Куповина стана у Аустрији за готовину: да ли је могуће и како функционише посао?

Аустријско тржиште некретнина је једно од најстроже контролисаних у Европи. Упркос томе, многи људи погрешно верују да са одговарајућом количином новца могу лако купити било коју некретнину. Стварност је сложенија.

Куповина стана у Аустрији за готовину не захтева плаћање у готовини. То једноставно значи да купац већ има потребна средства и није везан за банкарски кредит, што убрзава процес. Све обавезне процедуре остају на снази, укључујући KYC и AML провере, доказ о легалном капиталу и добијање дозволе од државне канцеларије.

Да, куповина некретнина „у готовини“ је дозвољена према аустријском закону. Међутим, важно је разумети да то не значи плаћање у готовини – замена новчаница се једноставно не користи. Термин „куповина у готовини“ једноставно значи да купац плаћа сопственим средствима и није везан хипотеком.

Кључно овде није како се плаћање врши, већ да су средства правилно документована и да је њихов извор јасан. У Аустрији се провере KYC и AML схватају веома озбиљно: нотар, банка, а понекад чак и државна канцеларија морају да се увере да су средства стечена легално. Стога су током трансакције обично потребна документа која потврђују приход, новчани ток и поштовање пореских прописа.

Чак и ако се куповина изврши без кредита, нотар и банка су и даље неопходни. Нотар је одговоран за правне аспекте трансакције, подношење докумената земљишним књигама и праћење њене законитости. Банка такође отвара ескроу рачун (Treuhandkonto) — обавезни део трансакције у Аустрији, чак и када се плаћа личним средствима. Средства се прво пребацују на овај рачун, где су блокирана до државне регистрације, а тек онда се преносе продавцу.

Дакле, могуће је купити стан у Аустрији за готовину, али само ако се поштују сви прописи, трансакција је потпуно транспарентна и укључено је учешће нотара, банке и владиних агенција.

Куповина некретнина у Аустрији је строго регулисана: трансакције подлежу контроли на различитим нивоима, а чак и најједноставнија куповина захтева званичне инспекције и дозволе.

1. Провера порекла капитала (СПН)

Аустрија има веома строге прописе о спречавању прања новца. Купци морају доказати да су њихова средства стечена легално.

Обично траже да доставе:

• документи који потврђују приходе (плата, дивиденде, пословни приход);
• изводи из банке који показују кретање готовине;
• папири о продаји друге имовине или средстава;
• пореске пријаве.

Нотар је одговоран за тачност и потпуност провере AML-а. Без ње, трансакција се неће обавити.

2. Дозвола од Ервербскоммиссион

У већини региона Аустрије, страни купци не могу слободно куповати некретнине. Пре куповине, морају добити дозволу локалне комисије за некретнине (Erwerbskommission), која одређује да ли купац може да настави са трансакцијом. За више детаља погледајте чланак о ограничењима куповине некретнина од стране страних купаца у Аустрији .

Комисија проверава:

• да ли је купац резидент или нерезидент;
• у које сврхе се имовина стиче;
• Да ли постоје нека посебна ограничења у региону (на пример, у одмаралиштима);
• да ли је трансакција у складу са локалним законима и интересима одређене државе (Bundesland).

Без такве дозволе, немогуће је регистровати власништво и унети га у земљишне књиге.

3. Додатне провере за нерезиденте

За стране купце се спроводи темељнија провера:

• проверити легалност боравка и статус у ЕУ;
• проверавају да ли постоје везе са Аустријом (понекад је потребно објаснити сврху куповине);
• анализирати порески статус;
• Детаљно проверавају одакле је новац дошао.

У неким регионима, нерезиденти су строго ограничени у куповини некретнина, захтевајући доказ да је имовина заиста потребна, као што је случај у Тиролу.

Чак и ако купац плати цео износ за стан у Аустрији из свог џепа, сам процес куповине остаје веома формалан, строго регулисан и прати утврђене фазе. Увек говорим својим клијентима: поседовање потребних средстава чини процес једноставнијим и бржим, али не елиминише потребу за проласком кроз све обавезне правне кораке. Свака трансакција са некретнинама у Аустрији мора бити оверена код нотара – то је законски захтев и нема начина да се то заобиђе.

Купац бира стан, проверава комшилук, инфраструктуру, стање и статус зграде, као и сва ограничења (на пример, да ли се некретнина може изнајмити на краћи рок). У овој фази често постају јасни важни детаљи којих многи нису свесни: у неким регионима некретнине могу у почетку бити затворене за нестановнике.

