Улагање у некретнине на Кипру: Шта треба да знате

Последњих година, тржиште некретнина на Кипру се чврсто етаблирало као једна од најтраженијих дестинација за инвеститоре. Атрактивно је за оне који желе да купе кућу на Кипру, а истовремено траже комбинацију живота на обали мора, стабилних прихода од закупнине и атрактивних пореских услова.

Циљ овог чланка је да пружи систематску анализу инвестиционе атрактивности некретнина на Кипру: од куповине куће за личну употребу и рекреацију до коришћења грађевинских пројеката као извора пасивног прихода и алата за међународно структурирање капитала.

Зашто баш сада? Медитеранска тржишта бележи промену интересовања инвеститора. Класичне дестинације попут Шпаније и Португала постају све више превише регулисане, док је Грчка под притиском сопствене бирократије. Кипар, с друге стране, има користи од растуће потражње за изнајмљивањем на сезонским локацијама, сталног прилива дигиталних номада и ИТ стручњака и флексибилних пореских режима за нерезиденте.

Штавише, нови програми за релокаторе, укључујући дигиталну номадску визу и поједностављене пореске режиме за стране држављане, додатно су повећали интересовање међународних инвеститора.

Ја сам Ксенија Левина, адвокатица са искуством у трансакцијама са некретнинама у ЕУ, укључујући Кипар и Аустрију. Моја специјализација је пружање правне подршке инвеститорима, формализовање власничких структура, поштовање свих KYC/AML захтева и заштита интереса купаца у оквиру кипарског правног система.

Да бисмо разумели целокупну слику, направићемо поређење са Аустријом (о томе ће бити детаљније речи касније у чланку):

Кипар заузима јединствен положај на европској инвестиционој мапи, комбинујући карактеристике одмаралишта и пословног тржишта. Могу се идентификовати три кључна сегмента:

Сектор стамбених одмаралишта обухвата приморске виле и апартмане у Лимасолу, Пафосу и Аја Напи. Ове некретнине могу генерисати највећи приход када се издају у сезонски закуп.

Градске некретнине – станови и куће у Никозији, Лимасолу и Ларнаки. Овде постоји већа потражња за дугорочним изнајмљивањем од стране студената, запослених у међународним компанијама и оних који се пресељавају.

Премиум пројекти – луксузни станови и пентхауси на обали, често под управом међународних оператера. Ова опција је погоднија за очување капитала и статуса него за максимизирање приноса.

Што се тиче правних гаранција, Кипар се повољно пореди са многим медитеранским земљама. Послује по законима Комонвелта, што тржиште чини транспарентнијим и разумљивијим за стране инвеститоре. Сва документација је доступна на енглеском језику, трансакције подржавају адвокати и посредници, а регистрација имовине се врши преко државног катастра непокретности.

Кипар се константно високо рангира на свим водећим међународним ранг листама:

• Лакоћа пословања – индекс је виши него код већине медитеранских суседа.
• Индекс пореске конкурентности – Кипар је међу најатрактивнијим јурисдикцијама за нерезиденте због свог режима без пребивалишта и ниских стопа пореза на добит предузећа (12,5%).
• Динамика цена станова – током протеклих 5 година тржиште је показало стабилан раст, посебно у Лимасолу и Пафосу.

Кипарски конкуренти на тржишту остају Грчка, Португал, Шпанија и Малта, али Кипар побеђује због своје климе, енглеског говорног окружења, развијене инфраструктуре за исељенике и ИТ компаније и флексибилног пореског режима.

Стога је Кипар избор оних који траже равнотежу између живота на обали мора, могућности пресељења и већих прихода. У међувремену, Аустрија је приоритет за оне који траже предвидљивост и дугорочну стабилност.

Када инвеститори разматрају Кипар као приоритетну опцију, готово увек га упоређују са другим европским јурисдикцијама. Главни конкуренти су медитеранске и централноевропске земље, које нуде упоредиве инвестиционе опције: станове на обали мора, дугорочне градске станове или комерцијалне некретнине.

Аустрија је потпуна супротност Кипру. Нема морску и туристичку сезону, али нуди поуздану стабилност. Беч је једна од најпоузданијих инвестиционих локација: цене почињу од 5.000 евра/м² и доносе принос од 2-3% на дужи рок. У Салцбургу и Инзбруку цене су више од просека ЕУ, а приноси су ниски, али и стабилни. Аустрија се фокусира на „очување капитала“, док се Кипар фокусира на „приходе и начин живота“.

Шпанија и Португал. Ове земље нуде развијено тржиште некретнина за одмаралишта са живим туристичким током. У Шпанији, цене на Коста дел Солу почињу од 2.500-3.000 евра/м², док су у Лисабону и Порту још више (4.000-5.000 евра/м²). Краткорочни приноси могу достићи 5-6%, али су прописи о закупу прилично строги, а дозволе је теже добити него на Кипру.

Грчка. Упоредиви климатски и туристички обрасци. У Атини и Солуну, цене почињу од 2.000 евра/м² и знатно су веће на острвским локацијама. Приноси варирају између 4-6%, али су административне баријере веће него на Кипру, а бирократија представља више изазова.

Малта је директан конкурент за „острвски начин живота“. Међутим, тржиште некретнина је мало и скупо: цене почињу од 4.000 евра/м², а ликвидност је ограничена величином земље. За многе инвеститоре, Кипар се чини приступачнијом опцијом, уз задржавање енглеског говорног подручја.

Црна Гора. Приступачнија опција за инвеститоре који траже некретнине на обали мора. Цене почињу од 1.800-2.500 евра/м², са приносима од 5-7%, али је тржиште мање и нестабилније него на Кипру.

Кипарско тржиште некретнина је једно од најдинамичнијих на Медитерану. Његов развој је директно повезан са туризмом, међународном потражњом и пореском политиком острва.

Историја и кључни трендови. Пре глобалне кризе 2008. године, Кипар је доживљавао грађевински бум, а приобални градови, посебно Лимасол и Пафос, доживели су брзи развој. Међутим, криза је довела до пада цена од скоро 30-40%.

Године 2013, европска дужничка криза и реструктурирање банака поново су погодили тржиште, али је страна потражња помогла његовом опоравку. Од 2013. до 2020. године, главни покретач био је програм држављанства путем инвестиције, који је привукао милијарде евра, али је затворен крајем 2020. због критика ЕУ.

