Бечки 11. округ – индустријски Зимеринг и његова будућност

Многи туристи који стижу у Беч прво виде катедралу Светог Стефана, дворац Шенбрун и класичне царске улице у центру града. Али град има и друго лице - индустријско, радничко, са назнаком сурове прошлости и изненађујуће модерних пројеката. Управо тако Зимеринг Simmering 11. бечки округ , који се налази на југоистоку престонице.

На први поглед, то је далеко од слике „разгледнице из Беча“. Овде се фабрике налазе поред стамбених зона, железничке пруге пролазе кроз срце округа, а улице делују утилитарније него оне у буржоаскијим деловима града.

Међутим, ако боље погледате, Зимеринг открива потпуно другачију страну: округ у коме су стари резервоари за гас претворени у футуристички стамбени и културни комплекс, а зелени паркови се налазе поред индустријских локација.

Округ се простире на 23,3 квадратна километра — значајна површина за Беч. У њему живи преко 105.000 људи , а тај број стално расте. Густина насељености је приближно 4.500 људи по квадратном километру, што Зимеринг чини мање „компримованим“ од густо насељеног округа Фаворитен, али живахнијим од удаљених округа.

Зимеринг је место контраста. С једне стране, познат је као „радничко предграђе“ и понекад се сматра једним од „непривилегованих подручја“ Беча. С друге стране, дом је Централфридхофа, највећег градског парка, модерних стамбених комплекса у близини Гасометра и стратешки важних транспортних чворишта (линија метроа U3, аеродром Швехат и Simmering ).

Дакле, 11. арондисман се може описати као „град у граду“: нуди становање, запослење, превоз, паркове, културне објекте, па чак и сопствене туристичке атракције. За неке је то место стереотипно представљено као „кварт препун криминала“, док је за друге то погодно и приступачно место за живот.

Историја региона сеже у средњи век. Први помен насеља на месту данашњег Симеринга датира из 13. века. Тада је то било мало село чији су се становници бавили пољопривредом и виноградарством.

19. век: индустријализација

Ситуација се драматично променила у 19. веку. Беч је брзо растао, а његова источна предграђа почела је да се развија у индустријску зону. Циглане, радионице, фабрике и, посебно, чувени гасометри — огромни цилиндри, високи скоро 70 метара, који су складиштили гас за улично осветљење и грејање кућа — појавили су се у Зимерингу.

Године 1892, Зимеринг је званично постао део Беча. Од тада је постао типичан раднички кварт, привлачећи мигранте из Чешке, Мађарске, Хрватске и других делова Аустро-Угарске. Округ је брзо растао, изграђене су нове куће, продавнице и школе.

У првој половини 20. века, Зимеринг је учврстио свој статус радничког кварта. Током „Црвеног Беча“ , овде су изграђене комуналне куће (hofs), које су обезбеђивале приступачан смештај породицама са ниским приходима. Округ је стекао репутацију индустријског центра, запошљавајући десетине хиљада радника.

Током Другог светског рата, Зимеринг је био мета ваздушних напада : фабрике, резервоари гаса и електрана били су од стратешког значаја. Многа насеља су уништена, али су обновљена у послератним годинама.

До краја 20. века, резервоари за гас су били застарели: више се нису користили за складиштење гаса. Поставило се питање: срушити или сачувати? На крају је донета одлука да се реконструкцирају.

Године 2001, бивши индустријски гиганти трансформисани су у Гасометар Сити . У њему су се налазили станови, студентски домови, канцеларије, продавнице, биоскоп и концертна сала. Фасаде су задржале свој историјски изглед, док су ентеријери постали симбол модерне архитектуре. Овај пројекат је постао право „ребрендирање“ округа: по први пут, Зимеринг је почео да се доживљава не само као радничко предграђе већ и као зона будућности.

Зимеринг заузима југоисточни део Беча и сматра се градском капијом. Округ се граничи са 10. Фаворитеном на западу, 3. Ландштрасеом и 2. Леополдштатом на северу, а протеже се до границе престонице на истоку. Управо овде почињу аутопутеви који воде до међународног аеродрома Швехат, а налазе се и индустријске зоне.

Укупна површина округа је 23,3 квадратна километра , што га чини једним од најпространијих округа у градским границама. Број становника је приближно 105.000 , а тај број расте захваљујући новим стамбеним изградњама и миграцијама.

Симеринг се тешко може назвати хомогеним. Унутар њега може се идентификовати неколико различитих подручја, свако са изразито другачијом атмосфером, архитектуром и животним стандардом:

1. 1. Северна зона (Гасометар, Ердбергштрасе, Неа У3).
      Ово је лице „новог Зимеринга“. У њој се налазе четири позната резервоара за гас, претворена у стамбене и културне комплексе, као и модерна насеља са новим зградама, канцеларијама и тржним центрима. Овај део округа је најближи концепту „престижних бечких четврти“ унутар округа.
   2. Централни део (Енкплац, Гајзелберг, Simmering ер Хауптштрасе). Класичан раднички кварт, где су сачуване комуналне зграде из 20. века, старе стамбене зграде, пијаце и јефтине продавнице. Густо је насељен, са много миграната и студената.
      Ово подручје се често сматра „мултикултуралним“ или чак „неповољним“ у Бечу, иако за многе породице остаје најприступачније у погледу становања.
   3. Јужни део (Централфридхоф, Алберн, Лаер Валд).
      Зелено и мирно подручје, дом Централфридхофа, највећег градског парка и гробља, шумовитих подручја и стамбених насеља мање густине насељености. Ово подручје привлачи породице са децом и оне који цене мир и тишину, али су спремни да толеришу удаљеност од центра града.

Карактеристика Симеринга је његов оштар контраст унутар једног округа. На северу и западу, у близини Гасомер Ситија могу се видети футуристичке зграде и нова насеља: блиставе стаклене фасаде, клубови, концертне дворане и модерни станови.

Овај део Симеринга се доживљава готово као „нови Беч“, намењен младим људима, емигрантима и онима који желе да живе у стилским и удобним комплексима.

