Како и зашто купити некретнину у Абу Дабију

Абу Даби доживљава економски бум: 2024. године тржиште некретнина достигло је рекордне висине, са бројем трансакција пораслим за 24%, достигавши 96 милијарди дирхама ОАЕ. Туристички сектор такође показује снажан раст: само у првом кварталу 2025. године, емират је дочекао 1,4 милиона гостију, што је довело до повећања прихода хотела за 18% и значајног повећања прихода по расположивој соби (25% на 484 дирхама ОАЕ).

Овај чланак пружа јасна упутства о томе како профитабилно и без ризика купити кућу или инвестирати у некретнине у Абу Дабију. Научићете како да уштедите свој новац, увећате га и будете потпуно заштићени законом. Све је јасно, добро осмишљено и безбедно.

Абу Даби брзо постаје главни глобални инвестициони центар и постоји неколико разлога зашто је сада посебно погодно време за разматрање овог тржишта.

• Нови визни програми – „Златна виза“ за инвеститоре и власнике некретнина вредних најмање 2 милиона дирхама ОАЕ.
• Нема пореза – појединци не плаћају ни порез на доходак ни порез на капиталну добит.
• Растући туризам – Абу Даби је 2024. године посетио преко 18 милиона туриста, што је повећање од 12% у односу на претходну годину.
• Културни пројекти – развој острва Саадијат: Лувр Абу Даби, Гугенхајм (отварање 2025. године), Национални музеј Зајед.

Моје име је Оксана Жушман и ја сам инвестициони консултант специјализован за међународне некретнине и сложене трансакције. У овом чланку ћу истражити предности улагања у некретнине у Абу Дабију и упоредити га са Аустријом, где су правила и приступ инвестирању потпуно другачији.

Из мог искуства, видим да је куповина стана у Абу Дабију, посебно на острву Саадијат или острву Ал Рим, више од самог места за живот; то је инвестиција са добрим потенцијалом за приход и стабилношћу. На пример, један клијент је купио двособан стан на острву Ал Рим, одмах га је издао у закуп, уложио профит у сличне некретнине и почео да зарађује стабилан приход у року од три месеца од почетне куповине.

Аустрија је атрактивна због стабилног тржишта, јасних закона и сталне потражње — како од локалног становништва, тако и од страних инвеститора. У Бечу и другим већим градовима цене станова расту споро, али стабилно, а некретнине се тамо сматрају поузданим и сигурним начином за очување капитала.

Абу Даби, с друге стране, бележи брзи раст цена и прихода, али је тржиште тамо још увек релативно младо и више зависно од глобалних промена.

Абу Даби је вероватно најбезбедније место за улагање на Блиском истоку. Може се похвалити транспарентним прописима, ниским ризицима и јаком заштитом инвеститора, што је често изазов у ​​суседним земљама.

Према извештајима реномираних организација — Светске банке и Numbeo — Уједињени Арапски Емирати (УАЕ) су међу светским лидерима по атрактивности инвестиција и нивоу безбедности трансакција са некретнинама.

Истраживање компаније Knight Frank потврђује да тржиште луксузних стамбених некретнина у Абу Дабију бележи годишњи раст цена између 7% и 17%. Иако суседне земље, посебно Катар и Саудијска Арабија, такође бележе високе стопе раста, њихова тржишта су мање транспарентна и подложнија наглим флуктуацијама изазваним локалним факторима.

За инвестиције у некретнине у иностранству, Абу Даби је један од најбољих избора. Ризици су овде минимални, а цене луксузних некретнина расту 7-17% годишње. Суседне земље, иако нуде високе приносе, немају исту стабилност и транспарентност.

Цене у суседним земљама попут Катара и Саудијске Арабије расту брже, али су њихова тржишта мање транспарентна и рањивија на локалне флуктуације.

Све више инвеститора, након што су испробали европска или суседна тржишта и суочили се са високим порезима, бирократијом и празним некретнинама, на крају бира Абу Даби.

• Клијент из Швајцарске је првобитно разматрао куповину станова у Минхену и Цириху, али је на крају купио два стана у Ал Марси. Разлози су били ниски трошкови уласка у закуп, брзо време трансакције и високи приноси од закупнине премиум станова.
• Породица из Велике Британије продала је свој стан у Лондону и купила нову зграду на острву Јас. Свој избор објашњавају: „Била нам је потребна имовина која би сама по себи генерисала стабилан приход — изнајмљујемо станове, али постоји могућност да ће им цена порасти.“

Све више инвеститора, након што су испробали европска или суседна тржишта и суочили се са високим порезима, бирократијом и празним некретнинама, на крају бира Абу Даби.

Абу Даби привлачи инвеститоре јер је стабилан, све се поштује по правилима и постоји широк избор некретнина. Цене стално расту, а купују и локално становништво и странци. А што је најважније, странци сада могу са сигурношћу да купују некретнине.

Раније, странци нису могли једноставно да купе стан или вилу у Абу Дабију – могли су само да изнајмљују на дужи рок или инвестирају уз многа ограничења. То је многе одвратило. Али, између 2006. и 2008. године, власти су све промениле. Створиле су посебне области (зоне слободног власништва) где је сваки странац могао да купи некретнину (стан, вилу или градску кућу) и постане њен пуноправни власник. Ово је значајно оживело тржиште.

Дубаи нуди преко 40 зона слободног власништва за странце, од скупих приморских станова до приступачних стамбених комплекса за породице. Ове области су првобитно успостављене на острвима Саадијат и Ал Рим, а затим на Јас и Ал Раха. У овим зонама, страни купци уживају пуна права: могу трајно да поседују стан или вилу, издају их у закуп, завештавају или продају – без икаквих ограничења.

Савет : Приликом избора насеља, узмите у обзир не само његов статус, већ и колико ће бити лако продати вашу кућу тамо, околну инфраструктуру и погодан превоз. Ови фактори ће одредити ваш профит и колико брзо можете продати своју некретнину.

