Улагање у некретнине у САД – куће, станови, профитабилност, порези

Од 2020. до 2025. године, тржиште некретнина у САД је порасло у вредности за рекордних 20 билиона долара, достигавши укупну вредност од 55,1 билиона долара. Међутим, 2025. године раст је значајно успорио: према подацима компаније Zillow, средња цена куће порасла је за само 0,3% у односу на исти период прошле године, на приближно 368.000 долара. За инвеститоре, ово је сигнал да тржиште постаје уравнотеженије, што значи да постоји простор за профитабилне послове.

Мој циљ је да вам пружим систематску анализу инвестиционе привлачности некретнина у Сједињеним Државама. Желим да вам покажем како тржиште функционише, који градови – од Њујорка и Лос Анђелеса до Мајамија и Флориде – могу бити атрактивни за куповину, које порезе и трошкове инвеститор може очекивати и које правне нијансе је важно узети у обзир.

Зашто сада:

• Дугорочни раст цена: Упркос локалним успоравању, САД остају једно од најдинамичнијих тржишта на свету.
• Долар као сигурно уточиште: улагање у америчке некретнине штити капитал од девалвације у нестабилним земљама.
• Потражња за изнајмљивањем: Усред високих каматних стопа на хипотеке, тржиште изнајмљивања расте од Њујорка до Калифорније.
• Глобални миграциони трендови: Сједињене Државе остају магнет за предузећа, студенте, професионалце и инвеститоре, подржавајући дугорочну потражњу за становима.

Ја сам стручњак за некретнине са правним образовањем и богатим искуством у међународним инвестицијама и грађевинарству. Пратио сам трансакције у Европи и САД, од куповине станова и вила до сложених пројеката у сегментима комерцијалних и хотелских некретнина.

Моје искуство укључује:

• правна подршка трансакцијама и дужна пажња према некретнинама;
• анализа инвестиционе атрактивности тржишта и појединачних региона;
• развој стратегија расподеле капитала између стабилних и растућих тржишта;
• подршка пројектима са учешћем страних инвеститора, укључујући правне и пореске аспекте.

У овом чланку сам саставио своје искуство и практичне сценарије који ће помоћи онима који размишљају о куповини куће у САД или улагању у америчке некретнине као начину заштите и повећања капитала.

Када се Сједињене Државе упоређују са Аустријом, вреди напоменути неколико кључних предности ове европске земље:

• Стабилност тржишта: цене расту умерено и предвидљиво, без наглих флуктуација типичних за велике америчке градове.
• Стабилна потражња: Аустријске некретнине су тражене и од стране локалних становника и од стране страних инвеститора, што обезбеђује ликвидност.
• Једноставност планирања: порези и законски услови су транспарентнији, што олакшава управљање дугорочним инвестицијама.
• Висок животни стандард: инфраструктура, здравствена заштита, образовање и безбедност стварају удобно окружење за живот и дугорочно власништво над некретнинама.

Док САД нуде обим, динамику и високе приносе, Аустрија има користи од предвидљивости, стабилности и поузданости – посебно за конзервативне инвеститоре који траже сигурно место за складиштење и раст свог капитала.

САД остају једно од најатрактивнијих тржишта некретнина за међународне инвеститоре. То није само највеће тржиште по обиму трансакција и капитализацији, већ и тржиште са високом ликвидношћу и транспарентним процедурама. Сваке године, инвеститори из Европе, Азије и Блиског истока хрле овде да купе кућу у САД или стан у Њујорку, диверзификују свој портфолио и остваре стабилан приход од закупнине.

Према најновијем извештају о глобалном индексу цена кућа компаније Knight Frank за четврти квартал 2024. године, просечан годишњи раст цена кућа у САД износио је 2,6%. Иако је ова бројка испод дугорочног тренда од 4,8%, она указује на стабилност и умерен раст тржишта.

Извештај PwC-а и Института за урбано земљиште, „Нови трендови у некретнинама® 2025“, напомиње да ниже каматне стопе Федералних резерви помажу у оживљавању тржишта некретнина, повећавајући обим трансакција и побољшавајући услове за инвеститоре.

Према подацима JLL-а, САД су показале висок степен транспарентности на тржишту некретнина у 2024. години, што доказују побољшани резултати на Глобалном индексу транспарентности некретнина. Ово чини америчко тржиште атрактивним за међународне инвеститоре, пружајући поверење у правну и финансијску стабилност трансакција.

САД нуде јединствену комбинацију ликвидности, разноликости тржишта и стабилности. За разлику од Европе, где високи порези и ограничена ликвидност могу бити препрека, и Азије, где политичка нестабилност може утицати на тржиште, САД пружају предвидљивије инвестиционо окружење.

На пример, моји клијенти који улажу у некретнине у Њујорку извештавају о високим приносима и стабилности тржишта, упркос високим почетним трошковима. Један клијент је купио стан у Њујорку за 1,5 милиона долара и, у року од две године, генерисао је 120.000 долара прихода од изнајмљивања.

Америчко тржиште некретнина једно је од највећих и најликвиднијих на свету, нудећи инвеститорима широк спектар могућности - од стамбених кућа и кондоминијума до комерцијалних некретнина и вишепородичних објеката. Стабилна економија, развијена инфраструктура и транспарентан правни систем чине земљу посебно атрактивном како за локалне тако и за стране инвеститоре.

Америчко тржиште некретнина прошло је кроз неколико кључних фаза током протекле две деценије. Кризу из 2008. године покренуле су широко распрострањене хипотеке са високим ризиком и спекулације: цене кућа су пале, многи власници су се нашли у негативном капиталу, а банке су пропале.
У наредним годинама, тржиште се постепено опорављало: од 2010. до 2015. године дошло је до умереног раста цена, посебно у већим градовима попут Њујорка, Сан Франциска и Лос Анђелеса, захваљујући приливу инвеститора и ограниченој понуди станова.

Пандемија COVID-19 је у почетку успорила тржиште, али до краја 2020. године потражња је порасла: ниске каматне стопе на хипотеке и камата у приградским подручјима убрзали су раст цена, посебно за куће и станове.

До 2025. године тржиште ће се стабилизовати: предвиђа се да ће раст цена бити 3-4% годишње, док високи приноси од закупнине и интересовање страних инвеститора чине САД атрактивном инвестиционом дестинацијом. Моји клијенти који су инвестирали у Њујорку и Мајамију примећују стабилне приносе и предвидљиву динамику тржишта.

