Како и зашто купити некретнине у Бугарској: Водич за инвеститоре од А до Ш

Када ми се клијенти обраћају за консултације, њихови захтеви се често деле у две широке категорије. Прва су инвеститори који траже сигурно уточиште за свој капитал: стабилност, непоколебљиву ликвидност и предвидљивост за деценије које долазе. За њих је одговор готово увек исти: Беч.

Друга група су они који траже улазну тачку у Европу: нешто приступачно, разумљиво, са потенцијалом за зараду, а можда чак и добијање дозволе боравка. И ту се често поставља питање: „Шта је са Бугарском?“

Бугарска је можда највише помињано „буџетско“ тржиште некретнина у Европској унији. Море, планине, ниски порези и цене које делују невероватно после Беча или Минхена.

Зато сам одлучио да напишем овај чланак: да систематски, без ружичастих наочара или рекламних слогана, анализирам шта су заправо некретнине у Бугарској данас.

Зовем се Ксенија и инвестициони сам консултант у компанији Vienna Property Investment. Мој посао је да помогнем клијентима да доносе информисане финансијске одлуке на основу бројева, закона и дугорочне стратегије, а не емоција. И увек кажем: не постоје савршене инвестиције, већ само оне које одговарају одређеном циљу.

Сврха овог чланка је да вам пружи управо такав оквир. Искрено ћемо испитати све предности бугарског тржишта - од профитабилности обале до лакоће регистрације. Али, што је још важније, упоредићемо га са референтним тржиштем - Аустријом.

Зашто? Зато што се само кроз поређење може заиста разумети вредност имовине. Погледаћемо где Бугарска побеђује у цени, а где Беч побеђује у поузданости, ликвидности и квалитету капитала.

Када ми клијенти дођу на консултације, често су већ прегледали планине информација на мрежи. И многи имају исту слику у глави: Бугарска је рај за инвеститоре. Јефтина, лепа, део Европске уније.

Али моје прво питање је увек исто: „Који је ваш циљ? Куповина 'даче поред мора' или очување и увећање вашег капитала?“ И ту почињемо да схватамо шта је ово тржиште заправо.

Ако европско тржиште некретнина замислите као фудбалску лигу, Аустрија, Немачка и Швајцарска би биле екипе из врха. Играју константно, вредност њихових трансфера расте глатко и предвидљиво, а свака утакмица је пажљиво осмишљена стратегија.

Ту долазе до изражаја конзервативни инвеститори, за које су поузданост и предвидљивост најважнији. За њих, некретнине нису толико приход колико сигурно уточиште за капитал.

Па одакле долази Бугарска? Они су перспективан тим, који је тек изашао из нижих лига у главни тим. То је тржиште са огромним потенцијалом, али и високим степеном непредвидивости. Могли бисте га назвати „тржиштем које сустиже“. Развија се, расте, али његова историја није глатка крива, већ је попут ролеркостера.

Након уласка у ЕУ 2007. године, тржиште некретнина у Бугарској доживело је прави процват. Цене су скочиле, а инвеститори су грабили све што су могли да пронађу. Али онда је дошла глобална финансијска криза 2008. године.

И ту је „незрело“ бугарско тржиште показало своје право лице: цене некретнина у одмаралиштима су пале за 40-50%, понекад чак и више. Тржиште је дуго стагнирало, и тек 2016-2017. године је почео опрезан опоравак.

Често видим клијенте како се диве бројкама из последњих година: „Ксенија, прочитала сам да цене станова у Бугарској расту 9-10% годишње! То је невероватно!“ И заиста је тачно. Према подацима бугарског Националног статистичког института (НСИ), ове стопе раста су међу највишим у Европској унији.

Али увек објашњавам да морате погледати основу од које долази до овог раста. Повећање од 10% на 50.000 долара је 5.000 долара, док је повећање од 3% на 500.000 долара 15.000 долара. У првом случају, проценат делује већи, али је апсолутни износ мањи, а ризици су несразмерно већи.

Ова важна нијанса је кључна за разумевање бугарског тржишта. То није маратон, већ спринт са неизвесним завршетком. Једног дана видите импресиван раст, а следећег се враћа стагнација јер се тржиште још није у потпуности стабилизовало.

Истовремено, аустријско тржиште је заиста маратон. Може да расте споро, али стабилно, без наглих скокова или болних падова.

Наравно, Бугарска није једина земља у категорији „буџетских“ земаља за Европу. Да видимо са ким се такмичи.

Румунија. Цене некретнина овде су такође међу најнижима у ЕУ, али је земља без излаза на море и недостаје јој развијена туристичка инфраструктура. Њено главно тржиште су велики градови попут Букурешта, где потражња, као и у Софији, расте захваљујући ИТ сектору.

