Koľko budú stáť nehnuteľnosti v Nemecku v roku 2025?

Nemecký trh s nehnuteľnosťami vykazuje v roku 2025 známky stabilného rastu po poklese z posledných rokov. Podľa Europace je priemerná kúpna cena bytu v krajine približne 3 400 eur za meter štvorcový, pričom ceny v hlavných mestách, ako je Mníchov, presahujú 7 000 eur za meter štvorcový, zatiaľ čo v menej vyhľadávaných regiónoch môžu byť dva až trikrát nižšie.

Podľa správy Inštitútu nemeckej ekonomiky (IW Consult) dôjde v rokoch 2024 až 2025 k zvýšeniu cien v 82 % nemeckých regiónov, v priemere o 2,3 %, čo potvrdzuje postupné oživenie trhu.

Za týchto podmienok zostáva Nemecko jednou z najatraktívnejších destinácií pre investorov hľadajúcich dlhodobú ochranu kapitálu a stabilný príjem. Kombinuje vysokú právnu ochranu majiteľov nehnuteľností, transparentné transakčné postupy a silný domáci dopyt po nájomnom bývaní, najmä v najväčších mestách – Berlíne, Mníchove a Frankfurte.

Na rozdiel od juhoeurópskych krajín s volatilnejšími trhmi sa nemecký trh vyznačuje stabilitou a predvídateľnosťou, čo z neho robí „kotvu“ v portfóliu medzinárodného investora.

Ja, Oksana Žušmanová, som právnička s medzinárodnými skúsenosťami v oblasti nehnuteľností a investícií. Pracujem na projektoch po celej Európe vrátane podpory transakcií a stavebných projektov. V tomto článku sa budem venovať špecifikám kúpy nehnuteľností v Nemecku, ich investičnej atraktivite, právnym a daňovým aspektom a porovnám trh s Rakúskom.

Nemecko aj Rakúsko sa vyznačujú stabilitou a vysokou ochranou investícií, líšia sa však daňovým zaťažením a dynamikou trhu. Nemecko , najmä Berlín, láka investorov svojou rozlohou, rozmanitosťou nehnuteľností a vysokým dopytom po prenájme, investori však musia zvážiť zložitejšie predpisy, daňové náklady a pravidelné cenové výkyvy.

Rakúsko na druhej strane vykazuje vyváženejší model: legislatíva je transparentnejšia, riziká sú nižšie a trh konzistentne vykazuje rast hodnoty nehnuteľností. Viedeň prekonáva Berlín nielen z hľadiska stability, ale aj z hľadiska predpokladaného rastu cien a dopytu – dopyt po nehnuteľnostiach v Rakúsku zostáva konzistentne vysoký. Vďaka tomu je krajina obzvlášť atraktívna pre konzervatívnych investorov, ktorí si cenia zachovanie kapitálu a dlhodobú perspektívu.

Pre investorov hľadajúcich predvídateľnejší a stabilnejší trh kúpa bytu vo Viedni často prirodzená: mesto spája stabilný dopyt po bývaní, jasné predpisy a mierny, ale stabilný rast cien nehnuteľností.

Nemecko sa už dlho považuje za „kotvový“ trh s nehnuteľnosťami v EÚ. Nie je to náhoda: krajina spája veľký trh, stabilnú ekonomiku a jasné predpisy pre investorov. Vysoká ochrana vlastníckych práv a predvídateľné výnosy sú dva kľúčové faktory, vďaka ktorým sú nemecké nehnuteľnosti cenným aktívom pre dlhodobé investície.

V praxi často vidím klientov, ktorí si vyberajú Berlín alebo Mníchov práve z týchto dôvodov: hoci sú byty v Nemecku drahšie ako v mnohých susedných krajinách, riziko straty kapitálu je minimálne. Napríklad jeden z mojich klientov si kúpil dvojizbový byt v Berlíne za 4 300 €/m² a do dvoch rokov príjem z prenájmu stabilne pokrýval hypotéku a dane.

Podľa PWC, Svetovej banky a Numbeo sa Nemecko radí medzi najlepšie európske krajiny v oblasti transparentnosti transakcií a ochrany investorov. V indexe transparentnosti nehnuteľností (PWC, 2024) má Nemecko skóre 84/100, čo ho radí na rovnakú úroveň ako Holandsko a Rakúsko, zatiaľ čo Španielsko a Portugalsko dosahujú skóre okolo 65 – 70/100 a Grécko dosahuje skóre okolo 58/100.

Podľa správy Svetovej banky Doing Business 2023 sa Nemecko umiestnilo na prvom mieste v EÚ v jednoduchosti registrácie nehnuteľností so skóre 97/100, čo odráža rýchlosť a transparentnosť transakcií.

Pre investorov to znamená menej skrytých rizík, predvídateľnejšie daňové zaťaženie a jasné postupy. V praxi svojim klientom odporúčam dôkladne si preštudovať základný daňový doklad a využiť služby miestneho notára, aby sa predišlo právnym problémom – najmä pri kúpe bytov v prestížnych oblastiach Nemecka.

Často vidím investorov začínať v menších nemeckých mestách (Lipsko, Drážďany), kde sú náklady na bývanie nižšie ako v Berlíne alebo Mníchove, ale rastový potenciál je vyšší. To umožňuje nižšiu vstupnú cenu a zároveň generovať stabilný príjem z prenájmu.

• Stabilná ekonomika a legislatíva. Aj počas krízových rokov ceny nehnuteľností vo veľkých mestách mierne klesali.
• Dopyt po prenájmoch je vysoký, najmä v univerzitných mestách a hlavných obchodných centrách.
• Transparentnosť a ochrana. Právny systém minimalizuje riziká podvodov a skrytých problémov.
• Dlhodobé investičné vyhliadky. Aj pri relatívne nízkych výnosoch z prenájmu sa investícia do nehnuteľností v Nemecku oplatí investovať do ochrany kapitálu.

Moja rada: pri výbere nehnuteľnosti vždy zvážte nielen cenu bytu v Nemecku, ale aj potenciálny dopyt po prenájme, infraštruktúru a plánovaný rozvoj oblasti. Jeden z mojich prípadov: kúpa bytu v Lipsku za 2 800 €/m² – o tri roky neskôr sa cena zvýšila takmer o 15 %, zatiaľ čo nájomné zostalo stabilné, čo potvrdzuje správnosť mojej stratégie.

Nehnuteľnosti v Nemecku sa tradične považujú za jeden z najspoľahlivejších nástrojov na udržanie a zhodnotenie kapitálu v Európe. Tento trh je odolný aj počas období hospodárskych výkyvov a stabilný domáci dopyt ho robí obzvlášť atraktívnym pre dlhodobých investorov.

Nemecký trh s nehnuteľnosťami prešiel za posledných 15 rokov niekoľkými kľúčovými fázami. Po kríze v rokoch 2008 – 2010 začali ceny bývania stabilne rásť a vrcholili v rokoch 2021 – 2022. Počas tohto obdobia sa ceny bytov v obľúbených nemeckých mestách mohli zvýšiť o 10 – 15 % ročne.

