Најбоље области за изнајмљивање и издавање некретнина у Бечу у 2026. години

Беч је једно од најпоузданијих и најразвијенијих тржишта некретнина у Централној Европи. Чак и уз значајан пораст цена последњих година, изнајмљивање је и даље тражено. То чини град привлачним и за оне који траже смештај – студенте, породице и исељенике – и за инвеститоре који се надају стабилном приходу од закупнине.

До 2025. године, потражња за становима за изнајмљивање у Бечу ће поново порасти. То је због раста становништва, прилива миграната, младих породица и радника. Студенти и професионалци који привремено живе у граду и све више се одлучују за изнајмљивање такође имају значајан утицај. У међувремену, цене настављају да расту због недостатка станова, посебно нових и висококвалитетних.

Са таквом потражњом, комшилук игра кључну улогу. Он одређује нивое закупнина, профитабилност, колико брзо закупац проналази дом, колико је поуздан и колико је лако продати некретнину. У овом чланку ћемо погледати комшилуке за изнајмљивање станова у Бечу који тренутно нуде најбољу комбинацију потражње, стабилних прихода и перспектива – и за инвеститоре и за власнике некретнина.

До 2025. године, Беч је показивао стабилан раст становништва и тржишта становања. Број становника града је премашио приближно 2,03 милиона, што представља повећање од 12-13% у последњих десет година — град је добио приближно 230.000 становника од 2015. године. Овај раст је главни покретач велике потражње за становима и изнајмљивањем, подстакнуте миграцијама, унутрашњим пресељењем и приливом младих породица, што значи да потражња за стамбеним некретнинама остаје константно висока.

Други кључни тренд је раст цена закупнине широм Беча у периоду 2024-2025. Према тржишним анализама и агрегаторима, закупнине у неколико сегмената су расле двоцифреним стопама у поређењу са прошлом годином. До краја 2025. године, просечна закупнина у граду биће око 20 евра по м², а директне закупнине ће достићи приближно 20,1 евра по м². Генерално, закупнине се крећу од 15 евра по м² (према ImmoScout/Immopreise ) у приступачнијим областима до 25-28 евра по м² у централним и престижним окрузима као што су Innere Stadt и Neubau .

У 2025. години, цене нових некретнина су порасле за приближно 6-9% у поређењу са прошлом годином, у зависности од врсте некретнине и извора података.

Трећи тренд је све већа разлика између округа. Централни и окрузи близу центра, као што су Innere Stadt , Neubau , Leopoldstadt и Mariahilf , одржавају високе стопе закупнине и добру ликвидност, али због високих трошкова аквизиције, њихове каматне стопе су обично ниже.

Спољни окрузи као што су Donaustadt, Floridsdorf, Favoriten и Simmeringнуде приступачније цене по квадратном метру и често нуде веће тренутне приносе од закупнине. Овде се активно граде нови стамбени комплекси оријентисани на породице (Neubau), а потражња је вођена радницима и младим породицама. Међутим, у подручјима са високим уделом социјалних станова Wien, куће), инвеститори се могу суочити са већом конкуренцијом и ограничењима приликом препродаје или продаје некретнина.

Четврти аспект је посебна улога социјалног и општинског становања. Беч је историјски имао снажан сектор социјалног становања и јавног Wien : у неким сегментима, више од половине станова за изнајмљивање је у власништву града или непрофитних инвеститора.

Ово ствара јединствену равнотежу на тржишту: с једне стране, приступачни социјални станови ограничавају раст цена у нижем сегменту, док се с друге стране приватно тржиште фокусира на станове средњег и скупљег ранга, где потражња и цене расту брже.

Коначно, треба узети у обзир цикличност тржишта и регулаторне ризике. Беч је већ доживео миграционе таласе током 2020-их (на пример, 2015. и 2022. године), што је привремено повећало притисак на тржишта становања и изнајмљивања. Истовремено, власти пооштравају прописе о краткорочном изнајмљивању, укључујући ограничења за Airbnb, и све се више фокусирају на приступачност становања и контролу закупнине. Сви ови фактори директно утичу на ниво ризика које инвеститори и станодавци морају узети у обзир.

Да бисмо утврдили најбоље области за изнајмљивање станова у Бечу, спровели смо свеобухватну студију тржишта. Она узима у обзир економске податке, потражњу, квалитет инфраструктуре и локалне прописе.

Наша метода се заснива на поређењу просечних цена закупнине у еврима по квадратном метру, како у старијим зградама (Altbau) са регулисаним ценама (Richtwert), тако и у новим зградама. Такође анализирамо трендове цена закупнине од 2015. до 2025. године како бисмо проценили дугорочни раст прихода и одрживост потражње.

