Куповина некретнина у Европи криптовалутама: Комплетан водич

Донедавно, плаћање некретнина криптовалутом изгледало је као футуристичка идеја. Од 2017. до 2019. године, такве трансакције су се сматрале ретким, а нотари у Европи су одбијали да евидентирају плаћања у Биткоину, Етереуму или стабилним коинима. Али до 2025. године све се променило: дигитална имовина је постала уобичајена, многи продавци су били спремни да прихвате криптовалуте, а неке европске земље су развиле посебне механизме за формализацију крипто трансакција.

Инвеститори, стартапови, Web3 играчи и власници велике дигиталне имовине све више желе да купе некретнине у Европи помоћу криптовалута - било да је у питању стан на обали мора у Шпанији, вила у Португалу, градски стан у Берлину или инвестициона некретнина у Чешкој.

Међутим, такве трансакције захтевају строго поштовање законских прописа: AML/KYC, верификацију извора средстава, пореско планирање, као и правилан избор земље.

Овај свеобухватни водич објашњава како функционише куповина некретнина криптовалутама у 2025. години, које европске земље су спремне за такве трансакције, шта очекивати од нових закона ЕУ и на шта треба обратити пажњу приликом плаћања BTC, ETH, USDT или USDC.

Куповина некретнина криптовалутом у Европи није као куповина стана за Биткоин, већ сложен правни процес који укључује нотара, ескроу рачун и провере усклађености.

Три модела плаћања криптовалутама

Нотар у Европи је дужан да евидентира вредност трансакције у еврима, чак и ако је стварно плаћање извршено у криптовалути. Овај захтев произилази из чињенице да катастри земљишта у свим европским земљама раде искључиво са фиат валутом, а вредност имовине мора бити одражена у националној валути.

Пре потписивања уговора, порекло криптовалуте пролази кроз детаљну проверу у складу са прописима о спречавању прања новца: нотар или именовани стручњак за усклађеност анализира извештаје о кретању имовине на берзама, историју трансфера између новчаника и документа која потврђују извор средстава.

Ови извештаји су постали обавезни део сваке трансакције након ажурирања из 2024-2025. године, и без њих ниједном нотару у ЕУ није дозвољено да региструје пренос власништва.

Купац такође пролази кроз KYC (Know Your Customer) процес, током којег доставља пасош, доказ о адреси и информације о својим пословним активностима. Неколико европских земаља има додатне захтеве: на пример, у Немачкој, Аустрији и Чешкој, криптовалута мора бити конвертована у фиат валуту пре него што се трансакција региструје како би се осигурала транспарентност трансакције и створио проверљив банкарски траг.

Ове године, трансакције са некретнинама у криптовалутама постале су чешће. Већ је јасно у којим земљама су такве куповине брзе и легалне, а где се криптовалуте користе само као додатни алат.

Све више се некретнине купљене криптовалутом посматрају не само као инвестиција, већ и као начин за добијање привременог боравка, сталног боравка или држављанства у Европи путем постојећих инвестиционих програма. Ради ваше удобности, ево прегледа најактивнијих опција.

Шпанија је постала једна од водећих земаља европског тржишта крипто некретнина. Туристички региони су одавно активни са страним купцима, тако да се прелазак на плаћања у BTC, ETH и USDT догодио брже него у другим земљама.

• Марбеља
• Малага
• Аликанте
• Торевијеха
• Барселона
• Мадрид

То су области где се тржиште већ прилагодило потребама крипто инвеститора, а агенције су научиле да раде са дигиталном имовином на потпуно легалном нивоу.

У овим градовима можете пронаћи агенте за некретнине који не прихватају криптовалуте само „по договору“, већ заправо имају добро успостављену инфраструктуру: сарадњу са нотарима који знају како да евидентирају крипто плаћања у уговорима; партнерства са лиценцираним компанијама за обраду криптовалута; јасне AML/KYC процедуре; и, што је најважније, искуство у завршеним трансакцијама.

Шпанија користи хибридни модел: криптовалута се преноси преко лиценцираног провајдера, конвертује у евре и депонује на нотарски рачун. Ово је погодно за продавца — они добијају фиат валуту. Погодно је и за купца — курс је унапред фиксиран, а провајдер издаје комплетан извештај о спречавању прања новца.

