Како и зашто купити некретнине у Грчкој: Систематска анализа инвестиционе атрактивности

Последњих година, потражња за некретнинама у Грчкој је у сталном порасту. Према подацима Банке Грчке, цене станова и кућа ће порасти у просеку за 13,8% на националном нивоу и 15,9% у Атини до 2024. године. Овај раст траје већ годинама. Бројке показују да је тржиште динамично и да је улагање у земљу профитабилно из разлога који нису туризам.

Сврха овог чланка је да разуме зашто је куповина некретнине у Грчкој добра идеја сада. Обрађаћемо све опције: за пресељење, изнајмљивање или добијање боравишне дозволе.

Зашто баш сада?

✓ Економски опоравак . Након дуге кризе, Грчка је у успону: економија је порасла за 2,4% у 2023. години, а очекује се да ће раст у 2025. години бити већи него у Европи у целини. Незапосленост опада, а услови за инвеститоре се побољшавају.

✓ Златна виза . Грчки програм Златне визе остаје веома флексибилан. Улагањем од најмање 250.000 евра можете добити боравишну дозволу без потребе да стално живите у земљи. Иако износ може бити већи на неким местима, услови су и даље атрактивнији него у Португалу, Шпанији и, посебно, Аустрији.

✓ Глобални трендови . Све више људи купује некретнине на топлим, мирним местима са добром здравственом заштитом и високим животним стандардом. Након пандемије, жеља за поседовањем другог дома или бекством из великих градова учинила је ово још популарнијим.

У овом чланку ћемо истражити зашто су некретнине у Грчкој данас толико популарне. То није само „кућа поред мора“, већ профитабилна и поуздана инвестиција: све је јасно, закон је на вашој страни и можете почети са малим износом. Објаснићу предности Златне визе, како пронаћи некретнину која ће порасти у цени, која подручја нуде одличне понуде и на шта треба обратити пажњу приликом куповине како би се осигурала сигурна и безбедна куповина.

Радим у овој области већ дуги низ година, помажући клијентима да купе станове у Грчкој, Аустрији, Кипру и другим земљама ЕУ. Моје искуство комбинује правно знање, међународна улагања и грађевинарство. Током овог времена, развио сам сопствени приступ: систематски решавам проблеме, обраћам пажњу на детаље и разумем потребе инвеститора. То укључује профит, финансијску сигурност, пресељење и нови начин живота. Надам се да ће вам моје знање помоћи да куповини куће у Грчкој приступите промишљено, са јасним планом и разумевањем свих важних детаља.

Зашто не Аустрија?

Аустрија је развијена и атрактивна земља, али је инвестирање тамо теже. Минимални захтев за пребивалиште је виши, захтеви су строжи, а тржишне цене су често надуване. Грчка, с друге стране, нуди приступачније услове:

• Мањи почетни износ (250.000 евра у односу на преко 500.000 евра у Аустрији),
• Једноставнија правила за кретање,
• Већи приходи од закупнине у одмаралиштима (до 6–8% годишње),
• Постоји велика шанса за повећање цена због нових путева и повећаног туризма.

Истовремено, Аустрија има и своје предности: тржиште је стабилније, правни процеси су боље регулисани, а некретнине су традиционално скупље и квалитетније. То привлачи инвеститоре који траже дугорочну сигурност. За конзервативне инвеститоре, има смисла размотрити улагање у тржиште некретнина , са фокусом на заштиту капитала, а не на максималне приносе.

Интересовање за Грчку је значајно порасло последњих година, док је упит за Аустрију и даље константно висок — она остаје сигурно уточиште за капитал. Мој приступ: Проблемима приступам систематски, обраћам велику пажњу на детаље и разумем потребе инвеститора. То укључује профит, финансијску сигурност, пресељење и нови начин живота. Надам се да ће вам моје знање помоћи да куповини куће у Грчкој приступите промишљено, са јасним планом и разумевањем свих важних детаља.

Данас је Грчка више од пуке туристичке дестинације са дугом историјом. То је растуће тржиште које је већ неколико година водећа инвестициона дестинација. Нуди добар принос, закони су пријатељски настројени према инвеститорима, а почетак је прилично једноставан.

Када сам почео да радим са грчким некретнинама, сви су то видели једноставно као „кућу поред мора“ - место за одмор, а не место за зараду. Сада су ствари другачије. Све више виђам клијенте који свесно напуштају португалско, кипарско или шпанско тржиште и бирају Грчку. Њихове потребе су јасне: стабилан приход у будућности, могућност пресељења и поверење у сигурну трансакцију.

Грчка је једна од најбољих земаља ЕУ за краткорочни приход од изнајмљивања (до 7,5–8,3% годишње). Посебно је профитабилно у популарним туристичким дестинацијама попут Атине, Солуна, Родоса и Крита.

Према ранг листи Светске банке „Doing Business“, Грчка је сада међу 30 земаља у којима је најлакше регистровати некретнине. То је очигледно у пракси: трансакције се одвијају глатко, посебно када агент за некретнине, нотар и адвокат раде заједно.

Према подацима сајта Numbeo, мито је много ређе приликом регистрације некретнина у Грчкој него у Турској или на Кипру. У протеклих пет година, процес је постао бржи, поузданији и транспарентнији.

Све чешће ми се обраћају инвеститори који су већ покушали да купе некретнине у другим земљама. Наишли су на проблеме: ниске цене закупнине, променљиви закони или су једноставно уморни од прескупих тржишта. Зато сада бирају Грчку.

На пример, пар из Копенхагена је првобитно тражио смештај у Валенсији, али је купио два стана у Атини. Зашто? Тамо је исплативије: флексибилни прописи, нижи порези, разумљива повећања цена и има простора за побољшање.

Још један пример: клијент из Израела је продао стан у Лимасолу, на Кипру, и новац је уложио у Атини. Купио је стару зграду и реновирао је за издавање. Рекао је: „На Кипру тржиште стагнира, али овде је живот у пуном јеку: граде, туристи долазе – видим развој.“

Не кажем да је Грчка идеална за свакога. Али ако тражите савршену комбинацију: одмор на мору + приход + боравак, сада је савршено време. Поготово ако делујете промишљено, без журбе и са јасном стратегијом.

Често ме питају: „Да ли је сада безбедно купити некретнине у Грчкој?“ Увек објашњавам како је било раније. На крају крајева, да бисте разумели куда иде тржиште, морате знати одакле је дошло. 

Након кризе из 2008. године, цене станова су пале, на неким местима чак и преполовљене. Грађевински пројекти су замрзнути, банке су одбијале да издају кредите, а људи су продавали своје станове у Грчкој готово за бесценак како би отплатили дугове.

Видео сам то лично, разговарајући са локалним адвокатима и власницима станова: куће које су некада коштале 180.000 евра тада су се продавале за само 90.000-100.000 евра. Они који су тада куповали, посебно мирни и разборити странци, сада су у веома повољном положају.

Од 2018. године ствари су се постепено побољшавале. Грчка економија је ојачала, туристи су се вратили, а покренут је и програм Златне визе. А тржиште некретнина је почело да оживљава и расте.

Статистика о паду/раста цена у Грчкој од 2001. године
(извор https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

Према подацима Банке Грчке, тржиште некретнина је константно расло од 2018. до 2025. године, у просеку 5-8% годишње. Само у 2024. години раст је износио +6,6%. Цене станова су посебно значајно порасле у Атини и Солуну, као и на популарним острвима попут Крита, Родоса, Пароса и Санторинија. Али најважније је да је, за разлику од надуваних тржишта, овај раст природан. Не зависи од вештачке рекламе, већ од економског опоравка, растуће потражње за закупнинама и интересовања инвеститора.

