Некретнине у Пољској: Како и зашто инвестирати

Данас је Пољска једно од најдинамичније развијајућих тржишта у Европи. Комбинација стабилне економије, растућих цена станова и високе ликвидности чини пољске некретнине атрактивним како за инвестиције, тако и за становање.

Према подацима Пољског завода за статистику, у првом кварталу 2025. године цене станова у Пољској су порасле за 6,6% у односу на исти период прошле године: +7,0% на примарном тржишту и +6,2% на секундарном тржишту. JLL прогнозира да би до краја 2025. године цена по квадратном метру у Варшави могла достићи око 3.100 евра (+6,2%), у Кракову – 2.800 евра (+5,7%), а у Познању – 2.420 евра (+5,2%).

Сврха овог чланка је да пружи свеобухватну слику о томе зашто се исплати купити стан у Познању сада, испита како профитабилно купити кућу у Пољској и генерално објасни тржиште некретнина у Пољској, како за инвеститоре, тако и за оне који траже стабилан смештај. Такође пружа поређење са аустријским тржиштем некретнина.

Моје име је Оксана Жушман. Ја сам адвокат са међународном праксом и инвеститор у некретнине са преко 10 година искуства у раду на европским тржиштима. Током година, саветовала сам клијенте о куповини некретнина у ЕУ, помагала им у изградњи инвестиционих портфолија и подржавала трансакције од прегледа имовине до регистрације власништва.

Зашто баш сада?
Пољска показује стабилан економски раст, прогресиван развој инфраструктуре и повољне услове за странце. Ниршоринг – преусмеравање предузећа ближе тржиштима Западне и Централне Европе – овде добија на машти, а миграција у ЕУ такође расте.

Аустрија је тржиште стабилности и предвидљивости: ниски ризици, висока транспарентност трансакција, умерени али стабилни приноси и дугорочни раст цена. Аустријске некретнине се цене као сигурно уточиште за конзервативне инвеститоре који цене поузданост и очување капитала.

Пољска је, насупрот томе, динамично тржиште са приступачнијим ценама станова, брзим развојем и високим потенцијалом за раст вредности. Овде се могу очекивати већи приноси од закупнине и капитализација, али је и ниво ризика виши – тржиште је мање предвидљиво и осетљиво на економске флуктуације и политику.

Аустрија је стога погоднија за оне који траже стабилност и дугорочну заштиту инвестиција, док је Пољска атрактивна за инвеститоре који су спремни да преузму веће ризике због потенцијала за веће приносе.

Француска дуго држи снажну позицију међу водећим европским тржиштима. Њен правни оквир штити права инвеститора, а висока ликвидност омогућава некретнинама да пронађу купце и закупце.

Према подацима Mordor Intelligence Source-а, француско тржиште стамбених некретнина процењено је на 528,33 милијарде долара у 2025. години и предвиђа се да ће порасти на 697,52 милијарде долара до 2030. године, што представља сложену годишњу стопу раста (CAGR) од 5,92%.

Инвеститори све више разматрају Пољску као стратешку локацију за улагања у некретнине. Усред флуктуација на западноевропским тржиштима, Централна Европа показује стабилан раст, а Пољска игра водећу улогу. Зашто се то дешава и како искористити овај тренд за куповину стана или куће у Пољској - истражићемо у наставку.

Период 2024–2025. потврдио је тренд: Пољска остаје једно од најдинамичније развијајућих тржишта у региону. Раст БДП-а изнад просека ЕУ (око 3% у 2024. години, прогноза је да ће достићи 3,2% у 2025. години), снажна домаћа потражња и активно привлачење страних компанија чине основу за стабилно тржиште некретнина.

Моје мишљење: овај раст није балон. За разлику од Западне Европе, где су цене достигле свој плафон, у Пољској оне и даље расту, али умереним темпом, стварајући потенцијал за дугорочна улагања. На пример, један од мојих клијената је купио стан у новој згради у Познању за 125.000 евра 2023. године, док се сличне некретнине сада продају по цени од 140.000 евра.

Савет: Ако бирате између Варшаве и регионалних центара, размотрите Краков и Познањ — они нуде одличне приносе од закупнине и веома су тражени међу студентима и ИТ стручњацима.

Према подацима PWC-а и Светске банке за 2024. годину, Пољска се високо рангира у региону по транспарентности трансакција и заштити имовинских права. Према Numbeo-у, индекс трошкова живота овде је 30–40% нижи него у Немачкој, што додатно стимулише потражњу за изнајмљивањем.

У пракси, регистрација трансакције траје 4-6 недеља, што сматрам оптималним за Европу. Штавише, банке су спремне да позајмљују новац нерезидентима, што омогућава добијање хипотеке са 6,5-7% годишње (боље него у Мађарској или Чешкој).

Француска комбинује релативно високе приносе, стабилност и предвидљивост, и начин живота који је привлачан многим купцима.

Инвеститори све више бирају Централну Европу у односу на Немачку, Француску или Шпанију. Разлог је једноставан: принос и потенцијал раста. У Пољској, принос од закупнине је 5-6% годишње, у поређењу са 2-3% у западним земљама, али тржиште остаје динамично.

Један клијент је напустио свој стан у Берлину од 320.000 евра и уместо тога купио две куће у Лођу, у Пољској, за по 150.000 евра. Његов месечни приход од закупнине је 2.200 евра, у поређењу са пројектованих 1.100 евра у Немачкој.

Савет: Потражите некретнине у близини универзитета и транспортних чворишта — увек су тражене међу закупцима.

Пољско тржиште некретнина прошло је кроз неколико фаза развоја и сада се сматра једним од најдинамичнијих у Централној Европи. Хајде да испитамо како историјски фактори, географија потражње и понашање купаца обликују тренутне трендове.