Мађарска. Будимпешта нуди већу ликвидност и стабилну потражњу, али је и улазна баријера виша. Више се не сматра „буџетском“ земљом у истом смислу као Бугарска.

Грчка је веома јак конкурент. Има програм Златне визе који вам омогућава да добијете дозволу боравка уз куповину некретнине од најмање 250.000 евра. То је чини много атрактивнијом за инвеститоре који цене не само саму имовину већ и имиграциони статус.

Црна Гора. Такмичи се у сегменту некретнина у одмаралиштима. Цене тамо су упоредиве са онима у Бугарској, али није чланица Европске уније, што је критичан фактор за многе инвеститоре.

У поређењу са овим конкурентима, Бугарска има једну неоспорну предност: комбинацију чланства у ЕУ и изузетно ниских баријера за улазак. Можете купити стан на обали за 40.000-60.000 евра, што је једноставно незамисливо у другим земљама ЕУ. У Бечу за ту цену не бисте купили ни паркинг место у центру града. Стога, они који Аустрију разматрају као сидро тржишта морају да размотре свој буџет и сценарије: где и када купити стан у Бечу како би одржали високу ликвидност.

Зато, када упоређујемо Софију и Беч, не говоримо само о различитим ценама, већ о различитим класама имовине. У Бечу купујете удео на једном од најстабилнијих тржишта на свету. У Бугарској купујете удео на тржишту са високим потенцијалом, али и високим ризиком.

Ово није битка „добра против лошег“, већ анализа две различите стратегије: брза тактичка добит наспрам дугорочног стратешког раста.

Покушај да се говори о „бугарском тржишту“ као целини је као да се говори о „просечној температури у болници“. Оно је изузетно хетерогено и у суштини се састоји од три потпуно различита сегмента који се чак ни не такмиче један са другим.

Када ми се клијент обрати са захтевом „Желим да купим стан у Бугарској“, моје прво питање је: „Где тачно? Поред мора, у планинама или у престоници?“ Јер од одговора зависи цела накнадна стратегија.

Ово је срце бугарске економије. Главно тржиште овде је домаће. Стамбене некретнине купују сами Бугари, као и странци који се овде досељавају да раде или студирају.

Покретачи потражње. Главни покретачи су развој ИТ сектора и прилив младих стручњака из других земаља. Потражњу такође покрећу студенти и запослени у међународним компанијама који отварају канцеларије у већим градовима. Овај сегмент је најпредвидљивији и најстабилнији.

Ликвидност. Највиша је у земљи. Некретнине у добрим крајевима се брзо продају. Ако тражите дугорочни закуп, ово је идеална опција. Потражња је током целе године, не само сезонска.

Профитабилност. Умерена, обично 4-5% годишње за дугорочни закуп. Ово нису претеране бројке, али су стабилне и предвидљиве.

Цене. У Софији, просечна цена по квадратном метру у добрим деловима града достиже 1.600–2.200 евра. То више није 500–700 евра од пре 10 година, што указује на зрелост тржишта престонице.

То је чисто туристичко тржиште, где 90% трансакција обављају странци. Људи долазе овде због сунца, мора и јефтине летње „даче“.

Покретачи потражње: Туризам и жеља за поседовањем приватног кутка поред мора. Ово није чиста инвестиција, већ лична куповина са могућношћу издавања у закуп на неколико месеци.

Ликвидност. Чудовитно ниска. Хитна продаја стана у овим крајевима скоро увек значи попуст од 20-30%. Тржиште је презасићено и мораћете да се такмичите са стотинама других некретнина. Купци увек имају избор.

Профитабилност. Висока, али само током шпица сезоне. Током шпица (јун-август), може достићи 7-8%, али остатак године је нула. Заборавите на приход од септембра до маја. Такође морате узети у обзир „накнаду за одржавање“ – годишњу накнаду за одржавање имовине, која може да се креће од 400 до 800 евра годишње, чак и ако не користите стан.

Цене се крећу од 800 до 1.500 евра по квадратном метру. Разлика у цени зависи од близине мора, стања и старости некретнине.

Слично поморском тржишту, ово тржиште је оријентисано на сезонски туризам, али зимски туризам.

Покретачи потражње: Зимски спортови и инвеститори из Велике Британије и суседних земаља који траже приступачна места за одмор.

Ликвидност. Веома, веома ниска. Тржиште у Банском је посебно презасићено, а проналажење купца овде је права уметност. Често је једини начин да се прода некретнина значајно смањење цене.

Профитабилност. Зависи од времена и туристичког тока. Ако је снежна сезона, може бити неких прихода. Ако не, биће близу нуле.

Цене. Често најниже у земљи. Гарсоњере се могу наћи за 25.000–35.000 евра, што их чини атрактивним за оне који желе да поседују свој мали кутак у планинама.