Ово је свеобухватна провера имовине и власника:

• Да ли стварни бројила одговарају ономе што је наведено у документима?
• да ли постоје скривени терети или дугови на рачунима за комуналне услуге;
• Да ли постоје ограничења у вези са реконструкцијом, изградњом или издавањем некретнине у закуп?.

Било је случајева када је стан изгледао идеално, али је инспекција открила проблеме — на пример, спор око граница помоћних просторија или незакониту реконструкцију. Најбоље је не куповати такве некретнине.

Цена, услови и одредбе трансакције су наведени. Обично се уплаћује мали депозит, који се касније пребацује на ескроу рачун. За стране купце се често додаје клаузула којом се наводи да ће трансакција ступити на снагу тек након одобрења „Erwerbskommission“ (Европерска комисија).

У Аустрији није могуће директно плаћати некретнине готовином — плаћања се врше само путем банковног трансфера и депозитног рачуна. Нотар или адвокат који надгледа трансакцију осигурава њену законитост: средства морају бити транспарентна и проверљива, са провереним извором и плаћеним порезима и таксама, а не само да се предају у готовини.

• Приликом куповине стамбеног простора на секундарном тржишту или у новој згради, обично се користи депозитни рачун код нотара или адвоката (treuhandkonto / Notartreuhandbank).
• Купац пребацује депозит или цео износ на овај рачун. Средства се пребацују продавцу тек након што су испуњени сви услови трансакције - потписивање уговора, регистрација власништва, плаћање пореза и такса итд.
• Ово штити купца: ако се трансакција не изврши (на пример, због одбијања регистрације или недостатка дозвола), средства се враћају.

Систем депозита и банковног трансфера је обавезан - без њега, ниједан продавац неће пренети имовину.

У овој фази, нотар спроводи потпуну проверу у складу са прописима о спречавању прања новца. Обично се од купаца тражи да:

• изводи из банке за последњих 6-12 месеци;
• документи који потврђују продају предузећа или некретнина;
• пореске пријаве.

Из искуства: ако средства долазе са страног рачуна и није јасно одакле долазе, нотар може захтевати додатну потврду — док се она не обезбеди, трансакција се неће наставити.

Када се све провере успешно заврше, купац добија дозволу да пребаци средства продавцу. „Плаћање у готовини“ значи само једно: купац већ има средства на свом рачуну и не мора да чека одобрење хипотеке. Ово убрзава трансакцију, али редослед корака (чекови, нотар, трансфер средстава) остаје исти.

Нотар подноси документа земљишном регистру (Grundbuch). Када се регистрација заврши, постајете законски власник стана, а продавац прима исплату из депозита.

Куповина стана у Аустрији у готовини нуди предности за купца. У Аустрији, где су све трансакције регулисане строгим правилима, недостатак хипотеке убрзава процес и чини вас пожељнијим купцем за продавца.

1. Оперативна трансакција

Ако не чекате одобрење банке, процес иде брже:

• потребно је мање докумената,
• банка не врши процену вредности некретнине,
• нема потребе за договарањем услова кредита.

По мом искуству, такви послови обично трају 2-4 недеље краће.

2. Преговарање о попусту

Продавци у Аустрији преферирају предвидљиве исходе. Купац са готовином се сматра поузданијим, што његову понуду чини јачом у преговорима.

Понекад чак можете добити и мали попуст од 1-5%, посебно ако је продавцу важно да брзо закључи посао.

3. Брже одобравање трансакције од стране свих страна

Нотар, продавац и агент за некретнине имају више поверења у купце који плаћају директно својим новцем, без банкарског кредита. Што је мање странака потребно координисати, то је мањи ризик од кашњења.

Чак ће и обавезна верификација за спречавање прања новца (AML) ићи брже ако унапред имате сва документа спремна која показују одакле је дошао цео износ, и ако ова прича изгледа јасно и легитимно.

4. Често осваја купце хипотекама

У популарним градовима попут Беча, Салцбурга и Инсбрука, често постоји више купаца за један стан. Куповина без кредита скоро увек побеђује:

• за продавца не постоји ризик да банка неће одобрити трансакцију;
• регистрација је бржа;
• мање услова који би могли довести до пропасти договора.

Понекад продавци директно наводе у својим огласима да дају предност купцима са сопственим средствима.