Али прошетајте само неколико километара унутар округа, и слика се мења. Стари раднички квартови са зградама из краја 19. и почетка 20. века подсећају на прошлост округа. Овде још увек можете пронаћи салаше са ољуштеним фасадама, уским двориштима, малим продавницама и јефтиним кафићима. За неке је ово „атмосфера правог Беча“, док је за друге подсетник да није цео округ преживео реновирање.

Јужни део Зимеринга има заиста мирну, готово руралну атмосферу. Централфридхоф и суседни паркови стварају осећај удобности и спокоја. Овде можете шетати дугим авенијама, возити бицикл или имати пикник. Многе породице бирају овај део округа јер комбинује приступачан смештај са близином природе.

Урбанисти често називају Зимеринг „мини-Бечом“. Има све: индустрију, стамбени развој, креативне просторе и простране зелене површине. Округ је тешко описати једном речју: вишеслојан је, живахан и стално се мења. Ова комбинација га чини привлачним за становнике, инвеститоре и туристе.

Симеринг је дом за око 105.000 људи , и тај број расте из године у годину. Округ има средњу густину насељености — приближно 4.500 становника по квадратном километру. Због тога је мање густо насељен од суседног Фаворитена, али је и даље прилично живахан. Округ делује живо захваљујући густој насељености дуж главних улица и мултикултуралној атмосфери коју негују локално становништво.

Зимеринг је истински мултикултурални део Беча .

Историјски гледано, радници из Бохемије, Моравске и Мађарске су мигрирали овде. Након Другог светског рата, мигрантске заједнице са Балкана су се овде настаниле, а почев од 1960-их, Турци и Југословени су масовно стизали у ово подручје, позвани као гостујући радници да раде у фабрикама и на градилиштима.

У последњим деценијама, нови таласи миграције : Сиријци, Авганистанци, Арапи и Источноевропски становници. Захваљујући близини аеродрома Швехат и главних логистичких чворишта, подручје је постало погодна локација за исељенике који раде у транспортној и услужној индустрији.

Данас, шетња дуж Simmering ер Хауптштрасе постаје мини-путовање око света: можете чути турски, српски и хрватски дијалект, арапски и, наравно, немачки. Халал ресторани, продавнице оријенталних зачина, традиционалне бечке „бејселс“ (пекаре) и пекаре се налазе овде. Ова културна мешавина је и благо и изазов за округ.

У поређењу са „буржоаским“ окрузима попут 1. ( Innere Stadt ) или 19. ( Döbling ), Зимеринг је приметно млађи .

• Млади људи долазе овде због нижих цена закупнине.
• Студенти бирају станове близу метро станице U3 или близу кампуса FH Wien , који се налази веома близу.
• Младе породице са децом овде проналазе компромис између цене и практичности: у овом крају има много школа, вртића и зелених површина.

Истовремено, Зимеринг остаје дом пензионерима који деценијама живе на истим имањима. Овај генерацијски контраст обликује препознатљив карактер насеља: студенти и старији Бечлије могу живети у једној згради, док велике имигрантске породице живе у другој.

Што се тиче нивоа прихода, сматра се да је округ у „средњој трећини“ града. Нема концентрације искључиво богатих или искључиво сиромашних људи, али је разлика приметна:

• У старијим областима, кирије могу почети од 11–12 евра/м², што становање чини приступачним за студенте и раднике.
• У новим комплексима у близини Гасомер Ситија, цене се приближавају онима у престижним областима: 16–18 евра/м² за изнајмљивање, док куповне цене достижу 6.000–7.000 евра по м².

Овај ценовни распон показује да Зимеринг није ни потпуно неравноправно подручје Беча, нити престижно. То је кварт где једноставна петоспратна зграда са приступачним становима може да стоји раме уз раме са модерним стамбеним комплексом са дизајнерским становима.

Ако поделимо становништво округа у групе, добијамо занимљиву слику:

1. Радници и мигранти
   чине већину становника. Многи раде у фабрикама (Сименс, ЛЕО Фарма), логистици или грађевинарству. Њихове породице су одавно насељене у том подручју и обликују „свакодневни живот“ Симеринга: пијаце, мале продавнице, кафићи.
2. Студенти и млади стручњаци.
   Захваљујући близини универзитета и нижим ценама кирије, они чине значајан део закупаца. Могу се наћи у Гасомер Ситију, студентским домовима и становима у близини метроа.
3. Породице са средњим приходима.
   Често се насељавају у јужном делу града, ближе Централфридхофу и зеленим површинама. Цене тишину, паркове и приступ школама.
4. Исељеници и инвеститори.
   Нови становници који купују станове у престижним комплексима од Гасометра. Они цене модерно становање и погодан превоз до центра града и аеродрома.

Симмеринг је насеље где историјски слојеви и нови развојни пројекти посебно јасно преплићу. У једном насељу наћи ћете стамбене јединице у којима породице живе три генерације, док ћете у другом пронаћи стаклене куле Гасометара, дом младих ИТ стручњака и међународних стручњака.

Овај контраст ствара атмосферу разноликости : округ може деловати бучно, чак и хаотично, али управо у томе лежи његова енергија. За неке је то мана — Симмеринг делује као „радничко предграђе“. За друге је то предност: нуди прави ритам живота великог европског града, без сјаја, али са обећањем.

Стамбени фонд Зимеринга може се похвалити разноликошћу која је ретка за Беч. Овде ћете пронаћи све, од старих радничких четврти и општинских станова из ере „црвеног Беча“ до модерних стамбених комплекса пословне класе у близини Гасомер Ситија. Због тога се овај округ сматра и приступачном и обећавајућом инвестиционом приликом.

Његов развој је уско повезан са историјом: некада индустријска периферија где су се селили радници, данас је то један од округа где старо коегзистира са ултрамодерним.

Зимеринг је међу окрузима где општински станови — Gemeindebau — заузимају значајан тржишни удео. Према подацима града Wien , приближно 20–22% стамбеног фонда округа је у власништву града и изнајмљује се становницима по повлашћеним ценама.

