Бечки 7. округ – Нојбау: где живети и у шта инвестирати

Када сам се први пут нашао у Нојбауу (7. бечки округ), био сам запањен колико компактно таква разноликост начина живота и ритмова живота може да коегзистира на само неколико квадратних километара.

Овде се историјске фасаде из 19. века спајају са експерименталним уметничким просторима, јутарње пијаце уступају место вечерњим изложбама, а тротоари су подједнако насељени модним дизајнерима, старијим бечким паровима и младим породицама са децом.

Нојбау се налази на само 2-3 км од историјског центра, али је више од пуке стамбене зоне у близини туристички пренасељеног Беча. То је независан екосистем – креативан, живахан и стално се развија.

За разлику од конзервативнијих и угледнијих квартова попут Хицинга или Деблинга, овде влада жива енергија: отварају се нови кафићи, студији и канцеларије креативних агенција, а сваког лета подручје је испуњено фестивалима и сајмовима.

Често саветујем клијентима да размотре Нојбау ако траже не само некретнине већ и одређени начин живота. То је најлакше место за интеграцију у бечки живот, упознавање локалног становништва и проналажење друштвене мреже.

За инвеститоре, подручје је атрактивно због велике густине насељености (приближно 18–20 хиљада људи по км²) и стабилне потражње за изнајмљивањем, посебно од стране младих стручњака и студената.

Сврха овог чланка је да детаљно погледа на Нојбау из различитих углова: историје, географије, друштвене структуре, стамбеног фонда, инфраструктуре и, наравно, инвестиционе атрактивности.

Кључне карактеристике Нојбауа:

• Локација: само 2-3 км од центра града (Innere Stadt).
• Становништво: око 32–35 хиљада становника.
• Атмосфера: Боемска, креативна, са јаком уметничком сценом.
• Цене некретнина: Једне од највиших у Бечу (просечно 5.500–6.000 евра/м²), због велике потражње.
• Превоз: метро линије У3 и У6, густа мрежа трамваја и аутобуса.
• Инфраструктура: компактна, са развијеном мрежом школа, продавница и културних центара.

Нојбау се назива „бечки Сохо“ или „Мали Берлин“ и поређење је сасвим оправдано. Али, како објашњавам клијентима, важно је разумети: за разлику од Берлина, где се квартови могу брзо променити, па чак и „амортизовати“, у Бечу је историјска стабилност кварта гаранција за инвеститоре.

Историја Нојбауа датира из средњег века. Прва насеља овде су настала у 14. и 15. веку као приградска подручја изван бечких градских зидина. Назив „Neubau“ се преводи као „нова зграда“ или „нова четврт“, што одражава брзи развој подручја током ере када се Беч ширио изван свог старог градског центра.

До 19. века, Нојбау је постао округ занатлија и малих индустрија. Овде су радили обућари, произвођачи намештаја, пекари и мали металски радници. Округ се развио као „раднички“, али не и као истински индустријски. Уместо тога, био је то занатски кварт, где је власник са породицом живео изнад радње, док је доле био у пуном јеку посао.

Посебно поглавље у историји чине фабрике и радионице произвођача намештаја. Беч је и данас познат по својој школи намештаја, а многи корени овог занатства могу се пратити до Нојбауа. Округ је такође био познат као центар штампарске индустрије, у коме су се налазиле штампарије и издавачке радионице.

У другој половини 19. века, такозване „Хофхајзер“ (куће са двориштима) су активно грађене у Нојбауу, стварајући мале „заједнице“. Многе од ових зграда су и данас сачуване: зграде од четири до пет спратова са лучним улазима у дворишта у којима су се некада налазили бунари, шупе или мале баште.

После Првог светског рата, округ се, као и остатак Беча, суочио са недостатком станова. Управо је током 1920-их и 1930-их активно развијан програм „социјалног становања“ (Gemeindebau). У Нојбауу је изграђено неколико култних комплекса, који су и данас у употреби и сматрају се примерима прогресивне архитектуре свог времена.

