Некретнине у Египту: Да ли се исплати купити у 2026. години? Савети за инвеститоре

Интересовање инвеститора за египатске некретнине расте како земља спроводи економске реформе, туризам расте, а влада подстиче стране инвестиције.

Ја, Ксенија Левина, инвестициони консултант и адвокат у компанији Vienna Property Investment, припремила сам свеобухватан преглед куповине некретнина у Египту. Истражићемо законе, порезе и профитабилност, упоредити са Аустријом (Беч) и истаћи када је Египат повољнији, а када је европска стабилност кључна.

Циљ овог чланка је да систематски анализира инвестициону привлачност Египта. Сазнаћете да ли је могуће купити стан у Египту, који закони регулишу трансакције са странцима и ко има користи од тога.

Посматраћемо глобални и регионални контекст: зашто је вредно обратити пажњу на Африку/Блиски исток сада, шта се дешава са египатском економијом и који глобални трендови утичу на тржиште.

На пример, потражња за смештајем у одмаралиштима расте широм света: логично је упоредити Египат са другим „топлим“ дестинацијама (Турска, Грчка, Мароко), као и са стабилном Аустријом.

Аустрија овде делује као „база“: она побеђује на 70% критеријума (стабилност, раст цена, поузданост), али видећемо где Египат може да понуди веће приносе или ниже трошкове.

Зашто баш сада? Након неколико година нестабилности (политички превирања после 2011. и недавне валутне кризе), египатска економија се постепено опоравила: почев од 2016. године, влада је увела систем девалвације и успела је да изађе из дуготрајне кризе 2022. године; 2023. године, са просечном инфлацијом од 30–35% (мада је опадала пред крај године), раст БДП-а је био ~3,8%.

Нажалост, државни буџет је у великој мери зависан од страних кредита, али истовремено, ЕГИПАТ је постао активнији у привлачењу инвеститора: 2023. године су укинута ограничења у погледу броја некретнина које купују странци, уведена је „златна виза“ за инвеститоре, граде се нови мегапројекти (Нова престоница, Египатски мост преко Суецког канала) и развијају се одмаралишта.

Глобални тренд „плаве економије“ (поморски туризам, луке, инфраструктура) сустиже Египат. Међутим, имајте на уму да је Египту још увек потребно много реформи, а улагање тамо је ризичније него у ЕУ.

Кратак преглед репутације Египта: агенције и часописи га описују као „стабилан, али променљив“. Глобалне ранг листе (као што је Светска банка Doing Business) сврставају Египат на око 114. место у 2020. години, док је Аустрија међу првих тридесет. Египат се такође налази иза ЕУ ​​по индексу корупције/транспарентности.

С друге стране, становништво Египта (преко 110 милиона, младих и у порасту) ствара снажну локалну потражњу за становима, док слободне зоне и туризам смањују пореско оптерећење за инвеститоре. Ово чини Египат „тржиштем у расту“ према статистици PWC/Numbeo, али са мањом стабилношћу.

Египат је највећа арапска земља по броју становника и тржишту некретнина. Економски, Египат се сматра „економијом у развоју Блиског истока“, са својим предностима и манама.

У поређењу са Европом, може се назвати „новим тржиштем“ – веома демократским и потенцијално профитабилним (профитабилност и раст цена су високи), али захтева стрпљење и спремност на ризик.

Регионални контекст (МЕНА). Конкуренти у медитеранској зони – Турска и Мароко:

• Турска нуди веће приходе, али има хиперинфлацију и нестабилну политику (лира ће пасти, као и Египат, 2021/22).
• Мароко је конзервативнији, али је тржиште мање.
• Египат има јаку популацију (преко 110 милиона људи) и туризам: има Суецки канал, два мора, пирамиде и приступачне трошкове живота.
• Поред тога, влада активно гради нове ствари (на пример, Нови административни центар, где су већ планирана насеља европског типа).

Глобалне ранг листе. Према лакоћи пословања, Египат је 2020. године био на 114. месту (просек по свим параметрима), док је Аустрија била приближно 27. То значи:

• Пословање (и куповина некретнина) у Аустрији је 70% лакше – има мање процедура, трансфери новца су транспарентнији, а закони су добро успостављени.
• Египат често захтева дозволе (на пример, као што је већ поменуто, за куповину било које некретнине потребно је одобрење Кабинета министара) и поштовање девизних прописа.
• Мане укључују значајну бирократију и могућност политичких промена (такође ће морати да се прилагоде реформама ММФ-а, које би могле да промене прописе).

Економска позадина. Последњих година, египатска економија је показала стабилан раст након претходних криза. Према подацима египатског Министарства за економски развој, БДП земље је порастао за ~6,6% у 2021/22. и за 3,8% у 2022/23.

Инфлација је и даље двоцифрена (~35% у 2023. години), али је почела да се успорава. Ова ситуација доводи до два кључна закључка: прво, некретнине у Египту расту брже него у стабилној Европи (у 2023. години цене станова у неким туристичким подручјима су порасле за 20-40%); друго, нестабилност девизног курса значи да инвеститори не би требало да држе сва своја средства у фунтама.

Јужна Европа. Египат се понекад пореди са Турском или Грчком (или Кипром):

• Грчка нуди „златну визу“ за 250.000–500.000 евра. Чланица је Европске уније, али је тржиште мало. Корисно је погледати како купити некретнину у Грчкој — помаже да се различите процедуре сажму у једноставну контролну листу.
• Египат није у ЕУ, али има ниже цене (куповина стана у Каиру или Хургади је јефтинија него сличан у Атини) и нешто веће приносе (на пример, упоредите: просечан изнајмљени стан у Каиру доноси 5-7% годишње наспрам 2-3% у већини градова у Аустрији).
• Кипар и Турска су такође јефтинији од Аустрије, али је Египат већи и нуди занимљива летовалишта (Црвено море).

Зашто инвеститори обраћају пажњу на Египат? Одговор је једноставан: тренутно је потцењен. Током криза, инвеститори су бежали из Египта (на пример, због револуције 2011. или девалвације фунте), а цене су падале.

Сада када земља превазилази финансијске тешкоће, страни капитал се улива: најновије вести су да Емирати и Саудијска Арабија планирају да инвестирају десетине милијарди у развој туристичких подручја (на пример, пројекат Рас Ел-Хекма вредан 35 милијарди долара). То указује да ће инвестиције у Египат расти током наредне деценије.

Упоредите ово са Бечом. Око 70% инвестиционог окружења у Аустрији је боље: европски правни систем, ниска инфлација и предвидљиве политике. Повраћај инвестиције (ROI) у Аустрији је слабији због раста цена ( цене ће се овде скоро стабилизовати ). Међутим, приход од закупнине (нема ограничења каматних стопа, али је потражња умерена) доноси око 2–3%. Потенцијал раста је већи у Египту, али ризици тамо захтевају активније праћење ризика.

Египатско тржиште некретнина је прошло кроз изузетну еволуцију у последњих 15 година.

Након револуције 2011. године, многи купци су напустили тржиште, што је довело до пада цена (посебно између 2012. и 2015. године). Како је влада учвршћивала свој утицај, цене су постепено почеле да расту. Ово су подржали грађевински гиганти (Talaat Mustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) и државни пројекти (као што је пројекат социјалног становања Мисра).

