Улагање у некретнине у Прагу: Шта радити и како то учинити

Праг је једно од најатрактивнијих тржишта у Централној Европи за приватне инвеститоре који траже равнотежу између стабилности и снажног потенцијала раста. За разлику од западноевропских тржишта, где су цене одавно достигле врхунац, а приноси од закупнине опадају, Праг наставља да расте, одржавајући умерене цене и високу потражњу.

Чешка Република има снажну економију, коју подржавају индустрија, ИТ сектор, банкарство и туризам. БДП земље стално расте, а стопа незапослености остаје једна од најнижих у ЕУ. Ово ствара основу за дугорочну потражњу за становима, како од стране локалних становника, тако и од стране странаца који желе да купе стан у Прагу или једноставно приступачну кућу у Чешкој Републици без посредника.

Праг је занимљив из више разлога:

• Чешка Република има стабилну економију. За разлику од многих земаља ЕУ, Чешка Република не доживљава нагле економске флуктуације. Национална валута, чешка круна, остаје релативно стабилна, а централна банка води опрезну политику.
• Растући туристички проток. Праг се константно налази међу 10 најпосећенијих градова у Европи. У 2024. години град је посетило преко 9 милиона туриста, што подржава велику потражњу за краткорочним изнајмљивањем и хотелским пројектима.
• Огромна домаћа потражња. Праг је универзитетски центар за Централну Европу. Овде студирају десетине хиљада студената из Чешке Републике и других земаља, као и велика популација дигиталних номада, што ствара снажну потражњу за дугорочним изнајмљивањем.
• Приступачне цене у поређењу са Аустријом и Немачком. Просечна цена по квадратном метру у Прагу је упола мања од оне у Бечу и скоро три пута нижа него у Минхену, што улазак на тржиште чини мање капитално интензивним и отвара могућности за раст.

Ја, Ксенија Левина, подржавам међународне трансакције са некретнинама већ преко 15 година, саветујући и приватне инвеститоре и инвестиционе фондове. Моје искуство обухвата трансакције у Чешкој Републици, Аустрији, Немачкој и Швајцарској. Захваљујући свом богатом искуству, научила сам да препознам предности и слабости различитих тржишта.

Беч сматрам тржиштем за очување капитала: стабилно је и поуздано, али не нуди значајан раст цена. Праг је, с друге стране, тржиште могућности, где можете пронаћи некретнине са добрим потенцијалом раста и приноса, укључујући и краткорочно изнајмљивање и пројекте реновирања.

Праг заузима стратешки положај у центру Европе, што га чини виталним транспортним и логистичким чвориштем. Кључне теретне руте пролазе кроз град, а Међународни аеродром Вацлав Хавел повезује чешку престоницу са преко 100 градова широм света. Овај стратешки положај олакшава развој пословања, туризма и економије у целини.

Чешка Република је чланица ЕУ и Шенгенског простора, што обезбеђује висок ниво правне заштите и транспарентности за инвеститоре. Земља има оцену безбедности инвестиција упоредиву са Аустријом, а истовремено је приступачнија у погледу трошкова уласка на тржиште.

Поређење са другим централноевропским престоницама:

Праг нуди најбоље из оба света: стабилнији је и предвидљивији од Будимпеште, али нуди већи потенцијал за раст и профитабилност од Беча или Берлина.

У наставку је упоредна ранг листа европских земаља на основу кључних параметара - економске стабилности, транспарентности трансакција и приноса од закупнине - на основу података PWC Real Estate 2025 , Светске банке и Numbeo-а . Ова табела вам помаже да разумете како се Праг пореди са својим конкурентима и зашто интересовање за чешко тржиште некретнина расте.

Праг је европски туристички магнет. Захваљујући својој архитектури, културном наслеђу и локалној кухињи, град годишње привлачи милионе посетилаца. У 2024. години, број туриста је премашио 9 милиона, а до 2030. године се очекује да ће порасти на 11-12 милиона. Ово обезбеђује велику потражњу за краткорочним изнајмљивањем, што је посебно важно за инвеститоре који раде са некретнинама у центру града или у подручјима са развијеном инфраструктуром.

Поред туризма, Праг има јаку домаћу потражњу за становима за изнајмљивање и куповину. Град брзо расте захваљујући студентима, младим стручњацима и међународним компанијама које отварају канцеларије у Чешкој Републици. Многи страни стручњаци бирају да дугорочно изнајмљују станове у Прагу, што подржава дугорочне приносе од закупа од 4,5-6% годишње - више него у Бечу, где приноси ретко прелазе 3%.

Последњих година, многи инвеститори су почели да се премештају из Аустрије и Немачке у Чешку. Главни разлози укључују ниже баријере за улазак, висок раст цена (у просеку 6-8% годишње), атрактивне приносе и мање строга ограничења закупнине. Бечко тржиште је зрелије и регулисаније, док Праг нуди више могућности за активне стратегије: реновирање старијег стамбеног фонда, краткорочно изнајмљивање и претварање зграда у станове.

Праг је тако постао један од кључних инвестиционих градова у Централној Европи, нудећи атрактиван баланс између сигурности инвестиција и могућности високог приноса.

Праг је снажан играч на европској инвестиционој мапи, али није једини град у региону који привлачи инвеститоре. Тржишта централне и источне Европе се динамично развијају и свако има своје карактеристике, нивое приноса и ризике.

Праг се такмичи и са стабилнијим тржиштима попут Беча и Берлина, као и са агресивнијим попут Будимпеште и Варшаве. Избор између ових градова зависи од циљева инвеститора: очување капитала, брз раст или високи приноси кроз ризичније стратегије.

