Како се формира закупнина у Аустрији и од чега зависи?

Тржиште изнајмљивања у Аустрији заузима кључну позицију у стамбеном систему земље: преко 40% становништва преферира изнајмљивање, а у великим градовима, посебно у Бечу, удео подстанара је још већи. Међутим, формирање закупнине остаје једно од најзахтевнијих питања и за закупце и за станодавце.

Разлог је тај што цене закупнине у Аустрији не зависе само од тржишних фактора — локације, стања стана, године изградње и инфраструктуре — већ и од законских прописа. Један од најважнијих елемената овде је Mietrechtsgesetz (MRG) — Закон о закупу — који се различито примењује на различите некретнине: у неким случајевима, у потпуности, у другима, делимично, а понекад никако. Ово одређује да ли се може одредити цена на слободном тржишту или је закупац обавезан да се придржава регулаторних стопа и ограничења.

У овом чланку, као аустријски стручњак за некретнине, детаљно ћу се осврнути на то шта чини закупнину, који фактори на њу утичу и како правилно одредити фер цену закупа за становање у Аустрији.

Кирија у Аустрији није ограничена на „нето“ цену стана. У већини случајева, кирија коју плаћа закупац састоји се од неколико компоненти.

Основна закупнина (Hauptmietzins). Ово је основни износ који закупац плаћа за коришћење некретнине. У првом кварталу 2025. године, просечна Hauptmietzins је износила 502 евра месечно или 7,50 евра/м², што је 2,7% више него у истом периоду 2024. године (Statistik Austria, 2025). Износ ове закупнине зависи од врсте стана (нова зграда, старија зграда итд.), његовог стања и од тога да ли подлеже Закону о становању (MRG).

Трошкови пословања (Betriebskosten). То укључује комуналне услуге и одржавање зграде, као што су одвоз смећа, водоснабдевање, канализација, осветљење заједничких просторија, чишћење ходника, одржавање лифта и осигурање зграде. У првом кварталу 2025. године, просечни трошкови пословања износили су 165,20 €/месечно или 2,50 €/м², што представља приближно 30% укупне закупнине.

Посебни трошкови (besondere Aufwendungen). То су додатни трошкови који могу укључивати трошкове лифта, прање веша, поправке и друге специфичне услуге. Ови трошкови су обично посебно наведени у уговору о закупу.

Накнада за намештај (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Ако се у закупљеном стану налази намештај, станодавац може наплатити додатну накнаду за његово коришћење. Износ ове накнаде се одређује на основу вредности намештаја и његовог века трајања. На пример, ако намештај кошта 7.000 евра и има процењени век трајања од 20 година, месечна накнада за намештај могла би бити приближно 29,60 евра, плус додатак станодавца од 12%, што укупно износи 33,10 евра месечно.

ПДВ (Umsatzsteuer). Порез на додату вредност у Аустрији износи 10% за некретнине за изнајмљивање. Међутим, стандардна стопа ПДВ-а од 20% примењује се на намештај, паркинг и грејање.

Дакле, изнајмљивање стана у Аустрији обухвата неколико компоненти, свака са својим специфичностима и регулисана је релевантним законима и прописима. Разумевање ових компоненти је важно и за закупце и за станодавце како би се осигурала транспарентност и праведност у односима закупа.

Закон о стамбеном закупу (Mietrechtsgesetz, MRG) усвојен је 12. новембра 1981. године и регулише однос између станодаваца и закупаца у Аустрији, обезбеђујући равнотежу између права обе стране. Међутим, не примењује се на све врсте некретнина. У зависности од старости зграде, њене намене и других фактора, MRG се може примењивати у потпуности, делимично или уопште не.

MRG се у потпуности примењује на следеће врсте некретнина:

• Куће изграђене пре 1945. године, укључујући зграде изграђене пре 1953. године уз државне субвенције.
• Становање уз државну подршку, без обзира на годину изградње.

У таквим случајевима, закупнина је ограничена узимајући у обзир:

• Категорије становања: дефинишу врсту некретнине (нпр. социјално становање, становање које финансира влада).
• Рихтвертмицинс: ординарна цена закупнине утврђена за одређене категорије станова.
• Прихватљива закупнина: разумна закупнина која узима у обзир тржишне услове и специфичне карактеристике конкретне некретнине.