У 2016. години догодио се још један шок – нагла девалвација лире (са 8 ЕГП/$ на 30 ЕГП/$) – због реформе дошло је до наглог раста инфлације, а у овој тешкој позадини, доминација секундарног тржишта брзо се прелила на нове зграде у масовном сектору.

су порасле за приближно 15–40% у номиналном износу у 2023. години. У 2024. години темпо се убрзао: у првим месецима раст је достигао 24% годишње у новим областима (Нови Каиро).

Према статистици CAPMAS-а , приватни грађевински сектор је изградио рекордан број стамбених јединица у 2022/23. години (приближно 1,3 милиона, што је повећање од 21% у односу на претходну годину). То указује да је тржиште тренутно у фокусу и инвеститора и купаца.

Центри су сви велики градови и одмаралишта:

Каиро и његова предграђа. Овде живи већина становништва (приближно 20 милиона у метрополитанском подручју). Цене на секундарном тржишту у старијим насељима (Шубра, Заманих, Маср ел-Адима) су ниске, али је и потражња слаба.

Међутим, у новим градовима око Каира (Нови Каиро, 6. октобар, Шеик Зајед, Мадинати итд.), понуда брзо расте: овде можете купити стан у Каиру за било који буџет – од једнособног гарсоњере до виле са базеном.

Цене у предграђима су обично 1,5–2 пута веће него у самом Каиру (приближно 60.000–100.000 долара за једнособан стан). Тржиште стамбених некретнина у Каиру традиционално је вођено домаћом потражњом (мештани купују куће за себе) и студентским закупом (има их много, укључујући 60 универзитета, плус стране партнере и консултантске фирме).

Одмаралишта на Црвеном мору. Хургада и Шарм ел Шеик су главни туристички центри. Привлаче Европљане и богате становнике Блиског истока. Има много нових зграда и кондоминијума (развијених комплекса са хотелском инфраструктуром).

Можете купити стан у Хургади од 50.000 до 80.000 долара за скромни студио; престижнија вила кошта од 300.000 до 500.000 долара.

Цене су приметно више него у Каиру: овде су људи спремни да плате за поглед на море. Најбоље је куповати у доларима (цене су везане за валуту), јер фунта све више слаби.

Северна обала (Нови Ел Аламејн и област Александрије). Овде је почео процват у периоду 2017–2019. Међу њима су комплекси Мараси, Дјунс и Сиди Абделрахман, а затим нови Аламејн Хајтс и Северна обала. Инфраструктура је и даље ограничена, али изградња напредује брзим темпом.

Цене: станови са једном спаваћом собом од 60.000 долара, виле до 200.000 долара. Тржиште је углавном спекулативно, и многи станови су тренутно празни ван сезоне.

Нова административна престоница и други пројекти. Влада гради огромну „сателитску“ престоницу у близини Каира. Иако њена стамбена подручја још нису у потпуности насељена (путеви и метро су још увек у изградњи), многе инвеститоре привлачи могућност изнајмљивања земљишта владиним званичницима.

Цене су овде високе (стартапови коштају 300.000–600.000 долара), а понуда су високе зграде и канцеларије.

Други. У Александрији и дуж медитеранске обале (на пример, Хургада на западу, Ел Ариш), цене су ниже, али је и потражња ниска. Специфичне карактеристике: северни Египат је ближи Европи и топлији зими; Каиро има више могућности за рад и студирање; Црвено море је познато по активном туризму.

У Египту, секундарно тржиште и даље доминира (преко 60% трансакција). Многи Египћани и даље размењују „старе залихе“ (куће изграђене пре 1980-их), посебно ниске станове у сиромашнијим предграђима Каира.

Нови развојни пројекти (нова насеља, комплекси викендица) попуњавају нишу за скупље станове и туристичке апартмане. Међу новим развојним пројектима су пројекти пословне класе (SODIC One у Каиру, Palm Hills Madinaty) и луксузни (виле Marassi).

Хотели којима управљају међународни брендови такође нуде инвестиционе пројекте: на пример, апартмане у хотелским апартманима близу хотела Софител у Каиру или пројекте вила у Ел Гуни.

Купци су углавном локални: средња и виша класа, банкарски службеници, лекари и пензионисано војно особље. Страни инвеститори су традиционално укључивали кинеске раднике и компаније (раније бављене грађевинарством), европске пензионере (често британске, док су француски изнајмљивали), руски капитал (посебно на северу и у Хургади), а сада постоји приметно интересовање из УАЕ и Саудијске Арабије (заједно са инвестицијама у инфраструктуру).

Занимљиво је да постоји тренд унутар региона : на пример, недавно је постало познато да је Египат понудио погодности купцима кућа из земаља региона (пореске олакшице и слични услови за Саудијце и Емиратинце).

Генерално, домаћа потражња (од Азијата, Африканаца и самих Египћана) чини већину трансакција. Удео странаца у укупним куповинама је мали, али су они кључни за најскупље некретнине.

Египатске некретнине се и даље сматрају атрактивном „буџетском алтернативом“ европским некретнинама: цене су знатно ниже него у глобалним градовима са развијеном инфраструктуром. Укратко, египатско тржиште је младо, брзо растуће тржиште са својим специфичним карактеристикама (фокус на туризам и становање за домаће потрошаче), које је по својој природи спекулативније од „стабилног“ аустријског тржишта.

Појединци. Било који држављанин (страни или египатски) може купити стамбену некретнину или земљишну парцелу. Од 2023. године укинуто је „ограничење од две некретнине“, што омогућава појединцима да купе онолико станова или кућа колико желе (иако морају да обавесте владине агенције о сваком од њих).

Компанија. Често се купује преко компаније — египатске корпорације (LTD/GPSC) или филијале стране корпорације. Ово пружа одређене пореске олакшице: ако организација остварује приход (на пример, од закупнине), плаћа порез на добит предузећа, који је понекад нижи од појединачних стопа.

Међутим, имајте на уму да већини странаца је такође потребан представник или суоснивач да би отворили египатску компанију (барем регистровану код EGX-а). Да би минимизирали порезе, неки купују преко кипарске или естонске компаније и контролишу трансакцију преко ових јурисдикција, али је имовина формално регистрована на египатску подружницу.

REIT-ови (фондови). Египат има легална колективна инвестициона возила: REIT-ове (инвестиционе фондове за некретнине), које регулишу Банка и Берза (FRA). Међутим, њихов удео у сегменту је мали.

Услови су следећи: по закону, REIT мора да инвестира најмање 80-90% своје имовине у некретнине за изнајмљивање и да плаћа порез од 22,5% на свој профит (нема подстицаја за инвеститоре). У периоду 2018-2020. било је покушаја покретања REIT-ова којима се тргује на берзи (неколико фондова Misr Insurance и Banque du Caire), али је њихова капитализација и даље мала.

Ако сте спремни на бирократију и желите да инвестирате „индиректно“ (већа ликвидност, али и ризик од договора о структури), можете размотрити локалне REIT-ове (ако тржишта стално расту, почеће да цене).

Куповина на своје име (самостално или у браку). Најлакши начин је да региструјете куповину на име појединца или оба супружника. Важно је размотрити питања наслеђивања и поклона: ако мајка купи стан на своје име, касније га може пренети на своју децу (али према египатском закону, то захтева тестамент, који мора бити правилно састављен).

