Порез на имовину у Аустрији 2026. – Комплетан водич

Аустријске некретнине одавно привлаче не само локално становништво већ и стране купце. Разлози су очигледни: стабилна економија, висок животни стандард и снажан правни систем.

Често подсећам своје клијенте да улагање у некретнине у Аустрији треба посматрати као посао. Важно је узети у обзир не само цену стана или куће, већ и све повезане трошкове, пре свега порезе.

Важно је разумети да износ наведен у купопродајном уговору није ни близу коначног, јер се додају порези и обавезне таксе. Штавише, порески закони се повремено ажурирају, па је најбоље да се унапред упознате са важећим прописима и у складу са тим планирате свој буџет.

У овом чланку ћемо детаљно размотрити порезе и таксе са којима се власници суочавају у различитим фазама - приликом куповине, поседовања, изнајмљивања и продаје некретнина у Аустрији. Такође ћемо погледати како оптимизовати ове трошкове.

Куповина некретнина у Аустрији је генерално могућа за странце, али поступак зависи од статуса купца. За држављане земаља ЕУ и ЕЕА, куповина стана или куће у Аустрији је генерално једноставна, али је ситуација са земљиштем компликованија, јер неки региони имају своје прописе.

Посебна ограничења важе за пољопривредно земљиште и парцеле у такозваним „зонама забрањеног приступа“. У таквим случајевима, странци морају да добију посебну дозволу према закону о земљишту — Grundverkehrsgenehmigung ( ). За више информација о томе где и када је то потребно, погледајте чланак „ Ограничења за стране купце некретнина у Аустрији .

Ови захтеви се односе и на купце из земаља ван ЕУ. Стога је пре куповине земљишта или сеоске куће важно унапред проверити законе одређене савезне државе.

Што се тиче врста некретнина, странци могу купити исте врсте некретнина као и Аустријанци: станове, куће или парцеле. Беч и велики градови попут Салцбурга и Граца су традиционално најпопуларнији, јер је ту концентрисан највећи део понуде.

Истовремено, туристички региони попут Тирола и Салцбурга (Кицбил, Хинтерсбрун, итд.) су такође популарни. Међутим, у туристичким подручјима, власти често ограничавају куповину викендица како би спречиле прекомерно повећање цена.

По мом искуству, страни купци често претпостављају да ће процес бити што једноставнији, али у пракси се сусрећу са бирократијом. Банке, на пример, пажљиво проверавају порекло средстава, а општине могу да одреде намену имовине.

Цена некретнине је само део укупних трошкова трансакције. Купци морају узети у обзир обавезне аустријске порезе и таксе, што често изненађује инвеститоре.

Главни порез на куповину некретнина у Аустрији је Grunderwerbsteuer , или порез на пренос непокретности. Његова стандардна стопа је 3,5% од цене трансакције (или тржишне вредности некретнине).

Пример: ако стан кошта 300.000 евра, порез ће бити 10.500 евра.

Штавише, за трансакције унутар породице (на пример, између супружника, родитеља и деце), порез се често смањује на 0,5–2%. Стога је боље формализовати трансакцију приликом наслеђивања некретнина, јер ће то смањити пореске трошкове.

Након плаћања Grunderwerbsteuer-а, пренос власништва мора бити регистрован у земљишним књигама ( Grundbuch ). За ово се наплаћује посебна накнада од 1,1% од вредности некретнине.

Обично све прорачуне и плаћања обавља нотар или адвокат. Као резултат тога, само државне таксе при куповини куће у Аустрији износе приближно 4,6% вредности некретнине.

Поред обавезних пореза, купац би требало да узме у обзир и додатне трошкове повезане са трансакцијом. То пре свега укључује нотарске услуге и правну подршку. Нотар припрема уговор о куповини и одговоран је за поступак „Verbücherung“ (званичне регистрације акта) на регионалном суду. Њихове услуге обично коштају приближно 1-2% вредности некретнине.

Тачне стопе зависе од конкретне ситуације и сложености уговора, али у просеку је разумно планирати око 1,5–2% за нотарске трошкове. У неким случајевима може бити потребан и преводилац (ако купац не говори немачки). И то ће обично коштати неколико стотина евра.

Поред овога, постоје и други могући трошкови: на пример, трошкови процене вредности некретнине (банке често захтевају такву процену приликом подношења захтева за хипотеку), провизије за конверзију валута ако се средства примају из иностранства и други трошкови.

Када се све сабере, „скривени“ трошкови обично износе око 2-4% износа трансакције. А са порезима, коначни трошак може достићи 6-8% или чак и више.