Раст цена некретнина у Грчкој од 2022. до 2025. године
(извор https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

У пракси, најчешће радим са четири главна региона. Сваки има своја инвестициона правила, темпо тржишта и публику купаца.

Атина - Пословна и изнајмљујућа активност током целе године

Атина је најстабилније и најразумљивије тржиште. Може се похвалити одличним градским животом, образовањем, здравственом заштитом, превозом и изнајмљивањем станова. Главни град је најлакше место у Грчкој за куповину стана који ће одмах почети да генерише приход.

• у областима Панграти, Кукаки, ​​Неос Космос, Кипсели - добри станови у завршеним зградама од 130-180 хиљада €;
• поред мора (Глифада, Вула, Алимос) - скупље, од 250.000 евра, али овде можете пронаћи луксузно становање.

Многи моји клијенти почињу у Атини јер је то „сигуран први корак“: стабилни закупци, једноставан процес куповине и транспарентне правне трансакције.

Солун је растуће тржиште са локалном потражњом

Солун је други најважнији град после Атине. Купци све више долазе овде. Кључна карактеристика: сами Грци су склонији куповини (било за живот или на кредит), тако да тржиште мање флуктуира.

• Град се развија: појављује се све више трамвајских и метро линија, а центар се стално обнавља.
• Ова опција може заменити Атину ако тражите јефтинији смештај у Грчкој, као и некретнине са потенцијалом за раст цене.
• Цене: Једнособан стан од 45–50 м² са козметичким реновирањем може се купити за 95.000–110.000 евра. Нови, већи станови (80–90 м²) у областима попут Каламарије или близу луке почињу од 190.000–230.000 евра.

Имао сам случај из стварног живота: породица из Беча је купила двоспратни стан са терасом у центру Солуна за 178.000 евра. Проверили смо сву документацију, завршили куповину на даљину (користећи пуномоћје) и они су одмах добили своју Златну визу. Сада издају стан свакодневно, првенствено Еразмус студентима и студентима медицине. Стан им доноси око 6% годишњег прихода, тражен је (ликвидан је) и скоро увек се издаје.

Острва – емоције, туризам и сезонска профитабилност

Темпо живота у градовима попут Крита, Родоса, Крфа и Пароса је веома различит, па су и врсте инвестиција које праве различите. Људи купују некретнине за одморе, сезонско изнајмљивање и пресељење.

• Куће на Криту су посебно популарне међу Французима и Немцима, који најчешће траже виле поред мора.
• Парос: Ово острво се све више назива „Грчка, као Балеари, али јефтинија“.
• Људи из Скандинавије и Израела стално купују некретнине на Родосу.
• Цене: Станови даље од мора могу се наћи од 100.000 до 130.000 евра. Ближе обали: Кућа са земљиштем коштаће од 250.000 евра.

Моје искуство на острвима ми је показало да је кључно разумети три ствари: сезону, колико је лако стићи тамо и шта мештани купују. Ако изаберете погрешно место, имаћете проблема. Али ако добро изаберете, ваш профит ће бити већи него у Атини.

Копно је алтернатива острвима са излазом на море.

Пелопонез, Халкидики и Волос су дестинације за породице. Имају мање туриста, али је животни стандард добар, а и сами Грци све више тамо проводе одмор.

• Купци из Србије, Бугарске и Румуније су веома активни на Халкидикију. Првенствено су заинтересовани за виле и апарт-хотеле.
• Пелопонез има много историјских кућа погодних за реновирање – то су атрактивне инвестиционе прилике. 

Овде људи најчешће купују куће за живот (стално или сезонски) ИЛИ за издавање (од 3 до 6 месеци годишње).

Моје искуство показује да је потражња у Грчкој концентрисана на постојећем тржишту. Купци траже станове и куће спремне за усељење које се могу брзо пустити у рад: издати или уселити. Највеће интересовање је за реновиране некретнине (било ког стандарда), са комплетном документацијом и чистом историјом. Такве куповине су безбедније и омогућавају брже генерисање прихода (изнајмљивање или препродаја).

Пошто тржиште није статично, други формати постају све популарнији:

Нови развојни пројекти. Нових развојних пројеката у Грчкој је мало, али су атрактивни. У Атини (посебно у областима у развоју) граде се модерни станови са садржајима и енергетском ефикасношћу. Компактни премиум комплекси налазе се близу мора на престижним локацијама, са ценама које почињу од 250.000 евра за 70-80 квадратних метара. Опште предности укључују ниске трошкове рада, поуздане комуналне услуге, гаранцију и могућност добијања Златне визе.

Луксузни сегмент. У Грчкој се куће продају за 500.000 евра и више, често на острвима или у најбољим предграђима Атине. Некретнине на Кефалонији, Миконосу, Паросу и Криту су посебно популарне. Главни купци су инвеститори из УАЕ, САД и Израела, за које су приватност, пространи погледи и висококвалитетна завршна обрада кључни. Ове куће се често нуде са управљањем и услугом, што олакшава њихово поседовање из друге земље.

Апарт-хотели. Стамбени комплекси са кључним управљањем су идеално средство за пасивно улагање. Са инвестицијама које почињу од 300.000 евра, инвеститори могу зарадити 6-8% годишње, бирајући између краткорочног изнајмљивања, професионалног управљања или личне употребе.

Управљани мини-хотели. Мали бутик хотели (5-10 соба) у популарним грчким градовима (Ретимно, Родос, Ханија, Нафплио) су атрактивне инвестиције. Често смештени у историјским зградама, привлаче лојалну клијентелу. Иако успех захтева активно управљање и пословни приступ, такви хотели могу остварити високе приносе (8-10% годишње) уз правилно управљање. Почетна цена за куповину је 400.000 евра. Поседовање такве некретнине такође нуди могућност за креирање и развој сопственог јединственог бренда угоститељства.

Из искуства: клијент из Перуа је купио апарт-хотел (6 студија) на Паросу за 620.000 евра. Након ангажовања локалног менаџера и помоћи око пореске регистрације, некретнина константно генерише приближно 52.000 евра годишњег прихода уз минимално учешће власника у оперативном управљању.

Табела по типу објекта: инвестициони праг, ризици, профитабилност:

Национални састав инвеститора се драматично променио у последњих 10 година. Тренутно су главни играчи на тржишту:

• Кина: Лидер по броју захтева за Златну визу.
• Русија, Украјина, Белорусија: Активно купују у Атини и на острвима, често тражећи станове као „резервну опцију“ у случају непредвиђених околности.
• Европа (Французи, Немци, Аустријанци): Све више људи бира Грчку уместо прегрејаног (скупог и конкурентног) шпанског тржишта некретнина.
• УАЕ и Саудијска Арабија улажу првенствено у хотеле, луксузне некретнине и нове зграде.

По мом искуству, неколико клијената који су напустили тржишта Лимасола (Кипар) и Марбеље (Шпанија) купили су куће у Грчкој. Њихова одлука је била заснована на атрактивнијим изгледима и мање строгим прописима тамо.

Ово је важна и често потцењена предност. На многим „сунчаним“ тржиштима (Кипар, Црна Гора), цене су првенствено вођене страним инвестицијама. Грчка, међутим, има јак темељ — сопствену, стабилну потражњу. Становници Атине, Солуна и других градова активно купују куће.