Нагласак је сада померен на стални боравак кроз инвестиције (од 300.000 евра у нове зграде) и дугорочни закуп, посебно у градовима са активном ИТ и финансијском миграцијом.

Динамика цена некретнина (2010-2025)

Лимасол:

• Најскупље и најразвијеније тржиште некретнина на Кипру.
• Сматра се „Кипарским Дубаијем“: дом је небодера са пословним и премијум становима, луке, марина за јахте и канцеларија међународних компанија.
• Лимасол је центар за селидбе из ИТ и финансијског сектора. У њему се налазе бројна седишта компанија које послују у ЕУ и на Блиском истоку.
• Цена станова поред мора и у новим комплексима 2025. године достићи ће 6.000–10.000 евра по квадратном метру. Закупнине остају високе током целе године (посебно за корпоративне клијенте).

Патос:

• Локација која је више „пријатељска за породице“, са нагласком на начин живота и опуштање.
• Купци: Британци (традиционално највећа група), Немци, Скандинавци.
• Виле са базенима и комплекси са комплетном услугом су популарне.
• Цене су умерене: 2-3 хиљаде евра/м² за станове и 3-5 хиљада евра/м² за виле.
• Постоји живо тржиште краткорочног изнајмљивања, али постоји и потражња за дугорочним изнајмљивањем од стране породица које се селе са децом.

Ларнака:

• Дуго сматрано секундарним тржиштем, последњих година се активно развија захваљујући новој луци, марини и великим развојним пројектима.
• Улазни праг је овде нижи (станови од 2-2,5 хиљаде евра/м²).
• Главна предност је приступачност превоза: аеродром се налази у самом граду.
• Значајан раст цена се предвиђа у наредних 3-5 година због улагања у инфраструктуру.

Никозија:

• Главни град и пословни центар. Није туристичка дестинација, али је важна за инвеститоре који траже стабилан приход од изнајмљивања.
• Главни закупци: државни службеници, универзитетски студенти, компаније са дугорочним уговорима.
• Цене су ниже него на обали: 1,5-2,5 хиљаде евра/м².
• Приноси од дугорочног закупа у Никозији могу бити већи него у одмаралиштима (због стабилности).

Аја Напа и Протарас:

• Чисто туристички региони: високи приходи се остварују дневним сезонским изнајмљивањем (април–октобар).
• Потражња инвеститора усмерена је на краткорочно изнајмљивање.
• Висока сезонност: профитабилност може достићи 8-10% годишње, али током остатка године (зиме) приход нагло опада.
• Цене: 2-3 хиљаде евра/м², што је ниже него у Лимасолу или Пафосу, али је повраћај инвестиције већи уз правилно управљање.

Модерни станови у новим зградама остају најпопуларнија опција за оне који планирају да купе стан на Кипру или да инвестирају у некретнине за изнајмљивање .

Инвеститори циљају међународно тржиште, па се нови стамбени комплекси граде по стандардима блиским онима у Европи и на Блиском истоку. Они имају опсежну инфраструктуру, укључујући базене, теретане, ограђена дворишта и услуге консијержа. Премиум пројекти такође укључују спа зоне, салоне на крову и безбедан паркинг.

Овај формат је погодан за породице са децом и исељенике који желе да живе у познатом и удобном окружењу. Цене варирају, од приступачних некретнина у Ларнаки и Пафосу до скупљих станова у Лимасолу, где цене могу прећи 10.000 евра по квадратном метру.

Градске куће и виле на обали заузимају посебан сегмент тржишта . Ово је традиционалнији и престижнији тип некретнине, првенствено намењен богатим купцима из Велике Британије, Немачке и Израела. Вила поред мора је више од самог дома; то је статусни симбол и перспективна дугорочна имовина.

Цене почињу од 500.000 евра за компактне куће у Пафосу или Аја Напи и могу достићи неколико милиона у Лимасолу и осамљеним приобалним подручјима. За породице које бирају ову земљу као стално пребивалиште, куповина виле на Кипру је често најбоља опција: нуди пуно простора, приватни базен и могућност издавања некретнине туристима током летње сезоне.

Посебно је вредан пажње формат стамбених комплекса који генеришу приход са делегираним управљањем , у такозваном „резорт стилу“. Инвеститор купује стан или студио, а компанија за управљање брине о свим оперативним активностима: проналажењу закупаца, обезбеђивању одржавања и наплати.

Ова врста „пасивног улагања“ омогућава власнику да једноставно генерише приход док некретнина одржава своју ликвидност. Овај приступ све више бирају инвеститори из Европе и Блиског истока који желе да поседују имовину у ЕУ, али не планирају да лично управљају закупнинама.

Посебна ниша су кондо хотели . Овај формат, популаран у Азији и САД, такође се активно развија на Кипру. Шема подразумева да инвеститор купује удео у хотелском комплексу и добија фиксни принос, обично 4-6% годишње.

За купца, ово је безбедна и транспарентна опција: некретнина функционише као пуноправни хотел, којим управља професионална мрежа, а профитабилност не зависи од сезонских флуктуација потражње.

Профил купца некретнина на Кипру је прилично разнолик, али се може идентификовати неколико главних категорија.

Страни инвеститори чине највећи удео . Међу њима се посебно истичу грађани Немачке, Француске и скандинавских земаља, који Кипар виде као платформу за диверзификацију капитала.

Кипар је традиционално био популаран међу Британцима : још од колонијалних времена, они су активно куповали некретнине на острву, посебно у Пафосу и Лимасолу. Од 2022. године, интересовање инвеститора из Израела и са Блиског истока је порасло, вођено политичком нестабилношћу у региону и жељом да се део имовине пребаци у јурисдикцију ЕУ.

Друга група купаца су они који се пресељавају из ИТ и финансијског сектора . Последњих година, Кипар се фокусирао на привлачење међународних компанија, покретање програма седишта предузећа, повлашћених пореских режима за компаније и посебних виза за ИТ стручњаке.

Као резултат тога, велике ИТ компаније отварају канцеларије у Лимасолу и Ларнаки, а потражња за становима од стране њихових запослених расте огромном брзином.

