Некретнине у Грацу су приступачно тржиште са високим потенцијалом раста.

Грац је главни град покрајине Штајерске и други по величини град у Аустрији. У њему живи око 300.000 људи, а заједно са метрополитанским подручјем, број становника прелази пола милиона. Није само главни регионални центар већ и кључна тачка на економској мапи Аустрије: универзитетски град, индустријски центар и културно срце Штајерске.

Некретнине у Грацу су годинама константно тражене и међу локалним становништвом и међу странцима. Разлози су очигледни: цене су ниже него у Бечу и Салцбургу, али животни стандард остаје висок. Грац брзо расте, а то се огледа на тржишту станова: граде се нова насеља, модернизују се старија подручја, а потражњу за изнајмљивањем подржава велики број студената и међународних стручњака.

Грац комбинује неколико фактора који га чине привлачним за различите категорије купаца:

1. Универзитети и студенти.
   Овде се налазе Универзитет у Грацу, Технички универзитет у Грацу и Медицински универзитет у Грацу. Више од 60.000 студената ствара сталну потражњу за изнајмљивањем. Мали станови и студији у близини кампуса су увек доступни.
2. Индустрија и радна места.
   Међународне компаније попут Магна Штајр, као и десетине машинских и ИТ компанија, стварају радна места. Инжењери, стручњаци и њихове породице, којима је потребан смештај, привлаче се овде.
3. , културни центар,
   налази се на листи светске баштине УНЕСКО-а. Музички фестивали, позоришта и изложбе чине га популарном дестинацијом за туристе и љубитеље културе.
4. Приступачне цене.
   Куповина приступачног стана у Аустрији је лакша у Грацу. Док су цене по квадратном метру у Бечу одавно прешле 6.000–7.000 евра, у Грацу се и даље може пронаћи квалитетан смештај за 4.000–5.000 евра.
5. Географски положај.
   Грац је повезан железницом и аутопутевима са Бечом, Словенијом, Мађарском и Италијом. То је погодно средиште за пословање и путовања.

Грац је град са много различитих лица. Овде ћете пронаћи историјски центар са палатама и музејима, младалачке четврти које врве студентским животом и зелена, мирнија и пространија предграђа.

Сваки округ привлачи своју публику купаца и закупаца: неки траже престиж и статус, други траже профитабилне закупнине, а трећи траже мирно, породично окружење. Да бисте боље разумели где купити стан у Аустрији, важно је узети у обзир разлике између кључних насеља Граца.

Innere Stadt је историјски центар који је на листи светске баштине УНЕСКО-а. Уске улице, историјске зграде, тргови са фонтанама и ресторани на отвореном чине га не само туристичком атракцијом већ и инвестиционим драгуљем. Станови овде ретко излазе на тржиште, а свака трансакција се сматра догађајем.

Некретнине у центру града првенствено купују странци који желе да истакну свој статус и поседују део историје. За инвеститоре, то је више „тиха имовина“ — приноси од закупнине нису највећи, али су престиж и сталан раст цена загарантовани.

Гајдорф је округ који врви од студентског живота. Десетине хиљада студената хрле овде да студирају на Универзитету Карл-Франценс и Техничком универзитету. Зато су мали станови и гарсоњере овде буквално на реду.

Инвеститори воле Гајдорф због брзог обрта: станови се издају готово тренутно. Потражњу покрећу не само студенти већ и млади стручњаци који раде у научним и медицинским центрима. Ово је насеље где су кирије стабилне током целе године, а цене станова расту брже од градског просека.

Последњих година, Ленд се трансформисао из мирног радничког кварта у тренди центар за креативну омладину. Овде се отварају уметничке галерије, коворкинг простори, кафићи који служе препознатљива јела и улице са баровима. Атмосфера овог кварта подсећа на берлинске креативне кластере, што га чини популарним међу закупцима.

Цене су овде и даље ниже него у центру града, али је растући тренд јасан: потражња за становима од стране фриленсера, дизајнера и ИТ стручњака све више гура тржиште навише. За инвеститоре, Ленд нуди шансу да „уђу у област пре него што постане елитна“.

Јакомини је једно од најпогоднијих насеља за живот. Налази се у близини главне железничке станице, трамвајских линија и пословних четврти. Подручје је живо, бучно и динамично, што га чини привлачним за породице и младе парове који траже комбинацију приступачности и садржаја.

Овде постоје школе, продавнице, спортски центри и паркови. Станови су јефтинији него у центру града, али скупљи него у Ленду, што ову област чини „златном средином“. Инвеститоре привлачи и Јакомини због стабилних и дугорочних цена закупа.

