Како профитабилно инвестирати у некретнине у Тајланду

Улагање у некретнине у Тајланду постаје важна опција за оне који траже и приход и удобно место за живот. Док се инвеститори у Европи често суочавају са високим почетним трошковима и ограниченим приносима, Азија, а посебно Тајланд, нуди нове могућности.

Овај чланак има за циљ да пружи не само преглед тржишта, већ и систематску анализу инвестиционе атрактивности земље: од стамбених могућности и прихода од изнајмљивања до њене улоге у међународној стратегији диверзификације имовине.

Релевантност теме одређена је неколико фактора. Туризам, који је одувек био један од главних покретача тајландског тржишта, активно се опоравља од пандемије, а прилив посетилаца из Кине, Русије и Европе поново расте.

Истовремено, развија се феномен дигиталне миграције – стручњаци у ИТ и креативним индустријама све више бирају Бангкок или Чанг Мај као своју базу за рад и живот.

Земља спроводи велике инфраструктурне пројекте, укључујући развој Источног економског коридора и изградњу нових аеродрома и аутопутева, што неминовно повећава вредност некретнина у кључним регионима.

Стручно вођење о овој теми је посебно важно, јер је правно окружење у Тајланду сложеније него у Европи. Ја, Ксенија Левина, сам адвокат са искуством у трансакцијама у ЕУ и Азији. Специјализована сам за структурирање међународног власништва и KYC/AML процедуре. То ми омогућава да сагледам тржиште не само из перспективе маркетиншких обећања програмера, већ и из перспективе стварне праксе спровођења закона.

Да бисмо боље разумели правац кретања Тајланда, корисно је упоредити га са традиционално стабилном Аустријом. Аустријске некретнине нуде погодан показатељ за заштиту права и регулаторну предвидљивост. Поређење открива два различита света. Аустрија остаје симбол поузданости: предвидљиви прописи, заштита имовинских права, али и ниски приноси – ретко прелазе 2-3% годишње.

Тајланд, с друге стране, нуди потпуно другачији модел: високе приносе и низак праг уласка (понекад од 70.000 до 100.000 долара по стану), док је земља уграђена у динамичан азијски контекст, где су стопе раста веће него у Европи.

Тајландско тржиште некретнина је сложен, вишеслојан организам. Оно комбинује велику метрополу Бангкок, упоредиву по величини са водећим светским престоницама, са развијеним туристичким подручјима попут Пхукета и Ко Самуија, која се сматрају симболима азијског туризма. Постоје и специфичне дестинације:

• Чианг Мај, дом студената и дигиталних номада
• Хуа Хин је популарна дестинација за богате Тајланђане и странце који цене опуштенији темпо живота.

Ова диверзификација чини тржиште стабилним: оно не зависи од једног извора потражње.

Правно окружење у Тајланду намеће одређена ограничења. Странци не могу директно поседовати земљиште, али могу закључивати дугорочне закупе или користити корпоративне структуре.

Дозвољено је страно власништво до 49% што сегмент станова чини најприступачнијим. За многе инвеститоре, станови у Бангкоку или станови на плажи су њихова прва улазна тачка.

Интересовање за Тајланд није само због његове климе и културе. Трошкови живота овде су знатно нижи него у Европи, а енглески се широко говори у туристичким подручјима, што олакшава прилагођавање. Уз то, ту су и атрактивни визни програми: од дугорочне елитне визе до LTR (дугорочни становник) и смарт визе, које су намењене инвеститорима, професионалцима и пензионерима.

Историја тајландског тржишта некретнина је историја смењивања криза и процвата. Након тешке азијске кризе 1997. године, земља је изградила регулаторни систем осмишљен да заштити тржиште од прегревања.

Током 2010-их дошло је до брзог раста, посебно у Бангкоку и одмаралиштима, где су ницали нови стамбени комплекси, хотели са кондоминијумима и виле. Пандемија COVID-19 у периоду 2020-2021. представљала је озбиљан изазов: туризам је нагло опао, а са њим и интересовање инвеститора.

Али, према Bangkokpost-у, брзи опоравак је почео од 2022. године. Пхукет и Ко Самуи су поново постали магнети за међународни капитал, док је Бангкок показао отпорност и стабилност цена.

Развој је неравномеран у различитим регионима. Бангкок остаје главни центар пословне активности, са премиум стамбеним зградама које се граде у близини метро станица и пословних четврти.

Пхукет је фокусиран на приморске виле и апартмане, који су посебно тражени током шпица сезоне. Кох Самуи се доживљава као дестинација за људе који желе да живе и раде на даљину. Чианг Мај привлачи студенте и ИТ стручњаке, док Патаја и Хуа Хин представљају приступачнији сегмент тржишта.

у погледу типова некретнина . Кондоминијуми су најпопуларнији, јер су најлакше доступни странцима. Виле се најчешће стичу путем закупнина или корпоративних структура. Кондо-хотели представљају посебан сегмент, где инвеститори добијају загарантовани приход и не морају сами да управљају њима.

Потражњу покрећу три групе закупаца. Прва су туристи који бирају краткорочне станове или виле. Друга су дигитални номади који преферирају дугорочне закупнине са могућношћу рада у коворкинг просторима. Трећа су исељеници који раде за међународне компаније и изнајмљују станове годинама.

Када се упореди са Аустријом, разлике постају јасне. Тајланд је тржиште са изразитим карактеристикама одмаралишта и јаком сезонском променљивошћу. Током главне сезоне, приноси могу достићи двоцифрене вредности, док током ниске сезоне могу нагло пасти.

