Кредити за некретнине у Аустрији 2025: Како добити и аплицирати за кредит

Куповина куће у Аустрији постаје све популарнија и за локално становништво и за странце. У 2025. години, просечна каматна стопа на хипотеке у земљи је била приближно 3,4% (подаци OeNB), што кредите за некретнине чини приступачнијим у поређењу са другим земљама ЕУ. Међутим, добијање хипотеке захтева познавање локалних прописа, припрему докумената и разумевање банкарских термина.

Као аустријски стручњак за некретнине, помажем клијентима да се снађу у свим нијансама и нудим помоћ при добијању хипотеке - од избора банке до потписивања уговора о кредиту. У овом чланку ћу детаљно објаснити захтеве који важе 2025. године и како правилно аплицирати за стамбени кредит у Аустрији.

Увођење KIM-VO 2022. године довело је до значајног пада хипотекарног кредитирања у Аустрији. Према Аустријској националној банци (OeNB), удео одрживих кредита повећао се са 12% у првој половини 2022. на 84% у првој половини 2024. године, што одражава строже захтеве за кредитну способност зајмопримаца.

Међутим, од 1. јула 2025. године, KIM-VO је престао да буде обавезујући, дајући банкама већу флексибилност у процени кредитне способности зајмопримаца. Упркос томе, FMA и даље препоручује придржавање основних принципа KIM-VO како би се осигурала финансијска стабилност.

Кључне одредбе КИМ-ВО:

• Максимални однос кредита и вредности (LTV): 90%.
• Максимални однос дуга и прихода (DSTI): 40%.
• Максимални рок отплате кредита: 35 година.

Промене од 1. јула 2025:

• Укидање обавезних захтева: Банке су стекле већу флексибилност у процени кредитне способности зајмопримаца.
• Препоруке FMA: FMA и даље препоручује придржавање основних принципа KIM-VO како би се осигурала финансијска стабилност.
• Флексибилност хипотеке: Могућност индивидуалног приступа зајмопримцима, укључујући могућност повећања LTV и DSTI, уз одговарајуће образложење.

Утицај на услове за добијање хипотеке:

• Хипотеке за куповину стана у Аустрији: Банке могу понудити флексибилније услове, али је важно узети у обзир индивидуалну финансијску ситуацију зајмопримца.
• Хипотеке за издавање станова у Аустрији: Услови могу да варирају у зависности од профитабилности некретнине и кредитне историје зајмопримца.

Напомена: Упркос укидању обавезних захтева KIM-VO, препоручује се придржавање његових принципа како би се осигурала финансијска стабилност и минимизирали ризици приликом добијања хипотеке у Аустрији.

Хипотеке у Аустрији су доступне и аустријским држављанима и странцима, под одређеним условима.

• Држављани Аустрије и ЕУ. За њих је процес једноставнији: једноставно доказати стабилан приход, извршити уплату и испунити стандардне захтеве банке.
• Странци са сталном боравишном дозволом (ВНЖ). Могу добити хипотеку и купити некретнину за сопствено пребивалиште. Поседовање званичног боравишног статуса значајно повећава њихове шансе за одобрење кредита.
• Странци без боравишне дозволе. Добијање хипотеке је могуће, али је потребно одобрење општине. Ово се одобрава само ако куповина задовољава друштвене, културне или економске интересе Аустрије.
• Инвеститори из земаља ван ЕУ (укључујући Украјину и Русију) такође имају право на хипотеке, али банке спроводе темељније провере њихових докумената, финансијске историје и извора прихода.

У 2025. години, процес хипотекарног кредитирања у Аустрији је претрпео промене, посебно за стране купце. Иако је KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) постао обавезан од 1. јула 2025. године, банке одржавају опрезан приступ, узимајући у обзир индивидуалне финансијске околности зајмопримаца.

Зајмопримац мора бити пунолетан и потпуно способан. За неке програме, банке постављају горњу старосну границу на крају отплате кредита – обично 65–70 година.

