Како купити некретнину у Тиролу – Детаљан водич за цене и процедуре

Тирол је алпски регион Аустрије, где је просечна цена куће у 2024. години премашила 4.727 евра по квадратном метру. Познат по сликовитим планинским пејзажима, развијеној инфраструктури скијалишта и високом квалитету живота, регион је популаран и код купаца кућа и код инвеститора.

Последњих година интересовање за некретнине у Тиролу расте због сталне потражње (посебно за становима на падинама) и могућности повећања цена. Међутим, тржиште региона има своје јединствене карактеристике, од ограничених земљишних ресурса до посебних законских прописа за међународне купце.

У овом чланку ћемо обрадити све кораке укључене у куповину стана, куће, брвнаре или земљишта у Тиролу - од цена и локација до правних и финансијских разматрања - како бисте могли донети информисану одлуку ако размишљате о куповини некретнине у Аустрији , тачније у Тиролу.

Тиролско тржиште некретнина нуди широк спектар некретнина – од малих студија и двособних станова у градовима и планинским подручјима до пространих брвнара и приватних кућа у близини одмаралишта, као и ексклузивних вила и премиум апартмана.

Постоје и станови у препродаји (у старим зградама, „Altbau“) и нови кондоминијуми („Neubau“) са модерном опремом.

Многе куће су изграђене у традиционалном алпском стилу са дрвеним украсима — управо су те брвнаре оне које привлаче купце. На тржишту постоје и планови станова за изнајмљивање туристима (укључујући и оне са компанијама за управљање) и викендице на продају.

Апартмани. Разни формати, од једнособних студија до великих поткровља. Градови (Инсбрук, Куфштајн) имају више стандардних апартмана у високим зградама, док одмаралишта (Кицбил, Ландек) нуде компактне апартмане за скијаше.

Приватне куће и брвнаре. Једнокреветне и двокреветне куће на земљишту, често са баштом и гаражом. Брвнаре се обично граде ближе планинама, понекад у удаљеним планинским селима. Ове некретнине нуде приватност и простор, али често захтевају значајно одржавање (грејање, чишћење снега итд.).

Луксузне виле и станови. Луксузне виле са погледом на Алпе, као и врхунски пентхауси, најчешће се налазе на престижним локацијама (Инсбрук, Кицбил, Санкт Јохан у Тиролу). Такве некретнине коштају милионе евра и намењене су првенствено богатим клијентима или као престижне инвестиције.

Земљиште. Земљиште је оскудно у Тиролу, што чини доступне стамбене парцеле ретким и скупим. Купци би требало да провере намену земљишта (Bauzone), доступност грађевинских дозвола и савезне/локалне захтеве за планирање.

Цене некретнина у Тиролу су традиционално више од аустријског просека: 2024. године просечна цена стана овде је била око 4.727 евра по квадратном метру (врхунац је достигнут 2022. године – око 5.195 евра/м², након чега су цене кориговане).

Цене породичних кућа биле су ниже (неколико хиљада евра по квадратном метру), али су и значајно порасле последњих година. На пример, према проценама тржишта из 2022. године, просечна цена породичне куће била је приближно 4.660 евра по квадратном метру.

Подаци су преузети из аналитичких прегледа тиролског тржишта некретнина; имајте на уму да стварне цене могу да варирају у зависности од стања и тачне локације некретнине.

Потражња и цене у региону расту неравномерно. Некретнине у близини скијалишта и у великим градовима су најтраженије. Од 2016. до 2022. године, цене станова су порасле за приближно 60% (са 2.850 евра на 4.573 евра/м²), док су цене приватних кућа порасле за скоро 93%.

Међутим, до 2023–2024. године, раст је успорен због високих каматних стопа на кредите: према подацима Statistik Austria , 2023. године цене станова у Аустрији су пале за 2,6% први пут од 2010. године (углавном због постојећих стамбених објеката).

У Тиролу је тренд сличан: након врхунца у 2022. години, цене су се стабилизовале. На пример, цене станова су се благо прилагодиле у 2024. години, док цене земљишта, упркос стабилизацији, остају високе (просек за Тирол је 414 евра/м² у 2024. години, што је више него двоструко више од нивоа из 2016. године).