Кључни показатељ је попуњеност некретнине — то јест, просечан број становника који остаје. Подручја са брзим стопама закупнине имају мањи ризик од празних простора и обезбеђују стабилан приход. Анализа профитабилности узима у обзир и бруто и нето приход. Ово омогућава процену стварног финансијског резултата након одбитка оперативних трошкова, пореза и потенцијалних трошкова поправке.

Важан фактор је почетна цена — просечна цена по квадратном метру при куповини некретнине. Она утиче на укупну инвестицију и време потребно за повраћај инвестиције.

Тип закупца такође утиче на процену насеља: потражња је нестабилнија у студентским насељима, стабилнија у областима погодним за породице, а већа приступачност у областима са високом концентрацијом страних стручњака. Географски фактори укључују анализу приступачности превоза: близина метро линија, трамвајских линија и главних транспортних чворишта.

Развијена инфраструктура — школе, вртићи, клинике, продавнице и паркови — чини насеље атрактивнијим и подстиче станаре да дуже остану.

Посебна пажња се посвећује правним ризицима: регулација закупнине у старијем стамбеном фонду (Altbau), примена препорученог система закупнине (Richtwertmietzins), ограничења краткорочног изнајмљивања и општински прописи који дефинишу дозвољено коришћење некретнина. Ови фактори могу смањити потенцијални приход и осигурати стабилност и предвидљивост тржишта.

Првенствено се користе из града Wien (MA 23) и Аустријске статистичке службе (Statistik Austria) , који пружају званичне информације о становништву, миграцијама, саставу домаћинстава и стамбеном фонду. Секундарни извори укључују главне платформе тржишта као што су ImmoScout24 , Willhaben и Immopreise , које приказују стварне тржишне понуде и трендове цена.

подаци Wien er Wohnen пружају вредне допуне . Они пружају професионалнију перспективу на тржиште, помажу у дубљем разумевању ситуације у одређеним областима и сегментима и процењују тренутне промене и трендове.

Резултујућа методологија је корак-по-корак анализа која комбинује економске и друштвене индикаторе, тржишне податке, инфраструктуру и законска ограничења. Овај приступ омогућава објективну идентификацију бечких округа са највећим потенцијалом за изнајмљивање.

Комшилук игра кључну улогу у успешном изнајмљивању некретнина у Бечу. Сваки комшилук има своје карактеристике: друштвено окружење, ниво потражње, динамику цена закупнине и прописе. Све ово директно утиче на профитабилност некретнине и стабилност закупаца.

Приликом процене насеља, важно је узети у обзир више од саме просечне закупнине по квадратном метру. Ликвидност, профил закупца, планови урбанистичког развоја, приступачност превозу и потенцијални ризици су подједнако важни. У наставку су насеља која се сматрају најперспективнијим у 2025. години за инвеститоре и власнике фокусиране на стабилну потражњу и уравнотежене приносе.

Кратак опис. Favoriten је велики и густо насељен округ на југу Беча. Његов развој се значајно убрзао од покретања транспортних и железничких пројеката у близини Главне железничке станице. У округу доминирају нове зграде и стамбене зграде различитих категорија, а урбано окружење се наставља побољшавати, са новим продавницама, услугама и радним местима.

За кога је намењено. Favoriten је идеалан за породице са ниским и средњим приходима, раднике, младе парове и студенте. Ова област је такође интересантна инвеститорима који планирају да издају своје некретнине масовном тржишту.

Просечна цена закупнине и распон. Приближна цена закупнине је 12-15 евра по квадратном метру. Цена зависи од стања стана и близине јавног превоза. Једноставнији и мањи станови у удаљенијим подручјима су јефтинији, док су новији станови у близини железничких станица скупљи.

Очекивани принос. Бруто приноси су обично око 3,5-4,5% уз разумну куповну цену и правилно управљање некретнинама. У новим зградама ( Neubau ), приноси могу бити нешто нижи, јер је цена по квадратном метру виша.

Ризици и ограничења. Сегмент масовног тржишта је веома конкурентан, потражња може варирати сезонски, а неке старије некретнине могу брзо пропадати. Велики број приступачних опција може ограничити раст цена закупнине. Такође је важно узети у обзир прописе и додатне трошкове, укључујући рачуне за комуналне услуге (Betriebskosten), приликом израчунавања цена закупнине.

Кратак опис. Donaustadt је највећи округ у источном Бечу. Последњих година овде су активно изграђени нови стамбени комплекси ( Neubau ), пословни центри и рекреативне зоне дуж Дунава. Ова модерна насеља нуде станове са практичним распоредом, паркове и игралишта.