У Бечу је 99% инвестиционо атрактивних некретнина концентрисано унутар градских граница. Тржиште је хомогено, потражња је стабилна 12 месеци годишње, а главни закупац је дугорочни уговор са солвентним становником.

У Бугарској ћете морати да направите тежак избор: стабилност Софије са њеним умереним приносима или високи, али „папирни“ приходи одмаралишта са њиховим огромним ризицима од застоја и ниском ликвидношћу.

Дакле, као што видите, пре куповине стана у Бугарској, потребно је да схватите у који од ова три света желите да уђете. И што је најважније, не мешајте их.

Појединац. Најједноставнија опција је куповина стана или куће на своје име. Бугарски закон дозвољава странцима да поседују стамбене некретнине (станове, собе) без ограничења.

Ово захтева минималне формалности: порески идентификациони број (лична карта странца), локални банковни рачун и нотарски уговор. Овај формат је погодан јер власник самостално доноси све одлуке у вези са некретнином.

Преко компаније. Ако нисте држављанин ЕУ, не можете формално купити земљиште (или кућу са плацем) на своје име — само стан. Међутим, можете основати бугарско друштво са ограниченом одговорношћу (ООД/ЕООД) и користити га за куповину било које некретнине (укључујући и комерцијалне некретнине).

Многи инвеститори користе ову методу за оперативну флексибилност и оптимизацију пореза. На пример, приликом продаје некретнине, компанија плаћа порез на приход од 10% на приход, док власници плаћају само на исплаћене дивиденде.

Преко фондова или фондова. Алтернативна опција је улагање у предузеће (Real Estate Investment Company, REIC) или затворени фонд који поседује некретнине, уместо директне куповине некретнина.

Бугарски закон званично не забрањује такве шеме. Међутим, такви инструменти су ретки — у пракси је погодније купити „физички“ преко компаније или самостално него тражити регистровани REIC.

Инвестициони циљ у великој мери утиче на стратегију:

Дугорочно изнајмљивање (куповина за издавање). Одабиремо станове у већим градовима (Софија, Плодовид) са стабилном потражњом. Главни циљ је стабилан приход од 4-5%.

Краткорочни закуп, често на обали. Сезонски туристички ток је овде важан, посебно на празничним тржиштима (Сунчев брег, Несебар). Понекад се трошкови стана на доброј локацији могу надокнадити за 7-10 година захваљујући високим летњим ценама закупа.

Спекулативне инвестиције (поправка и препродаја). Куповина некретнине (често препродаја) по ниској цени, реновирање и препродаја. Овај сценарио захтева дубинско познавање локалног тржишта и грађевинских нијанси. Ризично је за почетнике, јер трошкови могу умањити профит.

Стални боравак/дозвола боравка. Ако је циљ емиграција, онда се бира стан за личну употребу (најмање 60-80 м² за породицу). Права локација — са школом и инфраструктуром — и могућношћу издавања соба за себе док не живите тамо.

Када разговарамо о правним процедурама са клијентима у различитим земљама, Бугарска обично изазива уздах олакшања. У поређењу са, рецимо, Аустријом, где сваки папир пролази кроз десетине органа власти, бугарски систем делује невероватно једноставно и брзо.

Читав процес, од уплате депозита до пријема нотарског записа, може трајати само 2-3 недеље, и то је свакако једна од највећих предности. Али, као што увек кажем, једноставност не значи увек сигурност. Ова привидна лакоћа може да крије важне нијансе којих морате бити свесни унапред.

Хајде да корак по корак разложимо шта вас чека. Замислите да сте пронашли стан из снова на Сунчевом брегу. Шта је следеће?

Депозит за резервацију. Ово је први корак. Обично је то мали износ, око 2.000–3.000 евра, који се уплаћује на рачун продавца или агенције. Сврха депозита је да се „замрзне“ некретнина како би се могла уклонити са тржишта.

Кључно је да уговор о депозиту јасно наводи да се он враћа ако се током процеса дужне провере открију правна питања.

Дужна пажња. Ово је најкритичнија фаза и требало би да је спроведе ваш независни адвокат. Не ослањајте се на адвоката продавца или агенције! Ваш адвокат мора да провери некретнину у свим државним регистрима:

• Регистар непокретности. Терети (хипотеке, заложна права, хипотеке).
• Катастарски регистар. Усклађеност стварне површине и граница непокретности са документима.
• Провера власника. Нема наследних спорова или других судских поступака.
• Провера неизмирених дугова. Неплаћени рачуни за комуналне услуге, порези или „накнаде за подршку“ су уобичајени. Узгред, ово је веома чест проблем у одмаралиштима.

