Некретнине у Португалу за инвестиције и лични боравак

Према индексу тржишта некретнина , Португал је забележио највећи раст цена некретнина у ЕУ у првој половини 2025. године, повећање од 15,2% у односу на исти период прошле године, док је просек ЕУ био само 5,1%. Просечне цене станова у Португалу су порасле за 106% у последњој деценији. Заштита тржишта и пореске олакшице (као што је режим NHR (Non-Habitual Resident)) учинили су Португал још атрактивнијим за стране становнике и инвеститоре.

Овај чланак представља систематску анализу атрактивности некретнина у Португалу за инвестиције. Испитаћемо тренутно стање на тржишту, његову динамику, економске и пореске подстицаје и упоредити Португал са Аустријом као алтернативну инвестициону опцију у Европи.

Португал остаје једно од најатрактивнијих европских тржишта, са снажном потражњом за становима коју подржавају програми боравка и интересовање странаца и инвеститора, док ограничена понуда у Лисабону, Порту и приобалним регионима повећава потенцијал за раст цена и стабилне приносе од закупнине.

Ја сам Оксана Жушман, адвокат по образовању са богатим искуством у инвестицијама и грађевинарству. Моја пракса обухвата подршку у трансакцијама са некретнинама у Европи, развој стратегије за приватне и корпоративне клијенте и управљање пројектима у више јурисдикција. Комбинујем правно знање са практичним познавањем тржишта како бих помогла инвеститорима не само да сачувају капитал већ и да максимизирају вредност у брзо променљивој економији.

Аустрија је стабилна и атрактивна инвестициона дестинација, али је погоднија за конзервативне инвеститоре: овде улагање у тржиште некретнина првенствено начин очувања капитала уз умерен, предвидљив раст. Инвестирање је сложеније, а захтеви строжи, али:

• Стабилност и предвидљивост тржишта: цене расту глатко, без наглих скокова;
• Правна сигурност трансакција и транспарентност поступака;
• Висококвалитетне некретнине – модерне и поуздане куће, станови и пословни објекти;
• Дугорочна сигурност капитала – Аустрија се сматра сигурним уточиштем за инвеститоре;
• Присуство развијене инфраструктуре и висок животни стандард, што одржава потражњу за становима на трајној основи.

Португал , заузврат, нуди динамичније могућности:

• Низак праг за почетне инвестиције (од 250.000 евра);
• Флексибилна правила за добијање боравишне дозволе и програм Златне визе;
• Велика потражња за становима због туриста и странаца, што резултира приносом од закупнине до 5–7% у популарним регионима;
• Потенцијал за раст цена због развоја инфраструктуре и популарности земље међу исељеницима.

Избор између Аустрије и Португалије зависи од ваших циљева: високи приноси и динамика са елементима ризика или стабилност, поузданост и дугорочна заштита капитала.

Португал се чврсто етаблирао као једно од најатрактивнијих тржишта некретнина у Европи. Очекује се да ће инвестиције у некретнине порасти за 8% у 2025. години, достижући 2,5 милијарди евра.

Португал комбинује стабилност развијене економије са великом потражњом за становима захваљујући туризму и програмима резиденције. Лисабон, Порто и Алгарве остају лидери по инвестиционој атрактивности.

Према извештају компаније PwC „Нови трендови у некретнинама у Европи за 2024. годину“, Лисабон је рангиран на 8. месту међу најатрактивнијим градовима за улагање у некретнине у Европи.

Према подацима Numbeo-а, Лисабон ће 2025. године бити 25. међу глобалним градовима по индексу цена некретнина, што указује на снажну потражњу и потенцијал за раст цена. Моје искуство то потврђује: клијенти који су инвестирали у некретнине у Лисабону и Порту извештавају о стабилном расту цена и атрактивним условима закупа, посебно у туристичким областима.

Португал се етаблирао као земља са транспарентним правним системом, што потврђују и оцене компанија PwC и Светске банке. Због тога је процес куповине некретнина јасан и предвидљив за стране инвеститоре.

Многи инвеститори, посебно из Шпаније, Француске и неких северноевропских земаља, траже нове могућности усред прегрејаних тржишта где су цене некретнина достигле историјске максимуме, а приноси од закупнине опадају. Португал их привлачи комбинацијом снажног економског раста, транспарентног правног система и велике потражње за становима, посебно у Лисабону, Порту и туристичким регионима Алгарве и Мадеира.

Штавише, земља нуди програме боравка и пореске олакшице за стране инвеститоре, што процес куповине некретнина чини профитабилнијим и предвидљивијим. Ово је посебно релевантно за оне који желе да купе стан у Португалу, како за лични боравак, тако и за дугорочни закуп.

Португалско тржиште некретнина комбинује историју опоравка након кризе, динамичан раст цена и разноврстан спектар инвестиционих опција. Разумевање ових фактора помаже у доношењу информисаних одлука при куповини куће и улагању у португалске некретнине.

Након финансијске кризе 2008. године, тржиште некретнина у Португалу доживело је нагли пад цена, посебно у Лисабону и Порту. Међутим, опоравак је почео 2012. године. Програми попут Златне визе одиграли су кључну улогу у привлачењу страних инвестиција, посебно у Лисабону и Порту. Према студији Института за економију рада IZA, од 2012. године број трансакција некретнинама вредних 500.000 евра повећан је за 60% у поређењу са периодом пре увођења програма.

Тржиште стално расте од 2015. године. У 2024. години просечна стопа раста била је 7-8%, а популарне области Лисабона и Алгарвеа показале су још већи раст. Ако желите да купите стан у Португалу за изнајмљивање, вреди се фокусирати на ова динамична тржишта, где потражња премашује понуду.