*HNWI – појединци са високом нето вредношћу, богати приватни инвеститори.

Беч је премиум, високо регулисано тржиште. Цене станова у Бечу остају практично константне, а цене закупнине су стабилне. Међутим, приноси су ниски, а тржиште је последњих година бележило спор раст. Град је погодан за инвеститоре који дају приоритет сигурности и дугорочној заштити капитала.

• Предности: висок ниво правне заштите, минимални ризици, висока ликвидност.
• Против: ниска профитабилност, висок праг уласка.

Будимпешта се сматра једним од најперспективнијих тржишта у региону у погледу приноса. Цене некретнина овде су ниже него у Прагу, а приноси од краткорочног закупа могу достићи 8-10% годишње. Међутим, тржиште је мање стабилно, а политички и економски ризици су већи.

• Предности: ниске цене, висока профитабилност, активан туристички ток.
• Против: нестабилна економија, слаба правна заштита, могуће оштре флуктуације цена.

највеће тржиште некретнина у Немачкој , атрактивно за велике инвеститоре и фондове. Међутим, строги прописи о закупнини и високи порези чине га мање атрактивним за приватне инвеститоре, посебно оне из иностранства. Цене расту, али умереним темпом, а приноси ретко прелазе 3,5% годишње.

• Предности: јака економија, велика потражња за становима, транспарентност трансакција.
• Против: Строги закони о контроли закупнине, веома конкурентно тржиште.

Варшава се брзо развија и привлачи међународне компаније, стимулишући повећану потражњу за становима. , некретнине у Пољској се често посматрају као дугорочна инвестициона опција, посебно у великим градовима. Цене некретнина су ниже него у Прагу, али више него у Будимпешти.

• Предности: динамичан раст, умерен праг уласка, јака домаћа потражња.
• Мане: економске флуктуације, мање предвидљива политика.

Тржиште некретнина у Прагу је показало стабилан раст током последње деценије. Од придруживања Европској унији 2004. године, Чешка Република се активно интегрише у европске економске процесе. То је довело до прилива инвестиција, развоја инфраструктуре и повећања животног стандарда, што је све директно утицало на тржиште становања.

Између 2010. и 2020. године, просечна цена по квадратном метру у Прагу се скоро удвостручила. Главни фактори који су покренули овај раст били су:

• Миграциони процеси: Чешка Република је постала кључна дестинација за радне мигранте из источне Европе и ЗНД. Раст становништва је повећао потражњу за становима за изнајмљивање и куповину.
• Туризам: Праг је један од десет најпосећенијих градова у Европи, што ствара велику потражњу за краткорочним изнајмљивањем станова и хотелских објеката.
• Економска стабилност: Чешка Република ужива стабилан раст БДП-а и ниску стопу незапослености (око 3%), што је чини атрактивном инвестиционом дестинацијом.

Беч има зрелије тржиште, где цене расту спорије. У последњих 10 година, цена по квадратном метру у Бечу је порасла за приближно 35–40%, док је у Прагу порасла за преко 70%. Ово чини чешко тржиште динамичнијим и погоднијим за инвеститоре који траже раст капитала.

Од 2018. године, тржиште некретнина у Прагу показује стабилан раст цена од 7-8% годишње. Чак и током пандемијске 2020. године, Праг није доживео значајан пад: цене су пале за само 1,5%, а до 2021. године тржиште се опоравило и вратило на претходне стопе раста.

Тренутну динамику обезбеђују:

• развој саобраћајне инфраструктуре и покретање нових стамбених пројеката,
• стабилна потражња за изнајмљивањем од стране студената и ИТ стручњака,
• ограничена понуда – темпо изградње не може да прати потражњу, што одржава цене високим.

Прогноза за 2025. годину је наставак раста у распону од 5-7% годишње, посебно у подручјима са активним развојем и у близини универзитета.

Праг је подељен на округе, од којих сваки има своје специфичности улагања.

Закључак:

• Премиум локације (Праг 1, 2, 6) су погодне за конзервативне инвеститоре и некретнине намењене краткорочном изнајмљивању.
• Окрузи Прага 3, 5 и 8 су идеални за дугорочне инвестиције у изнајмљивање и раст капитала.
• Праг 9 и 10 су добра опција за људе који желе да купе јефтин стан у Прагу за сопствени боравак или изнајмљивање.

Прашко тржиште некретнина нуди широк спектар опција, омогућавајући инвеститорима да пронађу савршену опцију на основу свог буџета, стратегије и циљева. Сваки сегмент има своје предности и ризике, као и управљачке аспекте и потенцијал за раст вредности.

Праг је познат по својој јединственој архитектури. Многе зграде које се налазе у центру града (Праг 1, Праг 2) су од историјске вредности.

Такве некретнине су посебно популарне међу туристима и изнајмљивачима који цене аутентичност и атмосферу старог града.

Особености:

• Налазе се у најпрестижнијим областима – близу Карловог моста, Староместког трга и Прашког замка.
• Високе цене – од 8.000 до 12.000 евра по м², што је упоредиво са ценама у Бечу, али јефтиније него у централним деловима Париза или Лондона.
• Обавезна реновација сваких 10-15 година, у договору са органима заштите културног наслеђа.

Предности:

• Висок углед и статус за власника.
• Стабилна потражња од стране закупаца и туриста.
• Добра ликвидност – такве некретнине се лако продају чак и током кризе.

