Obmedzenia týkajúce sa kúpy nehnuteľností cudzincami v Rakúsku

Kúpa nehnuteľností v Rakúsku je jednou z najprísnejšie regulovaných transakcií v Európe a nie je to náhoda. Hlavnou zvláštnosťou rakúskeho trhu je, že cudzinci nemôžu voľne nadobúdať nehnuteľnosti: prístup k transakciám pre väčšinu nerezidentov je obmedzený zákonom a je možný len po získaní osobitného povolenia od miestnych úradov.

Neexistujú však jednotné pravidlá – každá spolková krajina si stanovuje vlastné podmienky, postupy a obmedzenia, ktoré sa od seba môžu výrazne líšiť.

Práve táto špecifikácia robí Rakúsko jedinečným v porovnaní s väčšinou európskych krajín. Zatiaľ čo zahraničný kupujúci si môže ľahko kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku, Portugalsku alebo Nemecku, v Rakúsku bude čeliť požiadavkám, dodatočným kontrolám alebo dokonca úplnému zákazu.

V spolkových krajinách ako Tirolsko alebo Korutánsko je kúpa nehnuteľností cudzincami bez povolenia takmer nemožná alebo úplne zakázaná, najmä pokiaľ ide o „druhé domy“ alebo nehnuteľnosti nachádzajúce sa v turistických a rekreačných oblastiach.

Tento prístup nie je dočasnou politikou – je základnou súčasťou právnej architektúry krajiny. Rakúsko sa snaží chrániť svoj domáci trh pred prehriatím, udržiavať dostupné bývanie pre miestnych obyvateľov a udržiavať kontrolu nad majetkom v regiónoch, kde by vysoký podiel zahraničného kapitálu mohol zmeniť sociálnu alebo ekonomickú štruktúru. Preto samotné potrebné finančné prostriedky, povolenie na pobyt alebo transparentný dôkaz o pôvode kapitálu nezaručujú získanie povolenia.

Hlavnou chybou mnohých medzinárodných investorov je, že s transakciou v Rakúsku zaobchádzajú rovnako ako v iných krajinách EÚ. Rakúsky systém však funguje odlišne – od výberu spolkovej krajiny a typu nehnuteľnosti až po formu vlastníctva a proces podávania žiadostí.

Vyžaduje sa dobre premyslený právny a strategický prístup: pochopenie vášho statusu, správna príprava dokumentov, analýza obmedzení konkrétneho regiónu a starostlivé naplánovanie celého postupu.

Právny rámec pre cudzincov kupujúcich nehnuteľnosti v Rakúsku je jedným z najzložitejších a najprísnejšie štruktúrovaných systémov v Európe. Na rozdiel od väčšiny krajín EÚ, kde sú transakcie pre nerezidentov buď úplne voľné, alebo obmedzené jedným vnútroštátnym zákonom, Rakúsko uplatňuje princíp regionálnej kompetencie: každá spolková krajina má svoje vlastné zákony, svoje vlastné orgány a svoje vlastné kritériá na určenie, či si cudzinec môže kúpiť nehnuteľnosť na jej území.

Tento systém je zakotvený v právnej praxi a uvádzajú ho zdroje ako GEUER Rechtsanwälte OG , ktoré zdôrazňujú, že neexistuje jednotné „rakúske právo“ týkajúce sa kúpy nehnuteľností cudzincami – existuje osem rôznych právnych režimov (zodpovedajúcich počtu štátov, s výnimkou Viedne ako samostatného mestského štátu).

Rakúsko historicky presadzovalo politiku ochrany svojho domáceho trhu pred špekulatívnym kapitálom a nadmerným tlakom na infraštruktúru. Na rozdiel od väčších európskych krajín má Rakúsko obmedzené pôdne zdroje, vysoký podiel chránených území a obzvlášť citlivé turistické regióny.