Посебна категорија су породице које купују некретнине за стални боравак . Инфраструктура, школе и здравствена заштита су им важни. Кипар има много међународних школа које раде по британском и америчком образовном систему, што га чини привлачним за породице из ЕУ и Блиског истока. Ови купци често бирају виле или простране станове са неколико спаваћих соба.

Домаћа потражња такође постоји, али је знатно мања. Кипрани чешће купују станове на постојећем тржишту, фокусирајући се на приступачност и цену, док страни инвеститори стварају потражњу за премиум некретнинама и новоградњама.

Кипарско тржиште изнајмљивања је подељено на неколико сегмената, сваки са својим карактеристикама.

Дугорочно тржиште је првенствено усмерено на запослене у међународним компанијама, банкаре и оне који се селе. У Лимасолу и Никозији, закупнине су тражене током целе године, нудећи стабилне приносе без изражене сезонскости.

Просечна цена закупа двособног стана у Лимасолу у 2025. години прелази 2.000 евра месечно, а прогнозе указују на даљи раст јер је понуда ограничена.

Краткорочно тржиште је класичан туристички сегмент, најразвијенији у Пафосу, Аја Напи и Протарасу. Овде је профитабилност директно зависна од сезоне: потражња расте од априла до октобра, при чему летњи месеци чине приближно 70% годишњег прихода. Међутим, активност нагло опада током зимских месеци, што захтева пажљиво стратешко планирање од стране инвеститора.

Трећа ниша је корпоративни закуп . Многе компаније изнајмљују станове или куће својим запосленима који раде на Кипру. Овај сегмент је посебно тражен у Лимасолу, дому седишта ИТ и финансијских компанија. Корпоративни закупци цене поузданост и дугорочну природу уговора, што такве послове чини профитабилним за власнике.

Поређење са Аустријом

Кипарски правни систем је заснован на енглеском обичајном праву, што га чини једним од најтранспарентнијих и најпредвидљивијих у ЕУ за стране инвеститоре. Готово сви кључни документи су доступни на енглеском језику, а трансакције су структуриране тако да буду разумљиве не само локалним већ и међународним купцима.

Због тога се Кипар често назива „погодном улазном тачком на европско тржиште некретнина“ за инвеститоре из разних земаља.

У наставку су наведени главни модели власништва и њихове карактеристике.

Најједноставнији и најпопуларнији начин регистрације некретнина је куповина стана на Кипру директно као физичко лице. Овај метод најчешће бирају породице које купују кућу за сопствену употребу или ради добијања сталног боравка. Процес је једноставан: потписује се уговор о куповини, некретнина се региструје у катастру непокретности и купац постаје званични власник.

Међутим, важно је имати на уму да пореске последице зависе од земље пореског пребивалишта. На пример, становници неких земаља биће обавезни да пријаве страну имовину и плате порез код куће.

За оне који некретнине посматрају као инвестицију, посебно када купују више некретнина или улажу у пројекте који генеришу приход, користи се друштво са посебном наменом (SPV).

Предности власништва преко компаније:

• раздвајање имовине и личних ризика;
• порез на добит предузећа је само 12,5% ​​- један је од најнижих у ЕУ;
• могућност флексибилне оптимизације опорезивања, укључујући и у случају продаје или наслеђивања.

СПВ-ове често користе инвеститори који купују комплексе који генеришу приход, кондоминијумске хотеле или портфолије станова за издавање. Овај формат такође олакшава привлачење партнера и накнадну продају имовине када трансакција укључује уделе у компанији, а не некретнине.

За богате инвеститоре, Кипар нуди алате за планирање наслеђивања и заштиту имовине – фондове и фондације. Они омогућавају:

• правилно пренети непокретности на децу или кориснике;
• избегавајте сложене поступке наслеђивања;
• заштитити имовину од могућих потраживања трећих лица.

Овај приступ је релевантан када се поседују велики портфолији или премиум некретнине вредне неколико милиона евра. У пракси, делује као породични „штит“, чувајући капитал и минимизирајући правне ризике.

Друга опција је куповина некретнине на Кипру путем заједничког власништва. Ово се најчешће користи приликом куповине великих вила на обали или стамбених комплекса, где неколико инвеститора удружује снаге како би смањили баријеру уласка.

Сувласништво омогућава сваком партнеру да поседује одређени део имовине и прима приход сразмеран свом улагању. Овај приступ је погодан за пријатеље, партнере или породице које желе да заједно поседују имовину.

За стране инвеститоре, улазак на кипарско тржиште је поједностављен колико год је то могуће:

• практично нема ограничења у куповини (за разлику од Аустрије или Швајцарске, где се странци често суочавају са строгим квотама);
• Обавезно је проћи банкарску верификацију (KYC, AML), где се проверава порекло средстава;
• Све трансакције се обављају преко лиценцираних адвоката, што смањује ризик од преваре и гарантује транспарентност.

У ствари, сваки инвеститор може купити некретнине на Кипру, под условом да може да докаже легалност свог капитала.

У Аустрији преовладава приватно власништво. Порески систем је транспарентан, али строго регулисан: инвеститори разумеју све трошкове унапред, али практично нема флексибилности. Структурирање кроз фондације или фондације је скупо и сложено, па се такви инструменти ретко користе. Приноси од закупнине у Аустрији су ниски — 2–3% — али су ризици минимални, а тржиште је стабилно и предвидљиво.

За разлику од Аустрије, Кипар нуди много шири спектар структура власништва. Овде можете прилагодити структуру својим специфичним потребама:

• за стални боравак – купите смештај директно;
• за инвестиције - региструјте се преко компаније или инвестирајте у кондо хотел;
• За планирање имовине користите фондове и фондације.

Поред тога, на снази је јединствени статус нерезидента: нерезиденти који добију овај статус ослобођени су пореза на дивиденде и камате 17 година. Ово Кипар чини једном од најповољнијих јурисдикција ЕУ у погледу пореског оптерећења за приватне инвеститоре.

Куповина некретнина на Кипру је једноставан и поједностављен процес, али има своје јединствене карактеристике које се разликују од већине континенталних европеизованих система. Правна основа је англосаксонски приступ закону о имовини, што трансакције чини релативно транспарентним за стране купце, али захтева пажљиву припрему и поштовање свих захтева.

Хајде да погледамо цео низ радњи од избора некретнине до стицања права власништва, уз откривање потенцијалних замки.