Потребно је аустријско држављанство, стална боравишна дозвола или боравишна карта. Страним инвеститорима без боравишне дозволе потребна је општинска сагласност за куповину некретнина. Поседовање легалног боравка значајно повећава шансе за одобравање кредита.

Банке проверавају приходе зајмопримца за последњих 12-24 месеца, узимајући у обзир све изворе прихода: плату, пословне активности, изнајмљивање некретнина и инвестиције. Такође анализирају њихову кредитну историју, а коефицијент сервисирања дуга (DSR) мери однос прихода и обавезних плаћања. Типично, месечна отплата хипотеке не би требало да прелази 30-40% прихода.

Страни зајмопримци често морају да доставе кредитне извештаје из своје земље. Добра кредитна историја значајно убрзава процес одобравања хипотеке.

На пример, да би купио стан у Бечу вредан 400.000 евра, грађанину ЕУ је потребан приход од 2.500–3.000 евра месечно, док је Украјинцима или Русима потребно 3.500–4.000 евра месечно. Један од мојих клијената, са приходом од 3.800 евра месечно, добио је хипотеку од 350.000 евра са учешћем од 30%.

За држављане Аустрије и ЕУ, обично су довољни уговор о раду и доказ о приходима. Предузетници су дужни да доставе пореску пријаву и финансијске извештаје. Страни зајмопримци често захтевају нотарски оверене преводе докумената на немачки или енглески језик.

Од 2022. године, банке захтевају да се најмање 20% вредности некретнине и додатни трошкови (нотарски трошкови, регистрација, осигурање) покрију из личних средстава. Држављани ван ЕУ (нпр. Украјинци и Руси): 30–50% вредности некретнине.

Што је већа уплата, већа је вероватноћа одобрења кредита и повољнији су услови каматне стопе. За многе банке, ово је такође показатељ финансијске дисциплине зајмопримца.

У неким случајевима, банке захтевају гаранта, залог или осигурање живота и имовине за период отплате кредита. Ово је посебно важно за стране зајмопримце без дуге кредитне историје у Аустрији.

Добијање хипотеке у Аустрији може изгледати компликовано, посебно за стране купце. Међутим, уз правилну припрему и познавање кључних корака, то постаје јасно и изводљиво. Банке ће 2025. године наставити да разматрају препоруке KIM-VO приликом процене ризика, што ће утицати на услове кредитирања.

Први корак је избор банке и подношење захтева за хипотеку. Водеће банке које нуде хипотеке страним купцима укључују:

• Ерсте банка је једна од највећих банака у Аустрији, која нуди широк спектар хипотекарних производа.
• Рајфајзен банка је позната по својој поузданости и разноврсним хипотекарним решењима.
• УниКредит банка Аустрија нуди конкурентне услове за стране клијенте.
• Шпаркассенгрупе Аустрије је мрежа од преко 700 филијала широм земље, што обезбеђује доступност хипотекарних услуга.

Важно је напоменути да за држављане трећих земаља (као што су Украјинци и Руси) процес може захтевати додатне кораке, као што је добијање дозволе за куповину некретнина од локалних власти.

Након подношења захтева, банка покреће независну процену вредности некретнине. Ово је неопходно да би се утврдила тржишна вредност некретнине и израчунао максимални износ кредита који је банка спремна да обезбеди. Процену обично спроводе овлашћени стручњаци, а трошкове плаћа зајмопримац.

Неке банке наплаћују фиксну накнаду за процену вредности некретнине, која може износити око 0,5% од износа кредита. На пример, у Банк Аустрија, накнада за процену је приближно 261 евро за кредит од 400.000 евра.

У овој фази, зајмопримац мора да достави комплетан пакет докумената, укључујући:

• Пасош или лична карта;
• Доказ о приходима (потврде о плати, пореске пријаве);
• Уговор о купопродаји или прелиминарни уговор;
• Извод из земљишне књиге (Грундбуцхаусзуг);
• Потврда доступности аконтације.