Мане:

• Високи трошкови одржавања и поправке.
• Тешкоће са координацијом било какве реконструкције и преуређења.
• Ризик од ограничења изнајмљивања путем платформи попут Airbnb-а.

Пример:

Стан од 90 квадратних метара у историјској згради у Прагу 1 кошта око 950.000 евра и може остварити краткорочни приход од закупнине од 3,5-4% годишње.

Поређење са Бечом:

У историјском центру Беча, сличне некретнине коштају од 12.000 евра по м² па навише, док су прописи о реновирању још строжи, а дозволе за изнајмљивање се издају ређе.

Нове зграде у Прагу су популарне у окрузима Праг 5, Праг 8 и Праг 9. Ови модерни стамбени комплекси су усмерени на удобан живот и често укључују подземни паркинг, просторе за рекреацију, теретане и системе паметних кућа.

Због ограниченог темпа изградње, такви пројекти се често распродају у фази ископавања.

Особености:

• Усклађеност са ESG стандардима (енергетска ефикасност, еколошка прихватљивост).
• Правна чистота – минимални ризици спорова око права на имовину.
• Цене се крећу од 5.000 до 7.500 евра по м², што их чини приступачнијим него у центру Прага.

Предности:

• Минимални трошкови поправке у првим годинама.
• Веома атрактивно за закупце средње класе и исељенике.
• Могућност повећања цене након завршетка градње за 10-15%.

Мане:

• Ограничен избор у централним областима.
• Конкуренција између инвеститора током накнадних продаја.
• Принос је нижи него код историјских некретнина – око 4–4,5% годишње.

Пример:

Стан од 65 м² у новом комплексу у Прагу 8 доступан је за 420.000 евра. Приход од дугорочног закупа износи 1.800 евра месечно, што доноси приближно 4,3% годишње.

Поређење са Бечом:

У Бечу су нове зграде чешће у областима ван обилазнице, скупље су – од 7.500 евра по м², а раст цена обично не прелази 3-5% годишње због засићености тржишта.

Сектор краткорочног изнајмљивања је у Прагу био у процвату до 2020. године, захваљујући огромном приливу туриста у град (преко 9 милиона туриста годишње). Иако је интересовање и данас велико, градске власти су пооштриле прописе за платформе попут Airbnb-а и Booking-а, посебно у Прагу 1 и Прагу 2.

Особености:

• Висок ниво профитабилности – до 8% годишње, посебно у центру града.
• За легално изнајмљивање је потребна дозвола. Без ње можете се суочити са великим казнама.
• Ризик сезонности – вршно оптерећење током летњих и зимских празника, пад у пролеће и јесен.

Предности:

• Могућност брзог повраћаја инвестиције.
• Погодно за инвеститоре који су спремни да активно управљају некретнином.
• Популарно међу страним туристима и студентима.

Мане:

• Сталне промене у регулацији краткорочног закупа.
• Потреба за професионалним управљањем (или коришћењем услуга компаније за управљање).
• Веће хабање намештаја и опреме.

Пример:

Гарсоњера од 40 квадратних метара у Прагу 2 кошта 280.000 евра. Са приходом од 120 евра по ноћењу и просечном стопом попуњености од 70%, годишњи приход ће бити 30.000 евра. Нето принос након трошкова је приближно 7%.

Поређење са Бечом:

У Бечу су прописи о Airbnb-у много строжи. Већина зграда не дозвољава краткорочно изнајмљивање без сагласности закупаца, што овај сегмент чини практично затвореним за стране инвеститоре.

Кафићи, продавнице, мини-хотели и мали канцеларијски простори су посебан тренд, привлачан инвеститорима са значајним капиталом који желе да купе некретнине у Чешкој Републици.

Особености:

• Принос је већи него код стамбених некретнина – 6-8% годишње, а у случају хотелског пословања – до 10%.
• Велика зависност од стања економије и туристичког тока.
• Сложенија правна регистрација и управљање.

Предности:

• Брза исплата уз прави избор локације.
• Могућност закључивања дугорочних уговора о закупу са великим брендовима.
• Атрактивно за купце из Кине и арапских земаља.

Мане:

• Ризици пада профитабилности током периода економског пада.
• Тешкоће са преоријентацијом пословања (на пример, из продавнице у ресторан).
• Потреба за детаљном анализом тржишта пре куповине.

Пример:

Мини-хотел са 15 соба у Прагу 3 продаје се за 1,8 милиона евра. Годишњи оперативни приход износи приближно 160.000 евра, са нето приносом од 8,5%.

Поређење са Бечом:

Беч је стабилнија опција за комерцијалне некретнине – потражња је предвидљива, али приноси ретко прелазе 5% годишње. Праг је, с друге стране, динамичнији и може генерисати високе приносе, али са повећаним ризицима.

Тржиште некретнина у Прагу је међународно, што га чини једним од најотворенијих у Централној Европи. За разлику од Беча, где већину трансакција обављају локално становништво, у Прагу страни инвеститори играју кључну улогу.

Кључни трендови:

• Европски инвеститори гледају на Праг као алтернативу прегрејаним тржиштима Париза и Лондона.
• Кинески и арапски купци активно улажу у хотелски сектор.
• Украјинци и Руси најчешће купују станове за породицу или дугорочни закуп.

Поређење са Бечом:

У Аустрији се странци суочавају са строгим ограничењима: куповина некретнина у одређеним областима захтева посебну дозволу, а трансакције подлежу строгој контроли. Праг нема такве баријере, што га чини флексибилнијим и атрактивнијим тржиштем за глобалне инвеститоре.