Међутим, у октобру 2023. године, влада је суспендовала могућност добијања Златне визе путем инвестиција у некретнине, што је утицало на динамику цена у централним областима.

Лисабон је главни град земље и главно средиште пословања и туризма. У њему се налазе пословни и стамбени комплекси, историјске четврти и престижне четврти као што су Алфама, Баиша и Парк дас Насоес. Просечна цена станова у центру Лисабона креће се од 4.500 до 6.500 евра по квадратном метру, а приноси од краткорочног закупа достижу 5-7% годишње.

Порто је културно и економско средиште на северу земље, град са развијеном инфраструктуром, међународним аеродромом и атрактивним туризмом. Просечна цена становања у Порту је 3.000–4.500 евра по квадратном метру, са приносом од закупнине од приближно 4–5%. Овде су популарни и станови у препродаји у историјском центру и нови објекти за дугорочни закуп.

Алгарве је обала са великом потражњом за туристичким и луксузним некретнинама. Просечна цена вила и станова је 3.500–7.500 евра/м², са сезонским приносом од 6–8%. Моји клијенти често бирају Алгарве за краткорочно изнајмљивање и приход у сезони, посебно у Лагосу и Албуфеири.

Мадеира и Азори су мирни региони за инвеститоре који траже врхунске некретнине, поглед на океан и миран начин живота. Просечне цене некретнина крећу се од 2.500 до 5.000 евра по квадратном метру. Мадеира је посебно популарна за личне резиденције или дугорочни закуп, док су Азори нишно тржиште за искусне инвеститоре.

Популарно на португалском тржишту:

• Препродаја некретнина често нуди могућност реновирања, што може повећати профитабилност.
• Нове зграде и луксузни сегмент – за инвеститоре фокусиране на премиум тржиште.
• Туристичке некретнине - станови и виле за Airbnb и дугорочни закуп.

Савет : Куповина некретнине у Португалу у туристичким подручјима захтева пажљиву анализу прописа о краткорочном изнајмљивању како би се минимизирали ризици и максимизирали приноси.

Главни страни купци су држављани Француске и Велике Британије, као и инвеститори из САД, Кине и Бразила. Они траже некретнине у Португалу за личну употребу, издавање или учешће у програмима боравка. Моје искуство са клијентима показује да Европљани често бирају постојеће некретнине у великим градовима, док инвеститори из Азије и Америке преферирају новоградње и луксузне некретнине.

Домаћа потражња игра кључну улогу на португалском тржишту некретнина. Локални становници активно купују куће, посебно у Лисабону, Порту и Алгарвеу, одржавајући стабилност тржишта и спречавајући нагли пад цена чак и упркос флуктуацијама спољних фактора.

Посебно је значајна улога хипотекарног тржишта: каматне стопе остају релативно ниске (3,3-4%), што власништво над некретнинама чини приступачним за већину становништва. Важно је напоменути да се каматне стопе на хипотеке могу мењати у зависности од економске ситуације и политика Европске централне банке.

Страним инвеститорима који желе да купе некретнине у Португалу, банке обично нуде кредите до 80% вредности некретнине. Зајмодавци узимају у обзир приходе зајмопримца, кредитну историју и финансијску стабилност приликом одређивања услова кредита.

Избор методе трансакције директно утиче на порезе, управљање некретнинама и стратегију изласка. Португал нуди флексибилне услове, са оптималним форматима за различите категорије инвеститора.

Ово је најједноставнији и најчешћи начин куповине некретнине у Португалу. Најчешће га бирају клијенти који планирају дугорочно власништво или личну употребу некретнине. На пример, једна од мојих клијенткиња из Француске регистровала је стан у Алгарвеу на своје име како би смањила административне трошкове. Мана су ограничене могућности оптимизације пореза приликом препродаје.

Оснивање компаније у Португалу или јурисдикцији ЕУ (често се користи комбинација Португала и Малте) је погодно за велике инвеститоре и оне који планирају да управљају више некретнина. Ово нуди пореске олакшице и поједностављује пренос имовине. Често препоручујем овај формат клијентима који купују не само један стан, већ цео пакет некретнина.

Улагање путем фондова за некретнине вам омогућава да учествујете на тржишту без потребе да сами управљате некретнином. Португал користи формат SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), еквивалент REIT-а са пореским подстицајима. Овај метод бирају инвеститори фокусирани на дивиденде и дугорочни раст.

Делимично власништво и структуре поверења су популарне за породична улагања. Ово смањује ризик од спорова између наследника и поједностављује управљање. Имао сам клијента из Бразила који је пренео власништво над вилом у Алгарвеу на породични поверени фонд како би заштитио имовину и структурирао наследство.

Португал има јасну предност у односу на многе друге земље по томе што не намеће никаква ограничења страним купцима. Нерезиденти имају иста права као и држављани: могу купити станове, куће или пословне некретнине у Португалу било које величине. Да бисте завршили трансакцију, морате добити порески идентификациони број (NIF) и платити годишњи порез на имовину (IMI), који обично износи 0,3–0,8% катастарске вредности.

Процес куповине некретнина у Португалу је прилично транспарентан, али захтева праћење низа процедура и ангажовање стручњака. Грешке у овој фази могу бити скупе, па је важно разумети кораке и ризике који су укључени.