Сва документа издата ван Аустрије морају бити преведена на немачки језик и оверена код нотара. Без комплетног сета докумената, банка неће моћи да настави са обрадом захтева.

Након што се захтев и сва документа одобре, зајмопримац потписује уговор о кредиту са банком. Уговор садржи услове кредита, укључујући каматну стопу, рок отплате и друге важне детаље. Препоручује се да пажљиво прегледате услове уговора и, ако је потребно, консултујете се са адвокатом.

Последњи корак је регистрација трансакције у земљишним књигама (Grundbuch). Ово је званична потврда власништва над некретнином. Процес регистрације може трајати од неколико недеља до неколико месеци, у зависности од сложености трансакције и региона. Након регистрације, зајмопримац постаје званични власник некретнине.

Важно! Осигурање имовине је обавезан услов за добијање хипотеке. Оно покрива штету на кући или стану, као и одговорност власника. Такође се препоручује куповина осигурања куће (Hauschaltsversicherung) како бисте заштитили своју имовину.

Каматне стопе на хипотеке у Аустрији се традиционално сматрају веома атрактивним, обично варирајући између 2% и 5%. Према подацима Оенне националне банке (OeNB), просечна каматна стопа на хипотеке од априла 2025. године износи 3,42%, што је ниже од стопе од 4,17% из октобра 2023. године, али више од рекордно ниског нивоа од 1,18% у периоду 2021–2022. године. Динамика каматних стопа директно зависи од финансијске стабилности банака и поузданости зајмопримаца.

У 2025. години, хипотеке ће остати доступне и становницима Аустрије и страним купцима, укључујући Украјинце и Русе. Основни услови кредитирања зависе од врсте некретнине, статуса зајмопримца, региона и конкретне банке.

У Аустрији, износ хипотеке зависи од вредности некретнине и врсте кредита. Типично, са фиксном каматном стопом, можете позајмити до 70% вредности некретнине, понекад и до 80%. Преостали износ мора бити покривен учешћем.

Примери:

• За новоградњу је обично потребно учешће од 40%.
• За секундарно становање - 50%.
• Рокови отплате кредита су обично до 35 година, минимални износ кредита је 25.000 евра, горње границе нема.

Ако већ поседујете некретнину у Аустрији, можете је користити као залог. Важно је имати на уму правило: месечни трошкови плус отплате хипотеке не смеју прећи 40% вашег бруто прихода. Додатни приходи од закупнине могу смањити овај проценат.

1. Фиксна каматна стопа. Најпопуларнија опција. Рокови се обично крећу од 15 до 30 година, али могу да варирају у зависности од банке.

2. Променљива каматна стопа. Такође позната као хипотека са променљивом каматном стопом. Каматна стопа је везана за еурибор и прилагођава се свака три месеца.

• Предности: Каматна стопа може да се смањи, што ће вам омогућити да раније отплатите кредит.
• Против: Еурибор може порасти, што повећава преплату.

3. Комбинована хипотека. Комбинује обе опције. На пример:

• Зајам са фиксном каматном стопом од 60% на договорени рок
• Кредит од 40% са променљивом каматном стопом од 1,5% + Еурибор

Погодно за комерцијалне и стамбене објекте, препродају или реновирање.

У Аустрији банке нуде хипотеке не само за куповину главног пребивалишта, већ и за посебне намене, укључујући зелене пројекте.

Главне опције:

• Друге хипотеке су доступне за куће за одмор или некретнине за издавање. Оне вам омогућавају да инвестирате у некретнине и остварите приход од закупнине.
• Кредити за реновирање и реконструкцију - за реновирање постојећих кућа или станова, укључујући и надоградњу на стандарде енергетске ефикасности.
• Комерцијалне хипотеке – за канцеларије, малопродајне и индустријске објекте.