Чешка Република нуди неколико врста власништва над некретнинама, што инвеститорима омогућава да изаберу најбољу опцију за своје потребе.

Куповина као појединац. Ово је најједноставнија опција, погодна за већину страних инвеститора који желе да купе стан у Чешкој Републици. Поступак је транспарентан и не захтева сложене правне процедуре. Не постоје значајна ограничења за нерезиденте: они могу купити и стамбене и пословне некретнине.

Преко компаније. Ову опцију бирају велики инвеститори или они који планирају да поседују више некретнина.

• Процес управљања и опорезивања је поједностављен.
• Оптимизација пореза је могућа кроз корпоративне подстицаје.
• Власник може остати анониман у јавним регистрима.

Инвестиције путем фондова за некретнине (SICAV). Слично европским REIT-овима, ово је пасивно инвестиционо средство које не захтева директно управљање некретнинама. Погодно за оне који желе да инвестирају на чешком тржишту, али се не обавезују на куповину одређене некретнине.

Заједничко власништво и породични фондови. Популарни међу породицама и пријатељима, омогућавају минималне почетне трошкове и дељење прихода од закупнине.

Чешко тржиште некретнина, посебно у Прагу, сматра се једним од најтранспарентнијих и најструктуриранијих у Централној Европи. Захваљујући чланству Чешке Републике у ЕУ и модерним регулаторним стандардима, процес трансакције је једноставан и јасан, чак и за стране инвеститоре. Међутим, упркос овој привидној једноставности, свака фаза захтева пажњу и стручну подршку како би се елиминисали сви потенцијални ризици.

Нотар и адвокат су две кључне личности које обезбеђују законитост и заштиту права инвеститора приликом закључивања трансакција са некретнинама у Чешкој Републици.

Њихове функције су јасно разграничене, што смањује ризик од преваре и грешака.

Поређење са Аустријом:

У Чешкој Републици, нотарске таксе су 2-3 пута ниже него у Аустрији, где нотар може да наплати до 3% од износа трансакције. Штавише, процес регистрације у Чешкој Републици траје само 1-2 недеље, док у Аустрији може трајати и до месец дана.

Пре куповине, изузетно је важно спровести темељну правну проверу некретнине, посебно када је реч о историјским зградама у центру Прага.

Адвокат анализира:

1. Историја власника – да би се избегли спорови између наследника.
2. Присуство дугова за комуналне услуге и порезе.
3. Терети – хапшења, залоге, правни спорови.
4. Статус зграде – да ли је споменик културе или објекат под заштитом историјског наслеђа.
5. Усклађеност са пројектном документацијом је посебно важна за нове зграде.

Чешки закон дозвољава страним инвеститорима да купују некретнине потпуно на даљину.

Ова опција је посебно популарна међу купцима из земаља ЗНД-а, Азије и Блиског истока.

Како ово функционише:

1. Купац издаје пуномоћје оверено код нотара у његовој земљи.
2. Пуномоћје је апостиловано и преведено на чешки језик.
3. Адвокат или агент, који делује по пуномоћју, обавља све радње: отвара рачун, потписује уговоре и региструје трансакцију.

Предности:

• Лично присуство купца није потребно.
• Брза обрада, посебно при куповини више некретнина.
• Уштеда времена на путовањима и организационим питањима.

Чешка Република против Аустрије

Улагање у некретнине у Прагу је немогуће без јасног разумевања пореза и додатних трошкова повезаних са куповином и поседовањем некретнине.

Чешка Република има један од најјаснијих и најтранспарентнијих пореских система у Централној Европи, што је чини привлачном за стране инвеститоре. Међутим, важно је узети у обзир локалне пореске прописе како би се прецизно израчунала профитабилност и избегли неочекивани трошкови.

Приход од издавања станова или станова у Прагу подлеже прогресивној пореској стопи, која се креће од 15% до 23% у зависности од нивоа прихода власника.

За приватне инвеститоре који поседују једну или две некретнине, минимална стопа која се најчешће примењује је 15%.

Особености:

• Порез се обрачунава на нето приход, односно након одбитка трошкова управљања, поправки и комуналних услуга.
• Власници који издају своје некретнине преко компанија за управљање могу захтевати накнаду за управљање као одбитни трошак.
• За правна лица (на пример, компаније које поседују некретнине) примењује се стопа пореза на добит предузећа од 19%.

Поређење са Аустријом:

У Аустрији су стопе пореза на закупнину фиксне, што систем чини предвидљивим, али мање флексибилним. Истовремено, трошкови одржавања некретнина су већи, посебно у Бечу, због скупих комуналних услуга и обавезних накнада.

У Чешкој Републици постоји порез на капиталну добит од 15%.

Порез се наплаћује ако се имовина прода мање од пет година од њеног стицања. Ако је имовина у власништву дуже, порез се не наплаћује.

Пример израчунавања:

• Стан је купљен за 400.000 евра, а продат после 3 године за 500.000 евра.
• Добит је била 100.000 евра, порез 15.000 евра (15%).
• Да је власник продао ову некретнину након 6 година, порез не би био наплаћен.

У Аустрији су правила другачија: порез се скоро увек наплаћује, чак и код дугорочног власништва, али су стопе ниже – 4,2-6%, што га чини предвидљивијим, али мање корисним за активне инвеститоре који често купују и продају некретнине.

Куповина стана у Прагу, Брну или Плзену долази са низом додатних трошкова које је важно узети у обзир приликом израчунавања коначне цене ваше инвестиције.

