Poistenie nehnuteľností v Rakúsku a Viedni

Hoci poistenie nehnuteľnosti nie je v Rakúsku vždy zo zákona povinné, je to primárny spôsob ochrany vašej investície. V praxi ho vyžaduje mnoho kľúčových zainteresovaných strán: banky schvaľujú hypotéky, správcovské spoločnosti ho zahŕňajú do svojich poplatkov a nájomníci sú často zmluvne povinní poistiť si svoju nehnuteľnosť.

V jadre tento typ poistenia funguje ako forma finančnej ochrany, veľmi podobná povinnému štátnemu systému sociálneho zabezpečenia. Tento štátny systém je tiež postavený na príspevkoch a pokrýva zdravotnú starostlivosť, dôchodky a úrazy. Na rozdiel od týchto povinných typov poistenia je však poistenie majetku formálne dobrovoľné. V skutočnosti však poskytuje majiteľom a investorom rovnakú vysokú úroveň spoľahlivosti a istoty.

Trh s poistením majetku v roku 2025:

• V prvom štvrťroku 2025 dosiahol výber poistného v Rakúsku 7,3 miliardy eur, čo predstavuje nárast o 4,8 % v porovnaní s prvým štvrťrokom minulého roka.
• Očakáva sa, že trh s poistením majetku a úrazov porastie do roku 2030 zloženou ročnou mierou rastu 5,29 % a v roku 2025 dosiahne 18,1 miliardy dolárov.
• Viedeň má najväčší podiel na trhu – 32,2 % všetkých poistných v segmente poistenia majetku a zodpovednosti za škodu.

Poistenie nehnuteľností v Rakúsku sa riadi niekoľkými dôležitými zákonmi, ktoré stanovujú práva a povinnosti vlastníkov, nájomcov a poisťovateľov.

Versicherungsvertragsgesetz (VersVG) je hlavný zákon upravujúci poistné zmluvy. Definuje povinnosti klienta pri uzatváraní a dodržiavaní zmluvy, ako aj dôsledky ich porušenia. Napríklad zatajenie významných rizikových faktorov (ako napríklad predchádzajúce poškodenie budovy) môže viesť k zníženiu poistného plnenia alebo dokonca k úplnému zamietnutiu poistnej udalosti.

Predpisy o poistení (VAG 2016) a dohľad nad FMA. V Rakúsku sú poisťovne a ich sprostredkovatelia prísne monitorovaní. Dohliada na to špeciálny úrad FMA. Zabezpečuje, aby spoločnosti fungovali spravodlivo a boli finančne stabilné a aby klienti dostávali to, na čo majú nárok podľa svojich zmlúv. Ak má vlastník bytu alebo domu spor s poisťovateľom a nedokáže dosiahnuť dohodu, môže podať sťažnosť tejto organizácii – je to tu primárny orgán.

MRG §21. Podľa Mietrechtsgesetz môžu byť náklady na poistenie budov účtované nájomcom. V dôsledku toho sa bremeno nákladov na poistenie čiastočne presúva na nájomcov, a preto je nevyhnutné starostlivo skontrolovať faktúry vystavené Hausverwaltung. Táto prax je najbežnejšia vo Viedni, kde je vysoká koncentrácia nájomného bývania.

WEG 2002. Podľa zákona o bývaní (Wohnungseigentumsgesetz) sa činnosti združenia vlastníkov nehnuteľností (Eigentümergemeinschaft) riadia zavedenými predpismi, ktoré vyžadujú, aby správca zabezpečil primerané poistenie budovy. Pre vlastníkov bytov vo Viedni to znamená, že kolektívna poistka zvyčajne zahŕňa poistenie hlavnej budovy, zatiaľ čo za vnútorné zariadenie a osobný majetok zodpovedá vlastník.

Rakúsky trh s poistením nehnuteľností ponúka niekoľko základných produktov, z ktorých každý pokrýva špecifické riziká. Pre majiteľov nehnuteľností vo Viedni je dôležité rozlišovať medzi tým, ktoré riziká sú kryté kolektívnym poistením budov a ktoré vyžadujú individuálne krytie.

