, топлу климу и могућност да се деци обезбеди међународно образовање по знатно нижој цени него у Аустрији. Међутим, породице би требало да узму у обзир питања као што су осигурање, квалитет јавног образовања и дугорочна социјална инфраструктура, која су у Аустрији супериорна.

Са стратешке перспективе, Вијетнам је интересантан као тачка диверзификације: инвеститори из Европе и Азије укључују локалну имовину у своје портфолије како би повећали приносе и смањили корелацију са тржиштима ЕУ.

У овом контексту, Аустрија служи као „сидро стабилности“ за многе – место где се капитал може сачувати уз минималне правне ризике; Вијетнам је, с друге стране, „мотор раста“ где се могу постићи већи приноси уз преузимање додатних оперативних и регулаторних ризика.

Планирање изласка је саставни део сваке инвестиционе стратегије, а у Вијетнаму је ово посебно релевантно због специфичног правног модела и тржишних услова. Прва и најважнија ствар је разумевање природе закупа: у већини случајева, инвеститор не добија трајно право власништва над земљиштем, већ купује обновљиво право коришћења (обично до 50 година).

Стога је једна практична мера фокусирање на профил трансакције у којем је очекивани инвестициони хоризонт знатно краћи од рока закупа или стицање некретнина у пројектима где инвеститор има дугорочне гаранције за земљиште и транспарентну политику продужења.

Продаја стана „пре истека закупа“ је уобичајен сценарио изласка; инвеститори преферирају некретнине са дугим преосталим роком закупа јер потражња купаца и цене падају како се рок закупа скраћује.

Периоди изложености тржишту у Вијетнаму су обично дужи него у развијеним европским јурисдикцијама. Најликвиднији пројекти на врхунским локацијама могу се продати у року од неколико месеци уз одговарајуће одређивање цена и маркетинг; међутим, за некретнине ван кластера странаца или са проблемима са квотама странаца, циклус продаје често се продужава на годину или две.

То је због ограниченог броја купаца (стране квоте), нестабилности потражње на секундарном тржишту и потребе за купцима који плаћају искључиво готовином за многе трансакције. Имајте на уму да код развоја одмаралишта сезонскост такође утиче на време и цену продаје – оглашавање некретнине током „ниске сезоне“ може захтевати значајан попуст.

Порески аспекти изласка су једноставни у поређењу са Аустријом – стопе су ниже, али бирократске процедуре и захтеви за документацију (потврда извора средстава, оверени трансфери, локални бројеви рачуна итд.) захтевају пажљиву припрему.

Типични порези на продају укључују порез на капиталну добит (у Вијетнаму често око 2% од цене трансакције или другу фиксну стопу у зависности од структуре), као и накнаде за регистрацију и могуће накнаде за пренос.

У Аустрији, пореско оптерећење на продају може бити веће, али је процес обрачуна и плаћања пореза стандардизованији и транспарентнији. У Вијетнаму је важно имати локалног пореског консултанта који вам може помоћи да правилно структурирате трансакцију и минимизирате фискалне ризике у оквиру закона.

Вијетнам против Аустрије

У практичном смислу, има смисла да инвеститори унапред развију сценарије изласка: размотре диверзификацију канала (брокери, међународне платформе, локалне агенције), имају резерву средстава за маркетинг и могуће корекције цена и одржавају „пакет докумената“ у реду – уговоре, историје закупа, рачуне за комуналне услуге и доказ о плаћању пореза – што повећава поверење потенцијалних купаца и скраћује време дужне пажње.

Случај 1: Хо Ши Мин – стан од 45 м², принос од 5,5%

Сингапурски инвеститор је купио гарсоњеру у Дистрикту 2 (Тао Диен), популарној локацији међу исељеницима. Цена стана је била око 95.000 долара. Некретнина је купљена ван плана, уз попуст од 12% на тржишну цену након завршетка.

Стан је изнајмљен на дужи рок ИТ стручњаку који ради у Хо Ши Мину. Просечан принос је био 5,5% годишње. Штавише, капитализација је порасла за 15% током две године.

Случај 2: Ханој – стан од 70 м², принос од 4,8%

Немачки инвеститор је купио двособан стан у округу Кау Ђај, у којем се налазе универзитети и канцеларије међународних компанија. Цена је 110.000 долара.

Након опремања и мањих реновирања, стан је изнајмљен групи међународних студената на дужи рок. Принос је био 4,8% годишње. Главна предност је стабилна потражња студената и државних службеника. Мана је мања флексибилност у поређењу са локацијама у одмаралиштима.

Случај 3: Да Нанг – стан од 55 м², принос од 7,0%

Аустралијски инвеститор је инвестирао у станове у близини плаже Ми Ке, једне од кључних туристичких области Да Нанга. Куповна цена је 120.000 долара.