Ови комплекси су изграђени још 1920-их и 1930-их, током ере „црвеног Беча“. То су велики стамбени блокови са двориштима, зеленим површинама и погодном инфраструктуром. Ови станови су и данас тражени: у њима живе пензионери, студенти, младе породице са децом и радници.

Социјални станови чине подручје привлачним за оне који траже ниске кирије са добрим саобраћајним везама .

Значајан део стамбеног фонда Симеринга чине зграде из краја 19. и средине 20. века . Многе су изграђене као стамбене зграде или као станови за фабричке и млинске раднике. Архитектура овде је углавном утилитарна, без непотребних орнамената, што одражава раднички карактер округа.

Међутим, последњих деценија, градске власти активно улажу у реновирање старих зграда . Програм обухвата:

• рестаурација фасада,
• изолација и побољшање енергетске ефикасности,
• уређење дворишта и јавних простора,
• отварање кафића и продавница у приземљу.

Такви пројекти помажу да се ослободимо репутације „лошег насеља“ и трансформишу стари стамбени фонд у удобан смештај са модерним садржајима.

Током протекле две деценије, Зимеринг је постао место великих експеримената урбаног развоја који су потпуно трансформисали перцепцију овог подручја. Док је некада био повезан искључиво са фабрикама и радничким насељима, данас је дом неких од најнеобичнијих и најпрестижнијих стамбених комплекса у престоници.

• Гасометар Сити је јединствени пројекат реновирања четири бивша резервоара за гас. Унутра се налазе станови, студентски домови, биоскоп, продавнице, фитнес центар и концертна дворана. У њему живе и студенти и богати професионалци.
• Стамбени комплекси у близини Simmering и трга Енкплац су модерне зграде са подземним гаражама, зеленим терасама и становима пословне класе.
• Пројекти Гренце Алберна су нискоградни стамбени комплекси смештени близу зелених површина, намењени породицама.

Стога, Зимеринг постепено излази из категорије „радничког предграђа“. Нови развојни пројекти чине га привлачним за богате Бечлије и инвеститоре, иако је општа слика подручја и даље помешана: старија радничка насеља налазе се поред престижних нових насеља.

Тржиште некретнина у Симерингу је веома хетерогено.

• Куповина куће:
  • у старим имањима и кућама из 19. и 20. века – од 4900 евра по м²,
  • У новим комплексима код Гасометра - 6000–7000 евра по м².
• Смештај за изнајмљивање:
  • у старим кућама - 11–12 €/м²,
  • у новим становима - 15–18 €/м².

Занимљива чињеница: у 2024. години, просечна цена куће у Зимерингу порасла је за 6,8%, што је више од просека у Бечу. Стручњаци то приписују привлачности подручја за инвеститоре, који све више виде станове у Гасометру као поуздану имовину.

Дакле, разлика између старог и новог сегмента може достићи 40–50%. Ово је јединствена карактеристика Симеринга: он истовремено остаје подручје приступачног становања и перспективна инвестициона зона.

Друштвени профил становника округа је разнолик, и то је оно што овом подручју даје посебну динамику.

1. Студенти и млади стручњаци изнајмљују станове у близини Гасометара и метро станица. Они цене близину универзитета и могућност живота у модерном насељу по релативно приступачној цени (у студентским домовима или становима).
2. Радници и мигранти се традиционално насељавају у општинским становима и старим зградама. Многе породице овде живе генерацијама и одржавају локалне продавнице, кафиће и радионице.
3. Породице са средњим приходима бирају јужне четврти, ближе Централфридхофу и зеленим површинама. Тише је, мирније и има више школа и паркова, што ове области чини погодним за децу.
4. Инвеститори и странци преферирају нове зграде у близини U3 и Gasometer City-ја. Уживају у комбинацији удобности, статуса и практичног превоза до центра града и аеродрома.

Симмеринг је округ контраста, а ваш избор смештаја овде у великој мери зависи од вашег начина живота. Да бисте избегли грешку, важно је да унапред разумете шта очекујете од стана и округа.

1. Студенти и млади стручњаци ће ценити станове у близини Гасометра и Simmering Банхоф-а . Ови делови града су добро повезани линијом У3 и нуде бројне студентске домове и станове. Увече је подручје живо, са баровима, биоскопом и концертним просторима, што обезбеђује обиље забаве.
2. Породице са децом требало би да размотре јужни део округа , ближе Централфридхофу и парковима. Тамо је мирније, ваздух је чистији и постоје добре школе. Многи родитељи бирају насеља у близини Хердерпарка и Хајблерпарка, која су погодна за шетње са децом и безбедна увече.
3. Инвеститорима је најбоље да размотре нове пројекте у близини Гасомер Ситија и дуж аутопута У3. Ови комплекси нуде високе приносе од закупнине, а цене станова расту брже од просека у Бечу. Мали гарсоњери и двособни станови су посебно атрактивни, јер се лако изнајмљују студентима и странцима.
4. Пензионери ће се осећати најудобније у старијим фармским зградама и мирним насељима ближе граници са Гренце Алберном . Ова подручја нуде спорији темпо живота, зелене површине и мање саобраћаја. Старији становници цене ове зграде због њихове атмосфере и практичности – продавнице и апотеке су увек у близини.
5. За оне који често путују или раде ван града , апартмани у близини Simmering или ближе аутопуту А4 су идеални. Одавде је аеродром Швехат удаљен само 15 минута, што чини подручје погодним за запослене у авио-компанијама, пилоте, стјуардесе и пословне путнике.

Савет: Пре куповине, проведите неколико дана у различитим деловима Симеринга. Покушајте да изнајмите стан преко Гасометра, а затим један ближе јужним насељима. Разлика у атмосфери биће драматична: прва зона је динамичнија и модернија, док је друга зеленија и мирнија.

Зимеринг није само индустријски округ већ и место са јаком образовном структуром. Иако округ нема универзитет као што је Фаворитен, има много школа и гимназија које стварају живу локалну заједницу. Штавише, близина кампуса FH Wien и других универзитета чини га привлачним за студенте који траже приступачан смештај.

У округу се налазе и јавне и приватне институције. Језгро ових институција чине јавне школе и гимназије, које припремају ученике за упис на универзитет.