Preto legislatíva rôznych federálnych štátov zavádza bariéry zamerané na:

• ochrana dostupnosti bývania pre miestnych obyvateľov, najmä v regiónoch s vysokou konkurenciou;
• kontrola nad zahraničným vlastníctvom v rekreačných oblastiach, horských regiónoch a prírodných oblastiach;
• obmedzenie špekulácií na sekundárnom trhu s bývaním;
• obmedzenie rastu „druhých domov“ (Zweitwohnsitz), ktoré môžu vytvárať tlak na miestnu infraštruktúru;
• udržiavanie kultúrnej a sociálnej rovnováhy, najmä vo vidieckych a alpských oblastiach.

Podľa odvetvových portálov sú najprísnejšie obmedzenia práve v turistických regiónoch Tirolsko, Vorarlbersko a Salzbursko.

Obmedzenia teda nie sú dočasným opatrením, ale základnou súčasťou štátnej politiky zameranej na dlhodobú stabilitu trhu.

Keďže každý štát reguluje prístup cudzincov samostatne, právny režim sa môže výrazne líšiť aj medzi susednými regiónmi.

Dôležité je, že aj v rámci jednej spolkovej krajiny sa obmedzenia medzi obcami líšia. Čo je legálne kúpiť v jednom okrese Tirolska, môže byť v susednom úplne zakázané.

Právny rámec pre kúpu nehnuteľností v Rakúsku priamo závisí od kategórie kupujúceho. To je kľúčový faktor určujúci zložitosť transakcie, potrebu povolení, dostupnosť rôznych typov nehnuteľností a pravdepodobnosť zamietnutia.

Rakúsko právne rozdeľuje všetkých zahraničných kupcov do dvoch veľkých skupín :

1. Občania EÚ, EHP a Švajčiarska
2. Štátni príslušníci tretích krajín (mimo EÚ/EHP)

Tieto dve kategórie sa nachádzajú v zásadne odlišných právnych podmienkach.

Občania krajín EÚ, Európskeho hospodárskeho priestoru a Švajčiarska majú v Rakúsku rovnaké vlastnícke práva ako miestni obyvatelia.

Znamená to:

• môžu voľne nakupovať bývanie a komerčné nehnuteľnosti;
• nie je potrebné žiadne povolenie od úradov;
• transakcia sa uskutoční podľa bežného notárskeho postupu;
• neexistujú žiadne obmedzenia týkajúce sa typu nehnuteľnosti (byt, dom, pozemok).

Právne je to zakotvené v zásade Gleichbehandlung – rovnakého zaobchádzania.

Takíto kupujúci sa tiež automaticky vyhýbajú postupu „overovania cudzincov“ (Ausländergrundverkehr), ktorý je povinný pre osoby bez trvalého pobytu v tretích krajinách.

Niektoré nuansy

Dokonca aj občania EÚ môžu čeliť formálnym obmedzeniam, ale tie sú zriedkavé a existujú najmä vo vidieckych alpských oblastiach:

• obec môže požiadať o potvrdenie, že nehnuteľnosť bude využívaná ako hlavné bývanie a nie ako „druhý domov“ alebo turistická atrakcia;
• Nákup veľkých pozemkov v chránených oblastiach môže vyžadovať schválenie.

Tieto prípady sú však výnimočné a netýkajú sa statusu občana EÚ, ale povahy konkrétneho predmetu.

Kupujúci, ktorí nie sú občanmi EÚ/EHP/Švajčiarska, podliehajú osobitným štátnym zákonom týkajúcim sa kúpy nehnuteľností cudzincami.

Platí pre nich toto pravidlo: Bez osobitného povolenia pozemkových úradov je transakcia právne nemožná.

Znamená to:

• je podaná formálna žiadosť o kúpu;
• kontroluje sa pôvod kapitálu;
• orgán analyzuje vplyv nákupu na miestny trh;
• rozhoduje sa o povolení alebo zamietnutí.

A čo je najdôležitejšie:

Ani dokonale pripravený balík dokumentov nezaručuje schválenie.

Ako úrady hodnotia žiadosti?

Komisia (Grundverkehrsbehörde) môže odmietnuť, ak:

• kúpa sa považuje za hrozbu pre dostupnosť bývania pre miestnych obyvateľov;
• objekt sa nachádza v turistickej oblasti;
• nehnuteľnosť sa môže premeniť na „druhý domov“;
• pozemok má stav ochrany;
• investor nemôže preukázať spojenie s Rakúskom;
• neexistuje žiadne potvrdenie ekonomických ani sociálnych „výhod“ transakcie.