V rokoch 2023 – 2024 sa pozorovala mierna korekcia, pričom ceny v krajine klesli v priemere o 10 – 15 %. Do prvého štvrťroka 2025 sa však trh stabilizoval a podľa odborníkov sa vo väčšine regiónov očakáva plynulý rast o 1 – 3 %.

V praxi vidím, že práve počas období korekcie cien sa naskytá príležitosť kúpiť si byt v Nemecku za atraktívnu cenu, najmä ak sa zvažuje predaj nehnuteľností s preukázateľnou históriou vlastníctva. Napríklad jeden z mojich klientov kúpil dvojizbový byt v Lipsku počas poklesu cien za 2 800 €/m² a o rok neskôr sa cena zvýšila o 8 % a nehnuteľnosť už generovala stabilný príjem z prenájmu.

Najväčšia aktivita sa pozoruje v najväčších mestách:

• Berlín je hlavným mestom a centrom hospodárskej aktivity s vysokou likviditou a stabilným dopytom po prenájme.
• Mníchov je prémiový segment s drahými bytmi, nízkymi výnosmi z prenájmu, ale spoľahlivou kapitalizáciou.
• Frankfurt a Hamburg sú finančné a logistické centrá zaujímavé pre inštitucionálnych investorov.
• Lipsko, Drážďany, Düsseldorf sú mestá s rastúcim dopytom a dostupnejšími cenami.

Investorom odporúčam pozrieť sa aj za hranice najvýznamnejších miest. Napríklad kúpa domu v nemeckom Lipsku alebo Drážďanoch ponúka nízku vstupnú cenu a vysoký rastový potenciál – prístup vhodný najmä pre investorov, ktorí chcú diverzifikovať svoje portfólio.

Nemecký trh je rozmanitý:

Sekundárny trh je hlavným segmentom, ktorý ponúka dostupné možnosti a predvídateľné výnosy z prenájmu.
Nové developerské projekty sú nedostatkové, najmä vo veľkých mestách; ceny sú vyššie, ale nehnuteľnosti sú energeticky úsporné a majú moderné dispozičné riešenie.
Prémiový segment zahŕňa Mníchov, Frankfurt a Berlín; ponúkajú vysokú kapitalizáciu, ale dlhú dobu návratnosti.
Bytové domy (Mehrfamilienhaus) sú atraktívne pre inštitucionálnych a súkromných investorov; ponúkajú stabilný tok platieb nájomného.

Často vidím investorov, ktorí začínajú kúpou existujúcich nehnuteľností v Nemecku, aby zhodnotili dopyt po prenájme a postupne rozširovali svoje portfólio o novostavby a viacgeneračné domy.

Nemecký trh s nehnuteľnosťami zostáva jedným z najvyváženejších v Európe. Podľa Bundesbanky v roku 2024 približne 82 % všetkých transakcií s rezidenčnými nehnuteľnosťami uskutočnia samotní Nemci, zatiaľ čo zahraniční investori budú tvoriť približne 18 % trhu.

• Nemci kupujú nehnuteľnosti predovšetkým pre vlastné bývanie a dlhodobú investíciu, pričom si často vyberajú nehnuteľnosti z druhej ruky alebo domy v Nemecku.
• Zahraniční investori sú aktívni v segmente prenájmu a prémiových nehnuteľností. Medzi nimi sú významní kupujúci z Rakúska, Švajčiarska, Holandska, Číny a Blízkeho východu.
• Inštitucionálne fondy (dôchodkové fondy, poisťovne) zostávajú hlavnými hráčmi na trhu bytových domov (Mehrfamilienhaus).

Zahraniční kupujúci sa často zameriavajú na nové developerské projekty v Berlíne a Frankfurte, kde prémiové byty v Nemecku môžu začínať na cenách od 8 000 do 10 000 eur/m², ale sú ochotní zaplatiť prémiu za záruku stabilného dopytu po prenájme.

Kľúčovým faktorom stability trhu je silný domáci dopyt. Aj v obdobiach zníženej medzinárodnej aktivity sú to práve Nemci, ktorí podporujú trh.

• V rokoch 2023 – 2024, napriek poklesu cien o 10 – 15 %, počet domácich transakcií klesol len o približne 5 %, čo naznačuje pokračujúcu aktivitu kupujúcich.
• Vo veľkých mestách rastú nájmy rýchlejšie ako ceny bývania. Napríklad v Berlíne a Mníchove sa nájmy zvýšili v priemere o 6 – 8 % ročne, čo ďalej stimuluje záujem miestnych kupcov.

V roku 2023 si klienti z Frankfurtu kúpili byt za 6 200 eur za meter štvorcový s očakávaním príjmu z prenájmu. V priebehu roka dosiahol výnos 3,8 %, čo sa vzhľadom na nízke riziko považuje za veľmi dobrý výsledok pre Nemecko.

Pokiaľ ide o kúpu nehnuteľnosti v Nemecku, je dôležité pochopiť nielen cenu bytu v Nemecku, ale aj právnu vlastnícku štruktúru, ktorá priamo ovplyvňuje práva a riziká investora.

Toto je najbežnejšia možnosť – klasická forma vlastníctva domu alebo bytu v Nemecku. Majiteľ vlastní samotnú budovu aj pozemok pod ňou. S nehnuteľnosťou môže voľne nakladať: prenajímať ju, predať alebo zdediť.

Pre dlhodobých investorov je to najlepšia možnosť – minimálne obmedzenia a predvídateľný rast hodnoty. Jeden z mojich klientov kúpil v roku 2018 dom v Mníchove za 1,2 milióna eur. Dnes jeho trhová hodnota presahuje 1,8 milióna eur – a nehnuteľnosť je bez akýchkoľvek práv tretích strán.

V podstate ide o „prenájom pozemku“ na dobu až 99 rokov s právom stavať a užívať nehnuteľnosť. Vlastník platí Erbbauzins (ročné nájomné vlastníkovi pozemku). Na konci prenájmu sa pozemok vráti vlastníkovi a osud budov závisí od zmluvy.

V praxi sú takéto transakcie bežnejšie v mestách, kde sú pozemky obzvlášť drahé (napríklad Frankfurt alebo Hamburg). Zvyčajne odporúčam klientom, aby si starostlivo vypočítali návratnosť investície: niekedy je nízka cena bytu v Nemecku v rámci Erbbaurechtu kompenzovaná vysokými ročnými splátkami.

• Miteigentum je spoločný majetok, kde každý vlastník má percentuálny podiel.
• Wohnungseigentum je forma vlastníctva jednotlivých bytov v bytovom dome s podielom na spoločných priestoroch (schodisko, strecha, pivnica).

Pri kúpe bytu v Berlíne vždy klientom upozorňujem na náklady na údržbu spoločných priestorov. Zatiaľ čo ceny bývania v Nemecku sa môžu zdať atraktívne, údržba môže byť drahá (najmä v historických budovách).

