Kúpa pozemku v Rakúsku: Podrobný sprievodca a odborné rady

Rakúsko patrí tradične medzi najatraktívnejšie krajiny na nákup nehnuteľností vďaka stabilnej ekonomike, vysokej kvalite života a malebnému prírodnému prostrediu. Nehnuteľnosti v Rakúsku sa často považujú za udržateľný a dlhodobý majetok. Môžete si kúpiť pozemok v horách alebo pri jazerách – alebo napríklad v tichej dedine s čistým vzduchom a dobre rozvinutou sociálnou infraštruktúrou.

Investori si cenia Rakúsko ako spoľahlivé útočisko pre svoj kapitál a zdroj dlhodobého zhodnotenia pozemkov. Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí si však vyžaduje starostlivú prípravu: pred podpísaním zmluvy je dôležité zvážiť právne nuansy a miestne špecifiká.

V tomto článku sa budeme venovať všetkému od typov pozemkov až po registráciu nehnuteľností, aby ste vedeli, čo môžete očakávať pri kúpe pozemku v Rakúsku.

Kúpa pozemku v zahraničí nie je jednoduchá úloha, preto ku každému klientovi pristupujem individuálne, pričom určujem ciele kúpy a potenciálne riziká. Rakúsko ponúka širokú škálu pozemkov, preto vždy odporúčam dôkladne si ich analyzovať predtým, ako sa rozhodnete, ktorý pozemok v Rakúsku kúpiť.

Rakúska pôda je dosť rozmanitá. Podľa štatistického úradu Štatistik Austria je celková rozloha krajiny približne 8,36 milióna hektárov, z čoho viac ako 3,50 milióna hektárov tvorí lesná pôda a približne 2,57 milióna hektárov tvorí poľnohospodárska pôda.

To znamená, že lesy pokrývajú takmer 42 % územia krajiny a orná pôda tvorí približne 31 %. Zvyšok tvoria hory, vodné plochy, mestá a infraštruktúra. Ak sa rozhodnete kúpiť pozemok v Rakúsku, najdôležitejšie je určiť jeho zamýšľané využitie.

Ide o rakúske pozemky určené na rezidenčnú alebo komerčnú výstavbu. Pred kúpou je potrebné ich skontrolovať podľa územných plánov: každá obec má plán výstavby (Flächenwidmungsplan) a plán výstavby (Bebauungsplan), ktoré uvádzajú, či je na konkrétnom pozemku povolená výstavba a aké predpisy ju upravujú.

Ak sa pozemok nachádza v zóne voľného užívania (Freiland), pred začatím výstavby je potrebné vykonať zmenu územného plánu, čo je zodpovednosťou miestnej samosprávy. Preto je prvým krokom pri výbere pozemku v Rakúsku získanie informácií o územných plánoch, čo je zvyčajne možné urobiť priamo od obce alebo na jej webovej stránke.

Patria sem orná pôda (Ackerland), lúky a pasienky (Grünland) a vinohrady/záhradné parcely (Dauerkulturen). Takéto investície do rakúskej pôdy sú vo všeobecnosti lacnejšie, ale tieto parcely sa môžu používať výlučne na určený účel: bez zvláštnych povolení ich nemožno prestavať na stavebné účely.

Ceny ornej pôdy v Rakúsku sú veľmi nízke – v roku 2023 bola priemerná cena za štvorcový meter ornej pôdy iba 3,70 eura, zatiaľ čo lúky stáli 3,20 eura za štvorcový meter. Pre porovnanie, priemerná cena stavebných pozemkov je približne 406 eur za štvorcový meter.

Nákup dreva je obzvlášť prísne regulovaný. V mnohých spolkových krajinách je „les“ takmer vždy určený výlučne na lesné hospodárstvo: ťažba dreva sa môže vykonávať len za veľmi prísnych podmienok a nákup dreva (najmä veľkého množstva) musí byť schválený.

Takéto pozemky často získavajú lesnícke alebo poľovnícke spoločnosti. Bežní kupujúci nemajú o lesy záujem, pretože je mimoriadne ťažké ich premeniť na iné využitie.

