Како купити некретнину у Француској без грешке

Француско тржиште некретнина у 2025. години показује снажан опоравак након успоравања у периоду 2023–2024. Само у првој половини године, број трансакција је порастао за 12% у поређењу са првом половином прошле године. Просечна цена по квадратном метру широм земље достигла је 3.017 евра. Париз остаје најскупље тржиште, са ценама од 9.420 евра по квадратном метру, што је повећање од 0,4% у односу на фебруар 2025. године.

Сврха овог чланка је да се размотри инвестициона привлачност француских некретнина. У овом чланку ћемо анализирати кључне тржишне трендове, проценити правне и пореске услове и размотрити које некретнине и локације заслужују пажњу инвеститора у зависности од њихових циљева.

Зашто баш сада?

• Активност на тржишту расте. У првих шест месеци 2025. године, број трансакција је повећан за 12% у поређењу са 2024. годином.
• Региони са растућом премиум ценом: Париз, Азурна обала и Прованса настављају да бележе стабилан раст цена.
• Промене прописа о закупу. Нова правила подстичу дугорочне уговоре и смањују ризике краткорочног закупа.
• Поуздана инвестициона имовина. Усред глобалне економске нестабилности, Француска остаје сигурна опција за заштиту капитала.

Моје име је Оксана Жушман. По струци сам адвокат и специјализована сам за инвестиције у некретнине у земљама ЕУ, укључујући Француску, Аустрију и Немачку. Током година сам пратила трансакције у свакој фази: од избора некретнине и правне анализе до оптимизације пореза и структуре власништва. Мој примарни циљ је да заштитим инвестиције и учиним процес инвестирања јасним и профитабилним за клијенте.

Француска нуди инвеститорима високу ликвидност, широк избор некретнина и добро развијену инфраструктуру. Нуди све, од станова у Паризу и кућа у предграђима до алпских колиба и приобалних вила. Француска комбинује привлачност инвестиција у животни стил са релативно високим потенцијалом прихода, јер туризам и велика потражња за закупнинама стварају одрживи потенцијал приноса, посебно на дужи рок.

Аустрија, с друге стране, може се похвалити стабилнијим тржишним моделом. Ризици су нижи, законска регулатива је транспарентнија, а правила за инвеститоре су строжа, што обезбеђује поуздану заштиту капитала. Приноси од закупнине у Аустрији су обично ограничени на 2-3% годишње, али овај конзервативизам чини тржиште предвидљивим. Важан фактор је константно висока потражња за аустријским некретнинама, што подржава цене и потврђује континуирано интересовање купаца. За разлику од Француске, где приноси у великој мери зависе од туризма и флуктуација на тржишту, у Аустрији некретнине служе као средство за очување капитала. Стога улагање у некретнине овде често доживљава као сигурна, дугорочна стратегија, а не као начин за агресивну зараду.

Дакле, Француска је погодна за оне који траже динамичније могућности и спремни су да прихвате ризике за високе приносе, док је Аустрија боља за конзервативне инвеститоре који цене стабилност, правну сигурност и дугорочни раст вредности некретнина.

Француска дуго држи снажну позицију међу водећим европским тржиштима. Њен правни оквир штити права инвеститора, а висока ликвидност омогућава некретнинама да пронађу купце и закупце.

Према подацима Mordor Intelligence Source-а, француско тржиште стамбених некретнина процењено је на 528,33 милијарде долара у 2025. години и предвиђа се да ће порасти на 697,52 милијарде долара до 2030. године, што представља сложену годишњу стопу раста (CAGR) од 5,92%.

Француско тржиште некретнина сматра се зрелим и стабилним: успостављена су транспарентна правила трансакција, а правни систем поуздано штити интересе инвеститора. Као резултат тога, некретнине у Француској су прилично ликвидне. То је посебно приметно у великим градовима и популарним одмаралиштима, где некретнине ретко остају дуго на тржишту, брзо проналазећи нове власнике или закупце.

У нашем искуству у раду са клијентима заинтересованим за куповину приступачног становања у Француској, често смо разматрали опције у париским предграђима, као и мале станове на Азурној обали. Упркос релативно ниским ценама, ове некретнине су показале добар принос, првенствено захваљујући стабилној потражњи за дугорочним изнајмљивањем.

Према недавним аналитичким извештајима PwC-а и Светске банке, Француска се константно налази међу европским лидерима у погледу безбедности трансакција са некретнинама и заштите имовинских права. Штавише, приноси од закупнине у највећим градовима земље превазилазе просек за Европску унију, достижући приближно 4–5%.

Многи инвеститори потцењују важност правне заштите. Увек препоручујем клијентима да обрате посебну пажњу на правну проверу некретнине коју купују и да сарађују искључиво са реномираним агентима и нотарима, посебно када купују стан у Француској за издавање у сврху издавања.

Француска комбинује релативно високе приносе, стабилност и предвидљивост, и начин живота који је привлачан многим купцима.

Париз и југ Француске традиционално остају кључне дестинације за улагања у некретнине у Француској. Њихова привлачност је вођена комбинацијом високе ликвидности, стабилне потражње и препознатљивог начина живота који цене и локално становништво и страни купци.

Париз је посебно атрактиван за инвеститоре који траже стабилан приход од закупнине и дугорочни раст капитала. Азурна обала и Прованса, у међувремену, привлаче оне који желе да комбинују инвестиције са престижем и туристичким потенцијалом региона.

• Париз је највећи пословни и туристички центар у Европи и има висок ниво ликвидности.
• Азурна обала и Прованса су премиум региони где су виле тражене. Постоји и стабилна сезонска потражња и константно интересовање страних инвеститора.

Чак и релативно јефтине некретнине у овим областима могу генерисати значајан приход. На пример, један од мојих клијената је купио малу вилу у Ници: приход од закупнине је у потпуности надокнадио инвестицију само у прве две туристичке сезоне, иако је почетни циљ био пронаћи приступачан дом у Француској.

Француска генерално одржава свој статус једног од најстабилнијих и најпривлачнијих тржишта у Европи. Према подацима Нотарске канцеларије Француске (Notaires de France), 892.000 некретнина је продато у земљи између априла 2024. и априла 2025. године – 50.000 више него претходне године. Просечна цена куће достигла је приближно 2.953 евра по квадратном метру.

