Pred podpísaním kúpnej zmluvy overíme, či byt, ktorý kupujúci videl na obhliadke, zodpovedá nehnuteľnosti opísanej v dokumentoch. Sú uvedené štvorcové metre zahrnuté v použitej ploche? Bola prestavba potvrdená? Je k bytu priradená pivnica? Aké stavebné náklady už boli dohodnuté, ale ešte neboli uhradené?
Spoločnosť Vienna Property porovnáva výpis z Grundbuchu, plány, dokumenty o vlastníctve bytov a správy Hausverwaltung. Akékoľvek zistené nezrovnalosti majú vplyv na odhad ceny, rozpočet na kúpu a zmluvné podmienky. Napríklad nedostatočná rezerva na opravu strechy si vyžaduje výpočet potenciálnej zálohy, zatiaľ čo súčasná nájomná zmluva môže zabrániť včasnému nasťahovaniu.
Toto overenie si ukážeme na príklade trojizbového bytu vo viedenskej štvrti Altbau: aké dokumenty preverujeme, čo si objasňujeme s predávajúcim a na akých podmienkach sa dohodneme pred podpisom. Špecifikácie a sumy v tomto príklade sú približné.
1. Objasnite účel nákupu a počiatočné podmienky
V našom príklade rodina zvažuje byt za cenu 420 000 €. V ponuke je uvedený byt s rozlohou 80 m², balkónom a suterénom. Kozmetické rekonštrukcie boli dokončené a mesačné splátky sú 360 €. Podľa predávajúceho je byt voľný.
Kupujúci požaduje dve samostatné spálne, možnosť trvalého bývania a nasťahovania sa v dohodnutom časovom rámci. Tieto požiadavky načrtneme pred stanovením ceny. Lacnejší byt, ktorý nie je vhodný pre rodinu, problém nevyrieši.
Taktiež objasňujeme status kupujúceho a potrebu povolení. Schopnosť cudzinca kupovať závisí od jeho občianstva, spolkovej krajiny a okolností transakcie. Samotné povolenie na pobyt samo o sebe neoprávňuje na kúpu. Pred záväzným nákupom by si mali byť objasnené platné obmedzenia pre cudzincov kupujúcich nehnuteľnosti v Rakúsku
Ak sú potrebné povolenia alebo bankové financovanie, ovplyvňuje to načasovanie a obsah ponuky predávajúcemu. Ústne dohody týkajúce sa týchto podmienok nie sú postačujúce.
2. Zozbierajte dokumenty pred Kaufanbotom
Spoločnosť Vienna Property si vyžiada dokumenty od predávajúceho a Hausverwaltung, porovná prijaté informácie a zaznamená všetky chýbajúce potvrdenia. Prístup k stavebnej dokumentácii a jednotlivým dokumentom je udelený s potrebným povolením.
Pre byt v existujúcej budove súprava zvyčajne obsahuje:
✓ aktuálny výpis z Grundbuchu a dokumenty týkajúce sa dôležitých položiek
✓ Wohnungseigentumsvertrag — zmluva o vlastníctve bytu
✓ Nutzwertgutachten – záver o odhadovanej hodnote vecí a podielov
✓ Stavebné plány a dokumenty o zmenách
✓ Energieausweis — energetický pas
✓ výročné správy a aktuálne platobné oznámenia
✓ Informácie o rezerve, nadchádzajúcej práci a pôžičkách doma
✓ Dostupné zápisnice zo schôdzí vlastníkov za posledných niekoľko rokov
Rozlišujeme medzi plánom, reklamou a stavebným plánom. Kontrolujeme zostávajúcu rezervu k určitému dátumu a nepovažujeme diskusiu o rekonštrukcii v zápisnici za konečné rozhodnutie alebo rozpočet.
Ak chýbajú základné informácie, zostáva to otvorenou otázkou. Prísľub poskytnutia dokumentov po podpise neumožňuje považovať due diligence za ukončenú. Rozsah základnej due diligence sa odráža aj v odporúčaniach pracovnej komory pre kúpu bytu.
3. Skontrolujte základný list a zloženie nadobudnutých práv
V Grundbuchu porovnávame vlastníka, podiel a označenie bytu s ponukou predávajúceho. Pre identifikáciu EZ (Einlagezahl)alebo katastrálne číslo nehnuteľnosti a KG (Katastralgemeinde)alebo katastrálna obec. Samotná adresa tieto údaje nenahrádza.