Захваљујући томе, чак и током привременог одлива странаца (због геополитике или прилагођавања програмима попут Златне визе), грчко тржиште не доживљава нагле падове цена. Локална потражња делује као поуздана сигурносна мрежа.

• Младе породице : Узимају хипотеку (тренутно 3,7-4,2%) да би купиле сопствени стан. Често бирају стамбене или нове квартове.
• Грци из иностранства (САД, Аустралија, Немачка): враћају се у домовину или купују некретнине „назад коренима“, помажући рођацима.
• Средња класа (лекари, адвокати, ИТ): постепено штеде за становање – расте потражња за малим становима (1-2 собе) по цени до 150-200 хиљада евра.
• Студенти и њихови родитељи често купују мале станове у Атини и Солуну уместо да изнајмљују током студија (4-5 година). То је приступачније од изнајмљивања.

Према подацима Банке Грчке (2024):

• Већину куповина (око 68%) обавили су локални купци. Ово остаје тачно упркос растућем интересовању странаца за Грчку.
• У Солуну и на Пелопонезу има још више локалних купаца – чак 75%.

Приликом избора некретнина у Грчкој, важно је размотрити не само шта купити, већ и како регистровати власништво. Овај формат директно утиче на ваше порезе, ниво правне заштите, правила наслеђивања, па чак и на вашу коначну профитабилност. У пракси, помажем клијентима да пронађу оптималну опцију - било да је у питању стан за личну употребу или кућа за издавање.

Купујете некретнине у Грчкој на своје име (као физичко лице). Ово је најпопуларнија опција за прву куповину.

Погодно ако треба да купите стан или кућу за себе или да их изнајмите, добијете боравишну дозволу путем Златне визе или узмете хипотеку од грчке банке.

Многи моји клијенти купују некретнине у Грчкој преко стране компаније (у Естонији, на Кипру или у Бугарској). То се често ради ако већ поседују предузеће. Ово је погодно за професионалне инвеститоре, компаније са имовином у иностранству и власнике хотела или више објеката.

Случај: Клијент из Беча је купио хотел на Криту преко естонске компаније. Овај аранжман му је омогућио да плаћа ниже порезе на реновирање, практично остварује профит и лако преноси део пословања на своју децу кроз акције.

Случај: Клијент из Беча је купио хотел на Криту преко естонске компаније. Овај аранжман му је омогућио да плаћа ниже порезе на реновирање, практично остварује профит и лако преноси део пословања на своју децу кроз акције.

REIC је начин улагања у некретнине без потребе да сами управљате њима. Купујете удео у компанији, а она поседује и управља зградама. Ова опција је погодна за оне који желе да остваре приход, али не желе да управљају њима, а истовремено желе да смање ризик.

Заједничка куповина некретнине у Грчкој са партнером, дететом или путем породичног фонда нуди већу погодност. Ову опцију често бирају породице које желе да деле власништво над некретнином, унапред поједноставе наслеђивање или да заједно инвестирају са децом, родитељима и пријатељима. Можете унапред одредити ко ће поседовати који део и како поделити приход од закупнине – све је јасно и законски регулисано.

У Грчкој практично нема ограничења за странце који купују некретнине, са изузетком одређених пограничних подручја и војних објеката (на пример, нека острва у Егејском мору). Међутим:

• Ако сте из земље ван ЕУ и имање се налази у заштићеном подручју, биће вам потребна посебна дозвола.
• Свака трансакција пролази кроз нотара, пореску ревизију и регистрацију — важно је све правилно формализовати са адвокатом.

Мој савет : Пре куповине куће или стана у Грчкој, обавезно се консултујте са адвокатом и пореским саветником о томе како да региструјете некретнину. Ово ће утицати на порезе, питања наслеђивања и будућу продајну цену. Ако планирате да издајете некретнину у закуп или је региструјете на породично име, размислите о куповини преко компаније или као акционар.

Куповина некретнине у Грчкој је често лакша него што се очекује, посебно са добрим адвокатом и поузданим агентом. По мом искуству, трансакције иду глатко када се сви кораци поштују и сви знају своје обавезе.

Куповина некретнина у Грчкој састоји се од неколико кључних фаза:

1. Добијање грчког пореског идентификационог броја (AFM) је први корак. Са адвокатом, овај процес обично траје један дан.
2. Избор адвоката - он ће заштитити ваше интересе, прегледати имовину и припремити уговор.
3. Преглед имовине. Адвокат се уверава да нема неизмирених дугова, терета или незаконите реконструкције.
4. Прелиминарни уговор и депозит. Потписује се уговор и плаћа се 5-10% од купопродајне цене.
5. Нотар. Главни уговор се потписује пред нотаром, који такође региструје пренос права.
6. Катастар. Након куповине, адвокат региструје некретнину у државном регистру.

Без адвоката, ваша трансакција вероватно неће бити реализована. Он:

• проверава да ли је објекат у реду,
• припрема уговор,
• издаје пуномоћје ако купујете на даљину,
• присутан је у нотарској канцеларији,
• региструје имовину у катастру.

Агент помаже у одабиру некретнине, вођењу преговора, прикупљању докумената продавца и координацији трансакције. Важно је да они тесно сарађују са адвокатом, а не да их замењују.

Као што пракса показује, штедња на адвокату приликом куповине некретнине често резултира рачунима за комуналне услуге или проблематичном документацијом. Плаћање правне помоћи значи плаћање душевног мира.

Да бисте купили стан или кућу у Грчкој, потребно вам је:

• Узраст: од 18 година.
• Поседовање важећег међународног пасоша.
• Добијање грчког пореског идентификационог броја (AFM).
• Отварање банковног рачуна у Грчкој или некој другој земљи ЕУ.
• Достављање доказа о легалном пореклу средстава.

Ако сте из земље која није чланица ЕУ и желите да купите некретнину у „осетљивим“ подручјима (као што су близу границе или на одређеним острвима), можда ће вам бити потребно одобрење Министарства одбране. У Атини, Солуну, Криту и Крфу таква дозвола није потребна.

На тако популарним острвима као што су Крит, Парос, Крф, Родос, постоје своје нијансе:

• Потребно је пажљиво проверити границе парцеле - стари документи се често састављају са грешкама.
• Неке куће и парцеле налазе се у туристичким или заштићеним подручјима где важе посебни грађевински прописи.
• Адвокат ће посебно проверити да ли локација има приступ, воду и њен документовани статус.

Савет: Пре куповине куће на острву, увек затражите архитектонски план, грађевинску дозволу, извод из земљишних књига и енергетски сертификат.

Већина мојих клијената обавља трансакције без личног присуства, користећи оверено пуномоћје издато у Грчкој или њиховој матичној земљи и оверено апостилом.

Ваш адвокат:

• издаје вам порески број,
• врши преглед имовине,
• потписује уговор уз ваше учешће или преко пуномоћника,
• отвара банковни рачун,
• формализује регистрацију трансакције.

Ово је посебно корисно ако сте ван земље или нисте у могућности да путујете да бисте потписали.

Једна од најважнијих фаза. Адвокат проверава:

• власништво продавца,
• нема неизмирених дугова (за порезе, комуналне услуге),
• усклађеност објекта са урбанистичким стандардима,
• историја власништва,
• да ли постоје било какви терети или судски спорови.

