Улагање у некретнине у Мађарској: Шта треба да знате

Последњих година, тржиште некретнина у Мађарској постало је истакнута дестинација за инвеститоре који траже комбинацију приступачног уласка и стабилности европске јурисдикције. Овај чланак има за циљ да пружи свеобухватну анализу инвестиционе привлачности земље: од стамбених некретнина и студентског изнајмљивања у Будимпешти до вила на језеру Балатон и могућности за очување капитала у Европској унији.

Ситуација на тржишту је тренутно посебно занимљива. Према подацима Евростата, Централна Европа доживљава нови талас породичних и пословних миграција након пандемије: ИТ стручњаци се селе у Мађарску, међународне компаније отварају регионалне канцеларије, а туризам расте. Будимпешта је постала једно од најбрже растућих тржишта становања у Европи у последњих десет година: цене су се удвостручиле, али су и даље ниже него у Аустрији или Немачкој. Флексибилни визни режими и приступачни трошкови живота такође су фактори.

Искуство и разумевање међународног права су кључни за подршку трансакцијама на овом тржишту. Ја, Ксенија Левина, адвокатица са искуством у ЕУ и Азији, већ дуги низ година саветујем клијенте о структурирању трансакција, дужној пажњи програмера и KYC/AML процедурама.

Када се упореди Мађарска са Аустријом, разлика је јасна: Будимпешта и туристички региони нуде веће приносе са ниском баријером за улазак, док Аустрија нуди стабилност и предвидљиву регулацију, али са знатно нижим приносом.

Мађарска се налази у срцу Централне Европе, на раскрсници кључних транспортних и логистичких коридора ЕУ. Земља је постала платформа за компаније које опслужују и западна и источна тржишта, а за инвеститоре то значи стабилну потражњу за становима од стране странаца, студената и туриста.

Будимпешта заузима јединствен положај: она није само престоница, већ и центар образовања и ИТ сектора. Овде раде међународни универзитети, појављују се коворкинг простори и стартап центри, а туристички проток је већ премашио нивое пре COVID-а. Ван престонице, регионална тржишта остају атрактивна: језеро Балатон привлачи купце туристичких некретнина, Дебрецен и Сегедин су постали универзитетски центри са великом потражњом за изнајмљивањем, а мањи градови близу граница са Аустријом и Словачком су атрактивни за оне који комбинују живот у Мађарској са послом или пословањем у другим земљама ЕУ.

правно окружење је прилично транспарентно: странци могу директно куповати некретнине, иако је у неким случајевима потребна сагласност локалне самоуправе. У поређењу са суседима, земља је конкурентна: Пољска и Чешка нуде развијеније економије, али више цене становања, док Румунија остаје јефтинија, али има мање предвидљиве прописе.

Нумбео тврди да су главне предности Мађарске релативно ниска цена по квадратном метру, статус јурисдикције ЕУ и сталан проток туриста и студената. Поређење са Аустријом открива јасну разлику у приступу: у Мађарској можете ући на тржиште са мањом инвестицијом и очекивати већи принос, док је Аустрија погоднија за инвеститоре који цене очување капитала и минималан ризик.

Мађарска против Аустрије

Када се разматрају инвестиције у некретнине у Мађарској, важно је разумети њен положај у регионалној конкуренцији. Централна и Источна Европа постале су жариште за кретање капитала, привлачећи и европске инвеститоре који траже високе приносе и међународне купце који желе да обезбеде имовину у јурисдикцији ЕУ са нижим баријерама за улазак него у Западној Европи.

Главни конкуренти Мађарске су Пољска, Чешка и Румунија.

Пољска се може похвалити великим домаћим тржиштем и високим нивоом економског раста. Потражња за изнајмљивањем је јака, посебно у Варшави и Кракову, али су цене већ знатно више него у Мађарској, а приноси постепено опадају.

Чешка Република, посебно Праг, сматра се једним од најстабилнијих тржишта у региону: ниски ризици, велика потражња за закупнинама, али је улазна баријера готово упоредива са Аустријом, што ограничава број приватних инвеститора.

Румунија остаје најприступачније тржиште у региону, посебно Букурешт и црноморска одмаралишта. Међутим, правни систем је мање предвидљив, а инфраструктура заостаје за мађарском.

Аустрија се такође може сматрати конкурентом: тржиште је транспарентно и стабилно, али су трошкови уласка неколико пута већи, а принос је у распону од 2–3% годишње.

Тако се Мађарска појављује као посредна карика: с једне стране, јефтинија је и профитабилнија од Чешке или Аустрије, а с друге стране, странцима делује предвидљивија и привлачнија од Румуније.

Током протеклих двадесет година, мађарско тржиште некретнина прошло је кроз неколико различитих фаза, одражавајући како домаће економске процесе, тако и глобалне трендове.