Každý štát formuluje pojem „verejný záujem“ vlastným spôsobom, čo robí postup ešte individuálnejším.

Rakúsky systém regulácie nákupov nehnuteľností cudzincami je založený na zásadnom rozlišovaní medzi dvoma kategóriami kupujúcich: občanmi EÚ/EHP a občanmi tzv. „tretích krajín“. Toto rozlišovanie nie je technickou formalitou, ale základnou súčasťou štátnej politiky zameranej na ochranu národného trhu, sociálnej rovnováhy a územnej stability.

Rakúsko vníma občanov EÚ ako účastníkov Jednotného európskeho hospodárskeho priestoru. Pokiaľ ide o nehnuteľnosti, znamená to takmer úplnú rovnosť s rakúskymi občanmi. Ich prístup k transakciám je založený na práve EÚ na voľný pohyb kapitálu a povinnosti štátu predchádzať diskriminácii v rámci Únie.

Pre Rakúsko nie sú takíto kupujúci vonkajšou silou, ale rozšírením jednotného trhu, integrovaným do spoločných ekonomických, právnych a sociálnych noriem. Z pohľadu štátu ich trhová činnosť nepredstavuje žiadne systémové riziká, pretože fungujú v stabilnom európskom právnom rámci.

Vláda vníma kupujúcich z krajín mimo EÚ/EHP úplne inak. Táto skupina investorov je vnímaná ako zdroj zvýšeného tlaku na trh: môžu mať väčšiu kúpnu silu, aktívne sa podieľať na krátkodobých investíciách a zvyšovať tlak na obmedzenú ponuku, najmä v regiónoch, kde je stavebný priestor extrémne obmedzený, napríklad v Alpách.

História európskych trhov ukazuje, že práve zahraničný kapitál často vedie k špekulatívnym nárastom cien, výkupom nehnuteľností na rekreačné účely a postupnému vysídľovaniu miestnych obyvateľov. V malých obciach môže aj malý prílev zahraničných investorov úplne zmeniť cenovú dynamiku.

Tento prístup umožňuje Rakúsku chrániť dostupnosť bývania, najmä v husto osídlených mestách, zachovávať chránené oblasti, spravovať rekreačné oblasti a podporovať udržateľnosť sociálne citlivých oblastí. Alpský región nepovažuje nehnuteľnosti za komoditu, ale za súčasť kultúrneho a prírodného dedičstva, ktorého rozlohu nemožno rozširovať.

Preto sú obmedzenia pre cudzincov jedným z nástrojov používaných na ochranu týchto oblastí pred opustením alebo nadmernou komercializáciou. Rakúsko sa snaží predchádzať scenárom, v ktorých významnú časť nehnuteľností vlastnia nerezidenti a využívajú ich len niekoľko týždňov v roku. Podobné príklady už boli pozorované v mnohých európskych krajinách a Rakúsko vedome buduje model, ktorý minimalizuje takéto riziká.

Práve preto nie je diferenciácia na základe občianstva dočasným opatrením ani politickým postojom. Je to starostlivo integrovaný mechanizmus v rámci legislatívneho rámca, ktorý reguluje dlhodobú stabilitu trhu.

Pre občanov krajín mimo EÚ/EHP a Švajčiarska je kúpa nehnuteľnosti v Rakúsku možná iba prostredníctvom špeciálneho povoľovacieho procesu. Toto je kľúčová fáza transakcie, ktorá určuje, či je možné nehnuteľnosť kúpiť.

Na rozdiel od kupujúcich z EÚ, pre ktorých je postup nákupu takmer identický s postupom pre Rakúšanov, nerezidenti čelia kontrolnému systému postavenému na princípoch ochrany miestneho trhu a územnej udržateľnosti.

Hlavným orgánom, ktorý rozhoduje o zákonnosti transakcie, je Grundverkehrsbehörde – štátna komisia pre záležitosti nehnuteľností.

Jeho úlohou nie je len kontrola administratívnych dokumentov, ale posúdenie ekonomickej a sociálno-teritoriálnej prípustnosti nákupu konkrétnym cudzincom.