Након што се Пољска придружила ЕУ 2004. године, тржиште је почело да доживљава стабилан раст – томе су допринели приступачни хипотекарни кредити, стране инвестиције и развој инфраструктуре. Други снажан подстицај дошао је после 2020. године. Разлози за то укључују масовно пресељење ИТ компанија, прилив миграната из Украјине и Белорусије и раст сектора фриленсера.

Моје мишљење: тржиште је тренутно у фази стабилног раста, а не прегревања. За разлику од Западне Европе, овде још увек постоји потенцијал, посебно ако планирате да купите кућу у Пољској за изнајмљивање или за живот.

Имао сам клијента из Кијева који се преселио у Познањ 2022. године. Купио је двособан стан у новој згради за 115.000 евра; његова тренутна вредност прелази 135.000 евра, плус приход од издавања доноси око 650 евра месечно.

У периоду 2023–2024. године, тржиште је показало импресиван раст, са ценама које су расле по стопи од 8–10% годишње. Варшава традиционално предњачи по ценама, али Краков држи снажно друго место.

Раст се успорава на 5-7% годишње; према JLL-у, очекиване цене до краја 2025. године су:

• Варшава: до 3.100 евра (+6,2%)
• Краков: до 2.800 евра (+5,7%)
• Познањ: до 2.420 € (+5,2%)

Раст је посебно приметан у сегменту новоградње. Тржиште препродаје такође расте, али не тако брзо. Ако вам је циљ капитализација, новоградње су боље. Ако желите одмах да издате у закуп, онда препродајте.

Ако размишљате о куповини стана у Познању, сада је право време: стопа се успорава са двоцифрене на стабилнијих 5-7%. Ово ствара равнотежу између раста и предвидљивости.

Варшава остаје најскупљи и најликвиднији град у Пољској, посебно централни окрузи и Мокотов, где су цене око 16.500 PLN/m² (~4.250 €) и постоји велика потражња за дугорочним изнајмљивањем и канцеларијским простором.

Краков привлачи студенте и туристе, посебно Стари град и Подгоже, где станови коштају око 15.100 PLN/m² (~3.900 €) и активно се купују за изнајмљивање.

Вроцлав је интересантан за ИТ стручњаке и оне који се селе; окрузи Кшиков и Олтинг – 12.700 PLN/m² (~3.275 €) – су веома погодни за дугорочно изнајмљивање и инвестиције у нове зграде.

Гдањск и Трујград су популарни за краткорочно изнајмљивање, посебно Стари град и Сопот, где се цене крећу од 11.500 до 12.300 PLN/m² (~3.000 €), а станови доносе принос од 8–10%.

Познањ комбинује приступачну баријеру за улазак и велику потражњу, посебно у окрузима Грунвалд и Јежице, где су цене од око 10.800 PLN/m² (~2.800 €) атрактивне за породице и студенте.

Лођ је атрактиван за инвеститоре са ограниченим буџетом, а окрузи Средместје и Полесје нуде приступачне станове – око 7.800 PLN/m² (~2.015 €), док потражња за дугорочним изнајмљивањем остаје стабилна.

Нове зграде нуде раст вредности од 10-15% пре завршетка, што их чини идеалним за дугорочне инвестиције. Пример: Клијент је купио стан у Познању за 118.000 евра, али је годину дана касније његова цена порасла на 135.000 евра, плус кирија од 650 евра месечно.

Секундарно тржиште – може се одмах изнајмити, посебно релевантно у Кракову и Вроцлаву за студенте.

Краткорочни станови – доносе до 8–10% у туристичким градовима (Гдањск, Сопот, Краков), али је потребно узети у обзир управљање и сезонско разматрање.

Комерцијалне некретнине – дугорочни уговори, висок праг за улазак (250.000 евра+), мале канцеларије и коворкинг простори у Варшави и Вроцлаву су перспективни.

Почетницима је боље да се снађу у новим зградама или некретнинама из друге руке, док би напредни купци требало да размотре станове и пословне просторе. Стратегија „купи кућу у Пољској за породицу“ је популарна у Лођу и околини.

Домаћа потражња остаје кључни покретач пољског тржишта некретнина. Већину трансакција обављају Пољаци користећи хипотеке, што обезбеђује стабилан проток купаца и смањује зависност од спољних фактора. У већим градовима као што су Варшава, Краков и Познањ, велику потражњу покрећу студенти, младе породице и запослени у великим компанијама.

• Пољаци су главни покретач тржишта, активно користе хипотеке, купују станове за породице и издају их у закуп.
• Украјинци су једна од највећих група страних купаца, посебно у Варшави, Кракову и Познању, а мотив им је стални боравак и инвестиција.
• Белоруси траже стабилност и дозволу боравка, преферирајући станове у пограничним регионима.
• Инвеститори из ЕУ диверзификују своје портфолије, купујући станове и комерцијалне некретнине у већим градовима.
• Амерички инвеститори виде Пољску као тржиште у развоју са високим потенцијалом за раст цена.

Разноликост купаца подржава динамичност и стабилност тржишта; пољске некретнине су атрактивне како за дугорочна улагања, тако и за изнајмљивање. У 2024. години, странци су купили преко 17.000 некретнина (~5% укупног тржишта), при чему су Украјинци чинили приближно 20% свих страних трансакција у Варшави.

Пољско тржиште нуди разноврсне формате власништва и методе улагања погодне и за појединце и за компаније. Разумевање ових формата је важно за избор праве стратегије и минимизирање ризика.

Физичка лица (укључујући и нерезиденте) могу слободно куповати станове и станове у Пољској. Ограничења се примењују само на земљиште, посебно у пограничним подручјима и на парцелама већим од 1 хектара.

Ако желите да купите стан у Познању или кућу у Пољској за себе или за изнајмљивање, ова опција је најлакша и најбржа. Један клијент из Украјине је купио двособан стан у Познању, регистровао га на своје име, без коришћења предузећа, и у року од годину дана, приход од закупнине је био стабилан.