Ово је кључна фаза трансакције. Адвокат утврђује:

• Да ли је продавац заиста власник?
• Да ли постоје неизмирени дугови за порезе и рачуне за комуналне услуге?
• да ли је некретнина у складу са урбанистичким прописима,
• Каква је историја власника?
• да ли постоје било какви терети или судски поступци.

Увек препоручујем да се обави преглед пре него што се уплати депозит, чак и ако некретнина изгледа беспрекорно.

Након што трансакцију овери нотар, некретнина се уписује у катастарски регистар, а вама се издаје:

• званични извод из власништва,
• документа потребна за добијање боравишне дозволе у ​​оквиру програма Златне визе (ако је применљиво),
• право да састављате уговоре о комуналним услугама у ваше име.

Читав процес од потписивања уговора до потпуног извршења обично траје један до два месеца.

Приликом избора некретнине у Грчкој (стана или куће), важно је узети у обзир више од саме цене некретнине. Обавезно узмите у обзир и све порезе и додатне трошкове. По мом искуству, инвеститори који унапред виде комплетну слику трошкова доносе праве одлуке и избегавају неочекиване трошкове касније.

У Грчкој, сви власници кућа и земљишта су дужни да плаћају годишњи порез на имовину (ENFIA). Износ пореза зависи од катастарске вредности, површине и локације имовине.

• Основна стопа: приближно 0,1–0,3% процењене вредности имовине годишње.
• У пракси, власник стана у Атини (70 кв.м.) у 2024. години плаћа у просеку 250-350 евра.
• Локални попуст: у провинцијама и на острвима порез је нижи него у великим градовима.

Ову накнаду наплаћују локалне власти (у вашем округу или граду). Износ зависи од локације некретнине и износи приближно 0,2-0,3% њене катастарске вредности.

Цена некретнине није све. Приликом куповине некретнине у Грчкој, купац плаћа обавезне додатне трошкове:

• Државна царина: 3% од вредности.
• Нотарске таксе: 1-1,5% од износа трансакције.
• Адвокат/правне услуге: око 1%.
• Агентска провизија: 2-3%.

Закључак: ови повезани трошкови често износе 7-10% куповне цене некретнине.

Важна погодност тренутно: приликом куповине новог стана у новој згради, не морате да плаћате ПДВ (24%) до краја 2025. године. Ово је одлична прилика за уштеду!

После 2025. године: ПДВ ће се вратити (24%), а становање у новим зградама ће поскупети за овај износ.

У Аустрији, приликом куповине некретнине, морате платити:

• Грундервербсстеуер - порез на куповину, износи 3,5%;
• Порез на приход од закупнине (Einkommenssteuer) – може достићи и до 55% у зависности од ваших прихода; плус остале накнаде и трошкови, који могу износити додатних 10–12%.

У Грчкој су порези у просеку нижи, а постоје и разни легални начини за њихову оптимизацију.

За оне који живе или проводе доста времена у иностранству, Грчка нуди порески режим „Non-Dom“ — плаћате паушални порез од 100.000 евра годишње на све приходе из иностранства. Ово значајно помаже у смањењу пореза на добит од изнајмљивања или продаје некретнина.

Трендови у обради захтева за златну визу
(извор https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

Грчка Златна виза је један од најпогоднијих и најпопуларнијих начина за добијање боравка у ЕУ куповином некретнина. Током протеклих неколико година, водио сам десетине трансакција где је добијање Златне визе био примарни циљ клијената — посебно за породице, предузетнике, фриленсере и инвеститоре који цене слободу кретања и не желе да буду везани за једну земљу.

Износ инвестиције зависи од региона и креће се од 250.000 до 800.000 евра.

Од 2023. године, минимални праг је различит за различите територије Грчке.

У пракси:

— Многи моји клијенти су уложили 250–270 хиљада евра и купили стан у Грчкој који би се могао профитабилно издавати у закуп.

— у Атини, посебно у центру, већ је потребно око 500 хиљада евра, посебно ако је у питању кућа или пентхаус.

• Могуће је живети у Грчкој, а да се тамо не настани стално.
• Можете слободно путовати унутар земаља Шенгена.
• Можете отворити посао, подучавати децу (у школама/универзитетима), користити европске путеве, болнице итд.
• Могуће је добити боравишну дозволу за целу породицу одједном: мужа/жену, децу млађу од 21 године, родитеље.

• Ова виза вам не дозвољава да радите за грчку компанију, али можете водити сопствени посао или једноставно поседовати некретнине.
• Не гарантује држављанство, али може евентуално пружити такву прилику кроз процес натурализације.

Ако живите у земљи више од 183 дана годишње, плаћате порезе, учите језик и укључујете се у локални живот, можете поднети захтев за држављанство након седам година. Међутим, ово је посебан процес и није аутоматски.

По мом искуству, за оне који планирају да купе некретнину у Грчкој и слободно путују, програм Златне визе је једна од најједноставнијих и најповољнијих опција. У Аустрији су захтеви много строжи и укључују обавезан доказ о интеграцији у друштво.

• Куповина некретнина које не испуњавају услове Златне визе (на пример, неколико станова вредних 150.000 евра по власнику) се не рачуна.
• Пренос средстава који није са личног рачуна инвеститора.
• Непотпун сет докумената – често недостају преводи или апостили.
• Грешке приликом подношења захтева за визу за целу породицу, посебно ако су деца старија од 21 године.

• Цена уласка сада зависи од региона: у централним и популарним туристичким подручјима, минимални износ је повећан на 500.000 евра.
• Провера извора средстава је појачана, посебно за грађане земаља ван ЕУ.
• Времена обраде су смањена: након потписивања уговора, куповина мора бити завршена у роковима утврђеним законом.

Куповина некретнине у Грчкој није само због прелепог погледа. То је одличан начин за генерисање стабилног прихода. Већ неколико година помажем клијентима не само да купе станове већ и да покрену предузећа за изнајмљивање - било да су краткорочни туристи или дугорочни закупци.

Краткорочни закуп: висок приход, али ризичнији

• Платформе: Airbnb, Booking, локалне услуге резервација.
• Приход: до 8-10% профита годишње, посебно у популарним туристичким дестинацијама (Атина, Крит, Парос, Родос).
• Фактори успеха: локација некретнине, сезонска потражња, квалитет управљања, репутација и рецензије, доступност дозвола.
• Ризици: јака конкуренција, повећани трошкови, ниска попуњеност током вансезоне.

Рецимо да некретнина у Атини, која се налази у близини метро станице, може да генерише приход до 1.100 евра месечно током лета, са куповном ценом од 160.000 евра.

Дугорочни закуп: поуздан и без проблема

• Уговори се обично закључују на период од једне до три године.
• Профит је мањи - око 3-5% годишње, али захтева мање личног ангажовања.
• Станови су тражени међу студентима, локалним становништвом и странцима који су се преселили у Грчку.
• Добра опција за инвеститоре који не желе сами да управљају некретнином.

Профитабилност по региону (у просеку, на основу мог искуства):

Нова правила и ограничења

Нови прописи за краткорочни закуп ступили су на снагу у Грчкој у бројним регионима од 2023. године:

• У одређеним деловима Атине и на острвима постоје ограничења или квоте за изнајмљивање смештаја путем платформи попут Airbnb-а.
• Власти подстичу прелазак на дугорочно изнајмљивање, посебно у подручјима где постоји мањак станова за локално становништво.
• За легално изнајмљивање некретнина потребна је дозвола Грчке националне туристичке организације (ЕОТ).

