Некретнине у Грузији: море, планине или Тбилиси?

Тржиште некретнина у Грузији је тренутно једно од најприступачнијих и најлакших за улазак. Станови се могу купити брзо и без непотребне бирократије, порези су минимални, а издавање некретнина у Тбилисију или Батумију генерише стабилан приход већи него у многим европским земљама.

У овом чланку ћу објаснити како купити стан у Грузији, које трошкове узети у обзир, где инвестирати, како добити боравишну дозволу и када је паметније размотрити Аустрију или Беч за сигурнију и стабилнију инвестицију.

Грузија се брзо етаблира као „нова жаришта“ за инвеститоре у Европи и постсовјетском простору. И постоји много разлога да се обрати пажња на њено тржиште некретнина:

• Једноставна правила за странце : станови се могу купити директно; ограничења се примењују само на пољопривредно земљиште. Регистрација власништва траје један дан и кошта између 50 и 350 лари.
• Порези су минимални – нема таксе на куповину, закупнина подлеже паушалном порезу од 5%, а порез на имовину за већину породица је између 0 и 0,2%.
• Туризам расте – више од 7 милиона туриста посетило је земљу 2024. године, а Батуми је постао лидер у краткорочном изнајмљивању на Airbnb-у и Booking-у.
• Инфраструктурни и културни пројекти укључују развој туристичких подручја у Батумију и Кобулетију, реновирање историјског центра Тбилисија, нове планинске жичаре и велике пројекте модернизације морских лука.

Моје име је Ксенија Левина и ја сам међународни консултант за инвестиције у некретнине. У овом чланку ћу говорити о могућностима које нуди грузијско тржиште и како се оно разликује од Аустрије, где су ствари строже и стабилније.

У пракси видим да куповина стана у Тбилисију или куће на обали мора у Батумију није само ствар удобности већ и профита. Један од мојих клијената је купио мали стан у Тбилисију, брзо га изнајмио на дужи рок и искористио новац за куповину стана на обали. Као резултат тога, створио је два извора прихода за само неколико месеци.

Грузија је последњих година постала прави магнет за инвеститоре захваљујући ниским баријерама за улазак и једноставним правилима за странце. Власништво над некретнинама је брзо, порези су минимални, а станови у Тбилисију и Батумију нуде знатно веће приносе од закупнине него у већини земаља ЕУ. Ово чини тржиште атрактивним за оне који желе да брзо уђу на тржиште и виде резултате.

Истовремено, Беч и цела Аустрија остају симбол стабилности. Нема наглих флуктуација, потражња је велика и константна, а цене станова стално расту деценијама. За већину дугорочних инвеститора, Аустрија је победник — то је предвидљиво и поуздано тржиште где се капитал може сачувати и инвестирати без непотребних ризика.

Грузија се самоуверено етаблира као истакнути играч на инвестиционој мапи Европе. Земља је стратешки лоцирана на раскрсници транспортних путева између Европе и Азије, што је чини природним логистичким и трговинским чвориштем. Према Националној банци Грузије, стране директне инвестиције су премашиле 2,0 милијарде долара у 2023. години, 12% у 2024. години првенствено захваљујући инвестицијама из Холандије, Велике Британије и САД.

Економска политика остаје једна од најлибералнијих у региону: порез на добит предузећа је 15%, порез на дивиденде за становнике је 5%, а регистрација власништва над имовином траје само један дан. Грузија је рангирана на 7. месту у свету на глобалној ранг листи „Doing Business“ за 2019. годину и одржава високу оцену у категорији „заштита инвеститора“.

Додатни покретач атрактивности је посвећеност земље интеграцији са Европском унијом: земља већ има статус кандидата за чланство и послује у оквиру Споразума о придруживању. Због тога су тржишта некретнина и логистике посебно атрактивна за европске инвеститоре који траже локацију са нижом баријером за улазак и потенцијалом раста.

Али упркос свим предностима, постоје и ризици. Од 2024. године, земља је у стиску политичке кризе, а питања територијалног интегритета остају хитна. Ипак, чак и узимајући у обзир ове факторе, тржиште наставља да расте: према подацима компаније Colliers Georgia, у 2025. години просечна цена куће у Тбилисију порасла је за приближно 6-7% у поређењу са претходном годином, а цене закупнине су се стабилизовале на нивоу који обезбеђује принос од приближно 6-8% годишње.

Према подацима PwC-а, Светске банке и Numbeo-а, Грузија је међу земљама са највећом транспарентношћу трансакција у Источној Европи.

• Пословање (Светска банка): 7. у свету по лакоћи пословања.
• Numbeo (2024): Тбилиси се константно рангира међу 20 најбољих европских градова по приступачности становања.
• PwC: Грузија је позната као једна од јурисдикција са ниским порезима и једноставним правилима за регистрацију имовине.

За инвеститоре то значи: трансакције се брзо завршавају, трошкови су минимални, а заштита имовинских права је прилично поуздана према регионалним стандардима.

Португал. Популаран захваљујући својој Златној визи и стабилном туристичком току. Снажна потражња у Лисабону и Алгарвеу подигла је цене: прагови за улазак крећу се од 280.000 до 350.000 евра, а принос од закупнине у просеку износи само 3-4% годишње. Тржиште се сматра прегрејаним и боље је за очување капитала него за брзи повраћај. Ако ваш циљ није само инвестиција већ и пресељење/начин живота у ЕУ, има смисла упоредити некретнине у Португалу са опцијама из Грузије.

Шпанија. Нуди стабилност и ликвидност, али долази са високим порезима. Нерезиденти се суочавају са порезом на закупнину до 24%, а порез на капиталну добит се примењује приликом продаје. Као резултат тога, реални приноси су 2–3% годишње, али је тржиште поуздано и цене расту глатко.

Кипар. Комбинујући некретнине на обали мора са пореским олакшицама, популаран је међу онима који траже виле на обали мора. Међутим, након банкарске кризе, поверење је опало, а ликвидност ван одмаралишта је ниска. Профитабилност је просечна, али земља је у великој мери зависна од туризма. У међувремену, улагање у некретнине на Кипру често бирају они који траже комбинацију мора, јасне европске јурисдикције и начина живота сличнијег одмаралишту, иако имајући у виду сезонски карактер.

Турска. Атрактивна због ниских цена и обима тржишта — од Истанбула до Анталије. Међутим, инфлација и нестабилна лира отежавају прогнозе приноса. За инвеститоре са високим апетитом за ризик, тржиште остаје атрактивно, али мање предвидљиво него у Европи.

Многи инвеститори, након што су испробали шпанско или португалско тржиште и сусрели се са високим порезима и ниским приносима, бирају Грузију као флексибилнију и профитабилнију опцију. Лакше је ући на тржиште, брже закључити посао и одмах почети да издаје некретнину у закуп.

