Куповина стана у Аустрији криптовалутом: да ли је могуће и како функционише?

У Европи је све више људи спремно да купи некретнине криптовалутом. Према Realty+, 3-5% некретнина у већим градовима већ дозвољава плаћање у дигиталним валутама. Ово показује да криптовалута постепено постаје део редовне економије, а инвеститори су све спремнији да је користе за велике куповине попут кућа и станова.

Аустрија је у Европи позната по својим најстрожим прописима о спречавању прања новца и провери клијента (KYC). Било какве трансакције са криптовалутама овде захтевају потпуну транспарентност: извор средстава мора бити потврђен, а у трансакцији морају учествовати нотар и банка. Као стручњак за некретнине, могу рећи да то чини аустријско тржиште веома безбедним, али и много захтевнијим у погледу папирологије.

Могуће је купити стан у Аустрији криптовалутом, али такве трансакције се не обављају директно. Типично, криптовалуте се прво замењују за евре преко лиценцираног оператера или преко ескроу рачуна које надгледа нотар. Ово осигурава усклађеност са законским захтевима и безбедно коришћење дигиталне имовине у трансакцијама са некретнинама.

У Аустрији се криптовалута сматра легалним обликом имовине, али се при куповини некретнина примењују строга правила. Нотари прихватају плаћања само у фиат валути, а трансакције се обављају преко повереничких или ескроу рачуна како би се осигурала транспарентност и законитост. Штавише, банке су дужне да провере порекло средстава у складу са прописима о спречавању прања новца (AML), тако да директни трансфери криптовалуте нису дозвољени приликом куповине стана.

Као резултат тога, директна плаћања у криптовалутама подлежу строгим ограничењима и ризицима:

• Није могуће купити стан директно са Биткоином.
• Не можете само послати криптовалуту у новчаник продавца.

Чак и ако продавац пристане да прихвати криптовалуту, аустријски закони и нотарски захтеви ефикасно спречавају директно спровођење такве трансакције. Плаћање мора бити извршено путем верификованих начина плаћања, са средствима пребаченим у еврима и обавезним проверама верификације – само тада ће куповина бити легална и безбедна и за купца и за продавца.

У пракси, куповина стана у Аустрији криптовалутом захтева додатне кораке и усклађеност са законским прописима и прописима о спречавању прања новца. Уобичајено се користе три главне методе:

1. Припрема докумената – уговор о купопродаји се саставља строго у складу са аустријским законима.
2. Траст или посредник - криптовалута се прво продаје преко поуздане платформе или траста како би се фиксирала цена и проверило порекло средстава.
3. Банковни рачун - примљени еври се уплаћују на рачун купца или на ескроу рачун.
4. Нотаризација - коначни уговор потписује нотар, који прихвата само плаћања у редовном новцу.

Најбоље је да унапред изаберете платформу за размену како бисте фиксирали курс у тренутку трансакције; у супротном, могли бисте изгубити новац због флуктуација цене криптовалуте.

1. Страна компанија / СПВ / холдинг - купац оснива правно лице за куповину некретнине.
2. Плаћање у еврима - криптовалута се мења за евре унутар компаније.
3. Трансакција је формализована — имовина се региструје на компанију, а купац стиче власничко право путем акције или корпоративних докумената.

• OTC шалтер или лиценцирани мењач — купац преноси криптовалуту посреднику, који је званично мења за евре.
• Зашто Binance P2P није погодан: P2P сервиси не пружају нотарску подршку или потпуну AML верификацију, тако да аустријски нотар неће прихватити такву трансакцију.

Користите само лиценциране посреднике, пожељно оне са искуством у трансакцијама са некретнинама. Ово ће помоћи да се избегне замрзавање рачуна и питања банака и регулаторних тела.

Приликом куповине некретнина у Аустрији, банке су одговорне за легалност и транспарентност трансакције. Оне спроводе строге KYC и AML провере како би потврдиле да средства потичу од легитимног порекла.

Шта банке проверавају:

• Порекло криптовалуте и легалност имовине, историја кретања средстава кроз новчанике и лиценциране берзе, као и усклађеност са AML/санкцијама.
• Кретање средстава је континуирани, пративи и документовани ланац порекла овог одређеног износа: од званично пријављеног прихода (на пример, дивиденде), његовог уплаћивања на банковни рачун, па све до тренутка плаћања трансакције.
• Идентитет купца - пасош, доказ о идентитету и адреси, нотарски оверена овера ако је потребно.
• Извор средстава / извор богатства — документи који потврђују легалност прихода, пореску резидентност и одсуство ПЕП и ризика од санкција.