Историја тржишта показује да може да издржи озбиљне кризе. На пример:

• 2008–2010: У већим градовима, цене постојећих станова су пале у просеку за 10–12%. Дошло је до постепеног опоравка због континуиране потражње за дугорочним изнајмљивањем.
• 2020–2021: Током пандемије COVID-19, закључавања и туристичка ограничења довели су до пада интересовања за некретнине у туристичким подручјима. Међутим, домаћа потражња, посебно за новим кућама, подржала је тржиште.

Француски сектор некретнина је историјски показивао отпорност на економске кризе. За инвеститоре који желе да купе кућу у Француској по приступачној цени, има смисла да траже опције у регионима са јаком домаћом потражњом.

Одличан пример: један од мојих клијената је купио малу кућу у Прованси одмах након кризе 2020. године. До 2022. године, дугорочни приход од изнајмљивања му је омогућио да у потпуности надокнади своју инвестицију.

Цене у већим градовима (Париз, Лион и Азурна обала) су стално расле по стопи од 3-5% годишње. Међутим, постојеће тржиште је расло спорије од сектора новоградње, што је отварало додатне могућности за инвеститоре који желе да купе некретнине у Француској ради раста капитала.

Чак и најприступачније некретнине у траженим регионима Француске често остају ликвидне и генеришу стабилан приход од закупнине.

Важно је разумети да је тржиште земље веома регионално диверзификовано, а избор некретнине директно зависи од инвестиционе стратегије.

• Париз : културни центар; смештај од 350.000 до 900.000 евра за једнособне до трособне станове; премиум пентхауси од 1,2 милиона евра. Краткорочни закуп преко Airbnb-а доноси 4–5% годишње.
• Лион : универзитетски и индустријски центар; станови од 250.000 до 600.000 евра, велики станови од 700.000 евра. Популарни дугорочни закуп међу студентима и професионалцима.
• Марсеј : лучки град са великим протоком туриста; цене кућа се крећу од 180.000 до 450.000 евра, а куће на обали почињу од 500.000 евра. Летње изнајмљивање доноси 5–6%.
• Азурна обала : станови од 300.000 евра, виле од милион евра. Сезонски закуп је посебно профитабилан, са високом ликвидношћу.
• Бордо : станови од 220.000 до 550.000 евра, куће од 400.000 евра. Цене у региону стално расту и тражен је међу студентима и инвеститорима.
• Тулуз : станови од 200.000 до 450.000 евра, куће од 400.000 евра. Популарни дугорочни закуп захваљујући развоју ваздухопловне и ИТ индустрије.
• Алпи : станови од 250.000 евра, брвнаре од милион евра. Популарни међу зимским туристима, сезонски закуп доноси стабилан приход.

Преко 60% трансакција укључује постојеће куће. Станови и куће у центрима градова и предграђима су тражени и за изнајмљивање и за препродају.

Нови пројекти остају популарни, првенствено у великим градовима и на обали. Њихове предности укључују модерне распореде и пореске олакшице (као што је програм Пинел). Цене се крећу од 250.000 до 700.000 евра, а премиум некретнине почињу од милион евра.

Апартмани и гарсоњере су идеални за краткорочно изнајмљивање (Airbnb), посебно у Паризу, Лиону и Азурној обали. Просечан принос је 4–5% годишње.

Шале и виле су најпопуларније у Алпима и на југу земље. Цене почињу од 250.000 евра, а премиум некретнине достижу милион евра. У туристичким подручјима генеришу висок сезонски приход.

Страни купци чине само око 2% укупног обима трансакција на секундарном тржишту некретнина у Француској, али су они ти који покрећу сталну потражњу за премиум некретнинама у туристичким регионима.

Главне националности:

• Белгијанци чине приближно 20% трансакција у којима учествују странци. Најактивнији су у региону Вар и Прованса-Алпи-Азурна обала (PACA).
• Британци, са око 17%, преферирају Дордоњу и PACA. Њихов просечан буџет за куповину је приближно 500.000 евра.
• Американци су водећи у Паризу, са учешћем у чак 25% страних трансакција. Просечан буџет је приближно 715.000 евра. Такође показују интересовање за Азурну обалу.
• Холанђани – раст активности од 2022. до 2025. године био је +45%. Њихов избор су Крезе и Горња Савоја, са просечним буџетом од приближно 298.000 евра.
• Немци традиционално купују некретнине у Вару и Алзасу за 400.000–600.000 евра.
• Кинески инвеститори чине до 10% послова у Паризу и на Азурној обали. Њихови буџети често прелазе 1.000.000 евра.
• Либанци чине приближно 12% страних трансакција у Паризу. Они дају предност престижним некретнинама на најбољим локацијама у престоници.

Французи активно улажу у примарно становање, што ствара солидну основу за дугорочну стабилност тржишта.

Карактеристике домаће потражње:

• мали станови и куће у предграђима великих градова су популарни;
• станови су тражени на Азурној обали, као и у Паризу, Лиону, Бордоу;
• становање се купује не само за живот, већ и као извор прихода од изнајмљивања;
• У мегаполисима, домаћа потражња често премашује понуду, посебно у сегменту нових зграда са модерним распоредом.

Приликом куповине некретнина у Француској, размотрите равнотежу између интереса локалних и страних купаца. Ова комбинација обезбеђује високу ликвидност и стабилне приносе, чак и ако туристички промет привремено опадне.

Избор структуре власништва директно зависи од циљева, буџета и стратегије инвеститора. Постоји неколико главних метода за улагање у некретнине у Француској, свака са својим предностима и ограничењима.

Најједноставнија опција. Погодно за појединачне инвеститоре или партнере који желе директно да управљају имовином без сложених правних структура.

Пример: Клијенткиња је купила стан у Лиону вредан 320.000 евра на своје име за дугорочни закуп. Повраћај је био приближно 4% годишње, док је управљање њим обављала локална агенција за некретнине.

Облик заједничког власништва популаран међу породицама и малим групама инвеститора. Поједностављује расподелу власничких удела и пренос наследства.

Предности СЦИ:

• могућност власништва над објектом од стране више учесника одједном;
• лак пренос имовине путем наслеђивања;
• пореске олакшице у одређеним случајевима.