1. Избор некретнине. Прво, одредите инвестициони циљ: „за живот/стални боравак“, „приход од краткорочног изнајмљивања“ или „корпоративни фонд/портфолио“. Ово утиче на формат куповине и захтеве за документацију (порески статус, врста финансирања, захтеви за депозит итд.).

2. Уговор о резервацији. Инвеститор или продавац потписује прелиминарни уговор са купцем, који је обично праћен фиксном накнадом за резервацију (фиксна цена, период прегледа). Важно је напоменути да ова фаза није уговор. Она пружа малу гаранцију, али не штити од правних ризика.

3. Правна дужна пажња. Адвокат спроводи:

• Провера ланца власништва и титуле;
• Провера могућих постојећих компликација – хипотеке, залоге, тужбе, хапшења;
• Анализа планске документације и статуса грађевинских дозвола;
• Проверите да ли је локација заштићена (археологија, регионална ограничења, приобално подручје где је градња забрањена).

Дужна пажња је кључна за безбедну трансакцију; штедња на правним услугама често доводи до непотребних ризика.

4. Уговор/Споразум о продаји. Када се услови договоре, потписује се уговор, који укључује цену, распоред плаћања, одредбе о гаранцији, казне за неизвршење обавеза и датуме пуштања у рад. Распоред фаза плаћања и услови преноса власништва често су приложени уз уговор.

5. Депозит/ескроу. Типично, у фази уговора, депозит (обично 10% од цене) се уплаћује на клијентски рачун адвоката или на посебан ескроу рачун (ако се обе стране тако договоре). На Кипру се широко практикује повернички ескроу са адвокатом; ређе се користи ескроу треће стране.

6. Регистрација уговора и привремена заштита. Након потписивања, уговор се обично региструје (на пример, уписом у непокретне књиге). Регистрација уговора пружа купцу одређени степен заштите док се не добије коначно власништво.

7. Поравнања. Плаћање преостале уговорне цене, пореза и такса, адвокатских и агентских трошкова и, ако је потребно, нотарских/нотарски квалификованих овера.

8. Власнички лист / Уговор о цесији. За секундарно тржиште добијате власнички лист. За куповине ван градње, често се саставља уговор о цесији (пренос права инвеститора на купца) и, по завршетку пројекта, издају се власнички листови.

Важно: Период између завршетка градње и издавања власничког листа може бити значајан – купац остаје заштићен уговорима и регистрацијом, али не поседује некретнину законски док се не добије власнички лист.

Адвокат је кључни учесник у трансакцији: он обавља дужну пажњу, припрема и прегледа уговоре, олакшава пренос средстава и помаже при регистрацији и преносу власништва. Његове одговорности укључују:

• захтев и анализа власништва над некретнином и планова;
• Провера статуса грађевинске дозволе;
• захтеви катастарском регистру и локалним властима у вези са ограничењима;
• договарање распореда плаћања и резервација у уговору;
• организација ескроу/клијентског рачуна и контрола над пријемом средстава;
• подршка за закључивање трансакције и регистрацију права власништва.

Практични савет: Сарађујте само са лиценцираним адвокатима/правницима који имају искуство у сектору некретнина на Кипру и доказан успех у завршеним трансакцијама.

Свака легитимна трансакција са некретнинама захтева строге банкарске и правне контроле:

• доказ о извору средстава (изводи из банке, извештаји о продаји имовине, корпоративни извештаји);
• идентификација купца и корисника (лична карта, пасош, доказ о адреси);
• Провера крајњег стварног власника (UBO) приликом куповине преко компаније;
• извештавање о трансферу великих сума (банке захтевају објашњење порекла средстава).

Непоштовање захтева KYC/AML резултираће одбијањем отварања рачуна, замрзавањем средстава и отказивањем трансакције.

Некретнине у фази изградње (куповина током изградње) су веома популарне на Кипру и нуде конкурентне цене, али захтевају додатне мере предострожности.

Фазе плаћања. Типично: резерва → 10% по потписивању уговора → фазно плаћање како изградња напредује (фазе су дефинисане у уговору) → коначно плаћање по примопредаји.

Банкарске гаранције. Поуздани уговори укључују банкарске гаранције или делимично задржавање плаћања док се не стекне власништво или се не заврше кључни радови. Покушајте да добијете банкарске гаранције за депозит/рате плаћања.

Рокови за завршетак и казне. Уговор мора да садржи јасне рокове за пуштање у рад и казне/глобе у случају кашњења инвеститора. Обратите пажњу на одредбе о вишој сили – оне могу ослободити инвеститора од одговорности у случају пандемије, локалних ограничења итд.

Уступање права. Приликом уступања права, обезбедите механизам који вас штити од скривених дугова и обавеза и договорите се ко ће сносити пореске трошкове у случају реструктурирања трансакције.

Препорука: За нове пројекте, кључно је проверити репутацију програмера, тренутне пројекте, оцене и рецензије, као и доступност средстава за завршетак пројекта.

Данас се све више трансакција обавља на даљину, посебно када су у питању нерезиденти. Овај формат је постао могућ захваљујући комбинацији англосаксонског правног модела, флексибилности локалних адвоката и дигиталних услуга.

Предности куповине на даљину:

• Уштедите време и трошкове путовања.
• Могућност учешћа у трансакцији док се налазите у другој земљи.
• Флексибилни механизми – електронски потписи и пуномоћја.
• Адвокат у суштини „замењује“ купца, надгледајући процес.

Како то функционише у пракси

1. Избор објекта

Инвеститор добија материјале од инвеститора или агента: планове спратова, фото/видео прегледе, виртуелне туре. Многе компаније нуде прегледе уживо путем Зума или Вотсапа.

2. Правна подршка

На Кипру, адвокат-посредник игра кључну улогу. Они проверавају власнички лист некретнине, сва потенцијална ограничења и грађевинске дозволе, и припремају уговор о куповини. За клијента, све ово се може обавити на даљину, без потребе да посећује острво.

3. Потписивање докумената

Уговор се може потписати:

• електронски (преко сертификованих платформи),
• или пуномоћјем овереним код нотара у земљи купца.

Уобичајена је пракса да се оригинална документа шаљу поштом.