Од 2018. до 2025. године, цене некретнина у Абу Дабију стално расту већ неколико година, за 7-17% годишње. Чак су и луксузне некретнине тражене међу инвеститорима. На пример, станови на острву Саадијат су поскупели за 12% у 2024. години, а виле на Ал Риму за 15%.

Острво Јас је познато као центар туризма и забаве, са тематским парковима, голф клубовима и становима за краткорочно издавање. Цене студија и станова са једном до три спаваће собе крећу се од 150.000 до 500.000 долара, док градске куће почињу од 750.000 долара.

Острво Саадијат је престижна локација са културним атракцијама и луксузним становима. Цене луксузних станова почињу од 500.000 долара и могу прећи 1,5 милиона долара. Због тога је ово подручје привлачно инвеститорима који траже дугорочне инвестиционе могућности.

Острво Ал Рим је модерно насеље са добро развијеном инфраструктуром, високим зградама и становима са погледом на море. Цене станова варирају: гарсоњере и станови са једном до три спаваће собе могу се купити за 150.000 до 600.000 долара, у зависности од величине и локације.

Плажа Ал Раха је насеље првенствено изграђено за породичне градске куће, виле и простране станове. Цене се крећу од 400.000 до милион долара. Подручје је популарно међу дугорочним закупцима и инвеститорима који траже стабилан приход од закупнине.

Острво Ал Марјах се сматра финансијским центром, домом професионалаца и бројних предузећа. Цене станова крећу се од 250.000 до 700.000 долара, док су канцеларијски и премиум објекти још скупљи. Због тога се често бира за велике инвестиције.

У пракси је јасно да комшилук директно одређује профитабилност и стопе закупнине некретнина. Инвеститори обично комбинују локације: бирају престижне области ради очувања и увећања капитала, а приступачније ради брзе ликвидности.

Тржиште некретнина у Абу Дабију нуди широк спектар опција за инвеститоре са различитим циљевима и буџетима.

Луксузни станови у Абу Дабију су тражени међу страним инвеститорима који траже престиж, високе приносе од закупнине и дугорочни раст вредности. То обично укључује некретнине на острву Саадијат или острву Ал Рим, које се одликују модерним завршним обрадама, погледом на море и приступом премиум садржајима.

Виле и градске куће у Абу Дабију су идеалне за породице које траже простране домове са приватношћу и високим потенцијалом за препродају. Подручја плаже Ал Раха и острва Јас привлаче купце својим погледом на воду и приватним баштама, док су виле на острву Саадијат цењене због своје престижне локације у близини културних атракција.

Поред стамбених некретнина, Абу Даби нуди у комерцијалне некретнине , као што су канцеларије, продавнице и тржни центри, посебно на острву Ал Марија. Ове инвестиције су погодне за оне који желе да расподеле ризик и добију стабилну закупнину од компанија и предузећа.

Најефикаснија стратегија је комбинација различитих врста некретнина у портфолију. На пример, улагање у луксузни стан, кућу у низу и пословни простор омогућава премиум приход, дугорочни приход од закупнине и стабилан новчани ток. Овај диверзификовани приступ смањује ризик и повећава укупне приносе од инвестиција.

Страни инвеститори (посебно из Велике Британије, Русије, Кине и Индије) активно купују некретнине. Алдар Пропертис извештава да је њихов удео у продаји порастао за 40% у односу на претходну годину, достигавши 78% у 2024. години.

Међу страним купцима можемо истаћи:

• Арапски инвеститори су традиционално велика група, која преферира премиум некретнине.
• Руси активно улажу у некретнине у Абу Дабију, посебно последњих година.
• Кинези показују интересовање и за стамбене и за комерцијалне некретнине.
• Индијци су једна од највећих група страних инвеститора који активно улажу у некретнине у Абу Дабију.
• Европљани – укључујући грађане Велике Британије, Немачке и Француске – који траже поуздане инвестиције у некретнине.

Домаћа потражња остаје јака — владини званичници, запослени у нафтној индустрији и пословни клијенти настављају да улажу у некретнине. Ово ствара поуздан извор прихода за власнике и одржава активност на тржишту.

Савет : Приликом улагања у некретнине у Абу Дабију, узмите у обзир два кључна фактора: међународну и локалну потражњу. Ово је посебно важно за дугорочни закуп.

Абу Даби нуди неколико облика власништва над некретнинама:

Потпуно власништво : Доступно грађанима УАЕ и земаља Заливског савета за рад у свим областима, а странцима само у одређеним инвестиционим зонама. Куповином слободног власништва, постајете пуни власник земљишта и имовине.

Закуп : Типично, уговор је на 50-99 година. Земљиште остаје власништво државе или инвеститора, али можете живети у некретнини или је користити током целог периода.

Доживотно плодоуживање (Usufruct) : могућност поседовања и коришћења непокретности до 99 година, али без права на било какве измене у њој.

Масатаха (право грађења) : важи 50 година са могућношћу продужења, дозвољава изградњу или реновирање зграда.

Од 2019. године, више области у Абу Дабију је постало доступно странцима за куповину некретнина у слободном власништву. Тренутно, то укључује острва Саадијат, Јас и Ал Рим. Увек саветујем страним купцима да бирају ове опције – поузданије су, лакше се продају и преносе и нуде стабилнији приход.

Инвеститори могу сами или преко компаније купити некретнине у Абу Дабију. Последња опција је практичнија: лакше је управљати вишеструким некретнинама, оптимизовати порезе и контролисати све на даљину.

Пример : моја клијенткиња из Европе је купила гарсоњеру преко компаније — то јој олакшава да је изда различитим закупцима и заштити своја права.

Да би пренели имовину на рођаке, инвеститори често користе породичне фондове. Њихово оснивање је сложен процес који захтева стручњаке. Абу Даби има флексибилне законе о наслеђивању који омогућавају континуирану контролу над имовином и осигуравају њену безбедност.