1. Добијање НИФ-а (1 дан) – порески број (Нумеро де Идентифицацао Фисцал) је обавезан за све трансакције, укључујући и куповину некретнина у Португалу.
2. Отварање банковног рачуна (1-3 дана) у португалској банци ради измирења трансакције.
3. Ангажујте адвоката – он ће прегледати некретнину (5–10 дана), припремити уговоре и заштитити ваше интересе.
4. Потписивање прелиминарног уговора (1–2 дана) и уплата депозита (обично 10%).
5. Закључивање коначне трансакције код нотара и исплата преосталог износа (30–60 дана).
6. Регистрација у Цонсерваториа до Регисто Предиал (Регистар имовине) ради формализације власништва (2–5 дана).

Просечно трајање: 1,5–2 месеца (за хипотеке до 3 месеца). Ако сте лично у Португалу, биће вам потребан преводилац, јер је сва документација на португалском језику.

Адвокат проверава правни статус некретнине (дугови, хипотеке и дозволе за употребу), припрема уговоре и надгледа све фазе трансакције. Агент помаже у одабиру некретнине и олакшава преговоре, али не замењује адвоката.

Један од мојих клијената је покушавао да уштеди новац на адвокату, али је наишао на проблем са постојећом хипотеком на некретнини. Ангажовали смо адвоката у каснијој фази, али је то одложило посао за два месеца.

Моје мишљење: Увек користите независног адвоката, не оног кога препоручује продавац или агент.

• Пасош или други важећи идентификациони документ.
• НИФ (Нумеро де Идентифицацао Фисцал) – португалски порески број.
• Виза или боравишна дозвола – иако странци могу купити некретнине без боравишне дозволе, за дугорочни боравак и решавање проблема везаних за куповину може бити потребна улазна виза или статус боравка.
• Португалски банковни рачун за поравнање трансакције.
• Потврда о извору средстава (у оквиру прописа о спречавању прања новца – борба против прања новца).
• Купопродајни уговор (потписан од стране обе стране).
• Документа потребна за хипотеку (ако се купује на кредит): потврда о приходима, пореске пријаве, доказ о запослењу или пословању, кредитна историја (понекад се тражи).

Да би добили хипотеку у Португалу, и становници и страни држављани морају имати добру кредитну историју, довољан приход и учешће од 30 до 50% вредности некретнине.

Правно гледано, процес куповине некретнина на Мадеири и Азорима је идентичан трансакцијама у континенталном делу Португала: потребни су NIF, прелиминарни уговор (CPCV), потпис пред нотаром и регистрација код Конзерваторијума. Не постоје ограничења за стране инвеститоре и сва права су у потпуности заштићена.

Међутим, постоји неколико упозорења. Прво, због географске удаљености, добијање докумената и одобрења може трајати дуже (посебно на Азорима). Друго, приликом куповине туристичких некретнина или станова за изнајмљивање на Мадеири и Азорима, требало би да проверите да ли имате лиценцу Alojamento Local (AL) и да се уверите да је некретнина у складу са локалним прописима. Ове лиценце регулишу општине, а нека подручја имају ограничења за нове.

У Португалу је куповина некретнина на даљину уобичајена пракса, посебно међу страним инвеститорима. Трансакција се формализује путем пуномоћја (Procuração), овереног од стране нотара у земљи пребивалишта купца и легализованог апостилом. Са овим пуномоћјем, адвокат или овлашћени представник може да потпише сва документа, укључујући CPCV и коначни уговор.

Не постоје додатна ограничења за нерезиденте, али је важно да пуномоћје буде правилно састављено према португалском обрасцу и преведено на португалски језик. У пракси, препоручујем да се провери да ли пуномоћје покрива сва потребна овлашћења: отварање банковног рачуна, добијање НИФ-а, потписивање уговора и регистрацију имовине. Ово ће избећи кашњења у завршној фази.

Приликом планирања куповине некретнине у Португалу, важно је унапред узети у обзир све пореске обавезе и повезане трошкове. Они утичу на стварну вредност некретнине и инвестициону стратегију.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) се плаћа при куповини куће. Стопа је прогресивна и креће се од 1% до 7,5%, у зависности од вредности некретнине и од тога да ли ће се користити као примарни стан. На пример, за стан који кошта 300.000 евра, порез би износио приближно 8.000–9.000 евра.

Савет: Ако купујете више некретнина, исплативије је регистровати трансакције на имена различитих страна како бисте смањили стопу.

Порез на некретнину (Imposto do Selo) је фиксни порез од 0,8% од цене трансакције и плаћа се на дан потписивања уговора у нотарској канцеларији. То је фиксни порез на купопродајну цену некретнине. Ако је некретнина финансирана хипотеком, на износ кредита се додаје додатних 0,6% таксе на промет непокретности.

Након што је трансакција завршена, власник некретнине у Португалу је дужан да плати IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – еквивалент пореза на имовину. Стопа је 0,3–0,45% од катастарске вредности некретнине.

Катастарску вредност (КВ) израчунава Пореска управа (ПУ) на основу карактеристика некретнине: локације, површине, врсте намене и других параметара. На пример, за стан у Лисабону са КВ од 200.000 евра, годишњи порез би износио приближно 600–900 евра.

Приликом куповине стана у новоградњи, ПДВ је већ укључен у цену и износи 23% (за пословне објекте). За стамбене објекте, порез је укључен у цену; нису потребна додатна плаћања.

Статус НХР (нестални становник) омогућава значајно смањење пореза на приход, укључујући закупнину и приход из иностранства, до 10 година. Овај режим чини португалске некретнине посебно атрактивним за инвеститоре који планирају да живе или добију боравишну дозволу. Најбоље је да се пријавите за НХР статус у првој години боравка како бисте избегли губитак права на бенефиције.