Мане:

• Обавезно рачуноводство и извештавање сваке године;
• компликованији поступак регистрације у поређењу са директним власништвом.

Пример: Породица је одлучила да купи вилу на Азурној обали путем SCI, делећи уделе између родитеља и деце. Ово је поједноставило управљање и унапред решило питања наслеђивања.

За оне који желе да остваре приход од некретнина у Француској без директног управљања имовином, постоје посебни фондови:

• СЦПИ (Социете Цивиле де Плацемент Иммобилиер) – улагања у стамбене и пословне некретнине са редовним исплатама прихода.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) је флексибилнија структура која вам омогућава да комбинујете инвестиције у некретнине са финансијским инструментима.

Пример: Један клијент је инвестирао 200.000 евра у SCPI, компанију која се специјализовала за пословне зграде и стамбене комплексе у Паризу. Просечан годишњи принос је био 4,2%.

Друга опција је куповина некретнине у акцијама између више инвеститора. У неким случајевима, фондови и посебне породичне структуре се користе за оптимизацију пореза и поједностављивање поступака наслеђивања. Међутим, такве трансакције захтевају квалификовану правну подршку и транспарентне споразуме између учесника.

Не постоје законске препреке за нерезиденте Француске. Страни држављани могу слободно купити кућу, стан или било коју другу врсту некретнине у Француској.

Кључне карактеристике:

• Странци имају право да купују, изнајмљују и продају некретнине без ограничења;
• не постоји ограничење у броју или цени објеката;
• За куповину вам није потребна дозвола боравка или држављанство; довољан је пасош.

Куповина некретнина у Француској захтева пажљив приступ правним процедурама. Чак и ако некретнина делује беспрекорно, не спровођење дужне пажње може довести до финансијских ризика.

1. Добијање NIF-а (Numéro d'Identification Fiscale) је порески идентификациони број који је потребан свим купцима, укључујући и стране.
2. Избор нотара – У Француској је нотар обавезни учесник у трансакцији; он гарантује њену законитост и регистрацију права на имовину.
3. Compromis de vente – прелиминарни уговор о купопродаји, при чијем потписивању се обично плаћа депозит од 5-10% од цене.
4. Акт продаје (acte de venté) је коначни документ, потписан пред нотаром. Након регистрације, купац постаје пуноправни власник.

Један од мојих клијената је купио стан у Паризу потписивањем уговора о продаји са депозитом од 7%. Након детаљног прегледа докумената, нотар је издао уговор о продаји (Acte de Vente), и некретнина је одмах била спремна за издавање.

У Француској је нотарско заступање трансакције обавезно по закону. Нотар игра кључну улогу у обезбеђивању правног интегритета трансакције: он проверава власништво, идентификује све терете и дугове, саставља Compromis de vente и Acte de vente , а затим региструје пренос власништва код Service de Publicité Foncière . Поред тога, нотар такође обрачунава порезе и таксе, осигуравајући заштиту интереса и купца и продавца.

Агент игра мало другачију улогу: они бирају некретнине, процењују њихову тржишну вредност, организују разгледање и воде преговоре, али не могу заменити нотара.

Да бих то илустровао, дозволите ми да вам наведем пример: клијент из Немачке је желео да купи стан на Француској ривијери. Агент је помогао у преговарању о смањењу цене од 5%, а нотар је обезбедио потпуну проверу трансакције и регистровао власништво.

• У руралним подручјима и малим француским селима, куће од историјске вредности су уобичајене. Међутим, могу бити оптерећене сервитутима или дуговима, што захтева посебну пажњу.
• У одмаралиштима као што су Азурна обала или Алпи, половне куће за изнајмљивање и станови у кондоминијуму су уобичајени. Важно је узети у обзир рачуне за комуналне услуге и прописе о управљању некретнинама.

Клијент је купио кућу у француском селу за 180.000 евра. На први поглед, некретнина је изгледала савршено, али сам током прегледа открио неизмирене рачуне за порез на земљиште и комуналне услуге. Без прегледа, купац би се суочио са непредвиђеним трошковима у износу од неколико хиљада евра и компликацијама око регистрације имовине.

Француски закон дозвољава стицање некретнина у Француској путем пуномоћника. Ово је посебно погодно за стране инвеститоре који нису у могућности да лично присуствују трансакцији.

Клијент из САД је одлучио да купи стан у Лиону на даљину. Пратио сам трансакцију од почетка до краја: организовао сам потписивање докумената код нотара, уплату депозита и регистрацију власничког листа. Као резултат тога, трансакција је успешно закључена без потребе да клијент лично посети Француску.

Пре куповине било које некретнине у Француској, важно је пажљиво проверити:

• присуство пореских дугова;
• правни статус земљишта и могући терети;
• правна чистоћа имовине (власничка права, одсуство правних спорова).

Један индикативан случај догодио се током куповине куће у Прованси. Током прегледа имовине откривено је да део земљишта припада општини, а не продавцу. Након прилагођавања граница, клијент је могао да купи имовину без ризика да изгуби део земљишта.

Последњи корак је регистрација имовине код Службе за јавну имовину (Service de Publicité Foncière ). Тек након овог поступка имовина је правно обезбеђена за купца. Потписивање акта код нотара је важно, али регистрација штити власника од свих потенцијалних потраживања трећих лица.

Куповина некретнина у Француској не подразумева само цену некретнине, већ и додатне трошкове, које је важно узети у обзир унапред. Правилно планирање пореза и накнада омогућава инвеститорима да уштеде новац и избегну неочекиване трошкове.

Куповина некретнина у Француској не подразумева само плаћање цене некретнине, већ и обрачун пореза и такса. Правилно планирање ових трошкова помаже у избегавању непријатних изненађења.

• Порез на имовину (Taxe foncière) је годишњи порез на имовину. Његов износ зависи од величине, локације и врсте некретнине.
• Порез на пребивалиште је порез на смештај. Од 2023. године је скоро потпуно укинут за примарне резиденције, али се и даље примењује на викендице, посебно у туристичким регионима.

Пример: Клијент је купио кућу на селу за 180.000 евра. Годишњи порез на имовину износио је приближно 1.200 евра, док је порез на становање практично био нула захваљујући постојећим пореским олакшицама.