Výpis zobrazuje registrované práva a ťarchy. Pre významné zápisy sú potrebné podporné dokumenty: stručný zápis v registri nie vždy odhalí obsah obmedzenia.
Ak je na podiel predávajúceho zapísané bankové záložné právo, určíme, či ho možno odstrániť. Zapísaná výška záložného práva sa môže líšiť od aktuálneho dlhu. Transakcia musí obsahovať aktuálne informácie o veriteľovi a potrebné dokumenty na odstránenie záložného práva.
Identifikujeme ťarchy, ktoré sa majú odstrániť, a práva, ktoré zostanú po kúpe. Postup odstránenia a platby sa stanoví počas právneho vykonania transakcie.
Rovnaký prístup platí aj pre suterén. Poskytnutý kľúč potvrdzuje prístup, ale nevysvetľuje účel použitia. Je potrebné overiť, či je priestor pridelený k bytu a za akých podmienok. Zmluva by mala popisovať rozsah práv podložených dokumentmi.
4. Skontrolujte priestor bytu a balkóna
V našom príklade pozostáva 80 m² zo 72 m² vnútorného priestoru a 8 m² otvoreného balkóna. Ponuka tieto čísla spája, takže počiatočné porovnanie cien si vyžaduje úpravu.
Vydelením 420 000 € číslom 80 m² sa dostaneme k sume 5 250 €/m². Porovnaním plnej ceny s vnútornou plochou dostaneme sumu približne 5 833 €/m².
Balkón si však zachováva svoju trhovú hodnotu. Rozdiel vo výpočtoch nepreukazuje nafúknutú cenu ani neznamená, že kupujúci má nárok na zľavu na celých osem metrov. Pri porovnávaní ponúk je potrebné samostatne brať do úvahy vnútornú plochu a dodatočné priestory.
Spoločnosť Vienna Property porovnáva expozíciu, plán, výpočet plochy a užitočnú hodnotu (Nutzwertgutachten). Ak sa vyskytnú významné nezrovnalosti, dohodne sa dodatočná obhliadka alebo odborné meranie. Samotná užitočná hodnota nepredstavuje plochu bytu.
Podľa pravidiel výpočtu nutzfläche sa s otvorenými balkónmi a lodžiami zaobchádza odlišne. Tieto rozdiely sú uvedené v Sprievodcovi mestom Viedeň po nutzfläche. Preto je dôležité pred výpočtom štvorcových metrov určiť typ priestoru a príslušnú metodiku.
5. Kontrolujeme prestavbu a technický stav
Počas obhliadky porovnávame skutočné usporiadanie priestorov s dokumentáciou. Premiestnená kuchyňa, spojené miestnosti alebo upravená kúpeľňa vyžadujú vysvetlenie: čo sa robilo a ako boli práce schválené.
Stavebné povolenia a potrebné súhlasy podľa predpisov o vlastníctve bytov sa kontrolujú samostatne. Jedno povolenie nie vždy pokrýva obe záležitosti.
Ak chýbajú dokumenty, objasníme rozsah zmien a zhromaždíme informácie na posúdenie ich uskutočniteľnosti. Kým sa táto otázka neobjasní, byt nemožno označiť za nehnuteľnosť s potvrdenou legalitou všetkých úprav.
Technická kontrola zahŕňa viditeľné známky vlhkosti, stav okien, kúrenia, elektrických systémov a vetrania. Pri kúpe bytu v štýle Altbau vo Viedni berieme do úvahy aj stav celkovej konštrukcie budovy a inžinierskych sietí. Čerstvo natreté steny neznamenajú zostávajúcu životnosť strechy.
Ak sa zistia známky porúch, ktoré si vyžadujú osobitný záver, privolá sa špecialista. Bežná kontrola nenahrádza kontrolu skrytých štruktúr.
Pred dohodnutím ceny je dôležité posúdiť potrebné renovačné práce vo Viedni: vytvorte si zoznam úloh a získajte cenovú ponuku projektu. Priemerná cena za meter štvorcový je na to príliš približná.