Вреди разјаснити једну уобичајену заблуду међу странцима. У Аустрији не можете једноставно донети велику суму готовине и одмах купити стан. То је незаконито и у пракси се таква трансакција никада неће обавити: ни нотар ни банка неће прихватити овај начин плаћања.

Ако покушате да купите стан у Аустрији готовином, трансакција ће једноставно бити обустављена. Нотар не може да прими таква средства и законски је обавезан да пријави такав прекршај.

Зашто тако строго:

• Законодавство: Све трансакције су у складу са аустријским Законом о спречавању прања новца (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG). Нотар је дужан да овери сваку трансакцију и има право да је заустави уколико постоји било каква сумња.
• Ограничења у плаћању готовином – коришћење готовине при куповини некретнина сматра се високоризичним и не практикује се. По закону, плаћања морају бити извршена преко банака и посебних контролисаних рачуна.

Многи људи верују да је најважнија ствар за куповину стана у Аустрији поседовање потребних средстава. Али у стварности, за странце, главни изазов нису финансије, већ добијање потребних дозвола.

• Грађани ЕУ имају значајне предности: у већини савезних држава процедура је за њих једноставнија, а постоји и знатно мање ограничења.
• Купци из земаља ван ЕУ суочавају се са строжим правилима. У неким регионима, као што су Корушка и Тирол, куповина некретнина без убедљивих разлога је готово немогућа — морате доказати везу са регионом или јасну сврху куповине (посао, пословање или стални боравак).
• У Бечу, странци могу купити стан али тек након што добију све потребне дозволе од Европске комисије (Erwerbskommission). Без овог одобрења, власништво над имовином неће бити регистровано.

Моје запажање: многи богати клијенти не губе месеце на прикупљање средстава, већ месеце на добијање дозвола (посебно од надлежних органа за земљиште). Стога, приликом планирања куповине, прво проверите прописе у вашем региону и унапред припремите сву потребну документацију.

Ако желите да купите стан у Аустрији у готовини, нотар и банка су законски обавезни да провере да ли су ваша средства стечена поштено. Ово је обавезан захтев у складу са AML и KYC процедурама. Да бисте осигурали да трансакција протекне глатко и без одлагања, најбоље је да унапред припремите сва документа која доказују порекло ваших средстава.

Обично су следећи документи погодни за потврду извора средстава:

• Продаја предузећа - уговор о продаји, документи о преносу и потврда о плаћању пореза.
• Продаја некретнина - трансакциона документа и банковни изводи након пријема средстава.
• Депозитни програми и инвестиције - банковни изводи и доказ о легитимним приходима од инвестиција.
• Приходи за последње године - пореске пријаве, потврде о платама и документи о дивиденди.
• Криптовалута : средства се прво пребацују на банковни рачун, а затим на ескроу рачун за трансакцију; мора се проверити цела историја трансакција и легитимно порекло средстава.

Мој савет: што је извор ваших средстава једноставнији и познатији банци и нотару, брже ће завршити верификацију. Необични извори (на пример, велика исплата са рачуна криптовалуте без јасне документације о њеном пореклу) захтевају много више времена за одобрење и могу изазвати сумњу.

Чак и са пуним износом куповине, страни купац у Аустрији није имун на ризике. Поседовање пуног износа не ослобађа га обавезе да се придржава свих локалних закона и регулаторних захтева.

Главни ризици:

• Одбијање дозволе за куповину. У одређеним регионима, као што су Корушка и Тирол, нерезиденту може бити одбијена дозвола без објашњења. Чак и у Бечу, одбијање је могуће ако документи не испуњавају захтеве Ервербске комисије.
• Дуготрајне провере. Верификација извора средстава, као и KYC и AML процедуре, често трају неколико недеља. Било какве грешке или недостајући документи значајно успоравају трансакцију.
• Зависност од тачности докумената. Све трансакције надгледају банке и нотари, тако да свака нетачност у документима може зауставити процес и захтевати додатну потврду.
• Замрзавање средстава уколико постоји сумња. Ако банка или нотар имају сумње у легитимност средстава, средства могу бити замрзнута на ескроу рачуну док се истрага не заврши. У екстремним случајевима, трансакција може бити отказана.

Што је извор средстава јаснији и званичнији, то ће банка и нотар брже спровести верификацију. Међутим, необичне трансакције, попут великих трансфера са крипто рачуна без пратеће документације, захтевају дуже време за верификацију и често покрећу додатна питања.

Приликом куповине стана у Аустрији за готовину, потребно је узети у обзир више од саме цене некретнине. Постоје додатни трошкови који значајно повећавају укупни буџет — обично око 7-10% вредности некретнине.