Након Другог светског рата, Нојбау се постепено трансформисао из радничке четврти у културну. Овде су се доселили уметници, писци и студенти Академије ликовних уметности. Седамдесетих година 20. века почела је да се појављује уметничка сцена, а деведесетих година стигли су и први модни дизајнери.

Данас се Нојбау доживљава као „бечки центар алтернативне културе“. У њему се налази Музејски кварт (један од највећих европских културних комплекса), као и бројне галерије и уметнички атељеи.

Често срећем клијенте који долазе у Беч због посла или студија и заљубе се у Нојбау.

Нојбау је један од најкомпактнијих бечких округа. Његова површина је приближно 1,6-1,9 km², са популацијом између 32.000 и 35.000. Густина насељености достиже 18.000-20.000 људи по квадратном километру - једна од највећих у граду за стамбено подручје са историјским зградама.

Ово је типичан профил унутрашњих округа: постоји мало великих паркова „унутар контуре“, али око њих се налазе велике зелене површине првог и суседних округа (Бургартен, Фолксгартен, МК-дворишта) на краткој пешачкој удаљености.

Географски гледано, Нојбау се може читати као „мозаични“ округ:

Стамбене зоне . Старе зграде хоф, модерни станови и социјални станови. Улице Нојштифтгасе, Циглергасе, Кајзерштрасе, Бургасе, Лерхенфелдерштрасе (граничи се са 8. улицом) и мрежа споредних улица. Овде ћете пронаћи мешавину старих градских кућа, модернизованих зграда и мањих нових доградњи.

Трговачке улице . Пре свега, Mariahilf ер Штрасе (формално 6., али функционално „праг“ Нојбауа), једна од најпопуларнијих трговачких улица у Бечу, њено „раме“ Зибенстернгасе и Neubau (данас простор за састанке).

Креативни простори . Радионице, студији и галерије концентрисани су ближе центру округа. MuseumsQuartier (центар културне гравитације), WestLicht (музеј и центар за фотографију) на Westbahnstraße, галерије дуж осе Schleifmühlgasse/ Neubau , мешовите продавнице итд.

Тргови и дворишта . Шпителберг (мрежа уских улица и дворишта), Санкт-Улрихс-Плац, Вегуберпарк код МQ-а, Јозеф-Штраус-парк – мали, али удобни џепови зеленила.

• Главна артерија округа је Mariahilfер Штрасе, која пролази кроз јужни део Нојбауа. Врви животом дању и ноћу, са продавницама, кафићима, канцеларијама и транспортним чвориштима.
• Паралелно са њом је Neubauгасе – улица са локалнијим, „суседским“ карактером: дизајнерске продавнице, мали ресторани, удобни кафићи.

Унутра су улице уже, често једносмерне, са предношћу за пешаке и бициклисте. Нојбау је насеље кратких удаљености, где шетња од врата до врата траје 5–12 минута.

Развој подручја је веома разнолик. Међу зградама су зграде из 19. века са украшеним фасадама, функционалне куће из средине 20. века и модерни комплекси са панорамским прозорима.

Равнотежа између историјског развоја и модерних реновирања иде на руку инвеститорима који купују некретнине за издавање: добар удео висококвалитетних зграда у стилу Алтбау, стабилни закупци из „креативне економије“ и близина универзитетских и културних кластера обезбеђују предвидљиву ликвидност.

По мом искуству, управо је та комбинација стилова оно што често привлачи клијенте. На пример, једна породица из Пољске бирала је између новог стана у Донауштату и историјске сеоске куће у Нојбауу. На крају су се одлучили за Нојбау јер, како су рекли, „свака улица овде има своју причу“.