6. Prečítajte si Energetický informačný systém a zhodnoťte svoj vykurovací systém
V energetickom certifikáte overujeme adresu, dátum vypracovania a budovu alebo zariadenie, na ktoré sa výpočet vzťahuje. Jeden z ukazovateľov, HWB, charakterizuje odhadovanú potrebu tepla na vykurovanie. Pomáha porovnávať energetickú účinnosť, ale neukazuje budúci účet zákazníka v eurách.
Skutočné náklady závisia aj od vykurovacieho systému, taríf, umiestnenia bytu a spôsobu používania. Preto porovnávame údaje z technického listu s dostupnými účtami za kúrenie a stavom okien a zariadení.
Nie je možné určiť triedu na základe termínu Altbau: dom po komplexnej rekonštrukcii a budova bez rekonštrukcie sa môžu výrazne líšiť.
Vo všeobecnosti musí predávajúci bezodkladne predložiť energetický certifikát nie starší ako desať rokov pred vyhlásením kupujúceho o zámere kúpiť nehnuteľnosť. Po uzavretí zmluvy musí predávajúci poskytnúť energetický certifikát alebo jeho úplnú kópiu do 14 dní. Povinnosti a výnimky sú opísané na rakúskom vládnom portáli.
7. Skontrolujte si nájomné a budúce výdavky doma
Porovnávame správu o ochrane domov so zápisnicami zo stretnutí a pracovným plánom. Zaujímajú nás dostupné rezervy, už prijaté záväzky a nadchádzajúce výdavky.
Príklad výpočtu pojednáva o oprave strechy v hodnote 210 000 € a dostupnej rezerve je 75 000 €. Ak by sa na túto prácu použila celá rezerva, deficit by bol 135 000 €. Pri potvrdenom alokačnom kľúči 3,2 % je odhadované zaťaženie bytu 4 320 €.
Túto sumu nemôže kupujúci okamžite vyhlásiť za povinnú platbu. Najprv zisťujeme, či bola práca schválená, ako je definovaný rozpočet, či existujú ďalšie záväzky a ako sa očakáva financovanie deficitu. Rozdeľovací kľúč sa overuje špecificky pre príslušnú kategóriu výdavkov.
Stanovenie a rozdelenie nákladov sa riadi najmä §§ 31 – 32 WEG 2002. Existujúce dohody a zákonné výnimky sa zohľadňujú samostatne.
Potom s predávajúcim preberieme rozdelenie výdavkov. Kompenzácia dohodnutá v zmluve nemusia nevyhnutne meniť povinnosť platiť voči spoločenstvu vlastníkov bytov. Preto musia podmienky kúpy obsahovať jasné podmienky a platobný mechanizmus medzi stranami.
8. Analyzujte Betriebskosten a akvizičný rozpočet
Mesačná suma 360 € v uvedenom príklade pozostáva z 245 € prevádzkových nákladov, 85 € príspevkov do rezervy a 30 € ostatných poplatkov. Kontrolujeme obsah každého riadku vrátane toho, či je zahrnutá DPH a či sú zahrnuté náklady na kúrenie. Nazývať celú platbu „prevádzkové náklady“ je nesprávne.
Porovnávame aktuálne zálohové platby s ukončeným vykazovaným obdobím. Taktiež zisťujeme, či sú možné prepočty, či sa plánuje zvýšenie platieb a či budova v súčasnosti spláca svoj úver.
Pri zostavovaní rozpočtu na kúpu zohľadňujeme povinné poplatky. Pri štandardnej kúpe s protihodnotou sa zvyčajne uplatňuje sadzba dane vo výške 3,5 %. V našom výpočte, na základe 420 000 EUR, to predstavuje 14 700 EUR. Poplatok za registráciu nehnuteľnosti je zvyčajne 1,1 % z hodnoty registrovaného práva: na rovnakom základe by to bolo 4 620 EUR.
Celkové náklady sú 19 320 EUR bez ostatných výdavkov. Potenciálne výhody a kritériá výpočtu sa overujú pre každú transakciu zvlášť; dočasný benefit platný do 1. júla 2026 nemožno automaticky uplatniť na nový nákup v októbri.
Samostatne zahŕňame právnu podporu, príslušné provízie, financovanie a rekonštrukcie. Zvyšné položky sú rozobraté v článku o dodatočných poplatkoch a skrytých nákladoch pri kúpe nehnuteľností v Rakúsku.