Ide o špeciálne, často veľmi drahé kategórie. Mnoho investorov má záujem o kúpu pozemkov pri jazerách v Rakúsku (Wörthersee, Seefeld, Zell am See) alebo v horských oblastiach (Tirolsko, Salzburg), pretože sú ideálne na výstavbu obytných budov, hotelov a chatových komplexov.

Ceny sú tu výrazne vyššie, najmä bližšie k centru letoviska alebo k vode. Napríklad pozemok pri jazere Salzburg môže stáť niekoľkonásobne viac ako podobný pozemok na vidieku. Navyše, takéto pozemky môžu spadať do chránených oblastí, kde je výstavba obmedzená. Preto je vždy dôležité skontrolovať miestne predpisy, aby ste zistili, ktoré pozemky v Rakúsku sú vhodné na výstavbu.

Každý typ pozemku má svoje vlastné pravidlá: napríklad na výstavbu možno premeniť iba pozemok, ktorý je už zapísaný v registri stavebných pozemkov (Bauland). Iné typy pozemkov je potrebné preklasifikovať, čo môže byť veľmi časovo náročné.

Nábrežia alebo zalesnené oblasti môžu mať ďalšie environmentálne obmedzenia. Preto si pred kúpou nezabudnite preštudovať zamýšľané využitie konkrétneho miesta (alebo si preštudujte územný plán).

Napokon je dôležité pochopiť, že cudzinci si nemôžu kúpiť akúkoľvek pôdu, akú chcú. Rakúsky zákon o nadobúdaní pôdy vyžaduje pre nerezidentov špeciálne povolenie (Grundverkehrsgenehmigung) na kúpu pôdy.

Tieto kontroly boli zavedené s cieľom zabrániť špekuláciám a zachovať poľnohospodársku pôdu. Väčšinu transakcií týkajúcich sa cudzincov musia schváliť úrady (Ministerstvo pozemkových zdrojov).

Občania „tretích krajín“ (napríklad z Ruska alebo Ukrajiny) však budú musieť podať žiadosť miestnej komisii a čakať na schválenie. Napríklad nadobúdanie poľnohospodárskej pôdy alebo pozemkov v horských oblastiach si takéto povolenie .

Všetky podrobnosti nájdete v článku „ Obmedzenia nákupu nehnuteľností cudzincami v Rakúsku “.

Takže ste sa rozhodli kúpiť pozemok v Rakúsku. Kam by ste sa mali vydať ako prvé? Výber závisí od vašich cieľov: plánujete sa presťahovať a postaviť dom, hľadáte letnú chatu alebo investičný pozemok na rekreačné využitie?.

Poloha a infraštruktúra. V prvom rade zvážte dostupnosť a blízkosť:

• Cesty
• Do obchodov
• Školy
• Nemocnice
• Železničné stanice
• Autobusy
• Inžinierske siete (elektrina, vodovod, kanalizácia)

Pozemok v odľahlej dedine môže byť lacnejší, ale najnižšie ceny pozemkov v Rakúsku nezohľadňujú náklady na pripojenie a vzdialenosť od infraštruktúry a sociálnych služieb.

Klientom vždy pripomínam: hoci je snívanie o tichej dedinke skvelé, uistite sa, že najbližšia cesta je prístupná celoročne a že je vždy k dispozícii elektrina a voda. V opačnom prípade by ste mohli čeliť dodatočným výdavkom a problémom s papierovačkami.

Topografia lokality je tu tiež dôležitá. Nerovný horský svah môže vyžadovať vyrovnanie (čo je drahé) a lokalitu v blízkosti vody by ste mali skontrolovať z hľadiska rizika záplav (uistite sa, že sa tam nenachádzajú žiadne podmáčané oblasti).

Pred kúpou pozemku v rakúskych horách si objednajte geologický alebo hydrogeologický posudok. Rakúsky kataster nehnuteľností a webové stránky obcí často poskytujú stručné informácie o pozemku (veľkosť, topografia, prítomnosť stavieb).