Аустрија, с друге стране, представља готово супротан модел: урбана тржишта са дугорочним закупом, стабилним ценама и ниском волатилношћу. За инвеститоре, избор је јасан: Тајланд нуди шансу за високе приносе, док Аустрија нуди мир и предвидљивост.

У азијском контексту, Тајланд се такмичи са Вијетнамом (за више детаља погледајте чланак „Некретнине у Вијетнаму “), Индонезијом и Малезијом. Вијетнам има бржу стопу економског раста, али је његов правни систем мање предвидљив за странце.

Индонезија и Бали су популарни међу странцима, али су прописи о власништву сложенији. Према HMLF-у, Малезија нуди атрактивне опције за визе, али заостаје за Тајландом по питању туристичке привлачности. На крају крајева, Тајланд нуди уравнотежен избор: развијено тржиште, погодне услове изнајмљивања и успостављен међународни имиџ.

Да бисте разумели разлике у односу на Европу, корисно је погледати Аустрију. Док приноси од закупнине у Бечу и Салцбургу ретко прелазе 2-3% годишње, у Бангкоку или Пхукету можете очекивати 5-10%, а понекад чак и више.

Аустријско тржиште је транспарентно и стабилно, а власништво над земљиштем је лако за странце, али високи трошкови уласка (од 300.000 до 400.000 евра) чине га недоступним многим приватним инвеститорима. Међутим, у Тајланду су трошкови уласка знатно нижи, а велики туристички промет одржава потражњу за изнајмљивањем.

Тајландско правно окружење се разликује од европског и то се мора узети у обзир приликом планирања трансакције. Главна разлика је у томе што странци не могу директно поседовати земљиште, а ова забрана остаје основно правило. Међутим, у пракси постоји неколико модела који омогућавају легално и безбедно улагање у некретнине.

Главни облици власништва

Кондоминијум Фрихо је најједноставнији и најпопуларнији формат. Странац може директно поседовати стан, али је његов удео у згради ограничен на 49% укупне површине. За већину приватних инвеститора, ово је оптималан избор.

Закуп (дугорочни закуп) – земљиште или вила се издаје у закуп до 30 година са могућношћу продужења. У пракси се саставља ланац уговора који омогућава власништво над некретнином до 90 година.

Власништво над компанијом – оснивање тајландске компаније где странац држи мањински удео (до 49%), а контрола је обезбеђена путем правних механизама (номиновани акционари, споразуми). Овај модел се најчешће користи за куповину земљишта и вила.

Кондо-хотел или загарантовани приход од инвеститора – инвеститор купује јединицу и добија фиксни или варијабилни приход без икаквих управљачких одговорности. Ово је популарно међу онима који не планирају да живе у Тајланду.

Ради јасноће, упоредимо доступне формате власништва у Тајланду и Аустрији:

Дакле, тајландско тржиште је флексибилније у погледу инструмената, али захтева правну припрему. Аустријски систем је једноставнији и стабилнији, али му недостају „егзотичне“ карактеристике високих приноса.

Инвеститори могу да бирају различите стратегије у зависности од својих циљева:

• Приход од закупнине – купите стан у Бангкоку или кондоминијум у одмаралишту, изнајмите га краткорочно или дугорочно.
• Инвестиција у стил живота – куповина виле или апартмана на Пхукету/Самуију за личну употребу, са могућношћу издавања током сезоне.
• Спекулативне стратегије – инвестиције у фази изградње (ван плана), накнадна препродаја након завршетка пројекта.
• Диверзификација имовине – поседовање некретнина као дела међународног портфолија је посебно важно за инвеститоре из земаља са валутним ризицима.

Поређења ради, у Аустрији скоро увек преовладава модел дугорочног закупа, фокусиран на стабилност. Спекулативни послови су ретки, а приноси ретко прелазе 3% годишње. У Тајланду, краткорочни закуп може донети донос од 7-10%, па чак и више у успешним туристичким пројектима.

Куповина некретнина у Тајланду има своје јединствене изазове везане за правни статус странаца и структуру власништва. Главна потешкоћа је у томе што странци не могу директно поседовати земљиште, већ могу поседовати само станове или путем закупа или корпоративних структура. Стога, процес куповине захтева пажљиву проверу и помоћ професионалног адвоката.

Корак-по-корак процес трансакције је следећи: прво, инвеститор резервише некретнину и уплаћује депозит, након чега се закључује прелиминарни уговор о купопродаји, којим се фиксирају цена и услови.

Главница се затим преноси, узимајући у обзир ограничења девизног курса и захтеве за пренос стране валуте у Тајланд. Завршна фаза је регистрација трансакције код Одељења за земљиште, где се издаје званични власнички лист или уговор о закупу.

Дужна пажња је кључна за безбедност трансакције. Адвокат проверава:

• Потврда о власништву,
• присуство терета или дугова на имовини,
• правни статус инвеститора и грађевинске дозволе,
• правилно потписивање уговора о закупу ако куповина укључује земљиште.

Приликом куповине некретнина у фази изградње (у фази градње), важно је да инвеститори договоре распоред плаћања и гаранције. Најчешће су трансакције структуриране у фазама: 10-30% у фази резервације, накнадне уплате у зависности од завршетка пројекта и коначна уплата по преносу власништва. Инвеститори обично дају гаранције повраћаја новца у случају кашњења у изградњи, али је дужна пажња обавезна.