Сезоналност такође игра улогу. Активност купаца се обично повећава лети и јесени (пре зимске сезоне), што понекад подиже цене, посебно за некретнине у близини популарних скијалишта. Зима, с друге стране, може бити окарактерисана нижом активношћу због празника и временских услова.

Локација је кључни фактор. Развијена инфраструктура (путеви, школе, болнице) и близина скијалишта или туристичких атракција директно утичу на цену и продајност некретнине.

На пример, Инсбрук (главни град Тирола) је познат по својим универзитетима, аеродромима и транспортним чвориштима, тако да је просечна цена овде приметно виша него у удаљеним долинама.

Према подацима са тржишта, просечна цена стана у Инсбруку је око 5.700 евра по квадратном метру, док у планинама, као што су Ландек или Лиенц, цене могу бити знатно ниже (2.000–3.000 евра по квадратном метру). На високе цене утичу:

• Туристичка привлачност. Одмаралишта (Кицбил, Аксам, Мајрхофен, итд.) привлаче купце спремне да плате за погодност скијања.
• Саобраћајна доступност. Близина аутопутева и међународних путева (на пример, излаз Инсбрук-Салцбург код Кирхберга) чини некретнину атрактивном за стални боравак и пословање.
• Инфраструктура и услуге. Подручја са развијеном друштвеном инфраструктуром (школе, болнице, продавнице) су скупља од оних у дивљини. Центри градова су обично скупљи од околних подручја.

Можете упоредити цене и карактеристике по регионима у Тиролу:

Кицбил (Bezirk Kitzbühel). Један од најскупљих округа, дом врхунских одмаралишта. Цене станова овде су стотинама евра веће од регионалног просека. Подручје је популарно међу инвеститорима, али су приступачне опције оскудне.

Инсбрук-Ланд и Инсбрук (Ланд и град). Инсбрук (град) – високе цене због статуса града (приближно 5.760 €/м² за стан).

Удаљена подручја (Инсбрук-Ланд) су нешто јефтинија, али су такође затворена за масовну изградњу, тако да је ниво цена близак градском нивоу.

Ландек (Bezirk Landeck). У близини стаза има много малих градова („скијашка села“), а цене су разумне: на пример, просечна цена стана је ~3.592 €/м².

Лиенц (Bezirk Lienz). Најисточнији округ Тирола, са нижим ценама (око 2.090 евра по квадратном метру за стан). Некретнине у Лиенцу су погодне за оне који траже приступачније опције уз очување природног окружења региона.

Окрузи Шваца (Швац, Куфштајн, Ројте, итд.) су популарни међу туристима и нуде просечне цене станова. Ројте је најмање развијен и нуди најјефтиније становање (станови од ~3.740 евра/м²), али су могућности за запошљавање и услужне делатности такође ограниченије.

Процес почиње одабиром локације. Овде је важно јасно дефинисати циљеве:

• Живите самостално. Потражите смештај у градовима или великим местима са добром инфраструктуром – близу посла и школа.
• Инвестирајте/изнајмите. Размотрите одмаралишта или студентска насеља (Инсбрук). Мали станови или станови у близини скијалишта су погодни за краткорочно изнајмљивање туристима.
• Викендица (дача). Потражите осамљене планинске локације, али узмите у обзир потенцијал за туризам: чак и дача има користи од приступачне тачке и минимума продавница у близини.

Контролна листа за претрагу:

• Одредите своје циљеве и буџет.
• Користите портале и агенте за некретнине, али онда лично прегледајте неколико некретнина.
• Прикупите информације о подручју: потражња за закупнином, порези на имовину, сва ограничења (без викендица/станова).
• Питајте стручњака о времену трансакције: понекад добре понуде брзо нестану са тржишта.

Процес куповине у Тиролу регулисан је аустријским државним законом (Grundverkehrsrecht), а детаљна правила за странце могу се разликовати у зависности од савезне државе. Кључна разматрања за нерезиденте:

Дозвола за куповину (Genehmigung). Држављани ЕУ и ЕЕА третирају се као Аустријанци и није им потребна дозвола . За држављане земаља које нису чланице ЕУ/ЕЕА (нпр. ЗНД, САД итд.), важе ограничења за странце који купују некретнине у Аустрији : у већини случајева, трансакцију мора претходно одобрити Grundverkehrsbehörde (општински орган за откуп земљишта).