Просечна цена постојеће куће у САД је 368.581 долара, што је повећање од 0,3% у односу на претходну годину. Њујорк, Мајами и Лос Анђелес бележе пад цена, што ова тржишта чини атрактивнијим за купце.

Просечан принос од закупнине је 8%, што је високо у односу на светске стандарде.

Највеће интересовање купаца је примећено у следећим регионима:

• Њујорк: Стабилна потражња и развијена инфраструктура чине град привлачним за инвеститоре.
• Мајами: Транзиција купаца на тржишту 2025. године чини услове повољнијим.
• Лос Анђелес: Ниже цене повећавају приступачност становања, посебно за вишестамбене објекте.
• Тексас: Нема пореза на доходак и ниски порези на имовину привлаче инвеститоре.
• Средњи запад: Градови попут Детроита нуде високе приносе од закупнине до 21,95%.

Америчко тржиште нуди разноврстан спектар некретнина, што инвеститорима омогућава да прилагоде стратегију свом буџету и циљевима - од куповине куће у САД до стана у Њујорку.

• Стамбене зграде обезбеђују стабилан приход од закупнине и дугорочни раст вредности, посебно у предграђима Њујорка и Мајамија.
• Кондоминијуми и градске куће су тражени у градовима; лакше их је управљати и нуде принос од закупнине од 5-7% годишње.
• Вишепородичне (вишестамбене) зграде нуде висок принос – до 10% годишње – и минимизирају ризик од празних станова.
• Комерцијалне некретнине (канцеларије, продавнице, складишта) су атрактивне за дугорочна улагања, посебно на стратешким локацијама, упркос порасту рада на даљину.
• Луксузни и краткорочни закуп нуде високе приносе, али захтевају активно управљање.

Страни купци су потрошили 56 милијарди долара на некретнине у САД између априла 2024. и марта 2025. године, што је повећање од 33,2% у односу на исти период прошле године. Главне земље инвеститори биле су Кина, Канада, Латинска Америка и Европа. Интересовање је првенствено било усмерено на велике градове и престижне области – Њујорк, Мајами и Лос Анђелес – где је просечна цена по квадратном метру 1.100–1.400 долара. Приноси од закупнине за стране инвеститоре у просеку износе 6–8% годишње, што америчко тржиште чини једним од најатрактивнијих у погледу односа ризика и награде.

Амерички купци показују све веће интересовање за регионе у унутрашњости попут Средњег запада, где су просечне цене кућа 25-40% ниже него на обали, а приноси од закупнине достижу 10-12% годишње. Ово ствара атрактивне могућности за оне који желе да купе кућу у САД или некретнине у САД са високим приносима и потенцијалом раста капитала.

Високе каматне стопе на хипотеке (просечна каматна стопа за фиксну хипотеку на 30 година од августа 2025. године је приближно 7,2%) привремено ограничавају потражњу за куповином кућа. Међутим, смањење каматне стопе од чак 1–1,5% могло би значајно да подстакне тржиште.

Миграција становника из скупих држава попут Калифорније и Њујорка у приступачније регионе (Тексас, Флорида и Средњи запад) подстиче домаћу потражњу за становима. Према подацима Бироа за попис становништва, више од 3 милиона људи се годишње сели у приступачније државе, стварајући сталан прилив потенцијалних закупаца и купаца.

Улагање у некретнине у САД нуди разноврсне могућности, а избор структуре власништва зависи од циљева инвеститора, пореских преференција и нивоа укључености.

Једноставан начин инвестирања је куповина некретнина на име појединца. Међутим, то може довести до виших пореза и ограничене заштите имовине. На пример, моји клијенти који су на овај начин инвестирали у кућу у САД суочили су се са вишим пореским стопама и ризицима личне одговорности.

Особености:

• Једноставна обрада трансакција и минимална бирократија
• Потпуна контрола над управљањем, поправкама и изнајмљивањем
• Лако је добити хипотеку на име појединца, посебно за грађане САД
• Погодно за приватну некретнину или породично становање

Оснивање друштва са ограниченом одговорношћу (ДОО) вам омогућава да ограничите личну одговорност и оптимизујете опорезивање. Ово је посебно корисно за стране инвеститоре, јер ДОО пружа флексибилност у расподели добити и губитака и поједностављује пренос имовине.

Особености:

• Ограничење личне одговорности власника
• Флексибилност у расподели профита и губитака међу учесницима
• Поједностављивање преноса акција другим инвеститорима без препродаје имовине
• Могућност оптимизације пореза, укључујући отпис трошкова и амортизацију
• Погодно за вишепородичне куће, комерцијалне објекте и портфолије некретнина

Пример: Један од мојих клијената је купио некретнину у САД преко друштва са ограниченом одговорношћу, што му је омогућило да ефикасно управља пореским последицама и заштити личну имовину.

REIT-ови су компаније које поседују и управљају некретнинама, нудећи ликвидност и диверзификацију. У 2024. години, јавни REIT-ови су исплатили приближно 66,2 милијарде долара дивиденди.

Особености:

• Могућност улагања у пословне зграде, тржне центре, складишта и станове без директног управљања
• Диверзификација по географији и врсти објеката
• Ликвидност - акције REIT-а се лако тргују на тржишту
• Погодно за инвеститоре који траже пасивни приход
• Принос од дивиденди у просеку износи 4-7% годишње, уз додатни раст капитала

Партнерства и инвестициони фондови за некретнине (REITs) вам омогућавају да удружите капитал за стицање велике имовине у некретнинама, смањујући ризик и повећавајући потенцијални профит.

Особености:

• Приступ високовредним комерцијалним и вишепородичним некретнинама
• Подела ризика и трошкова између партнера
• Управљање објектима је поверено професионалном тиму
• Могућност учешћа у великим пројектима без потребе за великим личним улагањима

Генерално, САД не забрањују странцима куповину стамбених некретнина, укључујући куће, станове и комерцијалне некретнине директно на своје име, путем друштава са ограниченом одговорношћу, инвестиционих фондова за некретнине (REIT) или путем партнерстава и фондова. Постоје ограничења у вези са куповином земљишта у близини стратешких локација, као што су војне базе и критична инфраструктура.

Неки хипотекарни програми су доступни само грађанима и становницима, тако да је већа вероватноћа да ће странци користити готовину или финансирање преко међународних банака. Власништво преко друштва са ограниченом одговорношћу или фонда често помаже у заобилажењу неких бирократских сложености и поједностављивању процеса.

