Индексирање кирије у Бечу: Повећање цена, закони и савети за 2025. годину

кирија са комуналним трошковима у земљи 2024. године , при чему је Беч био изнад просека.

За многе породице, то значи да је кирија главна ставка буџета, што директно утиче на њихов животни стандард.

До 2025. године ситуација се погоршала: цене су расле брже од плата, а влада је чак увела привремени мораторијум на аутоматско индексирање закупнине до априла 2026. године. Ово представља предах за закупце, али губитак прихода за власнике станова.

У овом чланку ћу једноставним речима објаснити како функционише тржиште изнајмљивања у Бечу, зашто цене расту, како функционише индексација и када се може оспорити. Посматраћемо стварне бројке, примере прорачуна, случајеве из стварног света и нове законе. Овај чланак ће бити користан и за оне који планирају да се преселе у Аустрију и за инвеститоре који желе да издају своје некретнине у закуп.

Пре него што разговарамо о индексацији, погледајмо које су цене тренутно на тржишту и зашто оне настављају да расту.

Изнајмљивање у Бечу значајно варира у зависности од насеља и врсте некретнине. У просеку , изнајмљивање се креће од 9 до 13 евра по квадратном метру (без комуналних услуга). Међутим, стварни трошкови ће варирати у зависности од конкретне некретнине.

Просечна кирија у Бечу по типу стана (2025)

Упоређујући округе, разлика је такође упечатљива. У центру (1. округ, Унутрашњи град), цене могу достићи и до 27 евра/м², док на периферији, на пример у Флоридсдорфу или Лизингу, можете пронаћи опције за 9–11 евра/м².

Често подсећам клијенте да су цене у центру Беча скоро увек више не због стања стана, већ због адресе. Питање је колико вам је локација важна.

Раст становништва. У 2024. години, становништво Беча се повећало за приближно 22.500 људи. Овај раст је првенствено последица миграција: само у 2024. години, скоро 180.000 људи је стигло у Аустрију, од чега се приближно 68.000 настанило у главном граду.

Недостатак нових станова. Бечу је потребно најмање 10.000–11.000 нових станова сваке године. Међутим, заправо се изгради само 5.000–6.000 . У међувремену, постојећи стамбени фонд се смањује због рушења и великих реновирања.

Елитне нове зграде. Гради се све више премиум станова, са киријама знатно вишим од просечних. То утиче на укупну статистику.

Инфлација и индексација. Чак и са замрзавањем цена, неки уговори (на пример, празне нове зграде) и даље се индексирају према инфлацији.

Растућа потражња и недостатак понуде неизбежно повећавају цене закупнина. Ево погледа на динамику у бројкама: до краја 2024. године , просечна закупнина широм земље (укључујући све величине станова) порасла је за 4,5% (у поређењу са 7,4% годину дана раније).

У Бечу је раст такође двоцифрен (неколико процената на годишњем нивоу), значајно премашујући националну инфлацију. Као што се може видети, чак и без наглих флуктуација, тренд је стално узлазни.

Пре него што се упустимо у индексацију, важно је разумети да цене закупнине у Аустрији не функционишу саме по себи; оне су регулисане законом.

Главни документ је Закон о закупу ( Mietrechtsgesetz , скраћено MRG). Он регулише готово све: од износа закупнине до права закупаца и станодаваца.

У Аустрији постоје два главна тржишна сегмента:

Стари стамбени фонд (изграђен пре 1945. године, а неке зграде после). Овде се закон у потпуности примењује. Цена се обрачунава према државним стандардима, познатим као „основна цена“. Тренутно, у Бечу, то је 6,67 евра по квадратном метру (фиксна до априла 2026. године због мораторијума).

Нови стамбени фонд (модерне зграде, посебно оне изграђене после 2000-их). Овде власници могу слободно да одређују цене, без строгих ограничења.

За навигацију кроз стари стамбени фонд користи се систем категорија станова:

За категорије А–Ц постоји ограничење цене. Категорија Д се ретко користи у пракси; то је више историјска норма.

Често саветујем својим клијентима: ако желите дугорочну стабилност, потражите становање у старијим зградама обухваћеним законом о MRG. Раст цена тамо је увек ограничен.

Правила за странце су готово иста као и за локалне становнике. Закон експлицитно забрањује дискриминацију на основу држављанства — не може вам се одбити улазак само зато што нисте Аустријанац.

Али у пракси постоје нијансе:

• обично захтевају доказ о приходима или запослењу у Аустрији;
• Могу тражити препоруку од претходног станодавца;
• Најчешће узимају депозит у износу од 3 месечне уплате (понекад и до 6).

Главни изазов за странце је конкуренција. У Бечу је потражња за становима већа од понуде, па се добре опције брзо распродају.

Сада пређимо на најважније питање: индексацију. То је оно што покреће највише питања међу закупцима и инвеститорима.