Од уласка у Европску унију 2004. године, Мађарска је постала отворенија и атрактивнија за стране инвеститоре. Купци из Немачке, Аустрије и Велике Британије, као и инвеститори из Русије и Израела, активно су ушли на тржиште.

Потражња за становима је такође подстакнута на домаћем нивоу: мађарске породице су добиле приступ новим хипотекарним производима, који су раније били ограничени. Током овог периода, цене станова у Будимпешти и туристичким подручјима (као што је језеро Балатон) расле су двоцифреним стопама.

глобална из 2008. године означила је прекретницу. Нагли пад ликвидности и растућа незапосленост довели су тржиште некретнина до практичног застоја. Цене станова и кућа пале су у просеку за 20-30%, а неки развојни пројекти су потпуно замрзнути. Многи страни инвеститори напустили су тржиште, преферирајући стабилније јурисдикције.

Период стагнације трајао је неколико година. Нови подстицај се појавио тек 2014-2015. године, када се макроекономска ситуација Мађарске стабилизовала и земља је постала атрактивна због релативно ниских цена у поређењу са суседном Аустријом и Западном Европом.

Кључни покретачи новог раста били су:

• Туризам: Будимпешта је постала један од најпопуларнијих градова за европске туристе, а потражња за краткорочним изнајмљивањем је нагло порасла;
• Образовање: Мађарски универзитети (укључујући медицинске и техничке факултете) привлаче студенте из ЕУ и Азије, што је створило снажно тржиште студентског смештаја;
• Стране инвестиције: интересовање су изразили и приватни инвеститори и компаније које траже профитабилне некретнине за издавање;
• Владина политика: Пореске олакшице и програми подршке хипотекама помогли су да се повећа приступачност становања за локалне становнике.

Од 2015. године, тржиште је ушло у период одрживог раста. Цене стамбених објеката у Будимпешти су порасле за приближно 100% током деценије (2010–2020), што мађарску престоницу чини једном од најбрже растућих у Централној и Источној Европи. Регионални раст је био скромнији, али чак и тамо је примећен стабилан раст захваљујући развоју инфраструктуре и интересовању за туристичка подручја.

До 2023. године, мађарско тржиште некретнина достигло је врхунац. Цене станова у центру Будимпеште постале су упоредиве са ценама у другоразредним аустријским градовима, што је сигнализирало прегревање.

У контексту растућих каматних стопа на хипотеке и опадајуће активности купаца у периоду 2024–2025, стручњаци предвиђају стабилизацију цена са могућом корекцијом на секундарном тржишту, док ликвидне некретнине у главном граду и близу језера Балатон задржавају своју инвестициону привлачност.

Највећи раст је забележен у главном граду. Током протекле деценије, цене станова у Будимпешти су порасле за приближно 100%, док је у регионима динамика била умеренија: +40-60% у истом периоду. Стопе раста су се успориле у периоду 2020-2023, али је тржиште остало прегрејано због велике потражње и ограничене понуде. Стабилизација се предвиђа до 2025. године, уз могућу корекцију цена на постојећем тржишту.

Будимпешта остаје централно мађарско тржиште некретнина на којем се остварује већина стамбених трансакција, како за домаће тако и за међународне купце. Град привлачи инвеститоре неколико фактора: развијеном инфраструктуром, пословном активношћу, туристичком привлачношћу и богатим културним наслеђем. Унутар престонице, тржиште је разнолико: историјски центар и области дуж Дунава чине премиум сегмент.

Цене станова овде , а понекад их чак и премашују, због ограничене понуде и престижа локације. Истовремено, масовно тржиште становања се активно развија у стамбеним зонама – новоградње и станови из друге руке су тражени међу младим породицама, студентима и инвеститорима који траже дугорочни закуп.

Будимпешта тако комбинује и луксузни и масовни сегмент, нудећи широк избор за купце са различитим буџетима.

Други велики центар трансакција је регион језера Балатон , највеће туристичко подручје у Мађарској. Од почетка 2000-их, овај регион константно привлачи стране купце, првенствено Немце и Аустријанце, који га виде као медитеранско искуство по приступачним ценама.

Овде се активно купују виле и апартмани за летњи одмор, као и краткорочни закуп. Балатон се види као „инвестиција у одмаралиште“ са дугорочном перспективом: цене расту спорије него у престоници, али тржиште остаје стабилно захваљујући сталном приливу туриста и високој ликвидности.

Трећа важна дестинација су универзитетски градови, међу којима су посебно истакнути Дебрецен и Сегедин. Ови центри образовања и истраживања обезбеђују сталну потражњу за становима за изнајмљивање од стране студената и факултета.

Мали станови, који се лако могу изнајмити током школске године, овде су посебно популарни. Инвестиције у такве некретнине су прагматичније: профитабилност генерише стабилна потражња, а ризик од пада цена је мањи него на прегрејаном тржишту капитала.