• Wohnrecht (právo na pobyt) – často sa používa pri dedení: napríklad rodičia si zachovávajú právo bývať v dome, aj keď ho zdedia svojim deťom.
• Bytové družstvá (Genossenschaften) – bývanie je vo vlastníctve družstva, nie jednotlivca. Členovia majú právo byt užívať, ale nemôžu ho voľne predať.

Družstevné bývanie je niekedy vhodné pre študentov alebo dôchodcov, ale zriedkavo je zaujímavé pre investorov: kúpa bytu v Nemecku v tomto formáte znamená menšiu kontrolu a nulovú likviditu pri predaji.

Okrem priameho nákupu sa čoraz populárnejšie stávajú:

• Investovanie prostredníctvom fondov (Immobilienfonds) je výhodné pre tých, ktorí chcú minimalizovať svoju účasť na správe.
• Zdieľané nákupy a rodinné trusty sú riešeniami pre rodinný kapitál, kde sa majetok dedí na budúce generácie.

Nedávno som podporil transakciu jednej rodiny z Norimbergu, ktorá zahŕňala registráciu ich domu v Nemecku prostredníctvom rodinného trustu. To im umožnilo okamžite zabezpečiť dedičstvo a vyhnúť sa vysokým daniam z následných prevodov na ich deti.

Na rozdiel od Rakúska alebo Švajčiarska, kde cudzinci podliehajú prísnym kvótam a povoleniam, si nerezidenti v Nemecku môžu voľne kupovať nehnuteľnosti. Je tu však jeden háčik: bez povolenia na pobyt alebo príjmu sa banky v Nemecku zdráhajú poskytovať hypotéky a daňové zaťaženie je vyššie ako pre miestnych obyvateľov. Okrem toho sú banky a notári povinní overovať pôvod finančných prostriedkov a kontrolovať kupujúcich podľa medzinárodných sankčných zoznamov.

Mal som klienta z Ukrajiny, ktorý si kúpil byt v Nemecku (cena v Düsseldorfe 420 000 eur) z vlastných prostriedkov, ale nemohol si zabezpečiť hypotéku kvôli nedostatku nemeckého pobytu. V takýchto situáciách odporúčam naplánovať si štruktúru kúpy vopred – napríklad prostredníctvom založenia GmbH alebo rodinnej nadácie, ak ide o veľké portfólio.

Kúpa nehnuteľnosti v Nemecku – či už ide o byt v Berlíne, dom v Bavorsku alebo prenájom nehnuteľnosti v Lipsku – je vždy sprevádzaná prísnym právnym procesom. Hoci sa to na prvý pohľad môže zdať komplikované, tento systém poskytuje vysoký stupeň ochrany pre kupujúceho aj predávajúceho.

Proces zahŕňa niekoľko kľúčových fáz:

• Predbežná dohoda – strany sa dohodnú na hlavných podmienkach: cena bytu v Nemecku, podmienky a zdroje financovania.
• Zmluvu si pripravte u notára – bez notárskeho overenia nie je transakcia platná.
• Finančná due diligence – banka alebo právnik posudzuje pôvod kapitálu a pripravenosť kupujúceho na transakciu.
• Notársky podpis - notár overuje dohodu a vysvetľuje jej dôsledky.
• Zápis do Grundbuchu (registra nehnuteľností) je krok, ktorým sa kupujúci stáva právoplatným vlastníkom nehnuteľnosti v Nemecku.

Klient z Českej republiky si kedysi chcel kúpiť byt v Nemecku na diaľku. Vďaka správnej plnej moci prebehla transakcia rýchlo, ale banka si vyžiadala aj dokumenty preukazujúce zdroj finančných prostriedkov. Rada: vopred si pripravte balík finančných dokumentov.

• Maklér pomáha s nájdením nehnuteľnosti a vedením rokovaní.
• Právnik kontroluje právnu čistotu transakcie: prítomnosť ťarch, stav vlastníka a transparentnosť všetkých podmienok.

Klientom vždy radím, aby nešetrili na právnom poradenstve: raz sa pri obhliadke zistilo, že dom v Hamburgu, ktorý zvažovali, bol predmetom otvoreného súdneho sporu. To pomohlo vyhnúť sa značným rizikám.

Na kúpu bytu v Nemecku musí investor preukázať:

• legálny pôvod finančných prostriedkov,
• dostatočný kapitál (zvyčajne aspoň 20 – 30 % hodnoty nehnuteľnosti na zálohu, ak sa použije hypotéka),
  absencia sankcií alebo čiernych listinov.

Cudzinci môžu transakciu dokončiť aj bez osobnej prítomnosti – prostredníctvom splnomocnenca. Plná moc musí byť notársky overená a apostilovaná v krajine kupujúceho.

V praxi si túto možnosť často vyberajú investori z Ázie, ktorí nemôžu cestovať na podpis. Notári v Nemecku však čoraz častejšie vyžadujú video identifikáciu, aby sa znížilo riziko podvodu.

Hlavným dokumentom je Grundbuchauszug (výpis z katastra nehnuteľností). Obsahuje:

• majiteľ,
• vecné bremená (hypotéky, nájomné zmluvy podľa Erbbaurechta, vecné bremená),
• obmedzenia používania.

Jeden klient v Lipsku v Grundbuchu objavil na časti svojho dvora vecné bremeno – právo prechodu pre susedov. Počas rokovaní sme to zohľadnili a znížili cenu o 4 %.

Pri kúpe nehnuteľností v Nemecku je dôležité zvážiť nielen ceny bývania, ale aj dodatočné náklady. Tie môžu zvýšiť cenu nehnuteľnosti o 10 – 15 %, najmä v prípade prémiových nehnuteľností alebo bytových domov.

• Výška dane závisí od spolkovej krajiny: od 3,5 % do 6,5 % z hodnoty bytu alebo domu.
• V Bavorsku a Sasku – 3,5 %, v Berlíne, Hamburgu a Hesensku – až 6,5 %.

Z mojej skúsenosti, keď si klient kúpil byt v Berlíne za 450 000 eur, daň bola približne 29 000 eur. Toto je jedna z položiek, ktorú zahraniční investori často podceňujú.

• Notár + registrácia v Grundbuchu: ~1% z ceny nehnuteľnosti.
• Agent: zvyčajne 3 – 7 % plus DPH, v závislosti od regiónu a podmienok zmluvy.
• Právnik: individuálne, v závislosti od zložitosti auditu a podpory transakcie.

Vždy odporúčam vopred si ujasniť percento provízie realitnej kancelárie a zahrnúť ho do rozpočtu na kúpu. Napríklad pri kúpe domu v Mníchove za 1,2 milióna eur sa provízie a notárske poplatky pridali k celkovej sume takmer o 60 000 eur.

• V Nemecku sú majitelia nehnuteľností povinní platiť daň z nehnuteľnosti (Grundsteuer), zvyčajne 0,26 – 0,35 % z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti.
• V porovnaní s daňami z príjmu z prenájmu alebo kapitálových výnosov ide o malý výdavok, ale je dôležité ho zohľadniť pri výpočte návratnosti investície.