• Čo je kryté: vaše osobné veci v byte – všetok nábytok, spotrebiče, elektronika, oblečenie, šperky a iné cennosti.
• Pred čím chráni: požiar, blesk, vlámanie, záplavy v dôsledku úniku vody, hurikány (rýchlosť vetra od 60 km/h), krupobitie, ako aj poškodenie okien, dverí alebo zámkov.
• Ďalšou často zahrnutou vecou je poistenie zodpovednosti za škodu (Haftpflichtversicherung). Toto pokrýva škody, ak náhodou spôsobíte ujmu iným – napríklad ak zaplavíte domy svojich susedov kvôli pokazenej práčke alebo ak vaše dieťa poškodí majetok niekoho iného.
• Približné náklady: 120 až 250 eur ročne za byt s rozlohou 60 – 80 m². Cena závisí od zvolených podmienok a spoluúčasti (sumy, ktorú zaplatíte v prípade poistnej udalosti).
• Odporúčania: Povinné pre nájomcov, mnohí prenajímatelia zahŕňajú požiadavku politiky v nájomnej zmluve.
• Kto ho potrebuje a prečo: Tento typ poistenia je pre nájomcov povinný. Prenajímatelia často túto požiadavku výslovne uvádzajú vo svojej nájomnej zmluve.

• Pre koho: pre majiteľov bytov a súkromných domov.
• Čo chráni: samotný dom a jeho hlavné časti – steny, strechu, okná, inžinierske systémy.
• Pred čím chráni: požiar, výbuch, únik vody z potrubia, búrky, krupobitie, povodne, vandalizmus a prírodné katastrofy (ak pridáte aj poistenie elementov).
• Priemerné náklady: 250 až 500 eur ročne za byt s rozlohou 80 – 120 m². Cena závisí od oblasti (napríklad, ak sa nachádza v zóne ohrozenej záplavami) a typu budovy.
• Okrem toho si môžete aktivovať Elementarversicherung na ochranu pred povodňami, zosuvmi pôdy a lavínami.

• Prečo je to potrebné: Chráni pred výdavkami, ak sa na vašom pozemku zrania iné osoby – napríklad ak okoloidúci v zime spadne na klzkej ceste.
• Cena: približne 50 – 100 eur ročne za dom alebo pozemok vo Viedni.

• Čo pokrýva: poplatky za právne zastúpenie a súdne poplatky v sporoch o nájomné, dlhy, vysťahovanie a iné právne záležitosti.
• Prečo je to výhodné: Svoje práva môžete obhájiť bez toho, aby ste minuli veľa peňazí.
• Cena: 100 až 200 eur ročne na základné poistenie pre vlastníka bytu alebo prenajímateľa.

• Čo zahŕňa: Prírodné katastrofy vrátane povodní, zemetrasení, zosuvov pôdy a lavín.
• Ako to súvisí: najčastejšie sa vydáva ako doplnok k poisteniu bytového zariadenia (Haushaltsversicherung) alebo poisteniu budovy (Wohngebäudeversicherung).
• Relevantnosť pre Viedeň: Nízko položené oblasti a oblasti v blízkosti Dunaja sa vyznačujú zvýšeným rizikom záplav, čo priamo ovplyvňuje náklady na poistenie.
• Ceny: Zvyčajne ide o príplatok 10 – 20 % k základnej cene poistenia v závislosti od rizikovej kategórie oblasti.

• Predmet poistenia: finančná kompenzácia vlastníkovi nehnuteľnosti za ušlý príjem z prenájmu.
• Cena (priemerná): Ročná cena poistky sa pohybuje medzi 80 a 200 eurami.
• Pre koho je určené: Kľúčový produkt pre prenajímateľov, ktorý ich poisťuje proti finančným stratám počas obdobia, keď je ich nehnuteľnosť neobývateľná.