близу Аустрије и Словачке, играју важну улогу у географији трансакција Постали су атрактивни због могућности комбиновања нижих цена становања са предностима рада и живота у суседним земљама.

Многи становници Аустрије и Словачке купују некретнине овде као други дом или као базу за прекогранични начин живота. Овај сегмент посебно брзо расте од 2015. године, када су растуће цене у главном граду учиниле регионалне некретнине атрактивнијом алтернативом.

Мађарско тржиште некретнина може се похвалити разноврсним форматима, што га чини атрактивним за различите инвеститоре. Станови представљају највећи удео, остајући најликвиднија и најтраженија класа имовине. Активно је и секундарно тржиште и ограничен број нових објеката.

Примарно тржиште се развија споро: за разлику од Аустрије, где је изградња нових комплекса институционализована, у Мађарској преовлађују мали пројекти локалних програмера.

Виле и куће чине значајан сегмент тржишта посебно у туристичким подручјима као што је језеро Балатон. Ова врста смештаја је првенствено намењена сезонској употреби и краткорочном изнајмљивању. Многи странци купују куће овде за личне одморе, а истовремено их сматрају и дугорочним инвестицијама.

Посебно место заузимају стамбене зграде, које су посебно тражене у Будимпешти и универзитетским градовима. То су целе зграде са становима доступним за изнајмљивање. Ова врста инвестиције је популарна међу институционалним и корпоративним инвеститорима, али се може наћи и међу приватним инвеститорима који траже диверзификацију портфолија.

Коначно, земљиште за изградњу остаје важна област. Иако је процес стицања земљишта за стране сложенији и захтева додатна одобрења, интересовање за земљиште и даље постоји, посебно у близини Будимпеште и главних туристичких подручја. Ово је имовина осмишљена за дугорочни период, вођена будућом урбанизацијом и ширењем инфраструктуре.

Састав купаца на мађарском тржишту одражава његову међународну природу. Најактивнији страни инвеститори традиционално укључују грађане Немачке и Аустрије, који су Мађарску историјски сматрали погодном инвестиционом дестинацијом због њене географске близине, језичких и културних веза.

Руски купци такође играју значајну улогу, посебно у премијум сегментима Будимпеште и језера Балатон, где некретнине виде као начин за очување капитала. Кинески инвеститори улазе на тржиште кроз комерцијалне некретнине и стамбене зграде, док су израелски инвеститори активно присутни у сегменту изнајмљивања стамбених објеката.

Са становишта закупаца, тржиште је подељено на неколико кључних група. Једну од најзначајнијих чине студенти, који генеришу стабилну потражњу у универзитетским градовима и Будимпешти. Туристи генеришу значајан ток краткорочних закупа, посебно у главном граду и туристичким подручјима.

Коначно, важну нишу заузимају исељеници – запослени у међународним компанијама и организацијама које раде у Мађарској. Њихова потражња је првенствено усмерена на станове средње и високе класе у престижним деловима Будимпеште, где су инфраструктура и саобраћај добро развијени.

Дакле, тржиште некретнина у Мађарској је вишеслојно и оријентисано и на домаћу и на страну потражњу. Његову стабилност обезбеђује комбинација фактора: туристичка привлачност, образовни потенцијал и стратешки положај земље у Централној Европи.

Мађарска против Аустрије

Мађарско тржиште некретнина нуди инвеститорима широк спектар структура власништва и инвестиционих инструмената, у зависности од њихових циљева, буџета и намене. Иако је процес куповине генерално доступан странцима, постоји низ фактора који се морају узети у обзир у свакој фази.

Директно власништво над станом или кућом остаје једна од најпопуларнијих метода Страни држављани могу купити стамбену некретнину, али је за то потребна посебна дозвола локалних власти.

Обично процес траје неколико недеља и ретко се одбија, посебно за стамбене некретнине без значајне стратешке вредности. Овај формат је посебно популаран код купаца који разматрају кућу за личну употребу, сезонске одморе или дугорочну инвестицију.

стицањем земљишта је сложенија Мађарски закон строже регулише трансакције са земљиштем: странцима је дозвољено да купују земљиште, али добијање одобрења траје знатно дуже, а у неким случајевима су могућа и ограничења, посебно када је у питању пољопривредно земљиште. Међутим, ако се дозвола успешно добије, овај формат отвара могућности за изградњу стамбених или комерцијалних некретнина.

За инвеститоре који циљају на стамбене зграде, комерцијалне некретнине или велике пројекте, често се користи модел правног лица. Регистрација компаније у Мађарској значајно поједностављује процес трансакције, јер компанија делује као купац у своје име. Овај приступ је такође погодан за оне који планирају да управљају портфолијом некретнина и минимизирају пореске ризике.