Оснивање компаније у Пољској или коришћење постојеће фирме из ЕУ нуди додатне могућности: оптимизацију пореза, заједничка улагања и учешће у великим пројектима.

За приватне инвеститоре, ово није увек изводљиво, али за оне који планирају више некретнина или комерцијалне инвестиције, компанија је згодан алат. Инвеститор из Немачке је купио три стана у Вроцлаву за изнајмљивање преко Sp. z oo, што му је омогућило да евидентира све трошкове и приходе преко компаније, поједностављујући рачуноводство.

У Пољској још увек постоји мало фондова који послују као REIT-ови, али постоје инвестиционе опције кроз колективне структуре. Ово је погодно за оне који желе да учествују на тржишту без потребе да се баве оперативним управљањем и управљањем некретнинама. За почетнике, то је начин да диверзификују ризике без упуштања у детаље закупа и реновирања.

Можете се удружити са партнерима, формализовати заједничко власништво или користити механизме наслеђивања и фондове. Моје запажање: ово је згодно ако куповина скупе некретнине или улагање у неколико станова превазилази буџет једног инвеститора.

Два моја клијента су заједнички купила два стана у Кракову – деле приход од закупнине и трошкове управљања, што инвестицију чини сигурнијом.

• Станови: слободно доступни за куповину грађанима било које земље.
• Земљиште и куће: за парцеле веће од 1 хектара или погранична подручја потребна је дозвола Министарства унутрашњих послова.

Ако желите да купите кућу у Пољској, проверите са адвокатом да ли је потребна дозвола, посебно за велике парцеле.

• Потпуно власништво – власник има сва права на некретнину, укључујући продају, закуп и реконструкцију.
• Задружни закон (Spółdzielcze własnościowe) – имовина је регистрована на задругу, али власник може располагати станом.
• Товарзиство Будовництва Споłецзнего (имовина удружења) – становници изнајмљују станове, плаћају кирију, без права власништва.

За инвестиционе и изнајмљивачке сврхе, боље је одабрати потпуно власништво како би се лакше управљало приходима и продавала некретнина.

Куповина некретнина у Пољској захтева разумевање локалних закона и стандардних процедура. Познавање корака и захтева ће вам помоћи да безбедно инвестирате и избегнете грешке, посебно за стране инвеститоре.

Процес куповине почиње добијањем PESEL пореског броја за нерезиденте, проналажењем адвоката и агента, састављањем уговора, плаћањем депозита и овером трансакције.

Адвокат проверава законитост трансакције, проверава власнички лист и уговор, а агент помаже у проналажењу ликвидне некретнине и преговарању о цени. Чак и ако сте искусан инвеститор, најбоље је сарађивати са адвокатом — то штеди време и смањује ризике. Један од мојих клијената је уштедео 5.000 евра када је адвокат открио терет на стану у Вроцлаву пре потписивања уговора.

Приликом куповине некретнина у Пољској, посебно за стране држављане, банке и нотари захтевају доказ о идентитету и легалном пореклу средстава. Ово је стандардна пракса, која штити обе стране у трансакцији и смањује ризик од прања новца.

Основни захтеви:

• Идентификациони документ - пасош или лична карта.
• Адреса становања - за нерезиденте, потврђује се потврдом о пребивалишту.
• Доказ о приходима - изводи из банке, потврде о плати или приходима.
• Порекло средстава - документи о продаји имовине, инвестиција или штедње.
• Информације о купцу - KYC упитник, понекад указујући на сврху куповине (инвестиција, стални боравак).

Комерцијалне некретнине обухватају канцеларије, малопродајни простор и складишта. Трансакције се често обављају преко компанија, посебно за веће некретнине, а принос може бити већи него код стамбених објеката. Клијент из Немачке је купио канцеларију у Вроцлаву преко компаније Sp. z oo и добијао стабилан приход од закупаца неколико година.

Куповина земљишта и кућа од стране грађана земаља ван ЕУ захтева дозволу Министарства унутрашњих послова за парцеле веће од 1 хектара или у пограничним подручјима. Пре инвестирања, важно је проверити намену земљишта у локалном плану развоја.

У Пољској можете купити некретнине без боравка у земљи именовањем заступника са пуномоћјем. Ова метода је посебно релевантна за стране инвеститоре који желе да купе стан у Познању или кућу у Пољској док су у иностранству.

Пуномоћје издаје нотар и овлашћује заступника да потпише уговор о купопродаји, уплати депозит и прима документа у име купца. Пуномоћје може бити временски ограничено или са ограниченим дејством, у зависности од жеље инвеститора.

Мој клијент из САД је купио стан у Познању користећи пуномоћје док је био у Њујорку. Трансакција је прошла глатко, а регистрација власништва је трајала само недељу дана захваљујући стручно припремљеној документацији.

Свака некретнина у Пољској има јавни регистар власништва (księga wieczysta), који бележи све правне детаље о стану, кући или земљишној парцели. Адвокат проверава да ли постоје терети, хипотеке, дугови и потраживања трећих лица. Ово је обавезан корак, посебно ако планирате да купите стан у Пољској ради инвестиције или издавања.

Након што је уговор потписан и оверен код нотара, права на некретнину се региструју у непокретностима. Ово је завршна фаза трансакције, која званично потврђује ваша права на некретнину и омогућава вам да је управљате: изнајмљујете је, продајете је или је региструјете преко предузећа.

Процес регистрације обично траје 1-2 недеље, али може потрајати и дуже ако су документи непотпуни. Најбоље је да унапред припремите све потврде, сертификате и нотарске акте.

Пољска нуди транспарентан и релативно повољан порески систем за инвеститоре. Међутим, важно је узети у обзир све трошкове како бисте тачно израчунали свој принос.

Годишњи порез на стамбене некретнине износи 1,00 PLN по m² (~0,25 €). За стан од 50 m², то је 50 PLN (~12,5 €) годишње. У већим градовима као што су Варшава или Краков, стопе могу бити нешто више – до 2 PLN/m² (~0,5 €).