Апартмани су предати локалној компанији за управљање, која их је издавала туристима преко Booking-а и Airbnb-а. Просечан годишњи принос је био 7,0%, упркос сезонскости. Током шпица (зима и пролеће), попуњеност је достижућа 90%.

Случај 4: Ња Чанг – апартмани у одмаралишту од 60 м², принос од 8,2%

Руски инвеститор је купио станове у новом комплексу на плажи у Ња Трангу за 125.000 долара. Управљање је пренето на инвеститора, који је гарантовао минимални повраћај од 7% током прве три године.

У ствари, повраћај је био 8,2%, јер се туристички саобраћај у Ња Чангу брзо опоравио након пандемије. Главни ризик је велика зависност од кинеских и корејских туриста.

Случај 5: Фу Куок – вила од 120 м², принос од 9,5%

Инвеститор из Јужне Кореје купио је вилу у премиум комплексу на плажи за 280.000 долара.

Вила је изнајмљена преко међународног оператера (Accor). Због велике потражње у Фукуоки, принос је био 9,5% годишње. Поред тога, инвеститор је користио вилу за одморе до 30 дана годишње. Главни ризик је била велика зависност од авионског саобраћаја и сезонскости.

Случај 6: Хо Ши Мин – 90 м² пословног простора, принос од 6,3%

Аустријски инвеститор је купио приземље стамбеног комплекса у Дистрикту 7 (Фу Ми Хунг), престижном насељу са великом популацијом странаца и предузећа. Куповна цена је била 210.000 долара.

Просторије су издате у закуп кафићу и кафићу по дугорочном уговору (5 година). Принос је био 6,3% годишње. Предност је била стабилност закупца; мана су били високи почетни трошкови и зависност од потражње потрошача.

Случај 7: Ханој – стан од 50 м², принос од 5,0%

Француски инвеститор је купио мали стан у близини Вест Лејка (Хо Теј), популарног насеља за исељенике, за 100.000 долара.

Стан је изнајмљиван преко Airbnb-а на краткорочној основи. Просечан годишњи принос је био 5,0%, а због популарности подручја, цена стана је порасла за 12% током две године.

Моје искуство обухвата трансакције и у Азији и у Европи (укључујући Аустрију). То ми омогућава да разумем не само разлике у правним режимима и транспарентности тржишта, већ и сценарије приноса и ризика у стварном свету за инвеститоре.

У Азији — посебно у Вијетнаму и Тајланду — кључни задатак инвеститора није да изабере некретнину „на основу слике“, већ да спроведе темељну проверу: проверу инвеститора, власничке структуре, права на земљиште и спремности пројекта за пуштање у рад.

Иако јак катастарски систем Аустрије, строги прописи ЕУ и нотарске трансакције минимизирају већину правних ризика, у Вијетнаму је правна стручност кључна за успех.

Како одабрати објекат:

1. Провера репутације програмера (завршени пројекти, рецензије купаца, судски случајеви).
2. Анализа правног оквира: законска документа инвеститора, права на земљиште, квоте за странце.
3. Финансијска транспарентност: структура плаћања, банкарске гаранције или депозитни рачуни (где је применљиво).
4. Упоредна анализа цена: поређење цене по квадратном метру тренутног пројекта са сличним некретнинама које су већ изграђене у региону.

Облици власништва и порези:

Што се тиче облика власништва и пореза, у Вијетнаму, странци углавном добијају закуп (дугорочни закуп, обично до 50 година), који се може продужити. Слободно власништво је изузетно ограничено, за разлику од Аустрије, где преовлађују апсолутна права својине, заштићена уставом.

Опорезивање у Вијетнаму је једноставније и ниже: порез на капиталну добит је често фиксиран (~2%), а порез на закупнину је око 10% заједно (ПДВ + ПДВ). У Аустрији, међутим, порез на приход од закупнине може достићи 25-30%, а порез на капиталну добит (Immobilienertragsteuer) је строго регулисан и зависи од дужине власништва.

У зависности од стратегије инвеститора, нудим неколико инвестиционих сценарија:

• Конзервативно: Стан у Хо Ши Мину. Јака домаћа потражња, исељеници, студенти и међународни запослени обезбеђују стабилне закупнине. Приноси су 4-6% годишње, али са ниским ризиком.
• Уравнотежено: станови у Данангу. Туризам + растући кластер исељеника, принос 6-8% са потенцијалом за раст капитала.
• Агресивно: хотели са апартманима у одмаралиштима у Фу Куоку. Врхунски приноси могу достићи 10-12%, али постоје високи ризици сезонских, регулативних и управљачких грешака.

Питање да ли је боље инвестирати у Вијетнаму или Тајланду зависи од приоритета инвеститора.

Када је Вијетнам бољи избор: ако је циљ већи принос, фокус на раст туризма или жеља за „уласком на тржиште пре него што се оно у потпуности институционализује“. Погодно за инвеститоре који су спремни да спроведу дужну пажњу и имају високу толеранцију на ризик.