За кога је намењено: Ово подручје често бирају породице, исељеници, запослени у новим пословним центрима и људи који цене више простора и близину зелених површина.

Просечна цена закупнине и распон. Приближно 15–20 евра по квадратном метру: ниже цене у удаљеним подручјима и старијим зградама, више цене у новим стамбеним комплексима са добрим стандардом садржаја.

Очекивани принос. У новим пројектима ( Neubau ), бруто приноси могу бити око 3,8-4,6% ако је купопродајна цена умерена и постоји велика потражња дугорочних закупаца.

Ризици и ограничења. Главни ризик за ову област је потенцијална превелика понуда. Ако се на тржишту појави много нових станова одједном, то би могло довести до повећања броја празних станова и привременог пада цена закупнине. Штавише, удаљеност подручја од центра града могла би смањити његову привлачност за закупце који раде у центру града и немају могућност рада на даљину или флексибилне опције путовања на посао.

Кратак опис. Leopoldstadt је веза између центра и истока. Обухвата централне четврти, насипе и острвска подручја. Округ је атрактиван због добро развијене транспортне мреже, свеобухватне инфраструктуре погодне за живот и близине главног градског парка (Пратер) и важних културних места.

Погодно за: Подручје је популарно међу младим професионалцима, странцима и закупцима са средњим и вишим приходима. Погодно је за краткорочно и средњорочно изнајмљивање, посебно за оне који желе да живе близу центра града, али не директно у Innere Stadt .

Просечна цена закупнине и распон. Приближно 20–26 евра по м²; цене могу бити и веће у областима веома близу центра града.

Очекивани принос. Бруто принос 3,2-4,0% — висока закупнина је надокнађена високом куповном ценом, тако да је укупна ефикасност просечна.

Ризици и ограничења. Главни ризик је висока куповна цена по квадратном метру, што смањује принос. Такође је могућа интензивна конкуренција на тржишту станова за исељенике и сезонске флуктуације у потражњи за краткорочним закупом.

Кратак опис : Meidling је класично стамбено насеље са практичним саобраћајним везама, укључујући градску и подземну железницу (S-Bahn) и широким избором продавница и услуга. Комбинује старије стамбене зграде са новим стамбеним комплексима.

Погодно за: Разноврсну публику: породице, стручњаке средњег нивоа и парове. Подручје је идеално за инвеститоре који циљају стабилну средњу класу.

Просечна цена закупнине и распон. Приближно 17-21 € по м² — цена зависи од конкретне локације у подручју и стандарда стана.

Очекивани принос. Приближно 3,2-4,2% бруто приноса. Профитабилност је у великој мери одређена повољном откупном ценом и трошковима комуналних услуга.

Ризици и ограничења. Потенцијални ризици укључују конкуренцију из суседних подручја и различите услове стамбеног фонда. Стога је важно пажљиво проценити одређено насеље у Meidling , посебно његову близину саобраћаја и инфраструктуре.

Кратак опис. Simmering пролази кроз значајну трансформацију: од традиционалног индустријског округа, постаје магнет за нове стамбене пројекте. Његова модерна привлачност заснива се на понуди приступачног становања и одличној саобраћајној доступности.

Погодно за: Ово је водећа бечка четврт за изнајмљивање младих породица, станара који воде рачуна о буџету и радника. Инвеститори који траже приступачно становање могу пронаћи приступачне опције за изнајмљивање у овој области.

Просечна закупнина и распон. Приближно 16–19 €/м² (неке процене се крећу од 18–19 €/м²).

Очекивани принос. Бруто принос је око 3,5-4,3%, посебно за нове и добро дизајниране станове.

Ризици и ограничења. Потражња и број становника остају стабилни, али подручје може бити мање ликвидно од главних локација. Изгледи у великој мери зависе од темпа покретања нових пројеката.

Кратак опис. Döbling и Hietzing су престижна, зелена насеља са вилама, градским кућама и висококвалитетним стамбеним зградама. Нуде висок животни стандард, одличне школе и ниску густину насељености.

Погодно за: Овде живе поуздани и богати закупци: породице са високим приходима, дипломате и руководиоци. Подручје је идеално за дугорочно изнајмљивање.

Просечна кирија и распон. Цене закупнине су овде високе - отприлике 22–30 евра по квадратном метру, а за неке некретнине чак и више. Цене вила и луксузних некретнина могу значајно премашити овај ниво.

Очекивани принос. Бруто приноси су обично нижи (≈2,5–3,5%) због високих откупних цена. Међутим, такве некретнине добро задржавају своју вредност и веома су ликвидне.