Табела: Главне образовне институције у Симерингу

За многе породице, близина школа је кључни фактор при избору становања. Мали центри заједнице са кафићима, продавницама и библиотекама формирају се око образовних институција.

Улога образовања у Зимерингу далеко превазилази школски програм. За округ који је деценијама сматран индустријском периферијом Беча, снажна образовна основа била је кључни фактор у његовој трансформацији.

1. Обликовање новог идентитета.
   Симеринг се некада повезивао са фабрикама, радионицама за поправку трамваја и резервоарима за гас. Али данас, локалне школе и гимназије обликују другачију стварност: насеље у коме деца могу добити квалитетно образовање равноправно са онима у „буржоаским“ окрузима. Родитељи све више бирају станове у близини школа како би њихова деца имала приступ модерним образовним програмима.
2. Мултикултурализам је плус.
   Многа одељења у Зимерингу су вишејезична: овде уче деца из турских, српских, арапских и источноевропских породица. За неке је то изазов (различити нивои знања немачког језика и потреба за интеграцијом), али за друге је то велики плус. Деца одрастају у окружењу у којем се толеранција и међукултурни дијалог уче од најранијег узраста.
3. Курсеви за одрасле.
   VHS Simmering је важан елемент социјалне политике. Курсеви немачког језика за мигранте помажу новим становницима да се интегришу, а стручни програми (ИТ, рачуноводство, дизајн, кулинарство) омогућавају одраслима да промене каријеру или унапреде своје вештине. За многе породице, ово је шанса да побољшају своју финансијску ситуацију и, самим тим, да се етаблирају у том подручју.
4. Културна димензија образовања.
   Музичка школа и библиотеке чине Зимеринг не само „образовним округом“ већ и правим културним центром. Овде се одржавају студентски концерти, књижевне вечери и тинејџерски клубови. Све ово доприноси „мекој моћи“ округа: он постаје не само место где раде фабрике већ и жива културна сцена.
5. Атрактивност за породице и инвеститоре.
   За породице са децом, фактор „школе у ​​близини“ је важан. Насеља са јаким школама и средњим школама аутоматски постају вреднија за купце кућа. Инвеститори такође узимају ово у обзир: станове у близини образовних институција је лакше изнајмити.

Овде се сливају сви видови превоза: метро, ​​трамваји, аутобуси и железница, а аутопут А4 и аеродром Швехат су на само неколико минута вожње. Саобраћај је обликовао развој округа и један је од главних разлога његове популарности међу студентима, мигрантским радницима и запосленима у међународним компанијама.

Док је Фаворитен познат као густо насељен „град у граду“, Зимеринг се може описати као „чвориште“ – место где се урбани живот преплиће са логистиком и међународним токовима.

Окосница транспортног система је линија U3, која се завршава у Зимерингу. То није само погодност, већ и стратешка предност:

• Становници Гасометер Ситија могу стићи до центра Беча на Штефансплацу за 12–15 минута.
• Школарци и студенти са Енкплаца брзо стижу до универзитета у централним окрузима.
• Радници и запослени из насеља око Simmering комбинују приступачно становање са директним приступом метроом пословним четвртима.

Терминал линије U3 Simmering постао је транспортни центар: овде се укрштају метро, ​​аутобуси и приградски возови. Ово осигурава да подручје није изоловано, већ интегрисано у градски ритам.

Трамваји остају важан део живота. Линија 71 је посебно симболична: чак и у 20. веку, Бечлије су се шалиле да ће се „сваки Бечлија једног дана возити линијом 71“ — на крају крајева, трамвај вози људе директно до Централног гробља. Данас, ова рута повезује центар града са стамбеним деловима Симеринга и остаје део културног идентитета округа.

Аутобуси опслужују предграђе и повезују округ са индустријским зонама, аеродромом и суседним окрузима. Линије 76А/Б и 79А/Б , које повезују јужне стамбене комплексе са метроом, посебно су популарне.

Железница. Станица Wien Simmering Банхоф повезује метро и приградске возове. Ово омогућава становницима да брзо стигну до Доње Аустрије, што је важно за оне који раде ван престонице.

Зимеринг игра посебну улогу у бечком транспортном систему управо због своје локације. Округ буквално „затвара“ југоисточни део града и контролише приступне тачке аутопута.

Главна саобраћајница је аутопут А4 Исток , који повезује Беч не само са међународним аеродромом Швехат већ и са мађарском границом. Ово је огромна предност за становнике и предузећа:

• до аеродрома се може стићи за само 10-15 минута,
• путовање до Братиславе траје око 40-45 минута,
• Аутопут А4 омогућава лак приступ селу Доње Аустрије.

Није случајно што се логистички центри и складишта брзо развијају у Симерингу: компаније цене близину аеродрома и могућност брзог транспорта терета у иностранство. Подручје постаје атрактивно за међународна предузећа, али то има и своју лошу страну.

Мане за становнике: Живот у близини аутопута прати бука и стални саобраћај камиона. Ово је посебно приметно у источном делу округа, ближе Алберну, где се налазе индустријске зоне и теретни терминали. Упркос томе што град активно поставља баријере за буку и развија зелене тампон зоне, становници се и даље суочавају са проблемима у саобраћају.

Дакле, Симерингава саобраћајна доступност је мач са две оштрице: она обезбеђује економски раст и погодности за пословање, али истовремено ствара слику „индустријске периферије“.

Паркирање је увек хитно питање у Зимерингу. С једне стране, то је индустријска зона са великим обимом саобраћаја. С друге стране, дом је многих старијих стамбених зграда, изграђених пре ере масовног власништва над аутомобилима, када становницима једноставно нису биле потребне гараже.

Паркирање је посебно хитан проблем у старијим насељима Зимеринга. Ово се посебно односи на улице које се протежу паралелно са Simmeringер Хауптштрасе, где је густина изградње највећа. Зграде, изграђене у 19. и почетком 20. века, пројектоване су за време када нико није поседовао аутомобил. Дворишта ових зграда једва имају довољно простора за зелене површине и помоћне зграде, што једноставно чини немогућим паркирање аутомобила тамо.