Čo kontroluje:

• spĺňa kupujúci kategóriu osôb oprávnených kúpiť tento typ nehnuteľnosti;
• či nákup predstavuje hrozbu pre trh a cenovú rovnováhu;
• či nehnuteľnosť patrí do kategórie „druhý domov“, turistické ubytovanie alebo chránené územie;
• má kupujúci platné spojenie s Rakúskom (povolenie na pobyt, obchodná činnosť, osobné záujmy);
• či je nákup vo verejnom záujme regiónu.

V skutočnosti je to provízia, ktorá určuje, či sa transakcia uskutoční alebo nie, a kúpno-predajná zmluva nadobudne platnosť až s jej súhlasom.

Rakúske právo definuje pojem „cudzinec“ pomerne široko. To je dôležité, pretože obmedzenia sa niekedy vzťahujú nielen na jednotlivcov, ale aj na subjekty, prostredníctvom ktorých sa pokúšajú kúpiť nehnuteľnosť.

Kategórie osôb, na ktoré sa vzťahujú pravidlá Grundverkehr:

Formálne založenie spoločnosti teda nie vždy umožňuje obísť obmedzenia – je dôležité určiť, kto riadi štruktúru a kde sa nachádza jej skutočné riadiace centrum.

Hoci má Rakúsko jednu z najprísnejších regulácií v Európe pre nákupy nehnuteľností zo zahraničia, existujú právne mechanizmy, ktoré môžu tento proces uľahčiť alebo umožniť samotnú transakciu.

Nejde o spôsoby obchádzania zákona, ale skôr o spôsoby, ako správne integrovať investorov do právneho systému krajiny. Každá možnosť vyžaduje listinné dôkazy a závisí od konkrétnej spolkovej krajiny.

Jedným z najbežnejších a zároveň najťažších spôsobov je nadobudnutie nehnuteľnosti prostredníctvom právnickej osoby registrovanej v Rakúsku alebo inej krajine EÚ.

Myšlienka tohto prístupu spočíva v tom, že európske spoločnosti nepodliehajú rovnakým obmedzeniam ako štátni príslušníci tretích krajín. Niektoré spolkové krajiny povoľujú akvizície, ak štruktúra:

• registrované v Rakúsku alebo EÚ,
• vykonáva skutočné obchodné činnosti,
• má potvrdené centrum ekonomických záujmov v Európe.

Tento prístup je však účinný iba vtedy, ak je splnených niekoľko podmienok. Kupujúci musí preukázať, že spoločnosť nie je schránkovou spoločnosťou vytvorenou výlučne na účely transakcie. Pozemkové úrady vyžadujú potvrdenie transparentnej vlastníckej štruktúry, daňového priznania a prítomnosti zamestnancov alebo kancelárií.

Každá transakcia v Rakúsku je jedinečná: veľa závisí od pozemkovej legislatívy a statusu investora. Pomáhame klientom vybrať si správnu stratégiu vlastníctva, vyhnúť sa chybám a zorientovať sa v procese povoľovania bez zbytočných rizík. Ak zvažujete kúpu, vieme s vami prediskutovať možné možnosti a nájsť tú správnu.

Získanie povolenia na pobyt je ďalší spôsob, ako si uľahčiť prístup na trh s nehnuteľnosťami. V niektorých spolkových krajinách povolenie na pobyt úplne neodstraňuje potrebu povolenia, ale výrazne uľahčuje proces a v niektorých prípadoch prakticky zaručuje kladné rozhodnutie.

Obzvlášť dôležité sú nasledujúce stavy:

• povolenie na dlhodobý pobyt,
• Povolenie na pobyt za účelom práce alebo podnikania,
• zlúčenie rodiny,
• povolenie na pobyt študenta v kombinácii s dlhodobým pobytom.

Status rezidenta v podstate preukazuje väzbu osoby s Rakúskom: býva tu, platí dane a je integrovaný do systému. Pozemkové komisie preto k takýmto kupujúcim pristupujú zhovievavejšie ako k tým, ktorí plánujú nehnuteľnosť využívať výlučne ako investičné aktívum.