• велика потражња за туристичким изнајмљивањем - приноси изнад просека ЕУ;
• продавци су навикли да раде са страним капиталом;
• многе некретнине испуњавају услове за Златну визу → 500.000 евра након конверзије;
• Нотари већ знају како да правилно формализују такве трансакције.

Португал се дуго сматра земљом која је пријатељски настројена према криптовалутама, посебно након пораста интересовања за Лисабон као европски Web3 центар.

Овде се криптовалута не доживљава као ризик, већ као модерно средство плаћања. Стога се трансакције које укључују дигиталну имовину обрађују брже него у било којој другој земљи ЕУ.

Португал је постао водеће европско средиште за крипто трансакције захваљујући комбинацији благих прописа и истинске тржишне спремности за дигиталну имовину. Локални порески прописи остају међу најповољнијим у ЕУ: дугорочна улагања у криптовалуте су практично ослобођена пореза, што земљу чини атрактивном за инвеститоре који желе да плате USDT-ом или Bitcoin-ом без додатних губитака.

Португалске некретнине, било да су за инвестицију или лични боравак, традиционално се сматрају једним од најпрофитабилнијих у Европи. Алгарве, Лисабон и Порто нуде две јаке стране: стабилне приносе од закупнине за инвеститоре и висок ниво удобности за оне који планирају да се преселе у земљу. Тржиште динамично расте, инфраструктура се модернизује, а потражња странаца остаје стабилна чак и током економских флуктуација у ЕУ.

Нотари у Португалу су се навикли на извештаје о криптовалутама и третирају их природно као и банковне изводе, што процес провере порекла средстава чини бржим и лакшим него у Немачкој или Аустрији. Многи програмери, посебно у Лисабону и Алгарвеу, званично прихватају стабилне коине, фиксирајући девизни курс путем платформи за обраду криптовалута, омогућавајући да се трансакције заврше за само неколико дана.

Захваљујући томе, Португал је постао прва земља у Европи где куповина некретнина криптовалутом не делује као изузетак, већ као потпуно развијена, доказана пракса.

За разлику од Шпаније, Португал често не захтева конвертовање криптовалута у евре. Купац може да плати некретнину у BTC или USDT, а нотар ће забележити цену у тренутку трансакције.

Малта остаје једна од земаља у Европи које су најпријатељскије према криптовалутама. Била је прва која је створила посебну правну зону за крипто компаније, тако да се локално тржиште некретнина природно прилагодило трансакцијама дигиталне имовине.

Статус „Острва блокчејна“ није био случајан. Била је једна од првих земаља у Европи која је препознала да будућност финансијске инфраструктуре лежи у дигиталној имовини и одлучила је да за њих створи званично регулисано окружење. Не само да је дозволила пословање крипто берзи и блокчејн компанија, већ је влада развила посебан сет закона који регулишу рад провајдера, чувара дигиталне имовине, услуга плаћања криптовалутама, па чак и процедуре за токенизоване трансакције.

Захваљујући томе, трансакције криптовалутама су постале део транспарентног финансијског система, а не сива зона. Оно што изазива правне дебате у другим земљама, на Малти је одавно дефинисано законом: које крипто компаније морају да добију лиценце, како нотар мора да евидентира вредност имовине, која документа потврђују порекло средстава и који извештаји морају бити достављени владиним агенцијама након трансакције.

Зато је тржиште некретнина на Малти било једно од првих у Европи које је прихватило криптовалуте. Овде се дигитална имовина не доживљава као ризик или пролазни тренд – закони пружају јасна правила игре, а предузећа слободно прихватају криптовалуте, знајући да је правна одговорност јасно дефинисана.

На Малти се некретнине често продају преко агенција које дуго раде са криптовалутама и имају десетине успешних трансакција иза себе. Продавци се не изненађују када купци понуде плаћање у BTC-у или ETH-у — они то сматрају природним као банковни трансфер.

Тржиште је посебно активно у Слијеми, Валети и Сент Џулијансу, где се налази много ИТ компанија, тако да је криптовалута постала готово стандардни инструмент.

На Малти, куповина некретнина криптовалутом заснива се на три званично признате шеме, од којих је свака потпуно легална. Конкретна изабрана опција зависи од захтева продавца, преференција купца и препорука адвоката који води трансакцију.