Поступак: Након потписивања прелиминарног уговора, купац подноси захтев; одлука се обично доноси у року од неколико недеља.

Законске промене. Године 2024. у Тиролу су усвојене измене закона о локалном преносу земљишта, којима су уведене нове провере и ограничења, посебно за трансакције које укључују земљиште и пољопривредне некретнине.

Будите у току: Предлажем да читате званичне публикације покрајине Тирол или да се консултујете са адвокатом како бисте били информисани о свим променама.

Потребна документа. Неопходна документа укључују пасош, порески идентификациони број (Steuernummer) у Аустрији, доказ о тренутном пребивалишту, извод из непокретности (Liegenschaftskataster) и идентификациони број земљишне парцеле (KG, Grundbuchnummer). Продавац доставља потврду о власништву (Grundbuchauszug).

Најчешће се трансакција одвија пред нотаром: биће вам потребно пуномоћје (ако делује заступник), претходни уговор о куповини итд.

Провера правног статуса некретнине. Препоручује се ангажовање локалног адвоката или нотара током преговора: они ће проверити одсуство терета, дугова и текућих тужби, као и тачност катастарских података и правну форму уговора.

На пример, увек тражим од адвоката да провери да ли некретнина има катастарско одобрење и да ли је у питању „кућа за одмор“, чија куповина може бити подложна ограничењима.

Куповина некретнина у Аустрији подразумева низ обавезних трошкова поред саме куповне цене некретнине. Главни су:

• Порез на промет некретнина (Грундервербстеуер). 3,5% од купопродајне цене.
• Такса за регистрацију (Eintragungsgebühr). 1,1% од катастарске вредности (Einheitswert) или тржишне цене – плаћа се приликом уписа права у земљишне књиге.
• Нотарски трошкови. Приближно 1–2% трошкова трансакције, у зависности од сложености трансакције и нотарског хонорара.
• Провизија агента за некретнине. Типично, износи до 3% + 20% ПДВ-а од купопродајне цене (плаћа купац), али ова накнада може бити условна или мешовита (половину плаћа продавац, ако је назначено).
• Остали трошкови могу укључивати процену вредности имовине, превод докумената, осигурање (банковско осигурање за хипотеке) и годишњи порез на имовину (Grundsteuer) - обично мали, на основу величине и локације имовине, и који се годишње наплаћује власнику.

Укупно, скривени трошкови при куповини некретнине износе приближно 9-11% од куповне цене. Приликом финансирања кредитом, препоручује се укључивање најмање 20-30% учешћа (у Аустрији се хипотеке често издају до 70-80% од куповне цене).

Такође треба да узмете у обзир будуће месечне трошкове: комуналне услуге (грејање, вода, чишћење снега итд.), осигурање куће и евентуално накнаде за стан (за нове куће).

Пример расподеле трошкова приликом куповине (приближно):

За финансирање својих куповина, страни купци могу се обратити аустријским или међународним банкама. Европљанима се углавном нуде исти услови као и аустријским грађанима.

Ако планирате хипотеку, унапред се распитајте са банком о прихватљивим условима и захтевима за кредит (могу постојати строжији критеријуми за приходе због нових FMA стандарда уведених 2022. године ). Такође, узмите у обзир будући курс евра и каматне стопе, јер они утичу на профитабилност ваше инвестиције.

Као што је поменуто, главни законски захтев је дозвола власти (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) за нерезиденте који нису држављани ЕУ/ЕЕА. У овом случају:

• Држављани ЕУ/ЕЕА се третирају као Аустријанци и могу слободно куповати некретнине без икаквог додатног одобрења (мада је понекад потребно обавестити локалну администрацију о трансакцији).
• Држављани трећих земаља скоро увек морају да поднесу захтев за стицање. Поступак је индивидуализован за сваки случај — морају да оправдају сврху куповине (нпр. лични боравак или инвестиција) и да доставе додатну документацију (финансијске извештаје, биографију).

