Уговор о закупу стана у Бечу: Како га правилно саставити и шта је важно узети у обзир

У Бечу, преко 75% становника изнајмљује, тако да је разумевање специфичности закупа станова у Аустрији важно и за оне који планирају да се преселе у земљу и за инвеститоре. Ако планирате да се преселите у Аустрију или тражите смештај у Бечу , потребно је да разумете како да саставите и потпишете уговор о закупу стана.

На први поглед, процес делује прилично једноставно. Само потпишите уговор, примите кључеве и уселите се у свој нови стан. Међутим, у Аустрији је изнајмљивање регулисано јасним правилима и законима. Начин на који је уговор састављен може одредити не само вашу удобност већ и безбедност ваших средстава.

Зашто је ово важно? Зато што грешке скупо коштају. На пример, погрешно наведен период закупа или услови индексирања закупнине могу довести до непотребних трошкова. Ако сте странац, ваш статус боравка може зависити од уговора о закупу.

Да бисте боље разумели нијансе, можете преузети пример уговора о закупу стана у Бечу , који су припремили наши стручњаци. Овај аустријски образац уговора о закупу је тестиран на стотинама успешних случајева.

Овај чланак ће бити користан свима који планирају да изнајме стан у Бечу или другим аустријским градовима: студентима, младим стручњацима, породицама и, наравно, инвеститорима који некретнине виде као профитабилну инвестицију.

Пре потписивања уговора, важно је знати да је закуп у Аустрији регулисан Законом о стамбеном закупу ( Mietrechtsgesetz, MRG ) и Општим грађанским закоником ( ABGB ). Ово омогућава закупцима да се осећају заштићено законом.

Такође постоји неколико врста уговора о закупу у Аустрији. Врста коју одаберете одредиће услове изнајмљивања вашег стана у Аустрији, укључујући закупнину и могућност дугорочног закупа.

Вреди разумети да постоји јасна разлика између уговора на одређено време и уговора на отворено време.

Закуп на одређено време (обично на 3 године или више). Закупац је заштићен од наглих повећања цена. Међутим, превремени раскид таквог уговора може бити тежак. Тек након прве године закупа стиче се право на раскид уговора уз отказни рок од три месеца.

Трајни. Ова опција делује идеално. Закупац може остати колико год жели, све док су испуњени сви услови. Међутим, овај уговор омогућава станодавцу да промени закупнину или раскине уговор под одређеним околностима .

Још једна важна ствар: можете закључити уговор директно са власником стана (закуп), или можете изнајмити стан од некога ко сам изнајмљује стан (подзакуп).

• У првом случају, ваша права су поуздано заштићена законом.
• У другом случају, услови могу бити мање повољни за закупца. Подзакуп може бити повољан за студенте и друге људе којима је потребан краткорочни закуп. Међутим, важно је пажљиво проверити да ли је закупац заиста овлашћен да изда некретнину у закуп.

Ако сте странац, имајте на уму да сама чињеница да немате аустријско држављанство не ограничава ваше право да потпишете уговор о закупу у Бечу и другим градовима.

Међутим, у стварности, станодавци често траже додатна документа: доказ о приходима, доказ о запослењу или чак препоруке.

• Грађани ЕУ могу слободно изнајмити стан, све што треба да ураде је да покажу пасош или личну карту
• Странци обично морају имати дозволу боравка – „Rot-Weiß-Rot“-Karte , „EU Blue Card“, Niederlassungsbewilligung итд. – како би могли да изнајмљују некретнине без додатних дозвола.
• Туристи који долазе са краткорочним визама (до 90 дана) можда ће морати да преговарају са станодавцем на посебан начин како би закључили уговор

Генерално, скоро сваки стан може се изнајмити странцима. Пре потписивања уговора, вреди разјаснити све захтеве са станодавцем (на пример, сагласност власника за усељење чланова породице).