Процес куповине куће у САД карактерише транспарентност и ригорозне правне процедуре, што тржиште чини привлачним и за америчке и за стране инвеститоре. У наставку ћемо размотрити кључне кораке и разматрања која треба узети у обзир ако планирате да купите стан у Њујорку, кућу у САД или инвестирате у Лос Анђелесу.

Процес куповине некретнина у САД је јасно структуриран. Ево главних корака кроз које моји клијенти пролазе када купују кућу у САД или стан у Њујорку или Лос Анђелесу:

1. Избор агента и некретнине – избор некретнине и подношење понуде (предлога за куповину) преко агента за некретнине.
2. Прихватање понуде – продавац потврђује услове трансакције, цена је фиксна у уговору.
3. Ескро рачун – отвара се посебан рачун за чување депозита и средстава док се трансакција не заврши.
4. Инспекција (кућна инспекција) је техничка провера стања објекта (кров, комуникације, системи).
5. Процена (вредновање) - спроводи је банка или независни проценитељ, посебно ако се користи хипотека.
6. Претрага власништва и осигурање власништва — провера правне чистоће и добијање осигурања власништва.
7. Припрема докумената – адвокат или ескроу компанија припрема коначне уговоре и поравнања.
8. Закључивање - стране потписују документа, новац се преноси, а права на имовину се региструју у окружним евиденцијама.

Пример: један од мојих клијената је куповао кућу у Тексасу, у Америци, и цео процес од подношења понуде до регистрације власништва трајао је око 45 дана — то је стандардни временски оквир за већину трансакција.

Приликом куповине некретнина у САД, кључну улогу играју два стручњака: агент за некретнине и адвокат.

Агент за некретнине подржава клијента у свакој фази: од избора некретнине и подношења понуде до преговора са продавцем. За разлику од Европе, услуге агента за некретнине у САД плаћа продавац, а не купац, што њихове услуге чини посебно повољним за стране инвеститоре. На пример, један мој клијент који је планирао да купи стан у Њујорку уштедео је десетине хиљада долара захваљујући вештим преговорима агента, који је обезбедио попуст на конкурентном тржишту.

адвоката , али у Њујорку, Њу Џерзију и Масачусетсу њихово учешће је обавезно. Они проверавају интегритет трансакције, анализирају власнички лист, састављају нацрт уговора и обезбеђују усклађеност са пореским прописима (као што је FIRPTA за странце).

У својој пракси, имао сам клијента који је планирао да купи кућу на Флориди, а адвокат је открио да претходни власник дугује 15.000 долара пореза. Захваљујући томе, проблем је решен пре закључења уговора, а купац је избегао непотребне трошкове.

Куповина стана у САД или улагање у кућу у САД не захтева држављанство или стални боравак. Кључни захтеви нису пасош, већ финансијска и правна транспарентност трансакције. Купци морају доказати легално порекло својих средстава, имати довољно средстава за покривање капарског плаћања (ако узимају хипотеку) и разумети пореске прописе, укључујући FIRPTA и опорезивање прихода од закупнине.

1. Идентификациони број

• Становницима је потребан број социјалног осигурања (SSN)
• Нерезиденти - ITIN (Индивидуални порески идентификациони број) за плаћање пореза

2. Банковни рачун у САД

• Користи се за пренос средстава на ескроу и плаћање текућих трошкова
• Може се отворити са визом и пасошем

3. Потврда идентитета и порекла средстава

• Банка или ескроу компанија проверава документа како би се уверила да нема кршења правила против прања новца (AML)

4. Финансирање

• Већина страних инвеститора плаћа за трансакције готовином (према подацима NAR-а, више од 40% страних куповина су готовинске трансакције)
• Хипотеке су доступне, али су услови строжи: учешће је 30-50%, каматна стопа је 1-2% виша него за грађане САД

5. Пореске обавезе

• Нерезиденти подлежу порезу на промет (FIRPTA - до 15%)
• Поседовање ITIN-а вам омогућава да поднесете пореске пријаве за приход од закупнине

6. Старост

• Не постоје ограничења у погледу власништва; некретнине се чак могу регистровати на малолетно лице преко старатеља или фонда
• Банке постављају минималну старосну границу за хипотеке на 18 година

Страни инвеститори и купци могу купити некретнине у САД у потпуности онлајн, без потребе за личним присуством. Агенти за некретнине нуде виртуелне приказе и 3Д туре, а документи се потписују путем електронских сервиса као што је DocuSign.

Финансијски део трансакције обавља ескроу компанија: она прихвата депозит, проверава власништво и организује осигурање власништва. Средства се преносе путем међународног банковног трансфера.
Закључивање се обавља на даљину, а регистровани тап се шаље купцу поштом или курирском службом. Имао сам клијента који је желео да купи стан у Њујорку, и ми смо трансакцију у потпуности завршили онлајн – његов поверени представник је примио кључеве.

Овај формат је посебно погодан за оне који планирају да одмах издају своју некретнину: било да је у питању кућа у Америци или стан у Лос Анђелесу, Мајамију или Флориди, имовина се одмах преноси на компанију за управљање.

Инвеститори који планирају да купе кућу или стан у Америци требало би да узму у обзир не само цену некретнине већ и пореско оптерећење. За разлику од Европе, где су порези на имовину често транспарентнији и предвидљивији, САД имају вишеслојни систем: савезни, државни и општински.

У САД, годишњи порез на имовину креће се од 0,3% (Хаваји) до преко 2,4% (Тексас, Њу Џерзи). Просек је око 1,1% вредности некретнине.

На пример, ако кућа у Америци кошта 500.000 долара, порез на имовину ће бити приближно 5.500 долара годишње. Моји клијенти који су купили кућу на Флориди за 650.000 долара плаћају нешто више од 9.000 долара пореза на имовину годишње.

Ово укључује адвокатске трошкове, осигурање власништва, трошкове депозита, процену и регистрацију трансакције. Обично износи 2-5% од куповне цене некретнине. Приликом куповине стана од 400.000 долара у САД, требало би да издвојите 8.000-20.000 долара за трошкове затварања.