Нојбау је једно од „најмлађих“ насеља Беча по духу и начину живота. Просечна старост становника овде је нижа од градског просека. Док је средња старост у Бечу у целини око 42 године, у Нојбауу је ближа 38–39 година.

Старосни профил је „млади одрасли“: многи запослени људи старости 25-44 године, са вишим образовањем, запослени су у креативној економији, ИТ-у, образовању, медицини и туризму. Нојбау је заједница у касној фази развоја, где људи имају тенденцију да дуже остану у градским становима него да се преселе у кућу на периферији: близина посла, културе и школа надокнађује мали животни простор.

Већина становника су:

• млади стручњаци у креативним индустријама (дизајн, мода, оглашавање, ИТ);
• студенти Универзитета у Бечу, Универзитета примењених уметности, Академије ликовних уметности;
• младе породице са једним или двоје деце;
• као и „рођени Бечлије“ који овде живе генерацијама.

Удео странаца у граду почетком 2024. године био је 35,4% (40,2% је рођено ван Аустрије). У поређењу са другим окрузима, Нојбау је приметно интернационалнији него, на пример, 13. (Hietzing) или 18. (Währing), где преовлађују породице са аустријским коренима.

У Нојбауу можете пронаћи два „пола“:

• Људи са високим приходима који купују станове за 600.000–700.000 евра и више.
• Људи средње класе: подстанари, студенти, креативци.

Област је скупа, али није елитна – више се ради о начину живота него о луксузу. Приходи варирају широм Беча , али Нојбау је један од округа са изнадпросечном куповном моћи закупаца (прилагођено високим киријама). За купце, то значи мањи ризик од празног простора и већа очекивања квалитета – кухиње, купатила, уграђена расвета и остава. За закупце, то значи могућност да живе „на корак“ од посла и позоришта.

Што се тиче неповољних и опасних подручја Беча, Аустрија у целини и Беч као метропола су безбедни према европским стандардима. Према годишњим извештајима савезног БМИ , Беч је последњих година одржавао константно висок ниво субјективне безбедности.

Када се Беч разматра као место за живот, важно је узети у обзир комбинацију фактора: густину ноћног живота, проток туриста, близину транспортних чворишта – а затим у складу са тим одабрати прави тип смештаја и његову безбедност (интерфон, видео интерфон, улазна расвета, висококвалитетна врата).

Зашто странци бирају Нојбау:

• Централна локација.
• Атмосфера „малог Берлина“ је пријатна за креативне професије.
• Висока безбедност.
• Бројне школе нуде наставу на енглеском и другим језицима.
• Прилика за улагање у ликвидне некретнине.

Стамбени фонд Нојбауа је мозаик историјских стамбених зграда, заједничких објеката „црвеног Беча“ и модерних станова након реконструкције/локалне нове изградње.

Историјски део карактеришу високи плафони, гипсане карнизе, паркетни подови и двокрилна врата. Присуство лифта, модерних комуналних услуга, енергетски ефикасних прозора и добро осмишљене вентилације су кључни. Зграде са двориштем (или хоф зграде) цене „тихи“ поглед. Стамбени фонд Нојбауа може се грубо поделити у следеће категорије:

• Историјске куће из 19. века са лучним пролазима који воде у дворишта;
• Комуналне куће из 1920-их и 1930-их (социјални станови, често са зеленим двориштима);
• Модерни станови и поткровља након реконструкције старих фабрика;
• Бутик комплекси нове генерације са технологијама паметних кућа.

Подручје је познато по готово потпуном одсуству масовно произведених зграда: изградња је ограничена компактношћу подручја и очувањем његовог историјског карактера. То аутоматски повећава вредност сваке некретнине.

У том подручју постоји нешто социјалних станова, али је мање него у удаљенијим окрузима, једноставно због мале количине земљишта и велике историјске густине насељености. За породице са децом, распоред просторија и осветљење су важни, док су за инвеститоре важни распоред без губитака и стање заједничке имовине (кров, степенице, фасада).