Ко је под контролом?

За власнике који живе ван Грчке, управљање закупом може бити препуштено специјализованој компанији.

• Накнада за услуге обично износи 10-20% од прихода.
• Услуге укључују организовање пријава, чишћење, подршку гостима и извештавање.
• На тржишту послују и локални приватни оператери и међународне мреже.

Опорезивање прихода од закупнине у Грчкој

Подношење пореске пријаве је обавезно. Оптимизација пореза је могућа кроз статус нерезидента или кроз стицање некретнина преко предузећа. Нерезиденти подлежу паушалној пореској стопи од 15% на приход од закупнине, без обзира на његову величину.

Поређење са Аустријом

Закључак: Изнајмљивање некретнина у Грчкој је профитабилније и лакше него у Аустрији. Да бисте максимизирали свој приход, важно је правилно идентификовати некретнину и врсту закупа, минимизирати потенцијалне ризике и строго се придржавати важећих законских захтева..

Али као стручњак за аустријске некретнине са богатим искуством, могу рећи да је, упркос привлачности Грчке, важно разумети да Аустрија нуди другачију стратегију: мање се ради о брзом повраћају, а више о очувању капитала, стабилном расту и престижу. Бечко тржиште се сматра једним од најсигурнијих уточишта за инвеститоре у Европи. Ако је заштита капитала приоритет, има смисла у почетку купити стан у Бечу као основну имовину. Да, плаћате више за такву некретнину и пролазите кроз сложеније процедуре, али заузврат добијате сигурна права, предвидљиво тржиште и некретнине чија вредност временом само расте.

Ако планирате да купите кућу у Грчкој, потребно је да узмете у обзир многе факторе, као што су трошкови, инфраструктура, потражња закупаца, потенцијал раста и ликвидност. Редовно објашњавам својим клијентима да за исту цену можете купити или стан у срцу Атине или кућу на обали Халкидикија – избор зависи од ваших приоритета.

Атина је највеће и најактивније тржиште некретнина у Грчкој.

• Цене станова у Атини стално расту, посебно у централним областима, као и у Глифади, Кифисији и Палео Фалиру.
• Град је идеалан за улагање у краткорочни или дугорочни закуп, као и за куповину некретнина за лично становање.
• Куповина стана у Атини је корисна и за остваривање прихода и за добијање златне визе.

На пример, у области Панграти, становање се може купити од 2.500 евра по м², са потенцијалним приносом од закупнине до 7%.

Солун је јефтинија алтернатива

• Друго најважније тржиште некретнина у Грчкој.
• Потражња је претежно од локалног становништва, а трошкови становања су нижи него у Атини.
• Идеална опција за оне који траже приступачне некретнине у великом граду.

Због присуства универзитета, тражени су станови за изнајмљивање студентима у оквиру Еразмус програма.

Грчка острва - Луксузне некретнине и одмаралишта

• Популарна острва попут Санторинија, Миконоса, Родоса, Крита и Крфа имају висок потенцијал за изнајмљивање.
• Идеално за куповину куће на обали или улагање у апарт-хотеле.
• Цене некретнина су више, а логистика може бити сложенија, али током шпица сезоне, приноси су 9-10% годишње.

На пример, вила са погледом на море на Миконосу коштаће од 800.000 евра, али уз ефикасно управљање може зарадити и до 100.000 евра по сезони.

Пелопонез је потцењено тржиште

• Приступачне цене некретнина, импресивни пејзажи и брзо развијајућа инфраструктура са новим хотелима и голф комплексима.
• Популарно међу породицама које планирају летњи одмор у Грчкој.
• Велики потенцијал за пројекте апарт-хотела, посебно у области Коста Наварино.

Епир, Тесалија, Македонија - економски сегмент

У овим регионима је могуће купити некретнине од 30.000 евра, међутим:

• потражња за изнајмљивањем је ниска,
• приступачност превоза је ограничена,
• Изгледи за значајан раст вредности су умерени.

Кључни критеријуми при избору локације:

Тренутни инвестициони трендови: где људи сада улажу?

Приликом планирања куповине некретнине у Грчкој, кључно питање није „где је најјефтиније“, већ „где је најбољи изглед“. Тржиште је динамично: неке локације постају нова подручја раста, док су друге већ достигле своје ценовне врхунце.

Где купити сада:

• Централна Атина (Кукаки, ​​Панграти, Керамикос) – инвеститори из Израела, Француске и Америке и даље активно купују станове овде. Углавном купују за издавање. Цене су овде скочиле за трећину у последње три године.
• Глифада, Вула и Вулијагмени су подручја богатих купаца из УАЕ и Немачке. Они купују и за личну употребу и за издавање (често поверавајући то агенцијама за управљање).
• Солун је атрактиван јер има своје локалне купце, град се развија, а цене су тренутно ниже. Добар је избор ако тражите јефтинију понуду, али уз очекивање да ће цене расти.
• Миконос, Санторини и Крф су дестинације за богате појединце из САД, Канаде и Либана. Они купују скупе виле и куће на обали мора или да би их изнајмљивали туристима за краткорочне боравке или за своје породичне одморе.

Где се очекује раст:

• Пелопонез (Коста Наварино, Толо, Каламата) : Туристички сектор се овде активно развија, појављују се луксузни хотели са пет звездица и голф одмаралишта, што регион чини перспективним за улагања у стамбене некретнине и апартхотеле.
• Пиреј и западна Атина : Ова подручја су и даље потцењена, али се брзо развијају захваљујући близини луке, новим линијама метроа и пројектима реконструкције обале.
• Централна и северна Грчка (Волос, Јанина) : смештај је овде јефтинији, а популарност расте захваљујући домаћем туризму и развојним програмима које подржава Европска унија.

Желите да купите добар стан у Грчкој? Размотрите три ствари: развој подручја, коме ћете изнајмљивати и планове локалне самоуправе. Цене ће расти до 2027. године, не само у Атини, већ и на јужној обали (Пелопонезу) и на најтуристичкијим острвима — оним местима где увек има много туриста.

Већина куповина некретнина у Грчкој (преко 65%) односи се на постојеће куће. То је због историјских грађевинских пракси земље, као и специфичности тржишта: доступности некретнина, њихових повољних локација и ограниченог броја нових грађевинских пројеката.

Грчко тржиште некретнина доминирају некретнине за препродају, првенствено станови у Атини и куће на обали мора на острвима. Ове некретнине обично долазе са свим потребним комуналним услугама, налазе се у добро одржаваним подручјима и често се изнајмљују. У неким случајевима, то су потпуно реновирани станови, спремни за одмах усељење за издавање или личну употребу.

Пример: Стан од 65 м² у области Панграти у Атини са козметичким реновирањем кошта приближно 145.000–160.000 евра и може остварити приход од закупнине одмах након куповине.

Значајан део кућа у Грчкој изграђен је пре увођења нових грађевинских стандарда 1980-их. Као резултат тога, ове зграде често имају ниску енергетску ефикасност, лошу звучну изолацију и захтевају реновирање, понекад и велике поправке. Грчке власти су 2023. године почеле да обезбеђују субвенције за енергетски ефикасне реконструкције зграда, али ове мере су доступне само локалним становницима.