Они који први пут виде уговор о закупу некретнине у Аустрији често су изненађени бројем страница. Међутим, сваки ред таквог уговора штити или вас или власника стана. У наставку смо навели кључне тачке које морају бити укључене.

Молимо вас да наведете пуно име и адресу станодавца и закупца. Ако се стан дели подједнако, сви закупци су одговорни за плаћање закупнине. Потребни су контакт подаци и подаци из пасоша/личне карте обе стране.

• Адреса стана, спрат, површина и списак имовине коју закупац може да користи.
• Које собе и заједничке просторе може да користи закупац (нпр. паркинг, остава, таван, башта, вешерај итд.).
• Забележите тренутно стање некретнине. Важно је описати све проблеме откривене током прегледа. Уколико постоје очигледни недостаци (прозори, водовод, знаци влаге), најбоље је одмах разјаснити ко ће организовати поправке у Бечу и о чијем трошку.

Увек инсистирам да клијенти документују чак и мање оштећења и огреботине приликом усељења. Ова напомена у потврди о пријему стана заштитиће вас од било каквих потраживања станодавца приликом исељења.

• Јасно наведите износ основне (бруто) и, ако је потребно, основне (нето) уплате закупнине и шта је у њу укључено.
• Проверите да ли закупац плаћа посебно струју, гас, грејање, интернет и остале трошкове.
• Молимо вас да назначите начин и услове плаћања (обично банковни трансфер једном месечно).
• Ако уговор потпада под MRG (Уговор о утврђивању и одржавању), договорите се о томе да ли се накнада може индексирати (на пример, према инфлацији) и наведите како ће се извршити поновни обрачун.
• Према аустријском закону, станодавци могу захтевати повећање закупнине које је нешто више од основне закупнине по квадратном метру (Richtwert/Kategoriemiete). Од 2024. до 2025. године, максимално повећање закупнине је 5% годишње.

Износ депозита је обично једнак 2-3 месечне кирије (законски максимум је до 6 месеци).

• Наведите тачан износ и детаље рачуна на који треба да се уплати.
• Наведите услове за враћање депозита (након усељења и провере штете) и камату (депозити се могу чувати на посебном рачуну и доносити малу камату закупцу).
• Обавезно понесите потврду о уплати депозита.

Увек саветујем клијентима да фотографишу стан на дан усељења. То је ситница, али ове фотографије им често помажу да врате депозит без спора.

• Наведите одговорности закупца (на пример, одржавање чистоће, плаћање мањих поправки и услуга).
• Опишите права станодавца (да провери техничко стање, да врши инспекције).
• Издавање стана у подзакуп без сагласности је генерално забрањено, као и држање агресивних животиња, прављење буке ноћу итд.
• Ако вам је одређена тачка важна (на пример, планирате да набавите кућног љубимца или да урадите неке реновације), то одразите у уговору.
• Ако станодавац преузме било какве обавезе (на пример, будуће поправке), поставите рок за завршетак.

Стамбене зграде често имају правила која дефинишу сате након којих се мора поштовати тишина, шта радити са смећем, где је дозвољено пушење и шетња кућних љубимаца и тако даље. Ако таква правила постоје, затражите да се укључе у додатак вашем уговору о закупу стана у Аустрији.

Такође, у уговору наведите ко је дозвољен да врши поправке (козметичке или велике) и под којим условима.

• Наведите период на који је уговор закључен (датум почетка и завршетка или означите „на неодређено време“).
• Закуп на ограничено време мора да садржи клаузулу која омогућава превремено исељење („Aussteigsklausel“). На пример: „Закупац има право да раскине закуп након годину дана уз отказни рок од месец дана.“ Ако се ова клаузула изостави, по закону ово право постаје доступно тек након годину дана, уз отказни рок од три месеца до закупца.
• Уговор би такође требало да садржи клаузулу о аутоматском обнављању или новим преговорима након истека рока.
• Ако уговор формално истекне, често се законски продужава за још три године.