Тржиште изнајмљивања станова у Прагу је једно од најдинамичнијих у Европи. Растућа популација студената, странаца и дигиталних номада у граду покреће велику потражњу за изнајмљивањем.

За инвеститора, то значи стабилан ток отплата закупнине и потенцијалне приносе веће него у већини западноевропских престоница.

Краткорочни закуп путем Airbnb-а и Booking платформи остаје популарна инвестициона стратегија, посебно у централним деловима Прага (Праг 1 и 2).

Профитабилност може достићи 7-8% годишње, посебно током туристичке сезоне.

Пример:

• Стан од 50 м² у Прагу 1 може донети 120-150 евра по ноћењу.
• При попуњености од 70%, то је око 3.000 евра месечно или 36.000 евра годишње.
• Након трошкова, нето принос ће бити око 8%.

Међутим, последњих година, власти у Прагу су пооштриле прописе о закупу:

• У централним областима, за краткорочни закуп је потребна дозвола.
• Уводе се ограничења у броју дана за подношење годишње.
• Станари зграда могу гласати против коришћења стана као мини-хотела.

Чешка Република против Аустрије

Дугорочни закуп станова у Прагу или Брну је погодан за инвеститоре који желе да смање ризике и обезбеде стабилан приход.

Просечан принос је 4-5%, док је потражња константно висока захваљујући универзитетима, међународним компанијама и активним миграционим процесима.

Чешка Република против Аустрије

У Бечу су приноси знатно нижи – 2-3%, а тржиште је регулисаније: постоје строга правила о максималним ценама закупнине и правима закупаца, што ограничава профитабилност.

Услуге управљања закупнинама су посебно важне за стране инвеститоре.

Праг има добро развијено тржиште компанија за управљање које се баве читавим циклусом управљања становима: од проналажења станара до поправки и правне подршке.

• Провизија: 10-15% од прихода.
• Укључује плаћање за оглашавање, закључивање уговора и праћење стања стана.
• Ово је посебно релевантно за краткорочне закупнине, где управљање захтева свакодневну пажњу.

Избор правог насеља је кључни фактор профитабилности. Праг има јасну сегментацију засновану на типу некретнине, циљној публици и потенцијалу профита.

Моје препоруке:

• За краткорочни закуп, боље је изабрати Праг 1 и 2.
• За дугорочни закуп – Праг 3, 5 и 8.
• За дугорочне куповине, размотрите Праг 9 и 10, где су цене тренутно ниже, али се очекује њихов раст захваљујући новим инфраструктурним пројектима.

Тржиште некретнина у Прагу је подељено на два кључна сегмента – секундарно тржиште и новоградњу. Сваки има своје карактеристике, динамику цена и атрактивне карактеристике. Разумевање разлика међу њима је важно за развој здраве инвестиционе стратегије.

Секундарно тржиште чини приближно 70% свих трансакција у Прагу. То је због историјске архитектуре града, која обликује јединствени архитектонски изглед чешке престонице. Централним деловима Прага 1, 2 и 3 доминирају зграде из 19. и почетка 20. века, које су део културне баштине земље.

Предности секундарног тржишта:

• Велика потражња од стране закупаца и туриста због атмосфере и престижне локације.
• Нижа цена по квадратном метру у поређењу са премиум новоградњама.
• Могућност повећања вредности некретнине након квалитетне реновације.

Мане:

• Старе куће захтевају стално одржавање, поправку комуналних услуга и фасада.
• У неким случајевима је неопходно координирати реконструкцију и реновирање са органима заштите архитектонског наслеђа.
• Високи трошкови комуналних услуга због недовољне енергетске ефикасности зграда.

Пример:

Стан од 70 квадратних метара у згради из 19. века у Прагу 2 понуђен је за 420.000 евра, али захтева значајна улагања у реновирање од приближно 40.000-50.000 евра. Након реновирања, некретнина би се могла продати за 15-20% више или изнајмити туристима путем платформи попут Airbnb-а.

Нове зграде у Прагу су популарне међу страним инвеститорима због своје транспарентне правне структуре и високог квалитета градње. Многи пројекти су развијени имајући у виду ESG стандарде, укључујући енергетску ефикасност, употребу еколошки прихватљивих материјала и инсталацију паметних система управљања зградама.

Карактеристике нових зграда:

• Нови комплекси се често распродају чак и у фази изградње (у фази ископа).
• Минимални ризици правних замки.
• Висока ликвидност – станови у модерним зградама се лакше препродају.
• Нижи оперативни трошкови у поређењу са историјским зградама.

Главни проблем на тржишту је недостатак нових зграда. Стопе изградње у Прагу су знатно ниже него у Бечу или другим европским престоницама. Ова ограничења су последица бирократије и строгих прописа урбанистичког планирања.

Улагање у некретнине у Прагу није ограничено само на класичну куповину стана за изнајмљивање. Тржиште нуди и друге стратегије које омогућавају флексибилно управљање капиталом и повећање приноса.

Ова стратегија има за циљ диверзификацију прихода. Уместо куповине једног стана од 100 квадратних метара у Прагу, инвеститор купује два гарсоњера од 50 квадратних метара у различитим деловима града.

Предности:

• Већи укупни приходи од закупнине.
• Могућност продаје једне некретнине, а друга задржање у портфолију.
• Лакше је прилагодити се променама на тржишту.

Профитабилност: у просеку 10-15% већа него код поседовања једног великог стана.