Ризици и ограничења. Каматне стопе су ниске, али је ризик од застоја мањи. Инвеститори у премиум сегменту требало би да се фокусирају на дугорочни раст вредности некретнина, а не на брзу месечну добит.

Кратак опис. Ове локације се налазе близу центра града, близу универзитета, пословних простора и културних институција. Нуде високу концентрацију станова за изнајмљивање и показују стално интересовање студената и младих стручњака.

Погодно за: Главни закупци су студенти, млади стручњаци, странци и креативни професионалци. Просторије су погодне и за краткорочно и за средњорочно изнајмљивање.

Просечна цена закупнине и распон: 20-28 €/м²; цене могу бити и веће за квалитетне станове у централним деловима града.

Очекивани принос: 3,0-4,0% бруто приноса у зависности од купопродајне цене и нивоа опремљености стана.

Ризици и ограничења. Ризици укључују високе трошкове уласка и интензивну конкуренцију. У сегменту краткорочног изнајмљивања, такође је важно узети у обзир регулаторна ограничења, као што су правила за изнајмљивање у стилу Airbnb-а.

У Аустрији, закони снажно штите закупце. За власника стана, то није тако једноставно као „изнајми и заборави“. Морају строго да се придржавају правила: да се придржавају уговорних услова, да не прекораче дозвољене цене закупнине, да правилно управљају рачунима за комуналне услуге, да плаћају порезе и да запамте да је изнајмљивање стана „на пар дана туристима“ генерално забрањено. Све је то регулисано строгим прописима.

Непоштовање ових прописа носи са собом реалне ризике, од финансијских губитака до административних казни и дуготрајних судских поступака. Стога је за власнике некретнина у Бечу кључно да разумеју кључне аспекте закона, које ћемо испитати у наставку.

У Аустрији постоје две главне врсте уговора о закупу: на стално (unbefristet) и на одређено време (befristet).

Уговор на неодређено време (унбефристетер Миетвертраг)

Ова врста уговора пружа максималну заштиту закупцу. Закупац може раскинути уговор само из строго дефинисаних разлога, као што су намера закупца да настави да живи у стану или озбиљни прекршаји од стране закупца.

Стални закуп обично смањује профитабилност, али повећава ликвидност некретнине, јер такав смештај чешће бирају закупци који траже дугорочни закуп.

Уговор на одређено време (бефристетер Миетвертраг)

Типично, закуп је на три године, ређе на пет или десет година. Може се обнављати више пута, али након другог обнављања, закупац има право да захтева закуп на неодређено време. За станодавца, закуп на одређено време је погоднији јер нуди већу флексибилност и омогућава могућност ревизије закупнине ако је потребно.

Рицхтверт - граничне стопе за стари фонд (Алтбау)

За старије зграде изграђене пре 1945. године примењује се систем под називом Richtwertmiete (Накнада за закупнину) – законски утврђено ограничење закупнине. Свака савезна регија одређује свој Richtwert. Додатни трошкови (Zuschläge) су дозвољени за одређене карактеристике, као што су:

• добро стање стана;
• развијена инфраструктура;
• доступност лифта;
• спроведена модернизација.

Чак и са доплатама, коначна цена закупнине остаје ограничена законом. Због тога су приноси старијих зграда често нижи од оних код новоградње (Neubau), али су ризици дугорочног изнајмљивања обично мањи.

Аустријски закон штити и закупце и станодавце, али већина одговорности обично пада на станодавца.

Главне одговорности:

• одржавање стамбеног простора у условима за живот;
• обављање неопходних поправки, посебно оних које се односе на конструкцију зграде;
• Обезбеђивање јасног и транспарентног обрачуна трошкова комуналних услуга (Betriebskosten);
• враћање депозита (Kaution) на крају закупа - обично у износу од 2-3 месечне уплате закупнине;
• усклађеност са минималним захтевима за енергетску ефикасност, укључујући Heizwärmebedarf.

Права станодавца:

• провера солвентности станара (Бонитатспруфунг);
• промена закупнине у границама дозвољеним законом;
• задржавање дела залоге у случају оштећења имовине;
• раскид уговора у случају озбиљних прекршаја од стране закупца.

Важно је запамтити да кршење ових правила може довести до судских поступака и новчаних казни, тако да је добро разумевање закона кључно.

Краткорочни закуп путем платформи попут Airbnb-а је строго регулисан у Бечу. Главни циљ ових правила је очување смештаја за дугорочне боравке и спречавање претварања стамбених зграда у хотеле.