Приликом куповине некретнине која се продаје, наплаћује се PCC од 2% вредности некретнине. На пример, стан за 500.000 PLN (~125.000 €) → PCC = 10.000 PLN (~2.500 €). Урачунајте PCC у процену укупних трошкова како бисте тачно израчунали повраћај улагања.

• Нове стамбене зграде до 150 м²: ПДВ 8% → стан 600.000 PLN (~150.000 €) = 48.000 PLN (~12.000 €).
• Комерцијалне некретнине: ПДВ 23% → канцеларија 1.000.000 PLN (~250.000 €) = 230.000 PLN (~57.500 €).

Мали станови у новоградњама су исплативији – имају нижи ПДВ и брз раст цена.

Укупни трошкови износе 5–6% вредности некретнине. Пример: стан за 500.000 PLN (~125.000 €) → трошкови 25.000–30.000 PLN (~6.250–7.500 €).

Иако Пољска има ниже пореско и таксено оптерећење, Аустрија нуди већу стабилност тржишта, растуће цене и велику потражњу за некретнинама. За инвеститоре који траже дугорочна улагања и стабилно тржиште, Аустрија може бити атрактивнија, упркос вишим трошковима.

Пољски порески систем нуди инвеститорима неколико легалних начина да смање пореско оптерећење и повећају приносе.

Избор методе опорезивања:

• Фиксна пореска стопа од 19% је погодна за инвеститоре са више некретнина, поједностављује рачуноводство и омогућава планирање прихода унапред.
• Прогресивна пореска стопа од 17–32% је корисна за инвеститоре са малим укупним приходима, јер се првих 17% опорезује минимално.

Отпис трошкова:

• Трошкови поправки, намештаја, комуналних услуга и управљања имовином могу се укључити као расходи, смањујући опорезиви приход.
• Пример: клијент је купио стан у Познању, потрошио 20.000 PLN (~5.000 €) на реновирање и намештај – то је смањило пореску основицу, уштедевши око 3.800 PLN (~950 €) по стопи од 19%.

Регистрација преко компаније:

• Ако је имовина регистрована на правно лице, могу се користити додатни порески олакшице и смањене стопе на добит предузећа.
• Погодно за инвеститоре са више некретнина или комерцијалних некретнина.

Паметна комбинација пореског третмана, одбитака трошкова и корпоративне структуре може повећати нето приносе за 10–15%, посебно за портфолио од више некретнина.

Многи клијенти погрешно верују да куповина стана у Познању или куће у Пољској аутоматски отвара пут ка добијању боравишне дозволе. У пракси то није случај, али мудро коришћење некретнине може помоћи у демонстрирању финансијске солвентности и посвећености дугорочном боравку у земљи.

Да бисте добили дозволу боравка, потребан је један од следећих разлога:

• Уговор о раду са пољским послодавцем.
• Имати сопствени бизнис или предузетничку активност.
• Брак са пољским држављанином.
• Блиске породичне везе са пољским држављанином.
• Натурализација или други законом предвиђени разлози.

На пример, мој клијент је отворио ИТ компанију у Познању, купио стан за живот и доказао да има стални боравак — дозвола боравка је брзо издата.

Након 10 година легалног боравка у Пољској, можете поднети захтев за држављанство. Некретнине помажу у демонстрирању јаких веза са земљом, олакшавајући процес натурализације. Чак и ако циљ није боравак већ инвестиција, куповина некретнина у Пољској ствара додатни бонус за будуће документе.

У Аустрији постоји категорија Д (Самодовољност), где странци могу добити боравишну дозволу без пословања, већ једноставним потврђивањем прихода и доступности смештаја.

Предности Аустрије:

• Директан пут до боравишне дозволе без потребе за вођењем посла.
• Могућност добијања држављанства уз испуњавање услова боравка.
• Висока стабилност тржишта некретнина и предвидљив раст цена.
• Велика потражња за некретнинама, што инвестиције чини сигурнијим.

Пољска не нуди Златну визу, али некретнине могу индиректно помоћи у добијању боравка кроз пословање, запослење или породичне везе. Аустрија има користи од стабилности тржишта, растућих цена и потражње за некретнинама, што је чини атрактивнијом за дугорочне инвеститоре.

Улагање у некретнине у Пољској вам омогућава да остварите стабилан приход од закупнине. Различите врсте закупнине и региони нуде различите приносе, а правилно управљање повећава профит и смањује ризике.

Краткорочни закуп путем платформи попут Airbnb-а може генерисати принос од 6-8% годишње. Међутим, у великим градовима попут Варшаве и Кракова, прописи постају строжи: власници су дужни да се региструју и да се придржавају прописа о противпожарној заштити.

Клијент је купио стан у Познању за краткорочни закуп и прима стабилан приход од 7%, док користи услуге менаџерске компаније за резервације и чишћење.

Дугорочни закуп генерише приход од 4-6% годишње и стално је тражен, посебно међу студентима и онима који се пресељавају. За инвеститоре који цене стабилност и минимизирани ризик, дугорочни закуп је најбоља опција. Клијент из Немачке је купио стан у Познању и изнајмљује га студентима — принос је око 5%, са ниским ризиком од празности.

Компаније за управљање помажу инвеститорима да издају своје некретнине без икаквог личног учешћа. Просечна провизија је 10–15% од закупнине. Оне пружају:

• избор закупаца;
• регистрација и обнављање уговора;
• наплата закупнине;
• чишћење и мање поправке;
• контрола над стањем стана.

Клијент је купио стан у Познању за краткорочни закуп преко Airbnb-а и пренео управљање на компанију. Принос остаје 7%, а стан је увек доступан гостима.