Ове мере имају за циљ заштиту станара од надуваних кирија и неоправданих исељења. На пример, стан од 80 квадратних метара у Грацу у старој згради (Altbau) са модерним реновирањем, у потпуности покривен MRG-ом, изнајмљује се за приближно 600 евра месечно, што је 25-30% ниже од тржишне цене за сличне станове који нису покривени MRG-ом.

MRG се делимично примењује на следеће врсте имовине:

• Нове стамбене јединице изграђене после 1953. године , ако зграда се састоји од више јединица и није добила државну помоћ.
• Тавани и доградње додатих постојећим зградама након 1953. године.

У таквим случајевима, закупнина се дефинише као „разумна“ (angemessen), што значи да закупац и закупац могу слободно да се договоре о износу закупнине, узимајући у обзир тржишне услове.

Пример : Модеран стан од 55 м² у кондоминијуму у Линцу, изграђен 1960-их, подложан делимичној примени MRG-а, може се изнајмити за 650 евра месечно, док упоредиви смештај без MRG-а на приватном тржишту кошта око 750 евра месечно.

MRG се не примењује на следеће врсте имовине:

• Приватне куће и дуплекси , без обзира на годину изградње.
• Нове зграде после 2006. године које нису добиле државну подршку.
• Туристички апартмани и краткорочни закуп.

У овим случајевима, закупац и закупац имају потпуну слободу да одреде услове закупа, укључујући и износ закупнине.

Пример 1: Приватна кућа од 100 м² на периферији Беча, изграђена 2010. године, може се изнајмити за 1.200 евра месечно, у потпуности уз договор између страна.

Пример 2: Стан од 70 м² у новој згради у Инсбруку из 2020. године за дугорочни закуп могао би имати цену закупнине од 1.050 евра месечно, утврђену без ограничења MRG-а, у зависности од потражње.

Ове разлике су посебно важне за оне који планирају да изнајме стан у Бечу на дужи рок или су заинтересовани за изнајмљивање смештаја у Аустрији уопште.

У Аустрији се закупнина одређује помоћу неколико система, од којих сваки узима у обзир различите факторе, као што су стање некретнине, њена локација и година изградње. Погледајмо главне:

Систем категоризације закупнине класификује станове у четири категорије (А–Д) у зависности од њиховог стања и опремљености у време закључења уговора о закупу:

• Категорија А: модеран стандард, стан са модерном завршном обрадом и опремом.
• Категорија Б: добар стандард, стан са квалитетном завршном обрадом, али без најновијих побољшања.
• Категорија Ц: просечан стандард, стан са основним завршним радовима, можда му је потребно мало побољшања.
• Категорија Д: низак стандард, стан без тоалета унутра, могуће са застарелим завршним радовима.

Ове категорије утичу на износ кирије, при чему станови вишег стандарда имају веће кирије.

Рихтвертмицини су референтне цене закупнине утврђене за сваку савезну државу Аустрије. Преиспитују се сваке две године.

Нови систем годишњег прилагођавања казнених стопа и категоријских стопа у Аустрији ступио је на снагу 1. априла 2025. године. Ове промене су уведене као део 4. Закона о заштити од инфлације (4. MILG) како би се ублажио утицај високе инфлације на закупце.

Пример израчунавања Рихвертмицинсове корекције:

Важне тачке за станаре:

• Замрзавање цена: За уговоре о закупу закључене пре 1. априла 2025. године, цене ће остати на нивоу из 2023. године. То значи да се закупнине неће повећавати у 2025. години.
• Ограничење повећања стопе: У 2026. години, повећање стопе биће ограничено на 5% претходне стопе. У 2027. години примењиваће се просечна стопа инфлације за последње три године, ограничена на 5%.
• Изузеци: Ова ограничења се не односе на празне Mietverträge, као што су нове зграде или приватне куће.

Angemessener Mietzins је систем за обрачун закупнине заснован на тржишним условима и примењује се на одређене врсте некретнина:

• Велики станови: обично преко 130 м², као што је пространи стан у старој бечкој згради (Алтбау) у 1. округу.
• Некретнине у заштићеним зградама: историјске зграде уврштене у регистар културне баштине, где закупнина мора узети у обзир трошкове одржавања и реконструкције.
• Нове зграде: станови у новоизграђеним зградама где је употреба MRG-а ограничена или је одсутна.