Понекад купци не разумеју зашто се додатни трошкови и даље јављају приликом куповине у готовини. То је нормално у Аустрији: чак и без хипотеке, нотар, банка и друге стране у трансакцији су дужне да обезбеде потпуну правну и финансијску сигурност.

Да, могуће је купити стан у Аустрији користећи име компаније. Ово је понекад погодније за странце, али долази са својим скупом правила и формалности које се морају поштовати.

Могуће опције дизајна:

• GmbH (Аустрија) је локално друштво са ограниченом одговорношћу основано по аустријском закону.
• Страна компанија може бити основана у било којој земљи света, али мора поштовати све законе и прописе Аустрије.

Нијансе и обавезне провере:

• WiEReG (Аустријски закон о транспарентности корисника) захтева откривање стварних власника компаније. Сви стварни власници морају бити званично откривени.
• Регистрација власника - подаци о предузећу и његовим стварним власницима се наводе у земљишним књигама приликом регистрације непокретности.
• Усклађеност/AML/KYC — сва плаћања пролазе кроз строге банкарске и нотарске контроле. Уколико постоје било какве нетачности у документима, трансакција може бити привремено обустављена.

Куповина некретнина преко компаније убрзава процес и нуди пореске олакшице. Међутим, да бисте избегли било каква кашњења, унапред припремите документа како бисте доказали ко је заправо власник компаније и одакле долазе њена средства.

Да, куповина је могућа, али важе веома строга правила. Не можете једноставно директно пребацити криптовалуту продавцу. Сва средства морају проћи кроз званичне банкарске канале како би се испунили аустријски закони о спречавању прања новца и провери клијента (KYC).

Типична шема трансакције:

• Крипто → банкарска / небанкарска. Криптовалута се прво мења за фиат новац (евре или доларе) преко лиценцираног мењачнице или банке.
• → Ескро рачун. Средства се уплаћују на нотарски или банкарски ескро рачун (Treuhandkonto) и остају тамо док се трансакција не региструје.
• → Трансакција. Након што се потврди да су средства легитимна и да су сви документи верификовани, новац се преноси продавцу.

Шта је забрањено:

• Није могуће користити USDT или било коју другу криптовалуту директно као „готовину“ за куповину некретнина.
• Замена криптовалута за евре у готовини и покушај плаћања кирије представља кршење закона и прописа о спречавању прања новца.

Могуће је купити некретнине криптовалутом, али само уз потпуну транспарентност: морате потврдити порекло средстава и проћи све банкарске и нотарске провере. Покушаји заобилажења ових правила готово увек резултирају блокирањем трансакције.

Куповина стана у Аустрији за готовину није само ствар практичности; то је добро осмишљен приступ. Помоћи ћу вам да ублажите ризике, прегледате некретнину и изаберете земљу у којој ће ваш новац бити безбедно смештен и где може да расте.

Главне категорије:

• Нови развојни пројекти. Многи инвеститори бирају нове станове, посебно у Бечу и одмаралиштима. Плаћање без кредита омогућава брже затварање, а понекад и попуст од инвеститора.
• Секундарно тржиште. Приликом куповине постојеће куће, купци са готовином су одмах привлачнији продавцима — такве трансакције се брже закључују, посебно у популарним областима.
• Станови као инвестиције . Они који купују некретнине за изнајмљивање често плаћају унапред како би избегли чекање на одобрење банке и брже закључили посао.
• Комерцијални објекти. Куповина канцеларија, продавница или малих хотела у готовини је ређа, али предности су исте: брже трансакције, могућност повољних услова и минимизирани бирократски ризици.

Куповина канцеларија, продавница или малих хотела за готовину је ређа, али нуди исте предности: трансакција је бржа, лакше је преговарати о повољним условима и мање је папирологије и ризика.

Куповина стана у Аустрији за готовину нуди инвеститорима значајне предности. Ово је посебно вредно у Аустрији, где је тржиште конкурентно, а трансакције брзе.

Кључне предности:

• Попуст од 2%–7%. Важно је да продавци осигурају да трансакција протекне глатко. Када купац плати готовином унапред, често може добити додатни попуст, посебно ако има много понуђача за некретнину.
• Аукције су профитабилније. На аукцијама, понуђачи са кредитом зависе од процеса одобравања банке. Купац готовином има предност: може брзо да плати и одмах закључи посао.
• Брже и мање бирократски. Без хипотеке, нема потребе да чекате одобрења банке, процене или инспекције. Трансакција иде директно преко нотара и ескроу рачуна, штедећи значајну количину времена - понекад недеље или чак месеце.