DIFC (Међународни финансијски центар Дубаија) и ADGM (Глобално тржиште Абу Дабија) су најбољи финансијски центри за оснивање породичних фондова у УАЕ. Њихови правни системи функционишу у складу са међународним стандардима, а локални судови су специјализовани за такве случајеве, штитећи имовину и поједностављујући управљање.

Често препоручујем регистрацију некретнина путем поверења, посебно ако поседујете више некретнина — ово поједностављује пренос имовине и помаже у смањењу пореског оптерећења.

Од 2019. године, страни купци могу купити станове у Абу Дабију само у одређеним зонама слободног власништва. Не постоје ограничења у погледу држављанства, али морају да се придржавају прописа о трансакцијама, пореских захтева и да доставе потребну документацију. Раније су странци могли да поседују имовину само путем дугорочних закупа до 99 година.

У пракси је важно спровести темељну проверу: многи клијенти избегавају непотребне трошкове и проблеме тако што унапред ангажују искусне адвокате и агенте.

У Абу Дабију је процес куповине некретнине приступачнији: странци могу брзо да заврше трансакцију, добију власнички лист и одмах почну да издају некретнину у закуп. У Аустрији је ситуација сложенија: за куповину је потребна посебна дозвола, примењују се строги корпоративни прописи, а постоји и обимнија бирократија коју треба савладати.

Истовремено, Аустрија има користи од стабилности, постепеног раста цена и велике потражње: некретнине тамо полако али сигурно расту у цени, а приходи од закупнине у већини случајева покривају трошкове одржавања.

Својим клијентима препоручујем систематски приступ: Абу Даби је погодан за брзи почетак и диверзификацију портфолија, док је Аустрија погодна за поуздану дугорочну стабилност. Комбинација два тржишта омогућава смањење ризика уз истовремено генерисање стабилних приноса.

Иако куповина некретнине у Абу Дабију делује једноставно, постоје правне нијансе у свакој фази. Избор праве структуре власништва и правилно попуњавање потребне документације кључни су за обезбеђивање ваше безбедности.

Корак-по-корак процес куповине некретнина у Абу Дабију је следећи:

1. Резервација објекта – врши се авансна уплата и потписује се меморандум о разумевању (MoU).
2. Купопродајни уговор (КУП) је документ који бележи све детаље: цену, распоред плаћања и услове преноса имовине.
3. Одобрење отплате главнице/хипотеке.
4. Регистрација у DARI систему — владиној платформи где се потврђују права на имовину и уносе подаци о купцу.
5. Добијање власничког листа.

Куповина некретнина, укључујући станове и једнособне станове, у Абу Дабију траје између 2 и 6 недеља. Трајање процеса варира у зависности од инвеститора и врсте трансакције.

У Абу Дабију, агент је кључни играч у трансакцији: он води процес и прегледа некретнину. Адвокат је потребан само за велике куповине или када се ради преко компаније.

У Аустрији не можете без нотара — они региструју трансакцију и чувају новац док се не заврши.

У пракси, ствари су једноставније у Абу Дабију: мој клијент из Лондона је купио стан на даљину преко пуномоћја у конзулату и постао власник без икакве посете. У Аустрији је то готово немогуће, јер је потребно лично присуство.

Да би купио некретнину у Абу Дабију, странац мора да испуни следеће основне услове:

• старост од 21 године;
• поседовање важећег пасоша (боравишна виза је пожељна, али није потребна за куповину);
• потврда легалног порекла средстава у великим трансакцијама у складу са међународним стандардима за спречавање прања новца;
• одобрење банке и испуњавање кредитних услова приликом подношења захтева за хипотеку.

Многи клијенти тренутно купују некретнине у Абу Дабију на даљину:

• пуномоћје се издаје преко конзулата УАЕ у земљи пребивалишта,
• Сви документи се региструју електронски путем државног DARI система,
• Уплате се преносе директно на безбедни ескроу рачун програмера.

На пример, пар из Варшаве је недавно купио стан у Абу Дабију за само недељу дана док је био у Европи. Брзина је била кључна за њих, јер би цена њихове изабране некретнине могла значајно порасти у блиској будућности.

Пре куповине некретнине, важно је проверити:

• репутација програмера,
• доступност свих дозвола (посебно за објекте у изградњи),
• одсуство правних терета на имовини.

Савет : Ако планирате да купите некретнину у Абу Дабију за издавање, препоручује се да изаберете пројекте који су званично регистровани у DARI систему и имају активне компаније за управљање – ово ће минимизирати потенцијалне ризике.

У Аустрији је куповина некретнина оптерећена бирократским процедурама: порези су виши, нотарско заступање је обавезно, а за стране купце важе строга правила. Међутим, тржиште карактерише стабилност, дугорочни раст цена и снажна потражња европских инвеститора.

У Абу Дабију је поступак знатно једноставнији и бржи, посебно ако је циљ стицање некретнина ради профита и добијање статуса боравка.

Куповина стана у Абу Дабију захтева прелиминарну анализу пореског оптерећења и повезаних трошкова, јер је овај аспект често пресудан при избору јурисдикције за инвестицију.

У Абу Дабију нема пореза на приход од закупнине или повећање вредности имовине. Једина обавезна накнада је 2% приликом регистрације трансакције. Ово је велика предност: инвеститори често бирају некретнине овде управо због једноставних и транспарентних правила.

Поред накнаде за регистрацију, власници кућа плаћају годишњу накнаду за услуге, обично 7-8 долара по квадратном метру. Овај новац покрива обезбеђење, чишћење, рецепцију и одржавање базена, теретане и других заједничких просторија. У луксузним комплексима, као што је острво Саадијат, ове накнаде су веће него у областима попут Масдар Ситија, али је и услуга знатно боља.

Поређења ради, у Аустрији се приликом куповине некретнина мора платити порез на стицање некретнине од 3,5%, нотарске таксе и таксе за регистрацију. При продаји се примењује порез на капиталну добит (27,5%), што поскупљује улазак и излазак из инвестиције. Међутим, Аустрија је атрактивна због стабилног раста цена и велике потражње за дугорочним закупом, посебно у Бечу.