Распон цена . Нојбау се налази на врху ценовног спектра града, мада не тако екстремно као „златни“ 1. округ. Према званичној статистици трансакција од стране Statistik Austria , цене станова у Бечу су неравномерно расле 2024. године; подаци по округу су доступни у њиховим преузимањима (укључујући и 7., Neubau ).

Ово је редак „званични“ снимак стварних трансакција, а не понуда. За поређење: Нојбау се константно рангира међу насељима са ценама куповине које често прелазе 6.000 евра/м² за висококвалитетне некретнине, што је више него у перифернијим насељима.

Банкарска аналитика такође показује висок ниво: извештаји великих аустријских банака и истраживања о Бечу (индекси цена OeNB) показују дугорочни тренд раста са цикличним фазама. Индекс OeNB је „основна линија“ коју користим када говорим о инвестиционим хоризонтима (10-15 година).

Кирија. Просечне тржишне кирије у Нојбауу су више од просека у Бечу. Званична „референтна стопа“ у Аустрији је такозвана Рихтверт (референтна стопа за одређене категорије старијих стамбених објеката), коју ажурира Министарство правде за Беч; међутим, она не одражава тржишне уговоре у „слободном сектору“, посебно на врхунским локацијама.

Стога, у својој практичној процени, посматрам стварне трансакције и тренутне уговоре у упоредивим зградама, као и градску статистику/аустријску статистику закупнине на нивоу државе. У Нојбауу, стварни тржишни уговори су често знатно виши од „референтних вредности“.

Локалне популарне тачке за живот и куповину укључују обод улице Neubau Гасе, мирне улице између улице Neubau Гасе и Музејског кварта, и насеља северно од Mariahilf ер Штрасе са бољом инсолацијом. Ова подручја уживају стабилну потражњу и од стране закупаца и од стране крајњих купаца. У пракси, најбоље резултате постижу „накнадно осмишљене“ некретнине: историјски станови са новим комуналним услугама и лифтовима.

Када породице са децом размишљају о пресељењу у Нојбау, прво питање које ми постављају током консултација је: „Шта је са школама и вртићима овде?“ То је сасвим разумљиво – на крају крајева, образовање је увек кључни фактор при избору места за живот. Нојбау је погодан за породице јер су школе и вртићи на пешачкој удаљености.

Вртићи. У том подручју постоји неколико општинских вртића (финансира их град, тако да су бесплатни или имају веома номиналну цену). Постоји и мрежа приватних вртића, где су одељења мања и више пажње се посвећује развоју креативних вештина.

Многи моји клијенти бирају приватне вртиће јер желе да њихово дете од малих ногу учи музику, цртање и стране језике.

Основне школе. Основно образовање у Нојбауу је високог стандарда. Постоје и јавне и приватне школе.

Јавне школе се фокусирају на класични аустријски наставни план и програм. Приватне школе нуде индивидуализованији приступ, често са нагласком на креативне предмете.

Средње образовање. Овде постоји више опција: гимназије, приватне школе са међународним наставним плановима и програмима и специјализовани лицеји. Штавише, суседни окрузи (6., 8. и 9.) дом су престижних гимназија и приватних међународних школа.

Посебно су популарне међународне школе у ​​којима се настава одвија на енглеском језику. Скупље су од стандардних аустријских школа, али омогућавају деци да се одмах интегришу у међународно окружење.

Високо образовање. Високошколске установе су концентрисане око Универзитета у Бечу (Uni Wien , Техничког универзитета у Бечу (TU Wien и Универзитета у Бечу (mdw) у првом до деветом округу, што подржава потражњу за изнајмљивањем у Нојбауу међу асистентима, докторантима и младим наставницима.

Практичан пример: Један од мојих клијената је породица из Украјине са двоје деце. Изабрали су стан у Нојбауу посебно зато што је био на пешачкој удаљености од вртића и међународне школе.