Индексирање је аутоматско прилагођавање закупнине на основу инфлације. Основ за прилагођавање је скоро увек наведен у уговору.

Индекс потрошачких цена (CPI) који објављује Statistik Austria . На пример, у јулу 2025. године индекс је показао повећање од 3,6% у односу на претходну годину.

Пример израчунавања:

• ваша основна кирија је 1.000 евра;
• индекс је порастао за 3,6%;
• нова закупнина = 1.000 × 1.036 = 1.036 €.

Закупац добија обавештење о сваком повећању закупнине унапред (најмање 14 дана пре доспећа прве нове уплате). Повећање никада није ретроактивно.

Када потписујете уговор, потражите клаузулу о индексирању. Требало би да пише:

• који се специфични индекс користи (најчешће CPI);
• колико често се врши поновно пребројавање (обично једном годишње);
• датум од ког је индексација важећа.

Ако ова клаузула недостаје, закупац нема право да подигне цену без разлога. Једина опција је закључење новог уговора.

Не. Закон налаже станодавцу да обавести закупца и објасни прорачун. Није могуће „извући“ нови износ ниоткуда. Ако добијете обавештење о повећању:

• проверити да ли је у складу са формулом у уговору;
• уверити се да раст не прелази стопу инфлације;
• У случају сумње, обратите се Стамбеној арбитражи (

Да тема индексирања не остане сува теорија, погледајмо како то изгледа у пракси.

Узмимо два примера из стварног живота.

Стан од 40 м². Просечна нето кирија за такав стан у Аустрији је приближно 405 евра месечно. Додајте 100 евра за комуналне услуге, што укупно износи 505 евра. При инфлацији од 4%, основна кирија би порасла на 421 евро, а са комуналним услугама, приближно 521 евро.

Стан је површине 80 м². Просечна национална кирија за ову величину је 796,50 евра (без комуналних услуга). Претпоставимо да, укључујући трошкове, кирија износи 880 евра. Са индексацијом од 5%, кирија би се повећала на 924 евра.

Раст је увек приближно једнак инфлацији. Ако цене у продавницама порасту за 5%, кирија ће такође порасти за 5%.

Понекад, индексација инфлације није довољна — станодавац је инвестирао у некретнину и жели да надокнади трошкове. Закон дозвољава додавање „додатка за поправку“ ( Erhaltungsbeitrag ). На пример:

• Основна кирија за стан од 60 м² – 600 евра;
• власник је урадио велику реновацију кухиње и пристао на +30 €;
• годину дана касније, индекс од 4% дао је још +24 €;
• Коначна кирија је била 654 евра.

Код луксузних станова, индексација функционише на исти начин, али је почетна цена виша. Стан вредан 2.000 евра уз инфлацију од 5% коштаће 2.100 евра после годину дана.

Обично говоримо о растућим ценама, али постоје и ситуације када се закупнина може смањити.

Аустријски закон дозвољава смањење закупнине ако стан не испуњава услове уговора или је постао ненастањив. Типични случајеви укључују:

• Нема грејања ни топле воде. Ако је бојлер или радијатор покварен, кућа се сматра делимично ненастањивом.
• Буђ и влага нису само козметички проблеми, већ права претња по здравље.
• Константна бука. На пример, реновирање код комшије или грађевински радови у дворишту, ако трају месецима.
• Структурни недостаци. Прокишњавајући кров, покварен лифт, електрични проблеми.

Износ смањења зависи од проблема. Уколико дође до потпуног недостатка грејања, судови често смањују кирију за 30-50%. Ако је у питању привремена непријатност, смањење је 10-20%.

1. Документујте проблем. Фотографишите и прикупите извештаје о поправци или рачуне.
2. Обавестите станодавца. Пожељно је писмено (е-поштом или препорученом поштом).
3. Сачекајте време за корекцију. Обично је довољно 2-3 недеље.
4. Затражите привремено смањење накнаде. Наведите тачан проценат.
5. Ако вам захтев буде одбијен , обратите се Стамбеном арбитражном суду или суду.

Увек кажем својим клијентима: ако постоје озбиљни недостаци у стану, нисте обавезни да платите пуну кирију. Главно је да поступате легално и документујете проблем.

Питање индексације је важно не само за закупце већ и за оне који издају своје некретнине. За инвеститоре, то директно утиче на њихову профитабилност.

Повећање закупнине помаже власницима да одрже профит чак и у условима инфлације.

Пример:

• стан се изнајмљује за 1.200 евра;
• инфлација 4%;
• за годину дана закупнина ће порасти на 1.248 €.

Делује као мала промена – само 48 евра месечно. Али током године, то је скоро 600 евра, а током 10 година, више од 6.000 евра.

Зато је правилна индексација алат за заштиту капитала. Она помаже у надокнађивању растућих трошкова за поправке, комуналне услуге и порезе.

