Како и зашто купити некретнине у Хрватској

Хрватско тржиште некретнина тренутно доживљава један од најдинамичнијих периода у својој историји. Приступање земље еврозони и шенгенском простору 2023. године драматично је поједноставило трансакције за странце, елиминисало валутне ризике и учинило тржиште предвидљивијим и транспарентнијим. Хрватска се чврсто етаблирала на европској мапи као атрактивна дестинација за инвеститоре који желе да купе стан у Хрватској, кућу на обали мора или да инвестирају у туристичко изнајмљивање.

Сврха овог чланка је да пружи свеобухватну анализу инвестиционе привлачности Хрватске: од објашњења зашто је сада време да се размотри куповина, до поређења са Аустријом, где се некретнине доживљавају као референтна тачка за стабилност. Обрадићемо све аспекте: правне нијансе, трендове цена, опције некретнина и најбоље регионе Хрватске за тражење смештаја.

Аустрија остаје мерило стабилности. Овде је све јасно и предвидљиво: закони су разумљиви, судови штите права власника некретнина, а цене у Бечу расту споро, али стабилно. Приноси од закупнине обично не прелазе 2-3% годишње, али је потражња константна, а ликвидност висока — па станови у Аустрији често бирају као основна имовина у портфолију. Добијање боравишне дозволе путем некретнина у Аустрији захтева инвестицију од 500.000 евра или више, а сам процес је пун значајне бирократије. Али заузврат, добијате поверење и дугорочну заштиту капитала.

Хрватска, с друге стране, нуди више динамике:

• праг за улазак је нижи - можете купити стан у Хрватској јефтино од 120–150 хиљада евра;
• принос је већи - закуп поред мора даје 5-7% годишње;
• порези су једноставнији - 3% при куповини половне некретнине и минимална бирократија;
• Туризам расте и подржава потражњу за становима.

Али тржиште је мање предвидљиво: цене зависе од сезоне и економске ситуације, а ликвидност је највећа у приобалним регионима.

Хрватско тржиште некретнина наставља брзо да расте након усвајања евра и приступања Шенгенској зони 2023. године. Према подацима Евростата и Хрватске народне банке, цене станова у земљи су порасле за 8,3% , са растом већим од 10% у односу на претходну годину на обали. У Загребу, Сплиту и Дубровнику, број трансакција је достигао рекордне нивое, а потражња и страних и домаћих купаца је стално расла, посебно за становима и кућама поред мора.

По мом искуству, Хрватска је постала једна од најпопуларнијих земаља за оне који желе да купе приступачан стан на обали мора, добију хрватску боравишну дозволу и остваре приход од издавања. Комбинација природних лепота, статуса ЕУ и умерених пореза чини је привлачном за инвеститоре из Немачке, Аустрије, Словеније и Скандинавије.

• 🇩🇪 Клијент из Немачке је купио стан у Сплиту почетком 2024. године. Током летње сезоне, приход од закупнине је износио око 6% годишње, а тржишна вредност некретнине је порасла за 9% у односу на претходну годину.
• 🇬🇧 Руска породица је купила кућу у Истри близу обале за свој одмор и издавање преко Airbnb-а. Инвестиција им је омогућила да добију хрватску боравишну дозволу, а приход је премашио очекивања: некретнина је била практично насељена током лета.
• 🇸🇮 Млади инвеститор из Словеније изабрао је гарсоњеру у Загребу за 125.000 евра. Захваљујући сталној потражњи студената и професионалаца у главном граду, некретнина је завршена за две недеље, са пројектованим приносом од 4,5% годишње.

• Ниске баријере за улазак – станови се могу купити од 120.000 до 150.000 евра, а куће поред мора од 200.000 до 250.000 евра.
• Принос је већи него у Аустрији или Италији – 4–6% у просеку, до 7% на обали.
• Транспарентност трансакција ЕУ – правна заштита и регистрација путем државног регистра.
• Хрватска боравишна дозвола за некретнине – уз дугорочни боравак и власништво над некретнином, боравак је доступан целој породици.
• Цене расту , посебно на обали, где је понуда ограничена, а потражња стално већа.

Кључ успешног улагања у Хрватској није само избор стана који нуди тренутни приход, већ и локације са будућим потенцијалом. Нови инфраструктурни пројекти, путеви, универзитети и туристички кластери (Сплит, Задар, Ријека) могу генерисати раст вредности изнад просека.

Када ме људи питају да ли се исплати куповати некретнине у Хрватској, увек одговарам: да бисте разумели перспективе, морате знати историју тржишта. Хрватска је прешла пут од кризе после 2008. до брзог раста цена након уласка у ЕУ, а посебно након усвајања евра и придруживања Шенгенском простору 2023. године. Данас је то једно од најатрактивнијих тржишта у јужној Европи, посебно за оне који желе да купе стан на обали мора у Хрватској или кућу у Хрватској за изнајмљивање за одмор.

• 2008–2014: Глобална криза је тешко погодила Хрватску, а цене некретнина су пале за више од 20%, посебно у приобалним подручјима.
• 2015–2019: постепени опоравак, растућа потражња странаца (посебно Немаца, Аустријанаца и Скандинаваца).
• 2020: Пандемија је привремено смањила број трансакција, али су цене наставиле да расту захваљујући домаћој потражњи.
• 2023–2025: Након преласка на евро и Шенген, цене кућа су порасле у просеку за 8,3%, на обали је повећање прешло

Разумевање будућности хрватског тржишта некретнина захтева разумевање фаза које је прошло током протеклих двадесет година. Хрватска је земља са прелепом обалом, високим туристичким потенцијалом и брзом интеграцијом у Европску унију. Али њено тржиште је прошло изазован пут: од експлозивног раста до кризе, а затим и поновног опоравка.