Pri portfóliovej investícii do niekoľkých bytov v Düsseldorfe predstavovali celkové ročné dane z nehnuteľností približne 4 500 eur, čo sa bez problémov zmestí do rozpočtu na nehnuteľnosti generujúce príjem.

• Ak prenajímate byt v Nemecku, príjem z prenájmu podlieha dani z príjmu s progresívnou sadzbou až do výšky 45 %.
• Nerezidenti sú zdaňovaní iba z príjmov z nemeckých nehnuteľností.

Vždy vypočítajte čistý príjem po zdanení. Napríklad byt v Berlíne s príjmom 2 000 €/mesiac pri sadzbe dane 30 % predstavuje reálny príjem 1 400 €/mesiac.

• Platí, ak predáte byt v Nemecku do 10 rokov od kúpy. Sadzba dane zodpovedá príjmovému pásmu majiteľa – až do 45 % pre vysoké príjmy.
• Ak je nehnuteľnosť držaná dlhšie ako 10 rokov, daň sa nevyberá.

Daň sa vypočíta z rozdielu medzi predajnou cenou a kúpnou cenou, pričom sa zohľadnia náklady na obstaranie a rekonštrukciu nehnuteľnosti. Klient kúpil byt v Lipsku za 300 000 eur, zrekonštruoval ho za 30 000 eur a o osem rokov neskôr ho predal za 400 000 eur. Daň z kapitálových výnosov bola vypočítaná zo 70 000 eur (400 000 – 300 000 – 30 000), čo viedlo k čistému zisku približne 50 000 eur.

V praxi vidím Viedeň ako víťaza vďaka jej stabilite, predpokladanému rastu cien a úrovni dopytu, najmä pre tých, ktorí plánujú ďalší predaj o 5-7 rokov. Nemecko je atraktívnejšie pre investorov, ktorí hľadajú dlhodobé prenájmy a ochranu kapitálu, ale pre krátkodobé špekulácie sa Rakúsko často javí ako výhodnejšie.

Na rozdiel od Grécka alebo Portugalska, kúpa nehnuteľnosti v Nemecku automaticky neudeľuje pobyt. Aj keď si kúpite byt za 500 000 eur alebo dom za milión, automaticky vás to neoprávňuje na vízum alebo pobytový status.

Nemecké právo nespája vlastníctvo nehnuteľnosti s právom na pobyt. Pobyt si vyžaduje právny základ: zamestnanie, štúdium, obchodné investície, zlúčenie rodiny alebo preukázanie finančnej nezávislosti.

Vlastníctvo nehnuteľností môže vašu žiadosť podporiť preukázaním, že ste investovali do ekonomiky a plánujete zostať v krajine, ale samo o sebe to neposkytuje žiadne výhody.

• Obchodné investície: Nerezidenti môžu získať povolenie na pobyt, ak investujú do nemeckej spoločnosti a vytvoria pracovné miesta.
• SZČO / osoby na voľnej nohe / digitálni nomádi: Víza pre SZČO vám umožňujú žiť a pracovať v Nemecku, ale vyžadujú si doklad o príjme a ekonomickom prínose pre krajinu.

V roku 2025 Nemecko zjednoduší proces získavania povolení na pobyt a občianstva pre kvalifikovaných odborníkov a ich rodiny. Zaviedli sa rýchlejšie cesty k trvalému pobytu, aktualizovali sa platové požiadavky pre modré karty EÚ a zaviedli sa nové pravidlá pre odborníkov s praktickými skúsenosťami.

Jeden z mojich klientov z Ázie si otvoril IT spoločnosť v Berlíne a zároveň si kúpil byt v štvrti Prenzlauer Berg. Byt mu pomohol preukázať jeho vážnosť, ale povolenie na pobyt získal prostredníctvom registrácie podniku.

Rakúsko ponúka kategóriu D (sebestačnosť) – povolenie na pobyt pre finančne nezávislé osoby, kde sa nehnuteľnosť môže použiť ako dôkaz finančnej solventnosti. Nemecko takýto priamy program nemá. Tu je všetko založené na skutočnej ekonomickej alebo odbornej kvalifikácii, nie na cene bytu.

Pri kúpe bytu v Nemecku je dôležité pochopiť, že trh s prenájmom je prísne regulovaný a výnosy sa líšia v závislosti od typu prenájmu, regiónu a zákonných obmedzení.

• Airbnb, rezervácia: Vo veľkých mestách, najmä v Berlíne a Mníchove, sú krátkodobé prenájmy prísne obmedzené miestnymi zákonmi.
• Súkromní investori často potrebujú povolenie alebo čelia pokutám.

Klienti, ktorí sa pokúsili prenajať si byty v Berlíne cez Airbnb bez povolenia, dostali pokuty až do výšky 10 000 eur. Preto vždy odporúčam vopred si overiť miestne predpisy.

Krátkodobé prenájmy majú zmysel iba v malých mestách alebo oficiálne registrovaných turistických regiónoch.

• Hlavným segmentom trhu sú dlhodobé zmluvy.
• Priemerný výnos je 2 – 4 % ročne z hodnoty bytu.
• Silná ochrana nájomcov prostredníctvom Mietspiegel a Mietendeckel obmedzuje zvyšovanie nájomného, ​​najmä v metropolitných oblastiach.

Byt v Berlíne v hodnote 400 000 € sa prenajíma za 1 500 € mesačne. Čistý výnos po zdanení a poplatkoch je ~3 %.

Východné Nemecko (Lipsko, Drážďany) ponúka vyššie výnosy – až 4 % ročne – ale nehnuteľnosti sú tam menej likvidné a nájdenie nájomníkov je ťažšie. Veľké mestá ako Berlín, Mníchov, Frankfurt a Hamburg ponúkajú stabilný dopyt a vysokú likviditu, ale výnosy sú obmedzené na 2 – 3 %. Pri dlhodobých investíciách je lepšie zamerať sa na veľké mestá, zatiaľ čo pre vyššie výnosy zvážte východné regióny.

Pri kúpe nehnuteľnosti v Nemecku je obzvlášť dôležitá správna správa nehnuteľnosti. Aj keď je byt v Berlíne alebo dom v Lipsku v dobrom stave, bez odborného dohľadu môžu vzniknúť problémy vrátane oneskorených platieb nájomného, ​​neplánovaných opráv a sporov s nájomníkmi.

Hausverwaltung je profesionálna správcovská spoločnosť, ktorá sa stará o všetky administratívne a technické úlohy:

• výber nájomného a kontrola platieb;
• organizácia opráv a údržby;
• vedenie dokumentácie a komunikácia s nájomníkmi;
• dodržiavanie všetkých zákonných a daňových požiadaviek.

Pre investorov s viacerými nehnuteľnosťami alebo pre tých, ktorí žijú v zahraničí, je profesionálna správa nehnuteľností prakticky nevyhnutná, pretože zabezpečuje správu na diaľku a minimalizuje riziká. Cena týchto služieb sa zvyčajne pohybuje od 0,8 % do 1,5 % ročného príjmu z prenájmu, čo sa často vyplatí vďaka stabilite a zmierňovaniu rizík.