Обалне карактеристике укључују ограничења зонирања и прописе урбанистичког планирања који регулишу висину зграда, густину изградње и коришћење земљишта. Ово је важно узети у обзир за виле на Пхукету или Ко Самуију, где законски прописи и локални општински прописи могу ограничити потенцијалну реконструкцију и проширење.

Корак по корак процес куповине некретнине

Генерално, правна сигурност у Тајланду се постиже темељном провером и правилним структурирањем власништва, док је у Аустрији процес једноставнији и формализованији, али су приноси нижи.

Финансијска страна куповине некретнина у Тајланду је знатно лакша него у Европи, али захтева узимање у обзир низа фактора.

Приликом куповине некретнине, инвеститори се суочавају са трошковима регистрације и порезом на пренос власништва. У просеку, трошкови регистрације износе приближно 2% вредности некретнине, а порез на пренос власништва креће се од 2-3%. Ако се куповина врши преко инвеститора, на нове зграде се додаје и ПДВ од 7%.

Поседовање некретнина не намеће високо пореско оптерећење, према подацима компаније Siamlegal . Годишњи порези су ниски (0,02-0,1% катастарске вредности за стамбене објекте), али инвеститори морају да урачунају трошкове комуналних услуга и накнаде за услуге (накнаде за одржавање, комплексно одржавање, обезбеђење и чишћење заједничких просторија).

Порез на капиталну добит примењује се на продају обрачунава се на основу званичне катастарске вредности и дужине власништва над имовином. Најчешће се порез креће од 1% до 3%, али се може прилагодити у зависности од врсте власништва (закуп или слободно власништво) и начина продаје.

Приход од закупнине за нерезиденте опорезује се по стопи од 15-20%. Ако власник користи корпоративну структуру или управља некретнином преко компаније за управљање, могу се применити додатни социјални и корпоративни порези.

Поређење са Аустријом

Ако разматрате јурисдикције ЕУ за балансирање портфолија, вреди посебно испитати порезе на некретнине у Аустрији — они директно утичу на нето приход и стратегију власништва.

Дакле, пореско окружење Тајланда омогућава инвеститорима да остваре високе нето приносе, али захтева пажљиво разматрање трансфера валута и структурирања трансакција. Аустрија нуди транспарентност и предвидљивост, али су приноси знатно нижи.

Објекат: Једнособан стан од 40 м² у модерном стану близу БТС станице (центар Бангкока).

Куповна цена: 5.000.000 THB (≈ 140.000 долара).

1. Трошкови куповине

2. Приход од закупнине

• Просечна цена закупнине за једнособан стан у овој области је 25.000 THB месечно.
• Годишњи приход = 300.000 THB.

3. Годишњи трошкови

4. Нето приход од закупнине

• Приход: 300.000 THB
• Мање трошкови: 101.000 THB
• Нето приход = 199.000 THB/годишње (≈ 5.600 долара)
• Нето принос = 199.000 / 5.500.000 ≈ 3,6% годишње

5. Излазак после 7 година (препродаја)

Претпоставимо да цене у Бангкоку расту у просеку 3% годишње.

• Цена после 7 година: 5.000.000 × (1,03)^7 ≈ 6.150.000 THB.

Трошкови продаје:

• Агенцијска провизија: 3% = 185.000 THB
• Порез на капиталну добит (рецимо око 2%): 120.000 THB

Нето приход од продаје: ≈ 5.845.000 THB

6. Коначни обрачун профитабилности

Инвестиција: 5.500.000 THB

Повраћај новца: 7.238.000 THB

Добит: 1.738.000 THB (~49.000 долара)

IRR (просечан принос) ≈ 6,2% годишње

Закључак:

• Нето принос од закупнине је приближно 3,5-4% годишње.
• Узимајући у обзир повећање цене и препродају, коначна профитабилност износи 6-7% годишње.
• Предности су ниски порези и релативно јефтин улаз. Мане су зависност од локације и сезонски карактеристике изнајмљивања.

Улагање у некретнине у Тајланду не доноси директно стални боравак, али земља нуди неколико програма дугорочних виза који вам омогућавају да живите и радите у земљи дуже време.

Тајландска елитна виза је премиум програм који важи у периодима од 5 до 20 година. Омогућава странцима да уђу у Тајланд без ограничења, без потребе за редовним обнављањем визе, и пружа приступ привилегијама као што су убрзано имиграционо одобрење, здравствена заштита и услуге за побољшање животног стила.

Ово је погодно за инвеститоре, јер се некретнина може користити за лични боравак и изнајмљивање без визних ограничења.

Виза за дугорочни боравак (LTR) је намењена инвеститорима, дигиталним номадима и квалификованим стручњацима. Омогућава боравак у земљи до 10 година, уз пореске олакшице и слободу запошљавања.

Паметна виза је намењена ИТ стручњацима, стартап компанијама и висококвалификованим радницима. Она омогућава боравак до четири године, поједностављује запошљавање и отвара приступ низу погодности, укључујући смањење пореза.

Вреди напоменути да се стални боравак не може добити директно куповином некретнина, као што је случај у неким европским земљама. Уместо тога, странци користе горе поменуте визе за дугорочне боравке и интеграцију у начин живота земље - удобан живот, висококвалитетну здравствену заштиту, ниску стопу криминала и климу са плажама и активностима током целе године.

Тајланд против Аустрије

Тајланд нуди визе са динамичном компонентом животног стила, што вам омогућава да комбинујете инвестиције и удобан живот, док се Аустрија фокусира на формалне категорије пребивалишта са обавезним документарним доказом о приходима или пословању.