Банка може захтевати:

• Пореске пријаве и финансијски извештаји.
• Изводи са крипто берзи и сервиса за размену.
• Документи који потврђују место пребивалишта (доказ о адреси).

Главне тешкоће:

• Банке не раде са анонимним новцем — све трансакције морају бити у потпуности документоване.
• ЕУ има строга ограничења у погледу готовинских плаћања, тако да директна плаћања нису могућа.
• Сваки покушај размене криптовалуте без верификације обично резултира тиме да банка одбије да обради плаћање.

Унапред прикупите сва документа која потврђују порекло ваших средстава и комплетну историју трансакција. Користите само лиценциране берзе и OTC платформе — ово ће значајно убрзати одобравање трансакција и смањити ризик од одбијања банке.

У већини трансакција са некретнинама у Аустрији, посебно оних које се плаћају у криптовалутама, приближно 95% трансакција се обавља преко нотарског ескроу рачуна. Ова стандардна пракса обезбеђује транспарентност, фиксира девизни курс и штити и купца и продавца од потенцијалних ризика.

Директан трансфер криптовалуте у новчаник продавца је забрањен: нотар и банка су дужни да провере извор средстава и осигурају да је трансакција у складу са AML/KYC прописима. Директно плаћање заобилази ове процедуре, што чини правно немогућим завршетак трансакције на овај начин.

Коришћење страног банковног рачуна је могуће, али постоје важни услови: ваша страна банка мора бити спремна да спроведе потпуну AML/KYC проверу порекла средстава, а аустријски нотар мора одобрити коришћење овог рачуна за ескроу. У пракси је лакше и брже отворити рачун код аустријске банке или користити локални нотарски ескроу рачун. Ово ће значајно смањити бирократију и смањити ризик од одбијања или кашњења трансакција.

Чак и ако планирате да извршите плаћање преко стране банке, унапред разговарајте о свим детаљима трансакције са нотаром и вашом банком. Ово ће вам помоћи да избегнете кашњења и непредвиђене проблеме током процеса добијања власништва.

Приликом куповине стана у Аустрији криптовалутом, потребно је унапред размотрити порезе и таксе који настају приликом замене за фиат валуту.

Кључни аспекти:

• Порез на капиталну добит — У Аустрији се приход од продаје криптовалуте опорезује ако прелази утврђене лимите или се не сматра дугорочном инвестицијом. Износ пореза зависи од тога колико је вредност имовине порасла и колико дуго је држите.
• Пореска резидентност купца : Пореске стопе и обавезе могу се разликовати у зависности од тога да ли је купац порески резидент Аустрије или неке друге земље. Да бисте избегли двоструко опорезивање, најбоље је да се унапред консултујете са пореским стручњаком.
• Управљање ризицима – приликом размене криптовалута за евре, могуће су флуктуације девизног курса, накнаде платформе за размену и банкарске накнаде, као и правни и порески ризици. Важно је да их узмете у обзир приликом прорачуна ако размишљате о куповини некретнина у Аустрији као инвестиције . Важно је да све ово узмете у обзир унапред како бисте осигурали да је коначна цена куповине јасна и предвидљива.

Пре продаје криптовалуте за куповину некретнина, најбоље је да се унапред консултујете са рачуновођом или пореским саветником како бисте разговарали о детаљима трансакције и размотрили све накнаде и пореске обавезе. За безбедну размену, важно је користити само лиценциране берзе или OTC платформе.

Пошто Аустрија учествује у Аутоматској размени финансијских информација (CRS), пренос података између земаља се одвија у оба смера. То значи да чак и након што је трансакција успешно завршена, порески и регулаторни органи у вашој земљи или земљи у коју се средства преносе могу касније поново размотрити трансакцију и затражити додатна појашњења.

Важно је разумети:

• Порески органи могу постављати питања и у тренутку трансакције и касније.
• Ако су подаци недоследни или непотпуни, може бити потребна додатна потврда законитости средстава.
• Стога је изузетно важно чувати комплетан сет докумената који потврђују порекло новца, историју криптовалуте, конверзију у евре, банковне изводе и сва плаћања.