Од 2018. године, Египат је признао предбрачне уговоре као начин поделе имовине, чинећи „куповину за двоје“ уобичајеном праксом за породице.

Преко инвестиционог фонда или фондације. Готово никакво: породични фондови западног типа (као они у Аустрији) нису доступни у Египту.

Међутим, постоје опције за „планирање имовине“: некретнине се могу регистровати на компанију или „специјални фонд“ који управља имовином (под надзором финансијског регулатора). Ово је сложен аранжман и генерално није неопходан за стране инвестиције до ~1 милион евра.

Куповина преко пуномоћника (официра). Многи странци не могу одмах да долете, па куповину обављају преко пуномоћника (египатског држављанина или компаније) по општем пуномоћју код нотара.

Закон то дозвољава: нотар издаје пуномоћје у Египту или иностранству (након апостила). Пуномоћник закључује прелиминарни уговор (мушахаса), даје депозит, а затим формализује коначну трансакцију.

Нерезидент наспрам резидента. Не постоје законска ограничења: странац (нерезидент) може купити некретнину под истим условима као и Египћанин, под условом да је добио одобрење Министарства спољних послова/Инвестиционе комисије.

Одобрење се скоро увек одобрава (само проверавају да ли постоје прекршаји). Неевропски држављани не добијају аутоматску визу приликом куповине, али се дозвола боравка (1–5 година) издаје у оквиру инвестиционог програма.

Процес куповине у Египту састоји се од неколико обавезних корака:

Добијање пореског идентификационог броја (Muhsid/Пореска картица). Као и у многим земљама Блиског истока и Северне Африке, странци прво морају да добију локални идентификациони број (NIN) од египатске пореске управе. То је једноставно и обично се ради путем банкарског пословања (коришћењем пасоша за добијање картице). Без овог броја, трансакције се не могу евидентирати.

Писмо о намерама (Мушахаса) и депозит. Након избора некретнине, стране потписују прелиминарни уговор (обично на 10-15 дана), према којем купац плаћа депозит (обично 5-10% од куповне цене). Овај уговор штити обе стране: продавац обећава да неће продати некретнину никоме другом, а купац гарантује своју намеру да је купи.

Правна провера. Готово обавезна. Египатски адвокат за некретнине проверава документацију о некретнини: власнички лист продавца, евентуалне терете и исправну регистрацију. Овај процес се често назива „дужна провера“. Коначни уговор о продаји се потписује овде, у канцеларији агента или са адвокатом.

Нотар и регистрација. Последњи корак је подношење докумената нотару (обично у локалној канцеларији за регистрацију власништва). Нотар затим уплаћује пуни износ (пожељно путем банковног трансфера у Египту). Нотар формализује куповину и региструје власништво на име купца.

Временски оквир: Са свим потребним документима, процес обично траје 1-2 недеље. Плаћање је кључно. до краја 2025. године , али се и даље наплаћују таксе: такса на промет непокретности (~2,5%), нотарске таксе до 1-3% и адвокатске/агентске таксе (обично не више од 2%).

Регистрација за нове власнике. Након нотара, власнички лист се региструје на име купца.

Улога адвоката и агента. Топло препоручујем ангажовање локалног адвоката и искусног агента или агента за некретнине. Адвокат ће проверити интегритет трансакције, помоћи са папирологијом и оверити превод важних докумената на арапски језик. Агент ће саветовати о ризицима у подручју и реалној цени (оглашене цене су често надуване).

Захтеви за купца. Формално, ово укључује поседовање довољно средстава и одсуство било каквих ограничења (на пример, да се некретнина налази у војној зони). Претпоставља се да је купац пунолетан и правно способан.

Странци су регистровани у Регистру стране имовине. Закон 230/1996 забранио је странцима да поседују некретнине на „стратешки важним“ локацијама, али су амандмани из 2023. године уклонили ово ограничење за стамбене објекте (осим ако се некретнина не налази у затвореној војној јединици).

Разматрања о некретнинама на острвима. Нека популарна одмаралишта (острво Хелмондиб, острва Црвеног мора) налазе се у посебно заштићеним подручјима. Ова подручја често захтевају посебну дозволу војних власти пре трансакције. Ово је ретко, али је важно да се претходно консултујете са адвокатом.

Куповина на даљину. Као што је поменуто, можете то учинити уз пуномоћје. Клијенти ми често кажу: „Не желим да путујем“, али препоручујем да посетите некретнину барем једном — важно је видети некретнину и разумети околину. Међутим, све формалности се могу обавити на даљину: адвокати могу потписати у ваше име, а нотар ради са овереним пуномоћјем.

Дужна пажња. У Египту се морају проверити следеће тачке: нико не оспорава власништво над некретнином (на пример, не постоји надлежност над туђим наслеђем), некретнина није под хипотеком (у ком случају је потребно да затражите потврду о непостојању неизмирених дугова) и сви рачуни за комуналне услуге су плаћени. Владине агенције су дужне да доставе потврду о непостојању неизмирених дугова пре продаје.

Регистрација власништва. Након овере, купац добија Потврду о регистрацији — египатски „сертификат о власништву“.

Приликом куповине некретнина у Египту, инвеститор треба да узме у обзир следеће трошкове:

Такса на промет непокретности. Обично 2,5% од цене трансакције (укључена у уговор). Плаћа је продавац, али се често урачунава у цену током преговора.

Нотарске таксе и таксе за регистрацију. Нотарске таксе и таксе за регистрацију непокретности чине приближно 1–3% трошкова трансакције.

Адвокат/Агент. Приближно 2–3% од куповне цене (износ се договара са агентом). Ово није државна такса, већ је плаћа купац или се дели са продавцем по договору.

ПДВ. Егзистенцијални минимум – нове стамбене зграде су ослобођене ПДВ-а до краја 2025. године (како је прописано законом о економским реформама) – што значи да не плаћате додатни ПДВ на свој стан у стамбеном пројекту.

Јединствени порез на некретнине. порез на некретнине за изнајмљивање , који се наплаћује по стопи од 10% од званичне вредности закупнине (плус одбитак од 30%). То значи да ако издајете своју некретнину у закуп, 10% вашег промета (након одбитка од 30%) иде у буџет.

Општински порез (локални, сличан аустријском Gemeindesteuer-у). Незнатан је и обично је укључен у годишњу накнаду за одржавање власника и преноси се на закупце.

Порез на инвестиције. Египат нема посебан „недомицилни“ или „одложени“ порески режим, као што то чине неке земље (као што је Аустријски програм самодовољности).

Овде се порези плаћају традиционално; страни приходи се не евидентирају на нивоу личног буџета (што значи да египатски становник плаћа порез само на приход који је „дошао у Египат“ или је овде примљен). Међутим, ово је небитно за нерезиденте.

Укупно, приликом куповине, будите спремни да потрошите до 7-10% цене трансакције на разне накнаде и провизије.

Поређење са Аустријом. У Аустрији, купци плаћају порез на некретнине (GrESt) од 3,5%, таксу за регистрацију од ~1,1% и нотарску таксу од ~1,5%, што укупно износи око 6–7%. Такође плаћају ПДВ од 20% приликом куповине нове зграде (ако сте становник и купујете велики пројекат, али странци могу бити делимично ослобођени).

Дакле, аустријски порези су генерално виши (посебно ПДВ), али су и услуге учињене много ефикаснијим (транспарентним, одмах укљученим).