Тајландско тржиште изнајмљивања је веома динамично, посебно у одмаралиштима и већим градовима. Подељено је на два главна сегмента: краткорочни закуп (туристи, Airbnb, Booking) и дугорочни закуп (исељеници, дигитални номади).

Краткорочни закуп привлачи инвеститоре високим приносима, али је подложан сезонским променама. У туристичким подручјима Пхукета и Ко Самуија, приход може порасти и до 12% годишње зими, али пасти за половину током вансезоне. Изнајмљивањем се често управља преко компанија за управљање, које се баве маркетингом, чишћењем и плаћањем гостију.

Дугорочни закуп је типичан у Бангкоку и Чианг Мају. Овде је потражња стабилнија, али су приноси нижи – у просеку 4–6% годишње. Дигитални номади и исељеници обезбеђују проток закупаца током целе године, минимизирајући сезонске ризике.

Распон профитабилности по локацији

У европским градовима, приноси су 2-3%, али су стабилни и практично не подлежу сезонским утицајима. У Тајланду, приноси су 2-3 пута већи, али инвеститори морају узети у обзир ризике: сезонскост, квалитет некретнине, управљање и правне аспекте закупа.

Избор локације зависи од инвестиционог циља - прихода од закупнине, животног стила или комбиноване стратегије. Различити региони се разликују по приносу, врстама некретнина, почетним трошковима и потражњи за закупнином.

Бангкок је највећа метропола Тајланда и пословни и културни центар. Главна потражња овде је вођена дугорочним закупцима - странацима, запосленима у међународним компанијама и стручњацима из ИТ и финансијског сектора.

Врсте некретнина: кондоминијуми, станови у небодерима, ретке виле у предграђима.

Минималне цене: гарсоњере – од 60-70 хиљада долара, станови са једном спаваћом собом – од 80-100 хиљада долара, премиум станови – од 200-250 хиљада долара.

Популарне области:

• Сукхумвит (Тхонглор, Екамаи): активан начин живота, ресторани, тржни центри, популарно код странаца.
• Силом / Саторн: пословне четврти, престижни изнајмљивања за канцеларијске раднике.
• Ари / Пхром Фонг: мирне стамбене зоне, велика потражња за дугорочним изнајмљивањем.

Пхукет је премиум одмаралиште са приморским некретнинама, које привлачи туристе и власнике кондоминијумских хотела. Нуди висок потенцијал прихода од краткорочног изнајмљивања, али је изузетно сезонски.

Врсте некретнина: виле са базенима, станови са погледом на море, апартмани у туристичким зонама.

Минималне цене: станови – од 100.000–120.000 долара, виле – од 250.000 долара, премиум виле – 500.000 долара и више.

Популарне области:

• Патонг / Карон / Ката: проток туриста, висока краткорочна профитабилност.
• Камала / Сурин / Банг Тао: премиум виле, мирна подручја, погодне за инвестиције у животни стил.

Самуи је усмерен ка животном стилу и средњорочном изнајмљивању за дигиталне номаде. Приноси су нешто нижи него на Пхукету, али је тржиште стабилно током целе године.

Врсте некретнина: станови, виле, студији и апартмани у близини плажа.

Минималне цене: гарсоњере – од 80 хиљада долара, станови са једном спаваћом собом – од 120 хиљада долара, виле – од 200 хиљада долара.

Популарне области:

• Чавенг / Ламаи: централне плаже са активним изнајмљивањем за туристе.
• Бопхут / Маенам: Мирна подручја са животним стилом и дугорочним станарима.

Чианг Мај је студентски и ИТ центар где су дугорочни закупи тражени. Сезонскост је ниска, приноси просечни, а баријере за улазак су ниске.

Врсте некретнина: станови и градске куће, самостојеће куће у предграђу.

Минималне цене: гарсоњере – од 50–60 хиљада долара, једнособни станови – од 70–80 хиљада долара, куће – од 150 хиљада долара.

Популарне области:

• Ниман / Сантитам: ИТ и коворкинг, тражени дигитални номади.
• Стари град / Риверсајд: близу универзитета и туристичких подручја.

Патаја и Хуа Хин су сегмент масовног тржишта са приступачним некретнинама. Погодни су за инвеститоре са ограниченим буџетом, са великом конкуренцијом и умереним приносима.

Врсте некретнина: станови, станови у високим зградама, мале виле.

Минималне цене: станови – од 50-70 хиљада долара, станови са једном спаваћом собом – од 60-80 хиљада долара, виле – од 150-180 хиљада долара.

Популарне области:

• Патаја Централ / Џомтиен: туристички центри, високи краткорочни закуп.
• Хуа Хин Сити / Као Такиаб: мирна подручја, погодна за породични начин живота.

Табела поређења региона и карактеристика:

Тајландско тржиште некретнина је подељено на секундарно и примарно (нове зграде), а свака категорија има своје карактеристике из перспективе инвеститора.

Секундарно тржиште карактеришу приступачније цене и завршене некретнине, што омогућава тренутни приход од изнајмљивања. Примарна одговорност инвеститора овде је да темељно прегледа некретнину: стање комуналних услуга, пропадање грађевинског материјала и присуство недостатака или мана које би могле утицати на трошкове реновирања и будуће приходе.

Такође је важно проценити локацију и инфраструктуру — препродаја у престижним деловима Бангкока или Пхукета може бити профитабилнија од нових објеката због тренутног прилива закупаца и утврђене потражње.