Потписивање Прелиминарног уговора. Овај документ утврђује све кључне услове посла: пуну цену, распоред плаћања, рокове и одговорности странака. Он служи као ваш путоказ и гаранција до коначног потписивања.

Добијање БУЛСТАТ . Сваки странац који купује некретнину мора да добије БУЛСТАТ, еквивалент пореског броја. Ова процедура је једноставна, траје 1-2 дана и потребна је за регистрацију у државним регистрима.

Потписивање нотарског записа. Ово је коначни купопродајни уговор, потписан пред нотаром. Нотар игра кључну улогу: он проверава сва документа, проверава идентитет странака и потврђује законитост трансакције. У овом тренутку, продавцу се врши пуна уплата.

Регистрација у непокретностима. Након потписивања нотарског записа, нотар уноси податке о новом власнику у државни непокретности. Од овог тренутка, постајете пуноправни власник.

Списак докумената који су вам потребни (за физичко лице):

• Важећи међународни пасош.
• Пуномоћје (ако не можете бити лично присутни).
• Венчани лист (ако сте у браку).
• Потврда о легалном пореклу средстава (обично је потребна за износе преко 10.000 евра).

Сада да разговарамо о најважнијој ствари: шта разликује бугарску једноставност од аустријске поузданости.

1. Власништво над земљиштем. Ово је најважнији детаљ о коме увек разговарам са својим клијентима. Према бугарском закону, стране физичке особе (држављани ван ЕУ) не могу куповати земљиште.

Шта ово значи у пракси? Ако купите кућу са плацем, можете регистровати саму кућу на своје име, али не и земљиште. Једино решење је да региструјете правно лице (компанију) у Бугарској и региструјете земљиште на његово име. Ово ствара додатне трошкове, рачуноводствене проблеме и компликује процес. Куповина стана у коме поседујете само део зграде не захтева ово.

У Бечу овај проблем не постоји. Сваки инвеститор, без обзира на држављанство, може купити стан или кућу са земљиштем.

2. Једноставност као ризик. Једноставност поступка у Бугарској је такође и његова слабост. Оставља више простора за превару или непоштење од стране продавца.

Недостатак обавезног учешћа повереника (Treuhänder) за поравнања је главна разлика у односу на Аустрију. У Аустрији се сва средства купаца депонују на посебан поверенички рачун, одакле се преносе продавцу тек након што су испуњени сви законски услови и власништво пренесено на купца. Ово је моћан филтер који гарантује безбедност трансакције.

3. Улога нотара и адвоката. У Бугарској, нотар првенствено оверава потписе и проверава документа, али није у потпуности одговоран за њихов садржај. Зато је веома важно ангажовати свог независног адвоката који ће обавити све провере.

У Аустрији, нотар (или адвокат који делује као повереник) сноси пуну правну и финансијску одговорност за интегритет трансакције, што је део високе цене коју плаћате.

Сваки пут када почнем да разговарам о трошковима са клијентима, видим питање на њиховим лицима: „Ксенија, да ли ишта заиста може бити скупо у Бугарској?“ И то има смисла.

Навикли смо да је Бугарска земља у којој све кошта ситнице. И да, трошкови овде су заиста међу најнижима у Европи. Али они постоје и треба их узети у обзир како би се избегла непријатна изненађења.

Хајде одмах да поделимо трошкове у две категорије: оне које плаћате једнократно при куповини и оне које ће бити годишње.

Замислимо да купујете стан за 60.000 евра. Колико ће вас то заправо коштати?

Локални порез на стицање имовине. Креће се од 2% до 4% у зависности од општине. Рецимо 3%. То би било 1.800 евра.

Нотарске таксе. Приближно 1% од износа трансакције, али може бити и више. Узмимо 600 евра.

Накнада за регистрацију: 0,1%. То је само 60 евра.

Адвокатске и агентске накнаде. Ово може направити значајну разлику. У просеку, то је 3-5% трошкова. Ако узмемо 4%, то је додатних 2.400 евра.

Укупни трошкови могу се кретати од 5% до 9%. У нашем примеру, са станом по цени од 60.000 евра, укупни трошкови би износили приближно 4.860 евра. То је, наравно, много мање него у Аустрији, где трошкови куповине могу достићи 10-12% куповне цене. Али важно је запамтити шта на крају добијате.

У Аустрији, ови трошкови укључују не само порезе већ и накнаде повереника, који гарантује безбедност ваше трансакције. У Бугарској, ова средства иду на државне таксе, а ви сте сами одговорни за безбедност, ангажујући посебног адвоката.

Овде је Бугарска заиста порески рај. Годишњи порези су смешно ниски у поређењу са већином земаља ЕУ.