На пример, стан од 140 м² у затвореном комплексу у Бечу: ординациона цена је 6,70 €/м², али с обзиром на стање, локацију и потражњу на тржишту, „Angemessener Mietzins“ може бити 9,50 €/м², што је више од „Richtwertmietzins“.

Важно: Закупнина (Angemessener Mietzins) даје станодавцима могућност да добију тржишну закупнину за велике и јединствене некретнине, али истовремено су закупци заштићени од надуваних закупнина — закупнина мора бити оправдана тржишном ситуацијом.

Erhöhter Mietzins се користи када станодавац врши веће поправке или побољшања стана. То може укључивати:

• Комплетна реновација кухиње или купатила
• Термичка модернизација зграде (уштеда енергије)
• Уградња лифта, побољшање заједничких просторија, модернизација фасаде

Како инсталирати:

• Износ повећане закупнине утврђује арбитражна комисија или суд.
• Повећање је ограничено на одређени период, најчешће 10 година за стандардно становање и до 20 година за социјално становање.
• Ове мере штите закупце од неоправданих повећања цена, док станодавац надокнађује своју инвестицију.

Практични савет: Ако желите да изнајмите стан у Аустрији на дужи рок, вреди проверити да ли је на некретнину примењен порез Erhöhter Mietzins како бисте разумели стварну цену закупнине. На пример, стан у историјској згради у Бечу након термичке модернизације: основна стопа 6,80 €/м² → ​​повећање на 8,20 €/м², одобрено од стране арбитражног одбора.

Правни оквир за изнајмљивање станова у Аустрији је строго регулисан и важно је да закупци и станодавци разумеју важеће законе и све недавне измене. Закон о становању (MRG) и Закон о стамбеним односима (WGG) дефинишу границе прихватљивих закупнина, заштиту закупаца и могућност законског повећања закупнине.

Кључне промене су уведене 2024–25. године како би се обуздао нагли раст закупнина, повећала транспарентност и заштитили закупци, посебно у великим градовима попут Беча.

Клаузула о прилагођавању закупнине је одредба у уговору о закупу која омогућава закупцу да прилагођава закупнину на основу промена индекса потрошачких цена (ИПЦ). До 2024. године, таква прилагођавања могла би довести до повећања закупнине од 10% или више.

Почев од 2024. године, уведено је ограничење годишњег повећања закупнине на основу индексације: максимално повећање је 5% годишње. Ова промена има за циљ заштиту закупаца од прекомерног повећања закупнине у условима високе инфлације.

Постоје одређене ситуације када станодавац може легално повећати закупнину:

• Поправке и модернизација: Ако станодавац изврши веће поправке или побољшања стана, може повећати закупнину. Износ повећања одређује арбитражни одбор или суд на ограничени период.
• Пренос уговора на рођаке: Приликом преноса закупа на рођаке, закуподавац може да одреди нову закупнину у складу са тржишним условима.
• Веома ниска почетна закупнина: Ако је почетна закупнина знатно нижа од тржишне цене, закупац може захтевати повећање на разуман ниво у складу са §45 Закона о становању (MRG).

Закон о становању стамбених задруга (WGG) регулише закупнину у непрофитним стамбеним објектима, као што су станови које обезбеђују стамбене задруге. Постоје ограничења закупнине, а дугорочна повећања могу се примењивати до 20 година, на пример, како би се покрили трошкови поправки и модернизације. Ове мере уравнотежују интересе закупаца и станодаваца.

Многе стамбене задруге и општински програми омогућавају Украјинцима и избеглицама да се пријаве за субвенционисано становање. Ако желите да изнајмите стан у Бечу за избеглице, важно је да размотрите регистрацију и доказ о статусу боравка. Ово чини приступ стамбеном задрузи реалнијом и сигурнијом опцијом за привремени или стални боравак.