Приноси од инвестиција у некретнине у Француској и Аустрији остају релативно ниски. Међутим, разлике између земаља су јасне:

• Аустрија пружа већу стабилност и ликвидност;
• Француска остаје атрактивна за оне који желе да комбинују инвестиције са личним коришћењем становања и премиум начином живота.

За инвеститора који тражи стабилност и минималан ризик, Аустрија је пожељнија. За оне који некретнине разматрају и као део пројекта личног животног стила, Француска је атрактивнији избор.

Аустрија је тржиште стабилности и предвидљивости: ниски ризици, транспарентни прописи, умерени али стабилни приноси и дугорочни раст цена. Приноси од закупнине су овде нижи него у Пољској, али је потражња стабилнија, а некретнине су ликвидније и лакше се продају или изнајмљују на дужи рок.

Пољска, с друге стране, нуди приступачније цене и веће приносе од закупнине, али је тржиште осетљиво на економске флуктуације и ниво ризика је већи.

Избор града и региона за улагање у великој мери утиче на профитабилност, ликвидност и будући раст тржишта некретнина. Хајде да погледамо кључне регионе из перспективе инвеститора.

Варшава је срце бизниса и финансија.

Варшава је центар пословања и финансија, са великом потражњом за дугорочним изнајмљивањем. Упркос ниским приносима, станови се брзо продају и изнајмљују, посебно у пословним четвртима.

• Просечна цена: 3.200–3.500 €/м²
• Профитабилност: 4–5% годишње (дугорочни закуп)
• Атрактивност: висока ликвидност, стабилна потражња, корпоративни закупци

Краков – студенти, туризам, ИТ

Краков привлачи студенте и туристе, генеришући велику потражњу за изнајмљивањем. ИТ компаније такође генеришу сталан прилив људи који се селе, подржавајући тржиште.

• Просечна цена: 2.800–3.100 €/м²
• Профитабилност: 5–6% (дугорочни закуп), 6–8% (краткорочни)
• Атрактивност: студенти, туристи, ИТ сектор, културни центар

Вроцлав – ИТ центар са великом потражњом

Вроцлав је брзо растући ИТ центар са бројним канцеларијама и стартаповима. Станови у близини пословних центара се брже изнајмљују и генеришу стабилан приход.

• Просечна цена: 2.700–3.000 €/м²
• Профитабилност: 5–6%
• Атрактивност: ИТ компаније, они који се селе, растућа потражња за изнајмљивањем

Гдањск, Сопот, Гдиња – приморски и премијум

Балтичка обала привлачи туристе лети, пружајући високе приносе од краткорочног изнајмљивања. То је идеалан регион за премиум станове или куће за сезонско изнајмљивање.

• Просечна цена: 3.500–4.500 €/м²
• Принос: 6-8% лети (краткорочни закуп)
• Атрактивност: премијум сегмент, проток туриста, могућност сезонског изнајмљивања

Лођ и Лублин – приступачне инвестиције са потенцијалом раста

Ови градови су атрактивни за инвеститоре са ограниченим буџетом. Ниске цене по квадратном метру и растућа потражња за закупнином чине их перспективним дугорочним инвестицијама.

• Просечна цена: 1.800–2.200 €/м²
• Профитабилност: 6%
• Атрактивност: ниска цена, висок потенцијал раста, студенти и они који се селе

Села и сеоске некретнине су тренд након пандемије

Од почетка пандемије, потражња за сеоским кућама је порасла, како за стални боравак, тако и за издавање. Мазурска језера, Поткарпатије и Карпати су популарни. Многи моји клијенти бирају старије куће за реновирање за 50.000–80.000 евра, са могућношћу каснијег издавања у закуп. Ово је посебно повољно за породице и оне који желе да купе кућу у руралном делу Пољске по приступачној цени.

• Просечна цена: 800–1.500 €/м² (често куће са плацем од 15–30 хектара)
• Профитабилност: до 6% (дугорочно), сезонски закуп 8–10% у туристичким регионима
• Атрактивност: екотуризам, рад на даљину, куће за одмор

Прогнозе за 2025. годину указују на фрагментиран раст цена нових зграда у Пољској, који у просеку неће прећи нивое из 2024. године (приближно 5–7%), док се очекује стагнирање секундарног тржишта.

Цене станова се значајно разликују од града до града; на пример, у марту 2025. године, Варшава и Гдањск су биле најскупље, док су градови попут Лођа и Бидгошча нудили приступачније опције. Због тога је избор између новоградње и постојећих некретнина посебно важан за инвеститоре фокусиране на принос и изгледе за раст капитала.

• Тржишни удео: више од 50% трансакција у великим градовима.
• Цене: Варшава — 3.000–5.000 €/м², Краков — 2.800–4.000 €/м².
• Карактеристике: модеран распоред, подземни паркинг, енергетска ефикасност.

Нове зграде су идеалне за изнајмљивање, посебно у Варшави, Вроцлаву и Гдањску. Многи моји клијенти су изабрали нове станове у округу Мокотов у Варшави за дугорочно изнајмљивање, што је резултирало стабилним приносима од 4,5% годишње и високом ликвидношћу приликом препродаје.

• Цене: Лођ — 1.500–2.500 €/м², Лублин — од 1.200 €/м².
• Предности: нижа цена, некретнина спремна за изнајмљивање, брзо време обраде.
• Мане: често захтева реновирање (од 200 €/м²).

Стари станови у центрима градова су привлачни инвеститорима који су спремни да улажу у реновирање. На пример, један мој клијент је купио стан у Кракову за 90.000 евра, уложио 15.000 евра у реновирање, а сада га изнајмљује преко Airbnb-а са приносом од око 8% годишње.

• Цене: од 30.000 евра за малу кућу у селу (често са плацем од 10–20 хектара), куће у добром стању - 70.000–100.000 евра.
• Зашто је занимљиво: Потражња за кућама у Пољској расте због рада на даљину и жеље за животом ближе природи.
• Популарни региони: Мазурска језера, Поткарпатије, Карпати.