Pri kúpe s požičanými prostriedkami sa vopred dohodneme na podmienkach rozhodnutia banky a jej vyplatenia. Predbežný odhad dostupného úveru na nehnuteľnosť v Rakúsku nezaručuje schválenie konkrétneho bytu.
9. Zistite, či je byt skutočne voľný
Žiadame informácie o aktuálnej nájomnej zmluve, právach na prenájom a ďalších právach na užívanie. Prázdny byt počas obhliadky nemusí nevyhnutne potvrdzovať absenciu práv tretích strán.
Ak je nájomná zmluva chránená MRG ), kúpa nehnuteľnosti nezaručuje jej ukončenie. V prípade zmlúv, na ktoré sa vzťahuje zákon o nájomnom práve (Richtwert Act), je povolené nájomné obmedzené platnými predpismi. Možnosť ukončenia sa overuje samostatne: vysoká kúpna cena neoprávňuje nájomcu len na zvýšenie nájomného alebo na požiadavku na vysťahovanie.
Pri trvalej zabezpečenej nájomnej zmluve môže byť vypratanie bytu do požadovaného dátumu rodiny nedosiahnuteľné. Pre kupujúceho, ktorý chce nehnuteľnosť obývať pre vlastné účely, je to dôvod na prehodnotenie. Uplatniteľnosť obmedzení závisí od nehnuteľnosti a zmluvy, nielen od veku budovy.
Dátum bezplatného prevodu, stav priestorov a zloženie zostávajúceho majetku sú stanovené v podmienkach transakcie.
10. Preložte zistenia do zmluvných podmienok Kaufanbot a zmluvy
Spoločnosť Vienna Property vytvorí zoznam nezrovnalostí a otvorených otázok pre kupujúceho a všetky zúčastnené strany. Každé identifikované riziko prepojí s požadovaným dokumentom alebo podmienkou.
| Otázka | Čo je potrebné potvrdiť alebo odsúhlasiť |
|---|---|
| Štvorec | Vnútorný priestor a balkón sú oddelené |
| Prestavba | Dokumenty a prípustnosť vykonaných zmien |
| Banková zábezpeka | Postup pri odstránení dohodnutého ťarchového bremena |
| Oprava strechy | Financovanie a rozdelenie nákladov |
| Vysielanie | Dátum, stav a absencia prebiehajúcej nájomnej zmluvy |
| Platby | Zloženie časového rozlíšenia a údajov za ukončené vykazované obdobie |
Kaufanbot môže zaviazať kupujúceho ešte pred podpísaním podrobnej zmluvy. Preto sa podmienky financovania, povolení a dôležitých kontrol dohodnú pred podpisom, s konkrétnymi termínmi a dôsledkami ich nedodržania.
Právne znenie a postupy pre Treuhand vypracúva autorizovaný odborník. Technické správy vypracúvajú špecialisti v príslušných oblastiach. Úlohou tímu je zhromaždiť podklady pre rozhodnutie, koordinovať kroky účastníkov a zabezpečiť, aby sa v záverečnej správe zohľadnili podstatné zistenia auditu.
Čo dostane kupujúci po obhliadke?
V uvedenom príklade si rozhodnutie o kúpe vyžaduje potvrdenie prípustnosti prestavby, súhlas so zrušením bankového záložného práva, objasnenie finančných podmienok opravy strechy a určenie dôvodov pre bezplatný prevod bytu. Cena by sa mala odhadnúť na základe 72 m² vnútorného priestoru a samostatného balkóna.
Pre každý významný problém by malo byť jasné, aký dokument podporuje odpoveď, aké výdavky sú možné a kto ich uhradí. Ak suma ešte nebola stanovená, zostáva to v rozpočte neistotou. Ak predávajúci sľúbi, že problém vyrieši, podmienky dohody musia obsahovať konkrétnu povinnosť, termín a dôsledky porušenia.
Due diligence je kompletná, keď sú zhromaždené dôkazy dostatočné na podporu informovaného rozhodnutia. Kúpu možno odporučiť, ak právny status bytu, jeho technický stav, výdavky a podmienky prevodu umožňujú jeho zamýšľané využitie. Ak sa to nepreukáže, podpis zmluvy by sa mal odložiť, aj keď sa cena javí ako atraktívna.