• Порез на промет некретнина ( taxes de publicité foncière ) на секундарном тржишту креће се од 5,09% до 5,8%, а у неким случајевима може достићи и до 8,9% вредности купљене некретнине.
• За нове зграде пуштене у рад пре мање од пет година, ова накнада је знатно нижа – око 2–3%.
• Агентске провизије се крећу од 2% до 6% и обично их плаћа продавац.
• Нотарске таксе зависе од вредности имовине и укључују порезе и обавезне таксе.

Укупни трошкови куповине куће из друге руке обично износе око 7-10% од цене саме куће.

При куповини нове зграде млађе од пет година, наплаћује се додатних 20% ПДВ-а. Ово је стандардна стопа која се примењује на све врсте нових некретнина - станове, куће и апартмане.

Међутим, постоје предности за одређене категорије купаца:

• младе породице и купци прве куће могу рачунати на делимично смањење стопе;
• У неким регионима (углавном на југу Француске и предграђима великих градова) постоје програми подстицаја за куповину нових зграда који смањују пореско оптерећење;
• Улагање у социјално становање или програме изнајмљивања може понудити додатне пореске олакшице.

Штавише, таксе за регистрацију нових објеката су знатно ниже него за постојеће куће, износећи само око 0,7% цене некретнине. Ово чини улагање у нове пројекте посебно атрактивним за оне који желе да оптимизују трошкове.

У Француској, порез на имовину IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) плаћају само власници чија је опорезива имовина у земљи вредна више од 800.000 евра на дан 1. јануара сваке године. Посебно правило важи за стране инвеститоре: узима се у обзир само имовина која се налази у Француској. Примењују се одредбе пореских уговора између Француске и земље пореског пребивалишта власника.

Предмети опорезивања укључују:

• станови, куће, као и помоћне зграде (гараже, подруми, паркинзи);
• зграде које имају статус историјских споменика;
• објекти у изградњи;
• пољопривредно земљиште, земљиште за изградњу и друга неразвијена подручја;
• акције у компанијама које поседују некретнине у Француској.

Следеће не подлеже порезу:

• сеоско земљиште пренето у дугорочни закуп;
• шуме и баште;
• одређене категорије професионалних некретнина.

Ради илустрације, погледајмо пример. Ако је тржишна вредност некретнине у Француској 1,4 милиона евра, пореска основица се израчунава коришћењем прогресивне скале. То значи да се различити делови вредности опорезују различитим стопама:

• првих 800.000 евра је ослобођено пореза;
• износи између 800.000 и 1,3 милиона евра опорезују се по стопи од 0,5% (тј. 500.000 евра по стопи од 0,5%);
• Износ од 1,3 милиона евра до 1,4 милиона евра опорезује се по стопи од 0,7% (тј. 100.000 евра по стопи од 0,7%).

За оне који желе да купе некретнине у Француској за потребе издавања у закуп, постоји посебан порески режим под називом LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Намењен је власницима намештених некретнина и омогућава значајно смањење пореског оптерећења.

Предности ЛМНП-а:

• могућност амортизације трошкова некретнине и намештаја, чиме се смањује опорезиви приход;
• Квалификација прихода као пословног прихода (BIC), што смањује укупно опорезивање;
• могућност комбиновања прихода од више некретнина ради профитабилније оптимизације.

Један од мојих клијената је купио стан у Паризу вредан 450.000 евра за накнадно издавање преко Airbnb-а. Примена LMNP режима му је омогућила да смањи свој опорезиви приход са 35.000 на 20.000 евра годишње, значајно повећавајући нето приход од некретнине.

Инвеститори често пореде Француску са Аустријом. Аустријско тржиште некретнина је цењено због својих транспарентних процедура, високе ликвидности и стабилности, што га чини предвидљивијим. Француска, с друге стране, привлачи инвеститоре могућношћу да стекну премиум некретнине и комбинују инвестиције са личним начином живота. Међутим, пореско оптерећење и повезани трошкови регистрације су овде већи.

Куповина некретнине у Француској сама по себи не даје право на боравишну дозволу. Међутим, поседовање куће може се сматрати позитивним фактором приликом подношења захтева за визу или боравишну дозволу из других разлога.

Програм Passeport Talent вам омогућава да радите у Француској, користите социјално осигурање и поднесете захтев за држављанство након пет година. Да бисте се пријавили, једноставно:

• Инвестирајте од 300.000 евра у постојећу француску компанију;
• Отворите сопствени бизнис са акцијским капиталом од 30.000 евра, укључујући и иновативне стартапове.

За оне који планирају да бораве у Француској без рада, доступна је посетилачка виза. Један од услова за њено добијање је власништво над изнајмљеном или власничком кућом. Ова виза је најбоља опција за странце који купују куће у Француској за одмор или изнајмљивање.

Класична дозвола боравка ЕУ путем инвестиције , која се добија искључиво куповином некретнина, није доступна у Француској. Стога, у Француској није могуће добити дозволу боравка куповином некретнина, али можете добити дозволу боравка путем пословања и инвестиција. У Аустрији су, с друге стране, доступне Д-картице и самосталност, које вам омогућавају да добијете дозволу боравка без потребе за улагањем у посао, све док имате стабилан приход и смештај.

1. Од марта 2024. године, програм Passeport Talent је званично преименован у Talent Boravišna dozvola , али услови за добијање боравишне дозволе остају исти.
2. Од јуна 2025. године, Француска је смањила време обраде захтева за дозволе боравка , укључујући и Плаву карту ЕУ.
3. Појачане су провере законитости порекла средстава за инвестиције, посебно за инвестиционе програме.
4. Утврђени су нови захтеви за проверу минималног прихода за посетилачке визе. Почев од 2025. године, овај захтев ће бити допуњен доказом о приходу еквивалентном француској минималној плати (SMIC) – приближно 1.450 евра месечно за једну особу.

Француско тржиште изнајмљивања је строго регулисано. А када је реч о приносима, они се значајно разликују у зависности од региона и врсте изнајмљивања.

У Паризу и туристичким подручјима, краткорочни закуп је посебно популаран, али постоје значајна ограничења: обавезна регистрација некретнине код градске скупштине и ограничење од највише 120 дана годишње за издавање главног пребивалишта.