1. јануара 2023. године, нови закон којим се пооштрава контрола куповине некретнина из иностранства. Сада је могуће одбити дозволу ако трансакција није у најбољем интересу региона (на пример, ако је некретнина првенствено намењена туризму или ако купац не борави стално у Аустрији).

Стога је важно да грађани ЗНД или других „трећих земаља“ унапред добију стручни савет. Убедљиви аргументи за „друштвену нужност“ или „економску корист“ куповине су неопходни.

Понекад дозвола није потребна, чак и ако је купац из „треће земље“: постоје билатерални споразуми (на пример, са Швајцарском или Лихтенштајном) или посебне погодности (промена имена супруге/мужа у аустријско држављанство). Међутим, најбоље је разјаснити ове детаље много пре трансакције.

Да бисте избегли превару и правне проблеме, уверите се да имате:

Нотар. Трансакције у Аустрији се обављају преко нотара (нотара). Ово обезбеђује правни интегритет: нотар ће проверити права власништва и законитост уговора. Важно је изабрати нотара са искуством у области некретнина.

Правна помоћ. Препоручујем ангажовање адвоката или консултанта за некретнине, посебно ако не говорите немачки. Они вам могу помоћи да припремите и преведете документа, проверите обавезе продавца и припремите захтев за дозволу.

Осигурање трансакције. Можете размотрити осигурање од ризика (Treuhandvereinbarung или ескроу), где се средства држе код треће стране док се не добију сва одобрења. Ово ће вас заштитити од губитка новца ако се трансакција откаже током фазе закључивања.

Чувајте се преварних шема. Типичне шеме укључују „двоструку продају“ (продаја једне некретнине двојици купаца одједном) или „продају оптерећене имовине“ (продавац се није регистровао). Увек захтевајте скорашњи извод из земљишних књига (Grundbuchauszug) и проверите имена странака.

Након куповине, важно је да странац поштује правила коришћења:

Други дом (Zweitwohnsitz). Као што је већ речено, купљена некретнина мора бити ваше примарно или „радно“ пребивалиште (на пример, ако привремено студирате или радите у Тиролу), у супротном се може сматрати илегалним другим домом.

Лекарима и наставницима се понекад дају изузеци. У сваком случају, уверите се да сте попунили све декларације о пребивалишту и да не потпадате под ограничења „преферираних општина“ (Vorbehaltsgemeinden), где су нове викендице потпуно забрањене.

Изнајмљивање. Странцима је дозвољено да издају своју некретнину. Међутим, ако се некретнина сматра „Freizeitwohnsitz“ (смештајем за одмор), општински прописи могу ограничити краткорочно изнајмљивање (као што је Airbnb). Пре изнајмљивања, проверите локалне прописе и платите све важеће туристичке таксе.

Наслеђивање и препродаја. Странци имају иста права наслеђивања као и аустријски држављани. Ако касније желите да препродате имовину, важе исти кораци (првенствено продаја преко нотара).

У зависности од услова уговора, можда ћете морати да вратите део пореза или платите нову катастарску процену, али ови детаљи се обично аутоматски решавају приликом препродаје.

Редован надзор. Ако не живите тамо стално, препоручује се да ангажујете компанију за управљање или особу од поверења која ће надгледати вашу некретнину: проверавати њено стање, плаћати рачуне за комуналне услуге, уклањати снег итд. Ово ће заштитити вашу имовину и избећи евентуалне проблеме.

Типови станова крећу се од једнособних до четворособних станова, у високим зградама или градским кућама, са или без балкона. Нови објекти се често граде у комплексима са паркингом и лифтовима; постојеће јединице су старије, али се понекад могу похвалити јединственим карактером (дрвене греде, антички завршни слојеви).

Имајте на уму да су цене у новим зградама обично више (инвеститори плаћају за модерне погодности), док су некретнине у другој продаји јефтиније, али могу захтевати реновирање.