Упркос различитим форматима трансакција, малтешки нотари третирају све подједнако — најважније је да купац има комплетан сет извештаја о криптовалутама. Ови документи служе као званични доказ о пореклу средстава и укључени су у нотарски досије, баш као и банковни изводи за редовну куповину.

Због тога се Малта сматра једном од најпогоднијих земаља у Европи за оне који желе да купе некретнине криптовалутом: правни оквир је добро успостављен и сви учесници на тржишту знају како да правилно формализују такве трансакције.

Ако продавац пристане да директно прихвати криптовалуту, обавезно фиксирајте курс путем лиценциране платформе за обраду, а не путем једноставног усменог договора. Ове услуге бележе вредност BTC, ETH или USDT у тренутку трансакције и генеришу званични извештај који нотар може да укључи у документа о трансакцији.

Ово је важно не само ради заштите купца, како би се избегла преплата у случају наглог пада курса, већ и због безбедности продавца, коме је потребан законски потврђен еквивалентни износ у еврима.

Употреба криптопроцесирања трансформише крипто плаћања у пуноправни финансијски инструмент, заштићен од флуктуација тржишта, техничких кашњења у блокчејну или потенцијалних спорова око девизног курса по којем је трансакција извршена.

Пореско оптерећење је један од кључних фактора које треба узети у обзир при куповини некретнина у Европи криптовалутом. Важно је разумети да свака земља другачије гледа на криптовалуте: неке их третирају као имовину, друге као страну валуту, а у неким јурисдикцијама су трансакције са њима потпуно ослобођене пореза.

У већини европских земаља, конвертовање криптовалуте у евре сматра се опорезивим догађајем. То значи да ако сте дуго држали криптовалуту и ​​њена вредност је порасла, пореске власти могу захтевати порез на капиталну добит. На пример, у Немачкој стопа зависи од тога колико дуго је имовина држана, док у Португалу дугорочно држање и даље спада под блажи режим.

Пореске власти обраћају посебну пажњу на велике трансакције. Некретнине увек привлаче повећано интересовање регулатора, због чега је важно да купци унапред припреме документа: историју трансакција, извештаје о курсу, доказ о куповини криптовалуте и њеном пореклу. Коришћење обраде криптовалута са аутоматском конверзијом у евре поједностављује транспарентност трансакција и смањује вероватноћу додатних ревизија.

У Европи, пореске власти третирају криптовалуту не као новац, већ као имовину. Стога се тренутак њене продаје или замене за евре аутоматски евидентира као потенцијални профит. То значи да чак и ако је купац купио некретнину директно у USDT или BTC, они и даље морају да доставе извештаје који показују цену по којој је криптовалута купљена.

На пример, инвеститор који је купио Биткоин за 20.000 евра и потрошио га за 35.000 евра морао би да објасни разлику као профит – а тај профит би био опорезован према правилима одређене земље.

Португал је најмање строг: дугорочни инвеститори често потпуно избегавају порезе. Немачка је најдиректнија: ако желите 0%, држите криптовалуте дуже од годину дана. Шпанија и Пољска захтевају порез на сву добит, без обзира на рок. Малта је најфлексибилнија опција, посебно за нерезиденте.

MiCA је кључни пропис ЕУ који је променио правила игре за све крипто инвеститоре. Са ступањем на снагу његових кључних одредби 2024–2025. године, трансакције са некретнинама су постале много транспарентније и безбедније.

MiCA је стандардизовала приступ провери порекла средстава: сада све земље ЕУ имају јединствену методологију анализе спречавања прања новца за криптовалуте. Нотари више не тумаче крипто извештаје различито – сви користе исти формат верификације. Ово је значајно смањило време трансакција и смањило ризик од одбијања.

Још једна важна промена је појава званично лиценцираних провајдера плаћања криптовалутама у ЕУ. Ове компаније могу деловати као мост између криптовалута и банкарског система, осигуравајући безбедност трансакција у свакој фази.

За купце, то значи да је криптовалута постала потпуно легитиман алат за куповину некретнина, а не „сива зона“ која ствара проблеме нотарима или банкама.

Иако је криптовалута постала много регулисанија, трговање у Европи и даље носи одређене ризике. Међутим, већина њих се лако може избећи уз правилну припрему.