Питања сувласништва и породичног права заслужују посебну пажњу У Мађарској, имовину могу заједнички купити више власника, што инвестиције чини приступачнијим за партнере или чланове породице. Предбрачни уговори и закон о наслеђивању такође играју значајну улогу: поседовање тестамента или уговора унапред помаже у избегавању спорова и поједностављује пренос власништва.

Отварање банковних рачуна су саставни део инвестиционог процеса . Мађарске банке захтевају транспарентност у погледу порекла средстава, а страни инвеститори треба да буду спремни на додатне провере и документацију. Ипак, банкарски систем земље се сматра поузданим и активно сарађује са међународним клијентима.

Поређење са Аустријом

Процес куповине некретнина у Мађарској се генерално сматра прилично једноставним, иако је за странце потребно одређено одобрење и обавезно учешће адвоката. Трансакција обично почиње потписивањем прелиминарног уговора и уплатом депозита, који је обично око 10% вредности некретнине.

Овим кораком се осигуравају намере купца и резервише имовина за њега. Затим се саставља главни уговор о купопродаји који оверава адвокат, у којем се наводе сви услови трансакције, поступак плаћања и временски оквир за испоруку имовине.

Држављанима ван ЕУ потребна је додатна дозвола локалних власти. То је обично формални поступак који траје четири до шест недеља и ретко резултира одбијањем, осим ако се не ради о стратешким објектима.

Завршна фаза је регистрација права својине у земљишним књигама. Након што се изврши одговарајући упис, купац се признаје као пуноправни власник, а цео процес регистрације траје у просеку један до два месеца.

Дужна пажња је кључни део сваке трансакције у Мађарској. Купац и његов адвокат морају да се увере да је продавац заиста једини власник некретнине и да нема неизмирених дугова, хипотека или пореских заостатака.

Усклађивање катастарских података и стварног стања имовине је обавезно, јер се у пракси понекад јављају неслагања. У случајевима када је имовина у заједничком власништву, за продају је потребна нотарски оверена сагласност свих власника.

Поређење са Аустријом

Тржиште новоградње у Мађарској је много мање развијено него у суседној Аустрији. Већина понуда је на постојећем тржишту. Иако су трансакције ван плана могуће, за разлику од Аустрије, оне нису увек праћене добро развијеним системом заштите купаца, као што су ескроу рачуни. Због тога је дужна пажња (due diligence) посебно важна.

Куповина некретнина у Мађарској на даљину је могућа, али захтева посебну пажњу посвећену правним и организационим аспектима. За страног инвеститора, кључни корак је добијање дозволе за стицање, која се обрађује преко локалних власти и захтева подношење пакета докумената који потврђују извор финансирања и легалност трансакције.

Све фазе, укључујући избор некретнине, дужну пажњу, потписивање уговора и регистрацију власништва, могу се организовати преко поузданог представника или локалне агенције за некретнине уз нотарску подршку. Важно је унапред одабрати поузданог партнера за даљинску подршку како би се смањио ризик од грешака и преваре.

Приликом куповине на даљину, потребно је узети у обзир и порезе и додатне трошкове, укључујући нотарске трошкове, регистрацију трансакције и могуће агентске провизије и трошкове управљања некретнинама. Даљинско управљање некретнинама је могуће путем професионалних услуга изнајмљивања и компанија за управљање, посебно ако планирате да издајете стан краткорочно или дугорочно.

Дакле, куповина на даљину у Мађарској је одржива и легална стратегија, али захтева пажљиву припрему, поуздано партнерство и систематски приступ управљању и планирању профитабилности.

Мађарски порески систем је знатно блажи од аустријског, што тржиште чини привлачним за инвеститоре. Главни порез на куповину некретнина је накнада за стицање некретнина од 4% од цене трансакције. Додатне накнаде укључују правне трошкове, обично око 1%, и мале административне таксе, које ретко прелазе неколико стотина евра.

Трошкови власништва над некретнином су минимални. За разлику од Аустрије, где порез на имовину може бити значајан, у Мађарској је симболичан и варира у зависности од општине, ретко прелазећи 200 евра годишње. Због тога је одржавање некретнине јефтино, а трошкови су ограничени првенствено на рачуне за комуналне услуге.

Продаја некретнине такође може бити профитабилна: порез на капиталну добит износи 15% од разлике између куповне и продајне цене, али се постепено смањује са сваком годином власништва и потпуно се елиминише након пет година. Тако дугорочни инвеститори могу потпуно избећи порез на промет.

Што се тиче прихода од издавања некретнина, примењује се стопа пореза на доходак од 15%. У неким случајевима, доприноси за социјално осигурање се додају ако је издавање некретнина редовно. Међутим, чак и узимајући у обзир ове уплате, пореско оптерећење остаје умерено, посебно у поређењу са Аустријом, где се приход од издавања опорезује прогресивно, у распону од 20% до 55%.