Препоручујемо складиштење:

• Пореске пријаве
• Доказ о пријему прихода (нпр. дивиденде, продаја имовине)
• Изводи из банке и крипто курса
• Документи за размену и кредитирање
• Уговор о купопродаји и финансијске потврде за трансакцију

Ово ће вам омогућити да мирно одговорите на све могуће захтеве, чак и годинама касније.

Глобална пракса показује да се захтеви за транспарентност финансијских трансакција и проверу порекла средстава настављају пооштравати. На основу искуства других земаља, може се претпоставити да би сличне мере могле бити уведене у Аустрији/Бечу. На пример:

• Јачање провере извора средстава/извора богатства приликом продаје некретнина, као што је већ примењено у Великој Британији и УАЕ — при чему се потврда извора средстава може захтевати не само при куповини већ и при изласку.
• Додатно финансијско праћење и извештавање, као у Дубаију, где се јачају процедуре за спречавање прања новца и контроле великих трансакција са некретнинама.
• Проширење контроле у ​​оквиру европских иницијатива – бројне земље ЕУ већ уводе строже захтеве за документацију, проверу прихода и транспарентност трансакција.

Такође је вредно узети у обзир да се у неким земљама ревизије могу спроводити не само у време трансакције већ и касније. Рокови застарелости за пореске и финансијске истраге су често дуги и могу се продужити ако се појаве сумње. Стога, дугорочно чување комплетног сета докумената о пореклу средстава и свим фазама трансакције остаје разумна пракса.

Куповина некретнина у Аустрији коришћењем криптовалуте је могућа за различите врсте некретнина, у зависности од циљева купца:

• Секундарно тржиште чине станови и куће који су већ усељиви; често се бирају за инвестиције и краткорочни закуп.
• Нови развојни пројекти – становање у пројектима у изградњи или недавно завршеним; погодно за инвеститоре који очекују раст цена и модерне стандарде становања.
• Куповина за издавање — некретнине посебно дизајниране за издавање; популарна опција за оне који траже редован приход од закупнине, како дугорочни тако и краткорочни.
• За живот и пресељење , размотрите станове и куће за стални боравак у Аустрији; важно је унапред размотрити захтеве за боравишну дозволу и ограничења у вези са куповином некретнина од стране странаца .

Приликом избора некретнине за куповину криптовалутом, важно је унапред договорити начин плаћања са продавцем и нотаром. Ово осигурава да трансакција и њени услови у потпуности испуњавају аустријске законе. У пракси, препродаја некретнина се обично лакше обрађује преко стандардног ескроу рачуна, док куповина новоградње може захтевати посебно одобрење инвеститора, укључујући и фиксирање курса криптовалуте.

Чак и искусни инвеститори могу наићи на потешкоће ако не поштују правила за куповину некретнина у Аустрији. Најчешће грешке укључују:

• Директне „безбанкарске“ трансакције — покушај слања криптовалуте директно продавцу, без депозитног рачуна или банке — обично резултира одбијањем нотара и ризиком да се трансакција сматра незаконитом.
• Непроверено порекло средстава - Ако не постоје документи који показују одакле је криптовалута дошла, банка или нотар могу зауставити исплату.
• P2P платформе → трансакције високог ризика — трансфери путем P2P сервиса (нпр. Binance P2P) не пружају нотарску контролу или AML верификацију, тако да такве трансакције нису прихваћене у Аустрији.
• Куповина пре отварања ескроу рачуна — пренос средстава пре отварања повереничког или ескроу рачуна повећава ризик од губитка средстава и проблема са регистрацијом имовине.

Увек унапред планирајте куповину стана у Аустрији криптовалутом. Користите само поуздане и легалне платформе за конверзију. Обавезно отворите безбедан нотарски рачун (ескроу) пре уплате средстава и припремите комплетан сет докумената који потврђују порекло ваше дигиталне имовине. Ово ће помоћи да се избегну проблеми и значајно убрза финализација трансакције.

Да бисте легално и безбедно купили стан у Аустрији криптовалутом, важно је пратити јасан редослед корака:

• Дужна пажња (due diligence) некретнине обухвата проверу правног статуса имовине, одсуства терета и анализу тржишта и уговорних услова.
• Оверени уговор — купопродајни уговор — саставља и потписује нотар; нотар осигурава да је трансакција законита и да је у складу са захтевима за спречавање прања новца.
• Ескроу — ескроу рачун се отвара код нотара или поузданог повереника; средства се резервишу док се не испуне сви услови трансакције.
• Конвертовање криптовалута у евре : дигитална имовина се продаје преко лиценциране берзе или OTC платформе, након чега се еври депонују на ескроу рачун.
• Потврда о плаћању – нотар проверава пријем средстава и потврђује да је трансакција спремна за регистрацију.
• Регистрација трансакције код Земског суда – у завршној фази, власништво се званично преноси на купца, а трансакција се сматра завршеном.