• Моји немачки клијенти су у почетку разматрали станове у Лисабону, али су након упоређивања цена и приноса, изабрали станове у Батумију. На крају су остварили годишњи принос од 7%, у поређењу са пројектованих 3% у Португалу.

Стога се Грузија данас доживљава као тржиште другог реда: још увек „младо“, али управо због тога профитабилније и перспективније.

Инвеститори воле Грузију јер је све једноставно: регистрација имовине траје само један дан, порези су минимални, а постоји широк избор станова - од приступачних станова у Тбилисију до станова на обали Црног мора. Од 2018. године цене стално расту, а странци могу слободно да купују некретнине.

Након кризе 2008–2012, тржиште некретнина у Грузији је достигло дно. У Тбилисију и Батумију, цене по квадратном метру пале су за 25–30%, а страна потражња је практично нестала. Али ситуација се променила после 2016. године: земља се активније интегрисала у Европу, успостављен је безвизни режим са ЕУ, а туризам је почео да расте рекордним стопама.

Од тог тренутка почео је постепени опоравак: од 2018. године цене станова су стално расле у просеку 6-7% годишње. Тржиште се посебно брзо опоравило у туристичким подручјима као што су Батуми, Гудаури и Кобулети. Према Националној агенцији за статистику Грузије, просечан годишњи раст цена станова у 2024. години износио је 6,6%, а аналитичари предвиђају сличан раст у 2025. години.

Важно је да инвеститори схвате да грузијско тржиште стално расте. У Тбилисију цене стално расту у централним окрузима Ваке, Сабуртало и Мтацминда. У Батумију се цена квадратног метра некретнине на обали скоро удвостручила у последњих пет година, упркос томе што су почетне цене веома ниске по европским стандардима.

Чак и у регионима, дошло је до пораста активности: Кахети (вински регион) и Кутаиси (други по величини град) следили су пример престонице. А у планинским одмаралиштима попут Бакуријанија и Гудаурија, интересовање за брвнаре и краткорочне станове само расте.

• Тбилиси је главно тржиште земље, лидер у дугорочном изнајмљивању и стабилној потражњи. Нуди приступачне станове у новим зградама за изнајмљивање странцима и студентима.
• Батуми је други по величини град и јасни фаворит међу страним инвеститорима. Град напредује захваљујући туризму, тако да су приноси од закупнине већи него у Тбилисију, посебно лети.
• Кутаиси је јефтинији од престонице, али се активно развија захваљујући свом аеродрому и унутрашњој миграцији.
• Планинска подручја (Гудаури, Бакуриани) су нови тренд: туристи све више бирају скијалишта, а инвеститори купују апартмане у пакетима „ски-ин/ски-аут“.

Занимљиво је да искусни инвеститори често комбинују ове две стратегије: купују један стан у Тбилисију због стабилности, а другу некретнину поред мора или у планинама због сезонског прихода. Овај портфолио је уравнотежен и штити од неактивности у издавању.

Препродаја (приближно 70% трансакција) су старији станови које је профитабилно купити за реновирање и издавање. Ово је најприступачнији начин уласка на тржиште.

Нове зграде се активно граде у Тбилисију и Батумију. Инвеститори нуде планове плаћања на рате почевши од 10% учешћа, што је погодно за странце.

Луксузни станови су премиум станови поред мора или у центру Тбилисија. Потражња је ограничена, али је принос изнад просека.

Апарт-хотели и хотели са управљањем постали су тренд последњих година. Инвеститори купују собу или апартман, преносе га на компанију за управљање и добијају фиксни проценат прихода без главобоље.

Страни инвеститори тренутно покрећу значајан део потражње на грузијском тржишту некретнина, посебно у Батумију и Тбилисију. Према речима инвеститора, удео страних купаца у укупним трансакцијама повећао се за скоро 40% у 2024. години, а они већ чине већину у туристичким градовима.

• Руси. Од 2022. године, Руси су постали највећа група купаца, како због пресељења, тако и због жеље да обезбеде капитал. Они првенствено купују станове у Тбилисију (за стални боравак и дугорочни закуп), као и станове на обали мора у Батумију.
• Европљани. Инвеститори из Немачке, Велике Британије и балтичких земаља предњаче. За многе је ово начин да диверзификују своје портфолије и приступе приступачнијем тржишту од ЕУ. Европљани најчешће бирају нове зграде у Тбилисију и станове у Батумију, фокусирајући се на приход од краткорочног изнајмљивања путем Airbnb-а и Booking-а.
• Кинески инвеститори. Њихово интересовање лежи првенствено у комерцијалном сегменту - канцеларијама, хотелима и малопродајном простору. Међутим, последњих година активно купују и нове зграде у Тбилисију, посматрајући их као дугорочне инвестиције. Значајан фактор је учешће кинеских компанија у грађевинским пројектима, што додатно стимулише потражњу.
• Арапске земље. Инвеститори из УАЕ, Саудијске Арабије и Кувајта гравитирају ка премиум сегменту: луксузни апартмани у Батумију, хотелски комплекси на обали и елитни апартмани у центру Тбилисија. За њих је Грузија атрактивна као приступачан, али перспективан „други ред“ после Дубаија и Дохе.

У пракси, страна потражња значајно утиче на структуру тржишта. Док Тбилиси уравнотежује локално становништво и странце, у Батумију странци у суштини чине већину купаца нових кућа. То објашњава зашто су цене овде последњих година расле брже него у другим регионима земље.

За разлику од многих земаља ЕУ, странци могу купити некретнине у Грузији практично без икаквих ограничења. Главни изузетак је пољопривредно земљиште, које странцима није дозвољено директно поседовање. У супротном, доступне су разне опције власништва и улагања:

Власништво у потпуности. Када купите стан или кућу, постајете пуни власник некретнине. Ово право је трајно и укључује могућност изнајмљивања, препродаје, поклона или завештања.

Преко компаније (ДОО у Грузији или фирме у ЕУ). Ово је популарна опција за инвеститоре који желе да заобиђу забрану куповине пољопривредног земљишта. Регистрацијом компаније можете легално купити парцелу, на пример, у планинама или поред мора, и изградити кућу или хотел.

REIC-ови / инвестициони фондови за некретнине. Грузија још увек развија своје тржиште инвестиционих фондова за некретнине, али први примери (у Тбилисију и Батумију) су се већ појавили. Ово је начин инвестирања путем фонда и генерисања прихода без директног управљања некретнинама.

Заједничке куповине, наслеђивање и породични фондови. Често се користе приликом стицања имовине за породицу или пословне партнере. Закон о наслеђивању у Џорџији је прилично једноставан: довољан је тестамент или акт о поклону. За више некретнина, адвокати препоручују породичне фондове или регистрацију преко компаније.