Упркос ограниченом обиму нове градње у Грчкој, обећавајући пројекти се реализују у периоду 2024-2025:

• У Атини (округ Глифада, Вула, Неа Смирни) граде се модерне зграде са енергетски ефикасним технологијама, лифтовима и паркинг местима.
• Цена по квадратном метру у новим комплексима варира од 3.000 до 6.000 евра, у зависности од локације и квалитета завршне обраде.
• Нове зграде у Грчкој су ослобођене ПДВ-а до краја 2025. године, што их чини атрактивнијим за купце.

Пример: Продаје се простран стан од 90 м² са великом терасом и панорамским погледом на море у Вули, по цени од око 520.000 евра. Куповином добијате Златну визу.

Закључак: Планирате да купите стан у Грчкој? Почните са препродајом некретнине — брже је и лакше, посебно ако желите да је издате или одмах уселите. Новоградње су ређе, али су бољег квалитета и нуде уштеде на комуналним услугама. Обе опције су тренутно профитабилне, захваљујући укидању пореза на нову градњу и великој потражњи.

Грчко тржиште некретнина је вруће, али су нови пројекти ретки. То отвара врата не само стандардним инвестицијама већ и неконвенционалним приступима, посебно ако тражите већи принос или флексибилне опције.

Уместо куповине једног великог стана у Грчкој, можете инвестирати у два или три мала гарсоњера. Ово ће вам омогућити да:

• Зарадите више укупно - до 7-9% годишње;
• Флексибилно управљање закупом: изнајмљивање дневно, на неколико месеци или продаја појединачно;
• Поделите ризике тако што ћете поседовати куће у различитим областима.

Пример: уместо стана за 300.000 евра, можете купити три гарсоњере за по 100.000 евра у различитим деловима Атине и остварити стабилнији приход.

У Грчкој, станови изграђени пре 1980. године су обично испод просека. Ако се реновирају и енергетски ефикасни, могу се продати по већој цени, остварујући профит од 20-40%.

• Плус: такве опције су доступне у скоро свакој области;
• Против: мораћете да потрошите време и пронађете проверене професионалце;
• У Атини и Солуну се често користи као „стратегија окретања“.

За инвеститоре који траже приход, некретнине у Грчкој могу се користити као посао:

• Можете купити већ оперативни мини-хотел са 10-20 соба;
• Претворити стамбену зграду у апарт-хотел;
• Зарадите до 10-12% годишње, посебно на популарним острвима - Криту, Санторинију, Паросу.

Ово захтева лиценцу и регистрацију код Грчке туристичке организације (EOT).

Ако желите да инвестирате у некретнине у Грчкој, а да њима не управљате, можете инвестирати путем специјализованих фондова:

• REIC (Real Estate Investment Companies) је локална верзија REIT-а са пореским олакшицама;
• AEEAP - регулисане компаније, у које се може ући са минималном инвестицијом од 250.000 евра.

Предности: Инвестиције су распоређене међу различитим некретнинама, њима управљају професионалци, а приход је пасиван.

Улагање у земљиште у Грчкој постаје све популарније, иако је то сложенија опција:

• Посебно су тражене парцеле у околини Атине и туристичких подручја Пелопонеза;
• Могу се користити за изградњу виле, стамбеног комплекса или станова за накнадну продају;
• Главно је осигурати да су документи „чисти“ и да се придржавају грађевинских прописа.

Ако желите да урадите више од пуке куповине стана у Грчкој, већ и да зарадите више и будете проактивнији, можете одабрати друге стратегије. Ове стратегије ће вам помоћи да повећате своје приходе и искористите флексибилне могућности грчког тржишта, које је мање рестриктивно него, на пример, аустријско.

Иако су некретнине у Грчкој популарне и профитабилне, постоје замке, посебно ако преферирате строга правила (као у Аустрији). Ево главних ризика које треба узети у обзир пре куповине стана или куће.

Да, Грчка је у ЕУ, са евром и без ограничења капитала. Али будите спремни на бирократију: добијање пореског идентификационог броја, овера докумената о трансакцијама и регистрација су дуготрајни процеси који захтевају стрпљење и адвоката.

Топло саветујем да не настављате без грчког адвоката. Без њега, свака трансакција, чак и једноставна, ризикује да се заглави. Запамтите: закони о некретнинама, закупу и порезима се често ажурирају. На пример, прописи о краткорочном закупу мењају се скоро сваке сезоне – обавезно узмите то у обзир у својим плановима.

У Грчкој, платформе попут Airbnb-а и Booking-а добро функционишу, али су власти увеле прописе:

• Можете изнајмити своју некретнину највише 90 дана годишње.
• Постоје ограничења у стамбеним зградама.
• Потребно је да региструјете некретнину и добијете ЕОТ број.

Пре изнајмљивања, посебно у Атини или на острвима, проверите локалне законе и услове.

Ово је најочигледније у одмаралиштима (Крит, Санторини, Миконос): куће су препуне туриста од маја до октобра, али од новембра до марта је мирно и готово је немогуће издати станове.

Увек кажем својим клијентима: израчунајте свој приход за целу годину, не само за лето. Ако редовно издајете своју некретнину (или сте је купили у граду попут Атине), ваш приход од закупнине је стабилнији, а зимски пад није толико значајан.

Ако планирате да купите кућу на грчком острву, размислите о томе...

• Вода се понекад допрема цистернама.
• Зими, олује и јаки ветрови могу ометати саобраћај.
• Током шпица сезоне, електричне мреже могу бити преоптерећене.

Ови проблеми нису фатални, али захтевају разумевање локалних услова и правилно планирање трошкова одржавања.

Продаја стана у Атини или Солуну је лака. Али на острвима или у селу може потрајати од шест месеци до годину дана, посебно ако је зграда јединствена.

Препоручујем куповину станова у Атини — где су метро, ​​продавнице и школе. Биће их лакше продати касније, а има и мање муке.

Ово је најочигледније у одмаралиштима (Крит, Санторини, Миконос): куће су препуне туриста од маја до октобра, али од новембра до марта је мирно и готово је немогуће издати станове.

Увек кажем својим клијентима: израчунајте свој приход за целу годину, не само за лето. Ако редовно издајете своју некретнину (или сте је купили у граду попут Атине), ваш приход од закупнине је стабилнији, а зимски пад није толико значајан.

Грчка је најсунчанија земља у Европи, са чак 300 ведрих, топлих дана годишње. Море, чист ваздух и благе зиме чине је идеалном за трајно пресељење или зимско бекство од хладноће.

Лечење је доступно и у јавним болницама и у приватним клиникама. Приватни сектор нуди високе стандарде, разумне цене и дефинитивно је јефтинији него у Аустрији.

За децу постоје међународне школе. Универзитети нуде програме на енглеском језику. Упис детета у приватну школу је ствар буџета, а не могућности.

Што се тиче безбедности, живот овде је миран, посебно у малим градовима и на острвима. Криминал је редак, а посетиоци се третирају отворено.

„Да ли је скупо живети у Грчкој?“ питају многи људи. Мој одговор: трошкови су овде нижи него у Аустрији, Немачкој или Француској. Храна, услуге и кирија су по разумним ценама. Истовремено, живот је удобан, посебно у поређењу са великим европским градовима. Ово је кључна предност при избору локације и врсте смештаја.

Пар који руча у кафићу или ресторану у прометном делу грчког града може очекивати да ће платити око 25-30 евра. Месечни трошкови становања (комуналне услуге) обично се крећу од 80 до 120 евра. Кратка вожња таксијем у Атини коштаће најмање 3,50 евра.