Аустрија побеђује због стабилности тржишта и високе ликвидности некретнина. Овде цене предвидљиво расту, потражња за некретнинама остаје стабилна, а процес продаје и преноса власништва је брз и једноставан. Португал , с друге стране, привлачи инвеститоре вишим приносима и пореским олакшицама, али је тржиште динамичније и сезонскије, а ликвидност варира у зависности од региона и врсте некретнине.

Португалска Златна виза је дуго била један од најатрактивнијих инструмената за стране инвеститоре. Од 2024. године, програм је променио своје услове: куповина некретнина више се не сматра директним путем до боравка. Ово отвара нове могућности кроз улагања у фондове, предузећа или културне пројекте, али захтева пажљиво разматрање како би се избегло губљење времена и новца.

Инвестициони фондови (јединице фонда) – минимални улог од 500.000 евра у португалске инвестиционе фондове. Препоручујем ову опцију клијентима који желе да остваре пасивни приход без управљања некретнинама.

Покретање или улагање у компанију – било стварање најмање 10 нових радних места или улагање 500.000 евра у постојећи посао. Један од мојих клијената је изабрао овај пут, отворивши посао у Лисабону фокусиран на ИТ услуге.

Донације за културу – минимум 250.000 евра за националну баштину или истраживачке пројекте. Одлична прилика за подршку култури и истовремено добијање дозволе боравка.

Да бисте задржали статус боравка, морате провести у просеку 7 дана годишње у Португалу.

Ако је циљ живот без великих улагања, погодне су алтернативне опције:

• Виза Д7 – на основу стабилних прихода из иностранства.
• Дигитална номадска виза – за рад на даљину.

Добијање боравка у Португалу отвара широк спектар могућности за инвеститора и његову породицу:

• Право боравка у Португалу значи слободан улазак и боравак у земљи за све чланове породице.
• Приступ Шенгенском простору – могућност путовања у 27 европских земаља без визе.
• Пореске олакшице и оптимизација – када се комбинују са режимом НХР-а, могуће је значајно смањити опорезивање прихода остварених у иностранству.
• Стабилно правно окружење – Португал је члан ЕУ, има транспарентно законодавство, а права инвеститора су заштићена.
• Образовање и здравствена заштита – приступ јавним школама и универзитетима, квалитетна здравствена заштита за становнике.
• Флексибилност за предузетнике и дигиталне номаде – можете водити посао, инвестирати и истовремено уживати у предностима европског програма боравка.

Уобичајене грешке које инвеститори праве приликом подношења захтева за златну визу:

• Покушај добијања боравишне дозволе куповином некретнина након 2024. године.
• Недовољан минимални период боравка у Португалу (7 дана годишње).
• Грешке у пуномоћјима и преводима докумената.
• Необрачунати трошкови за накнаде, правне услуге и порезе.
• Нетачна потврда легалности извора прихода.

Тренутно, након што поседују португалску златну визу пет година, инвеститор и његова породица могу да поднесу захтев за португалско држављанство и пасош ЕУ. За то је потребно:

• Боравити у Португалу најмање 7 дана годишње;
• Поседовати легалну боравишну дозволу и испунити све услове програма;
• Потврдите своје знање португалског језика на нивоу А2;
• Немају озбиљан кривични досије;
• Потврдите легалност извора прихода.

Добијање држављанства омогућава потпун приступ Шенгенској зони, право на рад и студирање у било којој земљи ЕУ и могућност преношења држављанства на децу. За инвеститоре, ово је стратешки алат: улагање у Португалу истовремено обезбеђује легални европски пасош и пореске олакшице кроз режим националног здравственог осигурања.

Програм Златне визе је претрпео кључне промене:

• Искључење некретнина као директног пута до боравишне дозволе (од 2024. године).
• Фокус на инвестиције у фондације, предузећа и културу: минимални износи су 500.000 евра за фондације и компаније, 250.000 евра за донације у култури.

Пооштравање услова за држављанство (нацрт закона од 23. јуна 2025. године):

• Планирају да повећају минимални период боравка за већину подносилаца захтева на 10 година (7 година за земље CPLP);
• Обавезно знање португалског језика (ниво А2);
• Тест културе и права;
• Пооштравање провера кривичних досијеа;
• Затварање пута кроз сефардско јеврејско порекло.
• Повећана транспарентност накнада и одговорности – све накнаде, укључујући и правне, су ажуриране и сада су фиксне за различите врсте инвестиција.

Аустрија нуди још један пут до држављанства путем Д-визе или програма самосталности, али је процес ригорознији и дужи:

• Потребан је доказ о стабилним високим приходима или великим инвестицијама;
• Минимални период боравка пре подношења захтева за држављанство је 10 година;
• Постоји мања флексибилност: инвестиције у некретнине не дају директно држављанство;
• Процес натурализације је компликованији и бирократскији.

Аустрија се истиче у погледу стабилности, предвидљивости и дугорочне заштите права инвеститора. Има мање ризика, строже и транспарентније прописе, већу ликвидност некретнина и брже стицање држављанства од Португала.

Тржиште изнајмљивања у Португалу брзо расте, али захтева пажљиво разматрање. Разумевање разлика између краткорочног и дугорочног изнајмљивања помаже инвеститорима да изаберу стратегију која оптимално уравнотежује приносе и ризике.

Краткорочни закуп остаје популаран у туристичким областима као што су Лисабон, Порто, Алгарве и Мадеира. Приноси су обично 5–7% годишње, али постоје ограничења за AL (Alojamento Local) лиценце.