Маријатрост је мирно и зелено насеље које се налази мало даље од центра града. То је место за оне који желе да живе близу природе, а да и даље имају приступ градским садржајима. Виле са баштама, пространи станови са балконима и поглед на брда чине Маријатрост посебно популарним међу породицама са децом и пензионерима.

Цене су овде приступачније него у центру града, а атмосфера је опуштенија. За инвеститоре, ово је подручје за дугорочно изнајмљивање: куће се издају не туристима, већ породицама које тамо живе годинама.

Пунтигам је мешавина индустријских и стамбених подручја. Овде се налазе фабрике, тржни центри и логистичке компаније, тако да потражњу за становима покрећу радници и запослени у тим компанијама.

Станови и куће у Пунтигаму су јефтинији него у другим деловима Граца, што га чини привлачним за купце који желе да уђу на тржиште са мањим улагањем. За инвеститоре, ово је стабилан, али не и најпрестижнији сегмент: постоје приноси, али су изгледи за раст цена мањи него у центру града или студентским насељима.

Тржиште некретнина у Грацу 2025. године показује јасну поделу по окрузима. Центар града остаје најскупљи сегмент: станови у Innere Stadt и околним улицама продају се за 6.500–7.500 евра по квадратном метру, а у неким случајевима, премиум некретнине достижу и више, у зависности од стања зграде, погледа и културне вредности.

Други ниво чине Гајдорф и Јакомини , где становање кошта између 4.800 и 6.000 евра по квадратном метру. Ова насеља су цењена због своје свестраности: нуде удобне услове за живот породицама, али такође генеришу велику потражњу од стране закупаца попут студената и младих стручњака.

Приступачније локације укључују Пунтигам и Маријатрост , где се просечна цена креће од 3.500 до 4.500 евра по квадратном метру. Станови и куће овде можда нису толико престижни, али нуде могућност уласка на тржиште са мањим буџетом. Ово је посебно важно за породице које траже простор или за купце који траже „први дом“ без преплаћивања за статус.

Ситуација са изнајмљивањем у Грацу додатно показује његову атрактивност за инвеститоре.

• У центру, цена достиже 18 евра по м² , а такве станове најчешће изнајмљују страни стручњаци или се изнајмљују на краћи рок.
• У Гајдорфу и Јакоминију, кирије се крећу око 15–16 евра по квадратном метру. Потражњу покрећу студенти и породице, тако да су станови лако доступни.
• Ленд нуди нешто ниже каматне стопе — 14–15 евра по м² — али је ликвидност висока, а некретнине раскупљају млади закупци и креативна публика.
• На периферији и у индустријским зонама попут Пунтигама, цене падају на 11–13 евра по квадратном метру. Због тога је изнајмљивање приступачно, али власници би такође требало да имају на уму да се такви станови брзо изнајмљују, али се неће продати за више новца.

• Просек за Аустрију: 13,5 €/м² .
• Грац: 15,5€/м² .

На пример, стан од 70 м² у Грацу доноси свом власнику приближно 140 евра месечно више од националног просека за сличну некретнину. Током године, то представља приближно 1.600 евра додатног прихода, а током десет година, то је износ који би могао да покрије значајан део трошкова реновирања или чак камату на хипотеку.

Разлог је тај што Грац комбинује неколико фактора истовремено: студенти и млади стручњаци генеришу сталну потражњу, док туристи и пословни путници подржавају краткорочно изнајмљивање. Као резултат тога, тржиште изнајмљивања не зависи од једног извора прихода, што га чини отпорнијим од других аустријских градова.

За инвеститоре то значи да чак и уз исте ризике као у другим савезним покрајинама, приноси у Грацу су већи и стабилнији.

Профил купаца и закупаца у Грацу значајно варира, у зависности од округа.

• Студенти и млади стручњаци најчешће бирају станове до 60 квадратних метара. Посебно су популарни студији и двособни станови у Гајдорфу и Ленду, који се налазе у близини универзитета и живог градског живота. Овде је квалитет реновирања важнији од погодности и близине јавног превоза.
• Породице преферирају станове од 85–100 квадратних метара са три или четири собе. Заинтересоване су за Јакомини и Маријатрост , која се могу похвалити школама, зеленим површинама и продавницама. Балкон или тераса су неопходни, јер је живот у Аустрији уско повезан са природом.
• Страни инвеститори имају тенденцију да купују компактне станове у Innere Stadt . Ове некретнине су идеалне за краткорочно изнајмљивање (за туристе и пословне људе) и такође задржавају ликвидност након препродаје.
• Пензионери више воле мирније, зеленије квартове. Маријатрост је њихов омиљени: мирне улице, пространи станови, поглед на брда и могућност опуштања у приватној башти или на тераси.