Rôzne regióny Rakúska ponúkajú rôzne možnosti. Napríklad:

Viedeň a jej okolie. Vo Viedni sa pozemky typu „Bauland“ takmer nikdy nepredávajú (mesto je už úplne zastavané). V okolí, v Dolnom Rakúsku, však nájdete pozemky na bytovú výstavbu alebo obchodné projekty.

Ceny sú tam nižšie ako v hlavnom meste. Každý, kto kupuje pozemok na výstavbu, by si však mal overiť územné plány (Flächenwidmungsplan) a prípadné obmedzenia týkajúce sa „zelených zón“.

Tirolsko a Salzburg. Lyžiarske strediská (Ischgl, Kitzbühel, Sölden atď.) sú predovšetkým drahé pozemky pre hotely, apartmány a luxusné chaty.

Ceny sú tu vysoké: v Innsbrucku (hlavnom meste Tirolska) stoja stavebné pozemky v priemere 1 043 eur za meter štvorcový a v Kitzbüheli ešte viac. Nie je náhoda, že sa práve v takýchto lokalitách objavujú rekordné ponuky: najdrahšie domy v Rakúsku sa zvyčajne nachádzajú v prémiových alpských strediskách, čo nepriamo podporuje dopyt po pozemkoch v regióne. Takéto projekty však často vyžadujú stavebné povolenia v horách a dodržiavanie miestnych architektonických predpisov.

Pozemok pri jazere. Pozemok na dom v Rakúsku v blízkosti obľúbených jazier (Wörthersee, Seefeld, Achensee) sa považuje za prémiový. Napríklad pozemky v blízkosti Bodamského jazera vo Vorarlbersku patria medzi najdrahšie, najmä tie s výhľadom na vodu.

V malých jazerných dedinách v Korutánsku (Gröbel, Wapresch) alebo Hornom Rakúsku (na Schlossgebirge) je pozemok na brehu vynikajúcim miestom pre dom alebo hotel. Takýto pozemok je často chránený štátom, takže sa naň môžu vzťahovať obmedzenia.

Vidiecke regióny (Štajersko, Burgenland, Dolné Rakúsko). Je tu menej turistov, ale je tu veľa otvorených polí a viníc. Pozemky sú lacnejšie (v Štajersku v priemere 360 ​​€/m²). Je to vynikajúca možnosť pre tých, ktorí hľadajú pozemok na rakúskom vidieku pre pokojný život alebo pre investície do agroturistiky či vinárstva.

Napríklad v Burgenlande a susednom Dolnom Rakúsku sú ceny nízke, čo ponúka jedinečnú príležitosť kúpiť si pozemok v Rakúsku za nízku cenu s potenciálom budúceho rastu.

Ceny pozemkov v rakúskych horách a údoliach. Pre porovnanie, priemerná cena pozemku v Innsbrucku je v súčasnosti okolo 1 043 €/m², zatiaľ čo vo vidieckej časti susedného okresu Reutte je to len 188 €/m². V Štajersku je to 360 €/m² v Grazi a v okrese Klischeilen v južnom Štajersku okolo 50 – 70 €/m². To dokazuje, že ceny pozemkov sú vysoko závislé od lokality a infraštruktúry.

Majte na pamäti špecifiká miestnej architektúry. Najmä v alpských oblastiach sa často kladú požiadavky na fasády, strechy a energetickú účinnosť (súlad s rakúskymi normami OIB a Energoausweis).

Rakúske úrady podporujú výstavbu energeticky úsporných domov: napríklad program Umweltförderung (financovanie životného prostredia) dotuje nové budovy s vysokou energetickou účinnosťou a „zelenými“ materiálmi.

Pozrime sa na právne aspekty kúpy a predaja pôdy v Rakúsku. Rakúsko má jasné pravidlá, ktoré upravujú, kto sa môže stať vlastníkom pôdy a ako.

Status kupujúceho. Ako už bolo spomenuté, s občanmi EÚ/EHP sa zaobchádza rovnako ako s Rakúšanmi: na kúpu pozemku nepotrebujú špeciálne povolenie. Občania iných krajín musia pred transakciou získať súhlas od miestnych úradov (Grundverkehrsgenehmigung).