Цене BTC-а и ETH-а могу драматично да варирају у року од неколико сати. Да бисте избегли губитке, требало би да фиксирате курс пре него што извршите трговину користећи обраду криптовалута.

Ако су извештаји непотпуни или је историја трансакције нејасна, нотар може обуставити трансакцију. Многи купци потцењују ову тачку, иако је она од кључне важности.

У неким земљама ЕУ криптовалута није забрањена, али поступак није у потпуности дефинисан. Стога, трансакције захтевају додатну правну подршку.

Ово се дешава ако платформа сматра да је повлачење криптовалуте сумњиво. Професионални адвокат ће унапред проверити платформу и саветовати како правилно повући средства.

Током протекле три године, крипто трансакције у Европи су еволуирале од новине до стабилне тржишне праксе. Бројне нотарске коморе, компаније за обраду података и банке развиле су алгоритме за рад са дигиталном имовином, тако да су се до 2025. године три званично оперативне шеме — то су оне које се користе у стварним трансакцијама и обезбеђују правну заштиту купаца.

Свака шема одражава зрелост одређеног тржишта: развој крипто инфраструктуре, приступ нотара, захтеве банака и ниво поверења у дигитална плаћања.

Најстабилнији, најбезбеднији и правно исправнији модел. Ова шема је постала стандард у већини земаља ЕУ. Задовољава све укључене стране: купца, нотара, продавца и банку.

Како функционише обрада:

1. Купац шаље криптовалуту (BTC, ETH, USDT, USDC) у новчаник лиценцираног оператера.
2. Оператор фиксира стопу у тренутку пријема средстава.
3. Обрада аутоматски конвертује криптовалуте у евре.
4. Еври се пребацују на нотарски ескроу рачун.

Зашто је ова шема најпопуларнија:

• у потпуности је у складу са AML5, MiCA и захтевима банкарске контроле;
• нотар прима фиат → правни ризици су смањени;
• продавац се не суочава са волатилношћу девизног курса;
• Купац добија званични извештај о легалном пореклу средстава.

Овај модел је постао стандард у земљама где је нотарски систем високо формализован и где се ризици волатилности и кршења закона о спречавању прања новца схватају озбиљно. Због тога су Немачка, Аустрија и Шпанија прешле на строго везивање крипто трансакција за фиат валуте.

Најбржи, али не увек и најпогоднији, метод. Директно плаћање криптовалутом је формат који је постао посебно популаран у земљама где је тржиште одавно навикло на рад са дигиталном имовином.

Ово није експеримент нити ризична стратегија – то је функционални, доказани модел који користе и приватни продавци и агенције.

Купац једноставно пребацује криптовалуту у новчаник продавца — без банака, без посредника, без дугих чекова.

Нотар евидентира вредност трансакције у еврима (на пример, „325.000 €“), чак и ако је цела трансакција извршена у USDT или BTC.

Продавац затим поступа по сопственом нахођењу:

• одмах конвертује криптовалуте;
• држи га као инвестицију;
• дистрибуира између неколико новчаника;
• преноси управљање на берзанског или ванберзанског оператера.

Ово одговара продавцима, јер многи од њих већ раде са дигиталном имовином и виде је као начин диверзификације свог капитала.

Нема банкарских провизија, нема чекања од 2-3 дана за међународни трансфер, нити је потребна посредничка обрада. Што се тиче брзине, ово је најбржи начин за куповину некретнина у Европи.

Предности су посебно приметне у земљама где је приступ криптовалутама конзервативан. На пример, у Француској је куповина некретнина другачије структурирана и управо ту страни инвеститори праве највише грешака. Француски нотари скоро увек захтевају претходну конверзију криптовалута у евре, детаљан доказ о пореклу средстава и потпуно поштовање банкарских прописа.

Стога се онима који планирају трансакције у Француској саветује да прикупе извештаје са берзи, припреме пореску документацију и унапред изаберу адвоката који је упознат са локалним праксама – у супротном, трансакција би могла да се одугне месецима.

Управо је тај контраст оно што директна крипто плаћања чини још повољнијим: купац потпуно заобилази банкарске прописе, не мора више пута да објашњава порекло средстава, као што је случај у Немачкој, Аустрији или Француској, а сама трансакција је много бржа.

Када криптовалута „нестане са слике“ и трансакција се одвија као и обично. Овај формат је фаворизован у европским земљама где криптовалуте још увек нису интегрисане у правну праксу.