Занимљиво је да станари у Грацу много мање наглашавају присуство лифта или гараже. Много важнији су модерна кухиња, добар поглед и близина јавног превоза.

Процес куповине куће у Грацу је осмишљен да буде што транспарентнији и безбеднији за купца. Све почиње постављањем циља : ако студенти желе да изнајме стан, насеља Гајдорф и Ленд су обично у фокусу; за породице су погоднији Јакомини или Маријатрост; а они који траже престиж и статус често траже некретнине у Innere Stadt .

Затим долази фаза избора некретнине . Агенти за некретнине представљају различите опције, а важно је проценити не само цену и локацију, већ и техничке карактеристике: годину изградње, енергетску ефикасност и трошкове комуналних услуга. У 2025. години, куће са добром топлотном изолацијом и модерним системима грејања биће посебно тражене, јер то директно утиче на месечне трошкове.

Након што је некретнина одабрана, правна провера . У Аустрији се све трансакције региструју у Grundbuch-у (земљишном регистру), што купцу гарантује заштиту од скривених дугова или терета. Тек тада нотар или адвокат саставља уговор о продаји (Kaufvertrag), који утврђује све кључне услове: цену, рок испоруке и обавезе странака.

Важно је узети у обзир додатне трошкове: приближно 8-10% се додаје цени стана. То укључује порез на пренос власништва (3,5%), регистрацију власништва (1,1%), адвокатске или нотарске трошкове (приближно 1,5-2%) и агенцијске провизије, које могу достићи 3,6%.

За грађане ЕУ, поступак куповине је релативно једноставан. Међутим, ако купац долази из земље ван ЕУ, може бити потребна посебна дозвола комисије за земљиште, посебно приликом куповине парцеле или куће у заштићеном подручју.

Некретнине у Грацу се дуго сматрају једном од најпоузданијих имовина у Аустрији. За разлику од прегрејаног тржишта у Бечу и ексклузивном Салцбургу, цене овде расту стабилно и без наглих скокова. Током протеклих десет година, просечан годишњи пораст цена кућа износио је око 4-6% , што је сасвим упоредиво са традиционалним европским тржиштима некретнина, док Грац нуди нижу баријеру уласка.

Најзначајнији раст се бележи у централним окрузима и универзитетским областима . Управо овде потражња остаје стабилна чак и током периода економских флуктуација. Студенти, истраживачи и стручњаци у посети стварају стални проток закупаца, док туристи и пословни посетиоци употпуњују слику. Као резултат тога, инвеститори доживљавају не само повећање вредности самог стана или куће, већ и поуздан приход од закупнине.

Просечан принос од закупнине у Грацу је 4-5% годишње, што је нешто више од аустријског просека. Међутим, распон по окрузима је прилично широк:

• У студентским насељима (Гајдорф, Ленд), приноси могу достићи 6%, посебно за компактне станове до 60 м². Ови објекти се брзо изнајмљују и ретко остају празни.
• У премијум сегменту (Стари град, Innere Stadt), приноси су скромнији — око 3–4% — али постоји још један фактор: ови станови најбрже расту вредности након препродаје. Инвеститори их виде као „мирни капитал“ чија вредност расте током времена.
• У областима које су погодне за породице (Јакомини, Маријатрост), кирија нуди стабилних 4–5%, али главна предност је низак ризик: породице обично изнајмљују на године, а не на месеце.

За разлику од одмаралишта, где је профитабилност углавном сезонска, тржиште Граца послује током целе године. Универзитети и предузећа генеришу сталну потражњу, а фестивали и културни догађаји је додатно унапређују.

Видимо постепено повећање: са 5.200 евра по м² у 2025. години на приближно 6.300 евра по м² у 2030. години. Ово није нагли скок, већ стално кретање навише, што је идеално за инвеститоре који преферирају стабилност и дугорочну перспективу.

То значи да ако инвестирате у стан вредан 300.000 евра, његова цена би могла достићи 360.000–370.000 евра . Додајте приход од закупнине (у просеку 4–5% годишње) и некретнина не само да чува капитал већ и активно ради за власника.

Овај сценарио је посебно интересантан за дугорочне инвеститоре који не траже брзу добит, већ постепено повећање вредности имовине.

У јулу 2025. године у Штајерској су ступиле на снагу промене које директно утичу на власнике станова који издају своје некретнине путем Airbnb-а, Booking-а и сличних платформи . Ове некретнине сада подлежу додатном порезу.