Приход од издавања некретнина подлеже савезном порезу (10-37%) и државном порезу (0-13%). Нерезиденти могу бити подложни порезу по одбитку по стопи од 30%, осим ако се не примењују међународни споразуми. Одбици за поправке, управљање и амортизацију могу смањити опорезиву основицу. На пример, клијент у Мајамију је смањио порез на закупнину свог стана у САД за скоро половину покривајући трошкове управљања и поправке.

Примењује се на продају некретнина и износи 20% од федералне пореске стопе плус државна пореска стопа. Становници добијају пореске олакшице за држање имовине дуже од две године; странци не добијају ове погодности.

По закону, FIRPTA задржава до 15% продајне цене од нерезидента. На пример, аустријски инвеститор који је продао стан у Њујорку за 1,2 милиона долара задржао је 180.000 долара пореза. Део износа може бити враћен након подношења пореске пријаве.

Аустрија нуди повољније и предвидљивије опорезивање некретнина за конзервативне инвеститоре. Пореско оптерећење је минимално, а приходи од закупнине и капитални добици су лакши за планирање. САД нуде веће приносе, али су ризици и трошкови већи, посебно за странце.

Да би смањили пореско оптерећење приликом куповине куће у САД, инвеститори користе:

• ДОО - ограничава личну одговорност и оптимизује опорезивање закупа и продаје.
• 1031 Замена - одлагање пореза на капиталну добит приликом замене инвестиционе некретнине за другу.
• Порески одбици – трошкови за поправке, управљање и амортизацију смањују опорезиву основицу.
• Структурирање имовине – фондови или партнерства за заштиту имовине и оптимизацију пореза.
• Планирање прихода и расхода - уравнотежена расподела прихода од закупнине и капиталних расхода.

Поседовање некретнине или стана у Сједињеним Државама не пружа директан пут до сталног боравка. Међутим, постоји неколико визних програма који могу укључивати улагање у некретнине и пословање.

Програм EB-5 омогућава инвеститорима и њиховим породицама да добију зелену карту улагањем 1.050.000 долара у комерцијално предузеће у Сједињеним Државама које ће створити најмање 10 радних места за грађане САД. Ако се инвестиција изврши у циљаној области запошљавања (TEA), износ се може смањити на 800.000 долара.

Међутим, у фебруару 2025. године, председник САД Доналд Трамп предложио је замену програма EB-5 новом шемом „златне картице“ од 5 милиона долара која би обезбедила пут до држављанства без захтева за отварањем радних места.

Виза Е-2 је намењена грађанима земаља са којима Сједињене Америчке Државе имају споразуме о трговини и поморству. Инвеститори морају уложити значајну количину капитала у постојеће или ново предузеће у Сједињеним Државама и имати контролни удео (обично више од 50%) у компанији.
Инвестиције у некретнине, као што је куповина стамбених зграда у сврху управљања, могу се квалификовати за ову визу ако се предузећем активно управља и ако је профитабилно.

Иако не постоји званични захтев за минималну инвестицију за Е-2 визу, у пракси се препоручује улагање између 250.000 и 300.000 долара, посебно за мала предузећа.

Виза Л-1 је намењена запосленима у међународним компанијама које се премештају у филијале или подружнице у Сједињеним Државама. Да би се квалификовала за ову визу, компанија у иностранству мора да послује најмање годину дана и да има одговарајуће везе са америчком компанијом. Ово може бити корисно за власнике страних компанија који желе да прошире своје пословање, укључујући инвестиције у некретнине, у Сједињеним Државама.

У САД постоје и други легални начини за добијање дозволе боравка поред инвестиционих виза:

• Спајање породице - за непосредне рођаке држављана и становника САД.
• Брак са држављанином САД даје право на добијање зелене карте.
• Радне визе - H-1B, O-1 и друге за квалификоване раднике.
• Образовање - Ф-1 студентске визе са могућношћу накнадног преласка на радну визу.
• Лутрија зелене карте је годишњи програм насумичног додељивања виза грађанима земаља са ниском стопом имиграције у Сједињеним Државама.

начини за добијање дозволе боравка у Аустрији , укључујући:

• Д-карта: Намењена висококвалификованим стручњацима, инвеститорима и предузетницима, омогућава легалан боравак и рад у земљи. За инвеститоре, минимална инвестиција је обично 300.000–500.000 евра у предузеће или аустријску економију. Почетна дозвола боравка издаје се на годину дана, може се обновити до пет година, након чега се може поднети захтев за стални боравак, а након шест година за држављанство.
• Самосталност: за појединце који могу сами себе финансијски издржавати без државне помоћи. Потребан је доказ о 30.000–60.000 евра на банковном рачуну и власништву над кућом. Почетна дозвола боравка издаје се на годину дана, обнавља се годишње до пет година, а затим је могућ стални боравак.

Аустрија нуди једноставнији и предвидљивији пут за инвеститоре који траже боравак кроз инвестицију, захваљујући јасним захтевима, фиксним износима инвестиција и директном путу до дугорочног боравка и држављанства.

Улагање у некретнине у САД може генерисати стабилан приход, али је важно узети у обзир разлике између краткорочног и дугорочног изнајмљивања, пореске аспекте и локалне прописе. Моје искуство показује да избор праве стратегије изнајмљивања директно утиче на профитабилност ваше инвестиције.

Краткорочни закуп нуди високе приносе, често у распону од 12-15% годишње, посебно у туристичким и урбаним подручјима. На пример:

• Њујорк: Дневна цена 159 долара, попуњеност 67%, годишњи приход 39.983 долара.
• Санта Моника: дневна цена 216 долара, попуњеност 72%, годишњи приход 58.184 долара.
• Холивуд, Флорида: дневна цена 197 долара, попуњеност 69%, годишњи приход 47.000 долара.

Ризици и разматрања: Многи градови, укључујући Њујорк, Мајами и Лос Анђелес, намећу строге прописе о краткорочном изнајмљивању, захтевајући регистрацију, лиценцирање и поштовање ограничења дана изнајмљивања. Стога би инвеститори требало пажљиво да анализирају локалне законе како би избегли казне.

Дугорочни закуп пружа стабилнији приход са мањим регулаторним ризицима. Просечан принос је око 8%, а у неким регионима може достићи 12–22%. Примери:

• Детроит: Принос до 21,95%.
• Мајами: принос око 7%.

Дугорочни закуп је посебно атрактиван за инвеститоре који траже стабилност и минималну оперативну сложеност. Моји клијенти често бирају ову опцију у Тексасу и Аризони како би осигурали дугорочни приход и ублажили ризике повезане са сезонским променама и флуктуацијама потражње.