Нови развојни пројекти (ван плана) нуде могућност куповине некретнина по нижој цени, али су повезани са ризицима: кашњења у изградњи, промене у датумима испоруке, потреба за поштовањем распореда плаћања и могуће измене пројекта.

Плаћања се обично врше у фазама: почетни депозит, неколико транши како се градња завршава и коначна уплата по предаји некретнине. Дужна пажња инвеститора и услови уговора су кључни за ублажавање ризика.

Ценовни распон на тржишту варира: студији и мали станови у Бангкоку и Чианг Мају почињу од 50.000 до 70.000 долара, док виле на Пхукету и Ко Самуију коштају од 300.000 долара па навише.

Тајланд против Аустрије

Генерално, секундарно тржиште омогућава бржи почетак генерисања прихода и одабир завршених некретнина у кључним областима, док су нови пројекти погодни за стратешке инвеститоре који су спремни да чекају и управљају ризицима пројекта.

У Тајланду постоји много опција за диверзификацију вашег инвестиционог портфолија изван стандардног власништва над станом или вилом.

Хотели су некретнине где инвеститор или компанија за управљање гарантују фиксни приход током неколико година. Ово смањује оперативне ризике, али је принос обично нижи него код независних некретнина за изнајмљивање.

Виле са управљањем нуде већи принос кроз краткорочно изнајмљивање, али захтевају професионално управљање и одржавање. Инвеститор добија део прихода, а компанија се бави маркетингом, чишћењем и управљањем изнајмљивањем.

Студентски смештај у Чианг Мају и Бангкоку је намењен студентима и младим стручњацима. Сталан проток закупаца чини приход мање сезонским, иако некретнине захтевају чешће реновирање и одржавање ентеријера.

Комерцијалне некретнине, укључујући канцеларије, складишта и уличну малопродају, тражене су у већим градовима, али захтевају дубљу анализу тржишта и дугорочно управљање.

Земљиште преко SPV-а омогућава странцу да заобиђе ограничења директног власништва над земљиштем. Инвеститор оснива тајландску компанију (SPV) и купује земљиште преко ње. Ово пружа флексибилност, али додаје правне и пореске импликације.

Поређење са Аустријом

Тајланд нуди инвеститорима широк спектар краткорочних и специјализованих формата, где приноси могу бити већи, али су оперативни и правни ризици већи. Аустрија се, с друге стране, фокусира на стабилност и дугорочне закупе, где су приноси нижи, али су правни и тржишни ризици минимални.

Модерно тржиште некретнина у Тајланду је у великој мери прилагођено страним инвеститорима, а значајан део трансакција се обавља на даљину, без потребе да купац буде физички присутан у земљи. Ово је постало посебно релевантно у пост-COVID периоду, када су онлајн процеси изграђени готово по систему „кључ у руке“.

Процес почиње избором некретнине: инвеститори и агенције пружају 3Д туре, видео рецензије и детаљне планове станова или вила. Многе компаније организују „виртуелне приказе“ путем Зума или Вотсапа, где агент показује некретнину у реалном времену и одговара на питања. Након што се одлучи за куповину, инвеститор потписује уговор о резервацији онлајн, плаћајући депозит путем међународног банковног трансфера.

даљинска правна подршка У Тајланду, нотарско заступање није обавезно, тако да уговоре може саставити адвокат који делује по пуномоћју. Клијент потписује пуномоћје код нотара у својој матичној земљи (уз накнадну апостилу или конзуларну легализацију), а адвокат у Тајланду је овлашћен да заступа његове интересе пред одељењем за земљишне ресурсе.

Финансијска поравнања се врше путем банковног трансфера из иностранства. Закон налаже да страни купци станова унесу средства у земљу у страној валути, а затим их конвертују у бате. Да би се потврдио извор средстава и поштовали прописи о валутама, попуњава се Образац за трансакцију девиза (FET). Овај документ је изузетно важан: без њега се власништво над станом не може регистровати.

Трансакција се региструје у Одељењу за земљиште , локалној канцеларији за земљиште. Инвеститор не мора бити присутан: адвокат или представник завршава процес, добија Chanote (власнички лист) и преноси га на клијента.

Стога, куповина некретнина на даљину у Тајланду траје од 4 до 8 недеља, у зависности од врсте некретнине (завршена или у изградњи) и брзине банковних трансфера. Овај флексибилни модел омогућава инвеститорима из целог света да уђу на тржиште без сложених бирократских процедура.

Поређење са Аустријом

Улагање у некретнине на Тајланду нуди високе приносе и ниске баријере за улазак, али долази са низом специфичних ризика које је важно узети у обзир пре куповине.

Ограничења у вези са земљиштем – странци не могу директно поседовати земљиште. Власништво је могуће само путем закупа (закуп на 30-90 година) или путем СПВ-а (тајландске компаније). Ово ствара правне нијансе и захтева пажљиву проверу докумената.

Контрола девизног курса – велике трансфере из иностранства мора пратити декларација и доказ о извору средстава како би се страна валута регистровала код Банке Тајланда. Грешке могу довести до кашњења у регистрацији имовине и правних компликација.

Ризици за инвеститоре су посебно релевантни за нове (ванпланиране) грађевинске пројекте. Могућа су кашњења у изградњи, промене распореда плаћања или лошији квалитет пројекта.

Туристичка сезонност – краткорочни закуп у великој мери зависи од прилива туриста. На Пхукету и Ко Самуију, летњи приноси од закупа могу пасти за 30–50% у поређењу са шпицем сезоне.