Почетком 2000-их, Хрватска је постала једна од најпопуларнијих дестинација за стране купце у јадранском региону. Немци, Аустријанци, Британци и Скандинавци су активно куповали куће и станове поред мора. Разлози су били очигледни: релативно ниске цене у поређењу са Италијом и Грчком, запањујућа обала и растући проток туриста. Током овог периода догодило се много приватних трансакција: странци су куповали мале виле и станове на острвима Хвар, Брач, Сплит и Дубровник. Цене су брзо расле, а годишњи пораст је достигао 10-15%.

Глобална финансијска криза је тешко погодила Хрватску. Банке су престале да кредитирају, грађевинарство је нагло успорило, а потражња за некретнинама је пала. Цене су пале за 20–30% у зависности од региона, а посебно су погођена приобална подручја, где су цене биле прегрејане 2007–2008. Многи инвеститори су одложили пројекте, а инвеститори који су купили некретнине на врхунцу тржишта имали су потешкоћа са продајом.

Међутим, управо током овог периода појавила се нова класа купаца – опрезни инвеститори који Хрватску нису посматрали као спекулативно тржиште, већ као дугорочну стратегију. Они који су купили некретнине између 2009. и 2012. године забележили су сталан раст цена у року од неколико година и могли су да изнајмљују своје некретнине туристима уз добру зараду.

Након што се Хрватска придружила ЕУ 2013. године, тржиште се постепено опорављало. Од 2015. године, број трансакција је стално растао, а странци су поново почели активно да купују некретнине, посебно на обали. Према подацима Хрватске народне банке, удео странаца у неким приобалним регионима достигао је 15–20% свих купаца.

У то време, почели су да се развијају нови инфраструктурни пројекти - путеви, аеродроми и марине за јахте. Туризам је достигао рекордне нивое, са преко 20 милиона посетилаца годишње. Све је то подстакло интересовање за станове и куће поред мора. У Загребу, потражњу су покретали студенти, ИТ стручњаци и пословна заједница.

Усвајање евра у јануару 2023. и улазак Хрватске у Шенгенски простор означили су прекретницу. Од тада је тржиште постало још транспарентније и разумљивије за инвеститоре из ЕУ. Ризици валутних флуктуација су нестали, а правне процедуре су поједностављене.

Резултати су већ били приметни до краја 2024. године: према подацима Евростата, цене станова су порасле у просеку за 8,3% , а раст у туристичким регионима (Далмација, Истра и Дубровник) достигао је 10–12% . Страна потражња је порасла, а посебно су активни постали купци из Немачке, Аустрије и Скандинавије, као и нови инвеститори из централне Европе.

У Хрватској, различите локације служе различитим наменама: негде су сезонски закуп поред мора успешнији, негде су популарнији закупи током целе године у главном граду и око универзитета, док су премиум виле и бутик станови знак статуса и реткости. Да бисте изабрали најпрофитабилнију некретнину, важно је разумети где је концентрисана потражња и који формат закупа ће тамо бити одржив.

Овде је најлакше покренути стабилне, дугорочне закупнине: главни град привлачи студенте, ИТ стручњаке, лекаре, државне службенике и корпорације.

• Станови са 1-2 спаваће собе (приближно 45-75 м²): процењена цена 150.000-240.000 евра.
• Компактни студији за дневни/средњорочни закуп: 120.000–170.000 евра.
• Кућа/градска кућа у предграђу: од 250 до 400 хиљада евра.

За кога: инвеститоре којима је потребна предвидљива попуњеност и умерени приноси без изражене сезонскости.

Велика летња потражња, заједно са вансезоном због пословних и медицинских путовања, значи да је центар града и плажа у мањку.

• Станови са 1-2 спаваће собе поред мора: 200.000–370.000 евра (ретко јефтиније)
• Историјски центар/станови са погледом: често премиум на тржишту
• Куће са плацем/погледом: од 400.000–700.000 евра и више

За оне који желе да споје стил живота и сезонске приходе; оне који су спремни да управљају краткорочним изнајмљивањем.

Ограничен историјски развој и висока туристичка препознатљивост стварају „дефицитарну“ цену.

• Станови на добрим локацијама: 250–450 хиљада евра.
• Виле поред мора/са панорамским погледом: од 700.000 до 1,5 милиона евра+

За кога: купце који траже статус и „сигурно уточиште“ поред мора; конзервативније власнике фокусиране на капитализацију.

Немци и Аустријанци традиционално воле Истру због њене климе, приступачности путевима и јаког гастрономског/винског туризма.

• Куће/виле са земљиштем: од 280 до 600 хиљада евра.
• Апартмани поред мора/у центру: 180–300 хиљада евра.

За кога: породични начин живота + сезонски изнајмљивање, мање гужве него на „разгледницама“ Далмације.

Стабилна летња потражња, развијен насипни, медицински и пословни туризам.

• Станови: 170.000–300.000 евра (локација је битна)
• Виле/куће са погледом на залив: од 400.000 до 800.000 евра.

За оне који цене инфраструктуру и предвидљивост, али желе море ближе граници.

Добар компромис цене и квалитета и погодна географија; аеродроми, марине за јахте и растућа хотелска база.

• Гарсоњере и једнособни апартмани: 120–220 хиљада евра.
• Куће близу мора: 250–450 хиљада евра.

За кога: прва инвестициона некретнина на Јадрану са изгледима за раст.

Велика летња потражња и премија за вид транспорта/транспорт. Логистика је сложенија, али је и рачун већи.

• Станови: обично од 220.000 до 400.000 евра.
• Куће/виле: од 500.000 евра и знатно више на „првој линији“

За: искусне власнике који разумеју сезонскост и логистику; купце ретких, колекционарских лотова.

• Немачка, Аустрија и Словенија су традиционални лидери, активно купујући у Истри, Кварнеру и средњој Далмацији.
• Скандинавија, Бенелукс и Велика Британија — људи бирају острва и премиум одмаралишта, често за викендице и сезонско изнајмљивање.
• Рускоговорећи инвеститори – Далмација (Сплит, острва), Дубровник, Истра; неки послови су усмерени на личну употребу.