Главна ограничења:

• потреба за сагласношћу свих сувласника стамбене зграде;
• забрана краткорочног изнајмљивања у зградама намењеним за стални боравак (Hauptwohnsitz);
• додатна локална ограничења у одређеним областима;
• Казне за прекршаје могу достићи 50.000 евра.

То значи да станодавци морају унапред проверити да ли су краткорочни закупи дозвољени и добити сва потребна одобрења како би избегли значајне казне и друге санкције.

Приход од закупнине подлеже порезу на доходак (Einkommensteuer). Међутим, порез се не плаћа на целокупни износ закупнине, већ само на добит након одбитка дозвољених трошкова.

Шта се може отписати:

• годишња амортизација стамбених некретнина (Abschreibung) у износу од 1,5%;
• трошкове комуналних услуга и одржавања (Betriebskosten) сноси власник;
• камата на хипотекарне кредите;
• трошкови за поправке и део трошкова за реновирање стамбеног простора;
• трошкови повезани са управљањем некретнином.

Познавање закона је само почетна тачка. Да бисте заиста генерисали приход од закупнине, важно је разумети тржиште, стање некретнине, потенцијал за побољшање и способност ефикасног управљања закупцима. Ефикасан станодавац комбинује пажљиво управљање, финансијску разборитост и пажњу посвећену квалитету некретнине.

Пре куповине стана или његовог издавања, важно је проценити потенцијалну профитабилност. За ово се обично користе две метрике: бруто принос и нето принос.

Бруто принос одражава „основну“ профитабилност некретнине – однос годишњег прихода од закупнине и куповне цене стана.

Формула:

Нето принос одражава стварну профитабилност, јер укључује све трошкове и порезе.

Формула:

Пример за стан од 60 м² у Favoriten:

Бруто принос = 4,7 %

Нето принос ≈ 3,2 %

Правилна побољшања стана директно повећавају његову вредност, привлаче интересовање закупаца и повећавају вероватноћу брзе продаје. Енергетски ефикасна решења – нови прозори, модеран систем грејања и висококвалитетна изолација – значајно смањују трошкове комуналних услуга за станаре и побољшавају енергетску ефикасност некретнине. Ово чини стан атрактивнијим и лакшим за изнајмљивање или продају.

Модерна кухиња је кључни фактор при избору стана. Закупци цене практичност и изглед кухињског простора, а добро опремљена кухиња може повећати кирију и помоћи у бржем проналажењу станара.

Добро купатило је подједнако важно Модерно, уредно и функционално купатило чини живот удобнијим и побољшава целокупни осећај стана.

Балкон или лођа су постали посебно важни последњих година, јер људи проводе више времена код куће, а поседовање сопственог спољашњег простора се сматра великом предношћу. Квалитет пода такође у великој мери утиче на атрактивност стана : издржљиви подови попут ламината или паркета трају дуго, лако се одржавају и чине дом удобнијим.

Поред великих реновирања, важно је узети у обзир нијансе које стварају осећај добро одржаваног, висококвалитетног простора. Поуздане водоводне инсталације, пажљиво осмишљено осветљење, обновљене површине и уредни детаљи повећавају удобност станара, смањују хабање и повећавају вредност некретнине. Овај приступ модернизацији обухвата не само изглед већ и практична решења која чине стан удобнијим и издржљивијим.

Примери инвестиционих округа: у централним окрузима — на пример, Innere Stadt (1. арондисман) и Leopoldstadt (2. арондисман) — добро реновирани станови брзо проналазе закупце и постижу високе кирије, али је куповна цена знатно виша. Приступачније опције са добрим приносом налазе се у Favoriten (10. арондисман), Meidling (12. арондисман) и Simmering (11. арондисман). У овим окрузима, реновирање станова значајно повећава интересовање закупаца и помаже у обезбеђивању стабилних прихода.

Приликом планирања закупа, важно је разумети ко ће бити ваши закупци, јер ће то утицати на начин на који управљате својом некретнином и ниво ваших прихода.

Студенти често мењају смештај, тако да је потребан флексибилнији приступ. Они цене опремљене станове са поузданим приступом интернету, спремне за одмах усељење без икаквих реновирања. Окрузи са великим бројем универзитета, као што су Alsergrund (9. арондисман) и Döbling (19. арондисман), посебно су популарни код ове демографске групе.

Породице су обично дугорочни становници и цене стабилност. Траже простране станове, мирно окружење и погодан приступ школама, вртићима и парковима. Насеља са добром инфраструктуром и пуно зелених површина, као што су Hietzing (13. арондисман) и Währing (18. арондисман), су погодна за породице. Странци и међународни стручњаци су генерално спремни да плате изнадпросечне цене ако смештај испуњава високе стандарде, налази се на погодној локацији и има добре везе јавним превозом близу њиховог радног места.