Приликом састављања уговора, корисно је користити шаблоне и примере . Ови примери ће бити од помоћи приликом превођења са немачког језика и провере кључних тачака.

Ако први пут изнајмљујете стан у Аустрији, потписивање уговора о закупу може изгледати прилично компликовано. Да бисте то олакшали, пратите ове смернице:

Корак 1. Прегледајте стан пре потписивања. На дан прегледа, снимите све мање недостатке камером или телефоном. Саставите „извештај о пријему“ (Übergabeprotokoll) и укључите списак оштећења и њихов опис.

Увек инсистирам да клијенти документују чак и мање оштећења и огреботине приликом усељења. Ова предвиђање ће их заштитити од потраживања станодавца након исељења.

На основу извештаја, може се потврдити да је штета првобитно постојала и да нећете морати да платите њену поправку.

Корак 2. Пажљиво прегледајте уговор. Прочитајте сваку клаузулу пре потписивања. Неспоразуми око услова често доводе до спорова. Разјасните све нејасне услове, пожељно писмено (путем е-поште), и водите преписку.

Не ослањајте се искључиво на усмена обећања. Захтевајте да сви услови и одредбе (на пример, рокови за поправку или додатне услуге) буду наведени у уговору.

Корак 3. Проверите стране у уговору. Уверите се да имате посла са власником некретнине или његовим овлашћеним представником:

• Ако изнајмљујете директно од станодавца, затражите да видите власнички лист (Grundbuchauszug – извод из регистра непокретности).
• Ако изнајмљујете стан преко агенције, проверите информације о лиценци и провизији. Од 1. јула 2023. године на снази је принцип „Бестеллерпринцип“ (Bestellerprinzip): прва особа која ангажује агента за некретнине плаћа његову провизију. Обично станодавац ангажује агента и плаћа провизију, али је важно да ово прво проверите.

Корак 4. Правилно саставите уговор. У Аустрији није потребна нотарска овера уговора о закупу. Довољно је да обе стране потпишу и датирају уговор. Присуство адвоката или нотара није обавезно по закону.

Међутим, да би били сигурни, многи се консултују са адвокатом. Они могу да провере да ли уговор садржи нетачности које би могле бити погрешно протумачене или клаузуле које се не могу легално додати.

У посебним случајевима (на пример, ако сте инвеститор или велика компанија), управо ово има смисла. Ако преговарате преко агенције, уверите се да су сви договори између агента и станодавца одражени у уговору.

Корак 5. Плаћање и документи приликом потписивања. Приликом потписивања уговора, депозит (обично банковним трансфером) и прва месечна уплата се често плаћају одмах. Прибавите рачуне за све трансакције.

Ако је могуће, набавите скениране личне карте станодавца и документа о власништву над станом од станодавца (или његовог представника). Ако преговарате преко агента, а не директно, проверите уговор да ли се помиње провизија – са Bestellerprinzip-ом, закупац не мора да је плати.

Корак 6. Региструјте своје званично место боравка и промените адресу. Након уласка у Аустрију, странци морају да региструју своје место боравка (Meldung) у локалној градској кући на својој новој адреси. За регистрацију ће вам бити потребан „Meldezettel“ (посебан образац за боравак) потписан од стране станодавца и ваш пасош/лична карта.

Обавезно ово урадите у року од три радна дана, у супротном ризикујете казне (до 726 евра према Административном законику). Сачувајте документ издат након регистрације. Биће вам потребан за отварање банковног рачуна, добијање осигурања и добијање сертификата.

Корак 7. Сачувајте копије свега. Сачувајте све странице уговора и додатке. Посебно је важно сачувати странице које наводе услове раскида, износ депозита и рачуне за комуналне услуге. Ако је могуће, оверите копију уговора код адвоката или нотара како бисте осигурали да је документ правно обавезујући.