4. Финансијска поравнања

Средства се не пребацују директно инвеститору, већ на клијентски рачун адвоката (ескроу). Адвокат их пребацује продавцу тек након што су испуњени сви услови уговора. Ово штити инвеститора од ризика.

5. Регистрација имовине

Након што је трансакција завршена, адвокат подноси документа одељењу за земљиште. Инвеститор добија власнички лист поштом или електронским путем.

Куповина некретнине на обали мора има бројне предности, али такође долази са својим посебним правним разматрањима. Ево шта треба узети у обзир:

Одмаци/обална ограничења. Дуж обале примењују се ограничења развоја, захтеви за одмаке, посебни прописи о урбанистичком планирању и заштита природних подручја. Нека подручја могу бити непогодна за изградњу или захтевати посебне дозволе.

Прва линија / друга линија. „Прва линија“ се односи на земљиште директно уз море и захтева премиум цену. „Друга линија“ се налази мало даље и јефтинија је, али има мање ограничења. Приликом куповине некретнине на првој линији, обавезно проверите ограничења у изградњи и узмите у обзир ризик од ерозије обале.

„Поглед на море“ у документима. Не ослањајте се у потпуности на маркетинг: присуство или одсуство званичног права на неометан поглед на море и ограничења у вези са изградњом треба да се одразе у документима.

Заштита обале, поморске дозволе. Изградња на обали може захтевати додатна одобрења од владиних агенција и организација за морску/еколошку заштиту.

Поређење са Аустријом. У Аустрији је процес трансакције формализованији кроз улогу јавног бележника и јасно регулисано депоновање средстава/средстава, опорезивање и трансфере. Предвидљивији је, али је ниво контроле такође много строжи.

На Кипру, англосаксонски стил правне подршке наглашава уговорну заштиту и регистрацију уговора пре издавања власништва. У Аустрији, нотарска подршка и формална овера се дешавају „у нотарској фази“, док на Кипру значајан део посла обавља адвокат.

Ово чини кипарски процес флексибилним, али захтева већу дисциплину од стране купца и компетентног адвоката.

Испод је структурирана табела која укључује све главне порезе и таксе повезане са куповином, поседовањем и продајом некретнина на Кипру.

Извори за кључне стопе: пореске и аналитичке публикације 2024-2025: PwC Кипар, адвокатска канцеларија Џорџ Константину, PwC Порески извештаји .

ПДВ. ПДВ од 19% је стандардна стопа. Примењује се на нове некретнине и грађевинске услуге. Међутим, постоје програми и снижене стопе за стамбене некретнине (раније је на снази био програм од 5% за одређене „примарне резиденције“ и пројекте, али порески прописи за ове снижене програме подложни су редовним променама у периоду 2025-2026, па проверите тренутне услове за конкретан пројекат који вас занима).

За препродају (секундарно тржиште) ПДВ се обично не примењује, али се тада примењују накнаде за пренос.

Такса на промет непокретности и накнаде за пренос власништва. Такса на промет непокретности је мала накнада по уговору. Плаћа се благовремено - у року од 30 дана од потписивања. Таксе за пренос непокретности (таксе за регистрацију преноса власништва) се обрачунавају на скали (3%/5%/8%), са попустом од 50% који се често примењује на купца за одређене врсте трансакција.

Ове две компоненте заједно представљају значајан део трансакционих трошкова, посебно приликом препродаје.

Порез на капиталну добит (CGT). CGT од 20% примењује се на добит од продаје некретнина на Кипру (и на акције у компанијама које директно поседују такву имовину, под одређеним условима).

Постоје одбици (оригинална цена, разумна побољшања) и одређени изузеци које треба узети у обзир ако планирате да изађете из инвестиције.

Трошкови правних поступака и агентске провизије. Трошкови правних поступака обично чине 1-2% од укупне цене трансакције, а агентска провизија је 2-3% (обично плаћа продавац, али су могуће и друге опције). Препоручује се да се приликом израчунавања укупних трошкова уласка у буџет урачуна најмање 3-6% за непредвиђене и фиксне трошкове трансакције.

Трошкови власништва и годишњи трошкови. Годишњи трошкови укључују сложене комуналне услуге, осигурање, комуналне таксе и таксе за одлагање отпада. У скупим комплексима (премијум одмаралиштима), уобичајени трошкови могу бити значајни – и до неколико хиљада евра годишње, што смањује нето приход од закупнине.

Опорезивање прихода од закупнине и корпоративне нијансе. Приход од закупнине се опорезује као део опште пореске основице. За физичка лица, пореске стопе су прогресивне. Куповина преко компаније (SPV) и управљање преко корпоративне структуре подразумева порез на добит предузећа, обавезне доприносе за социјално осигурање на исплате плата, политику дивиденди итд.

Такође су важни споразуми о избегавању двоструког опорезивања између Кипра и земље инвеститора – они омогућавају смањење пореског оптерећења ако се правилно спроведу.

Порески режими за нерезиденте: нерезидентство и „правило од 60 дана“. Кипар нуди атрактивне пореске механизме за нове резиденте — посебно режим нерезидентства, који предвиђа ослобођење од пореза на дивиденде и камате током дужег периода (17 година под одређеним условима), и „правило од 60 дана“ за одређивање пореског резидентства (алтернатива правилу од 183 дана) — алат за планирање привременог или делимичног пореског резидентства на Кипру.

Ови режими чине Кипар атрактивним за инвеститоре који желе да комбинују оптимизацију пореза и боравак у ЕУ, али примена подстицаја захтева строго поштовање услова.

Продаја и порез на капиталну добит. Порез на капиталну добит од 20% примењује се на капиталну добит. Трошкови унапређења, судски трошкови и основни одбици узимају се у обзир како би се смањила пореска основица. Унапред планирајте пореске импликације: продаја преко СПВ-а може представљати додатне изазове, а наслеђивање подразумева посебна правила која чине фондације/порезе на капитал атрактивнијим.

Поређење са Аустријом. Аустрија има више формалности: нотар игра кључну улогу, предвидљив и строг порески систем и мање флексибилно структурирање (фондације/поверенички фондови су скупљи и сложенији). Приноси од закупнине у Аустрији, посебно у Бечу, су нижи (око 2-3%), али су тржишни ризици и волатилност такође знатно нижи. Кипар нуди већи потенцијални принос (посебно на обали) и флексибилност у структурама власништва (специјална некретнина, некретнине ван домашаја), али и веће сезонске и оперативне ризике.