Најчешће преферирају централне четврти Innere Stadt, Landstraße (3. округ) и Leopoldstadt, где се погодан превоз комбинује са модерним стамбеним зградама.

Старији станари обично воде миран начин живота и добро брину о својим домовима. Приликом избора стана, посебно цене згодан распоред, лаку доступност и одсуство дугих степеница. Отворенија насеља попут Döbling , Hietzing и Liesing (23. арондисман) нуде удобне услове за живот овој групи.

Јасно дефинисање циљне групе омогућава интелигентно планирање побољшања и развој одговарајућег модела закупа. Као резултат тога, некретнина боље испуњава очекивања закупаца и генерише одрживије профите током времена.

Изнајмљивање или тражење смештаја у Бечу често може бити изазовно, посебно за купце који први пут купују некретнину. Паметан избор локације, разумевање понуђених понуда, управљање трошковима и разумевање ваших права могу вам помоћи да избегнете непотребне трошкове, уштедите време и живите удобније. У наставку су практични савети који ће вам помоћи да се снађете на тржишту и доносите информисане одлуке.

Избор насеља за изнајмљивање куће у Бечу игра кључну улогу приликом изнајмљивања: одређује погодност живота, дневне трошкове и колико је лако доћи до посла, школе, продавница и јавног превоза.

За студенте и младе стручњаке, смештај у близини универзитета и погодан превоз су посебно важни. Насеља попут Alsergrund (9. арондисман) и Leopoldstadt (2. арондисман) су веома тражена међу студентима због близине универзитета и добро развијене инфраструктуре, укључујући кафиће, теретане и библиотеке.

Породицама се саветује да размотре насеља са добрим школама, вртићима и парковима за шетње. Hietzing (13. арондисман), Währing (18. арондисман) и Döbling (19. арондисман) нуде мирну атмосферу, отворенији план развоја и висок ниво безбедности.

За исељенике и професионалце, погодан превоз и добро развијена инфраструктура су кључни. Innere Stadt (1. округ), Landstraße (3. округ) и Leopoldstadt нуде лако путовање на посао, међународне школе и погодну куповину.

За старије станаре, лак приступ, без степеница, лифт и мирно окружење су посебно важни. Квартови као што су Döbling , Hietzing и Liesing (23. арондисман) су веома погодни.

Приликом избора места за живот у Бечу, важно је пажљиво прочитати информације у огласима. Непоразумевање услова и трошкова може довести до непотребних трошкова или стана који не задовољава ваше потребе.

Прва ствар на коју треба обратити пажњу су Betriebskosten, или оперативни трошкови. То су обавезна месечна плаћања за одржавање зграде, укључујући чишћење, одвоз смећа, одржавање зграде и осигурање. Обично се плаћају одвојено од основне закупнине, а њихови износи могу значајно да варирају. Неурачунавање ових трошкова може довести до тога да коначна цена некретнине буде много већа од очекиване.

Други важан фактор су трошкови грејања (Heizkosten). Разлика између старих и нових зграда је овде посебно приметна. Старије зграде (Altbau) често имају застареле системе грејања који лоше задржавају топлоту, што доводи до веома високих зимских рачуна. Новије зграде ( Neubau ) имају боље изоловане зидове и прозоре, као и модерније и ефикасније системе грејања. Приликом планирања буџета, важно је узети у обзир не само кирију већ и повећане трошкове грејања током зиме.

Стање стана такође игра значајну улогу. Станови у старијим зградама (Altbau) обично имају високе плафоне, велике прозоре и занимљиву архитектуру, али често захтевају реновирање и додатне трошкове поправке. Новије зграде ( Neubau ), с друге стране, нуде модерне садржаје, добру завршну обраду и енергетски ефикасна решења, али је кирија обично скупља. Разумевање разлика између ових типова станова помаже вам да прецизније процените будуће трошкове и ниво удобности.

Смањење трошкова закупнине захтева промишљен приступ. Један од најпопуларнијих начина за мање плаћање јесте заједничко становање (WG). Када се закупнина и комуналне услуге поделе између више закупаца, појединачни трошкови се значајно смањују, што их чини посебно погодним за студенте и младе стручњаке.

Беч има владине програме подршке, као што је Wohnbeihilfe, намењене људима са ниским приходима. Износ помоћи зависи од нивоа прихода, састава породице и трошкова становања и може покрити део кирије, смањујући укупни финансијски терет.

Изнајмљивање преко агенције обично подразумева накнаду за изнајмљивање, која може износити и до двомесечну кирију. Можете смањити трошкове тако што ћете директно претраживати код власника, што је посебно повољно у популарним деловима града.