Порез на капиталну добит. У Египту, то обично износи 10% од разлике између продајне и куповне цене (за физичка лица). Међутим, постоји једна напомена: ако сте поседовали стан дуже од две године, додатни порез се ефикасно ослобађа, јер продаја старијих некретнина не подлеже стандардном пореском обрачуну. За нерезиденте, пренос обично задржава купац.

У Аустрији су правила другачија. Ако продате стан који вам је био главно пребивалиште, нема пореза. У супротном, ако продате у року од 10 година од изградње, примењује се пореска стопа од 30% на добит. Након 10 година постоји изузеће.

Египат нуди програм боравка за инвеститоре у некретнине. У суштини, сличан је Златној визи: постоје услови за куповину некретнина, који омогућавају боравак у трајању од 1, 3 или 5 година. Правила (последњи пут реформисана 2023. године) су следећа:

• 1 година: некретнина вредна најмање 50.000 долара или банковни депозит од 50.000 долара (у египатској банци).
• 3 године: куповина од 100.000 долара или депозит од 100.000 долара.
• 5 година: од 200.000 долара за некретнине.

У сваком случају, виза се продужава на неодређено време све док имате потврду банке или поседујете потребну некретнину. Нема услова за пребивалиште (бонус!).

Једино је што некретнина мора бити регистрована у националном регистру, што значи да куповина у пројекту у изградњи можда неће бити могућа без регистрације (али се очекује да ће се ово ублажити).

Поређење са Аустријом: Аустрија не нуди „златну визу“ за куповину некретнина. Имамо дозволу боравка за богате појединце (члан 56 Закона о боравку без рада), али она захтева веома висок годишњи приход (око 2.550 евра месечно по појединцу и значајну финансијску сигурност).

Наша „Aufenthalt“ картица није везана за куповину, већ је више као пензиона или штедна дозвола за боравак. За инвеститоре у Аустрији, црвено-бело-црвена картица за самозапослене особе је опција: захтева пословни план, инвестицију од приближно 100.000 евра и отварање радних места. Стога, да би инвестирао и остао, Аустријанац мора или да отвори предузеће или да докаже богатство, а не само да купи стан.

Грешке. Многи новопридошли бркају „туристичке визе“ и „инвестициону резиденцију“:

• Куповина стана у Египту не гарантује аутоматски стални боравак; након завршетка трансакције, инвеститор подноси захтев за „дозволу боравка за власника некретнине“.
• На пример, конзорцијум адвоката је већ утврдио да странци не могу да бораве у Египту дуже од шест месеци без визе и да се морају регистровати код Имиграционе службе. Стога се аутоматске дозволе боравка не могу добити само на основу имовине, без подношења захтева.
• Остала ограничења: не можете добити дозволу боравка за стамбену зграду површине до 100 м² у новом округу Каира – морате је купити за најмање 50.000 долара.

Шта се променило (2023–2025): Програм „Боравак путем инвестиције“ званично је одобрен лета 2023. године (иако је парламент још увек у процесу одобравања измена закона о држављанству).

Главна иновација је директно уклањање ограничења од „2 некретнине“, као и појашњења у вези са депозитима. Тако, са 250.000 долара инвестиција у привреду (или некретнине), страни инвеститор добија статус резидента.

Поређење са Аустријом. Стални боравак у Аустрији се одобрава, на пример, путем Д-визе (студијска/радна виза) или Дека картице (пензионерска виза). То значи да не можете „једноставно купити кућу и живети у Аустрији“ – морате пратити стандардне имиграционе канале.

Краткорочни закуп (Airbnb, Booking, итд.) може понудити веома високе приносе – у најбољим случајевима, 6–8% годишње или више (у локалној валути), посебно у популарним одмаралиштима зими и током празника.

На пример, вила на обали мора од 300.000 долара може донети 20.000 долара за неколико месеци сезоне – до 6–7% од укупног износа.

Али постоје значајни ризици и ограничења: нови закони пооштравају прописе. На пример, египатска влада, следећи пример многих земаља, захтева од гостију да се региструју и плаћају порезе, баш као и хотели. У Каиру је градско веће одобрило изнајмљивање до 30 дана и прописало плаћање туристичке таксе ; а на Црвеном мору се развијају слични прописи – већ је уведена потпуна забрана „некласификованих“ апартмана (казне за власнике и туристичке агенције).

Као резултат тога, краткорочни закуп смештаја је тренутно „на ивици легалности“: многи сегменти тржишта су и даље илегални. Ако изнајмљујете некретнину преко Airbnb-а, будите спремни да се суочите са казнама или новим ограничењима (можда ће бити потребна регистрација код Министарства туризма).

Дугорочни закуп је мање ризичан. За закуп на 3-5 година (станове у Каиру често изнајмљују државни службеници, лекари и исељеници), принос је стабилнији, али нижи — око 4-6% годишње (инвестиције у рубљама ће донети већи принос због инфлације, али „у реалном смислу“ је обично око 5%).

На пример, у самом Каиру, просечна кирија за стан од 80-100 квадратних метара је приближно 400-600 долара месечно, док се стан може купити за 50.000-70.000 долара, што доноси приближно 6-7% бруто прихода. У Шарм ел Шеику, слични станови су скупљи (до 1.000 долара месечно), а принос од закупнине тамо је теоретски до 8%.

Али у пракси, такве станове често користе сами њихови власници, па је њихово изнајмљивање популарно само током сезоне.

Управитељи некретнина и агенције. У великим градовима постоје специјализоване компаније („Управљање некретнинама“) које управљају некретнинама за изнајмљивање (обично наплаћују провизију од 20-25%).

На пример, Ал Буруј у Каиру или Египћански домови у Хургади. Они се баве проналажењем закупаца, наплатом и одржавањем услуга, али узимају проценат. Често саветујем новим досељеницима да у почетку користе агенцију, иако то смањује профитабилност.

Порез на приход од закупнине. Стандардна стопа је 10% од званичне закупнине (након одбитка од 30%). Дакле, ако изнајмљујете за 600 долара месечно (и пријавите овај приход), порез ће бити 720 долара годишње (60 долара месечно).

Поређење са Аустријом: У Аустрији се приход од закупнине додаје осталим приходима и опорезује се прогресивно (до 50%), али се трошкови комуналних услуга и амортизација могу одбити.

Што се тиче пореске ефикасности, Египат делује праведније: 10% бруто прихода је ниже него у Европи. Упоредите ово са аустријским власницима некретнина који такође плаћају 30% на кусур и општинске порезе, што укупно износи преко 30% њихових прихода.

Поређење приноса. Груба цифра: око 7% у Египту наспрам 3% у Аустрији. Наравно, ово је номинална вредност; у Египту, велики део прихода може бити изгубљен због инфлације/повећања плата запослених, али када се купује у страној валути, принос је и даље већи. Међутим, у Бечу или Грацу, пад закупнине се готово никада не види, а некретнине се лако издају у закуп устаљеним немачким закупцима на основу уговора.