1. Краткорочни закуп (Airbnb, VRBO)

• Федерални порез на доходак: 10–37% у зависности од укупног прихода инвеститора.
• Пример: Ако ваш годишњи приход од краткорочног изнајмљивања стана у Њујорку износи 40.000 долара, ваша савезна пореска обавеза могла би бити 4.000–12.000 долара, у зависности од ваших других извора прихода.
• Државни порез: Њујорк - 4-8,82% од прихода; Флорида - 0% (без државног пореза на доходак).
• Туристичка такса и провизија: Њујорк - 14,75% од сваке резервације; Мајами - око 12%.
• Нерезиденти: Порез од 30% на бруто приход се задржава преко компаније за управљање.

2. Дугорочни закуп

• Савезни порез на доходак: 10–37%.
• Пример: Изнајмљивање куће у Мајамију за 2.800 долара месечно, годишњи приход 33.600 долара. Федерални порези 3.300–12.500 долара.
• Државни порез: Флорида - 0%; Калифорнија (Лос Анђелес) - 1-13,3%.
• Задржавање пореза за нерезиденте: Генерално 30% од бруто прихода, осим ако је формирано преко ДОО са пореском пријавом.

Мојим клијентима у Европи и Азији увек препоручујем да унапред израчунају своје федерално и локално пореско оптерећење и размотре оснивање друштва са ограниченом одговорношћу ради максималне оптимизације. На пример, инвеститори у Мајамију и Њујорку значајно имају користи од правилног планирања трошкова и амортизације.

Компаније за управљање помажу инвеститорима, посебно страним, да управљају некретнинама без личног учешћа. Њихове услуге укључују:

• Проналажење закупаца и провера њихове солвентности
• Наплата закупнине и контрола благовременог плаћања
• Одржавање, поправка и чишћење
• Књиговодство и пореско извештавање

Цена услуга:

• Дугорочни закуп: обично 8–12% месечног прихода. На пример, ако стан у Њујорку доноси 3.000 долара месечно, компанија за управљање узима 240–360 долара месечно.
• Краткорочни закуп (Airbnb, VRBO): обично 15–20% прихода, јер је потребно више управљања резервацијама и услуга за госте. Пример: приход 4.000 долара месечно — провизија 600–800 долара.
• Додатне накнаде: накнаде за постављање на платформу, једнократне накнаде за припрему смештаја, хитне поправке.

Ако вам је циљ стабилност, предвидљив приход и минимизирани регулаторни ризици, препоручујем да размотрите Аустрију. САД су атрактивне због високих приноса, посебно кроз краткорочно изнајмљивање, али то долази са сложеним прописима и бројним ризицима.

Избор региона за улагање у некретнине у САД зависи од ваших циљева, буџета и стратегије: да ли тражите стабилан приход, високу ликвидност или могућност раста капитала. Моје искуство показује да избор правог града директно утиче на приносе и ризике.

Њујорк - стабилност и ликвидност

Њујорк остаје најликвидније тржиште у земљи. Просечна цена по квадратном метру је 10.000–18.000 долара, што инвестиције чини скупим, али предвидљивим.

• Принос од дугорочног закупа: 5–6%
• Краткорочни закуп: 12–14%
• Популарне четврти: Менхетн, Бруклин, Квинс
• Карактеристике: висока ликвидност, стабилна потражња, строги закони о Airbnb-у

Мајами и Флорида - раст и пореске олакшице

Са просечним ценама кућа у распону од 5.500 до 9.000 долара по квадратном метру, Флорида је доступна инвеститорима који траже раст капитала и пореске олакшице.

• Принос од дугорочног закупа: 7%
• Краткорочни закуп: 11–13%
• Популарне четврти: Саут Бич, Брикел, Корал Гејблс
• Карактеристике: брзи раст цена, велики проток туриста, нула пореза на доходак

На пример, мој клијент је купио стан од 80 квадратних метара у Брикелу за 600.000 долара (7.500 долара/м²). Дугорочни закуп доноси 3.500 долара месечно, док краткорочни закуп преко Airbnb-а може достићи и до 5.500 долара по сезони. После две године, вредност стана је порасла за 12%.

Калифорнија (Лос Анђелес, Сан Франциско) - скупа, високо статусна тржишта

Цене овде су међу највишим: 8.500–20.000 долара по квадратном метру. Инвестиција захтева значајан буџет, али пружа престиж и ликвидност.

• Принос од дугорочног закупа: 5–6%
• Краткорочни закуп: 12–13%
• Популарне четврти: Санта Моника, Холивуд, центар Лос Анђелеса
• Карактеристике: престижне области, велика потражња за изнајмљивањем, строги закони

Тексас (Остин, Далас, Хјустон) – Динамичан раст и миграције

Просечна цена куће је 3.500–6.500 долара по квадратном метру, што Тексас чини привлачним за инвеститоре са ограниченим буџетом и који траже висок раст капитала.

• Принос од дугорочног закупа: 8–9%
• Краткорочни закуп: 10–12%
• Карактеристике: раст становништва, миграција из скупих држава, приступачне цене

Канадски инвеститор је купио градску кућу од 100 квадратних метара у Остину за 450.000 долара (4.500 долара/м²). Дугорочни закуп доноси 3.200 долара месечно. Годину дана касније, вредност стана је порасла за 10%. Локално тржиште активно расте, а прилив имиграната повећава потражњу за закупом.

Средњи запад (Чикаго, Детроит) - јефтине, али ризичне опције

Цене кућа овде се крећу од 1.500 до 6.000 долара по квадратном метру, што Средњи запад чини атрактивном опцијом за буџетски приступачне инвестиције са високим приносом.

• Принос од дугорочног закупа: 7–22%
• Краткорочни закуп: 10–12%
• Карактеристике: веома ниска куповна цена, високи приноси од дугорочног закупа, али нестабилно тржиште и мала потражња за краткорочним закупом

Швајцарски пар је купио кућу од 120 квадратних метара у Детроиту за 200.000 долара (1.667 долара/м²). Дугорочни закуп доноси 2.200 долара месечно - принос од преко 13% годишње. Ризик од флуктуације цена је већи, али ниски улазни трошкови омогућавају инвеститору да оствари значајан принос.