Један од мојих клијената је купио стан за 480.000 евра за издавање преко Airbnb-а. Званично смо регистровали некретнину и развили стратегију издавања у оквиру утврђених ограничења. Добијени принос је био око 3% годишње, што је, иако ниже него што се првобитно очекивало, било потпуно легално и без казни.

Дугорочни закупи су стабилнији и предвидљивији, али закупац се суочава са значајном заштитом закупаца. Стога су промене закупаца могуће само у складу са законом, уз обавезно обавештење и ограничење повећања закупнине.

Мој клијент је купио кућу у руралном делу Француске за 320.000 евра и потписао дугорочни закуп. Принос је био приближно 4% годишње уз минимално учешће менаџмента.

Услуге управљања некретнинама су посебно релевантне за стране инвеститоре. Оне пружају:

• избор закупаца;
• контрола над плаћањима;
• одржавање и поправка.

Провизије менаџерских компанија обично се крећу од 8-12% прихода од закупнине или фиксног износа по сезони (на пример, за краткорочне закупнине).

Приноси од инвестиција у некретнине у Француској и Аустрији остају релативно ниски. Међутим, разлике између земаља су јасне:

• Аустрија пружа већу стабилност и ликвидност;
• Француска остаје атрактивна за оне који желе да комбинују инвестиције са личним коришћењем становања и премиум начином живота.

За инвеститора који тражи стабилност и минималан ризик, Аустрија је пожељнија. За оне који некретнине разматрају и као део пројекта личног животног стила, Француска је атрактивнији избор.

Француска није само Париз и Азурна обала. Приликом избора региона за инвестицију или лични боравак, важно је разумети свој циљ: остваривање прихода од закупнине, куповина куће за личну употребу, дугорочна капитализација или пресељење на село ради мирнијег живота.

Париз – премијум сегмент и стабилна ликвидност

Француска престоница остаје највећи финансијски и културни центар земље. Станови у центру Париза и близу пословних округа уживају сталну потражњу међу странацима, студентима и корпоративним закупцима. Чак и током кризних времена, париске некретнине пружају власницима предвидљив приход.

• Цене станова: 10.000–15.000 евра по м² у центру града, 7.000–9.000 евра по м² у предграђу.
• Екологија: урбана инфраструктура, паркови, Сена и приступ зеленим предграђима.
• Профитабилност: 2–3% годишње за дугорочни закуп.

Азурна обала – престижан начин живота и висока баријера уласка

Ница, Кан и Антиб су градови у којима је тражење некретнина углавном за сезонско издавање за одмор. Летњи закуп је лако пронаћи, а премиум станови генеришу значајан приход својим власницима.

• Цене станова: 8.000–12.000 евра по м² у Кану и Ници, 6.000–8.000 евра по м² у мање популарним градовима у региону.
• Екологија: блага медитеранска клима, море и обиље зелених површина.
• Профитабилност: 4–6% по сезони за краткорочни закуп.

Лион је пословни и студентски центар

Лион је један од водећих пословних и универзитетских центара Француске. Његови велики кампуси и пословни паркови обезбеђују стабилну потражњу за изнајмљивањем.

• Цена становања: око 5.000 евра по м².
• Окружење: боље него у Паризу; град је познат по зеленим парковима и гастрономској култури.
• Профитабилност: 3–4% годишње за дугорочни закуп.

Бордо је град винске индустрије и туризма

Град активно привлачи туристе и пословне имигранте. Некретнине у централном делу и близу винских региона су стално тражене.

• Цена становања: око 4.500 евра по м².
• Околина: Река Гарона, историјски центар, виногради и пешачке стазе.
• Профитабилност: 3–4% годишње.

Тулуз – центар свемира и авијације

Тулуз је лидер у европској ваздухопловној индустрији. Дом седишта компаније Ербас, генерише значајну потражњу за становима међу стручњацима и студентима.

• Цена становања: око 4.000 евра по м².
• Екологија: блага клима, близина Пиринеја, зелене површине.
• Профитабилност: 3–4% годишње.

Алпи (Шамони, Мерибел) – центар зимских спортова

Француски Алпи су центар зимског туризма. Апартмани и брвнаре су посебно популарни током сезоне, када цене изнајмљивања достижу врхунац.

• Цене станова: 6.000–12.000 евра по м² у популарним одмаралиштима.
• Екологија: планински ваздух, скијашке стазе, језера и прелепи погледи.
• Профитабилност: 5–7% у сезони, до 3% у вансезони.

Рурална Француска је мирно подручје са ниском ликвидношћу.

Рурални региони земље су атрактивни због ниских цена и еколошког окружења. Сеоске куће су популарне међу онима који траже опуштенији начин живота или истражују могућности агротуризма.

• Трошкови становања: 1.200–2.500 евра по м² у зависности од региона.
• Екологија: чиста природа, шуме, реке и традиционални сеоски живот.
• Профитабилност: 1–2% годишње.

Инвеститори би требало да обрате посебну пажњу на трендове цена. Постојећи сегмент некретнина се постепено опоравља од пада примећеног између 2021. и 2024. године. Истовремено, тржиште новоградње показује и друге предности: некретнине се продају са гаранцијама квалитета и нуде могућност имплементације прилагођених решења распореда. Такође треба узети у обзир регионална ограничења за куповину викендица. Такве мере уводе локалне власти како би ублажиле недостатак станова и побољшале приступачност.

Данас се приближно 90% трансакција одвија на секундарном тржишту. То се објашњава тиме што купци цене историјску архитектуру, централне локације и постојећу инфраструктуру. Зграде у стилу Османа у Паризу и сличне зграде у другим већим градовима су посебно популарне, нудећи висок потенцијал за изнајмљивање и добру ликвидност.

Старе куће имају јединствен стил, али често захтевају озбиљна улагања:

• Електрични и водоводни системи често захтевају потпуну модернизацију;
• Енергетска ефикасност не испуњава савремене стандарде, што повећава трошкове одржавања.

Савет: Приликом куповине старе куће, требало би унапред да планирате буџет за реновирање од приближно 10–20% вредности некретнине.