Зашто купују: другу кућу поред мора, сезонско изнајмљивање са приносом од 5–7%, заштита капитала од инфлације у еврозони.

Локалне породице изнајмљују станове у Загребу и приморским градовима ван плаже. Популарна стратегија за предузетнике је куповина неколико компактних станова и њихово издавање на дневној бази током лета.

• Загреб је популаран међу студентима, лекарима и ИТ стручњацима.
• Сплит, Задар, Опатија – комбиновани формат смештаја и изнајмљивања, који омогућава власнику да одржи попуњеност током вансезоне.

Исељеници помажу у ублажавању сезонских флуктуација прихода, посебно у приобалним градовима са добром инфраструктуром.

Приликом куповине некретнина у Хрватској — било да је у питању стан на обали мора, кућа у Истри или стан у Загребу — важно је узети у обзир не само локацију и класу некретнине, већ и власничку структуру, прописе за стране држављане и изабрану инвестициону стратегију. Ови фактори утичу на порезе, профитабилност и брзину изласка.

Држављани ЕУ и ЕЕА могу слободно куповати станове, куће и друге станове баш као и локални грађани. Власништво се региструје у непокретним књигама (катастар и земљишна књига). Некретнина се може изнајмити, продати или завештати без ограничења.

Држављани земаља ван ЕУ такође могу купити некретнине, али само под условом „реципроцитета“ — ако њихова земља дозвољава Хрватима да тамо купују некретнине. За такве трансакције потребна је сагласност хрватског Министарства правде. Ова процедура траје од 3 до 6 месеци, али је стандардна.

Пример: Клијент из Немачке је купио стан у Сплиту и одмах га изнајмио преко Airbnb-а. Повраћај је био 6% годишње. Породица из Украјине је успела да купи кућу у Истри преко адвоката, добивши одобрење Министарства правде. Некретнина се користи као други дом и изнајмљује туристима током лета.

Оснивање компаније у Хрватској вам омогућава:

• стећи неколико некретнина за изнајмљивање;
• одржавати обрачуне ПДВ-а приликом куповине нових зграда;
• Оптимизујте пореско оптерећење ако се некретнина користи као део пословања (станови, мини-хотели, изнајмљивање).

Стране компаније такође могу купити некретнине у Хрватској. Ову опцију често бирају инвеститори који купују хотеле, апарт-хотеле или неколико станова за краткорочни закуп.

Пример: Аустријски инвеститор је регистровао друштво са ограниченом одговорношћу (ДОО) и купио три стана у Загребу за издавање студентима. Некретнинама управља компанија за управљање, што смањује његово лично учешће.

Хрватска развија инвестиционе фондове за некретнине (REIF), који омогућавају инвеститорима да улажу у портфолио некретнина, укључујући стамбене апартмане, апарт-хотеле и канцеларије. За приватне инвеститоре, ово нуди начин за диверзификацију ризика и генерисање пасивног прихода.

Породични фондови, уобичајени у ЕУ, могу се користити за заштиту имовине и планирање наслеђивања. Ово је посебно релевантно за стране породице које купују вилу на обали мора или кућу са земљиштем у Истри.

Некретнине у Хрватској могу бити регистроване на имена више власника. Ово је погодно за породичне куповине — на пример, родитељи и деца могу бити сувласници стана.

Наслеђе се обрађује преко нотара и региструје у непокретним књигама. Ако је некретнину купио странац, наследници такође задржавају право власништва (под условом реципроцитета за земље ван ЕУ).

Пример: Словеначка породица је купила кућу у Опатији на име својих родитеља и сина. Након очеве смрти, наслеђивање је брзо протекло: нотар је формализовао пренос удела, а имовина је остала у породици.

За разлику од Дубаија, који има зоне слободног власништва и закупа, Хрватска је регулисана јединственим законима ЕУ. Међутим, постоји низ особености:

1. Правила за странце

• ЕУ/ЕЕА: куповина било којих станова, кућа и апартмана без ограничења.
• Ван ЕУ: потребна је сагласност Министарства правде (принцип реципроцитета).
• Земљишне парцеле: Страни физички лица не могу директно куповати пољопривредно земљиште. Решење је да га купе преко компаније или да га пренесу на правно лице.

2. Комерцијалне некретнине

Странци могу поседовати канцеларије, продавнице и хотеле. За веће некретнине и предузећа, DOO се чешће користи.

3. Изнајмљивање

Сваки власник може изнајмљивати некретнину, али краткорочни закуп (за туристе) захтева лиценцу (туристичка категорија). Дугорочни закуп се формализује нотаризованим уговором и региструје.

4. Хипотека

Странци могу добити хипотеке од хрватских банака, али услови су строжи него за локалне. Банке обично захтевају доказ о приходима, а каматне стопе су 1-2% више. Становници ЕУ могу финансирати до 70% вредности некретнине.

• Краткорочни закуп (туристи): висок принос (5–7%), али сезонски. Посебно релевантно за Сплит, Дубровник и Истру.
• Дугорочни закуп (престоница и градови): нижи приноси (3–5%), али стабилна потражња и несметан новчани ток.
• Комбинована стратегија: дневни закуп лети и дугорочни закуп зими. Доступно у Сплиту, Опатији и Задру.

У пракси, многи инвеститори не обраћају довољно пажње на правне детаље трансакције. Увек наглашавам: кључни задатак није само куповина стана или куће поред мора, већ обезбеђивање чистих власничких листова. Правилна регистрација смањује ризике, штеди време и омогућава вам да одмах почнете да изнајмљујете или живите у некретнини.

1. Избор некретнине – стана у Загребу, стана на обали мора у Сплиту или куће у Истри. У овој фази је важно проценити не само цену већ и профитабилност, дозволе за издавање и инфраструктуру.

2. Прелиминарни уговор – Предуговор (веб-сајт Предуговора) – формализује услове трансакције и осигурава некретнину за купца. Депозит је обично 10% од куповне цене.