Нотари можда не разумеју механику трансакција криптовалута, банке могу захтевати додатну верификацију, а закони можда не пружају јасне прописе. Стога, купци више воле да унапред подигну криптовалуту како би осигурали да је трансакција што предвидљивија.

У ствари, криптовалута није укључена у документа — она се конвертује у евре чак и пре него што се куповина обради.

Дијаграм изгледа овако:

1. Купац продаје криптовалуту на берзи — најчешће Binance, Kraken или Bitstamp — где су доступни детаљни извештаји о спречавању прања новца.
2. Мењачница пребацује евре на банковни рачун купца. То је обично SEPA трансфер, који траје од неколико сати до једног или два дана.
3. Купац шаље евре нотару, а трансакција се затим наставља као стандардна купопродајна трансакција.

За нотара и катастар непокретности, таква куповина се не разликује од редовне. У уговору се не помињу криптовалуте, нема фиксног курса, нема дигиталне имовине — само стандардно банковно плаћање.

То ствара осећај потпуне правне транспарентности:

• нотар види редован банковни трансфер и мирно обрађује документа;
• продавац не мора да разуме криптовалуте;
• Владине агенције спроводе стандардни преглед трансакције без икаквих додатних питања.

Ова шема је посебно популарна међу онима који не желе да објасне порекло своје криптовалуте нотару или који се плаше да ће им трансакција бити одбијена у регистрацији.

Процес куповине некретнина криптовалутама у ЕУ је скоро увек исти, чак и ако се правила разликују од земље до земље. Важно је разумети општу логику: прво припремате потребна документа, затим бирате некретнину и начин плаћања, и тек онда прелазите на нотарски пренос.

1. Одлучите у којој земљи желите да купујете и који су ваши порези

Прво што треба да одлучите је ваше пореско пребивалиште и како та земља третира приходе од криптовалута. Понекад је повољније остати становник Португала или Малте и тамо купити некретнину. Понекад је обрнуто: прво одбијте приход у Немачкој (где се криптовалута не опорезује након годину дана власништва), а затим купите некретнину.

Ово помаже да се избегну проблеми са пореским органима годину или две након трансакције.

2. Припремите документа унапред

Свака трансакција са некретнинама која укључује криптовалуте захтева транспарентност. Стога је важно унапред прикупити следеће информације:

• историја трансакција са берзе,
• извештаји о новчанику,
• Кратко објашњење порекла крипте.

Ако покушате да све прикупите у последњем тренутку, нотар или банка ће једноставно одложити трансакцију. Паметни купци увек унапред припремају свој пакет документације.

3. Пронађите адвоката или агенцију која је раније обављала крипто трансакције

Ово је један од најважнијих корака. Специјалиста који је барем неколико пута обавио такве трансакције већ зна:

• Које нотаре је најбоље изабрати?
• Која је формулација потребна у уговору?
• Који извештаји су погодни за банку или регистрара?

Коришћење агенције без искуства у крипто трансакцијама готово гарантује кашњења и забуну.

4. Изаберите план плаћања

Тренутно постоје три уобичајене опције у Европи:

1. Криптовалута путем обраде → евро → нотар.
   Најбезбеднија и најзваничнија опција.
2. Директна плаћања криптовалутама трговцу.
   Ово функционише у земљама попут Португала и Малте, где су нотари већ навикли на криптовалуте.
3. Продаја криптовалута унапред → плаћање у еврима.
   Класичан начин за земље у којима је криптовалута непопуларна или слабо схваћена.

Избор одређује која су документа потребна, ко и како фиксира девизни курс и колико ће времена трансакција трајати.

5. Резервишите некретнину и потпишите прелиминарни уговор

Након одабира некретнине, потписује се документ о резервацији, којим се наводе цена и услови трансакције. Код трансакција са криптовалутама, посебно је важно одмах навести како ће се плаћање обрадити и када се некретнина сматра плаћеном.

Такође је важно унапред утврдити ко сноси ризик од промене девизног курса — без тога, износ би се могао променити већ следећег дана, а стране ће се суочити са неспоразумима.

6. Адвокат проверава имовину

Паралелно се спроводи и правна ревизија имовине:

• ко је власник,
• Има ли дугова или хапшења?
• Да ли је некретнина хипотекована за кредит?
• да ли је у прошлости било спорних или нерегистрованих трансакција.