Програми зелених хипотека:

• УниКредит банка Аустрија нуди зелене хипотекарне обвезнице, чији се приход користи за изградњу еколошки прихватљивих и енергетски ефикасних зграда.
• Ерсте банка и Шпаркасе нуде кредите са сниженим каматним стопама за енергетски високо ефикасне куће.

Куповина некретнина у Аустрији за стране држављане, укључујући Украјинце и Русе, подразумева низ правних и финансијских разматрања. Иако је процес приступачан, важно је узети у обзир следеће:

1. Ограничења у куповини некретнина. У Аустрији постоје регионална ограничења у куповини некретнина од стране странаца. Конкретно, савезне државе Тирол и Форарлберг ограничавају куповину некретнина од стране странаца, захтевајући дозволу локалних власти. У другим регионима, као што је Беч, куповина је могућа уз дозволу боравка или доказ о „друштвеном интересу“ за куповину некретнина.

2. Захтев за дозволу. Држављанима трећих земаља потребна је дозвола локалних власти (Grundverkehrsbehörde) за куповину некретнина. Процес добијања дозволе може трајати од 3 до 6 месеци и зависи од региона и врсте некретнине. Одбијање је могуће ако куповина није у складу са локалним интересима.

3. Високе капаре. Страни купци су обично дужни да уплате капару од 30-50% вредности некретнине. Ово је знатно више него за грађане ЕУ, где је минимална капара 20%. Могу бити потребни и додатни документи, као што су доказ о финансијској солвентности и кредитна историја.

4. Тешкоће у добијању хипотеке. Страни држављани теже добијају хипотеку у Аустрији. Банке захтевају доказ о стабилним приходима у еврима, а могу захтевати и дозволу боравка или локалног гаранта. Процес пријаве може трајати 4 до 6 месеци, а максимални однос кредита и вредности (LTV) је обично ограничен на 50–70%.

За стране купце некретнина у Аустрији постоје алтернативне опције финансирања које могу бити корисне у зависности од ситуације и сврхе куповине. Погледајмо три главне опције:

1. Коришћење аустријске компаније. Један од начина да се заобиђу ограничења за стране купце некретнина јесте куповина некретнина преко регистроване аустријске компаније. Овај приступ може бити користан за инвеститоре који желе да изнајмљују некретнину или да се баве комерцијалним активностима. Међутим, важно је напоменути да ово захтева регистрацију компаније у Аустрији, што подразумева додатне трошкове и административне процедуре.

2. Укључите локалног партнера. Заједничка куповина некретнина са држављанином ЕУ може поједноставити процес аквизиције, посебно у регионима са ограничењима за држављане трећих земаља. Такав партнер може деловати као суинвеститор, делећи трошкове и ризике. Међутим, важно је пажљиво размотрити услове заједничког власништва и поделе добити како би се избегли потенцијални правни и финансијски проблеми у будућности.

3. Коришћење штедних програма (Bauspar). Систем Bauspar у Аустрији је облик штедног кредита осмишљеног да акумулира средства за куповину или изградњу куће. Процес укључује два корака: штедњу током одређеног периода, а затим добијање кредита под повлашћеним условима. Максимални износ кредита у оквиру Bauspar програма је 300.000 евра, са каматним стопама које су обично ниже од тржишних и фиксне су за цео рок отплате кредита.

Добијање хипотеке у Аустрији је процес који захтева пажљиво разматрање и педантну припрему, посебно за стране држављане, укључујући Украјинце и Русе. Успех у великој мери зависи од избора праве банке, припреме свих потребних докумената и разумевања законских прописа, као што су захтеви регионалне владе и смернице FMA за кредитирање.

Чак и након укидања обавезних захтева KIM-VO, банке настављају да разматрају његове принципе приликом процене кредитне способности зајмопримаца, обезбеђујући финансијску стабилност и сигурност трансакција. Праћење ових препорука, планирање буџета и компетентна правна подршка омогућиће вам да добијете хипотеку под повољним условима и са сигурношћу инвестирате у аустријске некретнине — како за сопствени боравак, тако и за издавање.