Registrácia práv (Grundbuch). Kúpa pozemku v Rakúsku sa dokončí zápisom údajov o novom vlastníkovi do katastra nehnuteľností (Grundbuch). Až potom sa stanete plnohodnotným vlastníkom . Je dôležité pochopiť: ani podpísaná kúpna zmluva podľa rakúskeho práva nezakladá vlastníctvo až do registrácie.

Preto sa pred prevodom celej sumy uistite, že v katastri nehnuteľností nie sú žiadne neočakávané ťarchy (hypotéky, obmedzenia užívacích práv atď.) a že vašu žiadosť o registráciu (Grundbuchsantrag) podáte čo najskôr.

Kúpno-predajná zmluva. Vyhotovuje sa ako notárska zápisnica. Zmluva podrobne opisuje pozemok (zvyčajne katastrálne číslo a adresu), dohodnutú cenu, platobné podmienky a podmienky prevodu práv a povinností strán.

Zmluva často obsahuje časť o „zálohe“ alebo zálohe (napr. 5 – 10 % z celkovej sumy), ktorú kupujúci platí ako záruku. Túto zálohu si možno ponechať, ak sa strany následne rozhodnú nepokračovať v transakcii (zvyčajne ak kupujúci od zmluvy odstoupí). Schvaľovací proces zahŕňa kontrolu vyúčtovania pozemku: získa sa výpis z Grundbuchu, overia sa ťarchy a skontroluje sa plán rozvoja.

Notár a právnici. V Rakúsku si transakcie s nehnuteľnosťami vyžadujú účasť notára alebo oprávneného právnika (miestne notárske komory). Notár spíše/overí zmluvu, overí totožnosť a oprávnenie strán a zabezpečí dodržanie všetkých formálnych náležitostí.

Notárske služby si účtujú poplatky: v priemere predstavujú 1 – 3 % z ceny transakcie. Právnik často pomáha s due diligence a získavaním všetkých potrebných povolení.

Kúpa rakúskej pôdy zahŕňa niekoľko významných platieb:

Daň z prevodu nehnuteľnosti (Grunderwerbsteuer). Pri takmer každom prevode nehnuteľnosti sa vyberá daň vo výške 3,5 % z ceny transakcie (za štandardných podmienok). Ak teda kúpite pozemok za 100 000 EUR, daň bude približne 3 500 EUR. V niektorých prípadoch sa ponúkajú oslobodenia (pri transakciách medzi blízkymi príbuznými sa uplatňuje progresívna sadzba), ale za bežných okolností je štandardná sadzba 3,5 %.

Štátny registračný poplatok. Okrem dane sa pri podaní žiadosti na pozemkový súd účtuje 1,1 % z kúpnej ceny.

Za zmienku stojí, že v rokoch 2024 – 2025 bude platiť oslobodenie od dane. V prípade bežných obytných nehnuteľností je táto povinnosť oslobodená do júla 2026 (za predpokladu, že si ich kupujúci zaregistruje ako svoje hlavné bydlisko).

Daň z predaja. Ak sa vlastník rozhodne predať nehnuteľnosť a dosiahne zisk, z tohto zisku sa vyberá daň z výnosov z nehnuteľností (Immobilienertragsteuer).

Od roku 2016 je sadzba 30 % z rozdielu medzi predajnou cenou a zahrnutými nákladmi. Ak však bola nehnuteľnosť používaná ako hlavné bývanie (byt) dva až päť rokov, vlastník môže mať nárok na úplné alebo čiastočné oslobodenie od dane.

Ďalšie výdavky. Ak transakciu sprostredkúva realitný maklér (broker), jeho provízia zvyčajne predstavuje dodatočné 3 – 4 % z celkovej ceny plus DPH. Môžu sa účtovať aj náklady na povinné poistenie pozemku alebo escrow účet (účet, na ktorom sú finančné prostriedky dočasne držané do uzavretia transakcie) – tie nie sú významné, ale oplatí sa na ne pripraviť.