Príjem z prenájmu podlieha progresívnej sadzbe dane z príjmu až do výšky 45 %. Nerezidenti platia daň iba z príjmov z nemeckých nehnuteľností. Odpočty na opravy, odpisy a náklady na správu sú možné.

Ak je vaším cieľom kúpiť si byt v Nemecku na prenájom a dlhodobý príjem, je najlepšie zamerať sa na segment stabilného dlhodobého prenájmu. Rakúsko je niekedy výhodnejšie pre krátkodobé prenájmy a turistický segment.

Výber regiónu priamo ovplyvňuje cenu bytu v Nemecku, výnos z prenájmu a likviditu. Nižšie je uvedený prehľad kľúčových miest a regiónov.

Berlín: Motor rastu a prísne pravidlá

• Ceny bývania: 5 000 – 7 000 €/m² za byty, domy sú drahšie.
• Okresy: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – veľký dopyt, Friedrichshain, Neukölln – perspektívne na prenájom.
• Dopyt: trvalo vysoký, najmä po dlhodobých prenájmoch.
• Charakteristiky: prísne obmedzenia krátkodobých prenájmov, Mietspiegel reguluje zvyšovanie nájomného.

Apartmány v Mitte si rýchlo nájdu nájomníkov, ale prenajímať ich cez Airbnb bez povolenia je nemožné.

Mníchov – prémiovosť a stabilita

• Ceny domov: 7 000 – 10 000 €/m², domy môžu presiahnuť 12 000 €/m².
• Okresy: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - top pre prémiu.
• Dopyt: Vysoký, najmä medzi bohatými nájomníkmi a expatmi.
• Vlastnosti: stabilný trh, nízky výnos v porovnaní so vstupnou cenou.

Je lepšie zamerať sa na dlhodobé prenájmy; krátkodobé prenájmy sú kvôli mestským nariadeniam takmer nemožné.

Hamburg – prístavné centrum a centrum komerčných nehnuteľností

• Ceny bývania: 5 500 – 7 500 €/m².
• Okresy: HafenCity, Altona, Eppendorf – rastúci záujem o investície.
• Dopyt: vysoký po bytoch v centre, mierny v okrajových oblastiach.
• Vlastnosti: silný firemný segment, vhodné na prenájom firemných priestorov.

Frankfurt je finančné centrum

• Ceny bývania: 6 000 – 8 000 €/m².
• Okresy: Westend, Nordend, Sachsenhausen - prestížne, vysoký dopyt zo strany zamestnancov bánk.
• Dopyt: Konzistentne vysoký po dlhodobých prenájmoch pre profesionálov a expatov.
• Vlastnosti: Investície do bytov pre zamestnancov finančných spoločností sa rýchlejšie vyplácajú.

Klient kúpil byt vo Westende za 650 000 € s dlhodobým prenájmom s ročným výnosom ~3 %.

Lipsko a Drážďany – dynamika a nízka vstupná cena

• Ceny bývania: 2 500 – 4 500 €/m².
• Okresy: Zentrum, Südvorstadt (Lipsko), Neustadt, Altstadt (Drážďany).
• Dopyt: rastie, najmä medzi študentmi a mladými profesionálmi.
• Vlastnosti: vysoký výnos 3–4 %, ale likvidita je nižšia ako v Berlíne alebo Mníchove.

Kúpa bytov v Lipsku vám umožňuje dosiahnuť nadpriemerný príjem, ale predaj trvá dlhšie.

Severné Porýnie-Vestfálsko – Priemysel a univerzity

• Ceny bývania: 3 500 – 6 000 €/m², mestá: Düsseldorf, Kolín nad Rýnom.
• Okresy: Innenstadt (Düsseldorf), Ehrenfeld (Kolín nad Rýnom).
• Dopyt: Vysoký v univerzitných a obchodných štvrtiach.
• Vlastnosti: kombinácia stabilného nájomného a vyhliadok na rast cien.

Spoľahlivé : Mníchov, Frankfurt, Berlín – vysoká likvidita, stabilný dopyt, ale vysoká vstupná cena.

Sľubné : Lipsko, Drážďany, niektoré oblasti Hamburgu – nízka vstupná cena, vyššia ziskovosť, ale dlhšie obdobie predaja.

Pri investíciách je lepšie kombinovať veľké mestá kvôli stabilite a dynamické regióny kvôli ziskovosti, aby sa vyvážila likvidita a ziskovosť.

V Nemecku je výber medzi novostavbami a existujúcimi domami strategickým rozhodnutím. Stavebný sektor zažíva pokles: počet nových povolení klesá a ceny bývania rastú. V praxi vidím, že investori si s väčšou pravdepodobnosťou vyberajú existujúce domy, pretože novostavby sú vzácne, drahé a vyžadujú si dlhé čakanie. Staršie domy (Altbau) sú zároveň stále žiadané vďaka svojej jedinečnej architektúre a lokalite.

Viac ako 70 % transakcií v Nemecku sa uskutočňuje na existujúcom trhu. Dôvod je jednoduchý: nových budov je málo a byrokracia spomaľuje vydávanie povolení. Napríklad v Berlíne sa schvaľovacie procesy môžu ťahať roky.

V Berlíne si klient kúpil trojizbový byt v štýle Altbau za 550 000 eur v štvrti Prenzlauer Berg. Po dvoch rokoch sa cena zvýšila o 18 % a byt sa stále prenajíma.

Altbau (Staré sídlisko) sú historické budovy s vysokými stropmi a veľkými oknami. Dopyt po nich v Berlíne a Lipsku je trvalo vysoký. Klient si nedávno kúpil trojizbový byt v Altbau v centre Lipska za 280 000 eur a o šesť mesiacov neskôr ho dlhodobo prenajímal za 1 200 eur mesačne.

Výstavba nových domov v Nemecku klesla od roku 2022 o 30 %. Medzi dôvody patria rastúce náklady na materiály, drahé úvery a prísne normy ESG. Nové budovy sú atraktívne vďaka svojim moderným dispozičným riešeniam a energetickej účinnosti (normy ESG), ale ceny sú o 20 – 30 % vyššie ako ceny pri ďalšom predaji. V Mníchove stojí štvorcový meter v novostavbe 10 000 – 11 000 eur, zatiaľ čo v Berlíne je to 6 500 – 8 000 eur.

Od roku 2024 sa normy energetickej hospodárnosti budov (EnEV) sprísnia. V praxi to znamená, že staršie budovy bude potrebné modernizovať vrátane zateplených fasád, nových okien a moderných vykurovacích systémov. Mnohí investori tieto náklady podceňujú. Vždy si skontrolujte energetický certifikát nehnuteľnosti (Energieausweis).

Nemecko vyhráva z hľadiska dlhodobého rastu cien, najmä v Berlíne, Mníchove a Lipsku. Rakúsko je však výhodnejšie pre tých, ktorí hľadajú novostavbu bez byrokratických rizík – Viedeň ponúka predvídateľnejší proces a kvalitné hotové projekty.