Њихово најмлађе дете је ишло у општински вртић, а најстарије у међународну школу са усмерењем на енглески језик. То је омогућило породици да минимизира стрес због селидбе: деца су се брзо адаптирала, стекла пријатеље, а родитељи су стекли поверење да образовање испуњава међународне стандарде.

Једна од главних предности Нојбауа је његова самодовољност. Насеље је мало, али има све што вам је потребно за живот.

Продавнице. Од великих ланаца (Била, Спар, Хофер) до малих продавница органске хране, Mariahilf ер Штрасе се може похвалити тржним центрима, бутицима, продавницама одеће и електронике.

Здравствена заштита. Округ има градску клинику, неколико приватних клиника и стоматолошке ординације. Најближа већа јавна болница је Вилхелминеншпитал (у 16. округу), али је удаљена 15 минута вожње.

Услуге. Хемијске чистионице, фризерски салони, теретане, коворкинг простори. Све је буквално на дохват руке.

Беч је познат по свом ефикасном систему јавног превоза, а Нојбау је одличан пример тога. Округ је добро повезан са остатком Беча:

Метро. Нојбау опслужују три метро линије: U3 (станице Циглергаса, Neubau Гасе и Фолкстеатар), раскрсница са U2 код Фолкстеатра и приступ U6 (Бургаса–Штатхале) на северозападу. Ово гарантује кратке изохроне: 5–10 минута до центра града, 15–25 минута до кључних универзитета и пословних адреса.

Аутобуси и трамваји. Култне трамвајске линије 49 (преко Зибенстернгасе/Вестбанхштрасе до центра), 46 (дуж Бургасе према Рингу), 5 (преко Кајзерштрасе до осе Пратерштерн/Вестбанхоф) и аутобус 13А – једна од најкориснијих градских линија.

Они не само да пружају везе са другим окрузима, већ нуде и „бечко искуство“: вожњу обилазницом и разгледање целог центра града. Ова густа, „фина мрежа“ омогућава кретање без аутомобила.

Пешке и бициклом. Бициклистичка инфраструктура и пешачке зоне су предности округа. Реконструкција Циглергасе у суседној 6. и „другој линији“ (појас дуж Музејског кварта) побољшала је приоритет за пешаке и бициклисте.

Широка пешачка оса Mariahilfер Штрасе постала је заштитна карактеристика програма реновирања улица у Бечу. Званичне веб странице града наводе принципе: смањен транзитни саобраћај, више зеленила и безбедни прелази.

Пешачке зоне се шире: дворишта MQ-а, Шпиттелберг и споредне улице близу Neubauсу „урбане мелодијске сценографије“ које чине подручје удобним за живот без аутомобила.

Време путовања од Нојбауа:

• Историјски центар (Штефансплац) је удаљен 10 минута вожње метроом.
• До централне станице – 15 минута
• До аеродрома – 35–40 минута
• Универзитет у Бечу је удаљен 10–12 минута.

Паркирање у Нојбауу је посебно питање. Од 2022. године, скоро цео Беч је прешао на управљање паркирањем у оквиру округа (Parkraumbewirtschaftung). Округ је компактан и густо насељен, тако да је паркирање изазов.

Читав град Нојбау је покривен системом Kurzparkzone — плаћено краткорочно паркирање радним данима са временским ограничењем (обично до два сата) — и системом Parkpickerl за становнике. Од 2025. године, основне цене краткорочног паркирања биће: 30 минута – 1,30 €, 60 минута – 2,60 €, 90 минута – 3,90 €, 120 минута – 5,20 €; доступна је и бесплатна карта од 15 минута.

Дозвола за паркирање становника даје право на неограничено паркирање у вашем подручју (уз локалне изузетке на „пословним улицама“) и издаје се преко судије за прекршаје.