Станари старих фарми и стамбених зграда често извештавају да „повратак кући увече постаје лутрија“ — да ли ће пронаћи слободно место близу своје куће или ће морати да возе око блока 20-30 минута. Посебно је тешко онима који раде у центру града и враћају се у крај после 18 часова, када су улице већ закрчене аутомобилима.

Ситуацију додатно погоршава чињеница да многи становници складиште аутомобиле које користе само повремено. Стари „гаражни аутомобили“ заузимају простор, иако их њихови власници користе само викендом. За подручје велике густине насељености, ово постаје права главобоља.

Још један проблем су уске улице . У историјском делу Симеринга, путеви су изграђени за трамваје и пешачки саобраћај, тако да сада сваки паркирани аутомобил чини двосмерни саобраћај готово немогућим. Аутобуси и камиони су често заглављени док возачи не могу да покрену своја возила.

За многе младе породице, то је разлог зашто се селе у нове стамбене комплексе са подземним гаражама. Старији квартови остају атрактивни у погледу цене, али паркинг често надмашује све остале предности.

Град решава проблем Паркпикерл , посебном дозволом за становнике.

• Цена дозволе је релативно ниска,
• Омогућава становницима да паркирају на улицама свог насеља без страха од казне,
• Међутим, присуство шљука не гарантује слободан простор.

У Симерингу, скоро цело подручје спада у зону Паркпикерл, што доноси дисциплину, али не смањује гужву.

Слика је сасвим другачија у новим зградама у близини Гасомер Ситија и на јужној периферији. Тамо се савремени стандарди узимају у обзир још од фазе пројектовања:

• подземне гараже,
• приватни паркинг у двориштима,
• станице за пуњење електричних возила.

Овакав приступ штеди становницима време тражења паркинг места увече и осигурава безбедност њихових аутомобила и бицикала. Неки комплекси, попут Енкплаца, такође имплементирају додатне услуге, укључујући системе паметних кућа за управљање паркирањем, видео надзор и зоне за дељење аутомобила.

Ово је посебно важно за породице: могућност повратка кући без стреса, паркирања и одмах уласка у стан побољшава удобност становања. За инвеститоре, то је аргумент за веће кирије: станари су спремни да плате више за модеран смештај са практичним садржајима.

Беч се доследно креће ка политици „мање аутомобила, више јавног простора “. То је посебно приметно у Зимерингу: нека стара паркинг места су већ претворена у мини-паркове и игралишта.

Овакав приступ се допада младим породицама, али иритира возаче, којима је све теже да пронађу место.

Зимеринг се не може назвати округом са „једном доминантном вером“. Овде, као и широм Беча, верски пејзаж одражава мултинационалност становништва. Католицизам, православље, ислам, протестантизам, па чак и будизам коегзистирају на релативно малом простору. Ова разноликост чини округ занимљивим, али такође оставља трага на његовом имиџу.

Католичке цркве остају главни архитектонски акценти.

• Црква Светог Лавренца једна је од најстаријих цркава, око које се развио „стари Зимеринг“. За мештане, то није само место молитве већ и културни симбол тог краја.
• Црква Светог Карла Боромеја на Централном гробљу постала је права визит карта округа. Ова црква у стилу сецесије је замишљена као спомен-обележје и још увек импресионира својом монументалношћу.

Православне парохије су настале захваљујући снажном присуству српске и румунске дијаспоре. Постале су важни центри привлачења: тамо се одржавају службе, дечје недељне школе и национални празници, помажући мигрантима да очувају свој културни идентитет.

Исламски центри и џамије заузимају посебно место. За турску и арапску заједницу, они нису само духовни простори већ и друштвени центри. Они нуде језичке курсеве, разговарају о питањима интеграције и помажу новопридошлима са документацијом. Ове институције често служе као „мост“ између нових становника и аустријског друштва.

Будистички центар је мали, али значајан детаљ. Он симболизује отвореност Симеринга према традицијама чак и егзотичним у Бечу. Овде се одржавају медитације, културни догађаји и фестивали тајландске хране и музике.

Зимеринг постепено учи да своју индустријску прошлост трансформише у културно наслеђе. Тамо где су некада стајале фабрике и резервоари за гас, сада се одржавају концерти, изложбе и фестивали.

Гасомер Сити је главно културно средиште округа. Ова четири огромна резервоара за гас су прошла кроз јединствену реновацију почетком 21. века, смештајући станови, студентске домове, концертну дворану, биоскоп и продавнице. Данас ово место привлачи не само локално становништво већ и туристе, који долазе овде због своје необичне архитектуре и живописне атмосфере.

Simmering ер Хауптштрасе подсећа на мали оријентални базар, помешан са бечким шармом. Овде можете пронаћи турски ћевап кафић, српски роштиљ, а мало даље, класичну аустријску посластичарницу. Атмосфера улице је неформална, помало бучна, али управо то јој даје народни шарм.

Замак Нојгебауде је пример како се историјско место може користити на модеран начин. Замак из 16. века постао је место за летњи биоскоп, фестивале и концерте. Ово није само културна већ и туристичка атракција за ово подручје.

Багерпарк Wien је јединствена атракција која издваја Зимеринг од осталих округа. Прилика да се управља правим багером је узбуђење и за децу и за одрасле и постала је препознатљива атракција округа.

Када људи помисле на Симеринг, многи одмах замишљају фабричке димњаке и прометне аутопутеве. Али мало ко зна да скоро 40% округа заузимају зелене површине. И то нису само формални „паркови у дворишту“, већ прави рекреативни простори.

Најпознатије место је Wien гробље . То је више од обичног гробља: његова површина је упоредива са целим насељем (2,5 квадратних километара), а атмосфера овде подсећа на парк. Бечлије долазе да шетају дугим авенијама, слушају цвркут птица, возе бицикле, па чак и да организују пикнике. Бетовен, Шуберт и Брамс су сахрањени у некрополи, а Моцарту је подигнут симболични кенотаф.