• Ak je cieľom kapitalizácia a likvidita v priebehu 5-10 rokov, zaujímavejšie je Nemecko (najmä sekundárne bývanie vo veľkých mestách).
• Ak sú nízke riziká a energetická účinnosť dôležité hneď, pozrel by som sa na Rakúsko.

Keď sa kúpa jedného bytu v Nemecku zdá byť príliš samozrejmou stratégiou, investori zvažujú flexibilnejšie a ziskovejšie prístupy. Tu sú kľúčové trendy, ktoré vidím v praxi.

Namiesto kúpy jedného bytu je výhodnejšie investovať do celého bytového domu so 4 až 10 bytmi. V Lipsku sa takéto nehnuteľnosti dajú nájsť už od 600 000 eur a v Berlíne od 1,5 milióna eur. To znižuje riziko prestojov a umožňuje škálovateľné výnosy. Je to vhodné pre investorov s kapitálom od 500 000 eur. Podporoval som transakciu v Drážďanoch: klient kúpil šesťbytový dom za 720 000 eur s výnosom 5,2 %.

Staré budovy (Altbau) sú obľúbené v Berlíne, Lipsku a Drážďanoch. Dajú sa kúpiť pod trhovou cenou, zrekonštruovať a predať za prémiu. Napríklad byt v Berlíne za 3 000 €/m² sa po rekonštrukcii predáva za 4 500 €/m². Tento prístup sa zaplatí za 18 – 24 mesiacov, za predpokladu, že rozumne naplánujete rozpočet a vyberiete si spoľahlivého dodávateľa.

Skladové komplexy a logistika rastú vďaka elektronickému obchodu, zatiaľ čo maloobchod v špičkových lokalitách je stabilný. Ziskovosť je zvyčajne 4 – 6 %, vyššia ako pri rezidenčných nehnuteľnostiach. Táto možnosť je pre skúsených investorov: riziká sú vyššie, ale návratnosť je rýchlejšia.

Vhodné pre tých, ktorí nechcú spravovať svoju nehnuteľnosť sami. Vstupná hranica začína na 50 000 € a portfólio môže zahŕňať rôzne aktíva. Nevýhodou je menšia kontrola a závislosť od správcovskej spoločnosti. Túto možnosť si často vyberajú klienti, ktorí chcú investovať v Nemecku bez kúpy bytu.

V hlavných mestách je stále málo pozemkov na výstavbu, ale na predmestiach existujú možnosti. V oblasti Berlína ceny začínajú na 200 – 400 eurách za meter štvorcový. Ide o dlhodobú stratégiu s potenciálom rastu.

Viedeň je kompaktnejšia a predvídateľnejšia, dopyt je stabilný a ceny stabilne rastú. Nemecko ponúka väčšie možnosti škálovania, ale trh je zložitejší: byrokracia a regulácie prenájmu. Klienti si vyberajú Nemecko pre jeho objem a potenciál a Rakúsko pre pokoj v duši.

Nemecko je najväčším trhom s nehnuteľnosťami v EÚ s väčším počtom možností a stratégií (od bytov cez bytové domy až po sklady). Viedeň je skôr butiková: menej možností, ale každá nehnuteľnosť je predvídateľnejšia z hľadiska ceny a dopytu.

Investovanie do nehnuteľností v Nemecku sa javí ako spoľahlivý nástroj, ale realita je zložitejšia. Podľa Štatistického úradu Bundesamt klesol objem transakcií v roku 2023 o takmer 30 % v dôsledku klesajúcich cien a rastúcich sadzieb. To prinútilo mnohých investorov prehodnotiť svoje stratégie. Nemecko zostáva atraktívne vďaka svojej silnej ekonomike a dopytu po bývaní, ale výnosy a likviditu priamo ovplyvňuje množstvo faktorov.

Pri kúpe bytu v Nemecku čelia investori dani z kúpy (Grunderwerbsteuer, 3,5 – 6,5 % v závislosti od spolkovej krajiny), ročnej dani z nehnuteľnosti a dani z príjmu z prenájmu. To výrazne znižuje čistý výnos. Mnohí podceňujú vplyv daní a počítajú hrubý príjem. Moja rada: od začiatku si naplánujte aspoň 30 % na dane a náklady na údržbu.

Vysťahovanie nájomníka, ktorý neplatí nájomné, alebo jednostranné ukončenie nájomnej zmluvy je prakticky nemožné. Ani predaj bytu v Nemecku, v ktorom stále žije nájomník, nezbavuje nového majiteľa nájomnej zmluvy.

Mal som prípad v Berlíne: klient kúpil nehnuteľnosť s dlhodobou nájomnou zmluvou a nemohol ju ďalej prenajať za trhovú cenu. Riešením bolo overiť si nájomcu a vypracovať dočasné zmluvy, ak plánujete ďalší predaj.

Registrácia kúpy prostredníctvom Grundbuchu môže trvať 3 až 6 mesiacov. V Nemecku je to štandard. Rakúsko je o niečo rýchlejšie, ale stále nie okamžité. Ak je vaším cieľom rýchlo kúpiť byt v Nemecku, je dôležité si to naplánovať.

V Berlíne a Mníchove je prenájom cez Airbnb takmer úplne zakázaný. Moja skúsenosť: klienti, ktorí dúfali, že zarobia na denných prenájmoch, boli sklamaní. Pre ziskovosť je najlepšie spoľahnúť sa na dlhodobé zmluvy.

V rokoch 2023 – 2024 klesli ceny nehnuteľností v Nemecku vo viacerých regiónoch o 10 – 15 %. To ukázalo, že rast nie je nevyčerpateľný. Trh sa v súčasnosti stabilizuje, ale je dôležité analyzovať lokalitu a vyhliadky na oživenie.

Rakúsko sa ukázalo ako stabilnejšie: pokles cien bol minimálny a nájomníci boli ešte viac chránení. Ceny bytov vo Viedni sú však vyššie a výnosy nižšie. Nemecko ponúka väčšie príležitosti na rast kapitálu, ale vyžaduje si aktívnejší manažment a toleranciu voči riziku.

Investovanie do nemeckých nehnuteľností nie je len spôsob, ako si zachovať a zhodnotiť kapitál, ale aj šanca žiť v krajine s vysokou úrovňou komfortu. Zdravotná starostlivosť, vzdelávanie, doprava a bezpečnosť robia život tu pohodlným a predvídateľným. Kúpa bytu v Nemecku vám umožňuje spojiť investičné ciele s kvalitou života.

Verejné aj súkromné ​​kliniky sú vybavené moderným vybavením a poistenie pokrýva väčšinu výdavkov. Pre cudzincov bez poistenia bude návšteva všeobecného lekára stáť v priemere 50 – 80 eur, konzultácia so špecialistom 100 – 150 eur, zubné služby 70 – 250 eur a noc v nemocnici začína na 350 eurách. Z mojej skúsenosti som si všimol, že klienti si obzvlášť cenia možnosť spoľahlivého prístupu k zdravotnej starostlivosti, čo je dôležité pre rodiny a starších ľudí.