Улагање у некретнине у Абу Дабију нуди не само финансијске користи већ и могућност дугорочног боравка. У пракси, многи моји клијенти бирају станове овде не само због прихода већ и да би обезбедили безбедно и удобно животно окружење за себе и своје породице.

• Захтеви: Потребна је минимална инвестиција од 2 милиона дирхама (приближно 545.000 долара) у некретнине. Виза важи до 10 година и важи за целу породицу.
• Шта пружа: могућност живота у УАЕ, рада, а такође и коришћења школа и здравствене заштите за целу породицу.
• Шта не пружа: виза не даје аутоматски држављанство; мораће се обновити након истека.
• Хипотека: Доступна преко банака УАЕ ако некретнина вреди више од 2 милиона дирхама ОАЕ. Инвеститор мора имати уложено најмање 2 милиона дирхама ОАЕ. На пример, ако некретнина вреди 5 милиона дирхама ОАЕ, хипотека може покрити највише 3 милиона дирхама ОАЕ.

У једном окончаном случају, европски инвеститор је купио некретнину у Абу Дабију за 2,2 милиона дирхама ОАЕ, што му је омогућило да добије златну визу за себе и супругу, као и да обезбеди образовање њихове деце у међународној школи у емирату. То им је омогућило да званично бораве и послују у УАЕ без додатних виза.

• Услови: Морате купити некретнину у вредности од најмање 2 милиона дирхама ОАЕ или имати најмање 1 милион дирхама ОАЕ на банковном рачуну у УАЕ. Морате имати 55 година или више.
• Трајање: виза се издаје на 5 година са могућношћу продужења.
• Шта даје: право на живот у Абу Дабију, добијање здравственог осигурања и укључивање супружника и издржаваних лица у визу.

Многи клијенти ово виде као добру алтернативу европској пензији, захваљујући одсуству пореза на доходак и капиталну добит, као и сигурности статуса боравка.

• Потцењивање некретнина или капитала - имовина мора вредити најмање 2 милиона дирхама ОАЕ.
• Грешке у регистрацији имовине - посебно ако се куповина врши преко компаније.
• Недостатак пратеће документације - изводи из банке, потврде о приходима, информације о извору средстава.
• Нетачности у пуномоћјима и нотарским документима су посебно важне приликом куповине на даљину.

Сарађујте са адвокатима и поузданим агентима и прикупите сву документацију унапред — ово ће помоћи у смањењу ризика од одбијања и убрзати процес.

Од 2023. године, важне промене су ступиле на снагу у правилима за подношење захтева за златну визу УАЕ:

• Минимални износ инвестиције је смањен: сада можете добити Златну визу уз куповину некретнине од 2 милиона дирхама ОАЕ (раније је услов био 10 милиона дирхама ОАЕ).
• Хипотеке су дозвољене: до половине цене некретнине може се платити преко банака УАЕ.
• У изградњи: Златна виза је такође доступна за куповину некретнина у изградњи.
• Породица: Носилац визе може да поднесе захтев за супружника и децу било ког узраста без икаквих додатних услова или депозита.

Куповина некретнина у Абу Дабију сада је постала практичнија и профитабилнија за инвеститоре и њихове породице.

Абу Даби нуди могућност брзог добијања дугорочне боравишне дозволе, посебно приликом куповине породичне некретнине. У Аустрији је процес дужи и компликованији, али има стабилно тржиште и предвидљив раст цена. Избор између две опције зависи од ваших приоритета: брзи резултати и приходи у Абу Дабију или опуштена, али поуздана стабилност Европе.

Абу Даби остаје атрактиван за инвеститоре захваљујући високим приносима од 5-8%, у зависности од подручја и врсте закупа. Права некретнина може генерисати стабилан пасивни приход, посебно када се професионално управља.

Краткорочни закуп, попут оних који се нуде преко Airbnb-а, посебно је популаран на острвима Јас, Саадијат и Ал Рим. Овај формат нуди већи приход, али захтева активно управљање и строго поштовање прописа и лиценци.

Један од мојих клијената је купио стан на острву Саадијат и, пребацујући га на специјализовану компанију за управљање, добија повраћај од око 8% годишње, комбинујући удобност са сталним протоком туриста.

За исељенике, породице и државне службенике, дугорочни закуп са годишњим приносом од 5-6% је најбољи. Ова опција обезбеђује стабилан приход и захтева мање одржавања. У пракси препоручујем избор станова у близини пословних центара и међународних школа — лакше их је изнајмити и практично немају застоја.

Коришћење професионалних услуга управљања омогућава власницима некретнина да генеришу приход без губљења времена на текуће управљање. Ово је посебно погодно за стране власнике који не живе у Абу Дабију.

Шта је укључено у управљање:

• Проналажење закупаца и оглашавање станова
• Припрема и потписивање уговора, пријем плаћања
• Организација поправки и одржавања
• Плаћање рачуна за комуналне услуге и услуге
• Правна помоћ у вези са питањима закупа

Типично, провизија за такве услуге је 5-10% годишњег прихода од закупнине.

У Абу Дабију добијате целу кирију јер нема пореза на овај приход. То вам омогућава да зарадите више. У Аустрији је приход од закупнине мали (2-3%), али постоје јасна правила и права закупаца су боље заштићена.

Абу Даби је простран и разнолик. Овде можете купити стан или у срцу збивања, окружен знаменитостима, или у мирном крају идеалном за породични живот. Све зависи од ваших планова: да ли тражите дом за себе или профитабилну инвестицију за издавање.

Острво Саадијат је елитно подручје за уметност и луксузни живот.

• Острво је центар културног живота: Лувр, будући музеј Гугенхајм, универзитети.
• Развијена инфраструктура: плаже, хотели са 5 звездица, међународне школе.
• Цена: Апартмани од 2,5 до 3 милиона дирхама (680 хиљада–820 хиљада долара), виле су знатно скупље.
• Изнајмљивање: Велика потражња међу странацима који раде у култури и образовању.