Куповина као физичко лице је најлакша и најбржа опција, посебно када су у питању станови у Тбилисију или Батумију. Трансакција се завршава за 1-2 дана.

Ако је циљ планинско земљиште или изградња хотела, онда се оснива предузеће (ДОО). То траје до 2-3 дана и кошта отприлике 100-150 долара.

У Џорџији су правила наслеђивања прилично једноставна: по закону, имовина аутоматски прелази на најближе сроднике - супружника, децу и родитеље. Ако постоји тестамент, поступак је још транспарентнији и скоро увек се решава без судског спора.

Ово је погодно за стране инвеститоре, али постоји једна замерка: обрада и признавање докумената могу зависити од земље држављанства наследника. Стога многи више воле да унапред структурирају своје власништво.

ДОО се често користи за регистрацију некретнине : у овом случају, наследство није сам стан или кућа, већ удео у компанији. Ово поједностављује пренос имовине и избегава додатне трошкове.

Друга опција је породични фонд. Ова структура даје инвеститору контролу над тим како и коме ће се имовина пренети, штити имовину од поделе у породичним споровима и осигурава поверљивост. Иако сам систем фондова још увек није толико развијен у Грузији као у Великој Британији или Аустрији, локални адвокати предлажу оснивање фондова у јурисдикцијама ЕУ или САД и „повезивање“ некретнина у Грузији са њима.

Дакле, инвеститор има избор:

• оставити наслеђе по подразумеваним подешавањима (аутоматски пренос на рођаке),
• саставити тестамент у Џорџији,
• или структурирати имовину унапред преко компаније или фонда како би се елиминисала бирократија и процес учинио што предвидљивијим.

Главно ограничење је да странци не могу директно поседовати пољопривредно земљиште. Међутим, ово правило се може заобићи регистрацијом предузећа. Не постоје ограничења за станове, кондоминијуме, пословне некретнине и куће на обали мора.

У Грузији је поступак куповине једноставан: странац може постати власник стана за један дан и одмах га издати у закуп. У Аустрији су ствари компликованије: потребне су дозволе, нотарске процедуре, а често и одобрење земљишних власти.

Али Беч и други градови имају предност: тржиште је стабилније, цене расту споро али поуздано, а потражња је предвидљивија. У Грузији су приноси већи, улазак је јефтинији, али су ризици (девизни курсеви, политика, потражња) знатно већи.

Иако је процес куповине у Грузији једноставнији него у већини европских земаља, важно је размотрити неколико кључних правних корака. Правилна регистрација осигурава да имовина заиста припада купцу и да није оптерећена дуговима или споровима.

1. Добијање пореског идентификационог броја (ПИБ).
   Странцима је потребан за регистрацију трансакције у Дому правде. Може се добити за један дан.
2. Прелиминарни уговор и депозит.
   Обично се закључује са инвеститором или власником, депозит износи 5–10% од куповне цене.
3. Преглед непокретности од стране адвоката.
   Адвокат анализира катастарски извод, проверава власништво и проверава да ли постоје дугови или терети.
4. Овера уговора. За
   стамбене трансакције је у већини случајева потребан нотар, посебно ако се плаћање врши на рате или је некретнина регистрована на више власника.
5. Регистрација у катастру (Јавни регистар).
   Грузија функционише по принципу „све на једном месту“: власништво се уноси у електронски регистар и потврђује изводом.
6. Добијање потврде о власништву.
   Извод се издаје у року од 1-4 радна дана (убрзана регистрација – истог дана за 350 лари).

У Грузији је процес куповине транспарентан, али страним инвеститорима је скоро увек потребан адвокат. Агент помаже у проналажењу некретнине, преговарању и провери тржишних цена. Адвокат, заузврат, обавља сву правну проверу: проверу катастарске историје, састављање уговора о куповини, обезбеђивање исправног преноса средстава и регистрацију некретнине у Јавном регистру.

У пракси, ово је важније него што се чини: многи станови, посебно у старијим зградама у Тбилисију, могу имати неспецификоване проблеме – спорове око наслеђа, старе рачуне за комуналне услуге или незаконите реновације. Адвокат унапред проверава ове ризике.

Да бисте купили стан или кућу у Грузији, потребно вам је само:

• бити пунолетан (18 година или старији),
• предочити важећи пасош,
• За велике трансакције, потврдите порекло средстава (стандардна правила за спречавање прања новца).

За куповину није потребна дозвола боравка или виза. То значи да странац може чак и доћи у земљу као туриста и завршити трансакцију за само неколико дана.

Главно ограничење је да странци не могу директно поседовати пољопривредно земљиште . Ово се решава регистрацијом предузећа (ДОО) или променом намене земљишта.

Обала (Батуми, Кобулети) је фокусирана на станове у стамбеним комплексима и објектима хотелског типа. Већина нових пројеката се продаје са компанијама за управљање, што поједностављује издавање. Ово је погодно за оне који желе да остваре приход без сталног боравка у Грузији.

У планинским регионима (Гудаури, Бакуриани), људи углавном купују станове у апарт-хотелима или парцеле за изградњу хотела и брвнара. Међутим, странци добијају земљиште само преко компанија. Ове парцеле су тражене због туризма током целе године, али захтевају већи надзор и улагања.

Грузија је једна од ретких земаља у којој можете регистровати некретнине потпуно на даљину.

Да бисте то урадили:

1. Пуномоћје издаје нотар у месту пребивалишта.
2. Документи се шаљу у Грузију и оверавају.
3. Адвокат или овлашћени представник потписује уговор и региструје трансакцију.

Процес траје 1-2 недеље. Занимљиво је да су многе трансакције у периоду 2022-2024. године пратиле управо овај образац: купци из Русије и Европе купили су станове у Батумију и Тбилисију без потребе да их лично посете.

Пре куповине некретнине у Грузији, неопходно је спровести правну проверу. Потребно је да се уверите да стан или кућа немају залоге, дугове или судске спорове и да нова зграда има све потребне дозволе. Такође је важно проверити да ли је инвеститор регистрован и овлашћен за продају. Ово посебно важи за стамбене комплексе у Батумију, где се неки пројекти покрећу без потпуне документације. Адвокат може помоћи да се избегне ризик куповине „папирне“ куће.

Након верификације, трансакција се региструје у Дому јавних служби (Дом правде) — модерном, јединственом сервису где можете поднети документа, платити таксу и добити електронски власнички лист.

• Стандардна регистрација траје до 4 радна дана.
• Убрзана обрада је могућа за 1 дан уз плаћање додатне накнаде (приближно 350 лари).

Добијени сертификат има пуну правну снагу и признају га све владине агенције, а може се користити и у међународним трансакцијама, као што су хипотеке или наслеђивања.