Потписивање уговора о закупу у Аустрији без припреме потребних докумената је немогуће. Закупци желе да буду сигурни да потписују уговор са поузданим закупцем, па строго проверавају документа.

Станодавац (који издаје стан) ће морати да поднесе следећа документа:

• Власнички лист стана (извод из непокретности – Grundbuchauszug). Овим се потврђује ваше право да издавате некретнину у закуп.
• Енергетска ефикасност. У Аустрији (као и у другим земљама ЕУ), често је потребан енергетски сертификат (Heizkostenpass/Energieausweis). Он пружа информације о трошковима грејања.
• Потврда о усељености. Ако издајете стан преко агента, преговарајте о уговору са агентом (Maklervertrag). Ако је стан у власништву више власника, најбоље је имати оверену сагласност од сваког од њих.
• Грађевинска документација. Понекад, власници морају да доставе копије записника са скупштине удружења власника станова (Eigentümerversammlung) како би доказали да немају неизмирених дугова. Може бити потребна и сагласност власника других станова.
• Уговори о комуналним услугама. Ако ће закупац користити било какве услуге (нпр. интернет, кабловску телевизију или паркинг место на закупљеној некретнини), припремите копије уговора са добављачима и услугама које ће се пружати закупцу.

За закупца (закупца стана):

• Пасош или лична карта. Морате да доставите важећи лични документ. Препоручује се да направите копије главних страница.
• Доказ о приходима. На пример, од вас се може тражити да доставите информације о вашој обрачунатој плати за последња два или три месеца, извод из банке или уговор о раду. Ови документи потврђују вашу солвентност. Понекад се прихватају и пореске пријаве (за самозапослене особе).
• Упитник за закупца (Mieterselbstauskunft). Ово је стандардни образац који садржи личне податке, податке о запослењу, претходном пребивалишту итд. Закупац може да га захтева како би проценио поузданост закупца. Није прописан законом, али је уобичајен у пракси.
• Пријава пребивалишта (Meldezettel). Овај документ потврђује ваше право да живите у стану или кући. Образац Meldezettel добићете поштом, а затим га предате општинским властима. Без регистрације, станодавац вам може изрећи казну, а нећете моћи да плаћате здравствено осигурање, отворите банковни рачун итд.
• Дозвола боравка или виза (за становнике земаља ван ЕУ). Ако сте из треће земље, морате да доставите важећу дозволу боравка или дугорочну визу. Ако сте у земљу дошли са краткорочном визом, проверите са станодавцем да ли је спреман да вам изда стан на краћи период. Ово ће помоћи да се избегну неспоразуми. Такође је добра идеја да користите проверени образац уговора о закупу стана за странце у Аустрији.
• Потврда о непостојању кривичне евиденције. Неки станодавци захтевају ову потврду како би осигурали кредибилитет закупца. Иако ово није законски захтев, станодавци могу приватно да захтевају било која документа која желе.

Додатна документа:

• Препоруке или претходни уговор о закупу. Ако сте раније живели у Аустрији, можда ће вам бити потребна препорука од вашег претходног станодавца или копија вашег претходног уговора о закупу.
• Банковни подаци. Отварање рачуна у аустријској банци поједноставиће процес закључивања уговора о закупу. Такође ће вам омогућити плаћања без провизије и директне трансфере. У неким случајевима, можда ће вам бити потребно да уплатите депозит на посебан рачун (Kautionskonto).
• Превод докумената. Ако не говорите немачки, унапред преведите пасош и уговор и покажите их станодавцу.

Када прикупите документа, требало би да будете потпуно спремни да их потпишете. Најбоље је да сачувате копије докумената и потврде о уплати.

Што је ваша документација потпунија, брже ћете пронаћи савршен стан. Понекад, спремност да унапред доставите сву потребну документацију може бити одлучујући фактор — посебно на конкурентном тржишту изнајмљивања у Бечу.