3. Главни уговор о купопродаји – Уговор о купопродаји – одређује цену, поступак плаћања, права и обавезе странака.

4. Плаћање – обично једнократно плаћање за трансакције препродаје. За новоградњу, плаћање се може вршити у ратама према распореду.

5. Нотаризација – уговор мора бити оверен код јавног бележника.

6. Упис у земљишне књиге – Земљишне књиге – овде се обезбеђује право власништва.

Мој савет: Уверите се да је некретнина регистрована у земљишним књигама и да нема никаквих терета.

• Адвокат проверава правну чистоту: подаци у земљишним књигама су усклађени, нема терета (хипотека, дуг, хапшење) и исправност уговора.
• Агент помаже у проналажењу стана или куће, преговарању и договарању цене.

Ако од самог почетка укључите адвоката и агента, ризик од проблема се смањује за најмање 70%.

Шта вам је потребно за куповину некретнине у Хрватској:

• Старост од 18 година и важећи пасош.
• Држављани ЕУ купују директно; грађанима земаља ван ЕУ потребна је сагласност Министарства правде (принцип реципроцитета).
• Документи о пореклу средстава за велике трансакције.
• Порезни број у Хрватској (ОИБ — особни идентификацијски број).
• За компаније - статутарна документа, регистрација друштва са ограниченом одговорношћу (ДОО) или страног правног лица.

Нове зграде (нови станови, станове):

Цене су више, али већ укључују ПДВ (обично 25%). Не морате да плаћате порез на куповину од 3%. Важно је проверити грађевинску дозволу и употребну дозволу.

Секундарно тржиште:

Ово укључује станове и куће са историјом власништва. Порез на пренос непокретности (3% од куповне цене) плаћа се при куповини. Катастарска провера за неизмирене дугове и тачне границе парцеле/стана је обавезна.

Странци могу купити стан или кућу у Хрватској без личног присуства. Да би то урадили, пуномоћје издаје нотар, апостилира се и преводи на хрватски језик. Адвокат, користећи пуномоћје, потписује уговор и региструје власништво у земљишним књигама.

Пре потписивања уговора, увек проверим:

• Да ли продавац има законско власништво над имовином у Земљишним књигама.
• Да ли постоје дугови, залоге или хипотеке?.
• Да ли се површина и намена некретнине у катастарском регистру подударају са стварном површином?.
• Да ли постоји дозвола за изградњу и пуштање у рад (за куће/нове зграде).
• Све дозволе морају бити на месту приликом предаје имовине туристима.

Пример: Клијент је желео да купи кућу поред мора у Шибенику, али је адвокат открио да је део имовине регистрован као пољопривредно земљиште. Трансакција је обустављена, а клијент је избегао проблеме са регистрацијом.

Завршна фаза је регистрација у Земљишне књиге.

Извод из земљишних књига (Власнички лист) бележи информације о власнику, некретнини и свим теретима. Након регистрације, купац постаје пуноправни власник и може изнајмити, продати или завештати некретнину.

У просеку, процес куповине и регистрације траје 6-10 недеља. Временски оквир зависи од спремности докумената и од тога да ли је потребно одобрење Министарства правде (за купце из земаља ван ЕУ).

Инвеститори често бирају Хрватску због њеног релативно благог пореског система за власнике некретнина. За разлику од многих јужноевропских земаља, стопе су једноставне и транспарентне. Ово омогућава прецизније предвиђање прихода од изнајмљивања стана или куће поред мора.

Приликом куповине некретнина у Хрватској, требало би да узмете у обзир следеће обавезне трошкове:

• Порез на пренос имовине (Porez na promet nekretnina) — 3% od vrednosti nekretnine na sekundarnom tržištu.
• ПДВ (PDV) је 25% на новоградње, али је укључен у цену, тако да га купац плаћа без додатног пореза.
• Правне, нотарске и агенцијске услуге у просеку износе 3–5% вредности трансакције (провера земљишних књига, извршење уговора и подршка).
• Трошкови комуналних услуга и одржавања у просеку износе 1,2–2 евра по м² месечно за стан у Сплиту или Загребу; за куће поред мора трошкови су већи због одржавања земљишта.

Иста правила важе за становнике ЕУ и стране инвеститоре. У пракси, препоручујем:

• Имајте у виду да се приликом издавања некретнине опорезује само нето приход (10–20% у зависности од пореског система);
• Приликом куповине више некретнина, размислите о регистрацији друштва са ограниченом одговорношћу (DOU) – то вам омогућава да обрачунате трошкове и званично послујете у туристичкој индустрији;
• Унапред израчунајте рачуне за комуналне услуге, посебно у старијим зградама са ниском енергетском ефикасношћу.

У Аустрији, инвеститори плаћају порез од 3,5% и порез од 55%

У Хрватској је ситуација блажа:

• порез на куповину је само 3% (или ПДВ ако је у питању нова зграда),
• Приход од закупнине се опорезује по стопи од 10-20% према поједностављеном систему,
• Нема пореза на капиталну добит од продаје након 2 године власништва.

Ово омогућава бржи повраћај инвестиције, али је тржиште осетљивије на сезонскост и проток туриста.

Многи клијенти питају да ли је могуће добити боравишну дозволу приликом куповине стана или куће у Хрватској. Да, то је могуће, али постоје неке нијансе. Куповина некретнине у Хрватској не гарантује аутоматски одобрење боравишне дозволе, али пружа убедљив разлог за подношење захтева. Кључно је доказати да се некретнина заиста користи у стамбене сврхе, а не само купљена „на папиру“.

• Краткорочна дозвола боравка (до 1 године) може се добити на основу власништва над некретнином, ако заиста боравите у земљи.
• Проширење - захтева потврду да се некретнина користи у стамбене сврхе.
• Стални боравак и држављанство доступни су након 5 година боравка са привременом боравишном дозволом, под условом интеграције и познавања језика.