Нова правила: Градови уводе квоте за број лиценци како би регулисали тржиште и смањили притисак на становање локалних становника. Пример клијента: власник стана у Алгарвеу изнајмљује га преко Airbnb-а, али је унапред добио лиценцу – што му помаже да избегне казне и настави да генерише приход.

Дугорочни уговори привлаче инвеститоре својом стабилношћу: приноси од 3–5% годишње и мање сезонских флуктуација. Ова опција је привлачна клијентима који цене предвидљив ток прихода и минималан ризик.

За портфолио инвеститоре, има смисла комбиновати неколико некретнина - неке за краткорочни закуп, неке за дугорочни закуп - како би уравнотежили профитабилност и стабилност.

Компаније за управљање помажу у оптимизацији прихода и решавању пореских питања.
Главне функције компанија за управљање су:

• Управљање краткорочним изнајмљивањем и лиценцирање AL.
• Избор и контрола закупаца за дугорочне закупнине.
• Наплата закупнине и финансијско извештавање.
• Организација чишћења, поправке и одржавања стамбеног простора.
• Решавање правних питања и интеракција са пореским органима.
• Консултације о оптимизацији прихода и минимизирању ризика.

Приликом издавања некретнина у закуп, становници плаћају порез на доходак по прогресивној скали у распону од 14% до 48%, у зависности од годишњег прихода. Нерезиденти подлежу фиксној стопи од 25%. Међутим, опорезује се само приход остварен у Португалу.

Приноси на португалском тржишту су већи, али су прописи о закупу строжи и подложни променама. У Аустрији су приноси нижи (2–3%), али је тржиште стабилно, прописи предвидљиви, а ризик од казни минималан. У том смислу, цене некретнина у већим немачким градовима често се доживљавају као превисоке за конзервативне стратегије.

Избор региона за куповину некретнина директно утиче на профитабилност, ликвидност и ризик. Хајде да испитамо кључне регионе у смислу потражње, инфраструктуре и инвестиционог потенцијала.

Лисабон: Врхунски сегмент и велика потражња

Лисабон остаје центар економске и туристичке активности. Велика потражња за краткорочним и дугорочним изнајмљивањем повећава цене.

• Просечна цена: 4.500–5.500 €/м²
• Принос од закупнине: краткорочно 6-7%, дугорочно 3-4%

Порто: Приступачно и перспективно тржиште

Порто привлачи туристе и студенте, а потражња за дугорочним изнајмљивањем је стабилна. Цене су ниже него у Лисабону, али потражња наставља да расте.

• Просечна цена: 3.500–4.500 €/м²
• Принос од закупнине: краткорочно 5-6%, дугорочно 3-4%

Алгарве: луксузни и сезонски изнајмљивање

Регион је популаран међу туристима, посебно током летње сезоне. Сезонски закуп нуди високе приносе, али потражња варира.

• Просечна цена: 3.000–4.000 €/м²
• Принос од закупнине: краткорочно 6-7%, дугорочно 3-5%

Мадеира: Климатске и пореске олакшице

Регион је атрактиван за старије инвеститоре и дигиталне номаде. Пореске олакшице и стабилан туристички ток чине тржиште перспективним.

• Просечна цена: 2.500–3.500 €/м²
• Принос од закупнине: краткорочно 5%, дугорочно 3%

Азори: Ниша за дугорочне инвеститоре

Тржиште је мање засићено и погодно за дугорочна улагања са хоризонтом од 5-10 година. Приноси су нижи, али су цене ниске.

• Просечна цена: 2.000–3.000 €/м²
• Принос од закупнине: краткорочно 4-5%, дугорочно 2-3%

Избор између препродаје и новоизграђених некретнина у Португалу зависи од ваших инвестиционих циљева, буџета и преференција. Оба сегмента имају своје предности и ограничења.

У 2024. години, у Португалу је продато 156.325 стамбених некретнина, што је повећање од 14,5% у односу на претходну годину. Од тога, 124.445 (79,6%) су биле постојеће некретнине, а 31.880 (20,4%) нове некретнине.

Предности : Секундарно тржиште чини приближно 80% свих трансакција, а већина некретнина се налази у историјским центрима Лисабона, Порта и других већих градова. Ове некретнине су атрактивне како за туристичко изнајмљивање, тако и за дугорочно пребивалиште.

Ограничења : Рестаурација таквих некретнина захтева поштовање архитектонских прописа и добијање дозвола за реконструкцију. Неке зграде захтевају опсежне реновације, што повећава купопродајну цену.

Један од мојих клијената је купио стан у историјском центру Лисабона за 380.000 евра. Упркос додатним трошковима реновирања, некретнина генерише стабилан приход од краткорочног изнајмљивања.

Карактеристике : Новоградња чини приближно 20% трансакција. Нови станови и виле нуде модерне распореде, енергетску ефикасност и гаранције инвеститора.

Предност за инвеститоре : Нове зграде је лакше изнајмити на дужи рок или продати уз повећање вредности.

У Алгарвеу, један клијент је уложио 600.000 евра у нови стан поред мора, а после две године цена некретнине је порасла за 15%.

Предности : Краткорочни закуп путем Airbnb-а или Booking платформи обезбеђује приход до 6-7% годишње, посебно у Лисабону и Порту.

Карактеристике : За легално изнајмљивање станова туристима потребна је AL лиценца. У неким областима, квоте су ограничене.