Ова фаза је иста у свим земљама – криптовалуте још увек немају никакве везе са тим.

7. Припрема за плаћање

Ако се плаћање врши путем обраде, отвара се рачун, врши се верификација и врши се тест трансфер.

Ако се плаћање врши директно, договара се новчаник продавца, фиксира се курс и поступак потврде плаћања.

8. Дан трансакције код нотара

На дан потписивања трансакције, све се дешава прилично једноставно, али се процедура увек стриктно поштује. Нотар почиње прегледом докумената странака и услова уговора, након чега званично евидентира вредност имовине у еврима — чак и ако се плаћање врши у криптовалути.

Затим чекају потврду о плаћању: то може бити обавештење банке од крипто процесора или снимак екрана успешне трансакције ако стране користе директна крипто плаћања са унапред договореним курсом. Када нотар прими потврду, потписује уговор о куповини и подноси документа катастру непокретности ради регистрације новог власника.

У земљама које су навикнуте на крипто трансакције, цео процес је веома брз — понекад је довољна једна посета и неколико сати. У рестриктивнијим јурисдикцијама, нотар може да изврши регистрацију у фазама: прво, верификација и потписи, затим потврда плаћања и подношење у регистар у року од једног или два дана.

9. Регистрација имовине

Након уплате, нотар шаље податке регистру.

Веома је важно разумети да у катастру непокретности није назначено да сте платили криптовалутом.

Биће само:

• цена у еврима,
• ваше податке као купца,
• подаци продавца,
• информације о нотару.

Криптовалута постоји само у облику извештаја који остају у архиви нотара. За државу, ово изгледа као нормална трансакција.

Док Португал, Шпанија, Малта и Турска држе водећу позицију, нове јурисдикције које постепено постају крипто-пријатељске појавиле су се 2025. године. То су земље у којима крипто плаћања још увек нису законски прописана, али већ постају део трансакција у стварном свету – путем агенција, процесора или директних уговора.

Земље које траже раст у трансакцијама криптовалутама

Ове земље још увек не промовишу крипто послове тако активно као Малта или Португал, али тржиште се већ мења из темеља, кроз праксе агенција и клијената.

Јасан тренд је одавно евидентан у крипто трансакцијама: различите врсте некретнина привлаче различите категорије крипто инвеститора. Ове године, тржиште је већ успоставило своје „омиљене“ сегменте – оне које је лакше купити дигиталном имовином, лакше изнајмити и профитабилније држати на дужи рок.

Станови на плажи су апсолутно најпопуларнија куповина криптовалута.

Разлог је једноставан: такве некретнине су погодне и за личну рекреацију и за изнајмљивање, а продавци у туристичким регионима су одавно навикли на криптовалуте.

Где људи најчешће купују:
Португал (Алгарве), Шпанија (Коста дел Сол, Коста Бланка), Турска (Анталија), Црна Гора (Будва, Котор), Кипар (Лимасол).

Зашто баш они:

• стабилан проток туриста → висок дневни приход од закупнине;
• јасна ликвидност - такве станове је лако препродати;
• продавци и инвеститори на обали су флексибилнији него у великим престоницама;
• Криптопроцесирање је већ уграђено у трансакције.

Многи купци криптовалута уопште не планирају да живе у овим некретнинама — користе их као „тихи ток готовине“ и начин да диверзификују свој капитал.

У 2025. години, Алгарве и Будва су забележили посебно велики број трансакција, при чему је до 60% купаца плаћало за станове у USDT или BTC.

Програмери су технолошки најнапреднија категорија продаваца.

Они су били први који су званично имплементирали крипто плаћања, често преко лиценцираних европских процесора.

Географија:
Португал, Шпанија, Малта, Турска, Кипар и УАЕ (ако је купац становник ЕУ).

Зашто су нове зграде погодне за крипто трансакције:

• Програмери имају своје адвокате који већ раде са криптовалутама;
• Плаћање се може вршити у фазама изградње (ово је посебно погодно у криптовалутама);
• курс се може унапред фиксирати, што смањује волатилност;
• Правна структура је јасна: од резервације до предаје кључева.

На Малти и у Португалу, програмери већ званично рекламирају USDT плаћања у својим брошурама, наводећи криптовалуту поред евра. Ово је постало стандардно, а не нешто необично.