Историјски станови у центру Прага могу се купити по релативно ниској цени, реновирати и препродати уз профит.

• Инвестиције: 20-25% вредности некретнине иде на поправке и њихово одобравање.
• Профитабилност: маржа продаје може достићи 20–30%.
• Ризици: кашњења са грађевинском дозволом, тешкоће у проналажењу квалификованих извођача радова.

Пример:

Стан за 350.000€ + 70.000€ реновирање → продаја за 500.000€, нето добит – око 80.000€.

Праг је један од највећих туристичких центара у Европи, што мини-хотеле и апарт-хотеле чини одличним избором за инвестицију.

• Профитабилност: до 10% годишње.
• Карактеристике: потребна је хотелска лиценца и поштовање безбедносних прописа.
• Последњих година овај сегмент се активно развија због повећања туристичког тока након пандемије.

Малопродаја, ресторани, коворкинг простори и канцеларијски простори су одличне опције за инвеститоре са већим нивоом капитала.

• Профитабилност: 6–9% годишње, што је више него код стамбених некретнина.
• Ризици: зависе од економске ситуације и солвентности закупаца.
• Потражња за коворкинг просторима и празним канцеларијама расте захваљујући тренду рада на даљину.

Упркос атрактивности тржишта, инвеститори би требало да буду свесни бројних ризика који могу утицати на профитабилност и ликвидност њихових инвестиција.

Ризик од прегревања тржишта. У централним деловима Прага (Праг 1 и 2), цене су порасле за 40–50% у последњих пет година, што би могло да указује на формирање ценовног балона. Уколико се раст цена успори или се цене прилагоде, инвеститори који су купили некретнине по највишим ценама видеће пад капитала.

Регулација Airbnb-а и краткорочног изнајмљивања. Последњих година, власти Прага активно ограничавају активности власника краткорочних станова.

• У Прагу 1 и Прагу 2 потребна је дозвола за краткорочни закуп.
• У неким областима постоје ограничења у броју дана у години током којих се стан може изнајмити туристима.
• Кршење правила повлачи за собом казне до 20.000 евра.

Ове промене могу смањити приносе за инвеститоре који циљају на краткорочни закуп станова у Прагу.

Бирократија и сложене трансакције за странце. Иако се процес куповине некретнина у Чешкој Републици сматра транспарентним, странци и даље могу наићи на потешкоће:

• Потребно је превести документа на чешки језик и оверити их код нотара.
• Процес регистрације у катастарском регистру је дужи приликом куповине на даљину.
• Јака зависност од професионализма и компетентности адвоката и агента за некретнине.

Ниска ликвидност у удаљеним областима. У Прагу 9 и 10, где су цене и даље ниже, ликвидност некретнина је ограничена. Продаја стана може трајати и до 9-12 месеци, посебно током економске кризе.

Чешка Република против Аустрије

Праг се може похвалити високим квалитетом живота, док трошкови живота остају знатно нижи него у суседној Аустрији. За инвеститоре који планирају не само да инвестирају већ и да купе стан у Прагу или Брну за живот у Чешкој, комбинација приступачности, безбедности и развијене инфраструктуре је веома атрактивна.

Трошкови живота и погодности. Према подацима сајта Numbeo, живот у Прагу је отприлике 25-30% јефтинији него у Бечу. Просечна цена закупнине стана у центру Прага је отприлике 1.000-1.200 евра, док слична некретнина у Бечу кошта 1.500-1.800 евра.

Храна, превоз и забава су такође јефтинији, што Праг чини посебно привлачним за породице и пензионере који желе да одрже висок животни стандард уз ниске трошкове.

Здравствени систем се заслужено сматра једним од најбољих у Централној Европи. Становници имају обавезан систем здравственог осигурања, који делимично покрива трошкове јавних болничких услуга. Ово чини медицинску негу доступном чак и породицама са умереним приходима. Приватне клинике нуде шири спектар услуга и модерне објекте, док су њихови трошкови знатно нижи него у суседној Аустрији.

На пример, консултације са специјалистом у Прагу коштају у просеку 40–60 евра, док у Бечу иста услуга може коштати 80 евра или више. Стога, Праг привлачи не само инвеститоре већ и људе који траже квалитетну и приступачну медицинску негу.

транспортни систем је добро осмишљен и практичан. Град је познат по својим метро и трамвајским мрежама, које покривају готово сваки округ, укључујући и предграђа. Због тога је живот у Прагу удобан чак и без аутомобила.

Месечна карта кошта око 25-30 евра, што јавни превоз чини приступачним за студенте, пензионере и младе стручњаке. Таксији и дељење аутомобила се такође брзо шире – њихови трошкови су нижи него у Аустрији, што их чини посебно погодним за исељенике и ИТ стручњаке који цене мобилност и флексибилност приликом путовања по граду.

финансијски систем је отворен за странце, а отварање банковног рачуна је прилично једноставно. Све што вам је потребно је пасош и доказ о адреси. Чешке банке нуде модерне онлајн услуге на енглеском језику, што управљање финансијама чини практичним чак и за оне који не говоре чешки језик.

Чешка круна (CZK) остаје стабилна валута, а банковни депозити су осигурани од стране државе до 100.000 евра, што повећава поверење инвеститора и приватног сектора у банкарски систем земље.

Праг је тренутно међу десет најпопуларнијих европских градова међу дигиталним номадима и међународним професионалцима. То је захваљујући добро развијеној ИТ инфраструктури, брзом интернету и бројним модерним коворкинг просторима. Програмери, дизајнери, маркетиншки стручњаци и стручњаци за онлајн пословање из Европе и Сједињених Држава активно хрле у град.