Куповина некретнина у Грузији је повољнија него у многим земљама ЕУ, јер је порески систем једноставнији и јефтинији. Страни инвеститори се не суочавају са таксеним провизијама или високим трошковима регистрације, а главни трошкови су везани за регистрацију и правне трошкове.

Порез на имовину
За физичка лица, стопа зависи од породичног прихода:

• за приход до 100.000 лари - од 0,05% до 0,2% тржишне вредности имовине;
• за приходе преко 100.000 лари – 0,8–1%.

За компаније, стопа је фиксна на 1% од књиговодствене вредности.

Порез на доходак:
За приход од закупнине, стопа је 5% ако је власник регистрован у регистру станодаваца. У супротном, примењује се општа стопа од 20%.

Порез на добит предузећа:
Резидентне компаније подлежу стопи од 15%, али се порез наплаћује само на расподелу добити („естонски модел“). Међународне компаније и ИТ сектор подлежу пореским олакшицама од 0-5%.

ПДВ-а
је 18%, али се не примењује на куповину стамбених некретнина од стране физичких лица. Извоз и туристичке услуге су такође изузете.

Акциза
се примењује само на акцизну робу (алкохол, дуван, гориво) и нема директне везе са некретнинама.

Додатни порези и посебна разматрања у Грузији првенствено утичу на нерезиденте и компаније које раде са страним извођачима радова. На пример, када нерезиденти пружају услуге, примењује се стопа повраћаја ПДВ-а од 18%.

Поред тога, ако нерезидент прима приход из извора у Грузији, примењује се порез по одбитку: стандардна стопа је 10%, повлашћена стопа од 5% примењује се на дивиденде и ауторске хонораре, а у случају плаћања офшор јурисдикцијама, порез се повећава на 15%.

Порески систем такође предвиђа казне за кашњење у подношењу пореске пријаве. Кашњење у подношењу пореске пријаве носи казну од 100 лари, а кашњење у плаћању подлеже казни од 0,05% за сваки дан кашњења.

Ако заостатак траје дуже од два месеца, казна може да се креће од 5 до 10% неплаћеног пореза. Стога, поштовање пореских прописа у Грузији остаје строго, али транспарентно: инвеститори разумеју не само износ својих обавеза већ и последице непоштовања прописа.

Приликом куповине некретнине, инвеститор плаћа:

• правне услуге - обично 1-2% од износа трансакције,
• агентске услуге - 2-3% (ако се некретнина купује преко агенције),
• државна такса за регистрацију - 50 лари (4 радна дана) или 350 лари (1 дан).

Укупни трошкови ретко прелазе 2–5% вредности трансакције, што је знатно ниже него у Аустрији, где порези и нотарске таксе могу достићи 7–10%.

У Аустрији, куповина некретнина увек подразумева значајне додатне трошкове – више о томе у чланку „ Порез на имовину у Аустрији “. Поред Grunderwerbsteuer-а (3,5%), инвеститор плаћа таксу за регистрацију непокретности (1,1%), нотарске и адвокатске трошкове (обично додатних 2-3%). Ако се некретнина касније прода, плаћа се порез на капиталну добит – стопа зависи од дужине власништва и креће се од 4,2% до 30%. Стога, укупни трошкови трансакције у Аустрији често износе 7-10% вредности некретнине, а то не укључује текуће порезе на приход или одржавање имовине.

У Грузији је ситуација сасвим другачија. Нема таксе на промет некретнина нити пореза на куповину, регистрација траје 1-4 дана и кошта између 50 и 350 лари (отприлике 15-100 евра). Главни трошкови инвеститора су накнаде за адвоката и агента, које обично износе 2-5% од трансакције.

Приликом препродаје некретнине, физичка лица су ослобођена пореза на капиталну добит ако је стан у власништву дуже од две године. Ово чини грузијско тржиште много приступачнијим и бржим за улазак, иако Аустрија свакако нуди већи ниво стабилности и транспарентности.

Грузија нема традиционални програм „Златне визе“ као Португал или Грчка, али страни инвеститори могу добити боравак путем инвестиција. Примарни пут је инвестиција од најмање 300.000 долара у грузијску економију или куповина некретнина (искључујући пољопривредно земљиште) сличне вредности.

Да би се правилно проценио овај пут, корисно је упоредити га са начином на који функционишу дозволе за привремени боравак, дозволе за стални боравак и програми држављанства путем инвестиција у Европи : захтеви за износе, рокове, пребивалиште и извештавање су тамо обично знатно строжи.

Да бисте добили дозволу боравка у Џорџији путем инвестиције, морате уложити најмање 300.000 долара. Ова средства се могу користити за куповину стана, куће, апартмана или хотела, или за улагање у посао. Важно је напоменути да тржишну вредност некретнине мора потврдити овлашћени проценитељ.

Да би се упоредили „европски“ сценарији, корисно је посебно испитати како и зашто људи купују некретнине у Грчкој : тамо се логика често врти око статуса пребивалишта, пресељења породице и дугорочног власништва, а не само високих тренутних приноса.

Издата дозвола боравка важи пет година и нуди инвеститору широк спектар могућности: легалан боравак у земљи, право на пословање и приступ здравственој заштити и образовању. Програм се односи не само на инвеститора већ и на чланове његове породице - супружнике, малолетну децу и издржавана лица - који могу добити дозволу боравка заједно са главним подносиоцем захтева.

Због тога је шема привлачна за оне који Грузију виде не само као инвестициону дестинацију, већ и као место за пресељење целе породице.

Дозвола боравка у Грузији за инвестицију није директан пут до држављанства. Чак и ако је инвеститор уложио потребна средства, добијање пасоша захтева најмање 10 година и испуњавање додатних критеријума, укључујући познавање језика и основну интеграцију у друштво. Штавише, сама дозвола боравка не даје право на рад по наруџбини – то захтева посебну дозволу, док је пословна активност слободна од првог дана.

Програм је намењен правим инвеститорима, тако да укључује праћење годишњег пословног промета:

• 50.000 долара у првој години,
• 100.000 долара у другој,
• 120.000 долара у трећем и даљем периоду.

Ови индикатори се потврђују годишње извештавањем Агенцији за развој јавних служби.

Раније су странци једноставно морали да купе некретнине за 300.000 долара да би готово аутоматски добили дозволу боравка. Од 2023. године захтеви су пооштрени: сада је обавезно показати пословни промет и доказ да инвестиција заиста функционише у економији земље. Ово је намењено борби против „мирујућих виза“, где инвеститори једноставно купују станове без учешћа у развоју тржишта.

• Куповина пољопривредног земљишта (странци немају право на то).
• Потцењивање захтева за промет – ако предузеће не испуни потребне бројке, дозвола боравка неће бити продужена.
• Регистрација по смањеној вредности: катастарски регистар узима у обзир тржишну вредност, а не цену у уговору.