Зато је важно унапред размотрити ове трошкове. Цена стана која у почетку делује атрактивно може на крају бити знатно виша од очекиване након што се направе све накнаде и плаћања.

Након куповине некретнине, трошкови се не завршавају — постоје редовна плаћања и порези које је потребно узети у обзир унапред.

Сваки власник некретнине у Аустрији је дужан да плати порез на земљиште, или Grundsteuer . Овај порез се обрачунава на основу „званичне вредности“ некретнине, или Einheitswert, коју утврђује пореска управа.

Формула за израчунавање изгледа овако:

Грундстеуер = Еинхеитсверт × Стеуермессзахл × Хебесатз.

Пореска стопа (Steuermesszahl) је тарифа која зависи од врсте некретнине (стан или кућа) и постепено се повећава за скупље некретнине. Пореска стопа (Hebesatz) је коефицијент који свака општина независно одређује (обично до 500%).

Ради илустрације, ево једног примера: ако је Ајнхајтсверт 50.000 евра и максимални Хебесац од 500% се примењује у Бечу, прорачун би био: 87,23 евра × 5 = 436,15 евра годишње.

Дакле, говоримо о релативно малим износима — обично стотинама евра годишње, а не хиљадама. Износ пореза директно зависи и од пореске вредности (Einheitswert) и од политике одређеног града или места.

У великим градовима, као што је Беч, стопа је обично близу горње границе (500%), док у мањим општинама може бити знатно нижа. Ако износ пореза прелази 75 евра, може се платити у четири једнаке рате током године, а не одједном.

Формално, порез плаћа власник, али у пракси, многи власници који издају станове пребацују га на станаре тако што укључују Grundsteuer у рачуне за комуналне услуге.

У просеку, власници станова површине 70–100 м² у Аустрији троше између 200 и 500 евра годишње на основне трошкове (Grundsteuer). Добра процена је отприлике 100–200 евра по кварталу за већи стан или приватну кућу.

Многи страни купци су изненађени колико је овај порез низак. Заиста, у поређењу са другим земљама, он је практично симболичан. Али упркос малој величини, и даље је важно узети у обзир приликом планирања буџета.

Ако се некретнина не користи за лични боравак већ се издаје у закуп, приход од ње је опорезив. Овај приход се додаје укупном личном приходу власника и опорезује се по стандардној прогресивној стопи пореза на доходак – од 20% до 55%.

Аустрија има ограничење неопорезивог прихода до 13.300 евра годишње (од 2024. године). То значи да ако ваш приход од закупнине након одбитка трошкова не прелази овај износ, нећете морати да плаћате порез. Све изнад овог износа опорезује се по одговарајућој стопи – 20%, 30% и тако даље, до 55% за веома високе приходе.

На пример, стан се изнајмљује за 12.000 евра годишње. Након што се узму у обзир трошкови, опорезиви приход може пасти у једну од нижих категорија, смањујући стварно пореско оптерећење.

Када дође време за продају некретнина у Аустрији, главно питање није само цена трансакције, већ и колико ће се пореза на доходак морати платити – и како га легално смањити.

Ако власник одлучи да прода некретнину у Аустрији, намеће се још један порез: Immobilienertragsteuer , или порез на капиталну добит. Уведен је 2012. године и износи 30% од оствареног профита (разлика између продајне цене и куповне цене).

Овај порез плаћа продавац, а период власништва над имовином није важан, осим у одређеним посебним случајевима.

За правна лица стопа је нижа – 23%. Међутим, за физичка лица стандардна пореска стопа остаје 30%.

Такође је вредно напоменути да порез на капиталну добит не утиче на друге приходе. То значи да чак и ако имате високу плату или пословни приход, ImmoESt остаје фиксни порез од 30% и не повећава стопу на друге врсте прихода.

Иако стопа од 30% делује прилично високо, постоје ситуације у којима се порез на капиталну добит од продаје некретнина може у потпуности ослободити. Кључни услов је лични боравак. Ако је власник користио стан као свој главни боравак најмање две узастопне године непосредно пре продаје, порез ImmoEST се не наплаћује.

Постоји још једно, флексибилније правило: „ 5 од 10 “. То значи да ако је особа живела у кући или стану као свом примарном пребивалишту најмање пет година током последњих десет година, не наплаћује се порез на продају имовине. Ово правило је осмишљено да узме у обзир дугорочни боравак, чак и ако се особа недавно преселила.