Острво Ал Рим – насеље за живот и рад

• Један од најпопуларнијих међу младим стручњацима и странцима.
• Све је у близини: канцеларијски центри, школе, клинике и велики тржни центри.
• Цена: станови са 1-2 спаваће собе од 1,2-1,8 милиона дирхама ОАЕ (326.000-490.000 долара).
• Кирија: принос од 7-8% због велике потражње странаца.

Острво Јас – острво туризма и забаве

• Главна места за забаву су концентрисана овде: Ферари Ворлд, водени парк, стаза Формуле 1 и концертне арене.
• Садржаји: хотели, тржни центри, плаже и туристичке зоне.
• Цена: станови од 1,5 милиона дирхама ОАЕ (408 хиљада долара).
• Изнајмљивање: Велика потражња за краткорочним изнајмљивањем од стране туриста и путем Airbnb-а.

У ствари, многи инвеститори купују некретнине овде за туристичко издавање. Уз правилно управљање, приноси могу достићи 9%.

Плажа Ал Раха – породично насеље

• Модерни стамбени комплекси поред мора са садржајима за породице.
• Инфраструктура: школе, вртићи, паркови и плаже.
• Цена: Апартмани од 1,4 милиона дирхама ОАЕ (381 хиљада долара).
• Изнајмљивање: Популарно код породица исељеника и државних службеника.

Ал Риф – Приступачно становање

• Област са апартманима и вилама по нижим ценама.
• Цена: од 800 хиљада до милион дирхама ОАЕ (218 хиљада–272 хиљаде долара).
• Изнајмљивање: Погодно за средњу класу и државне службенике.

Савет : Многи инвеститори виде Ал Риф као лансирну рампу — прилику да тестирају тржиште и виде да ли су могући повраћаји.

Масдар Сити – град будућности

• То је први „паметни град“ на свету створен са акцентом на екологију и одрживи развој.
• Има соларне електране, модерне еко-зграде и сопствени универзитет.
• Станови коштају од 900 хиљада до 1,2 милиона дирхама (245 хиљада–326 хиљада долара).
• Смештај је посебно популаран међу студентима и компанијама које раде у сектору зелених технологија.

Тренутно су најпопуларнија подручја за куповину Рим и Садијат. Људи тамо купују и за личну употребу и за издавање. То су већ успостављене, стабилне локације. Али ако размишљате о будућој добити, вреди детаљније погледати Јас и Масдар. Очекује се да ће цене и потражња за изнајмљивањем тамо брже расти у наредних неколико година. Стога је најбоља стратегија „промена ствари“: купите нешто у провереном подручју због поузданости и уложите део новца у перспективније локације како бисте искористили раст.

Тржиште некретнина у Абу Дабију је данас изузетно разнолико. Можете одабрати стан из друге руке и одмах се уселити у њега или инвестирати у нови објекат — ово често нуди боље изгледе за капитализацију будућег раста цена. Стога, постоје могућности за све: и оне који купују стан за живот и инвеститоре.

Према подацима компаније Metropolitan Capital Real Estate (MCRE), секундарно тржиште некретнина забележило је рекордне резултате почетком 2025. године. У првом кварталу, обим трансакција је порастао за 53% у односу на претходну годину, достигавши 5,04 милијарде дирхама ОАЕ (1,37 милијарди долара), у поређењу са 3,3 милијарде дирхама ОАЕ (0,90 милијарди долара) претходне године. Секундарно тржиште сада чини 11,4% укупног тржишта.

Главне групе купаца:

• Крајњи корисници су породице које желе да се одмах уселе у завршен дом без икаквих додатних улагања.
• Међународни инвеститори траже стабилност и приносе који су већи него у Европи.

Моје запажање : куповина станова који су већ изнајмљени постаје популарна. Ово је профитабилно јер добијате кирију од закупца буквално дан након трансакције. На пример, на острву Ал Рим, мој клијент је купио стан за 410.000 долара са постојећим закупним уговором. Захваљујући томе, одмах је почео да остварује профит - 6,5% вредности стана годишње.

Сектор нове градње у Абу Дабију је веома динамичан. Инвеститори активно граде нове стамбене комплексе у најперспективнијим областима. Велика предност за купце је погодан план отплате на рате. Уплата је често само 5-10%, а преостале уплате се распоређују током целог периода изградње.

Инвеститори цене нове зграде због:

• Погодне шеме плаћања (70/30, 60/40 и друге опције).
• Повећање трошкова током процеса изградње (до завршетка пројекта +15-25%).
• Модерна инфраструктура и технологије: системи паметних кућа, базени, фитнес центри, игралишта.

Приликом избора новог пројекта, важно је узети у обзир не само име инвеститора већ и инфраструктуру. На пример, пројекти у Масдар Ситију су популарни због своје еколошке прихватљивости и погодне саобраћајне доступности, јер се аеродром налази у близини.

Примери понуда на тржишту новоградње

• Студио у Масдар Ситију - цене почињу од 120.000 долара.
• Једнособни станови на острву Јас - цене од 280.000 долара.
• Вила на острву Саадијат - понуде почињу од 1.800.000 долара.

Тржиште новоградње у Аустрији се не развија тако брзо као у Абу Дабију, али има низ других предности.

• Високи стандарди градње и енергетске ефикасности: модерни стамбени комплекси су у складу са ESG принципима, користе зелене технологије и пројектовани су за дугорочни рад.
• Транспарентност трансакција и стабилна регулатива: трансакције су заштићене јасним прописима, а права купаца су поуздано заштићена законом.
• Предвидљивост инвестиција: тржиште карактерише одсуство наглих флуктуација цена и показује стабилну динамику током деценија.