У САД, приближно 70% свих трансакција односи се на постојеће куће, док новоградња чини приближно 30% тржишта, укључујући станове у припреми за изградњу и вишепородичне пројекте. Просечна цена постојећих кућа на популарним тржиштима као што су Њујорк и Лос Анђелес је од 10.000 до 18.000 долара по квадратном метру, док новоградња кошта од 8.000 до 15.000 долара по квадратном метру, у зависности од региона и сегмента.

На секундарном тржишту у САД, велики, ликвидни градови са провереном инфраструктуром су посебно популарни. Станови и куће су најтраженији у Њујорку, укључујући Бруклин, Квинс и Менхетн, где је ликвидност висока, а потражња за дугорочним изнајмљивањем стабилна.

Секундарно тржиште се такође активно развија у Чикагу, Детроиту и Кливленду, где су трошкови становања нижи, што омогућава инвеститорима да уђу са малим буџетом и остваре високе приносе од дугорочног закупа до 12–15%.

Карактеристике: Старије куће могу захтевати велике реновације, али пружају брз приступ приходима од закупнине.

Нове зграде привлаче инвеститоре модерним распоредом и енергетски ефикасним стандардима. Међу најпопуларнијим регионима су Мајами, Форт Лодердејл и Орландо, где станови у изградњи нуде цене испод тржишних и краткорочне закупнине до 5.500 долара месечно. У Тексасу (Остин, Далас и Хјустон) активно се граде вишепородични пројекти, што инвеститорима омогућава да профитирају од више станова истовремено.

Карактеристике: ризик од кашњења у изградњи, али потенцијал за раст вредности некретнине и флексибилност у распореду.

Америчке куће се често граде коришћењем рамске конструкције, дрвета, бетона и модерних енергетски ефикасних материјала. Стандарди укључују строге захтеве за заштиту од пожара, звучну изолацију и вентилацију.

• Нове зграде обично имају системе паметних кућа, модерне кухиње и купатила, што повећава њихову привлачност за станаре.
• Времена изградње у САД крећу се од 12 до 24 месеца за вишепородичне комплексе.

Аустријске нове зграде нуде предности у погледу брзине изградње, енергетске ефикасности и стабилности тржишта. У САД, процес може бити одложен због бирократије, временских услова или кашњења извођача радова. За инвеститоре који траже поузданост и дугорочну стабилност, Аустрија је често преферирани избор, упркос вишој цени по квадратном метру.

Улагање у некретнине у САД нуди широк спектар стратегија, од традиционалног изнајмљивања до развоја земљишта. Избор стратегије зависи од ваших циљева, буџета и склоности ка ризику.

Куповина старијих некретнина за реновирање и препродају је стратегија за активне инвеститоре. Приноси могу достићи 15–25% по трансакцији, посебно у областима у развоју попут Лос Анђелеса или Сан Франциска.

Примери клијената: кућа од 110 квадратних метара у Остину купљена за 450.000 долара, реновирана за 70.000 долара, препродата за 650.000 долара - нето добит од око 130.000 долара.

Подела капитала на неколико мањих некретнина смањује ризик и омогућава диверзификацију прихода. Портфолији клијената често укључују два или три стана у различитим деловима Мајамија или Тексаса, што обезбеђује стабилан ток закупнина.

Канцеларије, складишта и малопродајни објекти генеришу приход од 6 до 10% годишње, али захтевају већи почетни капитал. Пример: куповина малог пословног комплекса у Даласу за 1,2 милиона долара доноси годишњи приход од 80.000 до 100.000 долара.

REIT-ови вам омогућавају да учествујете на тржишту некретнина без директног управљања имовином. Приноси од дивиденди се обично крећу од 4 до 6%, а ниска баријера за улазак чини их привлачним за почетнике.

Куповина земљишта за изградњу или развој је ризичнија стратегија са дугорочним планом. На пример, парцела од 1,5 хектара на Флориди је купљена за 250.000 долара. Након добијања дозвола и изградње, пројекат би могао да генерише приход до 600.000–700.000 долара за 3–5 година.

Бечко тржиште је стабилније и предвидљивије. Куповина некретнина за изнајмљивање нуди 4-5% приноса, док су поправци и продаја некретнина и развој ограничени због строгих грађевинских прописа и високих трошкова земљишта. Тржиште је мање динамично, али има користи од сигурности, транспарентности и дугорочне стабилности. За инвеститоре који траже раст капитала уз минималан ризик, Беч је пожељнији, док су САД боље за активне стратегије са високим приносима.

Улагање у некретнине у САД долази са бројним јединственим карактеристикама и ризицима које је важно узети у обзир при избору региона и стратегије.

Просечна стопа пореза на имовину креће се од 0,7% до 2,3% годишње, у зависности од државе. У неким државама, као што су Њу Џерзи и Илиноис, порези могу премашити 2,2%, што значајно смањује нето принос. Примери клијената показују да за инвестицију у кућу у Мајамију од 600.000 долара, порези износе приближно 12.000–15.000 долара годишње, што је важно узети у обзир приликом израчунавања поврата инвестиције.

Локални закони о изнајмљивању, посебно краткорочни закуп путем Airbnb-а и VRBO-а, могу бити строги. На пример, Сан Франциско, Њујорк и Мајами имају ограничења у погледу броја јединица за изнајмљивање и захтева за лиценцирање, што ограничава флексибилност инвеститора.

Високе каматне стопе на хипотеке и нестабилност тржишта могле би смањити потражњу за становима. На пример, између 2022. и 2024. године, пораст каматних стопа на 7% довео је до успоравања трансакција и смањења броја купаца. То ствара ризик од пада цена током периода нестабилности.

У градовима другог и трећег реда попут Детроита, Кливленда и делова Тексаса, ликвидност некретнина је нижа, а време продаје може достићи 6-12 месеци. Ово повећава ризик за инвеститоре који желе да брзо изађу из посла.

Аустријско тржиште има користи од стабилности и предвидљивости. Порези су нижи, законска регулатива је транспарентнија, прописи о закупу су опуштенији, а ликвидност некретнина у већим градовима попут Беча и Салцбурга је стабилна. За инвеститоре који цене дугорочну заштиту капитала и ублажавање ризика, Аустрија је често преферирана опција. САД су, с друге стране, погодне за оне који су спремни да активно управљају својим портфолијима и траже веће приносе, уз разумевање потенцијалних флуктуација на тржишту.