Међутим, правило „5 од 10“ такође узима у обзир пребивалиште претходних власника. То значи да ако је некретнина дуго била породични дом, наследник или корисник може имати право на ово изузеће. Све зависи од тога ко је заправо живео у некретнини и колико дуго.

Ако је стан наслеђен и одмах препродат, порез се и даље наплаћује на разлику између продајне цене и првобитне вредности. Једини начин да се избегне овај порез јесте да се у некретнини живи најмање две године.

Постоји још једна занимљива корист — такозвана „ Herstellerbefreiung “ („ производна корист “). Ако власник сам изгради кућу на парцели и касније је прода, профит од саме градње је ослобођен пореза на имовину (ImmoESt).

Међутим, профит остварен на земљишту испод куће у Аустрији се опорезује као и обично. Ово правило је посебно релевантно за оне који су купили парцелу, изградили кућу на њој, а затим одлучили да продају некретнину.

Од 1. августа 2008. године, Аустрија нема посебан порез на наслеђе или поклоне. То значи да пренос стана или куће на рођака не подлеже посебном порезу.

Међутим, приликом наслеђивања или поклањања некретнина у Аустрији, примењује се порез на стицање имовине ( Grunderwerbsteuer . Блиски сродници подлежу повлашћеној стопи: 0,5% на првих 250.000 евра и 2% на износе изнад овог прага. Поређења ради, стопа за стандардну куповину је 3,5%.

На пример, ако отац пренесе власништво над кућом на сина, трошкови ће износити само неколико хиљада евра, док би код редовне продаје путем купопродаје износ пореза могао достићи десетине хиљада.

Свака трансакција поклона или наслеђа мора бити званично пријављена пореским органима ( Anzeigepflicht ). Међутим, поред GrESt-а, не плаћају се додатни порези.

Поклањање или наслеђивање унутар породице је знатно јефтиније и једноставније него у Швајцарској или Немачкој, где пренос имовине наслеђивањем подлеже опорезивању.

Стога, ако се планира неколико трансфера заредом, боље је унапред разговарати о детаљима са адвокатом.

Аустријски систем пореза на имовину је прилично флексибилан и нуди неколико начина за смањење оптерећења:

Ослобођење од пореза на земљиште (Grundsteuer) за нове некретнине. У неким савезним државама и општинама, нови станови изграђени кроз државне програме субвенција (geförderte Wohnobjekte) привремено су ослобођени пореза на земљиште. Овај период ослобођења може трајати од 5 до 10 година. Да бисте искористили ово ослобођење, морате поднети захтев својој градској скупштини.

Амортизација и одбици од закупнине. Власник имовине за изнајмљивање може смањити свој опорезиви приход покривањем трошкова као што су поправке, осигурање, одржавање и амортизација зграде.

Стандардне стопе су 2% годишње за куће и 2,5% за станове. Уз правилно обрачунавање трошкова, опорезива добит се може минимизирати.

Пореске олакшице за мала предузећа (Kleinunternehmerregelung). Закупнина се може сматрати услугом, а приход може бити предмет ПДВ-а (20%), посебно за краткорочне закупнине.

Међутим, према правилима за „мале предузетнике“ (Kleinunternehmerregelung), ако промет не прелази 55.000 евра годишње ( од 2025. године ), власник је ослобођен ПДВ-а.

Остале државне бенефиције. Поред пореских олакшица, постоје програми подршке за младе породице, стручњаке и друге. Ови програми пружају додатне бонусе за куповину кућа, иако не утичу директно на опорезивање.

Куповина земљишта у Аустрији подлеже истим основним порезима као и куповина стана или куће: GrESt од 3,5% (или повлашћена стопа за куповине унутар породице) и накнади за регистрацију од 1,1%.

Међутим, земљиште има своје јединствене карактеристике. Једна од кључних је Видмунг (комерцијална дозвола за коришћење земљишта за грађевинарство). Ако се планира изградња, потребно је унапред разјаснити статус земљишта и могућност добијања такве дозволе . Понекад трансакција може захтевати додатне провере и плаћања.

Ако је земљиште наведено као пољопривредно, његова промена намене у грађевинске сврхе могућа је само уз дозволу локалних власти. Ова промена намене ће покренути нови порез на будућу продају (више о томе у наставку).

Изградња куће на сопственом имању долази са новим трошковима. Сви извођачи радова вам фактуришу са укљученим ПДВ-ом од 20% – што је стандардна стопа у Аустрији.