Niekedy rozhodnutie komisie závisí od toho, ako presvedčivo dokáže žiadateľ vysvetliť potrebu nákupu.

Hovoríme o situáciách, keď:

• osoba sa sťahuje do Rakúska z pracovných alebo obchodných dôvodov;
• kupuje bývanie na trvalý pobyt rodiny;
• vykonáva činnosti, ktoré sú prospešné pre konkrétnu pôdu (napríklad vytvára pracovné miesta);
• už žije v regióne a je integrovaný do miestnej komunity.

V takýchto prípadoch môže byť povolenie vydané rýchlejšie ako zvyčajne. Komisia hodnotí nielen formálne kritériá, ale aj potenciálne výhody prítomnosti investora v regióne.

Dôležité! Všetky vyššie uvedené mechanizmy nezaručujú automatické schválenie, ale výrazne zvyšujú šance. Úspešná transakcia sa nedosiahne hľadaním medzier v legislatíve, ale správnym právnym a strategickým prístupom – berúc do úvahy všetky regionálne nuansy, status kupujúceho a motívy kupujúceho pre pobyt alebo investíciu.

Získanie povolenia na kúpu nehnuteľnosti pre nerezidenta nie je jednoduchá formalita. Zahŕňa komplexné administratívne preskúmanie, ktoré často trvá niekoľko mesiacov a zahŕňa posúdenie regiónu, statusu kupujúceho, charakteristík nehnuteľnosti a dokonca aj potenciálneho vplyvu transakcie na miestnu komunitu.

Nerezidenti sa najčastejšie stretávajú s nasledujúcimi ťažkosťami.

Nepredvídateľnosť rozhodnutia komisie. Pozemkové orgány majú značnú autonómiu a môžu zamietnuť žiadosti z dôvodov, ktoré nie sú vždy podrobne zverejnené. Komisia sa riadi nielen zákonom, ale aj záujmami regiónu: sociálnymi, ekonomickými, demografickými a environmentálnymi.

Zdĺhavé lehoty spracovania. Aj riadne vyplnená žiadosť sa zriedkakedy spracuje rýchlo. Typické lehoty spracovania sú dva až šesť mesiacov, ale v regiónoch s vysokým dopytom, ako je Tirolsko alebo Salzbursko, môže proces trvať až rok.

Toto súvisí s:

• viacstupňové overovanie,
• potreba dodatočných žiadostí,
• po dohode s obcami.

Turistické oblasti majú obzvlášť prísne predpisy. Alpské regióny považujú akýkoľvek nákup cudzincom za potenciálne riziko pre miestny trh. Transakcie s:

• apartmány v turistických komplexoch,
• objekty druhého bývania,
• domy v rekreačných dedinách,
• objekty v blízkosti jazier a lyžiarskych stredísk.

Práve v týchto regiónoch je miera odmietnutí medzi nerezidentmi najvyššia.

Zamietnutia z dôvodu nedostatočného prepojenia s Rakúskom. Spolkové krajiny vyžadujú dôkaz o tom, že kupujúci nemá v úmysle využívať nehnuteľnosť výlučne ako investíciu.

Odmietnutie je možné, ak:

• kupujúci nežije v Rakúsku;
• nevykonáva tu hospodársku činnosť;
• nemôže odôvodniť osobnú potrebu nákupu.

Predpisy sa v jednotlivých spolkových krajinách líšia. Predpisy vo Viedni môžu byť výrazne miernejšie ako v Tirolsku, Korutánsku alebo Vorarlbersku. Nerezident, ktorý úspešne kúpil dom v jednom regióne, môže byť v inom nečakane kategoricky zamietnutý.

Všetky tieto faktory robia proces kúpy nepredvídateľným a vyžadujú si starostlivé právne plánovanie ešte pred výberom nehnuteľnosti.

Dôvody, prečo sa prístup k cudzincom líši od zhovievavého až po extrémne prísny, sú hlboko spojené so zvláštnosťami regiónov.

Ekonomický tlak a veľkosť trhu. Viedeň má rozsiahly, flexibilný a rozmanitý trh s bývaním. Menšie horské obce v Tirolsku majú obmedzenejší trh, kde každý predaj môže ovplyvniť ceny.