Vzdelávanie v Nemecku je na vysokej úrovni. Štátne školy sú pre obyvateľov bezplatné, zatiaľ čo medzinárodné školy si účtujú poplatok v priemere 15 000 – 25 000 eur ročne. Súkromné ​​gymnáziá stoja 10 000 – 18 000 eur a univerzity sú prakticky bezplatné – 250 – 500 eur za semester.

Pre zahraničných študentov je k dispozícii mnoho programov v anglickom jazyku, najmä vo veľkých mestách a na technických univerzitách. Medzinárodné školy a univerzity často ponúkajú kurzy a podporu na mieru pre deti a študentov zo zahraničia.

Nemecko patrí medzi najbezpečnejšie krajiny v Európe, pričom niektoré náročné štvrte sa nachádzajú iba vo veľkých mestách. Pre investorov, ktorí plánujú prenajímať svoju nehnuteľnosť, je dôležité vybrať si štvrte s dobrou reputáciou, aby minimalizovali riziká a zabezpečili stabilný príjem z prenájmu.

Životné náklady v Nemecku sú vyššie ako vo východnej Európe, ale nižšie ako vo Švajčiarsku. Nájomné za byt strednej triedy v Berlíne je približne 1 200 – 1 800 € mesačne, zatiaľ čo v Mníchove je to 2 000 – 3 000 €. Potraviny pre štvorčlennú rodinu stoja 400 – 600 € mesačne, obed v kaviarni stojí okolo 12 – 25 € a káva stojí 3 – 4 €. Ceny nehnuteľností sa veľmi líšia: 4 500 – 6 000 €/m² v Berlíne, 2 500 – 3 500 €/m² v Lipsku a 7 000 – 8 500 €/m² v Mníchove.

Doprava a komunikácie v Nemecku sú vysoko rozvinuté. Metro, diaľnice a železnice uľahčujú cestovanie medzi mestami a bankové a internetové služby sú pohodlné pre obyvateľov aj cudzincov. Investorom odporúčam, aby pri výbere bytu zvážili dostupnosť infraštruktúry, najmä ak ho plánujú prenajímať.

Nemecko je dynamickejšie: je tu viac príležitostí na kariérny postup a investície, trh je rozmanitejší a nehnuteľnosti sa líšia typom a cenou. Rakúsko vyhráva pre pokoj a predvídateľnosť – najmä vo Viedni, kde ceny rastú pomalšie a nájomné je stabilnejšie. Investori hľadajúci rast kapitálu a flexibilitu si často vyberajú Nemecko, zatiaľ čo tí, ktorí si cenia stabilitu a rozvážnejší životný štýl, uprednostňujú Rakúsko.

Kúpa nehnuteľností v Nemecku nie je len investíciou, ale aj spôsobom, ako ochrániť kapitál a získať stabilitu a bezpečnosť v Európe. Pre investorov, ktorí hľadajú ochranu vlastníckych práv a dlhodobú bezpečnosť, zostáva Nemecko vynikajúcou voľbou. Likvidita je najvyššia vo veľkých mestách a nehnuteľnosti si dobre udržiavajú svoju hodnotu.

Pre občanov nestabilných krajín sa kúpa bytu v Nemecku stáva spôsobom, ako ochrániť svoje úspory. Transparentné pravidlá transakcií a silný právny systém zaručujú ochranu kapitálu. V praxi vidím, že nehnuteľnosti v Berlíne a Mníchove si zachovávajú svoju hodnotu aj počas období ekonomických výkyvov.

pre dôchodcov : byty vo veľkých mestách stoja od 4 500 do 8 500 eur za štvorcový meter. Dlhodobé vlastníctvo však ponúka daňové výhody a predaj po 10 rokoch je oslobodený od dane z kapitálových výnosov.

digitálnych nomádov a freelancerov svojou rozvinutou infraštruktúrou a stabilným internetom, ale daňové predpisy si vyžadujú pozornosť. Moji klienti často konzultujú s daňovými expertmi, aby správne vykázali svoje príjmy zo zamestnania a prenájmu.

Nemecko ponúka dynamickejší trh a rozmanitosť nehnuteľností, zatiaľ čo Viedeň ponúka stabilitu a predvídateľnosť. Pre aktívne investície a rast kapitálu je Nemecko lepšie; pre uvoľnenejšiu dlhodobú stratégiu je lepšia Viedeň.

Ukončenie investície nie je o nič menej dôležité ako kúpa nehnuteľnosti. Úspešný predaj, dedenie alebo darovanie si vyžaduje pochopenie miestneho trhu, daňových predpisov a likvidity nehnuteľnosti. Plánovanie vopred pomáha zachovať kapitál a maximalizovať výnosy, ako aj vyhnúť sa neočakávaným výdavkom a komplikáciám s prevodom vlastníctva.

Byty v Nemecku, najmä v Berlíne, Mníchove a Frankfurte, sa predávajú relatívne rýchlo vďaka stabilnému dopytu a transparentným transakciám. Podľa ImmobilienScout24 je priemerný čas predaja bytu v Berlíne v roku 2025 približne 4 – 5 mesiacov, zatiaľ čo v Mníchove sú to 3 – 4 mesiace a priemerná predajná cena sa v porovnaní s minulým rokom zvýšila o 2 – 3 %.

V praxi vidím, že nehnuteľnosti v obľúbených oblastiach si často nájdu kupca do 3 až 6 mesiacov. Menšie mestá a regióny vo východnom Nemecku to trvajú dlhšie, ale aj tu sa nehnuteľnosti dajú predať so správnym marketingom.

Ak predáte byt v Nemecku menej ako 10 rokov po kúpe, uplatňuje sa daň z kapitálových výnosov (Speculationssteuer). Toto je dôležité zvážiť pri plánovaní odchodu z trhu, najmä ak bola nehnuteľnosť kúpená ako investícia s úmyslom ďalšieho predaja.

Prevod bytu dedičstvom alebo darovaním tiež podlieha daniam, ktoré závisia od stupňa príbuzenstva a hodnoty nehnuteľnosti. Odporúčam si takéto transakcie vopred naplánovať, aby sa minimalizovalo daňové zaťaženie a predišlo sa problémom s dedičskými právami.

Nemecko má oproti veľkým mestám výhodu likvidity: nehnuteľnosti sa predávajú rýchlo a dopyt zostáva stabilný. V Rakúsku, najmä vo Viedni, je trh umiernenejší a predvídateľnejší, ale predaj môže niekedy trvať dlhšie kvôli obmedzenému počtu kupujúcich.

Moja rada klientom: ak je dôležitá rýchlosť ukončenia obchodovania a zachovanie hodnoty, vhodnejšie by boli veľké nemecké mestá, zatiaľ čo Rakúsko je vhodné pre pokojnejšiu dlhodobú stratégiu.