• Krytie: Zahŕňa stavebné a opravárenské práce, zodpovednosť za konanie dodávateľov a škody spôsobené tretím stranám.
• Náklady: v priemere sa pohybujú od 100 do 500 eur ročne a závisia od rozsahu práce a typu objektu.
• Odporúčania: povinné pri realizácii stavebných alebo väčších opráv.

Pri žiadosti o hypotéku v Rakúsku banky zvyčajne požadujú Gebäudeversicherung (poistenie budovy). Ide o opatrenie na ochranu úveru, ktoré zaručuje:

• Ochrana založených nehnuteľností v prípade požiaru, prírodných katastrof, záplav a iných hrozieb.
• Právo banky požadovať postúpenie poistných pohľadávok (Abtretung der Ansprüche) v prospech veriteľa – to znamená, že poistné platby sa v prípade škody na majetku prevádzajú priamo do banky.

Pred podpísaním zmluvy je dôležité skontrolovať, či poistná zmluva skutočne pokrýva všetky relevantné riziká, najmä ak sa nehnuteľnosť nachádza v potenciálne nebezpečných oblastiach (napríklad vo Viedenskej nížine alebo v blízkosti Dunaja). Všetky dokumenty by sa mali uschovať a akékoľvek zmeny poistných podmienok je potrebné nahlásiť banke.

Hypotekárne poistenie v Rakúsku teda nielen zaisťuje bezpečnosť nehnuteľnosti, ale slúži aj ako povinný nástroj na ochranu záujmov veriteľa.

1. Zaplavenie susedov v dôsledku domácich spotrebičov

Môj klient si prenajal byt v 7. viedenskom obvode. Jeho práčka náhle zatiekla a poškodila byt pod ním. Keďže mal predĺžené povolenie na vlastníctvo bývania (Hauschaltersversicherung), poisťovňa mu preplatila všetky náklady na výmenu podlahy, nábytku a spotrebičov v domoch jeho susedov. Klient sa tak vyhol akýmkoľvek osobným finančným stratám.

2. Požiar v byte s drahým vybavením

Môjmu klientovi, majiteľovi bytu v Grazi, došlo k poruche elektrického vedenia v kuchynskom spotrebiči, ktorá spôsobila požiar. Požiar zničil nábytok a spotrebiče v hodnote viac ako 12 000 eur. V rámci poistenia domu (Hauschaltersversicherung) poisťovňa preplatila všetky náklady na obnovu vrátane inštalácie nového kuchynského nábytku a spotrebičov.

3. Škody spôsobené búrkou a krupobitím

V Salzburgu utrpel investor, ktorý vlastnil byt, po silnom krupobití škody na streche a vonkajšej strane budovy. Keďže mal poistenie, poisťovňa v plnej miere preplatila náklady na opravu strechy a obnovu fasády.

4. Poškodenie majetku iných osôb deťmi a domácimi zvieratami

Vo Viedni sa rodina s malými deťmi a psom ocitla v ťažkej situácii: dieťa pri hraní poškodilo nábytok susedov a domáce zviera poškriabalo steny a koberec na spoločnom schodisku. Všetky náklady na obnovu a výmenu poškodeného majetku uhradila poisťovňa v rámci poistky Haftpflichtversicherung (Hafting Insurance).

5. Krádež osobného majetku

V Leopoldstadte sa nájomník vrátil z dovolenky a zistil, že mu vykradli byt. Poisťovňa v rámci svojej poistky Haushaltsversicherung preplatila škodu – nové notebooky, telefóny, šperky a domáce spotrebiče v celkovej hodnote približne 8 000 eur.

Pre majiteľov domov a nájomcov vo Viedni a v celom Rakúsku je výber renomovanej poisťovne obzvlášť dôležitý. To určuje rýchlosť vysporiadania a plný rozsah náhrady škody v prípade požiaru, povodne, hurikánu alebo inej nepredvídanej udalosti.