Када је Тајланд бољи: ако су приоритети транспарентност, развијена инфраструктура за живот исељеника, брз излазак из инвестиција и висока ликвидност секундарног тржишта.

Савети за инвеститоре:

• Увек сарађујте са адвокатом који разуме локалне законе.
• Спровести дужну пажњу пројекта и програмера.
• Развијте стратегију изласка чак и пре куповине (закуп → план продаје 5–10 година пре краја).
• Упоредите пореске моделе у различитим земљама како бисте оптимизовали приход.

Прогноза до 2030. године за Вијетнам:

• Туризам ће наставити да расте: очекује се да ће међународни путнички саобраћај порасти на 50 милиона људи.
• Инфраструктура – ​​нови аеродроми (на пример, Лонг Тан близу Хо Ши Мина), аутопутеви и луке ће повећати атрактивност одмаралишта.
• Цене у одмаралиштима (Да Нанг, Ња Транг, Фу Куок) ће расти брже него у метрополитанским подручјима због ограниченог земљишта близу мора и прилива страног капитала.
• Тржиште ће постати институционализованије, али прозор „већих приноса са већим ризицима“ остаће још неколико година.

Сценарији улагања у некретнине у Вијетнаму

Контролна листа за инвеститоре

1. Припремна фаза

Одредите своје инвестиционе циљеве: приход, начин живота, диверзификација или спекулативни раст.

Изаберите стратегију:

• метропола (Хо Ши Мин, Ханој) → стабилна кирија;
• одмаралиште (Да Нанг, Ња Транг, Фу Куок) → висока профитабилност, али више сезонски.

Упоредите са алтернативама у Европи: Аустрија има ниже ризике и јасно правно окружење, али веће баријере за улазак и ниже приносе.

2. Правна питања

Разумевање облика власништва:

• странци имају приступ закупу само до 50 година;
• слободно власништво – само за вијетнамске држављане;
• Власништво преко компаније је могуће ако су потребни комерцијални објекти.

Проверите наслеђе и заједничко власништво (брак или партнерство).

Отворите банковни рачун у Вијетнаму за плаћања и закупнину (поштујте правила усклађености).

Ангажујте адвоката који је упознат са локалним законима – грешке у дужној пажњи могу вас коштати више него уштеда на консултацијама.

3. Претражите и проверите објекат

Анализа тржишта: утврдити где тренутно расту потражња и цене (упоредити метрополитанска подручја и одмаралишта).

Избор програмера: проучите њихову репутацију, завршене пројекте и доступност лиценци.

Провера објекта (ду дилиџенс):

• статус земљишта (државно, приватно, закупљено);
• доступност грађевинских дозвола;
• поштовање ограничења за странце (не више од 30% станова у згради).

Процените профитабилност: упоредите краткорочне и дугорочне закупнине, реалне цене.

4. Трансакција куповине

Кораци трансакције:

• Уговор о резервацији и уплата депозита.
• Потписивање уговора о купопродаји.
• Плаћање према распореду (посебно при куповини ван плана).
• Регистрација права у одељењу за земљиште.
• Евидентирајте сва плаћања преко банке – ово је обавезан захтев за странце.
• Чувајте сву документацију (посебно дозволе и потврде о власништву).

5. Порези и трошкови

При куповини: накнада за регистрацију 0,5%.

Приликом власништва: порези на земљиште и имовину су минимални.

Приликом изнајмљивања: порез 5-10% у зависности од прихода.

На продају: порез на капиталну добит 2%.

Поређење са Аустријом: Вијетнам има ниже порезе, али више бирократије и неизвесности.

6. Управљање имовином

Одредите своју стратегију изнајмљивања:

• краткорочно → туризам, висока профитабилност, али више посла и сезонскост;
• дугорочно → исељеници, студенти, пословни клијенти, нижа профитабилност, али стабилност.

Изаберите компанију за управљање ако не планирате сами да се бавите изнајмљивањем.

Одржавајте усклађеност – приход мора бити пребачен преко званичних рачуна.

7. Излазак из инвестиције

Планирајте унапред: период закупа је ограничен, боље је продати 5-10 година пре истека.

Размотрите изложеност: у Вијетнаму се некретнине продају дуже него у Европи (до 6-12 месеци).

Израчунајте порез на продају: порез на капиталну добит је фиксиран на 2% од цене трансакције.

Поређење са Аустријом: у Европи је продаја некретнина предвидљивија, док су у Вијетнаму флуктуације потражње вероватније.

8. Лична удобност и начин живота

Мегаградови: пословна активност, заједнице исељеника, велика потражња за изнајмљивањем.

Одмаралишта: ниски трошкови живота, топла клима, инвестиција у начин живота.

Размотрите инфраструктуру: медицину, образовање, саобраћај.

Поређење са Аустријом: Европа нуди стабилнију инфраструктуру и правни систем, Вијетнам нуди више могућности за раст и ниже баријере за улазак.