Остале зелене површине такође играју важну улогу:

• Хердерпарк и Хајблерпарк су породични паркови са игралиштима и спортским површинама;
• Лаер Валд је место где можете побећи на шумске стазе четврт сата од куће;
• природног комплекса Лобау омогућава становницима приступ јединственом екосистему Дунавских ливада.

Централно гробље у Бечу је званично проглашено еколошким резерватом. Дом је преко 30 врста птица, укључујући ретке сове, а његова флора обухвата десетине биљака које се не налазе у другим деловима града.

Зимеринг се често назива „индустријским срцем југоисточног Беча“. И даље се може похвалити снажним индустријским и логистичким капацитетима:

• Сименс АГ остаје највећи послодавац у региону, производећи опрему и електротехнику.
• ЛЕО Фарма послује на глобалном фармацеутском тржишту и такође је овде седиште.
• Аутопут А4 и близина аеродрома чине ово подручје кључним логистичким чвориштем.

Међутим, 21. век је променио економску структуру. Подручје постепено постаје мање чисто раднички кварт: модерне пословне зграде су никле у Гасомер Ситију и дуж аутопута У3, у којима се налазе ИТ компаније, консултантске фирме и образовни стартапови.

Економска структура региона (приближна процена):

Тако је економија Симеринга постала „мешовита“: радничка индустрија остаје, али поред ње расту културни и канцеларијски сектори. Ова равнотежа привлачи и раднике плавих и канцеларијских послова.

Зимеринг се дуго сматрао радничком периферијом Беча, са фабрикама, складиштима и густом стамбеном изградњом. Али током протекле две деценије, ова слика се мења. Дистрикт је постао лабораторија за урбане архитекте и програмере, активно тестирајући нове формате за становање, трговину и културне просторе.

Овај пројекат је постао препознатљива карактеристика округа и Беча у целини. Четири гигантска резервоара за гас из 19. века, који су раније снабдевали град коксним гасом, потпуно су реконструисани. Спољашњост зграда је задржала свој историјски изглед, док је ентеријер обновљен:

• станови различитих категорија (од студентских домова до бизнис класе),
• концертна дворана и биоскоп,
• продавнице, теретане и канцеларијски простори.

Гасометар Сити је постао не само архитектонски експеримент већ и пример како се индустријско наслеђе може трансформисати у покретач развоја округа. Данас је то једна од најпрестижнијих адреса у Симерингу, дом студената, младих породица и богатих професионалаца.

Комплекси пословне класе се активно граде дуж метро линије У3. Њихове карактеристичне карактеристике укључују подземни паркинг, енергетски ефикасне фасаде, зелене терасе и рекреативна дворишта. Архитекте наглашавају „људску меру“: пространи станови су комбиновани са јавним просторима - баштама, игралиштима и кафићима у приземљу.

Развој око Simmering Банхоф-а : ово транспортно чвориште је постало магнет за инвестиције. Канцеларије, продавнице и образовни центри ничу у близини, а станови тамо су тражени и међу закупцима и међу купцима.

Нискоградња се развија на ободу округа, ближе Дунаву. Алберн је постао одговор на потребе породица које траже становање са приступом парковима и школама, али без високих цена централних округа. Овде се граде модерне градске куће, вртићи и спортски терени. У будућности се планира побољшана саобраћајна доступност, што ће насеље учинити још атрактивнијим.

Зимеринг је један од дуго занемарених бечких округа. Повезиван је са Сименсовим фабрикама, складиштима дуж пута А4 и Централним гробљем. Многи Бечлије су га више доживљавали као транзитно подручје — пролазећи кроз њега на путу до аеродрома, паркова Дунавске ливаде или периферије града. Али до 2025. године ситуација се значајно променила. Иако округ остаје радничко подручје, све се више доживљава као зона трансформације , што га чини изузетно атрактивним за инвеститоре у некретнине.

Главна карактеристика Симеринга су разноврсне цене . Овде можете пронаћи и приступачне апартмане у старим фармама и ултрамодерне апартмане у Гасомер Ситију.

• Стари стамбени фонд. Зграде из 19. и 20. века, општински станови („социјално становање“) и стандардне стамбене зграде. Цена: од 4.900 евра по м².
• Нови пројекти. Модерни комплекси у близини Simmering Банхоф и Енкплац, Гасомер Сити. Цена: 6.000–7.000 € по м².
• Изнајмљивање. У старим зградама: 11–12 €/м², у новим зградама: 15–18 €/м².

У старијим насељима око улице Simmeringер Хауптштрасе или близу Централфридхофа, можете пронаћи станове по цени од 4.900 до 5.200 евра по квадратном метру. Углавном се ради о старијим зградама изграђеним крајем 19. и почетком 20. века. Станови су пространи, али им је потребна реновација; лифтови често недостају, а грејање и комуналне услуге не испуњавају увек модерне стандарде. Овај сегмент је и даље популаран међу студентима, мигрантима и пензионерима.

Ситуација је сасвим другачија у новим пројектима попут Гасометра, Енкплаца и Simmering Банхофа. Цене тамо лако достижу 6.000–7.000 евра по квадратном метру , а понекад чак и више. Ови комплекси укључују подземни паркинг, терасе, енергетски ефикасне системе и станове са системима паметних кућа. Досељава се потпуно другачија демографска група: млади стручњаци, исељеници, породице средње класе и инвеститори.

Важно је разумети да унутар једног подручја разлике у ценама могу достићи 40–50%, и то је јединствена прилика за флексибилну инвестициону стратегију.

Инвеститори који желе да улажу у Зимеринг крећу се од младих приватних купаца до међународних фондова. Свака група има своје образложење и циљеве, и управо то чини ово подручје јединственим: омогућава разноврсне стратегије засноване на буџету и инвестиционом хоризонту.

1. Приватни инвеститори са ограниченим капиталом

За оне који тек улазе на тржиште, Зимеринг је идеална почетна тачка. Старији станови у општинским зградама и стамбеним кућама у близини Simmeringулице Хауптштрасе или у насељима око Централфридхофа могу се купити за мање од 5.000 евра по квадратном метру. Иако ове некретнине можда нису посебно атрактивне, оне се стално издају: међу закупцима су студенти, мигранти и пензионери.