Нове зграде заузимају мањи тржишни удео, али имају своје предности:

• смањене нотарске таксе (2–3% уместо 7–8% за секундарне станове);
• могуће пореске олакшице, укључујући привремено ослобођење од пореза на имовину;
• усклађеност са савременим стандардима енергетске ефикасности (RT 2012 и RE 2020), што смањује трошкове комуналних услуга;
• гаранције од програмера и могућност прилагођавања распореда и завршне обраде.

У 2024. години, у Француској је изграђено само 59.014 нових кућа, што је 29% мање него претходне године и скоро половина у односу на 2022. годину. Разлози укључују високе каматне стопе на хипотеке и пад куповне моћи. Очекује се да ће се стопе изградње стабилизовати на 28.000–33.000 јединица годишње у периоду 2026–2027.

Још један важан тренд последњих година је прелазак на ESG стандарде и енергетску ефикасност. За инвеститоре то значи:

• повећање ликвидности објеката савременим системима за уштеду енергије;
• могућност коришћења пореских олакшица;
• повећано интересовање станара за удобан и еколошки прихватљив смештај.

Чак и приликом куповине историјске некретнине, мудро улагање у модернизацију може повећати њену тржишну вредност и осигурати конкурентност на тржишту изнајмљивања.

Аустријске новоградње испуњавају строже стандарде квалитета, а секундарно тржиште је веома предвидљиво. Међутим, у Француској историјске некретнине заузимају посебно место: оне нуде јединствене могућности за врхунске инвеститоре, али захтевају пажљиво разматрање.

Улагање у француске некретнине није ограничено само на куповину једног стана у Паризу. Постоји низ приступа за повећање приноса, минимизирање ризика и прилагођавање специфичностима локалног тржишта.

На пример, један од мојих клијената је одлучио да не купи велики стан у центру Париза и да распореди свој капитал на три гарсоњере, свака по цени од 180.000 до 200.000 евра. Овај избор је нудио неколико предности:

• ризици су били диверзификовани – када је један стан био празан, остали су настављали да генеришу приход;
• укупан принос се испоставио већим него када се поседује једна велика некретнина;
• Управљање закупом олакшано захваљујући краткорочним платформама.

Француска активно промовише рестаурацију својих историјских зграда. У оквиру програма Малро и Денорманди, инвеститори могу добити значајне пореске олакшице за реновирање старих некретнина.

Пример: Клијент је купио кућу из 19. века у Лиону за 450.000 евра, уложио додатних 120.000 евра у реновирање и добио значајне пореске олакшице. Као резултат тога, стварна вредност инвестиције је била нижа, док је принос од закупнине порастао.

Туристички сектор остаје атрактивна дестинација. Апарт-хотели, мини-хотели и одмаралишта на Азурној обали остварују приход кроз краткорочно изнајмљивање.

На пример, мој клијент је купио стан у Ници за 600.000 евра и изнајмљује га преко Airbnb-а и Booking-а. Принос је до 6% годишње, а специјализована компанија за управљање управља некретнином. Међутим, морају се узети у обзир сезонски утицај, трошкови провизија и строга законска ограничења (на пример, у Паризу постоји годишње ограничење закупа од 120 дана за примарну резиденцију).

Француски SCPI-ји (слични REIT-овима) вам омогућавају да инвестирате у некретнине без потребе за директним управљањем. Минимална инвестиција почиње од 5.000 евра, а просечан принос је 4–5% годишње.

Амерички инвеститор је уложио 50.000 евра у SCPI и добио дивиденде заједно са пореским олакшицама, избегавајући административне проблеме.

Инвестиције у земљиште у Француској ретко доносе високе приносе без изградње.

Пример: Клијент је купио парцелу у руралном подручју за 60.000 евра и успео је да је прода тек три године касније за 75.000 евра. Стога је овај модел погоднији за оне који планирају даљи развој.

Бечко тржиште је предвидљивије и стабилније, а некретнине у Бечу се често сматрају сигурним уточиштем. Међутим, баријера за улазак је већа, а приноси од закупнине су нижи. Француско тржиште некретнина је разноврсније: постоје могућности за профит од туристичких атракција и врхунских локација, али су и ризици знатно већи, посебно када се улаже у постојеће куће.

Оптимална стратегија је комбинација различитих инструмената: усмерити део капитала у SCPI, део у реновирање историјских зграда, а део у туристичке некретнине.

Улагање у Француској је атрактивно, али је важно разумети потенцијалне изазове и ризике како би се губици свели на минимум и куповина учинила заиста профитабилном. На основу мог искуства и примера клијената, навео сам кључне тачке које треба размотрити.

Француски порези су сложени и вишеслојни: порез на имовину, такса на промет непокретности, порез на приход од закупнине и, за нове некретнине, ПДВ. Пример: Клијент је купио кућу на селу за 320.000 евра, и без правилног пореског планирања, додатни трошкови су се повећали за скоро 20.000 евра изнад очекиваног буџета.

Француски закон је усмерен на заштиту права станара. Стога, процес исељења због кашњења у плаћању може бити дуготрајан. Један од мојих клијената се суочио са ситуацијом у којој станар није платио три месеца, а уговор је раскинут само преко суда.

Савет: Увек потписујте детаљне уговоре, темељно проверите закупце и користите услуге менаџерских компанија кад год је то могуће.

Airbnb и друге платформе су строго регулисане у Француској. У Паризу и Ници, издавање некретнине захтева регистрацију и ограничено је на 120 дана годишње. Један клијент је планирао да издаје свој стан у Марсеју током целе године, али је морао да скрати период закупа како би избегао казне.

Важно је запамтити да казне за прекршаје могу достићи 50.000 евра.

Процес куповине некретнина у Француској траје између 6 и 12 месеци. То укључује избор некретнине, правну проверу, одобрења и оверу. На пример, куповина стана у Бордоу за једног клијента трајала је скоро 10 месеци.

Брзина препродаје варира у зависности од региона. У Паризу се врхунске некретнине брзо продају (у просеку, у року од 1-3 месеца). У руралним подручјима је супротно: продаја може да се одуже годинама. Један клијент је купио кућу у малом селу за 180.000 евра и успео је да је прода тек две године касније.

Француска нуди инвеститорима мноштво могућности. Међутим, куповина куће у Француској такође носи значајне ризике: порезе, бирократију и спору ликвидност ван већих градова. Аустријско тржиште, насупрот томе, има користи од стабилности, високе сигурности за инвеститоре и предвидљивих приноса, посебно у већим градовима попут Беча.