Нови пројекти у Португалу нуде приступачније цене и потенцијално веће приносе од закупнине, посебно у популарним туристичким областима и Лисабону. Међутим, Аустрија има предности у погледу стабилности цена, квалитета градње и енергетске ефикасности – некретнине се лакше продају и одржавају ликвидност чак и у нестабилним годинама.

Улагање у некретнине у Португалу није ограничено на стандардну куповину стана за изнајмљивање. Постоји неколико алтернативних приступа који могу оптимизовати приносе, смањити ризике и проширити ваш инвестициони портфолио.

Куповина старих станова или зграда, а затим њихово реновирање и издавање у закуп или препродаја остаје популарна стратегија. Постојеће тржиште нуди некретнине испод просечних цена, а након реновирања, њихове цене и профитабилност значајно расту.

На пример, један од мојих клијената је купио стан у центру Лисабона за 320.000 евра, уложио 50.000 евра у реновирање, а годину дана касније је могао да га издаје преко Airbnb-а са годишњим приносом од око 6%. Важно је узети у обзир архитектонска ограничења и потребу за дозволама за реновирање.

Улагање у мини-хотеле, апарт-хотеле и пансионе омогућава вам да остварите стабилан приход због велике потражње за туристичким смештајем у Лисабону, Алгарвеу и на острвима.

Један клијент је инвестирао у апарт-хотел у Алгарвеу за 700.000 евра, са просечном стопом попуњености од приближно 70%, што је резултирало приносом од приближно 7% годишње. Препоручује се коришћење компанија за управљање како би се оптимизовали приходи и поштовали закони о краткорочном изнајмљивању.

Улагање у португалске REIT-ове (SIGI) или инвестиционе фондове за некретнине омогућава вам да остварите приход са тржишта без директног управљања имовином и смањује правне ризике.

На пример, клијент је уложио 500.000 евра у португалски фонд за некретнине и прима пасивни приход од дивиденди, а задржава пребивалиште. Пре улагања, важно је проверити репутацију фонда и структуру накнада.

Куповина земљишта за стамбени или туристички развој некретнина остаје обећавајућа стратегија, јер је потенцијал за раст вредности земљишта већи него код завршених некретнина.

Један од мојих клијената је купио парцелу на Мадеири за 300.000 евра, а њена вредност је сада процењена на 420.000 евра након завршетка инфраструктурних пројеката. Приликом избора парцеле, важно је узети у обзир доступност инфраструктуре, еколошка ограничења и ограничења у изградњи на острвима.

Португал нуди висок потенцијал за волатилност цена и могућност остваривања високих приноса, али регулаторни и сезонски ризици остају значајни. Аустрија, насупрот томе, нуди стабилност тржишта, предвидљиву ликвидност и приносе, иако је баријера за улазак виша.

За инвеститоре са флексибилном стратегијом и спремношћу да управљају имовином, Португал нуди више могућности, док за конзервативне инвеститоре Аустрија остаје најбољи избор.

Улагање у некретнине у Португалу нуди високе приносе и атрактивне могућности. Без обзира да ли размишљате о кући или стану у Португалу, разумевање ризика ће вам помоћи да избегнете неочекиване проблеме.

Процес куповине и регистрације некретнина у Португалу може трајати дуже него што инвеститори очекују. Добијање пореског идентификационог броја (NIF), правна провера и регистрација код Конзерваторијума понекад су праћени кашњењима.

На пример, један од мојих клијената је чекао скоро два месеца да финализује уговор о закупу стана у Лисабону због ревизија компаније Encargos и хипотекарних оптерећења. Увек сарађујте са искусним адвокатом и агентом како бисте минимизирали бирократске ризике.

Краткорочни закуп путем платформи попут Airbnb-а и Booking-а захтева AL (Alojamento Local) лиценцу, а популарни градови попут Лисабона и Порта имају квоте за издавање нових дозвола. Клијенти се често суочавају са ограничењима у обнављању лиценци или казнама због кршења прописа.

У регионима са великом туристичком потражњом, као што су Алгарве, Мадеира и Азори, приход од закупнине значајно варира у зависности од сезоне. На пример, лети приноси могу достићи 7-8%, док зими падају на 2-3%. Да би смањили ризик, клијенти комбинују краткорочне и дугорочне закупнине или се фокусирају на некретнине у Лисабону и Порту, где је потражња стабилнија. Важно је проценити цене некретнина у Португалу и потенцијалне приносе с обзиром на сезонске флуктуације.

Тржиште новоградње у Португалу је ограничено, посебно у популарним туристичким областима. То утиче на избор некретнина и може успорити раст портфолија за инвеститоре који циљају на нове станове и куће у Португалу са AL лиценцом.

У мањим градовима и на острвима, продаја некретнина траје дуже него у Лисабону, Порту или Алгарвеу. На пример, стан на Азорима може остати на тржишту и до годину дана. Размотрите ликвидност при избору некретнине и покушајте да купујете у подручјима са сталном потражњом или туристичким прометом.

Португал нуди веће приносе и тржишну динамику, али је оптерећен регулаторним и сезонским ризицима. Аустрија нуди стабилност, предвидљивост и ликвидност, што је чини погоднијом за конзервативне инвеститоре. На крају крајева, избор зависи од ваше стратегије: високи приноси уз управљање ризицима у Португалу или стабилан раст и заштита капитала у Аустрији.

Приликом улагања у некретнине у Португалу, Украјинци и други страни купци треба да узму у обзир не само профитабилност, већ и ниво удобности, инфраструктуре и услуге. Разумевање услова живота помаже им да процене какав ће бити свакодневни живот након куповине куће или стана у Португалу.