Порез на имовину. Износи 0,15–0,3% опорезиве вредности некретнине, што је обично ниже од тржишне вредности. За наш стан од 60.000 евра, то би било само 100–150 евра годишње.

Општински порез (порез на смеће). Такође је веома низак, око 0,14–0,45%. У нашем случају, то би било 80–100 евра годишње.

Накнада за одржавање. Ово је важан трошак који се примењује само на одмаралишта. То је годишња накнада за одржавање имања, базена, обезбеђења, чишћења и тако даље.

Његова величина може да се креће од 400 до 800 евра годишње или више. У суштини је то накнада за инфраструктуру коју можда чак ни не користите, али је обавезна.

Поређење са Аустријом овде једноставно не држи тачку:

Годишњи порез. У Аустрији је то око 1–1,5% опорезиве вредности, плус порез на приход од издавања у закуп. За стан од 300.000 евра, годишњи трошкови могу лако премашити 4.000–5.000 евра. У Бугарској смо израчунали да би то било неколико стотина евра.

Инфраструктура. Ниски порези у Бугарској свакако благо делују на новчаник, али директно одражавају и ниво јавних услуга.

У Бечу плаћате више, али заузврат добијате готово савршено градско окружење, беспрекорне путеве, чистоћу, јавни превоз који ради као сат и осећај сигурности. Међутим, у Бугарској, ван већих градова, инфраструктура може бити у лошем стању.

Дакле, шта добијамо? У Бугарској плаћате мање пореза и такса, али и даље сносите све ризике и трошите новац на одржавање имовине, посебно у одмаралиштима.

У Бечу плаћате више, али се тај новац улаже у инфраструктуру, што директно утиче на капитализацију ваше некретнине и чини је атрактивнијом за закупце.

На крају крајева, избор између ова два тржишта је избор између „плати сада и не добијаш ништа“ (Бугарска) и „плати сада и инвестирај у своју будућност“ (Аустрија). У Бугарској штедите на порезима, али немате гаранцију раста капитала, док у Бечу можете бити сигурни да ваш новац ради за вас.

Када ми се клијенти обрате планирајући да купе некретнину у Бугарској, једно од првих питања које постављају након цене је: „Хоће ли ми ово дати дозволу боравка?“ И разумем зашто.

Донедавно је то био случај. Бугарска је, као и многе друге земље у Јужној и Источној Европи, нудила неку врсту „златне визе“ за куповину некретнина. То је било привлачно, посебно за грађане земаља ван ЕУ. Али ти дани су прошли и ово фундаментално мења целу инвестициону стратегију.

Од данас, 2024-2025. године, директан пут до привременог или сталног боравка путем куповине некретнина у Бугарској је затворен. Ако видите информације које говоре супротно, оне су или застареле или, још горе, покушај да вас обману. То је кључна разлика у односу на Грчку или Португал, где су такви програми и даље на снази, иако са све већим баријерама за улазак.

Међутим, Бугарска и даље нуди могућности за добијање боравка путем инвестиција, али оне више нису директно повезане са куповином некретнина. Оне су генерално сложеније и мање популарне међу приватним инвеститорима:

Инвестиције у пословне пројекте. Да бисте добили дозволу боравка, морате инвестирати најмање 250.000 евра у одређена бугарска предузећа. Ови пројекти морају стварати радна места, што захтева стално праћење и активно учешће инвеститора.

Улагање у државне обвезнице или инвестиционе фондове. Праг за улазак овде је виши — од 512.000 евра. Ово је пасивнија инвестиција, али, као и код пословних пројеката, не даје вам право да користите имовину у личне сврхе.

Стога, куповина стана у Бугарској данас је инвестиција у имовину или начин живота, а не у имиграциони статус. Ово је важна ствар коју инвеститори треба јасно да разумеју пре него што изврше трансакцију.

За разлику од Бугарске, Аустрија никада није нудила „златну визу“ за куповину некретнина. Увек се фокусирала на квалитет инвеститора, а не на квантитет. Има престижни и транспарентни програм боравишних дозвола за финансијски независне појединце — Aufenthaltstitel „Privatier“. Иако није повезан са некретнинама, одличан је пример како различите земље приступају привлачењу капитала.

Услови за добијање боравишне дозволе у ​​Аустрији:

Довољан приход. Морате доказати да имате стабилан месечни приход независно од запослења у Аустрији. То може да укључује приходе од изнајмљивања некретнина, дивиденде, камате на депозите или пензију. Потребан износ је приближно 45.000 евра годишње за породицу од два члана.

Смештај. Морате поседовати или изнајмити смештај у Аустрији.

Здравствено осигурање. Свеобухватно здравствено осигурање је обавезно.

Сложеност. Главна препрека је што је програм заснован на квотама. Пријаве се прихватају само на почетку године, а њихов број је строго ограничен.