Инвеститоре привлачи Француска не само због њеног потенцијала за приходе, већ и због животног стандарда, развијене инфраструктуре, благе климе и културне разноликости. За многе купце, некретнине у Француској нису само инвестиција већ и шанса за удобан живот и уживање у препознатљивом начину живота ове земље.

Југ Француске, укључујући Азурну обалу и Провансу, познат је по благим зимама, врућим летима и обилном сунцу (до 300 дана годишње). Париз има хладније зиме и кишовитије јесени, али компензује ове климатске недоследности живом културном сценом и добро развијеном инфраструктуром.

Француска је земља са високим, али и скупим животним стандардом. Приближни месечни трошкови су:

• храна: 300–450 евра за породицу од 3–4 особе;
• комуналне услуге: 150–250 €;
• превоз (метро, ​​аутобуси): 70–120 €;
• Смештај: у Паризу – око 3.500 евра/м², у Лиону – 5.000 евра/м², на југу земље – 4.500 евра/м².

Практичан пример: клијенткиња са буџетом од 500.000 евра разматрала је Париз, али се након анализе трошкова одлучила за Бордо. Трошкови живота и комуналних услуга тамо су били знатно нижи, што јој је омогућило да боље распореди своја средства.

Јавне школе у ​​Француској су бесплатне и доступне чак и онима који нису становници те земље, али настава се одвија на француском језику. Приватне и међународне школе нуде програме на енглеском, немачком и другим језицима. То укључује опције које испуњавају међународне стандарде (IB, британски курикулум, америчка диплома).

Школарина у приватним школама креће се од 5.000 до 15.000 евра годишње, у зависности од нивоа и региона. Високо образовање је доступно и међународним студентима: Сорбона, Sciences Po, INSEAD и друге престижне институције примају студенте из разних земаља. Међутим, скоро увек је потребан доказ о познавању француског језика или успешно положеним пријемним испитима.

Француски здравствени систем заснован је на државном програму Assurance Maladie, који покрива приближно 70% трошкова медицинских услуга. Преосталих 30% покрива допунско осигурање (mutuelle).

Просечни трошкови:

• Консултације са лекаром опште праксе – око 30 евра;
• консултације са специјалистом – од 50 €;
• стоматологија: пломба 20–50 €, чишћење – око 30 €.

За нерезиденте који живе у Француској мање од три месеца, препоручује се међународно осигурање, а трошкови почињу од приближно 35 евра месечно.

Ниво безбедности у земљи је и даље прилично висок, посебно у руралним и приградским подручјима. У великим градовима се и даље могу дешавати ситне крађе и улични криминал, али полиција активно ради на одржавању реда.

Француска инфраструктура је добро развијена и обухвата мрежу јавног превоза, брзе TGV возове, међународне и регионалне аеродроме, модерне аутопутеве и трајектне линије. Градови нуде културне и спортске објекте, тржне центре и здравствене установе. У руралним подручјима инфраструктура је ограничена, али обухвата основне садржаје као што су продавнице, школе и транспортна чворишта.

Француска привлачи својим начином живота: благом климом, морем, планинама, културном и гастрономском разноликошћу. Аустрија се, с друге стране, повезује са редом, безбедношћу и предвидљивошћу.

Ако инвеститор тражи удобност, мир и загарантовану сигурност, улагање у аустријске некретнине је боља опција. Ако су културна разноликост, приступ мору, развијена туристичка инфраструктура и динамичан начин живота приоритети, Француска је оптималан избор.

Француско тржиште је интересантно не само инвеститорима, већ и онима који траже висок квалитет живота.

За грађане земаља са политичком или економском нестабилношћу, куповина некретнина у Француској постаје средство за очување капитала и заштиту породице. Најперспективнији региони су Париз, Азурна обала и Бордо: овде је ликвидност већа, а стопе препродаје су знатно брже.

Пензионери бирају јужне регионе због њихове благе климе, висококвалитетне здравствене заштите и опуштеног темпа живота. Приликом куповине приступачне куће у Француској, важно је узети у обзир близину медицинских центара и саобраћајне инфраструктуре.

Дигитални номади и предузетници цене Француску због њене добро развијене интернет инфраструктуре, коворкинг простора и практичних међународних веза. Градови средње величине попут Лиона и Тулуза су идеални за такав начин живота.

На пример, један од мојих клијената, предузетник из Сједињених Држава, купио је стан у Лиону за 350.000 евра. Он комбинује рад на даљину са животом у Француској и изнајмљује некретнину током туристичке сезоне, што додатно повећава његове приходе.

Француска привлачи својим начином живота и ликвидношћу некретнина, док Аустрија привлачи својом стабилношћу и конзервативним тржиштем. За оне који траже активна улагања и могућности изнајмљивања, Француска је прави избор. За оне који траже најбезбеднију и најпредвидљивију инвестицију, Аустрија је најбоља опција.

Излазак из трансакције са некретнинама у Француској захтева посебну пажњу. Ово се посебно односи на оне који планирају оптимизацију пореза или пренос имовине на рођаке. Разумевање правила продаје вам омогућава да избегнете неочекиване трошкове и сачувате што је више могуће својих прихода.

Француски закон предвиђа потпуно ослобођење од пореза на капиталну добит тек након 22 године власништва. До тада, стопа је 19% плус допринос за социјално осигурање од 17,2%. То резултира укупним пореским оптерећењем од 36,2% профита.

Једна од ефикасних метода оптимизације пореза је пренос имовине на чланове породице (продаја или наслеђивање).

Практичан пример: породица инвеститора је пренела стан у Бордоу на своју децу. Као резултат тога, могли су да избегну плаћање пуног пореза на капиталну добит при накнадној продаји, чиме су смањили укупне трошкове.

У већим француским градовима – Паризу, Лиону, Бордоу и Азурној обали – тржиште је и даље прилично ликвидно. Некретнине у овим областима се брзо продају због велике потражње. У међувремену, у руралним подручјима и мањим градовима, продаја може трајати од неколико месеци до годину дана.

Просечно време за продају стана у Паризу је обично 3-6 месеци. У туристичким подручјима, овај период се продужава на 9 месеци, а у селима и провинцијским градовима, препродаја траје од шест месеци до годину дана.