Практичан пример: породица из Аустрије купила је кућу у Истри вредну 320.000 евра, добила привремени боравак, довела децу тамо и отворила мали бизнис. Планирају да за неколико година поднесу захтев за стални боравак.

Важно: Дозвола боравка добијена путем власништва над некретнином не даје право на рад без посебне дозволе. Да бисте пронашли запослење, морате добити радну дозволу или регистровати предузеће и радити као предузетник.

Хрватска боравишна дозвола отвара широк спектар могућности за живот, студирање и пословање, али остаје средство боравка, а не радна виза. Стога, стратегија „купи кућу и пресели се“ добро функционише ако је примарни приход инвеститора већ остварен ван Хрватске или кроз сопствени посао.

Да бисте продужили своју привремену боравишну дозволу, морате:

• задржати власништво над имовином;
• већину времена живе у Хрватској;
• благовремено поднесите документа и платите државне таксе.

Клијентима увек саветујем да унапред провере статус некретнине и благовремено обнове регистрацију.

• Директна куповина пољопривредног земљишта (ово је забрањено за стране физичке особе).
• Недостатак регистрације споразума у ​​земљишним књигама.
• Недовољно пријављивање пореза приликом изнајмљивања станова туристима.

Хрватска нуди ниже порезе на куповину и власништво некретнина него Аустрија и нуди породичну резиденцију. Међутим, дугорочна резиденција захтева интеграцију и боравак у земљи. Ово је тржиште са сезонским ризицима, али су баријера за улазак и пореско оптерећење нижи него у Западној Европи.

• Дозвола боравка путем некретнина. Власници станова и кућа у Хрватској могу добити привремену дозволу боравка на годину дана са правом продужења. Некретнина мора бити усељива и уписана у земљишне књиге. Након пет година боравка може се поднети захтев за стални боравак, а након осам година за држављанство.
• Виза за дигиталне номаде. Хрватска је била једна од првих земаља ЕУ која је увела визу за дигиталне номаде. Важи до 12 месеци и омогућава вам рад на даљину за страну компанију. Да бисте се пријавили, морате доказати приход од најмање 2.500 евра месечно или довољно средстава на вашем банковном рачуну. Можете поново да се пријавите шест месеци након истека прве визе.
• Спајање породице. Носиоци хрватске дозволе боравка могу са собом довести своје супружнике и малолетну децу. Потребан је доказ о приходима и смештају. Породица има иста права на здравствену заштиту и образовање као и инвеститор.
• Виза за тражење посла. Дипломци хрватских универзитета могу имати право да бораве у земљи до 12 месеци у потрази за послом. Овај програм је посебно популаран међу студентима чији су родитељи купили смештај у Загребу или Сплиту.
• Нова правила за обнављање боравишне дозволе. Од 2024. године, обнављање је постало лакше захваљујући онлајн систему е-Грађани. Документа се сада могу поднети даљински, а подаци се аутоматски ажурирају у биометријској карти боравка. За обнављање је потребан доказ о приходима: од 560 евра месечно за самца и приближно 1.200–1.300 евра за четворочлану породицу.

Ове промене су учиниле имиграцију у Хрватску транспарентнијом и практичнијом: инвеститори и породице које купују некретнине сада могу брже да добију статус, а дигитални номади су добили легалан начин да живе поред мора и раде на даљину у ЕУ.

Профитабилност је један од кључних разлога зашто инвеститори разматрају куповину некретнина у Хрватској. За разлику од земаља Западне Европе, могуће су веће цене туристичког закупа, посебно у приобалним регионима. Пажљивом локацијом и управљањем некретнинама, некретнине на обали мора се брже исплате.

Изнајмљивање станова и кућа путем Airbnb-а или Booking-а у Хрватској доноси годишњи принос од 6 до 10%, посебно у туристичким центрима попут Сплита, Дубровника и Ровиња. Током шпица сезоне (јул-август), стопа попуњености достиже 90–95%, што омогућава брз повраћај инвестиције.

Пример: Један клијент је купио стан у Сплиту за 210.000 евра и издавао га туристима на дневној бази. Нето годишњи принос је био приближно 8,5% након пореза и трошкова управљања.

За оне који траже стабилан приход, изнајмљивање станова на период од шест месеци до годину дана је одговарајућа опција. Просечни приноси у Загребу и Ријеци су 3–5% годишње. Овај формат је посебно популаран међу студентима, ИТ стручњацима и здравственим радницима.

Пример: Инвеститор је купио стан у Загребу за 160.000 евра и изнајмљује га студентима. Годишњи приход је био приближно 6.500 евра, што представља принос од 4%, уз минималан ризик и стабилну попуњеност.

Тржиште изнајмљивања у Хрватској значајно варира у зависности од региона и сезоне. Дубровник нуди веће приносе због недостатка некретнина и премиум сегмента, али је и улазна баријера тамо највиша. Сплит комбинује туристичку и студентску потражњу, што га чини уравнотеженијим тржиштем. Загреб нуди ниже цене, али приход током целе године чини ток изнајмљивања мање ризичним.

Истра ужива стално интересовање купаца и закупаца из Немачке и Аустрије — то је регион познат по својим „тихим инвестицијама“. Задар и Шибеник су и даље јефтинији од Далмације и Дубровника, али бележе сталан раст туристичког промета и нових пројеката. Острва попут Хвара и Брача нуде највеће приносе од изнајмљивања, али њихов главни недостатак је кратка сезона и велика зависност од туристичког промета.

Већина страних инвеститора аутсорсује управљање некретнинама агенцијама. Оне се баве:

• дозвола за краткорочни закуп (туристичка категорија);
• претрага и одржавање закупаца;
• чишћење, маркетинг и плаћања.

Провизија је 20-25% од прихода, али то омогућава страним власницима да остваре профит без сталног праћења.

• Краткорочни закуп: 10% порез + туристичка такса (на основу броја ноћења).
• Дугорочни закуп: 12% + локални порез (прирез, до 18% у зависности од града).
• Трошкови комуналних услуга: у просеку 1,2–2 евра по м².