Ако желите да купите кућу у пољском селу по ниској цени, потражите огласе на OLX.pl. Неки клијенти купују старије куће за 40.000 евра, раде минималне реновације (10.000–15.000 евра) и изнајмљују их туристима за 100–150 евра по ноћењу током сезоне. Принос је 8–10%.

Аустрија: Цене новоградње почињу од 6.000–8.000 евра/м² (Беч), до 12.000 евра/м² у најбољим деловима земље. Карактеристике: строги стандарди уштеде енергије (ESG), стабилно тржиште, ниски приноси (2–3%), али висока стабилност. Пољска остаје приступачније тржиште за инвеститоре са буџетом до 150.000 евра.

Пољско тржиште некретнина нуди широк спектар могућности за инвеститоре. Поред традиционалних станова за дугорочни закуп, постоји неколико алтернативних стратегија које могу повећати приносе и искористити растућу потражњу за одређеним сегментима.

Мали станови од 20–35 квадратних метара су веома тражени међу студентима и младим стручњацима, посебно у градовима са великим универзитетима и ИТ центрима, као што су Познањ, Краков и Вроцлав. Просечна цена микро-станова у Познању је 50.000–70.000 евра. Моје искуство показује да се такви станови лако изнајмљују за 300–400 евра месечно, а уз одговарајуће опремање, принос може достићи 6–7% годишње.

Стари станови и куће често захтевају реновирање, али то ствара могућности за повећање вредности и профитабилности некретнине. На пример, клијент је купио стан у Лођу за 60.000 евра, уложио 15.000 евра у реновирање, а сада га изнајмљује преко Airbnb-а за приближно 600–700 евра месечно. Реновирање је посебно профитабилно у подручјима са ограниченом понудом нових зграда, где реновирани станови привлаче станаре са високим приходима.

Градови са растућим индустријским, логистичким и ИТ секторима (нпр. Познањ, Лублин, Шчећин) постају атрактивни за инвеститоре фокусиране на дугорочно изнајмљивање. Потражња закупаца стално расте, а цене станова остају релативно приступачне: 1.800–2.500 евра по квадратном метру. Мој савет клијентима је да траже подручја са новом инфраструктуром и саобраћајном доступношћу, што повећава ликвидност некретнине.

Улагање у апарт-хотеле или краткорочни закуп у туристичким подручјима генерише приносе до 8-10% по сезони. Некретнине на обали (Гдањск, Сопот) и у планинама (Карпати, Татре) су посебно популарне. Један од мојих клијената је купио стан у Сопоту за 90.000 евра и зарадио 10.000 евра у првој сезони, што потврђује ефикасност ове стратегије.

За оне који не желе сами да управљају некретнинама, доступна су улагања кроз фондове или заједничке пројекте. Ове шеме омогућавају диверзификацију ризика и учешће у великим пројектима без великих улагања. Ово је погодно за стране инвеститоре који желе да уложе 50.000–100.000 евра у неколико некретнина одједном.

Са развојем електронске трговине и логистике, потражња за земљиштем за складишта и индустријске објекте расте. Цене по хектару у близини већих градова могу почети од 50.000–70.000 евра, али је принос на овим пројектима знатно већи од традиционалног изнајмљивања стамбених објеката. Моји клијенти који су купили парцеле за мала складишта у Познању и Вроцлаву добијали су стабилан приход од дугорочних закупаца са уговорима на 5–10 година.

Улагање у некретнине у Пољској је атрактивно због високих приноса, али је важно узети у обзир потенцијалне ризике како би се доносиле информисане одлуке. У наставку разматрам кључна питања са којима се суочавају инвеститори и делим своја запажања и практичне примере.

Након рекордног раста у 2022–2023. години, стопа раста цена станова је успорена. Прогнозе за 2025. годину показују раст цена новоградње од приближно 5–7%, док је постојеће тржиште практично стабилно. На пример, један од мојих клијената је желео да купи стан у Познању за препродају, али смо одлучили да одложимо трансакцију како бисмо сачекали повољније услове и проценили кретање цена.

Процес куповине обухвата регистрацију, добијање PESEL-а, нотарске трансакције и проверу правног статуса. За странце, посебно оне без знања пољског језика, ово може бити компликовано. Препоручујем сарадњу са реномираним адвокатима и агентима: они могу помоћи у убрзавању процеса и избегавању грешака у папирологији.

Становницима ван ЕУ је забрањено куповање земљишта и кућа ван градова или на парцелама већим од 1 хектара. На пример, један од мојих клијената је желео да купи кућу у пољском селу по ниској цени, али је морао да добије дозволу од Министарства унутрашњих послова, што је продужило трансакцију за неколико месеци.

Пољска пореска политика се периодично мења, што може утицати на приносе од закупнине или опорезивање приликом продаје. Важно је ово узети у обзир приликом планирања инвестиција. Мој савет је да израчунате свој принос са резервом за могуће промене пореских стопа.

У поређењу са Аустријом, Пољска побеђује у погледу приноса од закупнине и потенцијала раста цена, посебно у сегментима економије и секундарног тржишта. Међутим, Аустрија нуди већу стабилност, предвидљив раст и једноставнију регулацију тржишта. Инвеститори морају сами да одлуче шта је важније: већи приноси уз ризик или стабилност уз ниже приносе.

Инвеститоре привлачи Француска не само због њеног потенцијала за приходе, већ и због животног стандарда, развијене инфраструктуре, благе климе и културне разноликости. За многе купце, некретнине у Француској нису само инвестиција већ и шанса за удобан живот и уживање у препознатљивом начину живота ове земље.

Медицинске услуге у Пољској су доступне и високог квалитета и за становнике и за нерезиденте. Странци могу да користе приватне клинике са услугама на енглеском језику, а консултације и прегледи коштају исто као и локални — 25–40 евра за консултације код лекара опште праксе и 100–200 евра за свеобухватне прегледе.