Стратегија: минимална почетна инвестиција, закупнина од 11–12 €/м², стабилан приход и могућност продаје по вишој цени у будућности након реновирања простора.

2. Инвеститори средњег нивоа

То су људи који разматрају нове пројекте у близини метро станица U3 и Гасометар. Овде је већ на делу другачији сценарио: станови су скупљи (од 6.000 евра по квадратном метру), али су и кирије веће - до 18 евра по квадратном метру. Штавише, такве станове је лакше продати за 5-10 година, јер је потражња странаца и породица константно висока.

Стратегија: Куповина нових кућа у насељима Енкплац, Simmering Банхоф или Гасомер Сити. Висока ликвидност и већи раст вредности него код старијих некретнина.

3. Међународни инвеститори и фондови

Фондови за некретнине и велики приватни инвеститори гледају на Симеринг из другачије перспективе — заинтересовани су за велике пројекте, као што су реконструкција индустријских зона у Алберну или учешће у изградњи нискоградњих стамбених комплекса. За ове играче није важан само приход од закупнине, већ и капитализација током неколико деценија.

Стратегија: куповина целих зграда, учешће у развојним пројектима, фокусирање на дугорочни раст цена земљишта и станова.

4. Младе породице

Иако се породице не сматрају увек „инвеститорима“ у традиционалном смислу, њихова улога на тржишту станова је огромна. Оне покрећу дугорочну потражњу за становима. Младе породице све више бирају Алберн и јужна насеља Зимеринг, која се могу похвалити зеленим површинама, парковима, новим школама и вртићима. За њих су цене од 5.000–5.500 евра по квадратном метру приступачна алтернатива суседној Landstraße .

Стратегија: Купите кућу за живот, али уз разумевање да ће вредност стана у будућности порасти и да се може профитабилно продати.

5. Исељеници и стручњаци

Ова група закупаца и купаца је посебно важна за округ. Близина аеродрома Швехат, погодан приступ метроу линијом U3 и пословне зграде у близини Гасометра чине Симеринг погодним за оне који раде за међународне компаније или често путују. Странци су спремни да плате вишак за удобан и модеран смештај.

Стратегија: Изнајмљивање нових зграда од Гасометра и Енкплаца. За инвеститоре, то значи високе цене (16–18 €/м²) и минимално време застоја између закупаца.

6. Студенти и млади стручњаци

Ова категорија не купује станове, али ствара сталну потражњу за изнајмљивањем . Близина кампуса, приступачне цене и добре саобраћајне везе чине Симеринг популарним међу студентима. Домови и студентски станови у Гасомер Ситију , комбинујући погодну инфраструктуру са младалачком атмосфером.

Стратегија инвеститора: куповина малих гарсоњера за краткорочно и средњорочно изнајмљивање. Висока флуктуација закупаца надокнађује се стабилном потражњом.

Симеринг није баш крај за свакога. Његова индустријска прошлост, близина аеродрома и велики број фабрика обликују његов препознатљив карактер. Али управо је та мешавина „радничке класе“ и „нових развојних пројеката“ оно што га чини привлачним за широк спектар друштвених група.

Породице са децом

Зимеринг је један од оних округа где породице проналазе равнотежу између цене и удобности. С једне стране, нуди бројне зелене површине: Централфридхоф, Хердерпарк, Хајблерпарк и приступ Лаер Валду. С друге стране, нови пројекти у Алберну и близу Енкплаца нуде станове са пространим двориштима, подземним паркингом и школама на пешачкој удаљености. Родитељи цене близину вртића, спортских терена и медицинских центара.

Студенти и млади

Гасометри су дуго били симбол „младилачког Симеринга“. У њима се налазе студентски домови, станови, биоскоп, концертна дворана и клубови. Додајте томе метро линију У3, која вас вози до центра Беча за 15 минута, и добићете кварт у коме студенти могу приступачно да живе, а да и даље буду део града.

Радници и мигранти

Индустријски карактер округа и присуство компанија Siemens и LEO Pharma чине га привлачним за раднике и мигранте. И даље се може похвалити бројним општинским стамбеним јединицама и старим фармама, где се кирије крећу око 11–12 евра по квадратном метру. Због тога је један од најприступачнијих сегмената у Бечу.

Исељеници и стручњаци

За исељенике који раде за међународне компаније, Зимеринг је погодна локација. Погодно се налази у близини метроа и само 15 минута од центра града, док је аеродром у близини. Многи исељеници изнајмљују или купују станове у новим насељима попут Гасомер Ситија или Simmering Банхоф, ценећи модерну архитектуру и добро развијену инфраструктуру.

Инвеститори

Из перспективе инвеститора, Зимеринг је сада „прелазно подручје“. Цене су чак и ниже него у Landstraße или Favoriten, али расту брже од градског просека. Високи приноси од закупнине (око 4,5%) и прогнозирано повећање цена на 7.500 евра/м² до 2030. године чине га привлачним за оне који желе да „ухвате талас раста“.

Да бисмо разумели где је најбоље живети, вреди размотрити Зимеринг у контексту његових суседних и контрастних округа. Најлогичније је упоредити га са Фаворитеном (10. округ) и Ландштрасеом (3. округ) . Ове три четврти су суседне, али представљају потпуно различите „светове“ унутар Беча.

Симеринг (11. округ)

Зимеринг је, пре свега, прелазни округ. Еволуирао је од индустријске периферије са фабрикама и логистиком у модерни стамбени кластер. Главни симбол ове промене је Гасометар Сити, где је индустријска прошлост постала културна и стамбена садашњост.

Цене станова овде су знатно ниже него у центру града: од 4.900 евра у старијим зградама до 7.000 евра у новим градовима. Кирије се крећу од 11 до 18 евра по квадратном метру. Зимеринг је тренутно један од лидера по приносу инвестиција, надмашујући централне округе.

Главне предности су приступачност превоза (U3, аеродром, A4), зелене површине (Zentralfriedhof, Herderpark), мултикултурализам и брз развој. Мане укључују буку са аутопута, близину складишта и стереотипе о „радничком предграђу“.