Viac informácií nájdete v našom článku „ Daň z nehnuteľností v Rakúsku “.

Preventívne opatrenia. Počas rokovaní a prípravy obchodu sa často používa predbežná dohoda (Kaufanbot) spolu so zaplatením zálohy alebo otvorením špeciálneho úschovného účtu.

Toto zaručuje, že pozemok bude stiahnutý z predaja (bude pre vás „rezervovaný“) a finančné prostriedky budú držané treťou stranou (napríklad notárom) až do úplného podpísania zmluvy. Tento mechanizmus spoľahlivo chráni záujmy kupujúceho: zaplatí peniaze, ale neriskuje ich stratu, ak sa obchod z oprávneného dôvodu neuskutoční.

Prejdime si cestu kupujúceho od začiatku do konca a uistime sa, že nám neunikne jediný detail.

Hľadanie pozemku. Začína sa to kontaktovaním realitného makléra alebo prehliadaním ponúk na miestnych realitných webových stránkach, ako napríklad:

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• miestne noviny

Pri výbere je dôležité osobne navštíviť niekoľko možností, zhodnotiť oblasť, susedov, vchod a slnečné žiarenie (slnečné osvetlenie).

V tomto prípade vám môže pomôcť online katastrálny register (Kataster) – vidíte tam presné hranice pozemku a susedných pozemkov. Neváhajte požiadať majiteľa o predloženie dokumentov: mapu pozemku a výpis z Grundbuchu (nevyhnutný dokument pre každého kupujúceho).

Ponuka a zmluva. Keď nájdete vhodnú nehnuteľnosť, predložíte predávajúcemu ponuku (Anbot). V Rakúsku sa to zvyčajne formalizuje písomne ​​– Kaufanbot alebo predbežná zmluva. Špecifikuje kúpnu cenu, podmienky splatnosti a výšku zálohy.

V ruskej terminológii ide o niečo ako kúpno-predajnú zmluvu, ale bez konečného prevodu vlastníctva. Jednoducho sa ňou zakladá záväzok uzavrieť transakciu. Ako zábezpeku zložíte zálohu (napr. 5 – 10 % z kúpnej ceny) na zverenecký účet (Treuhandkonto), ktorý vedie notár alebo právnik.

Po podpísaní Kaufanbotu sa pozemok považuje za „rezervovaný“ pre vás: ak predávajúci odmietne bez platného dôvodu, je povinný vrátiť dvojnásobok zálohy.

Inšpekcie a povolenia. Pripravuje sa aj inšpekcia vyčistenia staveniska: najmete si špecialistu (napríklad geodeta) alebo právnika, ktorý bude analyzovať:

• Grundbuch (pozemkový kataster) – kontroluje dlhy, ťarchy (hypotéky, vecné bremená) a či majú tretie strany nároky na nehnuteľnosť. Tieto informácie sú k dispozícii na webových stránkach krajských súdov.
• Územný plán – či lokalita spĺňa vaše plány. Zistite, v ktorej zóne sa nachádza (Bauland, Wald, Alm atď.) a aký druh výstavby je na nej povolený.
• Financovanie - požiadate o úver (ak je potrebný) s prihliadnutím na viazaný účet a povinné schválenie bankou.
• Získanie štátnych povolení je pre nerezidentov časovo najnáročnejším krokom. V závislosti od lokality a typu pozemku je potrebný súhlas katastra nehnuteľností (Grundverkehrsbehörde). Napríklad, ak sa pozemok nachádza v horách alebo je určený na poľnohospodárske využitie, príslušný pozemkový úrad alebo okresný úrad musí udeliť cudzincovi povolenie na jeho kúpu. Toto zvyčajne vybavuje právnik alebo notár: zhromaždia dokumenty (cestovný pas, doklad o pobyte, účel kúpy atď.) a predložia žiadosť.

Hlavná transakcia sa uskutočňuje pred notárom. Po vykonaní všetkých kontrol a získaní povolení sa naplánuje notárska zápisnica (Beurkundung). V Rakúsku je absencia notárskej zápisnice pri transakcii s nehnuteľnosťami nezákonná.