Правно: У Аустрији, нотар формално обезбеђује трансакцију и практично је аутоматизује. Међутим, на Кипру адвокат/адвокат игра кључну улогу, управљајући процесом и организујући ескроу рачун. Ово чини процес флексибилнијим, али захтева пажљив избор стручњака са којима сарађујете.

Кипар остаје једна од ретких европских земаља где улагање у некретнине директно води до статуса боравка. Најпопуларнији алат је убрзани програм сталног боравка . Доступан је онима који купе некретнине на Кипру у вредности од најмање 300.000 евра и доставе доказ о приходима из иностранства. Овај статус:

• трајно и наслеђиво;
• не захтева стални боравак (довољна је посета једном у две године);
• протеже се на породицу подносиоца захтева.

Алтернативно, постоје стандардне боравишне дозволе за пензионере и особе са пасивним приходима, као и радне визе за стручњаке, првенствено у ИТ и финансијском сектору.

Од 2022. године дигитална номадска виза за раднике на даљину који зарађују најмање 3.500 евра месечно. За грађане ЕУ, процес је још једноставнији: могу да живе и раде на Кипру без ограничења, једноставним обавештавањем локалних власти.

Поред правног аспекта, фактор начина живота .

• У великим градовима постоје школе на енглеском језику које испуњавају британске стандарде.
• Здравствени систем комбинује државно осигурање (GESY) и развијени приватни сектор.
• Кипар је међу најбезбеднијим земљама у Европи са ниском стопом криминала.

Узето заједно, ово чини стални боравак на Кипру не само инвестиционим алатом, већ и начином за побољшање квалитета живота породице.

Ситуација је другачија у Аустрији. Статус боравка не може се добити директно преко некретнина. Главне опције су дозволе боравка засноване на приходима и пословне или радне дозволе. За разлику од Кипра, Аустрија захтева стварни боравак; „формална“ дозвола боравка није могућа.

Поређење са Аустријом:

• Кипар: Флексибилне и практичне опције за инвеститоре и породице.
• Аустрија: Строга и формална правила за оне који заиста живе у земљи.

На Кипру је тржиште изнајмљивања подељено на два сегмента.

Краткорочни закуп је туристички модел.

• Сезона траје од априла до октобра.
• Оптерећење током шпица је и до 90-95%.
• Просечан дневни трошак: 100-250 €.
• Компаније за управљање добијају 15-25% прихода преузимајући одржавање и маркетинг.

Током вансезоне, приноси нагло падају, али због високог ADR-а лети, инвеститор може добити 6-8% годишње.

Дугорочни закуп се првенствено повезује са ИТ стручњацима и страним стручњацима.

• У Лимасолу, цене изнајмљивања станова почињу од 1.500 евра месечно, са приносом од 3-4%.
• У Никозији, где потражњу покрећу државни службеници и студенти, приноси су већи – 5-6%.
• У Пафосу и Ларнаки, улазна цена и профитабилност су уравнотежене: 4-6%.

У Аустрији је тржиште предвидљивије, али нископриносно. У Бечу и Салцбургу краткорочни закуп није баш популаран, па се инвеститори фокусирају на дугорочне уговоре. Каматне стопе су стабилне, али приноси ретко прелазе 2-3%.

Укупно:

• Кипар = висок потенцијал поврата, али веома сезонски.
• Аустрија = стабилност и ниски ризици, али ограничени приходи.

Избор оптималне локације за куповину виле или стана на Кипру зависи од стратегије.

• Лимасол је премиум тржиште: канцеларије, небодери, марина и статус „пословне престонице“. Цене су високе (6.000-10.000 евра/м²), приноси су ниски, али је ликвидност висока.
• Пафос је породична и туристичка дестинација, популарна међу Британцима и Скандинавцима. Нуди равнотежу између цене и ликвидности, са приносима већим него у Лимасолу.
• Ларнака – надоградња инфраструктуре (лука, марина), приступачан улаз (2.000–3.000 евра/м²), потенцијал раста капитализације.
• Никозија је главни град и административни центар. Изнајмљивање током целе године, ниске почетне цене (1.500-2.500 €/м²) и приноси од 5-6%.
• Аја Напа и Протарас – модел одмаралишта: лети принос је до 10%, зими – мировање.

Кипар против Аустрије:

• Лимасол је најближи Бечу – престиж и ниска профитабилност.
• Пафос подсећа на Салцбург – туризам и начин живота.
• Никозија је ближа Инзбруку – студенти и државни службеници.
• Аја Напа и Протарас се могу упоредити са скијалиштима због њихове високе сезонскости.

Закључак: Аустријско тржиште је погодно за оне који траже стабилност и дугорочну предвидљивост. Кипар, с друге стране, нуди више могућности инвеститорима који су спремни да раде са динамичним системом, сезонским карактеристикама и различитим стратегијама у зависности од региона.

На Кипру је тржиште подељено на секундарну и новоградњу, при чему оба сегмента имају своје карактеристике.

Секундарно тржиште је традиционално атрактивно због чињенице да су некретнине већ издржале тест времена:

• могуће је проценити стварни квалитет изградње и трошкове рада;
• узети у обзир рачуне за комуналне услуге и резерве за веће поправке;
• проверите историју некретнине – од права власништва до историје поправки.

Нове зграде се најчешће продају ван градње. Рана куповина омогућава попуст до 10-15%, али захтева већу пажњу:

• распореди плаћања су повезани са фазама изградње;
• користе се банкарске гаранције или осигурање;
• Кључни ризик су кашњења у испоруци и квалитету градње.

Процењене цене (2024)

У Аустрији су новоградње генерално скупље и квалитетније због строгих грађевинских прописа, али су приноси нижи. На Кипру је распон цена и квалитета шири, тако да је избор поузданог инвеститора кључни елемент сваке успешне стратегије.

Поред куповине стандардног стана или виле за изнајмљивање, Кипар нуди алтернативне инвестиционе опције које вам омогућавају да диверзификујете свој портфолио и проширите се на више нишних сегмената.