Захваљујући поједностављеном пореском систему за приватне станодавце, стварни порески трошкови у Хрватској су нижи него у Аустрији или Немачкој.

Један од мојих клијената је купио стан у Сплиту за 210.000 евра и зарадио око 8,5% годишње захваљујући краткорочном изнајмљивању на Airbnb-у. Други инвеститор је изабрао кућу у Ровињу за 420.000 евра. Почетни принос од закупнине био је само 4%, али након три године, вредност некретнине је порасла за 28%, што је резултирало знатно већим укупним приносом приликом препродаје.

Савети од мене:

• су вам важни стабилност и минимални ризик изаберите Загреб или Ријеку — изнајмљивање је доступно током целе године.
• Ако рачунате на растуће цене туристичких услуга, размислите о Сплиту, Задру или Истри.
• Ако желите да инвестирате у престиж и реткост, Дубровник и острва попут Хвара или Брача су добре опције.
• Увек проверите не само тренутни принос, већ и планове развоја подручја: нови путеви, аеродроми или марине одмах повећавају трошкове становања.

Једна од главних предности хрватских некретнина је њихова висококвалитетна инфраструктура, посебно у туристичким центрима и главном граду.

• Саобраћајна доступност. Загреб је повезан са Европом директним летовима, а Сплит, Задар и Дубровник имају међународне аеродроме, што обезбеђује сталан проток туриста. Добри аутопутеви повезују обалу са унутрашњошћу.
• Комерцијална и друштвена инфраструктура. Приобални градови брзо развијају тржне центре, ресторане, медицинске клинике и међународне школе, што их чини привлачним не само за туристе већ и за исељенике.
• Екологија. Хрватска је позната по чистом мору, зеленим површинама и заштићеним националним парковима. То се посебно односи на Истру и острва, где је екотуризам подигао цене. У Загребу је, насупрот томе, екологија лошија, али то надокнађује пословна активност и стабилна потражња за становима.

У периоду 2024–2025, највеће интересовање инвеститора концентрисано је у Сплиту, Дубровнику и Истри, где туризам најбрже расте. Истовремено, стручњаци истичу потенцијал у Задру и Шибенику — цене су тамо тренутно ниже, али развој аеродрома и морских лука чини тржиште све перспективнијим.

Прогнозе показују да се у наредне 2-3 године најзначајнији раст цена очекује у Истри и на острвима, где потражња за премиум становима константно премашује понуду.

Избор између новоизграђених и постојећих некретнина у Хрватској једно је од главних питања за купце. Последњих година, све више модерних комплекса је изграђено дуж обале, али тржиште препродаје и даље чини већину трансакција. Оптималан избор зависи од циљева инвеститора: брзи приход од закупнине или дугорочни раст вредности.

• Модерни распореди, енергетски ефикасни материјали и нови стандарди становања (А+/А класа).
• Нижи трошкови комуналних услуга захваљујући изолацији и модерним системима грејања/хлађења.
• Могућност повраћаја ПДВ-а (25%) приликом куповине од инвеститора за правна лица.
• Повећање цене након завршетка: станови поред мора повећавају цену за 10–20% у прве 2–3 године.

Пример: Клијент из Немачке је купио стан у новој згради близу Пуле за 240.000 евра. Само две године касније, цена је порасла на 290.000 евра због туристичке потражње и развоја инфраструктуре.

• Можете га одмах изнајмити, посебно ако се некретнина налази у туристичком центру (Сплит, Дубровник).
• Већина некретнина већ има успостављену инфраструктуру – школе, продавнице, превоз.
• Широк избор старих камених кућа и станова у центрима градова или на острвима.
• Мана: могући трошкови поправке (замена прозора, изолација, реновирање ентеријера).

Пример: Аустријска породица је купила кућу из 1970-их у Ровињу за 380.000 евра. Захваљујући одличној локацији, одмах су почели да је издају туристима и остварују принос од око 7% годишње, упркос потреби за неким реновирањима.

У Хрватској је удео новоградње мањи него у Бечу или Салцбургу, али интересовање за њих расте, посебно од стране страних инвеститора. Модерни стамбени комплекси на обали и нове куће у Загребу су најтраженији. Ови пројекти нуде побољшане распореде, енергетски ефикасне материјале и погодну инфраструктуру, што их чини конкурентнијим у поређењу са постојећим некретнинама.

Хрватска и даље заостаје за Аустријом по бројним показатељима, али постепено смањује тај јаз.

• Енергетска ефикасност. Нови пројекти у Хрватској граде се по стандардима енергетске ефикасности А+/А, што значајно смањује трошкове комуналних услуга. У Аустрији су стандарди виши и загарантовани законом.
• Брзина изградње. У Хрватској је просечно време изградње стамбеног комплекса 18–36 месеци, док је у Аустрији темпо већи, посебно у већим градовима.
• ESG стандарди. У Хрватској се тек почињу примењивати, првенствено на обали, али у Аустрији су већ обавезни за све пројекте.
• Цена по квадратном метру. На хрватској обали, новоградње коштају 2.200–4.500 евра, док се у Загребу крећу од 2.000–2.800 евра. Поређења ради, цене у Аустрији су више: 5.000–9.000 евра по квадратном метру.
• Удео новоградње. У Хрватској, приближно 25% трансакција је за нове пројекте, док у Аустрији овај удео достиже 30%, упркос томе што тржиште у целини остаје секундарно.

Закључак: Хрватска нуди приступачније цене и растуће тржиште новоградње, док Аустрија побеђује у погледу стандарда и стабилности.

Последњих година, инвеститори у Хрватској су се све више удаљавали од традиционалног модела „купите стан на обали мора и изнајмите га лети“. Они користе комбиноване стратегије како би повећали приносе и смањили ризике.