V tejto fáze prídete vy a predávajúci do notárskej kancelárie (stretnutie je zvyčajne verejné a zmluva sa prečíta nahlas). Notár overí vašu totožnosť a podpisy a potvrdí transakciu. Po podpise prevediete zostávajúcu sumu prostredníctvom úschovy alebo priamo, podľa predchádzajúcej dohody.

Registrácia a nadobudnutie práv. Notár alebo váš právnik predloží dokumenty krajskému súdu. Tam sa vyplní žiadosť o registráciu (Einverleibung) – zápis vašich vlastníckych práv do registra.

Po prijatí dokumentov vás súd zaregistruje ako nového vlastníka. Od tohto okamihu je pozemok oficiálne váš – môžete si vyzdvihnúť kľúče (alebo jednoducho začať s výstavbou, ak to bolo dohodnuté v zmluve).

Dane a vyrovnania. V tejto fáze je čas dokončiť všetky zostávajúce platby: previesť finančné prostriedky predávajúcemu (zvyčajne po podaní žaloby alebo súčasne s ním), zaplatiť dane a notárske poplatky.

Po registrácii zmeny vlastníctva súdom stačí zaplatiť iba registračný poplatok (1,1 % z hodnoty nehnuteľnosti), pokiaľ už nebol zrazený z úschovného účtu. V podstate sa kľúče od nehnuteľnosti „prevedú“ po overení hlavnej zmluvy a vyzbieraní zálohy.

Navyše, v rôznych fázach (finančné prevody, poistenie atď.) vám odborníci môžu odpovedať na mnoho otázok. Môžu vám pomôcť cítiť sa sebavedomejšie, najmä ak neovládate nemčinu.

Ak budete postupovať podľa vyššie uvedených krokov, kúpa pozemku v Rakúsku by mala prebehnúť hladko. Je dôležité, aby ste si našli čas, starostlivo si preštudovali dokumenty a dodržiavali rakúske registračné postupy.

V posledných rokoch sa rakúsky trh s pozemkami stáva čoraz ekologickejším. Nie je to len trend: Európa sa stala prísnejšou v požiadavkách na ekologickejšiu výstavbu a využívanie pôdy. Pri výbere lokality teraz mnohí investori zvažujú potenciálny vplyv svojich stavebných plánov na klímu a životné prostredie.

Prečo je to dôležité: Podľa environmentálnych správ pochádza približne 27 % celkovej spotreby energie v Rakúsku z rezidenčného sektora (kúrenie a teplá voda), pričom budovy generujú približne 10 % národných emisií CO₂. V posledných desaťročiach sa škodlivé emisie už znížili o viac ako tretinu.

Rakúšania musia zároveň vynaložiť ešte väčšie úsilie na splnenie svojich záväzkov vyplývajúcich z Parížskej dohody. Úrady preto podporujú energetickú účinnosť: napríklad nové budovy často vyžadujú energetickú certifikáciu a dane a dotácie sa udeľujú iba projektom s vysokými štandardmi energetickej účinnosti.

Zákony a obmedzenia. Predpisy o využívaní pôdy v oblasti životného prostredia sú zakotvené v stavebných predpisoch. Pri plánovaní výstavby sa vykonáva posúdenie vplyvov na životné prostredie (Umweltverträglichkeitsprüfung).

V osobitne chránených oblastiach (ako sú národné parky) môže byť dokonca úplný zákaz výstavby. Na bežných staveniskách boli zavedené normy týkajúce sa minimálnej prijateľnej tepelnej izolácie a povinného zohľadňovania solárnych ziskov.

Tieto normy sa pravidelne sprísňujú: do roku 2025 musia prakticky všetky nové domy dosiahnuť takmer nulovú spotrebu energie (čo si vyžaduje vlastný alebo „zelený“ zdroj tepla).

Vládne programy. Rakúsko ponúka granty na ekologické projekty, aby prilákalo developerov. Napríklad Klimatický a energetický fond (Klima- und Energiefonds) financuje iniciatívy na úsporu energie a využívanie obnoviteľných zdrojov energie v stavebníctve.