Airbnb и Booking остају главне платформе за изнајмљивање у Тбилисију и Батумију. Приноси могу достићи 7-9% годишње, посебно током сезоне празника, али се морају узети у обзир велика конкуренција и сезонскост. Станови у Батумију су често празни током зиме, док у Тбилисију потражња опада током ваншпица туристичке сезоне.

Потражња за дугорочним уговорима је стабилна у главном граду. Странци, студенти и запослени у међународним компанијама радије изнајмљују станове на годину дана или дуже. Принос је нижи — 5–6% годишње — али је поузданији и нуди мање ризике од застоја.

Грузија још није увела строга ограничења за краткорочно изнајмљивање, као што су то учиниле многе европске престонице. Међутим, Тбилиси активно расправља о потреби за регулативом за Airbnb сектор, а неки инвеститори већ прелазе на дугорочни модел како би избегли зависност од потенцијалних промена.

• Тбилиси: станови у центру доносе 5-6% прихода од дугорочног изнајмљивања, док гарсоњере у Сабурталу или Вакеу могу донети приход и до 7% прихода од краткорочног изнајмљивања.
• Батуми: Лети, апартмани на обали мора доносе до 9–10%, али ван сезоне профитабилност нагло опада.
• Гудаури и Бакуриани: Апарт-хотели у близини скијалишта доносе 6–8% прихода када се њима правилно управља.
• Кутаиси: тржиште у развоју, приноси су умерени – 4–5%, али потражња стално расте захваљујући аеродрому.

Многи власници поверавају своје станове компанијама за управљање. У Батумију и Гудаурију, инвеститори често нуде једноставно решење: ви купујете стан, а компанија се брине о закупу и одржавању, плаћајући вам фиксни проценат од прихода (обично 6-8% годишње).

Приход од закупнине опорезује се са 5% ако је власник регистрован у регистру станодаваца. Ако није регистрован, примењује се стандардна стопа од 20%. Ово чини званичну регистрацију исплативом и једноставном.

У Аустрији, приноси од закупнине ретко прелазе 2-3% годишње, а тржиште је строго регулисано. Улагање у аустријско тржиште некретнина више личи на стратегију очувања капитала: инвестиције су дугорочне, ризици су минимални, цене стално расту током деценија, а правни оквир поуздано штити власнике.

У Џорџији су приноси 2-3 пута већи, али то долази по цену веће сезонскости и већег ризика од застоја. Ово тржиште је погодно за инвеститоре спремне за активно управљање и који траже равнотежу између високих приноса и волатилности.

Престоница остаје најстабилније тржиште у земљи. Постоји велика потражња за дугорочним изнајмљивањем од стране странаца, студената и запослених у међународним компанијама. Просечни приноси у центру града су око 5-6%, 7% за краткорочно изнајмљивање Цене станова настављају да расту за 6-8% годишње, посебно у подручјима са развијеном инфраструктуром. Тбилиси је погодан за инвеститоре који траже сигурност и ликвидност.

Батуми, главно одмаралиште и водећа инвестициона дестинација, доживљава стабилан раст, подстакнут доласком великог инвеститора EMAAR Group, који гради читав округ вредан 6 милијарди долара. Најперспективније локације укључују Алеју хероја, Нови булевар и пројекте на острву Батуми. Лети, приноси од краткорочног закупа могу достићи 9-10%, док су станови углавном празни зими. За оне који су спремни да прихвате сезонске промене, Батуми нуди један од највиших приноса у земљи.

Кутаиси постаје ново инвестиционо средиште захваљујући свом међународном аеродрому и растућем туристичком току. Цене су овде знатно ниже него у Тбилисију или Батумију, што град чини привлачним за инвеститоре са ограниченим буџетом. Просечан принос је 4–5%, али је потенцијал раста висок: град активно развија своју хотелску и туристичку инфраструктуру.

Главна скијалишта у Грузији. Овде се активно граде апарт-хотели, који уз правилно управљање доносе годишњи принос од 6-8% . Зими је профитабилност висока због прилива туриста; лети је потражња мања, али то надокнађује домаћи туризам. Ова област остаје перспективна за инвеститоре усмерене на туристичке некретнине.

Виноградски регион који постепено постаје магнет за агротуризам и премиум сеоске некретнине. Потражња за кућама са земљишним парцелама је овде стабилна, посебно у близини туристичких рута (Телави, Сигнаги). Профитабилност је умерена — око 4–6% — али вредност земљишта и кућа у Кахетији расте захваљујући популарности винских тура и инвестиционих пројеката у агробизнису.

Овај регион је првенствено интересантан због града Местије, који је постао центар зимског и летњег туризма. Инвестиције у мале хотеле и апартмане генеришу изнадпросечне приносе — до 8% током шпица сезоне. Тржиште се још увек развија, стварајући могућности за ране инвеститоре.

Регион је усредсређен око Ахалцихеа и популарног одмаралишта Бакуриани. Постоји приметно интересовање за приватне куће и станове у близини скијалишта. Приноси су 5-7%, али је тржиште више локално него у Гудаурију.

Један од најмањих и најпотцењенијих региона, може се похвалити ниским ценама некретнина и ограниченом потражњом. Његов потенцијал лежи у развоју домаћег туризма, али још увек није најатрактивнија дестинација за велике стране инвеститоре.

• Тбилиси се може похвалити најразвијенијом инфраструктуром: новим путевима и раскрсницама, проширењем метроа, пројектима зелених површина и уређењем пејзажа. Због тога су стамбене некретнине у централним и околним подручјима посебно тражене.
• Батуми се развија као приморско одмаралиште, уз улагања у своју обалу и паркове. Нови путеви повезују приобална подручја са центром града, луке се побољшавају, а граде се шеталишта и рекреативне зоне — све то повећава атрактивност врхунских некретнина на плажи.
• Планински региони (Гудаури, Бакуриани, Сванетија): превоз је лошијег квалитета него на обали, али пројекти за побољшање приступа — приступ путевима, инфраструктура одмаралишта и раст туризма — чине их атрактивним. Отпорност инфраструктуре на временске услове је посебно важна.

Чист ваздух, планине и море су кључне предности многих региона Грузије. Региони Батуми и Аџара имају већу влажност ваздуха и падавине, што може бити недостатак за неке инвеститоре, али многи цене море и тропску вегетацију.

У планинским регионима, еколошка разматрања су кључна. Туристи траже природу, свеж ваздух и погледе. То значи да ће се еколошки прихватљиви пројекти истицати.

Тбилиси има већи еколошки терет: загађење, саобраћај и бука. Стога су некретнине у подручјима са зеленим површинама и добром инфраструктуром велики плус.