Чак и након што је уговор потписан и када сте добили кључеве, прерано је за опуштање. Изнајмљивање у Аустрији има своје јединствене карактеристике о којима морате бити унапред свесни.

Минимални рок и превремени раскид. Најчешће, минимални рок закупа је три године. Међутим, након прве године, закупац има право да раскине уговор уз отказни рок од три месеца. Ово је прописано у Mietrechtsgesetz-у (Закону о закупу).

Ако се некретнина изнајмљује на кратак период (на пример, шест месеци), то је често повезано са подзакупом. Међутим, ове опције не пружају дугорочну заштиту и готово увек су скупље.

Индексирање закупнине. Уговори о закупу скоро увек садрже клаузулу о индексирању, повезујући закупнину са званичним индексом цена (Verbraucherpreisindex). То значи да закупнина може да се повећава годишње у зависности од инфлације.

Казне и пенали. Ако закупац касни са плаћањем или крши услове закупа (на пример, реновирањем простора без дозволе), уговор може предвиђати казне. Важно је пажљиво прочитати ове клаузуле, јер казне понекад могу бити значајне.

Права закупца. Ако закупац не испуни своје обавезе (на пример, не поправи покварени бојлер или игнорише жалбе на цурење крова), закупац има право да захтева да се недостаци отклоне или да се смањи закупнина.

Увек саветујем својим клијентима: не бојте се да се заузмете за своја права. Аустрија има систем арбитраже закупаца и понекад је подношење жалбе довољно да се проблем реши.

Познавање услова закупа није само формалност; то је начин да се заштитите од потенцијалних губитака. На крају крајева, закуп у Аустрији штити не само власника већ и закупца.

Потписивање уговора о закупу у Аустрији није само формалност; то је такође тест ваше пажње. Грешке у овој фази могу бити скупе, па је корисно користити неколико практичних савета.

Проверите станодавца и некретнину. Пре потписивања уговора, уверите се:

• да станодавац заиста поседује стан (то се може проверити у земљишним књигама - Grundbuch);
• да у стану нема проблема који су остали непримећени током почетног прегледа: цурење, буђ, неисправне електричне инсталације.

Како минимизирати ризике:

• Прочитајте цео уговор. Чак и мала клаузула о „додатним трошковима“ може значити стотине евра месечно.
• Забележите стање стана. Фотографије и потврда о пријему су ваш најбољи аргумент за повраћај депозита.
• Упоредите цене на тржишту. Понекад станодавци преплаћују.

Шта учинити у случају сукоба. Уколико дође до спорова (на пример, кашњења у поправкама или одбијања враћања депозита), у Бечу можете контактирати:

• у Сцхлицхтунгсстелле (арбитражна комисија при магистрату);
• у Arbeiterkammer-у (Радна комора, штити права закупаца);
• на суд (као последње средство).

Улога агенција за некретнине. У Аустрији се уговори о закупу често преговарају преко агенција. У овом случају, закупац плаћа провизију — обично до две месечне кирије. То је значајан износ, али агенција је одговорна за обезбеђивање транспарентности трансакције и може посредовати у споровима.

Аустријско тржиште изнајмљивања брзо расте. Нови прописи биће уведени 2024–2025. године, које је важно узети у обзир за свакога ко планира да изнајмљује у Бечу.

Измене Закона о запошљавању (Mietrechtsgesetz). Амандмани на Закон о запошљавању (MRG) ступили су на снагу у јануару 2024. године:

• Јаснији прописи који регулишу индексирање закупнине. Сада се закупнина индексира искључиво према индексу потрошачких цена (ИПЦ), а станодавци су дужни да обавесте закупце о променама закупнине три месеца унапред.
• Транспарентност додатних трошкова. Рачуни за комуналне услуге треба да буду наведени одвојено, без скривених трошкова.