Улагање у некретнине у САД није повезано само са приносима, већ и са начином живота и условима живота у различитим државама. Избор региона утиче на климу, приступ здравственој заштити, образовне могућности, безбедност и финансијску инфраструктуру.

Сједињене Америчке Државе се могу похвалити великом разноликошћу климатских услова, што је важно узети у обзир при избору некретнине и стратегије изнајмљивања. Градови Флориде се могу похвалити топлом суптропском климом и плажама, што је чини популарном за краткорочно изнајмљивање током целе године. Калифорнија нуди благу медитеранску климу, посебно у Лос Анђелесу и Сан Дијегу, што привлачи дугорочне закупце и породице.

Истовремено, Средњи запад и северне државе (Чикаго, Минеаполис) карактеришу хладне зиме и снежни периоди, што смањује потражњу за краткорочним изнајмљивањем, али може привући купце усмерене на економски сегмент и приступачне цене.

За оне који немају пребивалиште, важно је размотрити приступ квалитетној здравственој заштити и образовању. У Њујорку, осигурање за четворочлану породицу може коштати од 1.500 до 2.000 долара месечно, укључујући основно осигурање и посете специјалистима. У Лос Анђелесу, слични трошкови се крећу од 1.300 до 1.800 долара, док се у Мајамију и Тексасу крећу од 700 до 1.000 долара месечно, у зависности од изабраног плана.

Образовање се такође разликује: приватне школе и престижни универзитети у Њујорку и Калифорнији коштају 20.000–50.000 долара годишње, док у Тексасу или Флориди можете пронаћи добре школе за 10.000–20.000 долара годишње.

Странци могу отворити рачуне и добити хипотеке у Сједињеним Државама, али је процес компликованији него за грађане: често су потребни ITIN/SSN, доказ о приходима и значајна уплата (обично 30–40%). Неке банке у Мајамију и Калифорнији нуде специјализоване програме за нерезиденте.

Живот у САД се веома разликује у зависности од града и државе. Примери:

• Њујорк (Менхетн): Изнајмљивање двособног стана: 4.500–6.000 долара месечно, намирнице и услуге: +30–40% изнад просека, кафићи и ресторани: 15–25 долара по оброку, комуналне услуге: 250–400 долара месечно.
• Лос Анђелес, Калифорнија: кирија за двособан стан 3.500-4.500 долара, намирнице 20-30% изнад просека, ресторани 12-20 долара, комуналне услуге 200-350 долара.
• Мајами, Флорида: Изнајмљивање двособног стана 2.500-3.500 долара, намирнице и могућности обједовања близу просека у САД, комуналне услуге 150-300 долара.
• Остин, Далас, Тексас: кирија за двособан стан 1.800-2.500 долара, просечна цена намирница, ресторани 10-18 долара, комуналне услуге 120-250 долара.
• Чикаго, Средњи запад: кирија двособног стана 1.500–2.200 долара, намирнице испод националног просека, комуналне услуге 120–250 долара.

Живот у Аустрији је предвидљив и организован: здравствена заштита је високог квалитета и доступна, образовање је високог квалитета, а бирократија је минимална. На пример, здравствено осигурање за четворочлану породицу кошта 300–500 долара месечно, а школарина у јавним школама и универзитетима је често бесплатна или веома приступачна.

Градска инфраструктура, превоз и безбедност омогућавају удобан дугорочни живот. Верујем да је у Аустрији лакше планирати трошкове, минимизирати ризике и осигурати породичну удобност.

Избор некретнина у САД у великој мери зависи од циљева инвеститора и његове животне ситуације. Различити сегменти становништва се различито сналазе на тржишту и важно је узети у обзир финансијске, правне и личне факторе.

За грађане нестабилних земаља, куповина куће или стана у Сједињеним Државама често служи као начин заштите капитала. Моји клијенти из Источне Европе и Латинске Америке купили су станове у Мајамију и Лос Анђелесу за 400.000–700.000 долара како би диверзификовали своју имовину и осигурали дугорочно очување богатства.

за пензионере захваљујући благој клими, ниским порезима на имовину и одсуству државног пореза на доходак. На пример, кућа од 550.000 долара у области Форт Лодердејла, изнајмљена на дужи рок, генерисала је приход од приближно 2.800–3.200 долара месечно, док је некретнина коришћена као удобан други дом.

Дигитални номади цене САД због развијене инфраструктуре, брзог интернета и могућности краткорочног изнајмљивања путем Airbnb-а и VRBO-а. Међутим, визна ограничења и потреба за дугорочним документима стварају одређене потешкоће. Пример клијента: куповина стана у Остину за 350.000 долара, а затим његово краткорочно издавање донело је приход од 2.000 до 2.400 долара месечно, што је захтевало ITIN и банковни рачун за нерезиденте.

САД наспрам Аустрије? У поређењу са Аустријом, ова земља побеђује за конзервативне инвеститоре: тржиште је стабилно, закони су транспарентни, порези су нижи, а приноси предвидљиви. САД, с друге стране, нуде веће приносе, разноликост региона и инвестиционих стратегија, али су повезане са ризицима, флуктуацијама тржишта и изазовима у управљању некретнинама. Клијентима који цене сигурност и ред, често препоручујем Аустрију.

Излазак из инвестиције је кључни корак који директно утиче на профитабилност. Продаја некретнина у САД се обично обавља путем MLS-а (Multiple Listing Service) или преко професионалних агената. Просечно време продаје варира у зависности од региона: у популарним градовима попут Мајамија или Лос Анђелеса, некретнина се може продати за 30-90 дана, док у мање ликвидним државама то може потрајати и до 6-9 месеци. Моји клијенти, који су продавали станове у Мајамију за 600.000-750.000 долара, често су користили MLS и агента како би убрзали процес и минимизирали провизије.

За нерезиденте, кључни аспект је FIRPTA, који захтева задржавање до 15% продајне цене за федерални порез. Важно је да правилно израчунате своју пореску обавезу како бисте избегли неочекивана плаћања.

Образац 1031 вам омогућава да одложите плаћање пореза приликом продаје некретнине и реинвестирања у другу некретнину у САД. На пример, један од мојих клијената је продао стан у Мајамију за 650.000 долара и инвестирао у неколико некретнина у Остину, што му је омогућило да пребаци порески терет и повећа диверзификацију портфолија.

Пренос некретнина путем наслеђивања или фондова је још један начин да ефикасно управљате својом имовином и планирате будућност. Фондови помажу у управљању имовином, смањењу пореских ризика и заштити ваше имовине.