Многе модерне зграде су опремљене подземним паркингом. Јавни паркинг је такође доступан у том подручју, али је прилично скуп (2-3 евра по сату).
Штавише, Нојбау види иницијативе за замену паркинг места зеленим елементима: садњом дрвећа, сталацима за бицикле, зеленим решеткама и каналима за одвод кишнице – све је део прилагођавања града топлој сезони.

У својој пракси се често сусрећем са питањем: „Да ли се исплати купити стан са паркингом?“ Мој одговор је: ако је могуће, да. Паркинг повећава ликвидност некретнине и олакшава живот власнику.

Нојбау има разнолику верску мапу, што одражава мултикултурализам централног Беча:

• Римокатоличка црква Светог Улриха. Историјско језгро жупе округа (St.-Ulrichs-Platz 3, 1070 Wien ). Живахна конгрегација, редовне службе и музичка традиција дуга преко 100 година.
• Евангелистичка Ауферстехунгскирцхе (Линденгассе 44а, 1070 Wien ) . Парисх Neubau /Фунфхаус.
• Исламска верска заједница Аустрије (IGGÖ). Федерална структура са седиштем у Нојбауу (Бернардгассе 5, 1070 Wien ).

Неке култне цркве (као што су Кирхе ам Штајнхоф или Сервитенкирхе) налазе се у суседним окрузима, али у кругу од 10-20 минута јавним превозом. Округ подржава међуверске иницијативе и културне пројекте, а парохије су активно укључене у друштвене активности (добротворни сајмови, музичке вечери).

Ово је срце креативног Беча. Дом је Музејског кварта, десетина галерија, позоришта и уметничких простора. Округ је пун фестивала, сајмова и уличних представа. Нојбау је такође рај за љубитеље кафе: кафићи су свуда, од старих бечких до минималистичких скандинавских.

Главна атракција је Музејска четврт , један од највећих музејских комплекса у Европи. У њој се налазе:

• Музеј модерне уметности (MUMOK)
• Музеј Леополд (колекције Шилеа и Климта)
• Кунстхале Wien
• ZOOM Дечји музеј
• К21 (Квартал дигиталне културе)
• Центар за савремени плес и позориште
• Отворена дворишта и летњи салони
• Овде се такође одржавају фестивали, предавања и концерти.

Шпителберг. Мрежа уских сокака и дворишта са галеријама, дизајнерским продавницама, баровима и ресторанима. Вајхнахтсмаркт на Шпителбергу је један од најатмосфернијих божићних пијаца у Бечу. Лети се одржавају камерни концерти, а зими кувано вино и рукотворине.

ВестЛихт. Музеј и центар фотографије на Вестбанштрасе: изложбе, аукције фотоапарата и образовни програми. Ова „фотографска оса“, заједно са галеријама дуж Циглергасе и Neubau , чини креативан викенд план путовања.

Кафићи и гастрономија. Мото Нојбауа је „без претензија, али са укусом“: од специјализованих кафића са сопственим пржионицама до урбаних бистроа који служе локалне производе. Улица Mariahilfер Штрасе нуди главне брендове и породичне кафиће; унутрашње улице су дом малих, препознатљивих места.

Календар „културног Нојбауа“ укључује фестивале за дизајн и креативну економију: Бечка недеља дизајна редовно активира места и поп-ап просторе у централним окрузима, укључујући и око 7.

Истраживања креативних индустрија документују обим сектора: скоро петина бечких компанија је део креативне економије, запошљава десетине хиљада стручњака и генерише милијарде евра прихода. Ови процеси су неодвојиви од стварног живота на улицама Нојбауа.

Иако је Нојбау густо насељен историјски округ, „зелени растварачи“ овде су добро осмишљени:

• Јозеф-Штраус-парк је удобан градски парк са дечјим просторима и зрелим дрвећем.
• Вегуберпарк је зелена површина у близини МК-а, место за кратка заустављања и дечју игру.
• Санкт-Улрихс-Плац је више трг него парк, али са зеленим елементима и „простором за дисање“ у густој тканини.