Строго се придржавајте ове процедуре: никада не пребацујте средства директно продавцу и увек унапред координирајте поступак размене криптовалута са нотаром. Ово ће значајно смањити ризик од одбијања банке и убрзати процес добијања власничког листа.

У Аустрији су правила за трансакције некретнинама које укључују криптовалуте веома строга, посебно у погледу AML/KYC и обавезног учешћа нотара. У наставку је приказано поређење са другим земљама:

• Немачка: Правила су слична аустријским, али трансакције криптовалутама понекад могу да се обављају преко посебних банковних рачуна са мање бирократије.
• Португал: Познат по свом благом пореском режиму за криптовалуте које држе појединци, трансакције су често порески ефикасне, а нотарски ескроу рачун није увек потребан.
• Кипар: Приступ криптовалутама је флексибилнији, понекад омогућава директно коришћење дигиталне имовине преко посредника, али је ниво правне заштите за купца нижи.
• Дубаи: Активно развија трансакције криптовалутама путем наменских платформи, са поједностављеним процедурама размене и регистрације. Међутим, страни инвеститори морају строго да се придржавају локалних прописа и захтева за лиценцирање.

На које начине је Аустрија строжа:

• Све трансакције се обрађују преко нотара и ескроу рачуна.
• Извор новца се проверава веома пажљиво (извор средстава / извор богатства).
• Банковни рачуни пролазе кроз потпуне AML/KYC провере.

Није могуће послати криптовалуту директно у новчаник продавца.

Кратак и једноставан одговор: не, немогуће је купити некретнине у Аустрији потпуно анонимно. Аустрија строго контролише трансакције како би се борила против прања новца, а сваку трансакцију са некретнинама аутоматски верификују банке, нотари и суд. Све стране у трансакцији су дужне да потврде свој идентитет, покажу извор средстава и докажу легитимност плаћања.

Међутим, постоје законски начини да се смањи публицитет трансакције:

• Без откривања личних података - у земљишним књигама је назначен само крајњи власник (особа или компанија), а детаљи трансакције се не објављују.
• Куповина преко компаније (SPV или Austrian GmbH) — правно лице, а не приватни купац, се уписује у регистар. Међутим, стварни власник и даље пролази кроз потпуну KYC/AML проверу са банком и нотаром.

Важно: Ове шеме чине трансакцију мање видљивом за јавност, али вас не ослобађају обавезе да откријете свој идентитет и извор средстава држави, банци и нотару. У Аустрији не постоје законски начини да се потпуно сакрије прави власник.

Ако желите да користите криптовалуту за куповину некретнина (чак и ако је замените за фиат валуту пре трансакције), главни захтев за банке, нотаре и друге стране биће да докажу да су ваша средства „чиста“ и легално стечена.

• Историја трансакција — преузимања и извештаји са берзе или новчаника, који приказују када и који рачун или новчаник је купио криптовалуту, одакле су средства дошла и како су пребачена.
• Банковни изводи — посебно ако је криптовалута купљена фиат валутом — потврђују трансфер евра или долара на берзу и куповину криптовалута.
• Признанице са размене — потврде трансакција, поруџбине, историја трговања и извештаји са платформе на којој је криптовалута купљена.
• Извештаји о новчанику — за новчанике са самосталним чувањем (хардверски новчаник, новчаник са сопственим хостовањем) — приказују адресу новчаника, сва кретања средстава и потврђују да новчаник припада вама.
• Пореске пријаве/извештаји о приходима - ако је пријављен приход од криптовалута, ово потврђује да је новац примљен и обрађен легално.
• Форензички извештаји/стручна мишљења о блокчејну (форензички извештаји о блокчејну) — у сложеним ситуацијама (велики износи или сложене историје трансакција), могу бити потребна стручна мишљења како би се анализирао ланац трансакција и потврдило легално порекло средстава.