Када бирају Беч или Салцбург, моји клијенти кажу: „Да, принос је нижи — 2-3% наспрам 5-8% у УАЕ. Али такве некретнине су поуздане и задржавају вредност деценијама.“

Улагање у некретнине у Абу Дабију нуди широке могућности за инвеститоре који имају систематски приступ. Уз традиционалне опције за куповину станова и вила, постоје и алтернативне инвестиционе стратегије које вам омогућавају да диверзификујете свој портфолио имовине, повећате приносе и минимизирате ризике.

Понекад је куповина два или три гарсоњере у различитим областима логичнија него једног пространог стана. Ово чини вашу инвестицију ликвиднијом и смањује ризик. Одличан пример је мој клијент из Европе који је купио три гарсоњере на острву Ал Рим. Сада прима стални приход од закупнине сваког од њих, и чак и ако један неко време стоји празан, остали настављају да генеришу приход.

Улагање у апартмане којима управља хотел или мини-хотеле је једноставан начин за остваривање прихода од краткорочног изнајмљивања. Ево једног примера из стварног живота: клијент је купио апартман на острву Јас и пренео га на компанију за управљање хотелима. Као резултат тога, његов приход се повећао за 5% у поређењу са типичним дугорочним изнајмљивањем, док је оператер преузео бригу о свим одржавањима и ризицима.

Куповина земљишта за будућу градњу је стратегија за искусне инвеститоре која може значајно повећати њихов капитал. Кључни услов за успех је темељна провера грађевинских прописа и добијање свих дозвола у зони слободног власништва. Ово осигурава не само легалност инвестиције већ и висок повраћај инвестиције на дужи рок.

У Аустрији је куповина завршених станова и комплекса популарна међу инвеститорима: принос је овде умерен — око 2-3% — али је тржиште предвидљиво и поуздано. Абу Даби нуди већи принос — до 5-8% — али су флуктуације цена израженије.

Оптимална стратегија је комбиновање оба: малих станова у Абу Дабију ради профита и аустријских некретнина ради заштите капитала и стабилности.

Улагање у некретнине у Абу Дабију може бити профитабилно, али је важно узети у обзир потенцијалне флуктуације и ризике на тржишту.

• Накнаде за одржавање и рад: Годишњи трошкови одржавања заједничких просторија варирају у зависности од насеља и класе некретнине. На пример, на острву Саадијат, могу се кретати од 8 до 10 долара по квадратном метру годишње.
• Ограничена подручја за стране инвеститоре: Иако се зона слободног власништва постепено шири, могућности за стране инвеститоре за куповину некретнина остају ограничене, посебно за луксузне виле и станове.
• Сезонске варијације у приходима од закупнине: Приходи од краткорочног закупа могу значајно варирати у зависности од сезоне, посебно током лета и празника.

Многи инвеститори који улазе на тржиште Абу Дабија не узимају у обзир додатне трошкове и сезонске флуктуације закупнине. На пример, један мој клијент је купио стан на острву Јас и очекивао је повраћај од око 8% годишње. Међутим, због високих трошкова управљања и пада потражње током лета, стварни повраћај је био око 5,5%.

Још једна ситуација: инвеститор је планирао да купи некретнину на острву Ал Рим, али након разговора, одлучили смо се за другу опцију у зони слободног власништва. Ова некретнина се испоставила као профитабилнија, са нижим трошковима одржавања и стабилном потражњом дугорочних закупаца.
Пре него што инвестирате у станове у Абу Дабију, унапред планирајте све трошкове, процените сезонскост и фокусирајте се на локације са стабилним дугорочним закупом.

Абу Даби нуди динамичније тржиште са потенцијалом за високе приносе, али и већим ризицима: флуктуације цена и ограничен избор локација. Беч, насупрот томе, показује стабилан раст цена станова, снажну потражњу и предвидљиве приносе од закупнине, што га чини идеалним за конзервативног инвеститора.

Све више људи види Абу Даби не само као инвестицију, већ као место за удобан живот. Они који овде купују некретнине или граде други дом често бирају овај емират због његове благе климе, високог нивоа безбедности и висококвалитетне услуге.

Клима у Абу Дабију је топла и сунчана скоро током целе године, али лето (од јуна до септембра) може бити изузетно вруће, са температурама које често прелазе 40°C. Истовремено, град се сматра једним од најбезбеднијих на свету: стопа криминала овде је много нижа него у Европи.

Медицина је овде приватна и модерна, са међународним клиникама. Консултације код лекара почињу од 100 долара, а годишње осигурање за целу породицу почиње од 5.000 долара. Абу Даби такође има школе које нуде британски, амерички и француски наставни план и програм, са годишњом школарином од 8.000 до 20.000 долара.

Трошкови живота у Абу Дабију значајно варирају у зависности од подручја. Једнособан стан у центру града кошта најмање 1.200 долара месечно, док вила са три спаваће собе почиње од 3.500 долара. Ако размишљате о куповини некретнине, једнособан стан се може купити већ од 200.000 долара, док станови у луксузним стамбеним комплексима на острву Саадијат почињу од 600.000 долара.

Свакодневни трошкови су већи него у Европи: намирнице и оброци у ресторанима су скупљи, али су гориво и таксији јефтинији. Месечна корпа намирница (млечни производи, месо, воће, поврће и житарице) кошта 600-800 долара. Ручавање напољу три до четири пута недељно додаје додатних 300-500 долара, а достава оброка кошта у просеку 8-12 долара по оброку. Комуналне услуге и трошкови услуга износе 3.000-5.000 долара годишње.

Један од мојих клијената је купио стан у Абу Дабију за 280.000 долара за зимски живот, а лети га изнајмљује туристима – приход од закупнине у потпуности покрива трошкове одржавања.

Град брзо развија своју инфраструктуру: граде се нови аутопутеви, планира се метро, ​​а успостављена је и опсежна мрежа ваздушног саобраћаја. Таксији и изнајмљени аутомобили остају најпопуларнији вид превоза. Интернет везе су велике брзине, банке активно опслужују становнике, а отварање рачуна обично траје до две недеље.