Унутрашњи делови Беча традиционално немају велике паркове у поређењу са спољним деловима града. Међутим, Нојбау се може похвалити системом малих зелених површина, дворишта и „климатских“ улица, као и близином главних градских паркова на 10-20 минута хода или вожње трамвајем (Бурггартен близу Ринга, Аугартен северније кроз центар).

Последњих година град активно улаже у озелењавање улица, садњу дрвећа и мере „хлађења“ (хладне стазе у хладу, прскалице, фонтане за пиће). Званична саопштења за штампу и градски програми истичу пројекте за повећање покривености дрвећем и прилагођавање улица топлоти, посебно у централним улицама.

Што се тиче дворишта, многи „гоф“ стамбени пројекти добијају надоградње: игралишта, сталаке за бицикле, зелене површине и компост. Ово је важно за породице: када је „квалитет дворишта“ висок, чак и мали стан „функционише“ као велика кућа – дете се игра доле, а родитељи могу да виде кроз прозор. За инвеститоре, то значи шири круг станара.

Нојбауов бонус су пешачке улице и „зоне сусрета“ (зоне сусрета где је саобраћај аутомобила ограничен, а пешаци и бициклисти имају приоритет). Промена геометрије улица и додавање зеленила директно побољшава микроклиму и „продаје“ адресу. Пројекти у улицама Mariahilfер Штрасе и Циглергасе показали су да када се елиминише јавни превоз, време боравка људи и промет малих предузећа се повећавају.

Нојбау је пример како један округ може бити истовремено стамбени, културни и пословни. Упркос својој компактној величини, постао је један од центара креативне економије Беча. Кључне области укључују:

Креативне индустрије. Подручје је буквално засићено дизајнерским студијима, уметничким радионицама и галеријама. Дом је изложбених салона модних брендова, малих архитектонских фирми и агенција за дигитални маркетинг.

Нојбау је део градског програма „Креативни Беч“, који подржава стартапове и мала предузећа у секторима уметности и технологије.

Туризам. Прилив туриста у Беч расте сваке године, а Нојбау има директну корист од тога. Хотели, бутик хотели и краткорочни апартмани за изнајмљивање (Airbnb) доносе додатни приход округу.

Малопродаја и услуге. Mariahilf ер Штрасе је главна трговачка артерија Беча, што значи да је Нојбау дом значајног малопродајног промета. Од луксузних бутика до приступачних ланаца, проток купаца ствара живу економију за округ.

Међународне везе. За становнике, међународне везе значе, пре свега, лак приступ центру организација и кампусима: 10–20 минута метроом и стижете до министарстава, градских одељења и седишта међународних институција. За стране изнајмљиваче, ово је продајни аргумент; за инвеститоре, то је гаранција потражње.

Према градској статистици:

• Удео запослених у сектору услуга је око 80%
• 20% становника округа ради у креативној економији
• Просечан породични приход је 12–15% већи од просека у Бечу

Нојбау не стоји мирно: град активно улаже у развој подручја.

Нови стамбени комплекси. Иако је простор овде ограничен, пројекти реконструкције се и даље појављују. Старе индустријске зграде се претварају у модерне станове са подземним паркингом, зеленим терасама и енергетски ефикасним технологијама.

• „Зелени Нојбау“ је програм за повећање броја дрвећа и зелених дворишта.
• Развој бициклистичке инфраструктуре.
• „Улице за људе“ (пешачке и „долазеће“ зоне)
• Подршка креативним индустријама (повлашћени кредити, изнајмљивање просторија за стартапове).

Посебан акцент је будући трансфер линије U2×U3 до Neubau Гасе. Пројекат U2×U5 ће модернизовати централно чвориште: нова конфигурација линије се очекује од 2030. године, а Neubau Гасе ће добити трансфер на U2, што ће додатно побољшати транспортну вредност адреса у радијусу од 300–500 метара од улаза. Ово је важан фактор за дугорочна улагања.