Dotácie sú k dispozícii na inštaláciu solárnych panelov, tepelných čerpadiel, energeticky úsporných okien a podobne. Existujú aj stimuly pre zelené investície vrátane čiastočného preplatenia úrokov z hypotéky na zelenú výstavbu a daňových odpočtov za zelené technológie.

Vďaka tomu všetkému sú projekty so zameraním na životné prostredie ziskovejšie.

V posledných rokoch čoraz častejšie odporúčam klientom, aby plánovali projekty s ohľadom na environmentálne aspekty už od začiatku.

Celosvetovo sú v Nemecku a Rakúsku zelené budovy veľmi žiadané: vláda dotuje pasívne domy a solárne panely a kupujúci si cenia úspory na vykurovaní. Napríklad domy triedy Passivhaus spotrebujú 5 až 10-krát menej energie ako konvenčné budovy – čo je dôležitý faktor pri výbere lokality a návrhu.

Príklady úspešných projektov. V Rakúsku existuje množstvo prípadov, kedy boli pozemky zakúpené pre „zelené“ projekty – napríklad vinárstvo využívajúce solárne panely alebo hotel s geotermálnym vykurovaním.

Ďalším trendom je rozvoj agroturistiky. Investori skupujú pozemky v rakúskych horách, stavajú ekodomy a organizujú cyklistické výlety. Tieto nehnuteľnosti sú veľmi obľúbené: napríklad farmárske domy v Tirolsku sa často predávajú za viac ako štandardné domy, ak majú zelený certifikát (napríklad Green Building).

Teraz sa pozrime podrobnejšie na konkrétne možnosti.

Pozemok určený na bývanie (Bauland-Wohngebiet). Toto je štandardná možnosť pre rodiny: pozemok vhodný na jedno- alebo dvojposchodový dom. Takéto pozemky zvyčajne zahŕňajú inžinierske siete (aspoň elektrinu a vodu) a sú určené pre jednu rodinu.

Architektúra domu je koordinovaná s miestnymi predpismi (s ohľadom na susedné budovy a celkový vizuálny vzhľad okolia). Priemerné ceny pozemkov pre dom v Rakúsku sa pohybujú od ~240 € (Klagenfurt) do >1 250 € (Salzburg) za meter štvorcový.

Ceny sa tu líšia: v Korutánsku môžu pozemky pri jazere (Wörthersee) stáť stovky eur za meter štvorcový, zatiaľ čo v Hornom Rakúsku stoja okolo 200 – 300 eur/m².

Pozemky v horách. Horské nehnuteľnosti (ako sú chaty alebo horské chalupy) majú svoje vlastné špecifické predpisy. Mnohé oblasti si zaviedli „Bauzone“ (výškovú úroveň) na základe svojej nadmorskej výšky. Obytné budovy sa zvyčajne stavajú iba v rámci hraníc Siedlungsgebieten (osád) alebo dedín.

V „otvorených horách“ (Hochgebirge) je výstavba takmer všade zakázaná. Ak hľadáte miesto vo vysokej nadmorskej výške, určite si overte, či je tam vôbec povolená bytová výstavba.

Je tiež dôležité zvážiť obmedzenia krajiny: na strmých svahoch je potrebná dodatočná kontrola oporných múrov.

Medzi výhody kúpy pozemku v rakúskych horách patria vynikajúce výhľady a potenciál strediska: pozemok v blízkosti lyžiarskeho vleku alebo zjazdovky môže byť veľmi výnosnou investíciou na výstavbu hotela alebo rezidencie.

Architektonické obmedzenia. Rakúske regióny majú často predpisy, ktoré vyžadujú zachovanie tradičného vzhľadu budov. Kovové a slamené strechy sú neoficiálne zakázané. Namiesto toho sa odporúčajú drevené alebo šindlové strechy. Výška budov vo vidieckych oblastiach je často prísne obmedzená (maximálne 1 – 2 poschodia nad zemou, niekedy je stanovená na 7 metrov).