Време је подједнако важно. Станови у популарним областима се изнајмљују веома брзо, тако да је најбоље почети претрагу 1-2 месеца пре селидбе. Планирање унапред вам даје већи избор и помаже да избегнете надуване цене.

Ови кораци не само да смањују трошкове већ и чине процес изнајмљивања разумљивијим и практичнијим.

Закупци у Бечу су заштићени законом, а разумевање ваших права помаже у избегавању спорова и неправилних поступака станодавца. Кључна права укључују:

• право на транспарентан обрачун и правилно обрачунавање рачуна за комуналне услуге, укључујући и трошкове рада;
• одговорност станодавца да одржава стан у условима за живот и да врши потребне поправке;
• могућност оспоравања незаконитог повећања закупнине;
• заштита од неоправданог или произвољног исељења.

Уколико се појаве проблеми, станари могу потражити савет и подршку од Mietervereinigung (удружења станара) и градских служби, као што је Stadt Wien – Wohnservice. Ове службе пружају објашњења и подршку на немачком језику, помажу у решавању сукоба, проверавају законитост уговора и заступају станаре.

Улагање у некретнине за изнајмљивање у Бечу се сматра сигурном опкладом, али носи одређене ризике. Важно је да се они размотре унапред како би се минимизирали потенцијални губици и максимизирао укупни принос.

Ризик од прекомерне понуде Neubau Постоје делови Беча где је обим нове градње претеран. То повећава конкуренцију на тржишту изнајмљивања и могло би негативно утицати на приносе некретнина. Ово се посебно односи на Favoriten , Simmering и Floridsdorf , где је последњих година изграђен значајан број нових станова.

Да би се правилно проценило тржиште и планирале инвестиције, вреди редовно пратити његову динамику путем специјализованих портала, као што је immosuchmaschine.at. Ово помаже у одабиру подручја где су понуда и потражња уравнотеженије.

Регулаторни ризик. У Аустрији су односи закупа строго регулисани законом. Ограничења нивоа закупнине у старијим зградама (Altbau) и строжији прописи за краткорочно изнајмљивање, као што је преко Airbnb-а, могу смањити приносе од инвестиција.

Важно је да власници редовно прате промене у законским прописима путем извора као што су ehl.at и Градско веће Беча (Stadt Wien) како би благовремено прилагодили своју стратегију изнајмљивања.

Ризик од празних станова. Дуги периоди без закупаца често настају због погрешног позиционирања некретнине или потцењивања сезонских карактеристика. На пример, студентски смештај често остаје празан током летњих месеци, а станови намењени странцима могу изгубити потражњу због промена у корпоративним програмима.

Правилно позиционирање некретнине, маркетинг и прецизно циљање могу смањити застоје и одржати стабилан ниво прихода.

Финансијски ризици. Приноси од инвестиција су директно под утицајем економске ситуације, потражње за закупнинама и каматних стопа на хипотеке. Растуће каматне стопе повећавају трошкове станодаваца, док смањење потражње захтева флексибилне мере - на пример, прилагођавање закупнине или реновирање стана како би се задржали станари.

Приликом улагања у некретнине за изнајмљивање у Бечу, важно је узети у обзир не само тренутну ситуацију већ и средњорочни развој тржишта. У наредне три до пет година очекује се да ће потражња за становима постепено расти, са стопама раста које варирају у зависности од локације, врсте некретнине и демографских промена.

Развој транспортне мреже и обим нове градње имају значајан утицај на изгледе тржишта На пример, проширење метро линије У1 и појава нових стамбених пројеката у Favoriten и Simmering повећавају атрактивност ових подручја и подржавају потражњу. Истовремено, активна градња Neubau повећава конкуренцију међу власницима некретнина, што је важно узети у обзир приликом процене будуће профитабилности.

У престижним насељима попут Döbling и Hietzing , ситуација је другачија. Број некретнина овде је ограничен, а интересовање за дугорочни закуп од стране породица и странаца остаје стабилно. Висока куповна цена је обично надокнађена ниским ризиком од празних простора и могућношћу одржавања цена закупнине без наглих флуктуација.

Интересовање странаца и младих стручњака концентрисано је у Leopoldstadt и Landstraße , посебно у близини нових канцеларијских и пословних кластера. Истовремено, Floridsdorf и Liesing постају све популарнији међу породицама са средњим приходима које траже простране станове и добру инфраструктуру, иако се налазе даље од центра града.