Мађарска тако има користи од ниског пореског оптерећења и јефтинијих трансакционих трошкова, што је чини привлачном за оне који траже приступачне инвестиционе опције и високу флексибилност. Аустрија, с друге стране, нуди предвидљивији и транспарентнији систем, што посебно цене инвеститори спремни да плате за максималну правну заштиту и минималан ризик.

Објекат: стан у центру Будимпеште (VI округ, поред Опере).

Површина: 60 ​​м².

Куповна цена: €200,000.

Намена: закуп (дугорочни и краткорочни).

Дугорочни закуп (12 месеци):

• Просечна цена закупнине у центру Будимпеште: 12 €/м² → ​​720 €/месечно.
• Годишњи приход: 8.640 евра.

Краткорочни закуп (Airbnb):

• При попуњености од 65% и цени од 60 евра/ноћење → ~14.000 евра годишње.
• (Али трошкови чишћења, услуга и управљања су већи – до 25% прихода).
• Нето приход: 10.500 евра.

У Мађарској, порез на закупнину износи 15% од прихода + допринос за социјално осигурање (до одређеног нивоа).

Претпоставимо дугорочни закуп (за конзервативни сценарио):

Приход: €8,640

Порез (15%): €1,296

Нето приход: €7,344

Историјски гледано, Будимпешта показује раст цена од ~5-7% годишње.

Ако стан вреди 250.000 евра за 5 година, онда:

• Распродаја: €250,000
• Порез на капиталну добит: 0% (ако се држи дуже од 5 година)
• Нето добит: 39.300 евра (раст + приход од закупнине).

Дакле, инвеститор добија двоструки ефекат:

• стабилан новчани ток од закупнине (3,5–5% годишње),
• повећање вредности имовине у периоду од 5-10 година.

Куповина некретнина и добијање дозволе боравка. Мађарска, за разлику од неколико јужноевропских земаља (као што су Португал, Грчка или Шпанија), не нуди директан програм „златне визе“. То значи да сама куповина стана или куће, чак и оне вредне неколико стотина хиљада евра, не доноси аутоматски право боравка.

Међутим, поседовање некретнина може послужити као индиректна предност приликом подношења захтева за друге категорије боравка: оно показује везу подносиоца захтева са земљом, његову финансијску солвентност и присуство центра интересовања у Мађарској.

Алтернативни начини за добијање боравишне дозволе. Пошто некретнине нису валидан основ за легализацију, странци обично бирају друге канале за легализацију свог боравка:

• Преко пословања: отварање фирме у Мађарској и регистрација ваше пословне активности. Имање правог предузећа, запослених и плаћање пореза значајно повећава ваше шансе за добијање боравишне дозволе.
• Путем прихода и финансијске независности: Богати странци могу доказати пасивни приход (на пример, од изнајмљивања некретнина или инвестиција) и на основу тога добити боравишну дозволу.
• Програми дигиталних номада: Кључни алат последњих година је Бела карта, која вам омогућава да радите на даљину у Мађарској док живите у ЕУ. Намењена је фриленсерима, ИТ стручњацима и удаљеним запосленима међународних компанија.
• Националне визе: Одређене категорије боравка могу се издати студентима, истраживачима и породичним спајањима. У таквим случајевима, некретнине играју споредну улогу (као гаранција смештаја).

Начин живота и квалитет живота. Упркос недостатку директне „златне визе“, Мађарска остаје атрактивна земља за пресељење.

• Трошкови живота су знатно нижи него у Аустрији или Немачкој: кирија, храна и услуге у Будимпешти су у просеку 20-40% јефтинији.
• Медицина је приступачнија него у Западној Европи, а приватне клинике нуде квалитетну услугу по разумним ценама.
• Географски положај земље чини је погодном за путовања: Беч је удаљен само 2,5 сата возом или аутомобилом, а кључни транспортни коридори централне Европе пролазе кроз Будимпешту.

Мађарска против Аустрије

Мађарско тржиште некретнина формирају два кључна подручја изнајмљивања:

Краткорочни закуп је првенствено намењен туристима. Будимпешта је међу 10 најбољих европских престоница за ноћења туриста, а језеро Балатон остаје популарна летња дестинација. Апартмани у центру града или станови поред језера могу генерисати већи приход од дугорочног закупа током главне сезоне.

Дугорочне закупнине пружају студенти (у Будимпешти и универзитетским градовима попут Дебрецена и Сегедина) и странци. Запослени у међународним компанијама и организацијама преферирају смештај у престижним деловима престонице. Овај сегмент је стабилнији и предвидљивији од краткорочних закупа, али доноси ниже приносе.

Принос у Мађарској је знатно већи него у Аустрији, што се објашњава нижом улазном ценом и већом потражњом за изнајмљивањем.