Каиро, главни пословни центар Египта:

• Инфраструктура. Аеродроми, метро (метро линије 2), болнице високе класе, међународне школе (Нова школа у Каиру, Америчка школа у Каиру) – све на нивоу великих градова.
• Архитектура. Од једноставних станова до резиденција.
• Насеља за инвестиције. Маади, Нубарија и Нексус Беј (јужни Каиро) су престижна предграђа са парковима и добрим школама; Замалек и Гарден Сити (острво Нил, центар града) су луксузни, али су цене претеране (7.000-10.000 долара по квадратном метру). Нови Каиро и Мадинти, нови град, имају много нових насеља и готових кућа. Насупрот томе, стари центар (Изетлмамплит, Шубра) се не препоручује, јер је лоше одржаван и нуди низак квалитет становања.
• За изнајмљивање. Студенти и странци су заинтересовани за Маади, Нови Каиро и Хелиополис. Купци из ЕУ или САД требало би да размотре област Нови Каиро и Маади, где се станови могу наћи по цени од 100.000 долара.

Солун, друго највеће тржиште у Египту, јесте Александрија. Цене су овде 20-30% ниже него у Каиру.

• Александријска „швајцарска зона” (Зизинија, Сиди Бишр) подсећа на медитеранску Европу: тихо, зелено, али мање посла.
• Инвеститори понекад разматрају Северну обалу (Нови Ел Аламејн, Марса Матрух), где је изградња тренутно у пуном јеку. Цене тамо су ниске (виле од 70.000 долара), али је инфраструктура и даље слаба.
• У Александрији нема велике потражње странаца (мало као на Блиском истоку), али локално становништво изнајмљује у круговима (нема много туриста у Александрији).

Острва и Црвено море:

• Шарм ел Шеик је скупа дестинација. Цене станова овде почињу од око 100.000 долара (за стан од 50 квадратних метара у пристојном комплексу), а виле се крећу од 300.000–400.000 долара до милион долара и више. Висока сезона (децембар–фебруар) испуњава ове куће становима, али лето може бити празно.
• Хургада је нешто јефтинија од Шарм ел Шеика, али је приступачнија, захваљујући добро развијеној „равној обали“ (Сахл Хашиш, Сафага). Цене: студији од 50.000 долара, виле од 150.000 до 300.000 долара. Изнајмљивање је лакше пронаћи јер су лети препуне туриста (зими су попустљиве).
• Дахаб је мали град за бекпекере, али је такође део туристичке зоне и јефтинији је (студио смештаји почињу од 30.000 долара). Плаже северног Црвеног мора (Таба, Раш ел-Хекма) нуде јединствене локације (близу Јордана и Израела), али је потражња већа за привременим него за сталним смештајем.

Пелопонеско полуострво. Овде нема алтернативе: говоримо о унутрашњим провинцијама Египта, где је све невероватно јефтино (до 300 долара за стан):

• У Ел Мињи, Фајуму или Кени, куће су ситница у поређењу са Европском унијом. Али потражња је само локална.
• Инвестиције тамо углавном разматрају Египћани, а врло ретко странци.
• Такве некретнине су веома лако доступне (3-5 хиљада долара за кућу у селу), али ће их касније бити тешко продати – нема где да се продају.

Инфраструктура. Мало више детаља о комуникацијама. Каиро и већи градови (Александрија, Хургада) имају међународне аеродроме, аутопутеве, хотеле и болнице светске класе (клиника Дојче банке и болница Агуза у Каиру и болница у Хургади). Ово је плус за инвеститоре: чак и ако сами нећете живети тамо, туристи и закупци желе да све буде близу.

На пример, европски купац са децом ће ценити присуство међународне школе у ​​Каиру, излете на море (доступни су курсеви роњења), разумно време летова и добре медицинске услуге.

Поређење са Аустријом. Беч и Аустрија уопште свакако имају виши животни стандард: чист ваздух, одличне болнице, бесплатно високо образовање, али све то кошта и два до три пута више него Египат.

Најпопуларније куповине данас су:

Каиро. Породични станови за изнајмљивање (људи инсистирају на стабилним приходима од закупнине) и спекулативне „индексне куповине“ (на пример, релативно јефтини станови у новом пројекту, у нади да ће их препродати када се инфраструктура заврши).

Хургада/Шарм. Власници обично траже приход кроз краткорочно изнајмљивање и плаћају „стални боравак поред мора“.

Нови Ел Аламејн. Брзо растућа област у коју улажу велики инвеститори. Продају се пакети станова и вила – искључиво ради инвестиције, у нади да ће се развити обала.

Унутрашњи регионални градови. Само 5% инвестиција долази од ретких спекуланата који јефтино земљиште виде као златни рудник за изградњу градских предграђа.

Секундарно тржиште (>65% трансакција) састоји се првенствено од станова и кућа изграђених пре 2000. године, понекад још увек којима је потребна реновација. Многима од њих је потребна реновација (реновација купатила, приступ интернету).

Из искуства, египатски „стари намештај“ је обично погодан само за локално становништво — историјски делови Каира, трошне зграде у Александрији. Међутим, у овом сегменту можете пронаћи повољне понуде за 30.000–40.000 евра за велики стан (али понекад чак немају ни клима уређај!).

Карактеристике секундарног тржишта. Изграђене пре 1980. године, ове некретнине имају ниску енергетску ефикасност. Лети се куће загревају, а клима уређаји троше много енергије.

Стога, клијентима саветујем да или реновирају такве куће са изолацијом и новим прозорима (није ефикасна инвестиција), или да планирају да их издају само као краткорочне закупнине (туристи су већ спремни да толеришу „медитеранску романтику“).

Бонус: препродаја некретнина је често 20-30% јефтинија од новоградње (за сличне квадратне метре). Међутим, ликвидност је нижа: проналажење купца може потрајати месец или два, посебно ако купујете на даљину. Погодно је што су цене у најскупљим областима (Маади, Нови Каиро) само незнатно пале након инфлације, а препродаја некретнина тамо је и даље скупа (по истој цени као и новоградње).

Нови развојни пројекти. Најмање 35% тржишта. Ово укључује стамбене комплексе од програмера (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom, итд.), као и посебне пројекте апартхотела.

Темпо изградње у Египту је умерен за наше стандарде, али прилично брз за локално становништво. Приликом куповине некретнине у изградњи, узмите у обзир датум завршетка (рецимо, 1-2 године). Инвеститори често нуде планове отплате на рате (0% камате на 5 до 10 година) — ово је погодно за инвеститоре: плаћајте на рате и добијате некретнину у року од годину дана.

Поређење квалитета. Неки пројекти (Мараси, Ел Гуна) су изграђени по европским стандардима (са снажним фокусом на инфраструктуру).

Генерално, квалитет нове градње је, у просеку, инфериорнији него у Аустрији: постоје жалбе на завршну обраду и квалитет материјала.

На пример, чуо сам жалбе да су у једном SODIC комплексу плочице биле лоше постављене, а хидроизолација урађена површно, што је резултирало појавом буђи на базалтима након годину дана кише.

Међутим, Аустрија поставља строге стандарде у грађевинарству – а пројекти у Бечу се граде много боље него у Египту имајући у виду енергетску ефикасност, звучну изолацију и заштиту од пожара.

Стога, приликом куповине нове зграде у Египту, препоручујем да одмах издвојите 5-10% трошкова за „несавршености“ – чак ће и најмодернија египатска кућа након 5 година требати локалне поправке (уградња новог клима уређаја, фарбање фасаде итд.).