• Typ poistenia a krytie: Uistite sa, že spoločnosť ponúka poistku s možnosťami, ktoré potrebujete.
• Spoľahlivosť a reputácia: Preskúmajte nezávislé hodnotenia poisťovní na webových stránkach ako www.qualitaetstest.at a prečítajte si recenzie zákazníkov.
• Proces vybavovania žiadostí: dôležité je, ako rýchlo sa žiadosti spracúvajú, či je podpora dostupná v angličtine a aké dokumenty sú potrebné na získanie odškodnenia.
• Cena a spoluúčasť: Venujte pozornosť nielen cene poistného, ​​ale aj výške spoluúčasti a zoznamu výnimiek z krytia.

Dôveryhodné spoločnosti s dobrou reputáciou:

• Zurich je medzinárodná poisťovacia skupina so širokou škálou poistných produktov.
• Wüstenrot sa špecializuje na komplexné poistné balíčky pre majiteľov nehnuteľností.
• Oberösterreichische Versicherung - ponúka komplexné poistenie pre rodiny a investície.
• muki je určený pre nájomcov, ponúka jednoduchú online registráciu a atraktívne ceny.

Hlavnou výhodou makléra je, že hľadá najlepšiu poistku pre vaše potreby a spolupracuje s viacerými poisťovňami. Klient nemusí za jeho prácu platiť – províziu makléra platí samotná poisťovňa. To znamená, že pri výbere poistky získate bezplatnú a nestrannú pomoc.

• Sú schopní vyhodnotiť konkrétne detaily: napríklad z čoho je dom postavený, v akej oblasti sa nachádza a koľko ľudí v ňom býva.
• Nevyhnutné pre expatov a tých, ktorí investujú do nehnuteľností, ale nie sú dobre oboznámení s miestnymi predpismi o poistení.
• Šetria vám čas a rozpočet tým, že okamžite porovnávajú ceny a podmienky na trhu.

Medzi známe online služby patria durchblicker.at, vergleich.at, check24.at, versichern24.at, versicherung.at, financescout24.at a tarifcheck.at.

• Umožňujú vám rýchlo porovnať cenové ponuky a podmienky od viacerých poisťovní.
• Sú skvelé na získanie predstavy o trhu, ale pre konečné rozhodnutie sa odporúča konzultácia s odborníkom alebo maklérom.

Najprv sa porozprávajte s poisťovacím maklérom, aby ste si ujasnili podrobnosti a pochopili, aké riziká poistenie v skutočnosti kryje. Potom sa rozhodnite, či zmluvu podpíšete priamo so spoločnosťou alebo prostredníctvom online služby. Tento prístup vám umožní skombinovať rozumnú cenu, požadované krytie a pohodlný servis.

Ak dôjde k poistnej udalosti (záplava, požiar, búrka, krádež atď.), postupujte podľa krokov a konajte promptne – to pomôže zabezpečiť plnú náhradu škody:

1. Okamžite zaznamenajte následky
   • Poškodené miesta odfoťte a natočte videá, uložte si poškodené predmety a dokumenty.
   • Pripravte podrobný súpis poškodeného majetku.
2. Kontaktujte svoju poisťovňu
   • Čo najskôr informujte zamestnávateľa o incidente – mnohé zmluvy stanovujú lehotu na oznámenie 24 – 48 hodín.
   • Zistite, aké dokumenty a formuláre budete potrebovať na vyplnenie žiadosti.
3. Zabráňte ďalšiemu poškodeniu
   • Ak je to možné, odstráňte zdroj problému (napríklad vypnite vodu, ak dôjde k úniku, vysušte miestnosť).
   • Vyhnite sa rozsiahlym a drahým opravám bez predchádzajúceho súhlasu vašej poisťovne.
4. Pripravte si dôkazovú základňu
   • Zbierajte účtenky, nájomné zmluvy, doklady o kúpe vybavenia a fotografie poškodenia.
   • Ak sú očití svedkovia, zapíšte si ich kontaktné údaje.
5. Komunikujte so zástupcom poisťovne
   • Poisťovňa môže poslať špecialistu na posúdenie škody.
   • Poskytnite mu všetky pripravené materiály a otvorene opíšte okolnosti.
6. Monitorujte proces platby
   • Sledujte priebeh vášho prípadu prostredníctvom svojho osobného účtu alebo s pomocou makléra.
   • V prípade omeškaní alebo nezhôd kontaktujte svojho makléra, VKI (Verein für Konsumenteninformation) alebo FMA.