Цене и публика:

• За младе парове или студенте, студији и једнособни станови су интересантни (тренутно ~4000-5000 €/м² у Инсбруку).
• Просторни станови са 2-3 собе су погоднији за породице, посебно у предграђима или регионалним центрима (око 3.500 €/м²).
• Апартмане у близини одмаралишта (на пример, у Кицбилу) бирају инвеститори или породице спремне да плате за поглед на планине.
• Ако желите да издајете свој смештај туристима, најбоље је да изаберете компактне јединице на популарним локацијама (наравно, водећи рачуна о законима о секундарном становању).

Предности: Станови су обично јефтинији по квадратном метру од кућа, лакши за одржавање и лакше за изнајмљивање (нема трошкова за чишћење земље, снега итд.).

Мане: мање приватности, трошкови комуналних услуга (Hausverwaltung, реновирање) и често више цене у центру града.

Приватна кућа или брвнара је велика некретнина на копну.

Предности: више простора и приватности, приватна башта/гаража и индивидуалност. Ове куће су често грађене од висококвалитетних материјала (камен, пуно дрво), добро задржавају топлоту (важно у планинама) и изгледају луксузно у поређењу са Алпима.

Мане: цена и одржавање. Кућа захтева значајна улагања у грејање, поправке крова, зимско чишћење снега итд. Такође, потребно је проверити дозволе: нека подручја забрањују изградњу нових брвнара (посебно у заштићеним подручјима).

Ако планирате да изнајмите свој дом (укључујући и преко Airbnb-а), имајте на уму да аустријски закон може ограничити краткорочно изнајмљивање (Zweitwohnsitz ограничења).

Разматрања при куповини: Исти поступак управљања преносом земљишта примењује се на вилу или кућу. Међутим, приватне куће често долазе са додатним условима који захтевају од власника да тамо борави одређени период у години (како би се избегло погоршање несташице станова).

Пре куповине брвнаре, питајте о „друштвеном интересу“ - понекад се од купаца тражи да доставе планове за коришћење (инвестиција у лични дом).

Ако тражите луксуз, будите спремни на веома високе цене: од неколико милиона евра. Виле често комбинују модеран дизајн са алпском архитектуром, са спа центрима, саунама и панорамским прозорима. Цене таквих некретнина (на пример, у Кицбилу или Аксаму) могу прећи 10.000–15.000 евра по квадратном метру.

Такви објекти су прикладни у следећим случајевима:

• Желите други дом у одмаралишту.
• Некретнину посматрате као дугорочну инвестицију у будуће стамбено насеље (на пример, велики нови стамбени пројекат).
• Планирате да изнајмљујете ексклузивним закупцима (овде је важан регионални бренд).

Слична је ситуација и са луксузним апартманима: они могу бити понуђени са хотелским услугама, рецепцијом и тако даље. Ово је нишни производ.

Избор парцеле. Потражите парцеле у одређеним грађевинским зонама (Bauzone). Стамбене парцеле су веома цењене у Тиролу. Ако планирате да градите кућу, уверите се да је парцела одобрена за стамбену употребу, а не само за пољопривредну. Нови прописи о просторном планирању ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) могу ограничити одређивање нових зона.

Цене земљишта. У Тиролу се исплати купити земљиште рано: просечна цена се процењује на 414 евра/м² у 2024. години. У и око централног Инсбрука, парцеле достижу 786 евра/м², а у оближњем Вармаркету 689 евра/м², док су у већем делу земље цене знатно ниже.

Инвеститори очекују да ће вредност земљишта порасти како нове локације постају оскудне, посебно у близини одмаралишта.

Разматрања при куповини. Свака трансакција са земљиштем често захтева посебна додатна одобрења (од водовода до изградње путева).

Након куповине, највероватније ћете морати да прибавите пројектну документацију и грађевинске дозволе (Baubewilligung) – то је дуготрајан и скуп процес у Алпима (због провера утицаја на пејзаж, одводњавање итд.).

Тиролско тржиште је подложно законским променама. Следеће важне промене су уведене последњих година:

Порез на друге куће и празне куће (2023). Дана 1. јануара 2023. године, у Тиролу је ступио на снагу Тиролски закон о порезу на празне куће и смештај (Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz- und Leerstandsabgabegesetz, TFLAG). Он захтева од општина да наплаћују додатне порезе на стамбене објекте који су празни дуже од шест месеци и на друге куће.