Vo Viedenskom lese alebo historických sídlach môže byť potrebné schválenie návrhu fasády. Tieto predpisy je potrebné prísne dodržiavať, aby bol váš projekt schválený.

Približné ceny (2025). Zhrňme si to:

• Priemerná cena vidieckeho pozemku pre dom v Rakúsku je ~400 €/m².
• V horách (Tirolsko, Salzburg) v obľúbených letoviskách môžu byť ceny niekoľkonásobne vyššie – Innsbruck 1 043 €/m², Salzburg 1 256 €.
• Pozemok pri jazere je vzácnym a drahým majetkom: v Burgenlande na Neusiedler See môže stáť 250 – 400 €/m² a na Wörthersee (Korutánsko) – viac ako 600 €/m².

Nájsť cenovo dostupný pozemok na kúpu v Rakúsku je takmer nemožné. Čím bližšie je pozemok k jazeru, tým je drahší. Aby investori ušetrili peniaze, často si vyberajú pozemky o niečo ďalej od centra letoviska (2 – 5 km), ale to je za cenu straty prístupu k vode.

Kúpa poľnohospodárskej pôdy (ornej pôdy, pasienkov) sa zásadne líši od investovania do obytných pozemkov.

Kto môže kúpiť? Ako už bolo spomenuté, aj rakúski občania potrebujú formálne povolenie. Cudzinci majú menšiu šancu: ornú pôdu si budú môcť kúpiť iba tí, ktorí sa budú priamo podieľať na poľnohospodárskej práci. To znamená, že čistý investor bez plánov na poľnohospodárstvo pravdepodobne nebude môcť ornú pôdu kúpiť.

Účelom tohto zákona je udržať pôdu v obehu a zabezpečiť, aby produkovala potraviny, a nie aby len tak zostala nečinná v rukách špekulantov. Výnimkou sú „poľnohospodárske sady“ a vinice: tie sa ľahšie premieňajú na komerčné využitie a niekedy sa kupujú ako investičné projekty (napríklad pre turistickú farmu).

Výhody a riziká. Poľnohospodárska pôda je relatívne stabilný majetok. Ornú pôdu je možné prenajímať agropodnikom alebo na ňu možno dostávať ročné dotácie z EÚ (poľnohospodárske programy). Ceny takejto pôdy sú nižšie: v Rakúsku je cena za hektár ornej pôdy niekoľko eur za meter štvorcový.

Trendy. Ceny na rakúskom poľnohospodárskom trhu rastú pomaly. Podľa štatistík sa priemerná cena za meter štvorcový ornej pôdy v roku 2023 zvýšila z 3,50 € na 3,70 €. To znamená, že nedochádza k výraznému špekulatívnemu rastu.

Vinohradnícka pôda v Štajersku môže byť výrazne drahšia kvôli vyššiemu dopytu po vinohradoch.

Kúpa pozemku v Rakúsku je starostlivo regulovaný proces, ale s riadnou prípravou je celkom zvládnuteľný.

Pre cudzincov je dôležité pamätať na to, že napriek investičnej atraktívnosti Rakúska má prísny systém povoľovania a ochrany pre miestnych obyvateľov. Preto je také dôležité plánovať vopred a konzultovať s odborníkmi, ako sú právnici, notári a architekti.

Na druhej strane, výhody investovania v Rakúsku sú tiež početné: stabilný trh, bezpečnosť investícií a jednoduché udržiavanie čistých dokumentov (vďaka jednotnej databáze regionálnych súdov). Uzatvorenie transakcie s notárom v Rakúsku je transparentné a zvyčajne prebieha bez prekvapení, najmä ak ste si nehnuteľnosť dôkladne prezreli a splnili všetky formality.

Skrátka, dôkladne si preštudujte územné plány a legislatívu a využite odborné rady. Kúpa pozemku vám prinesie očakávané výhody bez zbytočného stresu a problémov.

Teraz je skutočne ideálny čas využiť rakúske nehnuteľnosti, ktoré ponúkajú všetko od malebných horských svahov až po pokojnú krajinu.