Примери објеката:

• До 100.000 долара: Честе понуде укључују мале студије или једнособне станове у Каиру, као и линеарне станове у Хургади (до 60 м²).
• 100–250.000 долара: „Средња класа“: станови са 2–3 собе у Каиру (80–120 м²), или градске куће у Каиру/Новом Каиру (мала кућица од 150 м²), или пристојни станови са 2 собе у Хургади/Шарму.
• 250–500.000 долара+: станови од 120–150 м² у најбољим квартовима Каира, велике градске куће и виле, комплекси са базенима.

Поређење нових зграда са Аустријом. У Аустрији, нове зграде стандардно долазе са системом паметне куће, лифтом, паркингом, потпуно завршеним објектом и затвореним двориштем.

У Египту, ови стандарди нису универзални. Квалитет може бити лошији, посебно у подручјима насељеним мигрантским радницима (близу мора, ближе сиромашнима). Међутим, нова стамбена подручја (Мадинти, Нови Каиро, Ел Гуна) имају прилично висок ниво инфраструктуре (школе, тржни центри), и тамо постоји потражња за новом градњом.

Једна предност Египта: земљиште у приобалним подручјима је и даље јефтиније него у Европи, тако да се комплексна куповина (на пример, апарт-хотел са 100 соба, свака са кухињом) на обали Црвеног мора може наћи по цени упоредивој са малим пансионом у Централној Европи.

Генерално, ризик повезан са новоградњом у Египту су кашњења и могуће измене. Аустријски инвеститори ретко пропуштају рокове, док египатски могу одложити испоруку за годину дана у случају више силе (видети пандемију).

Поред „класичних“ инвестиција у станове, размотримо неколико неконвенционалних приступа:

Неколико гарсоњера уместо једног великог стана. Многи наши клијенти из Азије и Европе (посебно током пандемије) одлучили су се за куповину две или три суседне гарсоњере уместо једне велике. Ово повећава профитабилност (свака гарсоњера се продаје засебно, закупнина за две гарсоњере је обично већа од комбиноване закупнине за један двособан стан, а смањује се ризик од празних станова).

Мана: двоструко више посла са више уговора, могуће два хипотекарна производа. Главно је да цена двособног стана, укључујући додатне трошкове, не прелази цену три гарсоњере.

Препродаја некретнина је популарна метода у Египту: купите стари стан у центру Каира, потрошите 10-20% на реновирање и продајете га као некретнину по систему „кључ у руке“ по вишој цени.

Међутим, тржиште је овде опало од 2022. године (због девизних курсева и пандемије) и све би требало конвертовати у фунте. Ако купите у египатским фунтама и пронађете јефтин стан, премија би могла бити 15-30% након реновирања.

Апарт-хотели и мини-хотели. Туристички пројекти се често продају као „хотелски апартмани“ – поседујете студио апартман који хотелијери изнајмљују и којим управљају. Предност овде је готова услуга, али мана је мања контрола над приходима.

Понекад се такви станови продају по ценама изнад тржишних (због бренда хотела). Решење: са добрим комплексом можете очекивати стабилан проценат профита хотела (~5%); међутим, ја више волим директне, независне закупнине, ако је власник-менаџер тај који је задужен.

Инвестиције у земљиште и дугорочне грађевинске пројекте. Куповина земљишта је и даље дозвољена у Египту (ван заштићених подручја). Постоје понуде, на пример, на ободу Каира или на северној обали (цена од 10-20 долара по квадратном метру). Ово је имовина високог ризика: морате сачекати да се регион развије.

Пример: влада је недавно објавила планове за развој „Новог Луксора“, а заједница очекује тендер за нове пустињске путеве 2024. године. Ако купите земљиште у близини, можете касније градити уз велики профит (или га продати инвеститору). Али ако пројекат буде успешан, проналажење купаца ће бити тешко.

Кроз фондове и инструменте (REIT-ови, итд.). Као што смо поменули, у Египту постоји само неколико REIT-ова, и они још увек акумулирају капитал. Предност ове врсте улагања је диверзификација (улажете у портфолио комерцијалних некретнина). Мана је, као што је већ поменуто, што су порези на REIT-ове виши (22,5% уместо 10%).

Такође постоје невладини фондови и акционари у стамбеним пројектима (понекад инвеститор нуди „инвеститорски пул“ – куповину неколико станова и њихово комплетно издавање у закуп управнику).

У компанији Vienna Property не консултујемо често о таквим шемама, али за велики капитал (преко милион долара), оне могу имати смисла: зависност од једне некретнине је смањена, а приход је „изравнан“.

Поређење са стратегијама у Бечу. У Аустрији људи често купују једну добру некретнину на врхунској локацији и држе је деценијама (планирају да се пензионишу са стабилним приходима од закупнине). Спекулације су ретке: због ниског раста цена, препродаја некретнина овде није атрактивна — нема пореских олакшица.

За портфолио, лично препоручујем да 70% уложите у конзервативну опцију (стан у Бечу, инвестициони фонд за некретнине) и 30% у растућу опцију (нова тржишта попут Каира или Египта).

Ову стратегију нудимо неколико клијената: део новца улажемо у антикризне фондове (еврообвезнице, стабилизациони фондови, немачке некретнине), а преостали износ у агресивније пројекте (САД, Египат, Кипар).

Упркос свим предностима, важно је бити искрен: Египат се суочава са озбиљним ризицима. Главни су национални и природни:

Бирократија и променљиви закони. Године 2023, странци су изведени из сенке, али сутра би поново могли да прилагоде ствари (као недавно са захтевом да се плаћа у фунтама преко банака). Сетите се да је пре само пет година, за Златну визу био потребан пасош не старији од 15 година.

Стога, сваки инвеститор треба да има поузданог адвоката који прати промене (на пример, како тачно може да се документује приход итд.). Редовно проверавајте важеће прописе, укључујући и преко ваше амбасаде или конзулата.

Краткорочни закуп. Правила се често мењају: 2023. године влада је почела да доноси строге законе против нелиценцираног Airbnb-а. Стога је рачунање на суперпрофит од краткорочног закупа данас ризично: сутра би могла бити издата наредба да се сигурним закупцима изрекне казна од 100.000 египатских фунти.

Сезонскост. Највећи недостатак Египта је његова екстремна клима. Потражња за изнајмљивањем у Каиру је готово сезонска: лети многи људи путују на југ или у Европу. С друге стране, туристички градови су зими пуни (туристима из Европе и Блиског истока), а лети пуста због врућине.

Ваш приход „пада“ током вансезоне. У Аустрији је потражња за изнајмљивањем углавном константна током целе године.

Инфраструктурни ризици. Неки региони пате од несташице путева и воде.

На пример, јужни Каиро, на путу до пирамиде Ел-Харам, периодично је загушен саобраћајним гужвама; северној афричкој обали очајнички је потребно поуздано снабдевање водом током лета – ако сте купили вилу у северној пустињи, набавите еколошке планове за воду (иако слани бунари нису погодни за пиће, оближња насеља очигледно немају резервоаре).

Природне опасности. Падавине су ретке, али обилне пљускове могу довести до одмора због изнајмљивања смештаја на југу. Земљотреси су мало вероватни, али постоје мале сеизмичке зоне. Подручја далеко од Нила су склона поплавама.

Ликвидност. Ако сте купили некретнину на острву или у малом региону, продаја може бити тешка (у зависности од локалне инфраструктуре). Стан у Каиру ће се продати за 2-3 месеца, вила у пустињи може се купити и за годину дана.