Продаја некретнина не утиче директно на статус боравка. Међутим, када користите шеме Passeport Talent или VLS-TS Visiteur, важно је одржавати имовину или доказати приход како бисте показали финансијску солвентност.

У Аустрији је процес изласка из инвестиције генерално једноставнији. Порези на капиталну добит су нижи, имовина је ликвиднија, периоди препродаје су краћи, а порези на наслеђе и пренос имовине су мање сложени него у Француској.

Током година, водио сам десетине трансакција у Француској: од малих станова у Паризу до луксузних вила на Азурној обали и сеоских кућа у руралним подручјима. Искуство показује да успех инвестиције зависи, пре свега, од темељне провере.

Увек обраћам посебну пажњу на документа о купопродајном споразуму и купопродајном акту. Важно је осигурати се да нема неизмирених пореза или рачуна за комуналне услуге, као и проверити статус земљишта, ограничења закупа и евентуалне терете. Овај приступ штити клијента од непријатних изненађења након куповине.

Верујем да је оптимална стратегија диверзификација: комбинација стабилних инвестиција у Аустрији и профитабилнијих пројеката у Француској. На пример, део портфолија би могао бити у Бечу, где је тржиште поуздано и предвидљиво, док би други део могао бити у Паризу или на Азурној обали, где постоји потенцијал за раст капитала и могућност комбиновања прихода са престижним начином живота.

Ако бих разматрао своје личне преференције, изабрао бих Француску због очувања капитала и удобног живота, а Аустрију због стабилности и сигурности. Ова равнотежа пружа инвеститорима и приход и удобност.

Куповина некретнина у Француској је погодна за инвеститоре који траже комбинацију прихода, ликвидности и премиум начина живота. Париз, Азурна обала или чак мало село могу бити профитабилна инвестиција, у зависности од ваших циљева.

Аустрија је избор за оне који траже сигурност и предвидљивост. Нуди мање ризике, једноставнији порески систем и висок степен заштите имовинских права.

Пре закључења трансакције, изузетно је важно унапред проверити комплетан пакет докумената: Compromis de vente, Acte de vente, као и регистрацију код Service de publicité foncière.

Разумевање структуре потражње је подједнако важно: комбинација интересовања и локалних становника и страних инвеститора је кључни фактор ликвидности некретнине и стабилности инвестиција.

Изгледи за 2030. годину : Француско тржиште ће показати постепен раст у наредним годинама. Кључни трендови укључују нове порезе и захтеве за енергетску ефикасност, повећан владин надзор над инвестицијама, повећано интересовање за премиум некретнине и активан развој регионалних центара.

Инвеститори који данас размишљају о куповини куће у Француској моћи ће да искористе предности раста цена и промена пореског система у будућности.

1. Дефинисање циља

• Смештај: за становање, изнајмљивање или препродају.
• Краткорочне или дугорочне инвестиције.
• Финансије: обрачун буџета и очекиване профитабилности.

2. Правна страна

• Провера правног статуса имовине: катастарски регистар, одсуство дугова и терета.
• Услови за странце: нема ограничења за грађане Украјине и ЗНД, али је процес компликованији.
• Прелиминарни уговор (Compromis de vente) и депозит од 5-10%.
• Потребан је нотар (Notaire).

3. Финансије и порези

Приликом куповине:

• Нотарске таксе и трошкови – око 7–8% (секундарно тржиште).
• ПДВ (TVA) 20% – при куповини нових зграда.

Годишње:

• Таке фонциере – порез на имовину.
• Порез на пребивалиште – порез на пребивалиште (укинут за становнике, али се примењује на викендице).
• Хипотеке за странце: обично до 70–80% трошкова.

4. Локација и тржиште

• Париз: висока цена, стабилан раст, принос од закупнине 2-3%.
• Азурна обала: висока ликвидност, туристичка потражња.
• Лион, Бордо, Нант: равнотежа цене и профитабилности.
• Скијалишта: велика сезонска потражња.

5. Управљање и изнајмљивање

• Достава: самостално или преко агенције за достављање локације.
• Порез на закупнину:
  • Региме реел – обрачун трошкова.
  • Мицро-фонциер / микро-БИЦ – фиксни одбитак.
• Обавезно осигурање куће ( осигурање становања ).

6. Провера објекта

• Дијагностика: ДПЕ (енергетска ефикасност), азбест, олово итд.
• Стање зграде (посебно старијих кућа).
• Трошкови комуналних услуга (цхаргес де цопроприете).

7. Излазак из инвестиција

• Порез на капиталну добит се смањује након 22 године власништва.
• Регистрација преко СЦИ ( Социете Цивиле Иммобилиере ) – оптимизација пореза и наследства.

1. Инвеститор са 500.000 евра

Циљ: остваривање стабилних прихода од краткорочног изнајмљивања и очување капитала.

Шта сам пронашао: стан од 80 м² у срцу Париза. Има три спаваће собе, модерно је реновиран и спреман је за издавање преко Airbnb-а.

Резултат: просечни приноси су износили 4-5% годишње. Одлична локација обезбедила је сталан прилив закупаца, а висока ликвидност централног Париза омогућила је инвеститору да препрода некретнину након само три године, уз повећање цене од 15%.

2. Пензионер са 300.000 евра

Циљ: удобан живот у пензији и сигурност уложених средстава.

Шта сам пронашао: мала кућа у мирном делу мирног провансалског села са две спаваће собе и приватном баштом.

Резултат: трошкови комуналних услуга били су минимални – око 200 евра месечно. Зграда је такође нудила могућност дугорочног издавања комшијама или туристима током летње сезоне (што је доносило повраћај од 3%). Током пет година, вредност некретнине је порасла за 10%.

3. Породица са децом са 500.000 евра

Намена: Смештај, образовање деце и инвестиција.

Шта сам пронашао: трособан стан у Лиону близу добрих школа и универзитета, добро развијена инфраструктура, паркинг.

Резултат: породица је добила удобан смештај са приступом јавним и приватним школама. Стан је константно издаван у дугорочни закуп, што је доносило приближно 3,5% годишње. Поред тога, вредност некретнине је порасла за 12% током четири године, што потврђује успех њихове изабране стратегије.