Čím rýchlejšie a dôkladnejšie zhromaždíte dôkazy o incidente a nahlásite ho svojej poisťovni, tým vyššia je vaša šanca na získanie plnej náhrady. Napríklad vo Viedni moji klienti okamžite fotografujú a nahrávajú videá o povodniach alebo iných škodách – to výrazne zjednodušuje proces získania náhrady.

Pri uzatváraní poistenia nehnuteľnosti vo Viedni je dôležité zvážiť miestne špecifiká a zvýšené riziká, ktoré môžu ovplyvniť výber poistky a cenu.

1. Povodne a Dunaj
   • Domy a byty nachádzajúce sa pozdĺž Dunaja sú obzvlášť zraniteľné voči záplavám počas jarných povodní.
   • Pred kúpou nehnuteľnosti alebo uzavretím poistnej zmluvy sa odporúča skontrolovať jej polohu pomocou oficiálnej mapy rizík - HORA (Hochwasserrisikozonenkarte Austria).
   • Pre zabezpečenie ochrany pred škodami spôsobenými povodňami sa oplatí pridať do vašej poistky krytie Elementarversicherung.
2. Spätný ventil (Rückstau)
   • Mnohé rakúske poisťovne vyžadujú spätný ventil v kanalizačnom systéme ako štandardnú požiadavku.
   • Bez neho môžu byť žiadosti o odškodnenie za povodne zamietnuté, pretože ventil zabraňuje spätnému toku odpadovej vody do pivníc a bytov.
3. Starý základ (Altbau)
   • Staré budovy vo Viedni sú obľúbené medzi nájomníkmi a investormi, ale sú náchylnejšie na úniky, požiare a elektrické poruchy.
   • Pre takéto nehnuteľnosti je mimoriadne dôležité uzavrieť povinné poistenie nehnuteľnosti v Rakúsku, vrátane Haushaltsversicherung a Wohngebäudeversicherung.
   • Nájomníkom sa tiež odporúča, aby si zakúpili poistenie prenajatého domu na ochranu svojho osobného majetku a zodpovednosti za škodu spôsobenú tretím stranám.

Mnohí z mojich klientov, ktorí si kupujú byty v starých budovách vo Viedni, si poisťujú nielen samotnú budovu, ale aj svoj osobný majetok a navyše si pridávajú krytie proti prírodným katastrofám. To znižuje riziko straty peňazí a zabezpečuje im odškodnenie v akejkoľvek ťažkej situácii.