Валутни ризици. Куповина у доларима је добра, али трошење у фунтама може умањити ваше дивиденде. Размислите о овоме унапред: када купујете некретнину деноминирану у еврима, будите спремни на флуктуације девизног курса које могу утицати на ваш стварни принос.

Приликом узимања хипотеке, боље је узимати кредите у доларима (иако египатске банке углавном издају кредите у фунтама). Канали конверзије су се побољшали, али имајте на уму да флуктуације нису неуобичајене. Аустрија овде побеђује: евро је једна од најстабилнијих валута.

Поређење са Аустријом. Главне предности Аустрије су њена стабилност. Нема сезонског утицаја (исти талас студената долази сваке године), нема правних изненађења (прописи о закупу се веома ретко мењају) и нема безбедносних проблема.

За клијенте навикнуте на стабилност, Аустрија је пожељнија у приближно 70% случајева (мањи ризик, загарантовани лифт и грејање у згради, чисти власнички листови). Египат, међутим, представља преосталих 30%: радозналост, дугорочна заштита од будућности блискоисточног тржишта и бржи, али ризичнији, повраћај.

Куповина некретнина није само ствар новца, већ и живота унутар објекта. Животни стандард и свакодневни живот у Египту значајно се разликују од оних у Аустрији и то се мора узети у обзир.

Клима. Египат је континентално-суптропска земља. Зиме су топле (15–25°C у Каиру), а лета су веома врућа (40–45°C у хладу, сваке године). На обали Црвеног мора, лета су нешто хладнија (до 35°C), а на Синајским планинама, ноћи достижу 30°C.

Ако сте породица са децом или старијим особама, клима је кључни фактор. Аустрија нуди умерена лета (+20…+25°C) и благе зиме (-5…+5°C у Бечу), без икаквих спарних екстрема. Међутим, море није на пешачкој удаљености.

Здравствена заштита и осигурање. Египат има добре приватне клинике (болница Клеопатра, МедСтар). Становници имају приступ висококвалитетним болницама, али оне нису бесплатне. Не постоји обавезно осигурање, па Европљани обично купују приватно међународно здравствено осигурање приликом селидбе.

У Аустрији је здравствена заштита државна (систем здравствених осигурања) и сматра се једном од најбољих: људи из целог света хрле овде на лечење.

Образовање. У Каиру постоје међународне школе (на пример, Egypt Marriott School, Cairo American College), али су њихове школарине значајне (6.000–15.000 долара годишње по детету). Предности: настава на енглеском или француском језику, међународна диплома.

Школе ближе аустријском квалитету (Штајерске, итд.) су ретке. У Аустрији је образовање јавно; плаћате само за језичке курсеве или приватне немачке школе, али генерално, ваше дете ће добити бесплатно, висококвалитетно образовање.

Безбедност. Египат се званично бори против тероризма последњих година (посебно прати туристичка подручја). Полиција обезбеђује безбедност у туристичким подручјима (Хургада, Шарм).

Међутим, ризици остају: џепароши могу бити чести у близини метроа у Каиру, али то је ретко. Аустрија је веома безбедна земља по свим стандардима (криминал је минималан, полиција је љубазна).

Животни стандард и цене. Трошкови кућних услуга у Египту су много нижи него у Европи. Рачун у кафићу је пет пута мањи, а гас и комуналне услуге су три до четири пута јефтинији. У међувремену, квалитет брендова у супермаркетима (Карфур, Метро) је упоредив са европским.

У Бечу је кирија сто пута скупља, храна је скупља (уз исти квалитет), али су и плате високе.

Превоз и комуникације. Каиро има дугогодишњи метро систем (две линије), пристојне аутобусе и нове путеве са наплатом путарине (постоји аутопут између Каира и Александријског аутопута). Јавни превоз у другим градовима је ограниченији (потребан је аутомобил).

Банкарски систем се развија: сада можете да депонујете доларе у банкама, плаћате кирију картицом, а хипотеке (ако сте кредитно способни) се и даље нуде под старим условима (до 5-6% годишње). Покривеност телефоном и интернетом у Египту је добра (4Г покрива скоро целу земљу).

Поређења ради, Аустрија је земља са одличним транспортом и комуникацијама, али је то и скупо задовољство.

Поједностављена легализација и пресељење. Вреди напоменути да приликом куповине некретнине инвеститор може добити дозволу боравка (као што је горе описано), што укључује право да живи са својом породицом (супружницима и малолетном децом). Међутим, у Египту постоје језичке и бирократске баријере: морате регистровати свој долазак (за оне којима је потребно, египатски конзулат једноставно ставља печат у пасош).

Примери: многи људи су задовољни краткорочним пресељењем у Египат (шест месеци са визом) – време и цене су повољни, али постоје питања о дугорочним опцијама. Породице са децом треба да буду свесне да су добри међународни вртићи и школе доступни само у Каиру/Александрији. Ако купите смештај у Шарм ел Шеику, ваша деца ће морати да се преселе у Каиро или у такозвану „Британску школу у Шарму“ ради школовања.

Поређење са Аустријом:

• Безбедност: Беч је око 10 пута безбеднији од Каира у целини.
• Квалитет становања: Аустријске куће су енергетски ефикасније и звучно изоловане.
• Удобност: Египат побеђује у климатским условима и рекреативним могућностима (мора, пустиње) – то доноси квалитет живота љубитељима природе.
• Свакодневни живот: Европа пружа уравнотеженији живот са викендима, услугама и језичким окружењем – то је већ питање личних приоритета.

За кога би куповина некретнина у Египту могла бити решење с обзиром на ограничења у другим земљама?

Грађани нестабилних региона. Ако немате лак приступ европском држављанству или сталном боравку (на пример, ако сте из земље која није чланица ЕУ са непредвидивом политиком), Египат може бар да понуди флексибилност у погледу становања.

Египат издаје туристичке визе и дозволе боравка и не забрањује вам улазак у друге земље (ЕУ). У међувремену, аустријска црвено-бело-црвена карта је веома скупа (захтева минимум милион рубаља на рачуну, доказану пословну активност или инвестицију од милион евра у оквиру посебног програма).

Пензионери. Топла клима Египта чини га привлачним за европске пензионере (под условом да имају око 100.000–200.000 долара). Здравствена заштита овде је упоредива са суседним земљама (са добро развијеним приватним сектором).

За 1.500 долара месечно можете изнајмити или купити (или боље речено, узети хипотеку) одговарајући смештај и добро живети (укључујући личног возача и домаћицу). У Аустрији пензионери морају да плаћају све: кирију, храну и здравствену заштиту коштаће двоструко више годишње.

Дигитални номади. Египат је занимљива дестинација за фриленсере и дигиталне номаде. У Каиру/Александрији постоји мноштво коворкинг простора, приступачних канцеларијских простора (или само одличног кафића са интернетом поред мора).

У Аустрији су прописи о визама прилично строги: без радне дозволе можете радити највише 90 дана сваких шест месеци, након чега ћете се суочити са проблемима. Међутим, у Египту становник који се бави некретнинама може незванично да ради онлајн (или да оснује самостално предузеће локално).

Да, порези се не плаћају на страни приход у Египту, осим ако не долази из иностранства (узгред, ЕУ има режим нерезидентства за неке земље, али Египат није увео такав пропис – ово питање је овде једноставно мање релевантно).