Нови захтеви за закупне уговоре. Они су усвојени ради заштите закупаца од несавесних станодаваца. Закупни уговори сада морају да садрже:

• клаузула о враћању депозита и услови;
• информације о правима закупца ако се открију проблеми који нису поменути приликом закључивања уговора;
• назнака датума последњег великог ремонта.

Посебна разматрања за странце. Нове препоруке (тренутно на нивоу парламентарне иницијативе) биће разматране 2025. године како би се поједноставио процес закључивања уговора о закупу за стране стручњаке. Планови предвиђају смањење листе додатних докумената које станодавци имају право да захтевају од странаца.

Утицај на тржиште у Бечу:

• За закупце – већа транспарентност и предвидљивост.
• За станодавце постоји више формалности, али и мањи ризик од судског спора.
• За стране закупце, ово је прилика да поједноставе потрагу за смештајем.

Практичне препоруке:

• Увек проверите да ли је уговор у складу са важећим захтевима (боље је замолити станодавца да користи нови образац).
• Ако станодавац нуди „стару верзију“ уговора, разјасните разлоге.
• Чувајте сва писана документа везана за закуп.

Тржиште изнајмљивања је последњих година постало цивилизованије, али увек говорим својим клијентима: провера уговора је ваше лично осигурање.

Многи људи постављају ово питање, посебно када се све чешће чују тврдње да је само одговарање на оглас довољно за изнајмљивање стана. Хајде да схватимо да ли је агент за некретнине заиста неопходан или су њихове услуге само губљење времена и новца.

Од 1. јула 2023. године на снази је принцип Bestellerprinzip (клијент плаћа). То значи да ако станодавац понуди стан и ангажовао је агента, закупац не плаћа провизију. Ово омогућава закупцима да значајно уштеде.

Многе станове власници изнајмљују директно, без провизије. Лако је пронаћи такве огласе („provisionsfrei“) онлајн и на друштвеним мрежама, означене са „без посредника“. Ово штеди време и новац.

Тржиште некретнина у Бечу је веома конкурентно. Добри станови се често не појављују на платформама за претрагу некретнина; прво их приказују поуздани агенти. Агент за некретнине може предложити одличне опције које не бисте пронашли без њихове помоћи.

Правне услуге и стручност на тржишту. Агенти су добро упознати са ценама, условима изнајмљивања станова у Бечу и другим градовима, као и са правним нијансама. Могу вам помоћи да избегнете замке приликом потписивања уговора и да процес учине мање стресним.

Уштедите време. Ако сте се недавно преселили у Аустрију и нисте сигурни који крај да изаберете, агент ће брзо пронаћи одговарајуће опције.

Изнајмљивање стана у Бечу захтева разумевање замршености бирократских процедура и нијанси тржишта некретнина. Уговор о закупу треба јасно да дефинише ваша права и обавезе како би се осигурао ваш безбедан и сигуран боравак у стану или кући. Пратите ова једноставна правила:

1. Проверите станодавца и документа о некретнини. Уверите се да је власник заиста овлашћен да изнајми стан.
2. Пажљиво прочитајте уговор. Чак и ситнице које превидите могу довести до значајних губитака.
3. Забележите стање стана приликом усељења. Фото и видео докази ће помоћи при враћању депозита.
4. Чувајте све рачуне и преписку. Ово ће вам помоћи да заштитите своје интересе ако се појаве проблеми.
5. Пратите нове прописе. Законодавство у Аустрији се стално ажурира, тако да се услови изнајмљивања могу променити.

Наше услуге:

• Избор стана на основу ваших циљева (пресељење, посао, инвестиција)
• Провера уговора о закупу да ли је у складу са законом
• Преговори са станодавцем како би се узели у обзир ваши интереси
• Консултације о питањима везаним за депозите, превремени раскид уговора и индексацију закупнине

Проналажење смештаја у Аустрији не би требало да буде стресно. Професионално припремљен уговор гарантоваће вам душевни мир у Бечу.