Португал је познат по благој медитеранској клими, што живот чини удобним током целе године. Просечне зимске температуре у Лисабону су 12°C, летње 28°C, а на јужној обали Алгарвеа лета су врућа и сува.

здравствену заштиту . Становници имају приступ јавном здравственом систему (ЈЗС), где су основне услуге бесплатне или се наплаћују уз номиналну накнаду. Нерезиденти и страни инвеститори могу да узму приватно осигурање, које покрива хоспитализацију, амбулантну негу и хитну помоћ. Трошкови осигурања почињу од 50 до 100 евра месечно по особи, а за породице од 150 до 250 евра.

Образовање је такође разноврсно: државне школе су бесплатне за становнике, док приватне и међународне школе нуде програме на енглеском и другим језицима. Цене за међународне школе крећу се од 5.000 до 15.000 евра годишње, у зависности од нивоа и локације.

Просечни трошкови живота у Португалу су нижи него у Аустрији. Намирнице и услуге у Лисабону коштају отприлике 700–1.000 евра месечно по особи, изнајмљивање једнособног или двособног стана у центру града кошта 1.000–1.500 евра, а комуналне услуге око 150–200 евра. На острвима и у мањим градовима цене могу бити 10–20% ниже.

Португалски банкарски систем је транспарентан, са бројним међународним банкама и услугама онлајн банкарства. Нерезиденти могу отворити банковне рачуне и добити хипотеке. Саобраћајна инфраструктура је добро развијена: метро, ​​трамваји, брзи возови и међународни аеродроми обезбеђују удобно путовање. Клијенти који купују некретнине у Португалу често примећују лакоћу интеграције у локални живот захваљујући овим системима.

Што се тиче услуга и инфраструктуре, Аустрија побеђује: брза регистрација, висококвалитетна здравствена заштита и превоз. Португал, с друге стране, нуди јединствен начин живота: топлу климу, море, активан друштвени живот и ниске трошкове власништва. За инвеститоре, избор зависи од њихових приоритета: Аустрија фаворизује стабилност и услуге, док Португал фаворизује удобност, климу и начин живота.

Ако некретнине у Португалу посматрате као облик заштите капитала и „европско уточиште “, земља нуди стабилно тржиште и правну транспарентност. На пример, многи моји украјински клијенти купују некретнине у Португалу како би сачували своју имовину у европским валутама и уживали у слободи да живе мирно у безбедној земљи.

Португал активно привлачи фриленсере и дигиталне номаде . Градови попут Лисабона и Порта нуде коворкинг просторе, стабилан интернет и удобне услове за рад на даљину. Куповина стана у Португалу или некретнине на плажи омогућава вам да комбинујете одмор и посао, а лакоћа добијања визе Д7 или статуса боравка чини земљу још атрактивнијом.

Пензионери бирају Португал због топле климе, ниских трошкова живота и посебних пореских олакшица, укључујући и режим НХР. Куповином куће или стана у Португалу, старији инвеститори имају прилику да живе удобно и приступачно, а да притом остану унутар Шенгенског простора.

Аустрија генерално побеђује у погледу стабилности, нивоа услуге и инфраструктуре. Међутим, Португал нуди јединствен начин живота: слободу, удобност, топлу климу и ниже трошкове живота. Ако дајете предност тихој стабилности и строгим правилима, изаберите Аустрију.

Излазак из инвестиције у некретнине у Португалу захтева планирање и разумевање свих пореских и правних нијанси. Инвеститори би требало унапред да размотре време продаје, начине преноса имовине и утицај програма Златна виза, ако се користи током куповине.

Продаја куће у Португалу, стана у Португалу или било које друге некретнине захтева пажљиво разматрање пореза и документације. Просечан период продаје у популарним областима попут Лисабона или Порта је 3 до 6 месеци, док у мање ликвидним областима може потрајати и до годину дана.

Продаја подлеже порезу на капиталну добит, који варира у зависности од пребивалишта продавца и врсте некретнине. На пример, један од мојих клијената је продао некретнину у Лисабону, у Португалу, за седам месеци, паметно оптимизујући порезе кроз свој статус националног здравственог осигурања. Као резултат тога, платио је само око 14% пореза на капиталну добит уместо стандардних 28%.

Ако је некретнина купљена за програм Златна виза, важно је узети у обзир правила програма приликом продаје. Претходно купљена некретнина вам је омогућавала да задржите боравишну дозволу, али приликом изласка, потребно је правилно формализовати трансакцију како бисте задржали свој статус. Моје искуство показује да сарадња са адвокатом и агентом може помоћи у избегавању казни и компликација са обнављањем боравишне дозволе.

Пренос куће или стана у Португалу на рођаке је могућ путем поклона или тестамента. Ово је посебно релевантно за породичне инвеститоре који желе да задрже имовину у оквиру породице и оптимизују опорезивање. Један од мојих клијената је пренео имовину на своју децу путем пуномоћја и правилно регистровао власништво, минимизирајући порезе. Платио је приближно 0,8% пореза на вредност некретнине.

Аустрија побеђује у погледу ликвидности и стабилности тржишта. Продаја некретнина тамо је обично бржа, а правни и порески процеси су предвидљивији. У Португалу су приноси већи, али трансакције могу трајати дуже, посебно у мањим регионима или на острвима.

Током година, био сам укључен у десетине трансакција које су укључивале куће, станове и пословне некретнине у Португалу. Искуство показује да правилно планирање и провера докумената могу убрзати процес куповине и минимизирати ризике при продаји некретнина у Португалу.