• Неколико станова уместо једне виле. Инвеститори купују два или три стана у Сплиту или Задру уместо једне скупе виле у Дубровнику. Овај приступ пружа флексибилност: ако једна некретнина не ради, остале настављају да генеришу приход.
• Апарт-хотели и станови. Власник добија део прихода, а хотелска компанија управља њиме. Ово решење је посебно погодно за исељенике који живе у другој земљи.
• Старе камене куће се реновирају. У Истри и на острвима, традиционалне куће се купују, рестаурирају и изнајмљују луксузним туристима. Повраћај инвестиције након реновирања може достићи 8-10%.
• Коинвестиције. Групе инвеститора удружују снаге како би купиле луксузне некретнине, као што су виле у Дубровнику или стамбени комплекси на обали.

Овакав приступ нам омогућава да избегнемо зависност од само једног формата и боље расподелимо ризике.

Хрватско тржиште некретнина је атрактивно, али има своје јединствене карактеристике које је важно узети у обзир. Главна је сезонскост. Док стопе попуњености станова на обали достижу скоро 100% лети, потражња нагло опада зими, што директно утиче на приносе. Ситуација у Загребу је стабилнија, али су приноси од закупнине тамо нижи.

Још један фактор је бирократија. Није сва земља доступна странцима, посебно пољопривредно земљиште, па је кључно пажљиво проверити документа у земљишним књигама пре куповине како би се избегли будући проблеми.

Квалитет градње такође може бити замка. Нове зграде понекад пате од неадекватне топлотне или звучне изолације, док постојеће куће често имају дотрајале комуналне услуге и потребу за поправкама.

Требало би узети у обзир и трошкове комуналних услуга. У старијим кућама са централним грејањем, зимски рачуни могу бити прилично високи и значајно смањити нето приход од закупнине.

Хрватска комбинује благу климу, море и безбедност, што некретнине овде чини атрактивним не само као инвестицију већ и као место за живот.

• Трошкови живота. Нижи него у Аустрији: кирија за стан у Загребу је 600–900 евра, док је кирија за стан поред мора 800–1.200 евра. Намирнице и превоз су такође јефтинији.
• Здравствена заштита. Приступачне државне услуге и добро развијен приватни сектор; посета клиници почиње од 30 евра.
• Образовање. Универзитети у Загребу и Сплиту су признати од стране ЕУ, а постоје и међународне школе.
• Превоз. Аеродроми у Загребу, Сплиту, Дубровнику и Задру; добро развијена мрежа аутопутева и трајеката.
• Безбедност. Једна од највиших у Европи, посебно у малим градовима и на острвима.

Због тога је Хрватска сигурно уточиште за пензионере, породице и исељенике који траже комбинацију европског квалитета живота и приступачних цена.

Многи клијенти виде Хрватску као сигурно уточиште за капитал. То није само земља са прелепим пејзажима и повољном климом, већ и платформа за очување и раст инвестиција. За разлику од Аустрије или Немачке, где се тржиште креће споро и стабилно, Хрватска комбинује европску сигурност са већим приносима, иако подложна сезонским флуктуацијама.

Пензионери све више бирају Хрватску за куповину другог дома или сталног боравка. Блага клима, приступачне цене становања и опуштен темпо живота су одлучујући фактори за њих. Истовремено, присуство добрих медицинских центара и близина других земаља ЕУ обезбеђују осећај удобности и сигурности.

Дигитални номади виде Хрватску као прилику за комбиновање посла и разоноде. Увођењем посебне визе за дигиталне номаде, земља је постала популаран избор за ИТ и креативне стручњаке. Рад са погледом на море, живот у становима у Сплиту или на острвима, а и даље приступ инфраструктури ЕУ стварају нови сегмент потражње за становима за изнајмљивање и куповину.

Породице цене Хрватску због њене стабилности, приступа европском образовању и могућности интеграције у ЕУ. Многи купују станове или куће поред мора не само за летње изнајмљивање већ и за лична путовања или будуће пресељење. Присуство међународних школа, универзитета и безбедног окружења чини земљу погодном за дугорочни боравак.

Хрватска тако постиже равнотежу између стабилности Европе и динамизма туристичког тржишта. Овде се могу очекивати већи приноси него у Аустрији (5-8% наспрам 2-3%), али се мора бити спреман на сезонскост: лети је потражња готово неограничена, док зими приноси зависе од локације и пажљивог одабира некретнина.

Периоди продаје зависе од региона и врсте некретнине.

• У Загребу и Сплиту, станови на добрим локацијама продају се за 1-2 месеца.
• У Дубровнику и на острвима, скупе виле и старе куће могу чекати купца 6-12 месеци.

Све трансакције се евидентирају у земљишним књигама (ЗК). Правна провера некретнине је обавезна — ово штити инвеститора од непријатних изненађења.

Моје искуство показује да хрватско тржиште има изразите регионалне карактеристике. На обали и острвима, приноси су већи, али је сезонскост израженија. У Загребу и већим градовима, цене су скромније, али је потражња стабилна током целе године. Увек проверавам документа преко Земљишног регистара (ЗК), испитујем статус земљишта (посебно важно за пољопривредно земљиште) и тек онда препоручујем трансакцију клијенту. Овакав приступ минимизира ризике и гарантује сигурност.

Верујем да је комбинација оптимална стратегија. Један од мојих клијената је купио стан у Сплиту за сезонско изнајмљивање и истовремено је купио стан у Загребу као „сигурно уточиште“. Као резултат тога, он добија високе приходе лети и стабилан проток закупаца зими. Ова равнотежа је посебно важна за инвеститоре који желе и профитабилност и сигурност.

Када бих градио портфолио за себе, поделио бих га на следећи начин: део бих доделио приобалним некретнинама са великом туристичком потражњом, а остатак бих уложио у градске некретнине у Загребу. Овај приступ ми омогућава да истовремено профитирам од сезонског туризма и имам сталан извор прихода током целе године.

Мој главни савет: увек почните са својим циљевима. Без обзира да ли желите да зарадите брз приход на обали, сачувате свој капитал у поузданој имовини или пронађете дом за своју породицу, сваки циљ захтева другачију стратегију.