Тајланд привлачи не само инвеститоре, већ и оне који желе да споје улагања са удобним начином живота. Земља нуди јединствену комбинацију тропске климе, приморске обале, ниских трошкова живота и развијене инфраструктуре за исељенике.

Тропска клима са врућом сезоном од марта до маја, кишном сезоном од јуна до октобра и хладном сушном сезоном од новембра до фебруара чини Тајланд атрактивним за живот током целе године. Регионалне разлике такође утичу на удобност: север земље (Чијанг Мај) је хладнији и зеленији, док југ (Пукет, Ко Самуи) пружа приступ мору и плажама, али са високом влажношћу. Море и тропске шуме стварају јединствен начин живота за љубитеље природе и активности на отвореном.

Тајланд има добро развијену мрежу међународних клиника и болница. Бангкок, Пхукет и Ко Самуи се могу похвалити објектима са високим стандардима неге, особљем које говори енглески језик и модерном опремом. Трошкови медицинске неге за становнике и носиоце дугорочних виза су знатно нижи него у европским земљама, уз одржавање упоредивог квалитета услуга. Приватно осигурање за странце покрива лечење и консултације са специјалистима.

Живот у Тајланду је знатно јефтинији него у Западној Европи. Изнајмљивање удобног стана или кондоминијума у ​​Бангкоку или Чанг Мају може се кретати од 400 до 800 долара месечно, док изнајмљивање виле на Пхукету или Ко Самуију кошта 1.200 до 2.500 долара. Намирнице, превоз, комуналне услуге, интернет и одржавање домаћинства су јефтинији него у ЕУ. Овај ниво трошкова омогућава инвеститорима не само да живе удобно већ и да задрже већину својих прихода од издавања некретнина.

Тајланд активно привлачи емигранте из Русије, Европе, Кине и Сједињених Држава. Велике заједнице емигранта формиране су у главним туристичким и пословним центрима као што су Бангкок, Пхукет, Ко Самуи и Чанг Мај. Они пружају подршку у свакодневним питањима, помажу у правним и банкарским питањима и стварају клубове и школе за децу емигранта. Ово олакшава адаптацију и чини живот удобним.

Земља је позната по својој безбедној и мирној атмосфери, са ниском стопом криминала у поређењу са великим европским градовима. Локално становништво је пријатељско и љубазно према странцима, посебно у туристичким и исељеничким подручјима. Међународне школе које нуде програме на енглеском језику доступне су породицама са децом, што олакшава интеграцију.

Већи градови и туристичка подручја имају добро развијену мрежу путева, јавног превоза, аеродрома и морских лука. Бангкок има и BTS и MRT, што пружа погодан приступ превозу. Туристичка подручја Пхукета и Ко Самуија имају широк спектар такси услуга, услуга изнајмљивања аутомобила и трајектних услуга.

Тајланд нуди широк спектар могућности за слободно време: плаже, водене спортове, голф, јогу, фитнес, међународне ресторане, спа центре и културне догађаје. Културни догађаји и фестивали, као што су Сонгкран (тајландска Нова година) и Лој Кратонг, стварају посебну атмосферу.

Излазак из инвестиције у некретнине је кључна фаза у стратегији инвеститора. Зависи од врсте некретнине, региона, структуре власништва и тржишних услова. У Тајланду тржиште нуди и високе приносе и одређене изазове везане за ликвидност и сезонскост, док Аустрија нуди стабилност, али низак потенцијал за приход.

У Тајланду се продаја некретнина често обавља преко агенција, посебно ако је власник у иностранству. Агенције помажу у процени цене некретнине на основу сезонских карактеристика, динамике потражње и врсте закупа (дугорочни или краткорочни).

У Бангкоку и Чанг Мају, некретнине се брже продају захваљујући сталној потражњи странаца и дигиталних номада. На туристичким острвима Пхукет и Ко Самуи, просечан период продаје може бити дужи због сезонских флуктуација у протоку туриста.

Просечно време излагања некретнина на секундарном тржишту у Тајланду:

• Бангкок: 3-6 месеци, велико интересовање за станове и апартмане за дугорочни закуп.
• Пхукет/Самуи: 6-12 месеци, већи приноси али сезонско тржиште.
• Чијанг Мај: 3-6 месеци, дугорочни закуп, стабилна потражња студената и ИТ стручњака.
• Патаја/Хуа Хин: 4-8 месеци, масовни сегмент, велика конкуренција.

Поређења ради, ликвидност у Аустрији је равномерније распоређена: Беч – 2-4 месеца, Салцбург – 3-5 месеци, Инсбрук – 3-6 месеци. Упркос нижем приносу, тржиште је мање волатилно.

Порез на капиталну добит у Тајланду за нерезиденте износи приближно 5-10% у зависности од категорије некретнине и периода власништва, плус такса на промет непокретности до 2%. Порези за власнике SPV-а могу да варирају и захтевају правни савет. У Аустрији, порез на капиталну добит за физичка лица износи приближно 25%, што смањује приносе, али чини процес продаје транспарентним и предвидљивим.

Излазак из инвестиције може укључивати наслеђивање или поклон. У Тајланду је важно правилно регистровати власништво, посебно када се поседује преко SPV-а. Без тога, пренос имовине може бити отежан. У Аустрији, директно власништво и нотарски систем чине пренос имовине једноставнијим и сигурнијим.

Тајланд нуди висок потенцијални принос од изласка – до 12% годишње за одмаралишта са краткорочним издавањем. У урбаним локацијама као што су Бангкок и Чанг Мај, приноси су нешто нижи (3-6%), али стабилнији. У Аустрији, приноси од изласка су ниски – 2-3%, али је ризик од губитка капитала минималан.