Фаворитен (10. округ)

Фаворитен је најнасељенији бечки округ, са преко 210.000 становника. У суштини је „град у граду“. Подручје се дуго сматрало радничким насељем, али након изградње Главне железничке станице (Hauptbahnhof) доживело је урбану револуцију. Данас се насеља Зонвендфиртел и Белведере већ сматрају престижним.

Цене станова у Фаворитену су више него у Зимерингу: од 5.500 до 7.500 евра по квадратном метру, а кирије се крећу од 13 до 16 евра по квадратном метру . Подручје је популарно међу студентима, породицама и исељеницима који желе да живе ближе центру, али по нижој цени него у 1.–4. арондисману.

Снаге укључују мултикултурализам, добро развијену транспортну мрежу (U1, Главна железничка станица) и модерне стамбене објекте у близини железничке станице. Слабости укључују гужву, бучне улице и репутацију „неповољног“ места у старом делу града.

Ландштрасе (3. округ)

Ландштрасе је потпуно нови ниво. Подручје се сматра престижним: у њему се налазе дипломатске мисије, Белведере, Хундертвасерхаус и канцеларије великих компанија. За исељенике и богате породице, 3. округ је избор за „класични, луксузни Беч“.

Цене су овде разумне: од 8.500 до 9.000 евра по квадратном метру , са закупнинама од 14–16 евра по квадратном метру. Улагање у Ландштрасе је профитабилно на дужи рок, али је улазна баријера веома висока. Приноси од закупнине су нижи (3%), али подручје нуди стабилност и висок статус.

Снаге укључују централну локацију, престиж, архитектуру и културне атракције. Слабости укључују високе трошкове становања и ограничен избор „приступачних“ опција.

Коначно поређење

Када се ове три округа посматрају као опције за живот или инвестицију, добија се следећа слика:

• Симмеринг је избор за оне који траже равнотежу: приступачне цене, погодан превоз и висок потенцијал раста. Подручје је и даље донекле неравно, али управо то је његова снага: данас можете купити релативно јефтино и видети значајан раст вредности за 5-10 година. Идеално је за студенте, младе породице, инвеститоре и исељенике који траже близину аеродрома.
• Фаворитен је динамичан гигант. Врви од живота: пијаце, ресторани и нова насеља у близини железничке станице. Ово је место за оне који желе да живе у „правом Бечу“, где радници, мигранти, пословни људи и студенти коегзистирају. Подручје је скупље и бучније од Зимеринга, али је и ближе центру.
• Ландштрасе представља престиж и стабилност. Овај округ је погодан за богате породице, дипломате и инвеститоре који траже сигурност, а не максималан профит. То је крај где је статус важнији од цене и где Беч открива своје „класично лице“.

Када говоримо о 11. бечком округу, као стручњак за некретнине, увек наглашавам: ово је округ за оне који могу да гледају 5-10 година унапред, а не само на данашње стереотипе .

Тињање је дуго носило етикету „радничког предграђа“. Фабрике, аутопут и складишта у близини аеродрома – све је то створило слику насеља где је логистика била важнија од удобног живота. Али током протеклих 20 година овде су се догодиле промене које су радикално измениле његове изгледе.

Гасометар Сити је постао симбол ове трансформације: оно што је некада било повезано са гасом и индустријом сада се доживљава као трендовски културни и стамбени кластер.

За кога је подручје погодно?

• Породице са децом ће ценити зелене површине (Централфридхоф, Хердерпарк), школе и релативни мир у јужном делу. Цене су ниже него у Ландштрасеу или чак Фаворитену, док је инфраструктура подједнако добра.
• Студенти и млади људи су добродошли, захваљујући студентским домовима и смештају за изнајмљивање у близини Гасометра. Младилачка енергија је приметно оживела ово подручје.
• За исељенике и пословне путнике , близина аеродрома и метро линије U3 је непроцењива. За оне који често лете или раде за међународне компаније, Зимеринг је практичнији од многих луксузних четврти.
• За инвеститоре , ово је тренутно најбоља комбинација приноса и приступачности. Принос од закупнине у том подручју је око 4,5%, што је више него у центру града. А цене су и даље 20-30% ниже него у „буржоаским“ насељима.

Шта би инвеститор требало да очекује?

Ако купујете кућу у Зимерингу 2025. године, улазите на тржиште у фази наглог раста, али још увек не на врхунцу . Цене од 4.900–7.000 евра по квадратном метру делују умерено у поређењу са Ландштрасеом (8.500–9.000 евра). Прогноза је да ће до 2030. године цене порасти на 7.200–7.500 евра, па чак и на 8.000 евра у премиум зградама. То значи да ће се ваша инвестиција исплатити не само кроз закупнину већ и кроз раст капитала .

Али важно је запамтити: подручје није хомогено. Старија насеља око Simmeringулице Хауптштрасе и даље имају осећај радничке класе. Јефтинија су, али и бучнија. У међувремену, нове зграде око Гасометра и Енкплаца већ се упоређују са луксузнијим насељима.

Ризици и ограничења

Наравно, не могу се игнорисати ни мане. Аутопут А4 ствара буку и загађење ваздуха. Стара имања су понекад у лошем стању и захтевају реновирање. А стереотип о „лошем комшилуку“ ће дуго бити присутан у разговорима о Симерингу.

Али, како показује искуство Беча, управо су та насеља та која постају нова средишта градског живота у року од 10-15 година. Фаворитен је прошао кроз исту трансформацију, а данас су његова нова насеља међу најтраженијима.

Ако тражите престиж и статус , изаберите Ландштрасе. Ако тражите динамику и мултикултуралну атмосферу , Фаворитен је идеалан. Али ако желите да уђете на тржиште „пре него што постане скупо “, онда је Зимеринг ваша опција.

Рекао бих ово:

• За живот „овде и сада“, Симмеринг је погодан за оне који цене превоз, зелене површине и приступачност,
• За инвестиције, ово је једно од најбољих места у Бечу у 2025. години.

Моја стручна прогноза: за 10 година ћемо о Симерингу говорити на исти начин као што данас говоримо о Фаворитену – „некада раднички кварт, сада престижни кластер“.