Поређење са Аустријом

Аустрија се традиционално сматра „конзервативнијим“ тржиштем за инвестиције у изнајмљивање:

• Принос у великим градовима (Беч, Салцбург, Инсбрук) је 2–3% годишње.
• Међутим, закупнине тамо су углавном дугорочне, са ниском волатилношћу, што обезбеђује високу предвидљивост прихода.
• Мађарска, с друге стране, омогућава 1,5-2 пута веће приносе, али на рачун веће зависности од туризма и потражње студената.

Дакле, Мађарска нуди веће приносе и приступачан праг уласка за инвеститоре, али захтева пажљив избор региона и стратегије закупа. Аустрија, насупрот томе, нуди стабилност и низак ризик, али су приноси знатно скромнији.

Мађарска против Аустрије

Будимпешта је главно тржиште. Будимпешта је главни и највећи град Мађарске, дом економског и културног живота земље. Некретнине су овде тражене и за дугорочни и за краткорочни закуп туристима. Окрузи са највећом ликвидношћу су 5., 6. и 7. арондисман (центар града и околна подручја).

Велику потражњу покрећу студенти, странци и туристи. Улагање у станове у Будимпешти обезбеђује стабилан приход и релативно брзу ликвидност након препродаје.

Језеро Балатон – некретнине у одмаралиштима. Језеро Балатон је највеће језеро у Централној Европи и популарна туристичка дестинација. Куће и виле се овде купују за сезонско изнајмљивање и одморе. Током сезоне, приноси могу бити већи него у главном граду, али приходи ван сезоне опадају. Некретнине у одмаралиштима су идеалне за инвеститоре фокусиране на краткорочно изнајмљивање и диверзификацију портфолија.

Дебрецен, Сегедин – студентски смештај. Дебрецен и Сегедин су универзитетски градови са сталном потражњом за студентским смештајем. Улагање у станове у близини универзитета обезбеђује стабилан проток закупаца, ниску конкуренцију и брз повраћај инвестиције. Ризик је ограничен, али је ликвидност нижа него у Будимпешти, а приноси не зависе од туристичке сезоне.

Провинцијски начин живота. Мали градови и села у Мађарској привлаче купце који траже миран живот, зелено окружење и сеоске куће. Цене су овде ниже него у великим градовима, а некретнине често имају простране парцеле. Ово је погодна опција за оне који желе да комбинују приватни живот са могућношћу дугорочног раста капитала, али су приноси од закупнине ниски.

Мађарско тржиште некретнина претежно чине постојеће куће. Ови станови и куће су одмах доступни за изнајмљивање, што их чини атрактивним за инвеститоре. Постојеће тржиште нуди широк спектар квалитета, локација и цена, што омогућава разноврсне инвестиционе стратегије. Потенцијални недостатак је потреба за реновирањем и модернизацијом ради повећања приноса.

Нове зграде представљају мањи тржишни удео, али нуде модерне распореде, енергетску ефикасност и минималне трошкове рада. Нове зграде су скупље од постојећих некретнина, а период отплате може бити дужи. За неке инвеститоре, ово је оправдано, јер нове зграде и станови привлаче премиум закупце и купце.

Цене и примери:

• Станови у Будимпешти: од 100.000 до 250.000 евра
• Куће у близини језера Балатон: од 200.000 до 500.000 евра
• Препродаја некретнина је јефтинија од новоградњи, али захтева пажњу на стање имовине.

Поређење са Аустријом

У Мађарској је улазак на тржиште лакши, а секундарно тржиште је обилније, што повећава флексибилност инвеститора. У Аустрији су цене више, а квалитет градње је константно висок, што тржиште чини атрактивним за дугорочна улагања капитала, али су приноси нижи.

Стамбене зграде. Вишестамбене зграде нуде диверзификован ток прихода и смањују ризик од празних станова за станаре. Главна тржишта за такве некретнине су Будимпешта и студентски градови. Управљање захтева активан надзор станара и одржавања, али приноси су често већи него код зграда са једним становима.

Студентски закуп. Улагање у станове у близини универзитета обезбеђује стабилну потражњу и готово константан приход. Такве некретнине су тражене без обзира на економске падове. Главни недостаци су сезонске флуктуације и релативно ниска вредност при препродаји.

Одмаралишта. Некретнине на језеру Балатон и у мађарским термалним бањама погодне су за краткорочно изнајмљивање туристима. Предност је висок приход током шпица сезоне. Мана је потреба за управљањем некретнинама и сезонска нестабилност прихода.

Комерцијалне некретнине. Канцеларије, складишта и малопродајни простор у Мађарској нуде могућности за диверзификацију и дугорочни приход. Они захтевају сложеније управљање и правна разматрања, али често обезбеђују стабилан ток прихода од закупнине.

Земљиште на селу. Парцеле су релативно јефтине и погодне за дугорочна улагања или изградњу. Главна предност је потенцијал за раст вредности. Мана је ниска ликвидност и недостатак прихода док се пројекат не заврши.