Препорука : Приликом куповине некретнине у Абу Дабију, препоручљиво је одмах отворити рачун у локалној банци - ово ће поједноставити управљање плаћањима и примање прихода од закупнине.

Куповина некретнине у Абу Дабију у вредности од најмање 204.000 долара квалификује вас за боравишну визу. Она вам омогућава да отворите банковне рачуне, добијете здравствено осигурање и упишете децу у локалне школе. Виза вам такође даје приступ хипотекама (до 70% куповне цене), кредитним картицама и другим банкарским услугама — што све поједностављује куповину куће и живот у емирату. Виза важи од две до десет година, у зависности од вредности некретнине.

Аустрија привлачи својом благом климом, приступачним јавним здравственим осигурањем са осигурањем и висококвалитетним школама и универзитетима. Трошкови живота су нижи захваљујући приступачном превозу, комуналним услугама и ценама хране. Међутим, куповина некретнина у Бечу захтева значајна улагања: чак и компактан стан кошта од 400.000 долара, док луксузне куће почињу од 800.000 долара.

Главна предност је стабилност и социјалне гаранције: здравствена заштита је практично бесплатна са осигурањем, школе финансира држава, а животни стандард остаје безбедан и удобан.

Абу Даби одавно привлачи инвеститоре, породице и појединце који цене стабилност. Нема пореза на приход или имовину, а ниво безбедности је изузетно висок. А куповина стана по цени од 750.000 AED (око 204.000 долара) отвара врата ка Златној визи која важи до 10 година. За многе моје клијенте, ово је кључна продајна тачка: купују не само некретнине већ и начин да се легално населе у земљи.

За кога је погодно и зашто:

• Инвеститори су заинтересовани за станове у Абу Дабију због годишњег приноса од 5-8%, лаког изнајмљивања и могућности профитабилне препродаје.
• За пензионере су важни безбедност, здравствена заштита, блага клима и могућност лаког стицања смештаја за пресељење.
• Дигитални номади бирају станове у областима са коворкинг просторима и развијеном инфраструктуром, као што су Ал Рим или острво Јас.

Шта одабрати?

• Беч – поуздана градња, висок животни стандард и социјална сигурност.
• Абу Даби нуди повољне порезе, динамичан развој и више могућности за инвеститоре.

Мој савет је следећи: ако вам је примарни циљ да сачувате свој капитал у сигурном и безбедном окружењу, размислите о Европи. Али ако сте заинтересовани за брзо растуће тржиште са високим приносима и могућношћу да добијете Златну визу, размислите о стану или гарсоњери у Абу Дабију.

Приликом куповине некретнина у Абу Дабију, важно је унапред размислити не само о куповини већ и о томе како ћете управљати имовином. Без обзира да ли продајете, преносите имовину на рођаке или одржавате своју Златну визу — све ове одлуке директно утичу на ваше приходе, погодност и будуће планове.

Продаја некретнина у Абу Дабију обично траје између два и шест месеци, у зависности од подручја и врсте некретнине. На пример, луксузни станови на острву Саадијат се дуже продају јер привлаче уску клијентелу. У међувремену, станови средње класе на острву Ал Рим су стално тражени, а брзо их раскупљају и инвеститори за изнајмљивање и они који траже приватне домове.

Савет : Направите фотографије високог квалитета, проверите сва документа и истражите тренутне цене на тржишту. Ово ће вам помоћи да закључите посао 20-30% брже.

Важно је имати на уму да продаја некретнине која испуњава услове за Златну визу може поништити визу. Међутим, неки инвеститори преносе имовину на рођаке како би задржали дозволу боравка у породици.

Страни инвеститор је добио дугорочну визу приликом куповине стана за 2 милиона долара. Приликом продаје, унапред је пренео имовину на своју супругу — виза је остала важећа јер је имовина остала на име породице.

У Абу Дабију је лако пренети власништво над некретнином на чланове породице - на пример, супружника или децу. Ово је популаран начин да се имовина задржи у оквиру породице и избегну додатни трошкови код поновљених трансакција.

Абу Даби је тржиште за средњорочне инвестиције. Некретнине су овде најпрофитабилније са периодом држања од 5-7 година, посебно у новим областима где је развој инфраструктуре у току. Међутим, брза препродаја са високим профитом није загарантована: потражња зависи од економске ситуације, а тржиште реагује на глобалне кризе.

У Аустрији су ствари мало другачије: тржиште се сматра стабилним и дугорочним. Цене не расту тако брзо, али скоро увек расту глатко и поуздано, а приходи од закупнине могу се предвидети са већом сигурношћу.

Током протеклих неколико година, помогао сам десетинама клијената да купе некретнине у Абу Дабију. У пракси, тржиште овде се показало транспарентнијим него што многи мисле: све фазе трансакција су јасно дефинисане, потребна је обавезна регистрација код општинског одељења, а плаћања се обрађују по строгим правилима. Штавише, трансакције се закључују брже него у Европи — често цео процес од претраге до завршетка траје само 2-4 недеље.

Приликом куповине некретнина у Абу Дабију, важно је одмах разјаснити врсту власништва. За разлику од Дубаија, закуп на 99 година је овде уобичајен, посебно у старијим областима. Стога, увек проверите да ли купујете некретнину у слободном власништву или само дугорочни закуп.

Улагање у некретнине у Абу Дабију упоређујем са паметном алокацијом портфолија. То је тржиште са високим потенцијалом раста, које нуди приносе од закупнине од 5-7% годишње, плус профит од будућег раста вредности некретнина. Најперспективније опције су некретнине средње и премиум класе на острвима Јас и Саадијат, где потражња стално расте.

Аустријско тржиште некретнина функционише другачије — то је инвестиција у стабилност.
Приноси су скромнији (2-4% годишње), али цене расту предвидљиво и поуздано. Моји клијенти често деле свој капитал: део имовине улажу у Абу Дабију ради брзог раста, а други део у Аустрији како би сачували своју имовину деценијама које долазе. То је стратегија која балансира ризик и сигурност.