Приликом улагања у некретнине у Португалу, важно је спровести темељну проверу: проверити законску усклађеност, одсуство терета, усклађеност са лиценцама (AL, ако је некретнина намењена за краткорочни закуп), техничко стање и енергетску ефикасност. Приликом прегледа некретнине у Португалу, кључно је ангажовати искусног адвоката и агента за некретнине како би се избегле грешке које би могле коштати десетине хиљада евра. Препоручујем клијентима да увек провере Encargos, Hipotecas и License of Use пре потписивања уговора.

Мој приступ подразумева улагање дела мог капитала у стабилне земље са високом ликвидношћу, као што је Аустрија, а дела у динамична тржишта са високим потенцијалом раста, као што је Португал. Португалске некретнине нуде високе приносе и погодности (NHR, Golden Visa), али тржиште захтева активно управљање. Ова равнотежа омогућава минимизирање ризика и повећање приноса портфолија.

Избор између некретнина у Португалу и Аустрији зависи од ваших циљева. Ако тражите динамичан начин живота, приступачније становање и благу климу, Португал је одлична опција. Можете купити кућу поред океана или одабрати стан у Португалу за издавање туристима. Ово тржиште ће наставити да расте, посебно у Лисабону, Порту и Алгарвеу, захваљујући миграцији фриленсера и пензионера.

Аустрија, с друге стране, заснива се на стабилности и предвидљивости. Ако је циљ дугорочно очување капитала и висококвалитетна услуга, бечко тржиште је идеално, а куповина стана у Бечу логично се уклапа у такву конзервативну стратегију.

Пре куповине, увек проверите документа о некретнини, затражите извод из земљишних књига и уверите се да нема терета. Ако планирате да купите некретнину у Португалу за издавање, размотрите правила за туристичке лиценце и пореске импликације. Приликом трансакција путем режима Златне визе или НХР-а, важно је правилно структурирати власничку структуру како би се минимизирали порези приликом продаје.

По мом искуству, португалско тржиште некретнина ће расти због миграције дигиталних номада, пензионера и инвеститора који траже други дом у Европи. Цене португалских кућа и станова на врхунским локацијама већ стално расту за 5-7% годишње. Аустрија ће остати стабилна инвестициона зона, али ће раст бити умерен — око 2-3% годишње — али је ликвидност већа.

1. Одредите инвестициони циљ

• Зашто купити: изнајмљивање, препродаја, „европско уточиште“?
• Израчунајте свој буџет: цена стана у Португалу почиње од 150.000 евра у малим градовима и од 250.000 евра у Лисабону.

2. Изаберите локацију

• Лисабон - висока ликвидност, али скуп улазак.
• Порто – стабилна потражња и развој туризма.
• Алгарве је одмаралиште, сезона изнајмљивања.
• Анализирајте: профитабилност, инфраструктуру, изгледе за раст цена.

3. Проверите некретнину и продавца

• Правна чистоћа: извод из Регистра предијала (регистра некретнина).
• Провера пореских и комуналних дугова.
• Уверите се да имате дозволе за изнајмљивање (посебно за Airbnb).

4. Израчунајте порезе и трошкове

• Порез на промет (ИМТ): до 7,5%.
• IMI (годишњи порез): 0,3–0,45%.
• Порез на закупнину: 28% (за нерезиденте).
• Узмите у обзир трошкове адвоката (1.500–3.000 евра) и регистрацију трансакције.

5. Решите проблем финансирања

• Хипотека за нерезиденте: до 70% трошкова.
• Каматна стопа на кредит у 2025. години: 4–5% годишње.

6. Планирајте кирију и приходе

• Просечан принос: 4–6% у великим градовима.
• У одмаралиштима је већа, али постоји сезонска карактеристика.

7. Припремите се за излазак из инвестиције

• Продаја: Порез на капиталну добит – 28%.
• Планирајте своје време: у Лисабону, излазак траје 6-9 месеци.

8. Упоредите са алтернативама

• Аустрија има стабилнију економију, али нижу профитабилност.
• Португал – већи приноси и флексибилност, али већи регулаторни ризици.

1. Инвеститор са 250.000 евра: приход од закупнине

Мој клијент, ИТ стручњак из Украјине, тражио је стан у Португалу за изнајмљивање и као „европску резерву“.

• Шта смо пронашли: стан 1+1 у Порту (52 м²) у новој згради близу универзитета.
• Цена: 245.000 евра.
• Шта сам добио: просечну кирију од 1.100 евра месечно, годишњи принос од 5,4%, могућност да аплицирам за дигиталну номадску визу и живим у Португалу.

2. Пензионер са 500.000 евра: удобност и поглед на океан

Клијенткиња из Чешке Републике желела је кућу у Португалу поред мора за своју децу да живе и опуштају се.

• Шта смо изабрали: вилу у Алгарвеу (160 м², 3 спаваће собе, тераса са погледом на океан).
• Цена: 495.000 евра.
• Шта сам добио: чист ваздух, благу климу, пореске олакшице у оквиру НХР програма (на 10 година), могућност преноса некретнина на децу уз минималне порезе.

3. Породица са децом: живот и образовање

Брачни пар са двоје деце тражио је смештај у Португалу како би се преселио и послао децу у међународну школу.

• Шта смо пронашли: кућу у предграђу Лисабона (Каркавелос), 150 м², башта, 3 спаваће собе.
• Цена: 420.000 евра.
• Шта смо добили: британску међународну школу у близини, мирно подручје, 25 минута до центра Лисабона, могућност издавања дела куће (до 1.500 евра месечно).