Сервисирани станови и кондоминијумски хотели. Многи инвеститори нуде комплексе по систему „кључ у руке“ са управљањем треће стране, где инвеститор преноси власништво над некретнином на компанију за управљање. Заузврат, добијају загарантовани приход (3-6% годишње) и никакве оперативне обавезе. Овај формат је погодан за оне који цене предвидљивост и „пасивни“ приступ.

Стамбене зграде/мини-комплекси. Опција за веће играче: куповина зграде или више станова под једним управљачким тимом. Ово захтева значајна улагања и оперативни надзор, али уз правилно управљање може донети 7-9% годишње.

Студентски смештај (Никоза, Лимасол). У градовима са универзитетима, потражња је константно висока током целе академске године. Овај формат обезбеђује високу попуњеност и предвидљиве приходе, иако је могућ застој током лета.

Комерцијалне некретнине:

• Уличне продавнице и канцеларије су тражене у Никозији и Лимасолу.
• Складишта и логистика за сада остају ниша, али могу имати дугорочни потенцијал.

Земљиште за изградњу. Погодно за инвеститоре и фондове. Ризици су повезани са ограничењима урбанистичког планирања, роковима за одобравање и високим капиталним трошковима, али је значајан и потенцијал за изнадпросечне приносе.

Поређење стратегија

Аустрија против Кипра

• Аустрија → стабилност, нагласак на канцеларијама и дугорочном изнајмљивању, приноси обично 2-4%.
• Кипар → више ниша (формати одмаралишта, краткорочни закуп, студентски сегмент), принос од 5-8% и више.

Инвестиције на Кипру нуде већи принос, али и веће ризике него у Аустрији.

Кључни ризици

• Сезонски карактер прихода и зависност од туризма: изнајмљивање одмаралишта је активно од маја до октобра. Потражња значајно опада зими.
• Ризици квалитета градње и развоја: посебно када се улаже у пројекте који су још увек у изградњи. Понекад се јављају кашњења или смањења трошкова материјала.
• Банкарска верификација (KYC/AML): Верификација извора средстава може успорити трансакцију. Важно је да инвеститори унапред припреме документа.
• Валутни ризици и даљинско управљање: за нерезиденте, то су одвојени трошкови (компаније за управљање, осигурање).
• Регулација краткорочног изнајмљивања: потребна је регистрација у посебном регистру и дозвола за издавање станова.

Кипар није само профитабилна инвестициона дестинација већ и атрактивна опција за пресељење. Многе породице, предузетници и ИТ стручњаци бирају острво не само због пореских и визних олакшица, већ и да би уживали у пријатној комбинацији климе, приступачних цена и високог квалитета живота.

Клима и екологија су међу главним разлозима зашто је Кипар постао магнет за имигранте. Око 320 сунчаних дана годишње, благе зиме без дуготрајних киша и могућност купања у мору шест до седам месеци у континуитету стварају јединствен начин живота сличан одмаралишту.

Истовремено, екологија острва се сматра прилично повољном: у поређењу са великим индустријским регионима Европе, нема пренасељених индустријских зона, а морски ваздух позитивно утиче на здравље.

Здравствена заштита и образовање доступни су и у јавном и у приватном сектору. Од 2019. године функционише национални здравствени систем GESY, који покрива основне медицинске услуге. За захтевније клијенте доступне су приватне клинике са лекарима са међународним искуством.

Образовање је такође важно за породице: Кипар има много школа и универзитета у којима се настава одвија на енглеском језику, што олакшава процес пресељења деци и тинејџерима.

Трошкови живота на острву су просечни: виши него у Источној Европи, али нижи него у Аустрији, Немачкој или Француској. Кирија и намирнице у супермаркетима могу бити јефтиније, али увозна роба и аутомобили су скупљи. Пошто је јавни превоз лош, већина породица поседује аутомобил.

Висок ниво безбедности такође чини Кипар атрактивним местом за живот. Може се похвалити просперитетном рускофоном, британском и израелском дијаспором, као и живахним заједницама ИТ стручњака и предузетника. Острво је међу најбезбеднијим регионима у Медитерану, што га чини удобним избором за породице са децом и старије особе.

За многе инвеститоре, Кипар је постао више од пуке инвестиционе платформе, већ „европско уточиште“ где могу да улажу капитал, осигурају породичну сигурност и одрже флексибилност у управљању имовином.

Разлози за интересовање за Кипар:

• Надлежност ЕУ: некретнине на Кипру омогућавају приступ европском правном оквиру и заштиту имовинских права према стандардима ЕУ.
• Англосаксонски правни систем: транспарентне и предвидљиве трансакције које су разумљиве страним инвеститорима.
• Једноставне процедуре за куповину и регистрацију некретнина: минимална бирократија у поређењу са другим земљама ЕУ.
• Енглески језик се широко користи и у пословном и у владином сектору, што га чини лакшим за прилагођавање.
• Географија: Кипар се налази између Европе, Блиског истока и Африке, што омогућава брзе летове до различитих региона.

ИТ стручњаци уживају у пореским олакшицама, повлашћеним визним режимима и могућности да раде у међународном окружењу, а да притом уживају у високом квалитету живота.

Стога, одлука о куповини некретнине на Кипру није само питање прихода од инвестиције већ и диверзификације ризика. За становнике земаља са нестабилним политичким системима или валутним ограничењима, Кипар постаје „сигурно уточиште“ које пружа приступ ЕУ и удобан живот.

Продаја некретнина на Кипру је посебна фаза инвестиционог циклуса и важно је узети у обзир неколико фактора: ликвидност тржишта, порезе, сезонскост и правне нијансе.

Продаја и време на тржишту:

• На Кипру је тржиште нестабилније: потражња у великој мери зависи од сезоне (лето је активније него зима) и локације.
• Просечан период изложености за некретнине на обали може бити 6-12 месеци, док је за ликвидне станове у градовима (Лимасол, Никозија) знатно краћи.
• Период продаје може бити и дужи за премиум виле, посебно ако говоримо о некретнинама преко 1,5-2 милиона евра.

У Аустрији је ситуација предвидљивија: тржиште је мање зависно од годишњих доба, а време које некретнина остаје на тржишту је обично 3-6 месеци у Бечу и већим градовима.

Кипар:

• Порез на капиталну добит (CGT) – 20% (са могућим олакшицама за куповину прве куће или дугорочно власништво);
• Приликом продаје преко компаније, могу се понудити пореске оптимизације;
• обавезно откривање извора средстава и транспарентност трансакције.