Поређење стратегија: Мађарска наспрам Аустрије

У Мађарској су популарне студентске и туристичке инвестиције, јер су приноси већи, а почетни трошкови нижи.

У Аустрији се предност даје канцеларијама и премиум становима, где је тржиште стабилније, али су приноси од закупнине нижи.

Пре него што се одлучите за куповину некретнина у Мађарској, важно је размотрити потенцијалне ризике и недостатке који могу утицати на временски оквир, профитабилност и лакоћу власништва. Главни изазови се односе на бирократске процедуре, економску и политичку нестабилност и ограничења краткорочног изнајмљивања, посебно у туристичким подручјима. Разумевање ових фактора помаже инвеститорима да процене своје изгледе и донесу информисану одлуку.

Куповина некретнина у Мађарској захтева значајне бирократске процедуре, посебно за стране држављане. Да би купио некретнину, странац мора да добије дозволу од мађарског Министарства правде.

Процес може да обухвати проверу извора финансирања, координацију трансакције са локалним властима и припрему нотарских закључака. Ово може трајати од неколико недеља до неколико месеци, у зависности од врсте некретнине и региона

У Аустрији је процес знатно једноставнији за грађане ЕУ: практично нема ограничења за куповину некретнина, док је за грађане других земаља поступак такође регулисан, али је транспарентнији и предвидљивији.

Мађарску карактерише релативно висока политичка нестабилност у поређењу са Аустријом. Политичка нестабилност може се манифестовати у променама пореске политике, прописа о закупнини и инвестиционих подстицаја. Економска нестабилност је такође повезана са флуктуацијама форинте у односу на евро, што утиче на реалне приносе од инвестиција за стране грађане.

Аустрија, насупрот томе, ужива у стабилном политичком и економском окружењу, са ниским ризицима законских промена и високом предвидљивошћу за инвеститоре.

Будимпешта има строге прописе о краткорочном изнајмљивању, укључујући платформе попут Airbnb-а. Нека подручја захтевају посебне лиценце, а туристичка подручја могу наметнути квоте за број станова који се могу изнајмити. Кршење ових прописа може резултирати новчаним казнама и забраном будућег изнајмљивања.

У Аустрији постоји мање таквих ограничења, али и велики градови попут Беча постепено уводе ограничења за краткорочно изнајмљивање како би регулисали тржиште становања.

Живот у Мађарској комбинује удобност модерне инфраструктуре са богатим културним и историјским наслеђем. Градови и места нуде добро развијену мрежу јавног превоза, модерне здравствене услуге и широк спектар погодности и рекреативних садржаја.

Трошкови живота су генерално нижи него у суседним централноевропским земљама, што омогућава слободнији и разноврснији начин живота са истим приходима.

Животни стил овде карактерише опуштен темпо, комбинација посла и слободног времена и активно учешће у културном животу: позоришта, музеји, концерти, фестивали и спортски догађаји доступни су током целе године.

Заједница исељеника је активна и подржавајућа, што олакшава интеграцију, а доступност висококвалитетних здравствених и образовних институција ствара угодно окружење за породице. Генерално, Мађарска нуди хармоничну комбинацију приступачних цена, културног богатства и високог квалитета живота, што је чини атрактивним избором за стални боравак и дугорочни боравак.

Мађарска против Аустрије

Јединствени географски положај Мађарске у срцу Европе чини је погодном и стратешким местом како за инвестиције, тако и за становање. Лака транспортна доступност, развијена инфраструктура и близина главних економских центара ЕУ чине земљу привлачном за инвеститоре, дигиталне номаде и породице које траже равнотежу између квалитета живота и трошкова.

Мађарска нуди висок потенцијал приноса уз релативно ниске почетне трошкове. Стамбени станови у Будимпешти и популарним туристичким подручјима могу генерисати стабилан приход од закупнине, посебно у сегменту краткорочног изнајмљивања, упркос постојећим ограничењима.

Комерцијалне некретнине у већим градовима такође привлаче стране инвестиције због стабилне потражње и могућности за развој пословања. Главна предност Мађарске је могућност остваривања атрактивних приноса уз умерена улагања, што је теже постићи у скупљим и стабилнијим земљама Централне Европе.

Програм „Бела карта“ омогућава страним држављанима да легално живе и раде у Мађарској, стварајући повољно окружење за професионалце, стартапове и фриленсере који раде на даљину. Мађарска нуди добро развијену инфраструктуру за онлајн рад: брзи интернет, коворкинг просторе, кафиће са коворкинг зонама и живу заједницу исељеника, што земљу чини привлачном за оне који траже комбинацију ниских трошкова и могућности удобног рада на даљину.