Кључна разлика: у Аустрији добијате боравишну дозволу у једној од најстабилнијих и најбезбеднијих земаља на свету, а да притом не улажете стотине хиљада евра у ризичну имовину. Ваш новац остаје ликвидан и може се уложити у диверзификовани портфолио.

У Бугарској, чак и ако одлучите да инвестирате у предузећа или обвезнице, ви у суштини „замрзавате“ свој капитал зарад статуса.

За инвеститора, повраћај је можда најважнија метрика. И овде, на први поглед, Бугарска изгледа веома атрактивно. Обећава нам се 7-8%, можда чак и више!

Али, као и увек, ђаво је у детаљима. А најважнија ствар коју треба разумети о бугарском тржишту јесте да профитабилност овде директно зависи од локације и врсте закупа.

Хајде да погледамо две главне врсте уговора о закупу које можете добити приликом куповине некретнина у Бугарској.

То је оно што привлачи већину инвеститора у одмаралишта.

Где? Приморје (Сунчев брег, Златни пјасци, Созопол) и скијалишта (Банско, Пампорово).

Приноси. У врхунцу сезоне (јун-август за приморске некретнине, децембар-фебруар за планинске некретнине), приноси могу достићи заиста високе нивое - до 8% годишње.

Ризици. И ту долазимо до главног проблема. Сезона траје само 3-4 месеца годишње. Остатак времена, ваш стан неће само бити празан већ ће имати трошкове за „накнаду за одржавање“ и комуналне услуге.

Једна лоша сезона (на пример, због времена или геополитике) може вам уништити целу зараду. Штавише, краткорочни закуп захтева стално праћење, чишћење и интеракцију са гостима, што се често делегира компанији за управљање, која наплаћује и до 25-30% прихода. То су колосални ризици које многи инвеститори не узимају у обзир.

Ова опција је много стабилнија и предвидљивија.

Где? Велики градови (Софија, Плодовид, Варна).

Профитабилност. Овде је знатно нижа — 4-5% годишње. Али потражња је током целе године, не само сезонска.

Ризици. Ризици су минимални, јер су закупци студенти и млади стручњаци који потписују уговоре на 1-2 године. Ово је у суштини једини „мирни“ сегмент бугарског тржишта некретнина.

Просечан принос од дугорочног закупа овде је 2-3,5% годишње. На први поглед, ово делује много ниже него у Бугарској. Па зашто преплаћивати?

Одговор је једноставан: главни приход за инвеститора у Бечу није закупнина, већ раст вредности саме имовине (капитализација).

• Структура прихода инвеститора (пример за 10 година):

Бугарска (одмаралиште). 80% прихода долази од закупнине (нестабилно, сезонско), 20% од раста капитала (непредвидиво). Зарађујете на промету, а не на самој имовини.

Текст

Беч. 30% прихода долази од закупнине (стабилно, дугорочно), 70% од раста капитала (органско, стабилно). Зарађујете на капиталу, што је много поузданије.

Према подацима Statistik Austria , цене некретнина у Бечу су порасле за више од 90% у последњих 10 година, а тај раст је био органски и стабилан.

Куповина стана у бугарском одмаралишту је као спекулација на берзи, где покушавате да профитирате од брзих флуктуација. Куповина у Бечу је као улагање у плаве чипове, где не очекујете огромне дивиденде, али сте уверени у дугорочни, стабилни раст свог портфолија.

Као што смо већ поменули у претходном одељку, Бугарска није један, већ три потпуно различита света некретнина. Стога је питање „Где купити?“ заиста најважније које треба себи поставити.

Не постоји универзално најбоља локација, само она која је идеална за вашу специфичну сврху. Хајде да детаљније погледамо кључне регионе и разумемо који су најбољи за коју публику.

Ако Бугарску разматрате не само као место за одмор, већ као озбиљну инвестицију за очување и увећање вашег капитала, онда је ово право место за почетак.

Софија је једини град у земљи који се може упоредити са европским престоницама попут Беча, Будимпеште или Прага. Она је економски, културни и образовни центар Бугарске. Хајде да детаљније погледамо предности и мане:

Ово је вероватно најпознатији сегмент тржишта за странце. Сунчани брег, Златни пјасци, Несебар, Созопол — ова имена су свима позната. Овде купују некретнине они који желе да поседују сопствену „дачу“ у Европској унији, а приход од издавања је пријатан бонус

Слично као и приморска одмаралишта, ово је пијаца која ради само током сезоне – од децембра до марта:

Ниједна искрена рецензија не би била потпуна без темељне анализе ризика. Нажалост, многи продавци и агенти у Бугарској имају тенденцију да умањују ове ризике, обећавајући планине злата. Увек говорим својим клијентима: ниједна инвестиција није савршена, али је важно бити свестан свих потенцијалних замки.