Фактори који утичу на успешан излаз

• Локација: Туристичке и пословне зоне се продају брже и по вишим ценама.
• Сезоналност: Одмаралишта зависе од прилива туриста; врхунац продаје је током главне сезоне од новембра до фебруара.
• Врста некретнине: Апартмани и станови се продају брже од вила у одмаралиштима.
• Правна јасноћа: јасан наслов и верификовани SPV значајно убрзавају процес.
• Управљање приходима: Некретнине са доказаним приходима од издавања привлаче више купаца.

Излазне инвестиције: Тајланд наспрам Аустрије

Излазак из инвестиција у Тајланду је потенцијално профитабилнији, али захтева планирање и разматрање сезонскости, правних аспеката и избор правог региона. Аустрија нуди минималне ризике и брзу ликвидност, али су приноси ниски и мање атрактивни за краткорочне стратегије.

Случај 1: Бангкок – стан од 60 м², принос од 4,8%

Инвеститор је купио стан у новом стамбеном комплексу у области Сукхумвит, близу БТС Скајтрејна. Некретнина је у потпуности опремљена од стране инвеститора и издата је у дугорочни закуп странцу из ИТ сектора.

Просечна цена закупнине обезбеђује принос од 4,8% годишње, док је ликвидност локације висока због стабилне потражње за становима од стране специјалиста међународних компанија. Овај случај илуструје стратегију „конзервативног улагања у капитал са ниским ризицима“.

Случај 2: Пхукет – вила од 250 м² са базеном, принос 9,5%

Клијент из Дубаија је инвестирао у вилу на западној обали острва, у области Банг Тао, дому луксузних одмаралишта. Некретнином управља међународна компанија која нуди краткорочни закуп путем Airbnb-а и Booking-а.

Захваљујући великом туристичком промету и премијум сегменту, некретнина доноси 9,5% годишње, а током сезоне приноси прелазе 12%. Ово је пример агресивне стратегије – „некретнине у одмаралиштима са акцентом на краткорочно изнајмљивање“.

Случај 3: Самуи – стан од 45 м², принос од 7,1%

Млади европски инвеститор је купио мали стан у близини плаже Чавенг. Некретнина је купљена потпуно намештена и завршена, уз додатна улагања у дизајнерски пакет како би се побољшала њена атрактивност за издавање.

Стан се изнајмљује дигиталним номадима и туристима на 3-6 месеци, што доноси 7,1% годишње. Тржиште Кох Самуија је стабилно током целе године, а некретнина комбинује приходе и начин живота.

Случај 4: Чијанг Мај – студио од 35 квадратних метара, принос од 5,4%

Сингапурски инвеститор је купио студио у модерном стану у близини Универзитета Чианг Мај и ИТ парка. Потражња је првенствено међу студентима и фриленсерима који раде у ИТ сектору.

Принос је био 5,4% годишње, а на некретнину не утиче туристичка сезона, са високом попуњеношћу током целе године. Стратегија студије случаја је „стабилан новчани ток у образовном и технолошком центру“.

Случај 5: Патаја – кондо-хотел од 40 м², загарантовани приход од 6%

Клијент из Казахстана је купио стан у хотелско-стамбеном комплексу са загарантованим приходом од компаније за управљање. Компанија за управљање се бави маркетингом и пословањем изнајмљивања, плаћајући фиксну годишњу камату од 6% током првих пет година.

Након завршетка гарантованог периода, профитабилност ће зависити од попуњености, али се некретнина налази у центру Патаје, на пешачкој удаљености од плаже, што смањује ризике.

Случај 6: Хуа Хин – кућа од 180 м², принос од 4,2%

Европска породица је купила кућу у затвореном комплексу близу голф терена. Некретнину користе делимично као сопствену резиденцију, а делимично за издавање преко компаније за управљање.

Просечан принос је 4,2% годишње, али је главна сврха куповине инвестиција у животни стил: прилика да се проведе зима у Тајланду и заради додатни приход када је кућа празна.

Већ више од десет година радим са некретнинама у Азији и Аустрији и видим како се ова тржишта значајно разликују по структури, ризицима и инвестиционим приступима. Тајланд је одувек био занимљива платформа за мене – комбинује високе приносе и факторе начина живота, али захтева пажљиву припрему и правна разматрања.

Прва ствар коју увек саветујем својим клијентима је темељна дужна пажња. У Тајланду је кључно проверити власнички лист, дозволе за инвеститоре и услове власништва, посебно када су у питању виле и објекти са закупом. Други кључни фактор је анализа туристичког промета и потражње за закупом: ово одређује повраћај инвестиције и временски оквир за излазак.

Приликом избора некретнине, заснивам се на стратегији клијента. Ако је пожељан конзервативни модел, боље је размотрити Бангкок, са његовим дугорочним изнајмљивањем за исељенике и међународне професионалце. Ако је пожељан баланс између профитабилности и стабилности, онда су то Ко Самуи или Чанг Мај, где је тржиште мање подложно сезонским флуктуацијама. За оне који су спремни за агресивнију стратегију, препоручујем Пхукет, где краткорочни закуп нуди приносе до 10-12%, али се морају узети у обзир сезонски и регулаторни ризици.

Такође скрећем пажњу својих клијената на структуре власништва и оптимизацију пореза. У Тајланду су могуће различите структуре, од директног власништва над станом до регистрације предузећа у оквиру виле. Свака структура има своје пореске импликације и важно је разумети их унапред.