У поређењу са Аустријом, процес изласка са инвестиција тамо је једноставнији и предвидљивији. Ликвидност секундарног тржишта је висока, бирократија минимална, порези на промет су транспарентни, а трансакције се брже закључују. САД нуде веће приносе, али их муче сложени порески прописи и бирократија.

Већ неколико година радим са клијентима који улажу у некретнине у САД и Европи. Моје искуство показује да свако тржиште има своје јединствене карактеристике и да успех инвестиција директно зависи од правилне провере (due diligence).

Алокација капитала између стабилних и растућих тржишта је кључ уравнотеженог портфолија. У овом приступу, инвестиције у аустријске некретнине обично пружају стабилност и предвидљивост, док америчке некретнине нуде потенцијал раста и веће приносе од закупнине. Препоручујем комбиновање америчких некретнина са динамичнијим, профитабилнијим тржиштима, као што су Мајами или Лос Анђелес, и стабилним европским некретнинама, као што је Беч. Овај приступ вам омогућава да диверзификујете ризике, генеришете приход од закупнине и истовремено акумулирате капитал.

Приликом избора стратегије, узимам у обзир циљеве својих клијената: закупнину, статус или дугорочну капитализацију. На пример, за клијенте фокусиране на приход и раст, Сједињене Америчке Државе су погодније, посебно кроз станове у САД и некретнине на Флориди. За оне који цене стабилност, предвидљивост и заштиту капитала, Аустрија често побеђује.

Лично, поделио бих своја улагања између САД и Аустрије: САД нуде раст и високе приносе, док Аустрија пружа душевни мир, транспарентност и дугорочну заштиту имовине. Овај приступ вам омогућава да комбинујете најбоље из оба света и креирате одржив портфолио.

Инвестиције у некретнине захтевају јасно разумевање циљева и тржишта. САД су најбољи избор за оне који траже високе приносе, разноврсне стратегије и динамична тржишта попут Мајамија, Лос Анђелеса или Тексаса. Аустрија је погодна за инвеститоре који цене стабилност, правну транспарентност и предвидљиве приносе. У пракси, за тако конзервативни део портфолија, аустријске некретнине стабилизатором, док се САД сматрају извором раста и већих приноса.

Општи савет адвоката за инвестиције: темељно проверите некретнине, размотрите пореске обавезе, диверзификујте свој портфолио и увек планирајте стратегију изласка. За нерезиденте је посебно важно да размотре FIRPTA, опорезивање прихода од закупнине и опције кроз друштва са ограниченом одговорношћу или фондове.

Изгледи до 2030. године показују раст становништва, унутрашње миграције и активан развој тржишта некретнина. У Сједињеним Државама, потражња за становима расте у градовима са снажним економским растом и атрактивним приносима од закупнине. У Аустрији, стабилност остаје, а развој секундарних и нових тржишта наставља да обезбеђује сигурна улагања за дугорочни капитал.

1. Одредите своје инвестиционе циљеве

• Приход од закупнине (дугорочни у односу на краткорочни)
• Капитализација и раст вредности
• Стратегије за добијање боравка или визе (EB-5, E-2)

2. Избор формата власништва

• Куповина од стране појединца
• Куповина преко ДОО (друштва са ограниченом одговорношћу)
• Улагање путем REIT-ова и фондова
• Партнерства или фондови

3. Анализа тржишта и региона

• Градови и државе: Мајами, Њујорк, Лос Анђелес, Остин, Средњи запад
• Принос од закупнине и ликвидност некретнина
• Цене по квадратном метру и динамика тржишта
• Инфраструктура, транспорт, екологија, потражња закупаца

4. Преглед објекта и правна провера

• Претрага власништва и осигурање власништва
• Извештај о инспекцији: стање градње, комуналне услуге
• Провера историје власништва и терета

5. Финансирање и захтеви купца

• Доступност SSN/ITIN-а за странце
• Банковни рачун у САД
• Почетни улог и доказ о законитом пореклу средстава
• Старост (неке банке захтевају 18 година)

6. Процес куповине

• Избор агента за некретнине и адвоката
• Припрема понуде
• Ескро рачун
• Закључење и регистрација права на имовину у окружним евиденцијама
• Могућност куповине на даљину

7. Порези и трошкови

• Порез на имовину (0,5–3% у зависности од државе)
• Трошкови затварања (2–5% трансакције)
• Порез на приход од закупнине (савезни + државни)
• Порез на капиталну добит од продаје
• FIRPTA за нерезиденте

8. Управљање имовином

• Избор компаније за управљање (управљање некретнинама)
• Дугорочни и краткорочни закуп
• Уговори са закупцима и локални прописи

9. Стратегије изласка

• Продаја преко MLS-а или агента
• 1031 Замена за пореске трансфере
• Пренос наслеђивањем или путем поверења

10. Сценарији и диверзификација

• Један објекат наспрам више објеката
• Комбинација САД и Европе (Аустрија за стабилност, САД за раст)
• Равнотежа приноса и ризика

1. „Инвеститор од 300.000 долара“

• Шта је клијент желео: да купи стан у Њујорку који би му обезбедио стабилан приход од закупнине, а истовремено био и ликвидна имовина.
• Шта смо пронашли: стан од 70 квадратних метара на Менхетну, са модерним реновирањем и практичним приступом превозу.
• Резултат: принос од 4–5% годишње, висока ликвидност, раст вредности некретнине од +8% током 2 године.

2. „Пензионисао се са 500.000 долара“

• Шта је клијент желео: да купи кућу у Мајамију, на Флориди, за удобну пензију, са могућношћу издавања у закуп ако је потребно.
• Шта смо пронашли: кућу од 90 м² са 2 спаваће собе у мирном крају, близу плаже и добро развијеном инфраструктуром.
• Резултат: просечан принос од закупнине од 4,5%, повећање вредности од +10% током 3 године, безбедно подручје за миран живот.

3. „Породица са децом“

• Шта су клијенти желели: да купе стан или кућу у Лос Анђелесу за сопствено пребивалиште, са добрим школама и зеленим окружењем.
• Шта смо пронашли: градску кућу од 120 м² са три спаваће собе и малом баштом у добро развијеном подручју. Цена: 750.000 долара.
• Резултат: висок потенцијал капитализације од 6-7% за 5 година, безбедно подручје за децу, могућност издавања у закуп по потреби.