Образовање за нерезиденте је такође активно заступљено: међународне и школе на енглеском језику раде у већим градовима (Варшава, Краков, Познањ, Вроцлав). Годишња школарина у овим школама креће се од 4.000 до 12.000 евра, у зависности од програма и нивоа.

Разлика за нерезиденте је у томе што се приликом пријема могу захтевати додатна документа и доказ о пребивалишту, али је приступ школама и образовним материјалима у потпуности задржан. Моји клијенти са децом често бирају станове у областима са таквим школама како би истовремено инвестирали и обезбедили удобност својој породици.

Пољска је чланица НАТО-а, а ниво безбедности је висок. Градска инфраструктура је добро развијена, са практичним банкарским услугама, интернетом и покривеношћу мобилних телефона, као и транспортним мрежама које се крећу од варшавског метроа до брзих возова између већих градова. Ово олакшава свакодневни живот и даљинско управљање некретнинама.

Аустрија се истиче у погледу стабилности и предвидљивости у свим друштвеним и економским факторима. Животни стандард је овде виши: образовни систем и међународне школе су признате као међу најбољима у Европи, здравствена заштита је високог квалитета и приступачна, а инфраструктура и животна средина чине земљу удобним местом за дугорочни боравак.

Пољска нуди равнотежу између удобности, приступачности и инвестиционог потенцијала, посебно у сегментима са високим приносима и растућим ценама закупнине. Инвеститори који разматрају куповину стана у Познању или куће у Пољској често је бирају као повољнију улазну тачку на тржиште европских некретнина, уз одржавање прихватљивог квалитета живота за себе и своје породице.

Пољска постаје све популарнија дестинација за људе који траже безбедно и удобно место за живот у Европи. Поред инвестиција у некретнине, земља привлачи оне који желе да се преселе из нестабилних региона, пензионере и дигиталне номаде.

За становнике земаља које доживљавају економску или политичку нестабилност, Пољска нуди погодан пут до привременог или сталног боравка путем запослења, предузетништва или инвестиција у некретнине.

Један од мојих клијената из Украјине је купио стан у Познању како би добио боравишну дозволу преко свог предузећа — то му је обезбедило легалан статус и удобне услове живота за његову породицу.

Пољска је погодна дестинација за пензионере захваљујући високом нивоу безбедности, стабилној инфраструктури и разумним трошковима живота. Трошкови хране, комуналних услуга и здравствене заштите су знатно нижи него у Немачкој или Чешкој, што пресељење чини финансијски погодним.

Неки од мојих клијената бирају куће у пољским селима или станове у градовима другог реда како би уживали у мирном животу и природи, а да притом остану у Европи.

За ИТ стручњаке и дигиталне номаде, Пољска је атрактивна због развијене инфраструктуре, висококвалитетног интернета и међународних пословних кластер зона. Многи клијенти које сам саветовао купили су станове у Кракову и Варшави не само за стамбену употребу већ и као базу за регистрацију предузећа и пресељење пословања. Ово омогућава удобан живот уз пореске и корпоративне олакшице.

Беч нуди висок престиж и потпуну предвидљивост свих друштвених и економских фактора, али су цене некретнина и животни стандард знатно виши. Међутим, Аустрија је посебно атрактивна за грађане из нестабилних земаља који траже безбедну и сигурну јурисдикцију за боравак и очување свог богатства.

За пензионере, Аустрија нуди висококвалитетну здравствену заштиту, развијену инфраструктуру и опуштен темпо живота. А за дигиталне номаде и професионалце који раде на даљину, земља постаје све атрактивнија захваљујући високом животном стандарду, стабилном интернету, културној разноликости и потенцијалним програмима за привлачење квалификованих радника.

Пољска је атрактивна због своје тржишне динамике, приступачног становања и потенцијала за раст прихода. Међутим, у погледу безбедности, престижа и квалитета живота, заостаје за Аустријом.

Приликом планирања инвестиције у некретнине у Пољској, важно је разумети како и када изаћи из пројекта како би се максимизирали приходи и ликвидност. Хајде да погледамо кључне аспекте продаје и практичне примере.

Варшава и други већи градови (Краков, Вроцлав, Гдањск) нуде високу ликвидност — станови се тамо продају брже и са мањим попустима. У регионима другог реда, као што су Лођ или Лублин, ликвидност је нижа, а процес продаје може трајати дуже.

Један од мојих клијената је купио стан у Познању за дугорочни закуп, а када му је после две године требало да га препрода, успео је да га прода са минималним губицима, захваљујући активном тржишту и интересовању инвеститора.

Када се региструје власништво над некретнином, стан се може продати. Ако се то деси у року од пет година од датума куповине, мора се платити порез од 19% на добит. Ово је важно узети у обзир приликом израчунавања очекиваног приноса.

Важно је имати на уму да се некретнине економске класе продају брже од некретнина премиум класе, где купци траже специфичне карактеристике. Саветујем клијентима да унапред планирају своје изласке, узимајући у обзир сезонску потражњу и кретања цена.

За инвеститоре са пољском боравишном дозволом кроз пословну или предузетничку делатност, продаја некретнина не утиче на њихов статус све док постоје други разлози за боравак. На пример, један од мојих клијената је задржао боравишну дозволу након што је продао свој стан, док је наставио да развија свој посао у Пољској.

Иако се некретнине економског и средњег ценовног ранга брже продају у Пољској, Аустрија има стабилније и предвидљивије тржиште. Ликвидност је висока чак и за премијум сегмент, периоди препродаје су предвидљивији, а пореске политике транспарентне.

За инвеститоре који цене сигурност и дугорочну сигурност очувања вредности, Аустрија остаје сигурнија опција, упркос вишим трошковима некретнина и живота.