Купци криптовалута такође активно улазе на традиционална урбана тржишта. Ово је посебно приметно у главним градовима и великим туристичким дестинацијама, где потражња увек премашује понуду.

Овде људи купују не због узбуђења, већ због дугорочног раста капитала – због чега инвеститори истовремено анализирају суседна тржишта, гледају најскупље станове у Аустрији , упоређују регионалне трендове и одлучују где ће профитабилно инвестирати у периоду од 5 до 10 година.

Ове некретнине бирају инвеститори који желе да улажу не у краткорочни закуп, већ у дугорочни раст вредности.

Разлози:

• велики градови су увек ликвидни;
• константан раст цена - чак и током година рецесије;
• закупнина доноси стабилан приход током целе године;
• Страним инвеститорима је лакше да сервисирају некретнину преко компанија за управљање.

Лисабон је 2025. године постао град број један за крипто трансакције у ЕУ: приближно 15% свих куповина од нерезидента се обрађује путем крипто обраде.

Власници кућа који су зарадили капитал у Web3 сектору били су посебно активни у крипто трансакцијама – за њих је криптовалута постала природни облик плаћања.

У сегменту луксузних некретнина, криптовалута се користи чак и чешће него у буџетском сегменту.

То је зато што су власници великих вила често и сами крипто инвеститори или су прикупили капитал на Web3 тржиштима.

Где купити виле са криптовалутом:

• Шпанија - Марбеља, Малага, Коста дел Сол;
• Италија - Лигурија, Тоскана, Сардинија;
• Француска - Азурна обала, Ница, Кан;
• Малта - Дингли, Мдина, Слијема;
• Кипар - Пафос, Лимасол.

Елитни продавци обично:

• већ сам сарађивао са купцима криптовалута;
• спремни да фиксирају курс путем ванберзанских платформи;
• прихватају велике количине BTC, ETH или USDT без разговора.

Једна од уобичајених шема је делимично плаћање у криптовалутама и делимично у фиат валутама.

На пример, вила вредна 2,5 милиона евра може се купити:

• 1,8 милиона евра кроз обраду криптовалута,
• 700.000 € банковним трансфером.

На овај начин, продавац смањује ризике, а купац флексибилно користи различите изворе капитала.

Куповина некретнина криптовалутом у Европи 2025. године престала је да буде експеримент и постала је јасан, структуриран инструмент. Оно што је захтевало импровизацију од стране адвоката пре само неколико година сада се заснива на јасним MiCA прописима, искуству нотара и успостављеним шемама обраде криптовалута.

Криптовалута је постала природни део тржишта: станови поред океана плаћају се у USDT, нове зграде прихватају плаћање преко лиценцираних платформи, а луксузне виле у Марбељи или Лимасолу се често у потпуности купују у BTC-у. Европске банке су престале да паниче при погледу на велике трансфере, а нотари су добили упутства како да фиксирају курс и провере порекло средстава.

Али упркос њиховој привидној једноставности, крипто трансакције остају правно осетљиве. Нема места журби: правилна припрема докумената, тачно одређивање курса, избор правог начина плаћања и, што је најважније, сарадња са адвокатима и агенцијама које разумеју унутрашње функционисање крипто трансакције су неопходни. Грешке могу бити скупе - понекад стотине хиљада евра.

Ако се придржавате правила, куповина некретнина у Европи криптовалутом није ништа тежа од плаћања редовне накнаде. Штавише, избор праве земље и некретнине омогућава инвеститорима да:

• оптимизовати порезе;
• сачувати капитал у предвидљивој јурисдикцији;
• добијте ликвидну имовину без конвертовања свих ваших криптовалута у фиат валуте;
• диверзификујте свој портфолио и заштитите се од волатилности тржишта.

Европско тржиште се већ прилагодило купцима криптовалута, и овај тренд ће се само интензивирати. Све више агенција уводи крипто одељења, програмери креирају сопствена решења за обраду, а земље попут Португала, Малте и Црне Горе постају пуноправни центри за крипто инвеститоре.

За оне који су спремни да раде транспарентно, припреме документа унапред и одаберу стручну подршку, криптовалуте отварају нову реалност: некретнине се могу купити брзо, практично и без непотребних препрека.