• У Тбилисију је потражња константно висока међу странцима, запосленима у међународним компанијама и студентима: они цене реновиране станове са практичним приступом пословним центрима и превозу.
• Батуми је популарна дестинација за туристе и краткорочне изнајмљиваче: лети је посебно велика потражња за студијима и апартманима поред мора, са балконима и погледом.
• Планинска одмаралишта привлаче туристе и зими и лети, што омогућава да се апарт-хотели добро изнајмљују током сезоне.
• У Кутаисију и мањим градовима, потражња је дугорочнија, од стране локалних становника и радника у туристичкој и услужној инфраструктури.

У 2025. години, Батуми и цела Аджарска регија остају главни фокус инвеститора. Потписивање меморандума са инвеститором EMAAR Group и изградња новог округа дали су тржишту додатни подстицај. У комбинацији са поморском логистиком и сталним приливом туриста, ово значи раст цена, посебно код некретнина на обали мора и премиум пројеката.

Тржиште некретнина у Џорџији комбинује и постојеће и нове куће. Највећи удео трансакција – преко 65% – долази са постојећег тржишта, вођено приступачним ценама и могућношћу куповине у подручјима са добро развијеном инфраструктуром. У међувремену, нови пројекти нуде модерне распореде и енергетски ефикасна решења, али су скупљи и тренутно представљају мањи део тржишта.

Секундарно тржиште чини више од две трећине трансакција у Грузији и остаје главни извор приступачног становања. Његова кључна предност је нижа цена по квадратном метру у поређењу са новоградњама. На пример, у стамбеним деловима Тбилисија или Батумија можете пронаћи станове скоро упола јефтиније од нових комплекса поред мора или у центру града.

Још једна важна предност је добро развијена инфраструктура. Већина ових некретнина налази се у подручјима са постојећим школама, вртићима, јавним превозом и продавницама. Ово је посебно вредно за породице и оне који планирају дугорочно изнајмљивање: закупци често бирају ове станове због своје практичности у свакодневном животу.

Али и секундарно тржиште има своја ограничења. Неким зградама изграђеним пре 1980-их потребне су велике поправке и реновирања. Ово је посебно приметно у Тбилисију и Батумију: старе зграде из доба Хрушчова и панел куће захтевају енергетски ефикасне надоградње и често су инфериорног квалитета у односу на модерне дизајне. За инвеститоре, такве некретнине могу бити атрактивне само као јефтинији станови или пројекти препродаје након реновирања.

• Предност је модерна архитектура, нови инжењерски системи, енергетска ефикасност.
• Некретнине се често продају као „бели оквир“ (без завршне обраде), што омогућава слободу дизајна.
• Мана је што је темпо изградње и даље релативно спор, а понуда готових радова ограничена.

Ценовни распони се значајно разликују по округу. У Тбилисију, станови у препродаји могу се наћи од 800 до 900 долара по квадратном метру у стамбеним зонама, док нове зграде у центру или Вакеу почињу од 1.500 до 1.800 долара по квадратном метру. У Батумију, тржиште препродаје почиње од 700 долара по квадратном метру, али нови комплекси поред мора коштају 1.200 до 1.500 долара и више. Генерално, цене станова су порасле у просеку за 7-8% у четвртом кварталу 2024. године, а очекује се да ће се тај тренд наставити и у 2025. години.

Приход од продаје непокретности подлеже опорезивању:

• 5% - ако говоримо о изнајмљивању или продаји стамбеног објекта након мање од 2 године власништва;
• 20% - за комерцијалне некретнине и профитабилну продају у кратком року.
• Продаја објекта који је у власништву дуже од 2 године не подлеже порезу.

Некретнине у Џорџији су отворене за стране купце: станови, кондоминијуми и куће могу се купити. Једини изузетак је пољопривредно земљиште.

У поређењу са Аустријом, нове зграде у Грузији су инфериорне у погледу квалитета градње, енергетске ефикасности и ESG стандарда. Међутим, Грузија има предност ниских баријера за улазак и брзог времена трансакције: куповина траје само неколико дана, док у Аустрији процес може трајати месецима.

Истовремено, у Бечу, посебно у 1. округу – Централном округу – некретнине се сматрају мерилом стабилности и престижа: цене су овде високе, али пружају максималну заштиту капитала и дугорочну ликвидност.

Некретнине остају кључни фокус за стране инвеститоре, али грузијско тржиште нуди и друге стратегије које могу бити подједнако профитабилне. Захваљујући отвореном пословном окружењу, ниским порезима и географском положају, земља постаје платформа за разне инвестиције.

• Куповина више гарсоњера уместо једног стана вам омогућава да диверзификујете ризике и изнајмите некретнине различитим категоријама закупаца.
• Реновирање старог стамбеног фонда — куповина станова у зградама изграђеним пре 1980-их, а затим њихово реновирање и препродаја — може генерисати изнадпросечне приносе.
• Инвестиције у туристичку инфраструктуру — апартманске хотеле, мини-хотеле и бутик хотеле у Батумију, Тбилисију и планинским одмаралиштима — постају популаран формат.
• Инвестиције путем фондова (REIC, AEEAP) вам омогућавају да остварите приход од некретнина без директног управљања.
• Парцеле за градњу су посебно атрактивне у Батумију и Кахетији, где потражња расте, а понуда је ограничена.

Туризам и ХоРеЦа остају покретачка снага грузијске економије. Како туризам расте, расте и потражња за хотелима, ресторанима и агенцијама, што овај сектор чини посебно профитабилним.

Пољопривреда и винарство су традиционално јаки: инвестиције у винограде, воћњаке и прераду генеришу приход и од извоза и од агротуризма. Прехрамбена индустрија допуњује овај сектор, стварајући производе са додатом вредношћу.

Логистика и транспорт се јачају захваљујући повољном положају земље на раскрсници Европе и Азије. Складишта, терминали и превоз терета постају део дугорочних пројеката.

ИТ и медицина доживљавају брзи раст, са великом потражњом за стартаповима, дигиталним услугама и телемедицином. Ризици су већи, али је потенцијал за профитабилност знатно већи.

Поред некретнина, многи инвеститори разматрају стицање удела или пуног пакета акција у постојећим компанијама. Овај приступ је посебно атрактиван у секторима енергетике и телекомуникација, где су приходи предвидљивији и нису подложни сезонским колебањима, као у туризму или пољопривреди.

Грузија чини такве инвестиције још приступачнијим захваљујући свом једноставном регулаторном окружењу: регистрација предузећа може се завршити за само неколико дана. Економија земље показује стабилан раст, о чему сведочи интересовање великих међународних корпорација које активно улажу у локалне пројекте.

Додатна предност остаје приступачност: трошкови живота и покретања пословања у Грузији су нижи него у Аустрији или другим земљама ЕУ, што смањује баријеру за улазак и чини тржиште посебно атрактивним за стране инвеститоре.