Аустрија:

• порез на капиталну добит (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• Правила наслеђивања и даривања поклона су транспарентна, али су стопе више него на Кипру.

Планирање наслеђивања и имовине. За дугорочне инвеститоре, пренос имовине је често проблем:

• На Кипру је популарно користити компаније или фондове за поседовање имовине, што поједностављује наслеђивање и минимизира порезе.
• У Аустрији је правни систем строжији, али и даље гарантује пуну заштиту наследника.

На основу сопственог искуства рада на Кипру и у Аустрији, могу рећи да обе јурисдикције нуде бројне предности. Када моји клијенти траже поузданост, душевни мир и дугорочну заштиту капитала, упућујем их на Аустрију.

Принос овде је нижи, али предвидљивост и заштита права су на највишем нивоу. Препоручујем куповину куће или земљишта на Кипру онима који желе не само да сачувају већ и да увећају свој капитал, комбинујући инвестиције са удобним начином живота.

Приликом избора некретнине, увек почињем провером инвеститора и његове правне позадине : осигуравам се да имају јасне власничке листове, да немају финансијска оптерећења и да имају исправне грађевинске дозволе. Грешке у овој фази су изузетно скупе.

Друга важна тачка је тест приноса : симулирам ситуацију у којој попуњеност изнајмљивања пада за 20-30% и процењујем колико је пројекат отпоран. Овај приступ нам омогућава да унапред разумемо да ли некретнина може да издржи сезонске флуктуације.

Тип власништва такође игра улогу. Мали стан може бити регистрован на физичко лице, али ако су у питању значајне суме, боље је инвестирати преко компаније (SPV). Кипар има режим без пребивалишта, који омогућава ослобођење од пореза на дивиденде и капиталне добитке до 17 година, што значајно побољшава економичност трансакције.

У Аустрији су ствари строже, али споразуми о двоструком опорезивању пружају одређене могућности.

Обично нудим три стратегије. Конзервативна опција су дугорочне градске некретнине: на пример, станови у Никозији или Бечу. Уравнотежен приступ функционише у Ларнаки или Пафосу: они имају умерене цене и стабилну потражњу.

Агресиван сценарио је краткорочни закуп одмаралишта на обали Кипра. Тамо можете зарадити до 8% годишње, али морате бити спремни на сезонскост и активно управљање.

Зато често говорим својим клијентима: „Диверзификујте се.“ Комбинација Аустрије и Кипра је одличан радни модел. Аустрија пружа стабилност, Кипар обезбеђује приход. Заједно, они чине уравнотежен портфолио, где једно тржиште компензује слабости другог.

Пре него што склопе посао, увек саветујем инвеститорима да спроведу систематску проверу:

1. KYC и отварање банковног рачуна
2. Провера власништва и одсуства финансијских оптерећења
3. Анализа програмера и његових претходних пројеката
4. Краткорочне лиценце за изнајмљивање (ако је планирано)
5. Осигурање имовине
6. Уговор о управљању имовином
7. Пореско планирање и рачуноводство за страни режим
8. План изласка (препродаја/дугорочна као резервна стратегија)

По мом мишљењу, куповина некретнине на Кипру је најбољи избор када су приходи, флексибилност и висок животни стандард важни . То је посебно релевантно за породице, ИТ стручњаке и инвеститоре који желе да комбинују инвестицију са личном удобношћу - од пресељења до образовања деце. Аустрија, с друге стране, побеђује за оне који дају приоритет предвидљивости и поузданости, чак и ако су приноси скромнији.

Уз то речено, увек нудим неколико општих савета : обавезно сарађујте са адвокатом који разуме локалне специфичности, независно проверите инвеститора и унапред одлучите о систему управљања некретнинама. И што је најважније, увек имајте „план Б“: оставите себи могућност да краткорочне закупнине претворите у дугорочне, смањите цену или преиспитате своју стратегију ако опадне промет туриста.

Што се тиче будућности, уверен сам да до 2030. године. Инфраструктура ће се развијати, туризам ће остати стабилан, а пореске олакшице ће наставити да привлаче људе који се пресељавају.

Али ће регулација такође постати строжа : банке ће бити пажљивије у погледу извора средстава, а краткорочни закуп ће постати све више регулисан. Аустрија ће, као и раније, остати острво стабилности – без наглих померања, али са загарантованом ликвидношћу и заштитом капитала.

Укратко: Аустрија се бави очувањем, Кипар профитабилношћу. Лично, више волим да их комбинујем у један портфолио како бих постигао и душевни мир и профитабилност.

Кипарско тржиште је разнолико: не само трошкови уласка, већ и модели профитабилности варирају од града до града. Краткорочни закуп са израженом сезонском природом преовлађује на обали, док у градовима преовлађују стабилни дугорочни закупи.

Кључна разлика је у томе што Кипар активно користи подстицаје (недомаће, смањење ПДВ-а за примарне резиденције), док Аустрија има конзервативнији порески систем, са нагласком на дугорочној стабилности.

Инвеститори на Кипру имају на располагању разне стратегије, од агресивних (краткорочни закуп у одмаралиштима) до конзервативних (дугорочни закуп у градским срединама).

Кратак боравак поред мора (Пафос, Аја Напа)

• Буџет: 200-300 хиљада евра
• Просечна цена по соби: 90-140 €/ноћ
• Повраћај инвестиције: 6-9%
• Ризици: сезонскост, зависност од туризма

Дугорочни боравак у граду (Никоза, Лимасол)

• Буџет: 150-400 хиљада €
• Профитабилност: 4,5-5,5%
• Закупци: запослени у компанијама, студенти, државни службеници
• Предности: стабилност, минимална сезонска варијабилност

Премиум плажа (Лимасол, луке)

• Буџет: од 800.000 евра и више
• Профитабилност: 2,5-4%
• Сценарио: Фокус на раст капитала и ликвидност
• Предности: висок углед, заштита од инфлације

Диверзификација кроз управљање (портфолио)

• 2-3 објекта на различитим локацијама
• Равнотежа: једно „одмаралиште“ + један „град“ + опционо земљиште или комерцијални објекат
• Профитабилност: 5-6,5% са нижим ризицима