Што се тиче комуникација, транспорта и банкарске инфраструктуре, главни град, већи градови и позната острва су добро опремљени — све што вам је потребно је лако доступно. Међутим, ако путујете у рурална подручја, приступ услугама, укључујући логистику и здравствену заштиту, може бити значајно смањен. Ово је изузетно важан аспект који треба узети у обзир пре куповине куће у руралној Грчкој.

Након куповине некретнине у Грчкој и добијања дозволе боравка путем програма Златна виза, ефикасно стичете иста права на државне услуге као и грчки грађани. То укључује приступ школама, здравственим установама и социјалним програмима.

• Здравствена заштита: Национални здравствени систем EOPYY пружа основну медицинску негу. Приватни сектор нуди висок ниво услуга по релативно приступачним ценама — на пример, посета лекару опште праксе кошта око 30 евра, а ултразвучни преглед 40-50 евра. Приватно осигурање је доступно већ од 500 евра годишње.
• Образовање: Атина, Глифада, Солун и Крит нуде међународне школе и школе на енглеском језику са годишњом школарином од 5.000 до 10.000 евра. Јавне школе су бесплатне, али настава се одвија на грчком језику.
• Легализација: Дозвола боравка даје право званичног боравка у земљи, отварања банковних рачуна, коришћења комуналних услуга и закључивања дугорочних уговора. Већина формалности може се обавити на даљину уз пуномоћје.

За многе инвеститоре, некретнине у Грчкој постају не само имовина, већ и начин да се крећу без непотребне бирократије или да значајан део свог времена проведу овде у удобним условима.

Као агент, обично кажем да је Аустрија за ред и јасна правила, док је Грчка за слободу и више животних могућности.

у Аустрији је веома организован: све је јасно, засновано на правилима, са практичним градовима и добро осмишљеном инфраструктуром. Али тај ред има своју цену: кирија, комуналне услуге, услуге и порези су скупи.

У Грчкој , посебно ако поседујете сопствену некретнину, живот је много опуштенији. Режије су обично 100-150 евра месечно, намирнице су свеже и јефтиније, а клима је блага, посебно далеко од великих градова. Наравно, папирологија може бити компликована, а услуге нису увек поуздане, али топло време, море и љубазни људи чине свакодневни живот приметно удобнијим и мирнијим.

Неколико речи о безбедности. Што се тиче организације и медицинске неге, Аустрија је очигледно супериорнија од Грчке. Међутим, мањи грчки градови и региони нуде прилично безбедну и опуштену атмосферу. Кључна разлика лежи у приоритетима: страст и морски пејзажи Грчке наспрам уређености Аустрије.

Све више видим да људима нису потребни само повраћаји инвестиција, већ и лични простор - мирно и безбедно место за живот, предах од нестабилности дома и сигурно упориште у Европи. У том смислу, куповина некретнине у Грчкој делује као веома логичан избор.

Куповином некретнине у Грчкој за 250.000 евра или више, можете добити дозволу боравка. Ово је добра опција за људе из нестабилних земаља који желе да живе у Европи без дуготрајних процедура и огромних трошкова повезаних са другим земљама.

пензионери често купују станове овде због топле климе, једноставног живота и ниских цена. Храна, лекари, струја и вода су све јефтиније него, рецимо, у Аустрији. Истовремено, овде је мирно и све што је потребно за живот је доступно, баш као у Европи.

Ако сте дигитални номад , Грчка нуди све што вам је потребно: поуздан интернет, приступачне цене изнајмљивања и куповине, банкарске услуге без проблема и јединствену, опуштајућу атмосферу. Поред тога, можете искористити посебну боравишну визу.

Када се упоређује са Бечом, избор је одређен личним преференцијама: аустријска престоница нуди структуру и поузданост, док Грчка нуди топлу климу, слободу и опуштенији начин живота. Они који паралелно разматрају Аустрију би добро поступили да одвојено истраже бечке четврти — од историјског центра до мирнијих стамбених подручја — како би свесно упоредили локације и разумели како се бечка структура разликује од флексибилнијег грчког тржишта. Мој приступ: Беч остаје моја база за рад и анализу тржишта, али Грчка све више постаје место где се заиста опуштам, и телом и душом.

Продаја некретнина у Грчкој може трајати од неколико месеци до више од годину дана, у зависности од локације, врсте некретнине и изабране стратегије продаје. У великим градовима попут Атине и Солуна, некретнине се брже продају, посебно ако су реновиране и остварују добар приход. На острвима и у мањим градовима, проналажење купца је теже, посебно ван туристичке сезоне или ако је цена надувана.

Ако сте купили стан у Грчкој преко програма Златна виза, важно је имати на уму нијансе везане за боравак приликом продаје. Да би нови страни власник такође испунио услове за визу, његова трансакција мора да испуњава тренутни минимални инвестициони праг - од 250.000 до 800.000 евра, у зависности од региона. Ако продате некретнину пре него што прође пет година, ваша дозвола боравка ће истећи, осим ако не купите другу одговарајућу некретнину уместо ње.

Породице често преносе грчке некретнине на рођаке — на пример, поклањајући их или продајући их за багатан новац. Ово помаже у контроли имовине и поједностављује наслеђивање.

Из искуства: продаја стана у Аустрији (посебно у Бечу) је лакша. Тамо је све јасно: потражња је предвидљива, цене су стабилне, а тржиште отворено. У Грчкој, међутим, све зависи од локације и стања некретнине. Али ако се добро припремите, добро је презентујете и разумете локалне нијансе, продаја ће бити профитабилан исход за вашу инвестицију.

Радећи са инвестицијама у некретнине широм ЕУ, учествујем у трансакцијама како у стабилним земљама, попут Аустрије, тако и на динамичнијим и нестабилнијим тржиштима, попут Грчке. Свако захтева другачији приступ – како у процесу дужне провере некретнина, тако и у планирању инвестиционе стратегије.

У Грчкој увек препоручујем да се почне са темељном правном провером. Због великог броја старијих зграда, посебно у Атини и на острвима, неопходно је темељно прегледати земљишне књиге, дозволе и све терете. Без подршке локалног адвоката и инжењера, ризици се могу значајно повећати. Ситуација овде се разликује од Аустрије, где се сва документација припрема према јединственом и јасном стандарду.

Често предлажем клијентима да расподеле капитал овако: отприлике две трећине у мирна и предвидљива тржишта попут Беча, а преосталу трећину у динамичније дестинације попут Атине или Крита. На овај начин могу да одрже равнотежу између прихода и сигурности. У Грчкој, приноси могу достићи 7-8% годишње, али морате бити укључени. У Аустрији су приноси нижи, али ризици практично не постоје.

Ако вам је важно да уштедите новац, остварите стабилан приход или добијете дозволу за боравак без проблема, изаберите Аустрију. То је сигурно уточиште: све је регулисано, живот је удобан, а цене се предвидљиво мењају.

Ако сте спремни да преузмете ризике за раст, искористите разлике у ценама и уложите труд, Грчка може понудити много бољи повраћај. Ово је посебно тачно ако удахнете живот старој кући, изнајмљујете је за краткорочни закуп или отворите мини-хотел.

Грчка нуди узбуђење, флексибилност и шансу за високе приносе. Нуди мноштво могућности, али и мноштво изазова. Аустрија нуди поузданост, јасне процедуре и стратегију за деценије. Обе земље су добар избор ако имате јасну визију својих циљева и спремни сте да их остварите.