За власнике, то значи да једноставан модел „купи стан и издај га туристима“ више не функционише тако добро као некада. Профит остаје, али део прихода мора да се да држави. Као резултат тога, многи власници почињу да мењају своју стратегију: неки прелазе на дугорочно изнајмљивање студентима или породицама, други повећавају кирију, а неки чак размишљају о продаји.

С једне стране, овај закон чини тржиште регулисанијим и праведнијим: становници града добијају приступачно становање, а буџет добија додатне порезе. С друге стране, то је изазов за инвеститоре, захтевајући флексибилност и преиспитивање традиционалних модела прихода.

Управо то чини тржиште Граца јединственим 2025. године: више неће бити могуће копирати стратегије Салцбурга или Беча; мораће се прилагодити новим условима.

Упоређујући Беч и Грац, јасно је да Беч остаје највеће и најпрестижније тржиште некретнина у Аустрији , са високим ценама и огромним међународним интересовањем. Станови у централним деловима престонице продају се за 10.000–12.000 евра по квадратном метру, што тржиште чини недоступним многим инвеститорима. Штавише, приноси од закупнине су овде нижи, око 3–4%, јер висока куповна цена одузима део профита.

Грац се , насупрот томе, сматра приступачнијом улазном тачком на тржиште некретнина у Аустрији. Просечне цене су ниже, а приноси од закупнине су већи, посебно у областима где су концентрисани универзитети и студентски живот. За оне који траже стабилан раст капитала и поуздан проток закупаца, Грац је логичан избор.

Дакле, ако је Беч тржиште за статус и престижне инвестиције , онда је Грац тржиште за практична решења и дугорочне приносе .

Предности:

• Приступачније цене него у Бечу или Салцбургу
  чине Грац одличним местом за улазак на тржиште некретнина са мањим улагањем. Многи инвеститори га виде као „одскочну даску“ ка Аустрији: овде можете купити стан или кућу по разумној цени и постепено градити свој капитал без трошења милиона унапред.
• Стабилна потражња за изнајмљивањем.
  Универзитети, туристи, млади стручњаци и пословни путници стварају стални проток закупаца. То значи да су станови у Грацу практично увек доступни, а власници могу рачунати на стабилан приход током целе године, без изражене сезонскости.
• Транспарентност трансакција.
  Свака куповина се евидентира у Grundbuch-у (некретнинском регистру), који наводи власничка права и терете. За инвеститоре, ово гарантује да је трансакција безбедна и да стан заиста припада продавцу. Овај ниво правне заштите је посебно важан за странце.
• Културно богатство града.
  Фестивали, концерти, позоришта и богата архитектура чине Грац не само местом за живот, већ и културном престоницом Штајерске. То повећава цене закупнине и атрактивност становања, јер град привлачи и студенте и богате странце.

Мане:

• Високе цене у центру града.
  У Innere Stadt , цене по квадратном метру лако достижу 7.500 евра и више. За многе је ово препрека, и иако ови станови најбрже расту, баријера за улазак остаје превисока.
• Бирократија за странце.
  Ако купац није држављанин ЕУ, биће потребна дозвола комисије за земљиште. Овај процес може трајати неколико месеци и захтева додатну документацију. Трансакција остаје могућа, али постаје дужа и компликованија.
• Ново опорезивање краткорочног изнајмљивања.
  Почев од 2025. године, станови изнајмљени преко Airbnb-а и сличних услуга биће подложни додатном порезу. Ово смањује нето приход и приморава власнике да пређу на дугорочно изнајмљивање или повећају кирију.

Некретнине у Грацу нуде равнотежу између приступачности и профитабилности. Цене су овде ниже него у Бечу или Салцбургу, али растуће цене и потражња за закупом чине тржиште не мање атрактивним. За инвеститоре, Грац нуди прилику да уђу у Аустрију са нижим улагањем и остваре принос од 4-5% годишње, а у студентским насељима чак и више.

Беч, с друге стране, остаје статусно тржиште: станови су тамо скупљи, приноси су нижи, али сама чињеница поседовања куће у престоници даје кредибилитет инвестицији. Грац, с друге стране, има користи од своје свестраности — погодан је за студенте, породице, пензионере и инвеститоре који траже практичан и ефикасан алат за очување и увећање свог капитала.

Управо зато се Грац може назвати „златном средином“ аустријског тржишта: недостаје му претерана претенциозност престонице, али нуди стабилан раст, културу, универзитете и квалитет живота.