Грузија је привлачна због своје динамичности и ниских баријера за улазак, али захтева спремност на прихватање ризика. Беч је, с друге стране, погоднији за инвеститоре који траже дугорочну стабилност и заштиту капитала.

Упркос својој атрактивности, грузијско тржиште такође има своје рањивости. Бирократија и законодавна нестабилност остају међу главним ризицима. Иако земља генерално поједностављује пословне прописе, закони и прописи о некретнинама подложни су променама, што ствара неизвесност за инвеститоре.

Додатну компликацију представља краткорочни закуп: прописи се постепено пооштравају у великим градовима и одмаралиштима, што може ограничити профитабилност. Сезоналност такође утиче на тржиште: у Батумију потражња нагло расте лети, а зими готово нестаје, док је у планинским одмаралиштима супротно, са активношћу концентрисаном зими.

Постоје и инфраструктурни ризици. У приобалним подручјима, поплаве и влажност играју значајну улогу, док у регионима улогу игра приступачност саобраћаја. Штавише, ликвидност ван Тбилисија и Батумија је ограничена: продаја некретнине у Кахетији или мањим градовима је често тежа и траје дуже.

У поређењу са Аустријом, грузијско тржиште побеђује у погледу приноса, али заостаје у погледу стабилности и заштите капитала. Беч нуди ниске, али предвидљиве каматне стопе, док Грузија нуди веће могућности за брз раст, али и знатно веће ризике.

Грузија задивљује својим контрастима: можете доручковати поред мора у Батумију и скијати се увече у Гудаурију. Обала се може похвалити благом и влажном климом, савршеном за оне који цене топле зиме и зеленило током целе године. У планинама су, с друге стране, зиме дуге и снежне, док су лета хладна - прави рај за љубитеље природе.

За разлику од Аустрије, где је клима предвидљивија и „уравнотеженија“, Грузија нуди луксуз избора – од суптропских до алпских предела на само неколико сати вожње.

Основне медицинске услуге су лако доступне и коштају знатно мање него у Европи. Приватне клинике у Тбилисију и Батумију нуде одличну негу, а за веће операције многи и даље преферирају Аустрију или Немачку.

Образовање се такође развија: Тбилиси има међународне школе у ​​којима се настава одвија на енглеском, француском или немачком језику. За породице са децом, ово је један од фактора зашто бирају Грузију за живот или дугорочни боравак.

Живот у Грузији је знатно јефтинији: кирија, намирнице, превоз, па чак и ресторани су у просеку 40-60% јефтинији него у Аустрији. На пример, у Тбилисију можете изнајмити добар двособан стан за 500-600 долара месечно, док би у Бечу сличан коштао 1.200-1.500 евра. Због тога је земља посебно привлачна за исељенике, фриленсере и инвеститоре који желе да смање трошкове уз очување удобности.

Упркос стереотипима, Грузија је постигла значајан напредак у дигитализацији и практичности услуга. Онлајн банкарство је стабилно, домаћи и међународни трансфери трају неколико минута, а већина рачуна (комуналне услуге, порези, рачуни за мобилни телефон) може се платити путем онлајн апликација. Интернет је брз и приступачан, чак и у регионима: просечна цена је око 30-40 лари (11-15 долара) месечно за брзу везу.

Када је реч о транспорту, земља се фокусира на приступачност, а не на скупе системе, као у Аустрији:

• Возови: саобраћају између Тбилисија, Батумија, Кутаисија и Зугдидија. Карта за брзи воз Штадлер од Тбилисија до Батумија кошта 25–35 лари (9–13 долара).
• Аутобуси и минибусеви су најпопуларнији вид превоза у регионима. Вожња унутар града кошта 1 лари (0,35 долара), док међуградске линије (нпр. Тбилиси–Кутаиси) почињу од 15 лари (5,50 долара).
• Такси: Захваљујући Болту и Јандекс.Таксију, путовање по Тбилисију ће вас коштати у просеку 5–10 лари (2–4 долара), што је неколико пута јефтиније него у Бечу.
• Летови: Домаћи летови (нпр. Тбилиси–Батуми или Тбилиси–Местија) коштају од 100–150 лари (35–55 долара) у једном правцу.
• Тбилисијски метро: две активне линије, цена карте само 1 лари (0,35 долара).

Иако се живот у Бечу повезује са стабилношћу, висококвалитетном здравственом заштитом и образовањем, Грузија побеђује због своје цене, климе и лакоће интеграције. Овде је лакше започети: смештај је јефтинији, боравак је лакше добити, а покретање посла је приступачније.

Аустрија остаје сигурно уточиште за капитал и удобност, али Грузија нуди осећај слободе, динамике и могућност живота ближе природи уз очување свих основних погодности.

Грузија све више постаје уточиште за оне који траже релативно безбедну и приступачну европску јурисдикцију. Има благо законодавство за странце, а куповина стана или куће траје само неколико дана. Страни купци могу регистровати имовину без ограничења (осим пољопривредног земљишта), што разликује Грузију од неколико земаља ЕУ.

Штавише, куповина некретнине вредне најмање 300.000 долара отвара врата за петогодишњу дозволу боравка. За грађане нестабилних земаља, то значи легализацију боравка, могућност отварања банковног рачуна и уживање у основним правима боравка.

Грузија је привлачна пензионерима захваљујући комбинацији благе климе, приступачног живота и доступне здравствене заштите. Просечна пензија у ЕУ или чак ЗНД омогућава удобан живот овде. На пример, изнајмљивање једнособног стана у Тбилисију кошта 400–500 долара , док вечера у добром ресторану кошта 15–20 долара за двоје.

Пензионери такође цене друштвену климу: земља је гостољубива, са бројним рускојезичним и енглеским заједницама. Легализација је поједностављена — дозволе боравка се лако добијају приликом куповине куће, а дугорочни боравак (10 година) може довести до држављанства.

Грузија је постала популарна дестинација за фриленсере и раднике на даљину, углавном због ниских цена и лакоће регистрације. Интернет је брз (просечне брзине прелазе 50 Mbps у Тбилисију), мобилна телефонија кошта 5–10 долара месечно, а кафа у кафићу кошта само 1,50–2 долара.

Дигитални номади бирају Тбилиси или Батуми, где су доступни коворкинг простори, међународне заједнице и опције дугорочног изнајмљивања. За разлику од Аустрије, где су бирократија и порези виши, у Грузији се можете брзо регистровати као самостални предузетник, плаћати паушални порез (1–5%) и званично сарађивати са страним клијентима.

Поређење изгледа овако:

• Беч – стабилност, висок ниво медицине и образовања, скупе али поуздане инвестиције.
• Грузија – начин живота и слобода: ниске баријере за улазак, брза обрада трансакција, флексибилан порески систем и динамика тржишта.