За мене, паметна стратегија често подразумева комбиновање два света: стабилности Аустрије и профитабилности Тајланда. Беч нуди очување капитала и предвидљивост, док вам Пхукет или Кох Самуи омогућавају да повећате приносе и додате компоненту животног стила свом портфолију. Ова равнотежа најбоље функционише и за породичне инвеститоре и за оне који граде међународни портфолио.

Избор између Тајланда и Аустрије зависи од циљева инвеститора. Ако је примарни циљ очување капитала у стабилној јурисдикцији са предвидљивим правилима, Аустрија је боља опција. Међутим, ако инвеститор тражи приносе повезане са процватом туризма и развоја региона, Тајланд нуди шири спектар могућности.

Тајланд побеђује у погледу пореског оптерећења, трошкова уласка и потенцијала профитабилности. Међутим, захтева већу пажњу посвећену правним аспектима и стручној подршци. Аустрија је сигурно уточиште за конзервативне инвеститоре, где су приноси ниски, али су ризици минимални.

Савети стручњака своде се на три кључна правила:

1. Неопходно је сарађивати са адвокатом који има искуства у Азији.
2. Проверите инвеститора и правну историју некретнине.
3. Планирајте управљање закупом и стратегију изласка од самог почетка.

Прогноза за 2030. годину иде у прилог Тајланду: очекује се да ће туризам порасти на 80-90 милиона људи годишње, заједно са великим инфраструктурним пројектима (аеродроми, брзи возови, путеви) и строжим прописима о краткорочном изнајмљивању. Све ће ово довести до виших цена у кључним регионима (Пукет, Бангкок и Ко Самуи), али ће захтевати софистицираније структурирање послова.

1. Правни део

Провера власништва: Странци могу поседовати стан у оквиру квоте од 49% или закупити земљиште/вилу до 30 година (са могућношћу продужења). За земљиште се чешће користи SPV (приватно партнерство) или структура са тајландским партнером.

Квота за кондоминијум: Уверите се да није прекорачена квота за стране власнике у пројекту (у супротном куповина неће бити могућа).

Инвеститор и некретнина: проверите правну чистоћу пројекта, доступност дозвола, историју завршених пројеката и одсуство тужби.

Дужна пажња: Ангажујте адвоката да провери власнички лист (Chanote), регистроване терете и неизмирене порезе или рачуне за комуналне услуге.

Уговор: пажљиво прегледајте услове уговора – казне за кашњење у плаћању, гаранције програмера, услове враћања депозита.

2. Финансијски део

Контрола валута: средства морају бити пребачена из иностранства у страној валути са исправном сврхом плаћања (Образац за девизне трансакције), у супротном имовина неће бити регистрована на странца.

Накнаде за услуге: унапред сазнајте колико кошта одржавање комплекса (обично 1-3 долара/м² месечно).

Реновирање и намештај: Новоградње често имају голу конструкцију или основни завршни слој, али је намештај потребан за некретнине које се изнајмљују. Израчунајте буџет за ово.

Порези:

• Приход од закупнине – 15% за нерезиденте.
• При продаји – порез на капиталну добит и такса на промет непокретности (5-10%).
• Власништво – минимални порез (0,01-0,1% катастарске вредности), али накнаде за услуге могу бити значајније.

Осигурање: осигурајте имовину (од пожара, поплаве, природних катастрофа).

3. Менаџмент и профитабилност

Избор модела изнајмљивања: краткорочни (Airbnb, Booking), средњорочни (дигитални номади) или дугорочни (исељеници, студенти).

Компанија за управљање некретнинама: потпишите уговор са компанијом за управљање некретнинама (провизија је обично 20-30% од закупнине). Проверите искуство и рецензије компаније.

Профитабилност: Процените стварни принос – не само на основу документације инвеститора, већ и на основу независних података. Упоредите са другим регионима (Бангкок 3-6%, Пхукет 7-12%, Ко Самуи 6-10%).

Сезоналност: Имајте на уму да у одмаралиштима (Пукет, Самуи) приходи значајно варирају у зависности од сезоне.

4. Оперативни ризици

Прописи о краткорочном изнајмљивању: У Тајланду закони ограничавају дневно изнајмљивање, али се у пракси не спроводе увек. Важно је разумети локалне ризике и сарађивати са компанијама за управљање које разумеју нијансе.

Квалитет градње: пажљиво прегледајте некретнину, посебно секундарно тржиште (влага, клима уређаји, електрични системи).

Конкуренција: у масовним сегментима (Патаја, Хуа Хин) постоји велика понуда, што смањује профитабилност.

Излазак из инвестиције: Унапред процените ликвидност локације – продаја у Бангкоку и Пхукету је лакша него у Патаји или мањим градовима.

5. Стратегија и план изласка

Инвестициони сценарио: дефинишите своју стратегију (конзервативни Бангкок, уравнотежени Самуи/Чијанг Мај, агресивни Пхукет).

Период власништва: Да ли планирате да држите некретнину 5, 10 или 15 година? Ово утиче на порезе и профитабилност.

Приступ: преко агенције или приватним путем. У одмаралиштима, период изложености може трајати 12-18 месеци.

Наслеђивање: Састављање тестамента (могуће у Тајланду) олакшаће наследницима регистрацију њихових права.

Репатријација капитала: Уверите се да су сва плаћања правилно обрађена, у супротном ће бити тешко вратити новац у иностранство.