Vo svojej praxi som sa stretol s rôznymi európskymi trhmi: od dynamických nemeckých miest až po stabilnú Viedeň. Napríklad Nemecko ukazuje, že veľké mestá ako Berlín, Mníchov a Frankfurt ponúkajú stabilný dopyt a transparentné transakcie. Klienti ma často oslovujú s ohľadom na kúpu bytu v Nemecku a jeho okamžité prenájom – to im umožňuje generovať príjem takmer od prvého dňa vlastníctva.

Pri kúpe nehnuteľnosti v Nemecku je dôležité dôkladne skontrolovať právny stav nehnuteľnosti: Grundbuchauszug (Potvrdenie o dani z pozemku), Belastungen (Belastungen) a jej súlad s normami energetickej účinnosti. Nehnuteľnosti s riadne vyplnenými dokumentmi sa predávajú rýchlejšie a je menej pravdepodobné, že spôsobia spory s daňovými alebo poisťovacími orgánmi.

Môj prístup k alokácii kapitálu je založený na kombinácii stabilných a rastúcich trhov. Napríklad časť finančných prostriedkov by sa mohla investovať do bytov v Berlíne alebo Mníchove pre dlhodobú stabilitu a zvyšok v Lipsku alebo Drážďanoch pre vyššie výnosy a rastový potenciál. Tento prístup znižuje riziko a dosahuje rovnováhu medzi ziskovosťou a bezpečnosťou.

Ak je cieľom rast kapitálu a aktívne investovanie, vybral by som si Nemecko : veľké mestá, likvidita a rozmanitosť nehnuteľností. Ak je cieľom uvoľnenejšia dlhodobá stratégia s minimálnym rizikom a stabilnými výnosmi, Rakúsko : trh je viac premyslený, nájmy sú stabilné a byrokracia je jednoduchšia.

Nemecko je najlepšou voľbou pre investorov, ktorí si cenia stabilitu, ochranu vlastníckych práv a likviditu. Veľké mestá ako Berlín a Mníchov zabezpečujú vysoký dopyt a transparentné transakcie, vďaka čomu je kúpa bytu v Nemecku spoľahlivou investíciou.

Rakúsko je vhodnejšie pre dlhodobé investície do nehnuteľností s predvídateľným príjmom a stabilným trhom, najmä vo Viedni, kde ceny postupne rastú a nájomné zostáva stabilné. Rakúsko navyše ťaží z byrokratickej jednoduchosti a nižšej volatility trhu, vďaka čomu je vhodnou voľbou pre konzervatívnych investorov.

Pred kúpou nehnuteľnosti je dôležité dôkladne skontrolovať právny stav nehnuteľnosti, zvážiť dane, náklady na správu a potenciálne výnosy. Rozdeľte kapitál medzi stabilné a rozvíjajúce sa trhy, aby ste zmiernili riziko. V praxi som videl, že dôkladné plánovanie a profesionálna právna podpora výrazne zjednodušujú transakcie a chránia investorov.

Do roku 2030 sa nemecký trh s nehnuteľnosťami bude vyvíjať pod vplyvom urbanizácie, migrácie a prísnych štandardov ESG. Reformy daní a predpisov o nájomnom bývaní by mohli mať vplyv na výnosy, preto je dôležité zohľadniť tieto trendy pri plánovaní kúpy bytu alebo inej nehnuteľnosti v Nemecku. Investori, ktorí proaktívne prispôsobia svoju stratégiu novým predpisom a udržateľným štandardom, si budú môcť udržať výnosy a minimalizovať riziká.

1. Určte si účel investície. Rozhodnite sa, na čo nehnuteľnosť kupujete: dlhodobý prenájom, nehnuteľnosť generujúca príjem, kapitalizácia, rezidenčné využitie alebo kombinácia týchto účelov.

2. Vyberte si región a mesto. Preskúmajte ceny bytov v Nemecku, výnosy z prenájmu a likviditu. Porovnajte veľké mestá (Berlín, Mníchov, Frankfurt) so sľubnými trhmi (Lipsko, Drážďany).

3. Formát vlastníctva. Určte typ vlastníctva: absolútne právo (Freies Eigentum), dedičné stavebné právo (Erbbaurecht), podielové vlastníctvo alebo družstevné.

4. Právna due diligence. Objednajte si právnu due diligence a daňový audit nehnuteľností, aby ste sa uistili, že neexistujú žiadne ťarchy alebo dlhy.

5. Rozpočet a dane. Vypočítajte všetky výdavky: daň z pozemkov, notára, agenta, registráciu, ročnú daň z pozemkov, daň z príjmu z prenájmu a daň zo špekulácií, ak sa nehnuteľnosť predá do 10 rokov.

6. Financovanie a kontrola úverovej histórie. Skontrolujte, či nerezidenti majú nárok na hypotéku, zhodnoťte výnos z prenájmu a zhodnoťte svoje finančné možnosti.

7. Výber nehnuteľnosti. Ďalší predaj alebo novostavba, byty alebo bytové domy (Mehrfamilienhaus), posúdenie stavu budovy, energetická účinnosť, ESG normy.

8. Správa nehnuteľností. Rozhodnite sa, či budete nehnuteľnosť spravovať sami alebo si najmete realitnú kanceláriu, najmä ak žijete v zahraničí alebo investujete do viacerých nehnuteľností.

9. Stratégia odchodu. Zvážte scenáre predaja: likviditu vo vašom regióne, dane z predaja a možnosť zdedenia alebo darovania.

10. Porovnanie s inými trhmi. Ak je to možné, zhodnoťte Rakúsko ako alternatívu: stabilita Viedne, dane, výnos z prenájmu.

11. Konzultujte s odborníkmi. Nezabudnite sa poradiť s právnikom a daňovým poradcom, aby ste minimalizovali riziká a zabezpečili právnu integritu transakcie.

1. Investor s 300 000 €

Cieľ: kúpa bytu na prenájom s ročným výnosom 4–5 %.

Našiel som byt v Lipsku za 295 000 € (65 m²). Zvyšné prostriedky klient použil na menšie rekonštrukcie a zariadenie. O rok neskôr bol byt úplne prenajatý, príjem z prenájmu pokryl všetky výdavky a hodnota nehnuteľnosti sa zvýšila približne o 5 – 6 %.

2. Dôchodca s 500 000 €

Cieľ: bezpečná investícia s minimálnymi rizikami a možnosťou dlhodobého prenájmu.

Našiel som byt v mníchovskej predmestí za 500 000 € (80 m²). Klient časť rozpočtu použil na zariadenie a modernizáciu vykurovacieho systému. Byt je prenajímaný dlhodobo s výnosom okolo 2,5 % a nehnuteľnosť si udržiava vysokú likviditu a stabilnú hodnotu.

3. Rodina s deťmi

Cieľ: pohodlné bývanie pre rodinu s možnosťou prenájmu časti nehnuteľnosti.

Našiel som dom na predmestí Frankfurtu za 550 000 eur (120 m²). Časť rozpočtu išla na úpravu záhrady a interiérové ​​úpravy. Rodina sa doň nasťahovala, časť domu sa prenajíma, príjem pokrýva časť výdavkov a hodnota domu sa za posledný rok zvýšila o 4 – 5 %.