Када је Грчка најбољи избор

Некретнине у Грчкој су погодне за оне који цене високе приносе, могућност самосталног управљања некретнинама и желе већу инвестициону слободу. Посебно су атрактивне за:

• добијање боравишне дозволе путем програма Златна виза;
• инвестиције у туристички сектор - од вила и апарт-хотела до изнајмљивања преко Airbnb-а;
• куповина некретнина са очекивањем раста вредности и накнадне продаје;
• пензионери и удаљени професионалци који цене топлу климу, удобан живот и приступачне цене.

Када је Аустрија боља

Аустрија је идеална за оне којима је приоритет сигурно очување имовине, предвидљивост вредности и који не планирају активно да управљају својом имовином. Посебно је добар избор за:

• породице са децом које цене висок квалитет живота;
• инвеститори који преферирају пасивни приход без личног учешћа;
• они који желе да минимизирају правне ризике и буду сигурни у стабилност правила.

Општи савети адвоката за инвестиције:

1. Документи су ваш оклоп. У Грчкој, све проверите три пута: старе куће, збуњујуће парцеле и недовршене дозволе су извори будућих проблема.
2. Узмите у обзир не само профит већ и ликвидност. Прелепа вила поред мора није увек ликвидна имовина.
3. Диверзификујте своју имовину: унутар једне земље можете комбиновати стамбене, комерцијалне и земљишне некретнине.
4. Планирајте финансијски јастук за порезе, поправке и периоде без станара – ово је посебно важно за дневне закупнине.
5. Ангажујте локалне стручњаке уместо да се ослањате искључиво на велике међународне агенције – они боље разумеју специфичности и нијансе тржишта.

Визија 2030:

• Потражња за боравишним дозволама у земљама ЕУ ће наставити да расте, а Грчка ће остати омиљена међу инвеститорима ван ЕУ.
• Очекују се строжи прописи – ограничења за краткорочно изнајмљивање се већ уводе, а минимални праг улагања за Златне визе се повећава.
• Кључне локације, посебно Атина и популарна острва, видеће повећање цена, док ће цене у провинцијама остати просечне.
• Интересовање за еколошки прихватљиве некретнине и пројекте који узимају у обзир ESG принципе расте, а Аустрија већ предњачи у томе.

Закључак : они који су спремни за промене и желе да искористе раст требало би да размотре Грчку. За оне који траже поуздану и транспарентну имовину, Аустрија је бољи избор. Оптимална опција је комбиновање оба приступа и искоришћавање предности сваке земље.

1. Дефинишите циљеве и буџет

• Разумите зашто купујете: за личну употребу, изнајмљивање, добијање златне визе или препродају.
• Израчунајте прихватљив буџет, укључујући порезе и повезане трошкове.

2. Изаберите локацију и врсту некретнине

• Упоредите различите регионе: Атину, Солун, острва или копно.
• Одлучите се о врсти некретнине - стамбени објекат, новоградња, вила, апарт-хотел итд.

3. Спровести анализу тржишта и некретнина

• Истражите трендове цена и нивое приноса у вашем подручју интересовања
• Сазнајте комплетне информације о некретнини: историју, стање, могуће терете.

4. Провера правне чистоте

• Поднесите захтев за порески идентификациони број (AFM)
• Извршите комплетну правну процену имовине са адвокатом
• Уверите се да су подаци у катастарском регистру тачни, да постоје потребне дозволе и да нема дугова или ограничења.

5. Организација финансирања

• Изаберите начин плаћања: сопствена средства, хипотекарни кредит или куповина преко компаније
• Израчунајте порезе и сазнајте које пореске олакшице можете очекивати.

6. Закључивање уговора и авансна уплата

• Саставите прелиминарни споразум само уз помоћ адвоката.
• Пренесите договорени депозит - обично 10-30% од цене некретнине

7. Регистрација трансакције код нотара

• Уверите се да је коначни уговор прегледан и оверен код нотара.
• Спровести поступак преноса власништва
• Унесите податке о некретнини у државни катастар

8. Управљање и рад

• Када планирате изнајмљивање, унапред изаберите поуздану компанију или агенцију за управљање.
• У буџету планирајте редовне трошкове као што су порези, одржавање, поправке и комуналне услуге.

9. Добијање златне визе (ако је потребно)

• Прикупите комплетан сет потребних докумената.
• Осигурајте да су инвестиције у складу са износом и временски оквиром програма.

10. Стратегија изласка из инвестиције

• Унапред размислите о томе како и када ћете продати своју некретнину.
• Доведите имовину у ред: извршите поправке, припремите сву документацију
• Истражите опције за пренос имовине на чланове породице

1. Инвеститор са 250.000 евра

• Циљеви: добијање боравишне дозволе у ​​оквиру програма Златна виза, формирање основног инвестиционог пакета, редован приход од издавања станова
• Шта купити: стан у Атини или Солуну (50-70 м²), или компактну вилу на копну
• Карактеристике: стамбени објекти у препродаји са висококвалитетним реновирањем, спремни за брзу испоруку; за разноврсне инвестиције, изаберите студије или апартхотел
• Профитабилност: пројектована годишња добит – 5-7%
• Ризици: сезонске флуктуације потражње, сложене административне процедуре, могућа кашњења током фазе дужне пажње

Клијент са буџетом од 250.000 евра је преко нас купио некретнину од 65 м² на тржишту препродаје. Све што је било потребно било је козметичко реновирање, што је резултирало попустом на куповну цену и повећањем прихода од издавања од краткорочних туриста. Суштина наше стратегије: проналажење некретнине са потенцијалом и његова реализација.

2. Пензионер са 500.000 евра

• Циљеви: Удобно живети у добром смештају дуги низ година, а такође и остварити стабилан приход издавањем дела простора.
• Шта купити: Велику кућу/вилу на популарним острвима (Крит, Родос) или луксузни стан у Атини (Глифада, Палео Фалиро)
• Карактеристике: Главна ствар је квалитет градње, развијена инфраструктура (школе, продавнице, превоз), близина болница и услуга
• Принос: 4-6% годишње. Поузданост и душевни мир су важнији од максималног прихода.
• Ризици: Значајни трошкови одржавања и пореза и сезонски пад потражње за закупнином (посебно зими)

За пензионера са буџетом од 500.000 евра, пронашли смо удобну кућу од 110 м² на Криту, која се налази у близини медицинских установа и основне инфраструктуре. Некретнина је потпуно усељива и доноси приближно 4,5% годишње од дугорочног прихода од издавања. Ово је савршена комбинација удобних услова живота и поузданог прихода од инвестиције.

3. Породица са децом

• Циљеви: Трајно пресељење, јаке школе за децу, безбедно окружење, инвестиција у будућност
• Шта купити: Стан или кућу у мирним деловима Атине (Кифисија, Маруси) или Солуна – обавезно близу школа и паркова
• Карактеристике: Школе на пешачкој удаљености, погодан превоз, паркови/тргови у близини, могућност добијања боравишне дозволе
• Профитабилност: Секундарно; могућност брзе продаје и удобност за свакодневни живот су приоритет
• Ризици: Многи људи желе најбоље некретнине, измене закона (порез, боравишне дозволе)

Понудили смо модеран стан од 90 м² у Кифисији, престижном предграђу Атине, породици са децом и буџетом од преко 500.000 евра. Стан се налази у новој згради са практичним садржајима, у близини школа и паркова, што ствара удобно и безбедно окружење за живот. Штавише, некретнина је веома ликвидна и погодна за профитабилну препродају у будућности.