Бечке четврти за изнајмљивање станова су грубо подељене у три типа на основу изгледа за закуп: области у развоју са добром инфраструктуром нуде умерен, али нестабилан раст приноса; најбоље локације обезбеђују стабилну потражњу; и удаљене или типичне четврти показују скроман раст, али нуде могућности за профитабилност кроз велике реновације и препродају.

Права инвестициона стратегија зависи од врсте некретнине коју купујете и коме планирате да је издајете у закуп. Три доказана приступа су најчешће ефикасна на бечком тржишту.

Стратегија „додавања вредности“ подразумева куповину некретнине којој је потребно побољшање, а затим и извођење висококвалитетних реновирања. Посебно је ефикасна у средње ценовним насељима попут Favoriten и Simmering , где надоградње могу повећати кирије и смањити стопу празних простора.

То може укључивати радове као што су постављање нових прозора, надоградња система грејања или реновирање кухиње и купатила, чинећи стан атрактивнијим за станаре.

Стратегија „купи и држи“ подразумева куповину некретнине за дугорочни закуп, обично породицама или странцима. Елегантна насеља попут Döbling и Hietzing су идеална за овај модел: потражња је стабилна, станови су попуњени, а високе кирије се одржавају годинама.

То може укључивати радове као што су постављање нових прозора, надоградња система грејања или реновирање кухиње и купатила, чинећи стан атрактивнијим за станаре.

Стратегија „краткорочног изнајмљивања“ подразумева краткорочно изнајмљивање, често преко Airbnb-а. Централни окрузи попут Innere Stadt и Leopoldstadt нуде високе приходе од туризма, али носе значајне ризике: сезонскост, строге прописе и потребу за активним управљањем.

Успешна куповина некретнине за изнајмљивање захтева систематску припрему. Први корак је анализа локације: доступност превоза, присуство школа и продавница, као и планови развоја, све то утиче на дугорочну потражњу. Други корак је проучавање конкуренције: ово ће помоћи у одређивању одговарајуће цене закупнине и процени потенцијала за будући раст прихода.

Технички преглед помаже да се утврди да ли су неопходна улагања у реновирање, енергетску ефикасност и усклађеност са савременим захтевима. Правни преглед потврђује законско власништво над некретнином и одсуство ограничења закупа. Финансијска анализа укључује прорачуне капиталних издатака, пореза и оперативних трошкова, као и прогнозу профитабилности, како би се проценила изводљивост инвестиције.

Инвеститор прво треба да одреди стратегију: дугорочни закуп, реновирање и препродаја или краткорочни закуп. Затим, у буџету треба да се исплате поправке и неочекивани трошкови. Ангажовање стручњака, као што су компанија за управљање, агент за некретнине и порески консултант, значајно ће смањити ризике у свим фазама.

Избор подручја за изнајмљивање стана у Бечу директно зависи од изабране инвестиционе стратегије, циљне публике закупаца и врсте некретнине.

У сегменту масовног тржишта са активним развојем ( Neubau ) и нестабилном потражњом, окрузи попут Favoriten и Simmering . Овде, стратегија „додавања вредности“, укључујући реновирање и модернизацију, помаже у повећању прихода од закупнине и смањењу ризика од празних станова.

Ове локације привлаче инвеститоре спремне да финансирају надоградњу стамбених објеката и задовоље потражњу студената, младих стручњака и породица које траже приступачан смештај.

Döbling и Hietzing су идеални за дугорочно изнајмљивање за породице и премиум закупце . Ограничена понуда и стабилна потражња чине стратегију „купи и задржи“ изузетно сигурном: иако приноси овде могу бити нижи него у сегменту масовног тржишта, ризик од напуштања практично не постоји, а некретнина одржава своју ликвидност под свим тржишним условима.

За краткорочни закуп и туристички оријентисане послове, најбоље је изабрати централне округе, као што су Innere Stadt и Leopoldstadt . Стратегија „краткорочног препродаја“ овде може генерисати висок приход, али је подложна сезонским успоравању и строгим правилима изнајмљивања преко Airbnb-а.

Стога је важно да инвеститори унапред дефинишу своју стратегију, разумеју које закупце циљају и какав повраћај траже како би изабрали право подручје и одговарајућу инвестициону некретнину.

Некретнине у Бечу су један од најстабилнијих начина за очување и повећање богатства у Европи. Град нуди велику потражњу за закупнинама, ограничену нову градњу и предвидљива правила игре. Избором правог насеља, израчунавањем правог приноса и развојем стратегије (од додавања вредности до куповине и задржавања), можете постићи стабилан новчани ток и заштитити се од инфлације. Ваш успех директно зависи од ваше припреме: што је ваша анализа темељитија, то су ваши приноси већи, а ризици мањи.