Зашто су ови документи важни:

• Од 2023. до 2024. године, строжији прописи (TFR и MiCA) ће бити на снази у Европској унији. Крипто услуге су обавезне да би трансфери били транспарентни, да би се преносиле информације о пошиљаоцу и примаоцу и да би се сачувале информације о трансакцијама.
• Приликом куповине некретнина, KYC/AML провере постају строже. Банке, нотари и мењачнице прихватају само средства са јасном и потпуно следљивом историјом, у супротном трансакција може бити обустављена.
• Новчаници за самостално чување (ако сте сами држали криптовалуту) — ако је криптовалута била сачувана у личном новчанику, мораћете да пружите додатне доказе: докажите да новчаник припада вама и да су све трансакције биле легитимне.
• Приликом спровођења ревизије, банке желе да виде не само чињеницу пријаве прихода, већ и потпун, непрекидан ток средстава од пријављеног прихода (нпр. дивиденде или профит), њихов депозит на банковни рачун, њихову накнадну конверзију у криптовалуту/назад у евре и коначну исплату. Читав овај ланац мора бити документован и лако пратив.

Кратак и јасан одговор је да, куповина криптовалутом генерално траје дуже од редовне трансакције. Али важно је разумети: проблем није у брзини самих трансфера, већ у потреби да се прође кроз додатни правни и банкарски процес – провера легалног порекла ваших дигиталних средстава.

Зашто договор обично траје дуже:

1. Додатне KYC/AML провере. Банка и нотар су дужни да темељно провере порекло средстава: историју трансакција, извештаје о курсу и пореску документацију. Код стандардног банковног трансфера, неке од ових провера већ обавља сама банка.
2. Замена криптовалута за евре захтева сарадњу са лиценцираном мењачницом или брокером, слање њихових провера, чекање да се замена заврши и осигуравање да сва документа испуњавају захтеве аустријске банке и нотара. То обично траје од 3 до 10 радних дана.
3. Нотарска потврда. Нотар мора да се увери да су средства легитимног порекла и да ће бити депонована на ескроу рачун без икаквих проблема. Да би то урадили, често захтевају додатну документацију, разјашњавају трансфер средстава и проверавају посредника.
4. Флуктуације девизног курса и чекање на потврду. Због волатилности девизног курса криптовалута, неки купци размењују средства у корацима, што такође повећава укупно време трансакције.

Колико дуго траје трансакција:

• Типична куповина преко банке траје отприлике 10-21 дан од тренутка потписивања уговора до регистрације власништва.
• Куповина коришћењем криптовалуте — узимајући у обзир све чекове, конверзију у евре и додатне потврде — процес обично траје 3 до 6 недеља.

Понекад је потребно дуже ако: нема јасне историје криптовалуте, коришћени су P2P трансфери или анонимни новчаници или се размена обрађује преко берзе са посебно строгим AML проверама.

Ако све припремите унапред — прикупите комплетан сет докумената, попуните KYC пре трансакције, изаберете поузданог брокера, јасно дефинишете план трансакције, сарађујете са лиценцираним OTC берзанским друштвом у ЕУ, чувате криптовалуту на поузданој берзи и унапред обавестите банку — разлика у времену ће бити мала, обично само 5-7 дана дуже.

У овом случају, редослед акција ће бити следећи: продаја криптовалута → пријем евра → ескроу → трансакција.

Трансакција коришћењем криптовалуте је мало компликованија и често траје дуже, не зато што је тржиште против криптовалута, већ због додатних AML провера и корака замене евра.

Укратко и језгровито: могуће је купити некретнине у Аустрији криптовалутом, али само путем размене криптовалута за фиат валуту и ​​уз помоћ нотара. Директан пренос криптовалуте продавцу није могућ због строгих банкарских захтева и AML/KYC прописа.

Аустрија је једна од земаља са најстрожим прописима у Европи. Ово обезбеђује безбедност и транспарентност трансакција, али такође значи и веома високе захтеве за документацију и верификацију.

Најбоља опција за безбедну трансакцију:

• Ескроу рачун код нотара — новац се тамо чува док се не региструје власнички лист.
• Званична размена криптовалута за евре се врши преко лиценцираних берзи или OTC услуга.
• Стручна помоћ — адвокати и консултанти за некретнине — помоћи ће вам да испуните све захтеве и смањите ризике.

Пажљиво испланирајте куповину, консултујте се са стручњацима у сваком кораку, а криптовалута ће вам помоћи да лако инвестирате у аустријске некретнине или се припремите за селидбу у земљу.