Одредите приоритете, распоредите капитал по различитим регионима земље, обавезно спроведите правну ревизију преко Катастра непокретности и узмите у обзир специфичности тржишта: сезонскост на обали и стабилну потражњу у градовима.

Када је Хрватска најбољи избор

• За оне који траже већи принос него у Аустрији или Немачкој.
• Ако је приступ мору, блага клима и туризам као главни покретач прихода су важни.
• Погодно за инвеститоре који су спремни да раде са сезонским утицајем и узму у обзир флуктуације у потражњи.
• За купце који цене некретнине у ЕУ са транспарентном регистрацијом и могућношћу добијања боравишне дозволе.

Када треба размотрити Аустрију

• За оне који цене максималну стабилност и предвидљивост.
• Ако је главни циљ дугорочно складиштење капитала без сезонских ризика.
• За инвеститоре који желе да минимизирају све могуће правне нијансе и изаберу тржиште са дугом историјом одрживог раста.

Изгледи Хрватске до 2030. године су оптимистични. Придруживање Шенгенском простору и еврозони повећало је поверење међу страним купцима, туристички промет наставља да расте, а интересовање за обалу од стране Немаца, Аустријанаца и Скандинаваца остаје константно високо. Добро одабрана стратегија омогућиће комбинацију прихода од закупнине и сигурног очувања капитала у некретнинама ЕУ.

1. Формулишите свој инвестициони циљ

• Краткорочни изнајмљивање смештаја на обали (Airbnb, Booking) или дугорочни изнајмљивање у Загребу.
• Примање прихода од закупнине, повећање вредности имовине или добијање боравишне дозволе.

2. Изаберите одговарајући тип објекта

• Стан у Загребу или Сплиту.
• Кућа поред мора у Истри или Далмацији.
• Вила на острву (Хвар, Брач, Корчула).
• Апартмани у туристичком комплексу (формат кондоминијума).

3. Разјасните свој буџет и минимални праг за улазак

• Станови у Загребу: од 120.000 евра.
• Апартмани на обали: од 150.000 до 200.000 евра.
• Виле у Дубровнику: од 600.000 евра+.
• Додатни трошкови: порез на трансакцију 3%, нотар и регистрација 1–2%, комунални трошкови.

4. Изаберите локацију

• Обала (Дубровник, Сплит, Задар, Истра) – висока сезонска профитабилност.
• Загреб – стабилна потражња током целе године.
• Острва (Хвар, Брач, Корчула) – премиум сегмент са јаком сезоналношћу.

5. Анализа објекта

• Проверите преко Земљишне књиге (ЗК).
• Фаза: новоградња или секундарно тржиште.
• Статус земљишта (није све пољопривредно земљиште доступно странцима).
• Стање зграде и енергетска ефикасност (рачуни за грејање су кључни фактор).

6. Састављање споразума

• Предуговор са 10% депозита.
• Главни уговор је код нотара.
• Плаћање: одмах или у траншама (новоградње).

7. Регистрација непокретности

• Упис у земљишне књиге (ЗК).
• Упис у катастарски регистар.
• Добијање власништва над имовином.

8. Процена инвестиција

• Принос од закупнине: 5–8% на обали, 3–5% у Загребу.
• Трошкови комуналних услуга: 100–300 евра месечно за стан, више за куће.
• Порез на закупнину: 10% од 2024. године.

9. Планирање изнајмљивања или препродаје

• Компаније за управљање у Далмацији наплаћују 20-30% за краткорочни закуп.
• У Загребу је лакше изнајмити стан сами (дугорочни уговори).
• Препродаја - већа ликвидност у Сплиту, Задру, Дубровнику.

10. Диверзификација инвестиционог портфолија

• Спојите „туристички смештај“ (Сплит, острва) са „град“ (Загреб).
• Разни формати: станови + кућа поред мора.
• Смањите ризике одабиром региона са различитом сезонском променљивошћу.

1. Инвеститор са 150.000 евра

Циљ: улазак на тржиште са минималним улагањима и остваривање прихода од закупнине током лета.

Опције: мали станови у Задру, Шибенику или Сплиту.

Профитабилност: 6-7% годишње за краткорочни закуп.

Ризици: сезонскост, зависност од туризма.

Пример: Клијент из Немачке је купио гарсоњеру у Задру за 145.000 евра. Изнајмљивање преко Booking-а током лета обезбедило је 7% годишње камате, а ван сезоне стан се изнајмљује студентима, што пружа стабилност.

2. Породица са 600.000–1 милион евра

Циљ: купити кућу поред мора за личну рекреацију и приход од издавања.

Опције: виле у Истри (Ровињ, Пула), куће на острвима Хвар или Брач, премиум апартмани у Дубровнику.

Профитабилност: 5–6% годишње + раст вредности.

Ризици: високи трошкови одржавања и порези на закупнину.

Пример: Породица из Аустрије купила је вилу у Ровињу за 720.000 евра. Лети је издаје туристима за 400 евра по ноћењу, а зими се кућа користи као лична резиденција. Укупан принос је приближно 5% годишње.

3. Комерцијалне некретнине

Циљ: стабилан приход од закупнине и раст вредности.

Опције: продавнице и ресторани у туристичким зонама Сплита и Дубровника, канцеларије и апарт-хотели у Загребу.

Профитабилност: 7–9% годишње.

Ризици: сезонски саобраћај, велика конкуренција.

Пример: Клијент из Холандије је купио простор типа кафића у центру Сплита за 400.000 евра. Захваљујући целогодишњем туристичком промету, закупац плаћа стабилних 2.800 евра месечно, што доноси годишњу каматну стопу од 8,4%.

Инвестиције у некретнине у Хрватској могу се прилагодити различитим циљевима. Апартмани у Задру или Сплиту су идеални за пасивни приход, виле у Истри или Дубровнику су идеалне за породицу и статус, а комерцијални објекти у центрима градова су идеални за пословање.