1. Dôchodcovia
   • V Rakúsku nie je poistenie domácnosti pre dôchodcov povinné, ale mnohí sa rozhodnú uzavrieť si takéto poistky, aby ochránili svoj majetok a pokryli prípadnú zodpovednosť voči tretím stranám.
   • Poisťovne často ponúkajú dôchodcom špeciálne zľavy na Haushaltsversicherung a Gebäudeversicherung, ktoré sa môžu pohybovať od 5 do 15 %.
   • Aby si dôchodcovia vybrali najvhodnejšiu možnosť s ohľadom na osobné riziká a finančné možnosti, odporúča sa im vyhľadať radu poisťovacích maklérov.
2. Ukrajinci
   • Ukrajinci, ktorým bol udelený dočasný azyl v Rakúsku, si musia zabezpečiť poistenie majetku za rovnakých podmienok ako občania krajiny.
   • Poistky Haushaltsversicherung (poistenie nehnuteľnosti) a Gebäudeversicherung (poistenie budov) sú k dispozícii pre nájomníkov aj majiteľov domov.
   • Aby Ukrajinci získali aktuálne informácie o dostupných poistných produktoch, mali by si overiť aktuálny status svojho pobytu a kontaktovať miestne orgány sociálneho zabezpečenia.
3. Zahraniční občania
   • Zahraniční vlastníci a nájomcovia nehnuteľností v Rakúsku sú povinní uzavrieť poistenie nehnuteľnosti a budovy v súlade s platnými požiadavkami.
   • Na získanie poistenia môžu byť potrebné ďalšie dokumenty, ale niektoré poisťovne ponúkajú informácie a služby v angličtine.
4. Všeobecné odporúčania pre všetky kategórie:
   • Pred zakúpením poistenia elementov je dôležité ujasniť si, či sa nehnuteľnosť nachádza vo vysoko rizikových oblastiach (záplavy, lavíny, zosuvy pôdy).
   • Na zníženie nákladov sa oplatí zvážiť komplexné balíky poistenia, ktoré kombinujú Haushalts-, Gebäude- a Haftpflichtversicherung.
   • Zvážte uzavretie zmluvy vopred, najmä ak kupujete nehnuteľnosť s hypotékou alebo ju prenajímate vo Viedni.

Aj skúsení majitelia a nájomníci často robia chyby pri uzatváraní poistných zmlúv, čo môže v konečnom dôsledku viesť k zníženiu poistných platieb alebo úplnému zamietnutiu odškodnenia. Nižšie sú uvedené najčastejšie situácie:

1. Podhodnotenie poistnej sumy
   • Niektoré poisťovne zámerne podhodnocujú skutočnú hodnotu domu alebo nehnuteľnosti, aby mohli platiť nižšie poistné.
   • Keď však dôjde k poistnej udalosti, odškodnenie sa v tomto prípade ukáže byť výrazne nižšie ako vzniknuté straty.
2. Nedostatok ochrany prvkov vo „vodných“ zónach
   • Obytné oblasti v blízkosti Dunaja a v nízko položených oblastiach sú vystavené vysokému riziku záplav.
   • Poistníci bez rozšíreného krytia Elementarversicherung riskujú, že v prípade povodne nedostanú odškodnenie.
3. Ignorovanie hrubej nedbanlivosti
   • Ak bola škoda spôsobená hrubou nedbanlivosťou (napríklad elektrický spotrebič ponechaný bez dozoru a spôsobený požiar), poisťovňa má právo odmietnuť náhradu škody.
   • Preto je v praxi mimoriadne dôležité dôsledne dodržiavať pravidlá používania bytových a domácich spotrebičov.
4. Airbnb a krátkodobé prenájmy bez dodatočného poistenia
   • Krátkodobý prenájom bytu bez oznámenia poisťovni je často dôvodom na zamietnutie odškodnenia.
   • Väčšina štandardných poistiek sa vzťahuje iba na osobné ubytovanie, takže ubytovanie cez Airbnb si vyžaduje samostatné poistenie alebo rozšírenie vašej existujúcej poistky.
5. Opravy a výstavba bez náteru Bauherren
   • Akékoľvek škody spôsobené susedom alebo ich majetku počas rekonštrukcie sú osobnou finančnou zodpovednosťou vlastníka, pokiaľ nebolo vydané stavebné poistenie.
   • Pre budovy vo Viedni, ktoré majú historickú hodnotu, je takéto riešenie veľmi nežiaduce, pretože vek komunikácií a konštrukcií výrazne zvyšuje pravdepodobnosť vzniku nepredvídaných udalostí.

Mnohí z mojich klientov, najmä investori vo Viedni, uprednostňujú kombináciu základného poistenia domu vo Viedni s poistením domu (Haushaltsversicherung) a poistením domu (Elementarversicherung) a tiež uzatvárajú doplnkové poistky na krátkodobé prenájmy. Tento prístup pomáha vyhnúť sa bežným chybám a poskytuje ochranu so zaručenými výplatami aj v nepredvídaných prípadoch.