За инвеститора, то је избор између „сигурног уточишта“ и „растућег тржишта“. У Бечу је раст вредности некретнина спор (2-4% годишње), али стабилан. У Грузији раст може достићи 6-10% годишње, али уз већу волатилност.

Приликом куповине некретнина у Грузији, важно је унапред размотрити не само куповину већ и стратегију изласка. Продаја, пренос имовине на рођаке или одржавање боравишне дозволе путем инвестиције — сви ови кораци утичу на коначан повраћај и будуће планове инвеститора.

У Тбилисију и Батумију, станови се у просеку продају у року од 1-3 месеца, под условом да је цена одговарајућа и да је локација добра. Станови у центру града и на обали мора се најбрже продају — купују се и за издавање и за личну употребу. У регионима је период продаје дужи: на пример, у Кутаисију или Кахетију, продаја некретнине може трајати шест месеци или дуже.

Савет: Пре продаје, вреди извршити квалитетне поправке или барем козметичке реновације, припремити документа за непокретности и фокусирати се на просечне тржишне цене. Ово може убрзати трансакцију за 20-30%.

Ако је некретнина купљена ради добијања дозволе боравка (вредне најмање 300.000 долара), њена продаја аутоматски угрожава право инвеститора на боравак. Међутим, закон дозвољава инвеститору да задржи свој статус ако купи другу некретнину или потврди своје улагање у предузеће. Дакле, инвеститор може променити имовину без губитка права на боравак у земљи.

Некретнине у Џорџији се лако преносе на супружнике, децу или друге рођаке. Наслеђивање је такође поједностављено: имовина аутоматски прелази на непосредне наследнике. Многи инвеститори користе породичне фондове или компаније како би задржали имовину унутар породице и смањили бирократију преноса.

• Грузија остаје динамично тржиште. У Тбилисију и Батумију, ликвидност је висока, а периоди продаје су упоредиви са онима у европским престоницама. Међутим, у регионима - посебно у Кутаисију, Кахетију и планинским одмаралиштима - продаја некретнина може трајати дуже и зависити од сезоне.
• У Аустрији је тржиште стабилније: увек постоји потражња, посебно у Бечу, а трансакције су споре, али предвидљиве. У Грузији, насупрот томе, можете брже зарадити новац, али су ризици већи: ликвидност је неравномерна, а цене некретнина више зависе од локације и инфраструктуре.

Током протеклих неколико година, помогао сам многим клијентима да купе некретнине у Грузији. У пракси, тржиште се показало једноставнијим него што изгледа: трансакције су транспарентне, регистрација се врши електронски, а порези на куповину су минимални - за разлику од Европе. Процес од избора до завршетка често траје 2-3 недеље, што Грузију чини атрактивном за оне који желе брзо да уђу на тржиште.

Карактеристике грузијског тржишта:

• Странци могу купити некретнине у потпуном власништву (слободно власништво).
• Ограничења се односе само на пољопривредно земљиште — може се стећи преко предузећа или променом његове категорије.
• Приноси од закупнине достижу 8–10% годишње, посебно у туристичким подручјима.
• Најперспективније локације су центар Тбилисија и приобални станови у Батумију.

Улагање у некретнине у Грузији упоређујем са улагањем у динамично развијајуће тржиште у фази раста. Цене станова у Тбилисију и Батумију настављају да расту захваљујући страним купцима и туризму.

Улагање у некретнине у Грузији упоређујем са улагањем у динамично развијајуће тржиште у фази раста. Приноси од закупнине овде могу достићи 8-10% годишње, посебно у туристичким областима, а цене станова у Тбилисију и Батумију настављају да расту захваљујући страним купцима и растућем броју туриста. Најперспективније опције су станови средњег ранга у центру Тбилисија и станови на обали мора у Батумију.

У Аустрији су ствари другачије: тржиште је стабилно, приноси су скромнији (2-4% годишње), али су ризици минимални, а имовина је заштићена деценијама. Многи клијенти комбинују ова два приступа: део свог капитала пласирају у Грузију ради брзог раста и високих приноса, а остатак у Аустрију ради сигурности. Ова равнотежа омогућава не само зараду новца већ и очување капитала на дужи рок.

Лично, изабрао бих комбиновани приступ. У Грузији бих купио стан на обали мора или стан у Тбилисију због прихода од издавања и повећања вредности. Преостали део своје инвестиције бих уложио у Аустрију како бих осигурао дугорочну стабилност. Верујем да је ова равнотежа између динамике и поузданости оптимална стратегија.

У ствари, избор између некретнина у Грузији и Аустрији не одређује се тиме која је „боља“, већ тиме који су ваши циљеви.

Ако тражите високе приносе, растућу потражњу за закупнинама и могућност раста цена, размислите о Грузији. Туризам и инфраструктура се овде брзо развијају, а тржиште остаје приступачно. Тбилиси, Батуми и Кутаиси су посебно перспективни, где потражња стално премашује понуду.

Аустрија је сигурно уточиште. Често виђам инвеститоре који су започели у Грузији због прихода, а затим део својих средстава пребацују у Беч или Салцбург како би заштитили свој капитал. Један клијент је, након што је продао стан у Батумију, инвестирао у некретнине у Салцбургу — принос је тамо нижи, али правни оквир и наслеђе гарантују дугорочну заштиту.

• Ако желите раст прихода и вредности, изаберите Џорџију.
• Поузданост и стабилност су важнији – Аустрија је погодна.

Оптимална стратегија је подела инвестиција: део у динамично грузијско тржиште, део у стабилну Европу.

Грузија очекује раст до 2030. године захваљујући туризму, страним инвестицијама и развоју инфраструктуре. Цене некретнина ће расти брже него у Аустрији, али су ризици већи — тржиште остаје мање предвидљиво.

Аустрија ће остати сигурно уточиште, нудећи скромне приносе, али поуздано заштићен капитал. Стога је најбоља опција комбиновање оба: капитализација раста и прихода од закупнине у Грузији, уз очување имовине у Европи.

1. Инвеститор са 250.000 евра

Циљ: висока профитабилност и брза исплата.

Пронашли смо стан на плажи у Батумију за 240.000 евра. Изнајмљивање преко Airbnb-а доноси до 9% годишње. Пуна отплата се очекује за 11-12 година

2. Пензионер са 500.000 евра

Циљ: удобност и заштита капитала.

Простран стан у центру Тбилисија изабран је за 490.000 евра. Подручје, са својим парковима, кафићима и културним атракцијама, идеално је за миран начин живота. Неки од станова се издају дугорочним закупцима, што доноси годишњи принос од 6-7%.

3. Породица са децом

Циљ: удобан смештај за стални боравак.

Пронашли смо кућу од 200 м² у Кутаисију за 750.000 евра, близу школе и нове инфраструктуре. Породица живи у еколошки прихватљивом насељу, а некретнина би се у будућности могла профитабилно продати или изнајмити.