Ниска ликвидност је главни проблем на бугарском тржишту, посебно ван Софије. Док се у Бечу стан у добром крају продаје у просеку за 2-4 месеца, у Бугарској се на купца може чекати месецима или чак годинама. Зашто се то дешава:

Презасићеност. У одмаралиштима понуда неколико пута премашује потражњу.

Специфична публика. Купци одмаралишта су углавном странци којима се не жури. Не морају одмах да купе, тако да могу да проведу време бирајући и преговарајући.

Потреба за попустом. Ако вам је потребно хитно да продате свој стан, будите спремни да смањите цену за 20-30% или више.

Ако купујете некретнину поред мора или у планинама, будите спремни на то да ће она стајати неупотребљена девет месеци годишње. Током тог времена, неће генерисати приход, већ ће захтевати трошкове. Годишњи трошкови неупотребе:

Накнада за одржавање. Ово је најважнији „скривени“ трошак. Дужни сте да платите за одржавање терена, одржавање базена, обезбеђење и чишћење у комплексу, чак и ако не користите стан. Овај износ може да се креће од 400 до 800 евра годишње.

Комуналне услуге. Чак и ако не живите у стану, и даље морате да плаћате струју, воду, обезбеђење и тако даље.

Неочекиване поправке. Лош квалитет градње може довести до проблема који захтевају додатне трошкове поправке.

Посебно у зградама изграђеним током бума средином 2000-их, квалитет градње често оставља много тога да се пожели. Најчешћи проблеми укључују:

Хидроизолација. Лоша хидроизолација доводи до буђи, плесни и влажног мириса.

Комуникације. Лош квалитет цеви, проблеми са електричном енергијом.

Лоше стање. Многе зграде брзо пропадају и захтевају сталне поправке.

Аустрија, с друге стране, има строге грађевинске прописе ( ÖNORM ) који гарантују највиши квалитет. Овде купујете имовину која ће вам служити деценијама без потребе за сталним поправкама.

Иако је бугарски лев (BGN) чврсто везан за евро, Бугарска још увек није део еврозоне. То ствара одређене ризике у случају глобалних економских потреса. Иако је вероватноћа да ће Бугарска напустити овај курс минимална, то је и даље ризик који вреди имати на уму.

У Бечу купујете имовину у еврима, што вам гарантује потпуну стабилност валуте.

Сада када смо анализирали све бројке, хајде да разговарамо о најважнијој ствари: квалитету живота. На крају крајева, улагање у некретнине није само ствар новца, већ и начина живота који добијате. Где желите да одгајате своју децу, где желите да проведете пензију? Где ћете се једноставно осећати удобно и мирно? Одговор на ово питање може потпуно променити ваш избор.

Живот у Бугарској је привлачан многима због своје приступачности. Према подацима Евростата, цене робе широке потрошње и услуга у Бугарској износе само око 60% европског просека. То се огледа у свему, од цене намирница до рачуна у ресторану.

Клима. Клима је овде несумњиво дивна. Дуж обале је блага, са топлим, дугим летима и кратким, благим зимама. У планинама су услови идеални за зимске спортове од децембра до марта.

Приступачност. У Бугарској можете себи приуштити животни стандард који би био незамислив у Западној Европи. Кућа са базеном која би у Аустрији коштала милионе евра може се овде купити за неколико стотина хиљада.

Здравство и образовање. Ту лежи један од главних недостатака. Ниво здравствене заштите и образовања је знатно инфериорнији у односу на западноевропске стандарде. Иако велики градови попут Софије имају приватне клинике и међународне школе, целокупни систем још увек није достигао стандарде ЕУ. Многи богати Бугари и исељеници више воле да се здравствено осигурају или образују своју децу у Западној Европи.

Инфраструктура. Ван већих градова и главних туристичких рута, стање путева, јавног превоза и комуналних услуга може бити лоше. Ово је у оштрој супротности са беспрекорним редом Аустрије, где чак и најмања села имају савршене путеве, а возови саобраћају по реду вожње.

Темпо живота. У Бугарској, посебно на југу, живот је опуштенији и без журбе. За неке је то плус, за друге минус. Ако сте навикли на швајцарску тачност и немачку ефикасност, бугарска спорост може бити прави изазов.

Мерсер је већ више од 10 година заредом прогласио Беч најбољим градом за живот на свету . Ову титулу је заслужио с разлогом. Беч оличава ред, квалитет и безбедност.

Клима је умерено континентална. Постоје четири јасно изражена годишња доба: врућа лета, хладне, снежне зиме и прелепо пролеће и јесен.