Овај прилив стручњака не само да чини град интернационалнијим и динамичнијим, већ ствара и сталну потражњу за становима за изнајмљивање, што стимулише раст цена и чини чешко тржиште некретнина још атрактивнијим за инвеститоре.

Праг постепено постаје „европско уточиште“ за људе који желе да заштите свој капитал и обезбеде стабилност и сигурност својим породицама. За грађане земаља са нестабилним економијама, куповина некретнина у Прагу постаје поуздан начин да сачувају своју уштеђевину.

Као чланица ЕУ и НАТО-а, Чешка Република је безбедна јурисдикција за дугорочна улагања. За разлику од Аустрије, чешко тржиште практично нема ограничења за стране купце, што га чини приступачнијим инвеститорима из ЗНД-а, Азије и Блиског истока.

Породице бирају Праг не само због висококвалитетне здравствене заштите, већ и због приступачних међународних школа, где школарина кошта око 6.000 евра годишње - скоро половина школарине у Бечу. Безбедност је такође кључни фактор: стопа криминала у Прагу остаје ниска, посебно у централним деловима града, што га чини удобним местом за живот са децом.

За пензионере, Праг је одлична алтернатива Бечу, нудећи слично висок квалитет живота, али знатно ниже трошкове. Трошкови становања и комуналних услуга су 30–35% јефтинији него у Аустрији, што вам омогућава да уштедите новац без жртвовања удобности.

Чешка Република је такође популарна међу пензионерима из Немачке и Швајцарске, који цене благу климу, развијену инфраструктуру и висок ниво медицинских услуга доступних по разумним ценама.

Као резултат тога, Праг нуди јединствену равнотежу између приступачности и квалитета живота, пружајући могућности младим стручњацима и породицама, као и онима који траже душевни мир и дугорочну финансијску стабилност.

Поређење Прага и Беча као места за живот

Излазак из инвестиције је кључни елемент стратегије сваког инвеститора. У Прагу је процес продаје некретнина релативно једноставан и транспарентан, али има своје јединствене карактеристике које треба узети у обзир приликом планирања трансакције.

Просечан период продаје некретнине:

• У централним окрузима (Праг 1, 2, 3) некретнине се брзо продају – у просеку за 3-6 месеци.
• У областима са мањом потражњом, као што су Праг 9 и 10, период продаје може се продужити на 9-12 месеци.
• Велико интересовање купаца из земаља ЕУ и ЗНД обезбеђује стабилну ликвидност тржишта.

Порез на капиталну добит. Приликом продаје некретнина, инвеститори су дужни да плате порез на капиталну добит од 15% ако се некретнина прода у року од пет година од куповине:

• Ако је некретнина у власништву дуже од 5 година, порез се не наплаћује.
• За инвеститоре који планирају спекулативне трансакције, овај фактор мора се узети у обзир приликом израчунавања профитабилности.

Чешка Република против Аустрије

Закључци

Праг комбинује транспарентне услове за излазак из инвестиција са нижим порезима, што га разликује од Беча.

За дугорочне инвеститоре, Праг је атрактиван због нултог пореза на капиталну добит након 5 година власништва.

Беч, с друге стране, остаје стабилније, али мање флексибилно тржиште са високим нивоом бирократије и значајним пореским оптерећењима.

Ксенија Левина је стручњак за некретнине у Централној Европи са преко 15 година искуства у Чешкој Републици, Аустрији и Немачкој. Током своје каријере, помогла је у закључивању десетина трансакција, укључујући куповину стамбених и пословних некретнина у Прагу и Бечу, и има добро разумевање кључних разлика између ових тржишта.

Према Левининим речима, Праг и данас остаје једно од најдинамичнијих тржишта у региону. Обрада трансакција овде је једноставнија и бржа него у Аустрији: од прелиминарног уговора до регистрације имовине потребно је 4-6 недеља. Међутим, у Бечу процес може трајати 2-3 месеца због строжих прописа и сложеније бирократије.

Главна предност Чешке Републике је њена доступност страним инвеститорима. За разлику од Аустрије, практично нема ограничења за куповину стамбених или пословних некретнина, што отвара тржиште инвеститорима из ЗНД-а, Азије и Блиског истока.

Левина наглашава да је кључна фаза трансакције правна процена имовине. Адвокат је дужан да провери:

• историја власника како би се искључила могућност спорова или права трећих лица;
• присуство дугова за комуналне услуге или хипотеке;
• исправност катастарских података.

У Чешкој Републици, ова провера траје 5-7 радних дана и кошта отприлике 500-1.000 евра. У Аустрији су трошкови дужне пажње виши – почев од 1.500 евра – а сам поступак може бити сложенији због вишеслојног система одобравања.

Стручњак препоручује диверзификацију инвестиција између два тржишта, јер она решавају различите проблеме.

Случај 1: Стан у Прагу за дугорочни закуп – стабилан приход

Инвеститор из Немачке одлучио је да инвестира у стамбене некретнине у Прагу како би остварио стабилан приход од издавања.

Купио је двособан стан од 58 квадратних метара у Прагу 3 (Жижков), насељу популарном међу студентима и међународним компанијама. Цена некретнине је била 320.000 евра. Зграда је изграђена 2018. године и није захтевала реновирање.