За приватног купца, ових 20% је већ укључено у процену: порез се не додељује посебно, али ефикасно повећава трошкове изградње за једну петину.

Зато увек препоручујем ангажовање архитекте или адвоката пре куповине земљишта. То ће вам омогућити да унапред израчунате потенцијалне трошкове и избегнете непријатна изненађења приликом потписивања уговора.

Аустријски порески систем је прилично динамичан. Већ је одобрено неколико промена, које ће ступити на снагу 2025. године и директно ће утицати на власнике некретнина.

Поновна процена прагова прихода. , стопе прихода ће . Ослобођени од пореза минимум је 13.308 евра (у односу на претходних 12.816 евра), а максимална стопа од 55% примењиваће се само на приходе преко милион евра.

За инвеститоре, то значи да ће део прихода од закупнине остати ослобођен пореза, што је посебно приметно код мањих износа.

Реформа малог бизниса. Почев од 2025. године, повећаће се ограничење за ослобођење од ПДВ-а. Сада, приход до 55.000 евра годишње (уместо претходних 35.000 евра) ослобађа власника ПДВ-а. Ово представља значајно олакшање за станодавце: могу издавати своје станове без додатног пореза од 20% на рачуне својих станара.

Пооштравање прописа о трговини акцијама. Почев од јула 2025. године, правила за компаније које поседују некретнине су се променила. Ако се некретнина продаје индиректно, већ продајом акција у компанији која је власник стана, порез GrESt се неће обрачунавати на основу „Einheitswert“-а (пореза на рану продају), већ на основу тржишне вредности целог портфолија некретнина. То ефикасно значи да ћете морати да платите 3,5%, као и код редовне куповине.

Мера је усмерена на борбу против шема утаје пореза путем „продаје компанија“. Ово ће посебно утицати на инвеститоре у велике пројекте и грађевинске предузетнике.

Порез на реконструкцију (Umwidmungszuschlag). Још једна нова мера је додатни порез на продају земљишта претвореног из пољопривредне у грађевинску намену. Ако је парцела земљишта претворена из Гринланда у Бауланд након 2024. године, онда ће се профит од земљишта повећати за 30% и подлеже опорезивању ако се прода након средине 2025. године.

Другим речима, спекулације „јефтининим пољопривредним земљиштем“ сада ће постати знатно мање профитабилне.

Будућност пореза на земљиште (Grundsteuer). Такође се разматра реформа пореза на земљиште. Последња процена пореза на имовину (Einheitswert) спроведена је још 2012. године, а нова поновна процена је планирана за 2025–2027. Ово би могло довести до повећања пореске основице за порез на имовину (Grundsteuer).

Вредност некретнина у многим областима је значајно порасла у поређењу са претходним проценама. У том контексту, нови закон би могао да промени пореска правила: или повећањем самог пореза или његовом прерасподелом тако да власници некретнина у престижним и скупим областима плаћају већи део.

Зато је кључно бити у току са актуелним вестима. Топло препоручујем инвеститорима да се претплате на билтене аустријских пореских власти. Такође је добра идеја редовно се консултовати са локалним пореским и стручњацима за некретнине како би се избегла непријатна изненађења због реформе.

Порез на имовину у Аустрији је низак у поређењу са многим земљама, али је обавезан и захтева пажњу:

• Приликом куповине некретнине, вреди размотрити додатне трошкове - обично око 4-8% од цене.
• Годишњи порез на земљиште је низак. Али ако се некретнина издаје у закуп, овај трошак и даље треба да се контролише.
• Порез на капиталну добит од 30% примењује се на продају, што може имати значајан утицај на ваш профит.
• Поклони и наслеђивање некретнина у Аустрији су практично ослобођени пореза. Због тога је пренос имовине унутар породице посебно повољан.

Главно правило је једноставно: увек израчунајте не само куповну цену, већ и све накнадне аустријске порезе и трошкове.

Порези на имовину у Аустрији нису баш високи, посебно у поређењу са другим европским земљама. Али то не значи да се могу игнорисати:

На крају крајева, добро пореско планирање постаје кључ успешног улагања у некретнине .

• Купци би требало унапред да истраже структуру додатних трошкова и да се консултују са рачуновођом.
• Продавци би требало да провере да ли могу да искористе пореско ослобођење.
• да сви инвеститори буду у току са законским променама — као што видимо, нови прописи ће ступити на снагу већ 2025. године, што ће утицати на тржиште.

Овим приступом, аустријске некретнине не постају ризична лутрија, већ истински поуздан алат за очување и увећање капитала.