Беч – квалитет и ред. Поуздано законодавство, чисте улице, нивои плата у источној Европи и готово потпуна гаранција инвестиција. Немачка прецизност, хипотеке са веома стабилним каматним стопама (1–2% годишње) и добро успостављен систем управљања некретнинама.

У суштини, то је као куповина „еврообвезнице са циглама“ – са малим приносом, али потпуном безбедношћу.

Египат – начин живота и слобода. Ако желите да живите јужњачким начином живота, носите купаћи костим и роните једном недељно, а да не уложите више од 100.000 евра, Египат вам пружа прилику да проширите своје видике. Ризици (девизни курсеви, бирократија, сезонскост) су овде већи, али награде могу бити два до три пута веће.

Египат је погодан за оне који су спремни да буду „активни инвеститор“: прате ситуацију, комуницирају са ангажованим менаџерима и самостално траже и продају некретнине. Ако сте особа типа „купи и заборави“, Аустрија је боља од Египта.

Да ли планирате да се пензионишете за 5-10 година? Важно је знати свој сценарио изласка:

Продаја ваше некретнине. У Каиру можете продати стан релативно брзо (2-6 месеци) ако је ликвидан (вероватно у центру града или близу добре метро станице). У туристичким подручјима може потрајати дуже, посебно ако су цене пале. Ако планирате да вратите новац у еврима, размислите о валути у којој продајете: изгубићете на курсу за 2020-25. (тренутно 1 € = 35 EGP).

Након продаје ваше боравишне дозволе. Ако је ваша боравишна дозвола издата за ову некретнину, њена продаја не поништава одмах вашу боравишну дозволу (EGP Flexible). Међутим, пошто је за обнављање потребан доказ о власништву или депозит, једноставно је не можете обновити за још један период након продаје.

Према важећим правилима, мораћете да пронађете другу некретнину или да положите депозит да бисте задржали свој статус. Ако то не учините, ваша боравишна дозвола ће истећи након годину или две.

Пренос пребивалишта на рођаке. У Египту не постоји тако нешто као условни пренос пребивалишта „наслеђивањем“. Ако пренесете део имовине на другу особу, то ће бити редовна купопродајна трансакција и ваша дозвола боравка неће бити задржана.

Да, законска регулатива у фази преноса права остала је иста као и за грађане - све путем донације/наслеђивања по исламском праву (шеријату).

Додаћу: видели смо примере где су рођаци преминулих инвеститора регистровали своје наследство и, у суштини, „наследници“ су себи продужили боравишне дозволе, али то је компликована процедура са дугим чекањем (као и у свакој земљи за боравишну дозволу под породичном категоријом).

Ликвидност – Аустрија у односу на Египат. Аустријске некретнине се обично продају брже (због међународне потражње и опште стабилности тржишта). У Египту све зависи од региона: станови у Каиру ће пронаћи купца за неколико месеци, али кућа у Неве ел-Аламејну или сеоска вила у Фајуму могу стајати годинама.

Штавише, ако вам је инвестиција потребна брзо, у Аустрији имате већу слободу да је управљате (продаја преко агенције или аукције), док су у Египту папирологија и верификација веома дуготрајни.

Из мог личног искуства улагања у ЕУ (Немачка, Аустрија, Кипар) и Египат, формулисао сам неколико кључних лекција:

Сегрегација капитала. Никада не препоручујем улагање свега у један фонд. Ако је циљ клијента да сачува капитал, увек саветујемо држање резерве у високо ликвидним валутама или имовини. Штавише, верујем да је важно фокусирати се на различита тржишта.

На пример, често ме питају: „Шта бисте изабрали 2025. године, инвестицију од 300 хиљада евра – Египат или Беч?“ Одговарам: „Разумно је поделити разлику – уложити 200 хиљада евра у дугорочне некретнине у Бечу (мањи раст, али стабилан приход) и ризиковати 100 хиљада евра у Египту за висок повраћај. Ако странац или особа која говори руски радије жели да све стави на једну карту, нека размисли да ли је спреман да се одрекне своје удобности због тога.“

Преглед имовине. Посао адвоката је да се увери да продавац има довољну документацију. У пракси сам видео случајеве где су нови власници открили кршење грађевинских прописа (станове су поплављале комшије са спрата!) или непотпуну регистрацију (власник заправо није у потпуности купио земљиште).

Понекад странци занемарују ризик, мислећи: „Никога није брига, пустите то како јесте, а ја ћу то касније издати .“ Мој савет: закон у Египту је сложен и зависи од сунитског наслеђа, зато увек ангажујте адвоката са локалним искуством. У компанији Vienna Property темељно проверавамо сваког партнерског адвоката кроз рецензије како бисмо осигурали да клијент има потпуну контролу.

Алокација између стабилних и растућих тржишта. Обично своју стратегију делим на следећи начин: 30% – тржишта високог ризика са потенцијалом (Египат, Турска, Мексико, итд.); 70% – традиционална имовина (некретнине ЕУ, обвезнице ЕУ и САД).

Шта бих изабрао за себе? Више волим сценарио стабилног раста: продао бих део својих египатских акција и уложио их у „удобан“ фонд у Аустрији. Моји циљеви су да обезбедим своју породицу и будућу пензију, тако да углавном верујем Аустрији.

Али рећи ћу отворено: не искључујем поновни улазак у Египат ако тржиште нагло падне и појаве се попусти – тада ћу ући чим будем сигуран да се економија земље заиста стабилизовала.

Египат је тржиште са великим перспективама и високим ризицима.

Када треба да изаберете Египат? Када сте спремни да управљате својим инвестицијама: пажљиво анализирајте некретнине, узмите у обзир флуктуације валута и будите спремни на изненађења. У том случају, уживаћете у високим приносима и повољним условима (ниске почетне цене, „златна виза“ за куповине од 50.000 до 100.000 долара).

Када је Аустрија најбољи избор? Када су вам стабилност и сигурност важнији од максималног профита. Аустрија је повољнија у 70% аспеката: транспарентност трансакција, сигурна права на имовину, спор али стабилан раст цена и минимални бирократски ризици.

Општи савети адвоката за инвестиције:

1. Увек ангажујте локалног адвоката (барем да провери и припреми документа).
2. Ни под којим условима не би требало да улажете сву своју уштеђевину у једну инвестицију (поделите своја улагања по земљама и имовини).
3. Пратите економију и политику (инфлацију, девизни курс, законодавство) – то је директан фактор ваших прихода у Египту.
4. Инвестирајте у ликвидну локацију (са добром потражњом). Уколико нисте сигурни, почните са некретнинама у Каиру или центру туристичког града.
5. Не заборавите на осигурање и одржавање имовине (сваки стан може захтевати поправке једном годишње или две).

Изгледи до 2030. До 2030. године очекујемо континуирани раст туризма у Египту, заједно са реализацијом великих пројеката (нови портал Суецког канала, развој Црвеног мора). Ово би могло да повећа тржиште некретнина за додатних 10–20%.

Истовремено, Египат ће се фокусирати на привлачење страних инвестиција (нови програми сталног боравка, могуће либерализација банкарског пословања). Пратићемо ове трендове: Vienna Property планира да покрене посебне пројекте у Египту (у сарадњи са локалним инвеститорима) како би клијенти могли да инвестирају под надзором европских стручњака.