Посебно је исплативо куповати станове сопственим новцем на постојећем тржишту или у новоградњама, где постоји конкуренција међу купцима. У таквим ситуацијама, често побеђује онај ко може одмах и брзо да плати — брзина и поседовање пуног износа при руци одређују исход трансакције.

Последњих година, у Европској унији се појавио општи тренд: ограничења и контроле циркулације готовине, посебно када је реч о трансакцијама некретнинама, великим куповинама или прекограничним трансакцијама. За то постоји неколико разлога:

• Спречавање прања новца (СПН). ЕУ уводи строга правила како би се новац лако пратио. Велике готовинске трансакције се сматрају ризичним, јер могу бити повезане са прањем новца или илегалним активностима. Свака земља има праг изнад којег се извор средстава мора проверити.
• Борба против утаје пореза. Пореским органима је теже контролисати готовину. Банковне трансфере је лакше пратити, што омогућава званичну евиденцију трансакција и повећава транспарентност пореза.
• Пораст дигиталних плаћања. Пошто скоро сва плаћања сада иду преко банака и електронских система, велике количине готовине изазивају сумњу. Земље ЕУ подстичу безготовинско плаћање, резервишући готовину углавном за мање трошкове.
• Законодавне промене. Аустрија и друге земље ЕУ имају законе као што је Закон о финансијском тржишту некретнина (FM-GwG), који захтевају јасан доказ о извору средстава приликом куповине великих количина некретнина. Кршење ових правила може довести до обуставе трансакције и могу се изрећи новчане казне.

Чак и ако купац има цео износ у готовини, плаћање новчаницама није могуће. По закону, велике куповине морају се обрадити преко банке: средства се преносе са картице на картицу или преко посебног безбедног рачуна. Ово осигурава да је трансакција фер и безбедна за обе стране.

• Европска унија (ЕУ) уводи опште ограничење готовинских трансакција као део својих прописа о спречавању прања новца, што значи да ће велике готовинске трансакције бити или забрањене или строго контролисане.
• Разматра се ограничење: ако готовинска трансакција прелази износ од ~3.000–3.000+ евра, продавац (компанија или предузеће) је дужан да забележи податке купца и изврши његову идентификацију.
• Неке земље, попут Холандије, планирају да забране готовинске трансакције преко 3.000 евра од 1. јануара 2026. године, ако је у трансакцији укључен професионални продавац.
• Друге земље ЕУ предлажу да се општи максимум за готовинска плаћања у одређеним категоријама (пословање, некретнине, луксузна роба и услуге) постави на око 10.000 евра. Ово ограничење ће бити обавезно, али ће земље моћи да уведу још строжа ограничења.

Како ово утиче на тржиште некретнина и велике трансакције?

• Ако инвеститор покуша да директно уплати велику суму у готовини, то највероватније неће бити могуће: компаније, брокери, нотари и продавци некретнина не прихватају готовину изнад утврђених лимита.
• Чак је и купац без кредитне историје обично дужан да пребаци средства преко банковног рачуна или депозита како би се придржавао прописа о спречавању прања новца.
• Ако је трансакција формализована и укључује правна лица (компанију, агенцију, продавца као предузеће), ограничења у вези са готовином и обавезна идентификација важе у сваком случају.
• За странце, посебно ако користе нестандардне изворе средстава (као што је конвертовање криптовалута у фиат валуте), захтеви за верификацију и транспарентност су још строжи — трансакције са нејасним пореклом можда неће бити одобрене.

Приликом куповине стана у Аустрији, најважније није колико новца имате. Чак ни милиони неће помоћи ако не урадите све како треба.

Кључне тачке:

• Да би се трансакција правилно формализовала , неопходно је сарађивати са нотаром и поштовати законске процедуре.
• Провере успешности - AML, KYC и верификација извора средстава су кључни.
• Приликом избора локације и земљишта , узмите у обзир регионална ограничења и захтеве Ервербскомисије.
• Правилно структурирајте куповину — преко појединца или компаније, након што сте унапред размислили о правним и финансијским аранжманима.

Инвеститори који су унапред прикупили сву потребну документацију, изабрали прави регион и добро размислили о плану куповине, остварују више користи од куповине сопственим средствима — трансакција је бржа, безбеднија и има минималне ризике.