Стан је изнајмљен на дужи рок америчком ИТ стручњаку који је радио за велики чешки стартап. Просечна закупнина је била 1.450 евра месечно, односно 17.400 евра годишње. После три године, вредност некретнине је порасла за 18%, на 378.000 евра. Узимајући у обзир раст капитала, укупан принос је био приближно 8% годишње.

Случај 2. Сеоска кућа – пројекат за препродају

Инвеститор из Чешке Републике купио је стару кућу у селу близу Карлових Вари, сат времена вожње од Прага. Цена је била 95.000 евра. Кућа је била у лошем стању, али се налазила у сликовитом крају популарном међу немачким туристима.

Инвеститор је уложио додатних 45.000 евра у реновирање, укључујући комплетну замену комуналних услуга, поправку крова и реновирање ентеријера. Укупни трошкови су износили 140.000 евра. Девет месеци касније, кућа је стављена на продају и продата је немачкој породици за 210.000 евра.

Случај 3. Стан у Брну за студенте – Велика потражња за дугорочним изнајмљивањем

Брно је други по величини град у Чешкој Републици и главни универзитетски центар. Израелски инвеститор је одлучио да купи мали гарсоњеру од 35 квадратних метара у Брну, близу Масариковог универзитета.

Цена некретнине је 155.000 евра, а зграда је нова и биће изграђена 2023. године. Стан се изнајмљује студентима за 850 евра месечно. Компанија за управљање наплаћује 12% прихода за потпуно управљање, што инвеститору омогућава да се фокусира на друге пројекте.

Случај 4. Стан у Пилзену – јефтин улазак на тржиште

Пилзен, четврти по величини град у Чешкој Републици, познат је као индустријски и универзитетски центар региона. Пољски инвеститор је одлучио да инвестира у мали стан за дугорочни закуп.

Некретнина: Једнособан стан од 42 м² у згради изграђеној 2010. године. Куповна цена: 110.000 евра. Стан се издаје запосленом у фабрици аутомобила Шкода за 700 евра месечно.

Случај 5: Породична кућа – инвестиција и место за живот

Украјински пар се преселио у земљу са своје двоје деце. Њихов циљ је био да купе кућу у Чешкој Републици за стални боравак са могућношћу препродаје. Пронашли су модерну кућу од 160 квадратних метара у Прагу 9, 20 минута вожње од центра града.

Куповна цена је била 520.000 евра. Кућа је била у добром стању и није захтевала реновирање. Три године касније, захваљујући растућим ценама на тржишту, вредност куће је достигла 620.000 евра. Уколико породица одлучи да прода кућу, њихов профит ће бити 100.000 евра, не рачунајући трошкове одржавања.

Случај 6. Инвеститор са буџетом од 300.000 евра – диверзификација инвестиција у Прагу и Брну

Инвеститор из Казахстана желео је да диверзификује свој портфолио како би избегао зависност од једне некретнине. Стратегија је укључивала куповину две стамбене некретнине:

• Праг, округ Виноградови – стан од 40м² за 200.000 евра за дугорочни закуп.
• Брно, гарсоњера близу универзитета – 100.000 евра, издаје се студентима.

Укупан принос портфолија био је 8% годишње, а укупни ризик је ублажен расподелом имовине између два града. Инвеститор је такође стекао флексибилност у управљању својим капиталом: ако потражња опадне у једном граду, може да надокнади добитке у другом.

Случај 7. Куповина преко компаније – оптимизација пореза

Амерички инвеститор је купио две некретнине у Прагу: стан за изнајмљивање и пословни простор за кафић. Укупни трошкови су износили 1,1 милион евра. Да би смањио пореско оптерећење и поједноставио управљање, регистровао је чешку компанију са седиштем у Прагу. Током четири године, вредност обе некретнине је порасла за 22%.

Инвеститор је уштедео приближно 60.000 евра на порезима и такође је могао легално да реинвестира профит у друге пројекте без плаћања додатних пореза. Ова стратегија је погодна за велике инвеститоре са буџетом од 500.000 евра или више, посебно ако планирају да купе више некретнина или комерцијалних некретнина.

Праг и Беч су два кључна центра за некретнине у Централној Европи, али њихови инвестициони профили имају низ фундаменталних разлика.

Праг је идеалан за оне који траже брз раст капитала и приход од закупнине. Град се брзо развија, годишње привлачећи туристе, студенте и ИТ стручњаке. Упркос ризицима повезаним са прописима о краткорочном закупу и прегревањем у централним областима, потенцијал раста остаје веома висок.

Беч је избор за инвеститоре који дају предност стабилности у односу на профитабилност. Иако нема брзог раста цена, тржиште је заштићено од наглих флуктуација. Ово је посебно важно за оне који некретнине виде као дугорочни алат за очување капитала.

Савети за минимизирање ризика:

• Увек спроведите темељну правну проверу имовине.
• Не улажите сав новац у краткорочни закуп – комбинујте различите врсте некретнина.
• Ослоните се на професионалце: адвокате, пореске консултанте, менаџерске компаније.
• Диверзификујте свој портфолио улагањем у некретнине у Чешкој Републици и Аустрији.

Стручњаци процењују да до 2030. године због ограниченог обима градње и растуће потражње. Локалне власти ће вероватно наставити да регулишу сектор краткорочног изнајмљивања (Airbnb), што ће довести до виших цена дугорочног становања. Главна потенцијална подручја раста су подручја ван Прага 1-3, укључујући сложене развојне пројекте у Прагу 5, 9 и 10.

Припрема за куповину

Правна обука

Финансијска поравнања и куповина

Управљање некретнинама

Порези и финансије

Стратегија изласка