Мађарска нуди приступачне међународне школе и универзитете за породице, што је неопходно приликом селидбе са децом. Разноврсни културни и спортски догађаји, безбедност већине насеља и релативно ниски трошкови живота чине земљу удобним местом за живот. Штавише, земља активно развија своју дечију инфраструктуру, укључујући вртиће, спортске клубове и културне активности.

У поређењу са Аустријом, Мађарска се истиче по својој приступачности и високом приносу од инвестиција. Иако Аустрија нуди најстабилније економско и политичко окружење, висок животни стандард и престиж, трошкови живота и некретнина су јој знатно виши. Мађарска нуди већи принос од инвестиција уз ниже почетне трошкове, али су ризици већи због веће политичке и економске нестабилности.

За дигиталне номаде, Мађарска нуди једноставније и флексибилније услове захваљујући свом програму Беле карте и релативно ниским трошковима живота, док су аустријски програми за фриленсерске визе доступни, али скупљи, а трошкови живота и закупнине су знатно виши.

За породице, Мађарска привлачи својим приступачним образовним институцијама и умереним трошковима живота, док Аустрија нуди висок ниво удобности, престижа и стабилности, али захтева знатно већи буџет.

Мађарска се тако појављује као динамично и приступачно централноевропско чвориште са потенцијалом за профитабилност, док је Аустрија конзервативнији избор са загарантованом стабилношћу, високим животним стандардом и престижем.

Продаја. Ликвидност некретнина у великој мери зависи од локације. У Будимпешти је продаја куће релативно лака због велике потражње, али у мање популарним областима процес може трајати неколико месеци.

Време излагања. Просечно време продаје стана у Мађарској је 3-6 месеци, у зависности од стања некретнине, локације и тржишних услова.

Порези на продају. Приликом продаје некретнина у Мађарској, порез на капиталну добит износи 15% за физичка лица (ако је некретнина у власништву мање од пет година, порез се тада смањује на 0%). У Аустрији, порез на капиталну добит износи 30%, али постоје изузећа за дугорочни закуп или за коришћење некретнине као примарног места становања.

Поређење са Аустријом

Ја сам консултант за некретнине са преко десет година искуства на тржишту ЕУ. Током овог времена, био сам укључен у широк спектар трансакција, од стамбених до комерцијалних некретнина, укључујући рад са страним инвеститорима и сложеним власничким структурама.

По мом искуству, кључ успешног улагања је познавање локалног законодавства и специфичности регионалних тржишта. Рад у различитим земљама ЕУ ми је омогућио да формулишем универзална правила за процену вредности имовине, минимизирање ризика и планирање профитабилности.

Приликом избора некретнине, увек спроводим свеобухватан процес провере: проверавам правне документе, историју власништва, терете, дугове и да ли некретнина испуњава пројектовани циљ прихода. Препоручујем израчунавање потенцијалног прихода од закупнине, узимајући у обзир сезонскост, тип закупца и трошкове управљања некретнином, како бих унапред разумео стварне финансијске изгледе.

У Мађарској постоје различити облици власништва: индивидуално, корпоративно и заједничко власништво. Сваки облик има своје пореске импликације: порез на имовину, порез на приход од закупнине и порез на капиталну добит. Избор правог облика власништва вам омогућава да оптимизујете порезе и минимизирате бирократске компликације, и ја то увек узимам у обзир приликом планирања трансакције.

Инвестициони сценарији:

• У конзервативном сценарију, обично препоручујем куповину станова у Будимпешти са дугорочним закупом – то значи минималан ризик, стабилан приход и високу ликвидност.
• Уравнотежен сценарио би био улагање у некретнине на језеру Балатон, комбинујући приход од закупнине са могућношћу коришћења некретнине за рекреацију или инвестицију у животни стил .
• Агресивни се носе са флуктуацијама потражње.

По мом мишљењу, оптимална стратегија често подразумева комбиновање два тржишта: стабилности Аустрије и профитабилности Мађарске. Овај приступ омогућава и минимизирање ризика и постизање високих приноса, комбинујући предвидљивост и динамику.

Мађарска и Аустрија нуде различите приступе улагању у некретнине. Мађарска је погоднија за инвеститоре који траже принос, приступачност и активно управљање некретнинама. Аустрију преферирају они који траже стабилност, престиж и предвидљиво тржиште. Стога некретнине у Аустрији често посматрају као дефанзивна компонента портфолија, док се Мађарска сматра профитабилнијом опцијом.

За успешну инвестицију, важно је ангажовати правни саветник, спровести темељну проверу и унапред испланирати стратегију изласка, узимајући у обзир ликвидност, порезе и време продаје.

Прогноза до 2030. године је следећа: Мађарска очекује раст туризма, развој инфраструктуре и повећану регулацију краткорочног изнајмљивања, стварајући и нове могућности и ризике. Аустрија одржава стабилно тржиште са умереним растом цена и минималним флуктуацијама приноса.