Интересовање инвеститора. Моје колеге из области некретнина примећују да је Нојбау међу пет најбољих округа у Бечу за упите страних инвеститора у последњих пет година. Разлог је очигледан: ограничена понуда и растућа потражња.

Ограничена понуда. Подручје је мало, са врло мало нових пројеката. У међувремену, потражња је константно висока. То значи да цене расту брже од градског просека.

Публика. Овде живе млади стручњаци, креативна класа и међународни стручњаци. Спремни су да плаћају веће цене кирије и становања него у суседним областима.

Цене и динамика

• Просечна цена по квадратном метру (2025): 5.800–6.200 евра
• Раст у последњих 5 година: +20–25%
• Просечна кирија за стан од 70 м²: 1.200–1.500 евра месечно

Прогноза. Стручњаци предвиђају даљи раст цена од 3-5% годишње у наредним годинама. Посебно су тражени станови са терасама, балконима и подземним паркингом.

Поређење са другим областима.

• Neubau: 5.800–6.200 €/м²
• Mariahilf (6. округ): 5.200–5.600 €/м²
• Josefstadt (8. округ): 5.500–6.000 €/м²

Стога, Нојбау остаје константно на врху ценовног ранга.

Стабилна потражња за закупнинама (посебно међу странцима и студентима). Цене расту брже од бечког просека – у последњих 20 година, Neubau је забележио пораст од 120%, у поређењу са бечким просеком од +85%. Подручје је идеално за инвеститоре фокусиране на дугорочну вредност и високу потражњу за закупнинама.

Када се упоређују „најбоља бечка насеља за живот“, Нојбау често надмашује удаљене општине у погледу квалитета животне средине и времена путовања на посао – и стога је скупљи. Међутим, јефтинији је од ултрапрестижних адреса у 1. округу и делу 9. округа у „Златном троуглу“. За стратегију „протока закупнине + раста капитала“, налази се у „средњем рангу“ са високом стопом попуњености.

Ако је циљ сигуран закуп и ликвидан излаз, ставио бих Нојбау међу прва 3, заједно са 6. и 8. местом. Овде је мањи ризик у вези са изградњом, а потребно је више рада како би се побољшао квалитет ентеријера и искуство закупца.

Нојбау је избор младих стручњака, градских породица и инвеститора који цене пешачке могућности, културу и висококвалитетно урбано окружење. Не ради се о „палатским трговима“ или „приградској тишини“, већ о интелигентном жубору уметничких четврти, кафића и музеја – у правој дози.

Када се бирају најбоља насеља за живот у Бечу, 7. бечки округ се константно високо рангира. Није опасан, а свакако није ни у неповољном положају: то је класично креативно средиште где људи цене добре реновације, комуналне услуге, мирна дворишта и практичност колица за бебе и бицикала.

За инвеститора, формула је: локација (U3 + будући U2) + историјска структура + урбана побољшања = ликвидност закупнине и стабилност вредности.

За кога је идеалан?

• Млади професионалци. Погодно је живети близу центра града, радити у креативним канцеларијама и уживати у културним догађајима увече.
• Породице. Упркос густој изградњи, подручје нуди добре школе, вртиће и безбедно окружење.
• Креативни људи. Атмосфера у Нојбауу је инспиративна и лако је пронаћи заједницу истомишљеника овде.
• Инвеститори. Ограничена понуда и велика потражња чине ово подручје уносном инвестиционом приликом.

Хајде да сумирамо кључне предности Нојбауа:

Нојбау је „кварт могућности“: за посао, креативност и удобан живот. Има све што вам је потребно да се осећате „у центру збивања“. И, судећи по тренутном стању ствари, Нојбау ће остати једна од најатрактивнијих бечких адреса још дуги низ година.