Лично, изабрао бих комбиновани приступ. Купио бих стан у Абу Дабију због прихода од издавања и повећања вредности – можете брзо почети да зарађујете издавањем своје некретнине. Преостала средства бих уложио у Аустрију ради сигурности и дугорочног очувања капитала. Сматрам да је ова равнотежа између активног прихода и стабилности идеална стратегија и често је препоручујем својим клијентима.

У ствари, често примећујем да избор између некретнина у Абу Дабију и Аустрији није одређен тиме шта је „боље или горе“, већ специфичним циљевима инвеститора.

Ако вам је циљ приход, стабилна потражња за изнајмљивањем и приступ динамично растућем тржишту, онда Абу Даби . Постоји велика домаћа потражња, развој је у процвату, а предвиђа се да ће цене расти најмање до 2030. године. Подручја са ограниченом понудом су посебно перспективна: острво Саадијат, острво Јас и острво Ал Рим.

Аустрија нуди поузданост и предвидљивост. Често виђам клијенте који су почели да улажу у УАЕ због високих приноса, само да би неколико година касније део својих средстава пребацили у Беч или Салцбург како би заштитили свој капитал. На пример, након продаје стана у Абу Дабију, један клијент је купио стан у Бечу. Приноси од закупнине су овде нижи, али су наследство и дугорочни изгледи много боље заштићени. Ова стратегија је за оне који цене душевни мир и правну јасноћу.

• Ако желите приход и раст , размислите о Абу Дабију.
• поузданост и стабилност важнији , Аустрија ће бити ту.

Оптимална опција је расподела инвестиција: један део задржати на динамичном тржишту УАЕ, а други у стабилној Европи.

Очекује се да ће Абу Даби доживети брз раст до 2030. године, вођен јавним инвестицијама и растућом популацијом. Цене некретнина овде ће расти брже него у Европи, али су и ризици већи због нестабилности тржишта. Аустрија ће остати сигурно уточиште – неће генерисати супер профите, али ће поуздано сачувати капитал. Ова стратегија је за оне који цене предвидљивост и дугорочну стабилност. Идеална опција је комбиновање оба тржишта: капитализација раста у Абу Дабију и заштита имовине у Европи.

1. Одредите своје инвестиционе циљеве

• Приход од закупнине или повећање вредности имовине.
• Краткорочне трансакције или дугорочно власништво.
• Диверзификација портфолија између различитих тржишта (нпр. Абу Даби и Аустрија).

2. Избор локације

• Узмите у обзир популарна подручја: острво Јас, острво Саадијат, острво Ал Реем, плажа Ал Раха, острво Ал Марја, град Калифа, град Масдар.
• Упоредите просечну цену по м² и ниво приноса од закупнине.
• Анализирајте инфраструктуру: приступачност превоза, доступност школа, као и близину пословних центара и рекреативних зона.

3. Врста некретнине

• Опције: станови (студиои, 1-3 спаваће собе), виле, градске куће, пословни простори.
• Власништво: слободно власништво или закуп.
• Сегмент тржишта: примарне некретнине или секундарно становање.

4. Правна верификација

• Доказ о власништву преко Одељења општине Абу Даби.
• Провера доступности свих потребних дозвола и сертификата.
• Одређивање врсте власништва (слободно власништво или закуп).

5. Финансијска анализа

• Одређивање цене некретнине (апартмана/виле) и минималне капаре.
• Обрачун накнада за регистрацију, нотарске и услуге.
• Пројектовани приход од закупнине.
• Процена потенцијалног раста вредности током периода од 3-5 година.

6. Порези и таксе

• Нема опорезивања прихода од закупнине.
• Нема пореза на капиталну добит.
• Једнократни трошкови приликом куповине (регистрација, нотарске услуге) - у оквиру 2-3,5% од вредности некретнине.

7. Стратегија изнајмљивања

• Краткорочни закуп путем платформи (Airbnb, Booking).
• Дугорочни уговори о закупу на период од 1 године.
• Избор компаније за управљање или агента за некретнине.

8. Излазак из инвестиција

• Анализа ликвидности објекта на тржишту.
• Могућност поновне регистрације имовине на чланове породице.
• Продаја са задржавањем права на Златну Визу (ако је доступна).

9. Правна и финансијска заштита

• Консултације са адвокатом и/или инвестиционим саветником.
• Припрема уговора са јасно дефинисаним условима за враћање депозита.
• Ревизија модела финансијске профитабилности.

10. Лична контрола и вежбање

• Преглед имовине лично или преко поуздане особе.
• Процена стварних услова живота и закупа.
• Анализа равнотеже између профитабилности и статуса локације.

1. Инвеститор са 250.000 долара

Циљ: максималан приход од закупнине уз минималан ризик.

Нашао сам клијенту гарсоњеру на острву Ал Рим за 245.000 долара за дугорочно изнајмљивање странцима.

Као резултат тога, клијент је добио годишњи принос од 7%, сва документа су проверена, а инвестиција ће се исплатити за 12-13 година.

2. Пензионисао се са 500.000 долара

Циљ: удобан живот и очување капитала.

Двособан стан на острву Саадијат пронађен је за 495.000 долара. Клијент је желео да живи поред мора, близу културних атракција и на безбедној локацији.

Поред тога, део стана се издаје преко компаније за управљање, што обезбеђује пасивни приход. Цена по квадратном метру и ниво приноса стварају оптималну равнотежу између личне удобности и инвестиционе привлачности.

3. Породица са децом

Циљ: удобно становање за породицу, близу школа, у безбедном крају и са перспективом раста цена.

Изабрали смо вилу од 180 квадратних метара на острву Јас за 750.000 долара. Породица има сопствену башту, међународну школу и све потребне садржаје за децу у близини. Поред тога, очекује се да ће вредности некретнина у овој области расти до 2030. године.