Током протеклих неколико година, учествовао сам у десетинама трансакција у Аустрији, Словачкој, Пољској и Немачкој. Свака земља има своје јединствене карактеристике. Аустрија је стабилно тржиште са минималним ризицима, али са ниским приносима и високом баријером за улазак. Пољска је, с друге стране, динамично тржиште у развоју где и даље можете купити стан у Познању или Гдањску по разумној цени и очекивати раст вредности.

Приликом улагања у некретнине у Пољској, важно је спровести темељну правну проверу: осигурати да су власнички листови чисти и да нема неизмирених дуговања по основу комуналних услуга или пореза. Многи клијенти питају како да избегну проблеме са ПДВ-ом приликом куповине пословних некретнина – адвокат је овде неопходан. Још једна ствар: приликом продаје стана у року од пет година од куповине, морате платити порез на доходак од 19%. Ово се често занемарује приликом израчунавања профитабилности.

Моја препорука инвеститорима са капиталом од 500.000 евра или више није да концентришу све на једном тржишту. На пример, део улажу у Аустрију (Беч или Салцбург) ради стабилности и дугорочне заштите капитала, а остатак у Пољску, где су приноси већи.

Ако би ми циљ био очување капитала уз минималан ризик, изабрао бих Аустрију . Ако би ми раст и профитабилност били приоритет, онда би то била Пољска . Данас још увек можете купити кућу у Пољској или стан у Кракову по цени која ће вам се чинити ниском за неколико година. За породице са децом и дугорочни живот у ЕУ, верујем да је комбиновани сценарио оптималан: кућа у Аустрији за живот и некретнина у Пољској за изнајмљивање.

Пољска тренутно представља „прозор могућности“ за оне који су спремни да се укључе у динамично тржиште и прихвате његове јединствене карактеристике. Иако су ризици овде већи у поређењу са Аустријом, потенцијал раста је значајан, посебно у градовима са брзо развијајућом инфраструктуром, као што су Познањ или Вроцлав.

Аустрија има користи од стабилности тржишта, предвидљивости цена и ниског ризика. Чак и ако су приноси нижи него у Пољској, некретнине премиум и средње цене задржавају своју вредност на дужи рок.

Пре куповине, важно је проверити све правне аспекте: чист власнички лист, одсуство терета и дугова, као и пореске обавезе. Препоручујем инвеститорима да унапред планирају свој излазак, размотре порезе на препродају и процене ликвидност региона. На пример, некретнине у Познању и Варшави се продају брже него у мањим градовима, што смањује ризик од кашњења.

Прогнозира се да ће потражња за становима у Пољској расти до 2030. године, вођена континуираном урбанизацијом, повећаном миграцијом у веће градове и растућим тржиштем изнајмљивања за студенте и исељенике. За инвеститоре, то значи да некретнине у Варшави, Познању, Кракову и Вроцлаву задржавају потенцијал раста. Аустрија ће, у међувремену, остати стабилно тржиште, са вредностима некретнина које расту споро, али поуздано.

1. Одредите своје инвестиционе циљеве

• Дугорочни или краткорочни закуп (Airbnb).
• Профит од препродаје или акумулације капитала.
• Добијање дозволе боравка или личне пребивалишта.

2. Изаберите регион и град

• Варшава, Краков, Вроцлав – висока ликвидност, стабилна потражња.
• Познањ, Лођ, Бидгошч – приступачне цене, потенцијал раста.
• Гдањск/Сопот/Гдиња – премиум сегмент, туристички изнајмљивање.
• Размотрите села и приградска подручја за приступачне опције.

3. Анализа имовине

• Новоградња или секундарно тржиште.
• Стање стана, потребна реновација.
• Тип имовине: Пеłна вłасносћ, Споłдзиелцзе, Товарзиство Будовництва Споłецзнего.

4. Правне провере

• Верификација ксиега виецзиста (власништво).
• Присуство терета и дугова.
• Споразуми са инвеститором или претходним власником.

5. Финансије и порези

• Порез на куповину (PCC/NDS).
• Порез на имовину и приход од закупнине.
• Трошкови за нотара, адвоката, агента.
• Могуће шеме оптимизације пореза.

6. Управљање имовином

• Избор компаније за управљање или самостално управљање.
• Уговор о изнајмљивању услуга, осигурање имовине.
• Праћење профитабилности и исплате.

7. Стратегија изласка

• Ликвидност тржишта: Варшава, Краков, Вроцлав се брже продају.
• Период препродаје: 1-3 године, могуће дуже од 5 година ради минимизирања пореза.
• Задржавање боравишне дозволе приликом продаје (ако постоји пословни или други разлог).

8. Додатне тачке

• Размотрите домаћу потражњу (хипотеке, студенти, они који се селе.
• Пратите тржишне прогнозе и инфраструктурне пројекте.
• Упоредите са другим тржиштима ЕУ како бисте уравнотежили свој портфолио (Аустрија, Словачка).

1. Инвеститор са 150.000 евра

Нашао сам стан од 50 квадратних метара у Познању. Тражим дугорочни приход од издавања са годишњим повраћајем од 5-6%. Новоизграђена некретнина нуди високу ликвидност и потенцијал раста капитала. То је идеална опција за инвеститора који тражи стабилан приход уз ограничен буџет.

2. Пензионер са 300.000 евра

За удобан живот и делимично издавање, одабрао сам стан од 80 квадратних метара у Кракову. Близина центра града, инфраструктура и свакодневни садржаји били су важни. Ова опција је погодна за оне који желе да комбинују приватни живот са додатним приходима.

3. Породица са децом од 400.000 евра

Нашао сам кућу од 130 квадратних метара за своју породицу у предграђу Варшаве. Главни циљеви су били удобан живот и дугорочна капитализација. Кућа се налази у близини школа и саобраћајних чворишта. Препродаја је могућа за 5-10 година са потенцијалом за раст вредности, што је чини атрактивном опцијом и за живот и за инвестирање.