Накнаде одређују општине; горња граница је до 2.500 евра годишње за веће станове. Идеја је да се подстакне изнајмљивање празних некретнина и обесхрабри куповина некоришћених викендица.

Као резултат тога, нови станови за изнајмљивање постали су нешто профитабилнија опција, а спекулације о „дрвеним колибама“ за друге домове постале су теже. Купци би требало унапред да провере са општином да ли се некретнина коју купују налази у пореској зони (ово може да варира од села до села!).

Измене Закона о непокретностима. У 2025. години предложено је пооштравање прописа за пољопривредно земљиште и парцеле на падинама. На пример, планирано је оживљавање институције „контролора земљишта“ и ограничавање претварања поља у соларне електране како би се сачувало пољопривредно обрадиво земљиште.

Такође постоје гаранције да ће пољопривредници имати предност при куповини суседних парцела. Ако планирате да купите земљиште или плантажу, пратите нас: ове промене могу ограничити вашу слободу управљања таквим земљиштем.

Поступци трансакција. Обрада трансакција је постала дигиталнија: многе савезне државе, укључујући Тирол, претварају неке пријаве у електронски облик. Међутим, и даље је потребан потпис нотара на папиру. Важно је пратити актуелне обрасце пријава на владиним веб страницама.

Информативни ресурси. Лако је пратити промене на званичној Ланд Тирол и правним информационим системима ( RIS ). Такође препоручујем претплату на билтене WKO Tirol и LK Tirol, јер они често објављују водиче и анализе промена на тржишту некретнина.

Не штедите на стручњацима. Најчешћа грешка је потцењивање трошкова правне подршке и ревизије. Ангажовање адвоката и квалификованог проценитеља ће вам помоћи да избегнете веће губитке.

Погледајте даље од првог стана који видите. Тржиште станова у Тиролу је засићено, а слична понуда може бити јефтинија у суседном граду. Упоредите опције и не журите са доношењем одлуке.

Размотрите све трошкове. Не ограничавајте се на цену трансакције: укључите све порезе и трошкове (најмање 10%), као и редовне рачуне за комуналне услуге, посебно ако планирате да продате некретнину на препродајном тржишту или је изнајмите.

Проверите детаље уговора. Странци често могу пропустити важну клаузулу у уговору или потценити клаузулу о обавезном коришћењу (на пример, да се не може изнајмљивати као „апартман за одмор“ без дозволе). Ако је потребно, ангажујте преводиоца.

Репутација агента за некретнине. Верујте само провереним агентима. На тржишту постоје повремени агенти са сумњивом репутацијом. Проверите рецензије и њихову лиценцу (Maklerbefugnis – документ којим се овлашћује агент за обављање трансакција у Аустрији).

Тирол нуди атрактивно, али комплексно тржиште некретнина. Следеће кључне тачке су важне:

• Одредите свој циљ и буџет пре него што почнете са претрагом (сељењем, изнајмљивањем, улагањем).
• Истражите регионе. Сазнајте више о разликама у ценама и прописима (становање је скупље у великим градовима, јефтиније у планинама, али постоје ограничења за викендице).
• Процените све трошкове. У буџету предвидите најмање 10% износа трансакције за порезе, таксе и папирологију.
• Консултујте професионалце. Ангажујте локалног агента за некретнине и адвоката, посебно ако не говорите немачки. Ово ће вас заштитити од неспоразума и убрзати процес.
• Планирајте правни поступак. Ако нисте држављанин ЕУ/ЕЕА, прибавите дозволу преко Канцеларије за пренос земљишта – без тога, трансакција је немогућа. Уверите се да су сва документа уредна пре потписивања уговора.

Можете почети са једноставним корацима: прегледајте огласе на поузданим веб-сајтовима, претплатите се на билтене агенција (на пример, Vienna Property Investment, који објављује регионалне рецензије) и прикупите информације о том подручју.

Затим контактирајте локалне стручњаке – они ће вам саветовати које некретнине најбоље одговарају вашим потребама.