Трошкови живота су високи, али потпуно оправдани. Високи порези подржавају инфраструктуру светске класе, образовање и здравствену заштиту. Плаћате више, али и добијате више.

Здравство и образовање. Аустријски здравствени систем је један од најбољих на свету. Јавне школе и универзитети пружају врхунско образовање. То је идеално место за породице са децом.

Инфраструктура. Овде је једноставно беспрекорна. Јавни превоз функционише као сат, улице су чисте, а паркови добро одржавани. Читав град зрачи редом и квалитетом, а то директно утиче на вредност ваше некретнине.

Темпо живота. Беч је град са брзим темпом, али без журбе. Све тече глатко и по распореду, што људима омогућава да планирају своје време и уживају у животу.

Увек тражим од својих клијената да искрено одговоре на питање: „Где желите да одгајате своју децу?“ Ако је одговор „у окружењу са најбољим школама, безбедношћу и приступом првокласној здравственој заштити“, онда је избор јасан, и то није Бугарска.

Ако вам је циљ приступачан дом за летњи одмор или пензију, где су сунце и ниске цене кључни, онда би Бугарска могла бити одлична опција.

Завршна фаза сваке инвестиције је излазак. И ту су разлике између Бугарске и Аустрије можда најизраженије. Како излазите из инвестиције? Са профитом или губитком? Брзо или споро? Одговор на ово питање може потпуно да уништи ваша очекивања.

Као што смо већ утврдили, ликвидност на бугарском тржишту, посебно у одмаралиштима, је изузетно ниска. То значи да је брза продаја некретнине по разумној цени права срећа.

У Софији. Процес продаје ће бити релативно брз ако је цена одговарајућа за тржиште. Већина купаца су Бугари, тако да неће бити језичких баријера, а потражња је током целе године. Међутим, будите спремни на то да продаја може трајати од неколико месеци до годину дана.

У одмаралиштима. Ту почиње забава. Да бисте продали свој стан на Сунчевом брегу, мораћете да се такмичите са хиљадама сличних понуда. Главни купци су странци којима се не жури. Не морају одмах да купе, па могу провести дуго времена бирајући, ценкајући се и чекајући.

„Замка попуста“. Ако треба брзо да продате своју некретнину, упашћете у „замку попуста“. Једини начин да се истакнете из масе је да драстично снизите цену.

У Бечу је тржиште толико стабилно да добре некретнине често имају листе чекања. Продаја некретнина овде је једноставан и предвидљив процес.

Висока ликвидност. У Бечу се станови у добрим крајевима продају за 2-4 месеца. Потражња је велика током целе године, како од стране локалних становника, тако и од стране страних инвеститора.

Капитални добици. Примарни приход инвеститора у Бечу није закупнина, већ раст вредности имовине. У протеклих 10 година, цене некретнина у Бечу су порасле за преко 90%, а тај раст је био стабилан и органски.

Предвидљивост. Излазак из инвестиције за 5-10 година са приносом од 50-100% је стандардна пракса, а не пука срећа. Можете унапред израчунати свој принос, што вам даје осећај поверења и контроле.

Дуго смо напредовали у анализи Бугарске и Аустрије по најважнијим параметрима: од тржишта и правних замршености до ризика и квалитета живота. Сада имамо све информације које су нам потребне да извучемо најважније закључке.

Кључна дилема: Бугарска или Аустрија? Куповина некретнина у Бугарској и Аустрији нису само две различите инвестиције. То су две потпуно различите филозофије.

Бугарска: Ако тражите „дачу“. Ако вам је циљ да поседујете кућу поред мора или у планинама, где можете проводити месец или два годишње, и спремни сте да платите за њено одржавање, Бугарска је одлична опција.

Ово је земља са дивном климом, прелепом природом и веома приступачним трошковима становања и живота. Ако размишљате о куповини куће као инвестиције, Софија је једини град који вреди размотрити. Овде ћете пронаћи стабилну потражњу за дугорочним изнајмљивањем и већу ликвидност у поређењу са одмаралиштима.

Аустрија: Ако тражите имовину. Ако вам је циљ да сачувате и увећате свој капитал у поузданој и стабилној јурисдикцији, онда је Аустрија, а посебно Беч, управо оно што вам треба. Овде нећете добити брзе и високе приносе од закупнине, али ће ваш капитал бити поуздано заштићен од инфлације и криза.

Моћи ћете да уложите свој новац у имовину чија ће вредност расти, гарантујући вам дугорочни профит. И, подједнако важно, добићете приступ највишем стандарду живота, реду и безбедности.

Пре него што донесете одлуку, искрено одговорите на једно једноставно питање: шта заиста желите? Одмор у одмаралишту и ниске цене, или ред, поузданост и стабилан раст капитала? Када пронађете одговор, прави избор ће постати јасан.