Изнајмљивање куће у Аустрији зависи од многих фактора који могу значајно утицати на цену. Погледајмо главне:

Беч је традиционално најскупљи град за изнајмљивање у Аустрији. Унутар града, разлике у ценама су такође значајне:

• Центар града (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): високе цене закупа због престижа и развијене инфраструктуре.
• Предграђе (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): приступачније цене, али са слабијом саобраћајном доступношћу и инфраструктуром.

Према подацима CBRE-а, закупнине у центру Беча могле би достићи 16,5 евра/м² у 2025. години, док ће на периферији бити око 12,2 евра/м².

Мали станови (мање од 40 квадратних метара) су веома тражени међу студентима и младим стручњацима. Често коштају више по квадратном метру од већих опција. На пример, гарсоњере у Бечу могу се изнајмити за између 630 и 890 евра месечно.

Станови у новим зградама или са модерним реновацијама (на пример, у стилу Алтбау) су скупљи. У 2025. години, просечна закупнина за нове станове је приближно 14,87 €/м², док је за старије станове приближно 10,00 €/м².

Станови са високом енергетском ефикасношћу (нпр. класа А) имају ниже трошкове комуналних услуга, што их чини привлачнијим за станаре. То може повећати цене закупнине за 5-10% у поређењу са сличним становима са нижом енергетском ефикасношћу.

Намештај, лифт, балкон, гаража или паркинг могу значајно повећати кирију. Потпуно опремљени станови са додатним садржајима могу коштати 10–20% више.

Потражња за становима за изнајмљивање у Аустрији традиционално расте на јесен, када се студенти и странци враћају у град. То доводи до виших цена закупнине током овог периода. У 2024. години, закупнине у Бечу су порасле у просеку за 6,2–7,7%.

Ако сматрате да плаћате превише кирије у Аустрији, имате могућност да је оспорите. У зградама које подлежу пуном закону о закупу становништва (MRG), станари се могу жалити арбитражном одбору или суду ради провере кирије. Ако кирија прелази дозвољени ниво, може се смањити на законски лимит, а сви преплаћени износи могу бити враћени.
Важно је поштовати следеће рокове:

• за уговоре на отворено време, захтев се може поднети у року од 3 године од дана закључења уговора;
• за уговоре на одређено време - најкасније 6 месеци након њиховог истека или претварања у уговоре на неодређено време.

Након истека ових рокова, више није могуће оспорити закупнину, али је и даље могуће приговорити се на неоправдано повећање закупнине индексацијом (Wertsicherung).

У новим зградама и некретнинама ван надлежности MRG-а, ситуација је сложенија: тамо се цена одређује слободно, а судске пресуде ретко иду на страну закупца.

У својој пракси сам се сусретао са случајевима где су се станари жалили на претерано високу кирију. На пример, избегличка породица која је одлучила да дугорочно изнајми стан у Бечу плаћала је скоро 20% више од законски утврђене кирије за старије станове. Поднели смо жалбу арбитражној комисији, кирија је смањена, а преплаћени износи враћени.

По мом мишљењу, цене закупнине у Аустрији нису само цифра у уговору, већ резултат сложене комбинације тржишних услова, законских прописа и стања конкретне некретнине. Посебно је важно да закупци разумеју да ли стан подлеже Закону о становању (MRG) и који су додатни услови укључени у уговор - од индексације до могућег повећања закупнине због реновирања.

Занимљив тренд је примећен у 2025. години: кирије у новим зградама настављају да расту, посебно у престижним деловима Беча, док законска регулација јача заштиту закупаца у старијим зградама и регулисаним зградама. Ово ствара равнотежу између интереса станодаваца и закупаца. Ово је посебно релевантно за оне који желе да изнајме стан у Бечу за избеглице: регулисане кирије могу бити знатно ниже од тржишних цена, што такве опције чини приступачнијим.

Приликом избора стана, узмите у обзир не само цену већ и категорију становања, енергетску ефикасност, инфраструктуру и услове уговора. Понекад је паметније доплатити мало више за модерне реновације и погодну локацију него се суочити са сталним трошковима поправки или високим рачунима за комуналне услуге.

За оне који желе да изнајме стан у Аустрији на дужи рок, важно је да пажљиво прегледају уговор и разумеју своја права – то може уштедети новац и избећи непријатна изненађења.