Увек поступајте легално. Уверите се да је индексација наведена у уговору и да не прелази договорени износ. Дајте закупцу довољно времена за обавештење (најбоље је дати дан или два више него што је потребно). Ово гради поверење и смањује ризик од сукоба.

Размислите о поправкама и побољшањима. Ако планирате реновирање пре издавања у закуп, укључите то у уговор или у једнократну уплату закупнине. Закупац треба тачно да зна шта плаћа. Након реновирања, преговарајте о надокнади трошкова — али запамтите, све мора бити правно формализовано.

Одржавајте добру комуникацију. Јасно објасните сва повећања и дозволите закупцу да види прорачуне. Најбоља стратегија је да објасните зашто се кирија повећава, уместо да изненада избаците нови рачун. Транспарентност често задржава закупце и смањује промет станова у „прометним“ становима.

Проверите солвентност. Пре потписивања уговора, размислите о јемству или депозиту (до три месечне уплате) – то ће смањити ризик од недовољне уплате. Међутим, немојте захтевати претеране гаранције само из страха од страног закупца: као што је већ речено, закон забрањује дискриминацију.

Користите услуге управника некретнинама. Ако имате више станова или ограничено слободно време, ангажујте професионалну службу за управљање некретнинама (Hausverwaltung). Они разумеју локалне нијансе, прате законске измене (као што су измене мораторијума на индексацију) и помажу у избегавању казни.

Увек говорим станодавцима: стабилан закупац је пола битке. Боље је повећати кирију за 3% како је прописано законом и задржати закупца него изгубити закупца и оставити стан празан месецима.

Да би се слика употпунила, потребно је поменути најновије промене: оне већ данас утичу на тржиште.

Мораторијум на кирију. У пролеће 2025. године, аустријски парламент је усвојио закон којим је замрзнуто аутоматско повећање кирије за већину регулисаних станова до априла 2026. године. То значи:

• Основна цена у Бечу (тзв. „индикативна тарифа“) је фиксна на 6,67 €/м²;
• уобичајено повећање у априлу 2025. није се догодило;
• Од априла 2026. године, раст ће бити ограничен: може се узети у обзир само до 5% инфлације, а све изнад тога биће преполовљено.

За закупце је ово олакшање. За инвеститоре то значи мањи профит у наредној години.

Аустрија и Европа: Где су кирије најскупље. Беч је међу најскупљим европским престоницама када је у питању кирија. Према подацима Евростата , просечан двособан стан за исељенике у 2023. години коштао је око 2.050 евра месечно (без комуналних услуга). Ово је скупље него у Бриселу или Прагу и упоредиво са Берлином.

Од 2010. године, закупнине у Аустрији су порасле за око 70%, док је просек у ЕУ порастао много мање.

Шта је следеће за тржиште? Стручњаци предвиђају. Слажу се: Несташица станова у Бечу ће се само погоршати. Граду је потребно најмање 4.000–5.000 нових станова сваке године.

То значи да ће закупнине остати високе. Чак и са мораторијумом, дугорочни тренд је јасан: потражња ће премашити понуду.

Увек говорим својим клијентима: у Бечу нема лоших насеља. Постоје насеља са великим потенцијалом раста. Понекад је исплативије инвестирати у периферију него у престижни центар.

Изнајмљивање у Бечу је увек балансирање између прописа, цена и личних околности. С једне стране, закон штити закупце: кирије се не могу изненада повећати, а могу се смањити ако се открију недостаци. С друге стране, индексација је неизбежна, а цене ће расти у складу са инфлацијом.

Да бисте избегли преплаћивање и осећали се самоуверено, имајте на уму неколико правила:

• Упоредите насеља. Вожња метроом од 10-15 минута може вам уштедети стотине евра месечно.
• Прочитајте уговор. Клаузула о индексирању треба да буде јасна: који индекс, колико често и од ког датума.
• Пријавите проблеме. Ако се нешто поквари, одмах контактирајте власника. Закон је на вашој страни.
• Потражите подршку. Беч има програм помоћи за становање под називом Wohnbeihilfe. Ако испуните одређени праг прихода, можете добити надокнаду од града.
• За инвеститоре. Транспарентност и поштење су важнији од брзе зараде. Боље је задржати закупца годинама него ризиковати празан стан.
• Користите реномиране агенте. Искусни агенти знају све детаље и често могу да понуде трикове за живот – на пример, тражење станова за изнајмљивање од власника малих станова где можете преговарати о цени или проверавање нових зграда у последњих неколико месеци – често имају посебне понуде (као што је први месец бесплатно или смањени депозит).

И главни савет: третирајте изнајмљивање као дугорочну стратегију. Тада ћете, чак и док цене расту, моћи да управљате ситуацијом уместо да се само препуштате току.