Preto ten istý nerezident, ktorý nepredstavuje žiadne riziko v hlavnom meste, môže byť vnímaný ako hrozba pre stabilitu v malom alpskom regióne.

Podiel turistických oblastí. Tirolsko, Salzbursko a časti Korutánska sú strediská svetovej triedy. Dopyt po bývaní je tam neúmerný miestnemu obyvateľstvu a spolkové krajiny sa snažia zabrániť scenáru, v ktorom „druhé domy“ úplne vytlačia miestnych obyvateľov.

Faktor ochrany životného prostredia. Alpské územia sú oblasti s obmedzenými zdrojmi. Nie je možné ich rozširovať a nadmerný rozvoj predstavuje environmentálne riziká. Preto mnohé územia zahŕňajú osobitne chránené oblasti, kde sú zahraničné transakcie prakticky nemožné.

Sociálna udržateľnosť malých obcí. V malých dedinách a rekreačných mestách je dôležité zachovať trvalé obyvateľstvo, pracovné miesta a infraštruktúru. Masové nadobúdanie nehnuteľností nerezidentmi vedie k „prázdnym dedinám“, čo sa už stalo v Taliansku a Švajčiarsku – situácia, ktorej Rakúsko proaktívne predchádza.

Každá spolková krajina si vytvára vlastný regulačný model založený na svojich územných, ekonomických a sociálnych záujmoch. Investori by preto mali začať svoju analýzu nielen so svojím osobným statusom, ale aj s regionálnou mapou – s vedomím, že pravidlá vo Viedni a Tirolsku patria do dvoch rôznych právnych reálií.

Táto tabuľka ukazuje, že výber regiónu je strategicky dôležitým krokom. Pre kupujúceho z tretej krajiny môže byť kúpa bytu vo Viedni alebo Grazi úplne uskutočniteľná, zatiaľ čo kúpa v Kitzbüheli alebo Seefelde je takmer nemožná, bez ohľadu na rozpočet.

V Rakúsku nie je dostupnosť nehnuteľnosti pre zahraničného kupujúceho určená len štátnym občianstvom a regiónom, ale aj konkrétnym typom nehnuteľnosti, ktorú si želá kúpiť. Zákon zaobchádza s rôznymi kategóriami nehnuteľností odlišne, pretože každý typ nesie svoju vlastnú úroveň rizika pre trh, sociálnu stabilitu alebo turistické oblasti.

Ten istý investor si preto môže ľahko kúpiť mestský byt vo Viedni, ale pri pokuse o kúpu bytu v Tirolsku na sezónne bývanie narazí na takmer neprekonateľné prekážky.

Hlavné bydlisko (Hauptwohnsitz). Nehnuteľnosť určená na trvalý pobyt vo všeobecnosti podlieha miernejším predpisom. Ak zahraničný kupujúci vysvetlí, že potrebuje bývanie na dlhodobú prácu, štúdium alebo podnikanie v Rakúsku, jeho šance na získanie schválenia sa výrazne zvyšujú.

Takéto nehnuteľnosti sa považujú skôr za spoločenskú nevyhnutnosť než za investičnú špekuláciu, takže aj v citlivých regiónoch sú úrady pripravené posudzovať takéto nákupy priaznivejšie.

Sekundárne bývanie, letné chaty a rekreačné domy. Situácia je tu oveľa prísnejšia. Rakúsko dôsledne obmedzuje premenu turistických oblastí na sezónne dediny, kde nehnuteľnosti zostávajú väčšinu roka neobývané. Preto je kúpa „druhého domu“ nerezidentmi často buď úplne zakázaná, alebo povolená len za určitých podmienok.

V alpských regiónoch (Tirolsko, Salzburg, Vorarlbersko) existuje prísny režim, čo znamená, že len malé percento nehnuteľností je oficiálne schválených na použitie ako druhé bývanie (Nebenwohnsitz). Pre cudzinca je takmer nemožné kúpiť si takúto nehnuteľnosť.

Turistické nehnuteľnosti a apartmány s obsluhou. Toto je najcitlivejší segment. Turistické apartmány (touristische Nutzung) sú vždy pod drobnohľadom. Spolkové krajiny sa obávajú nekontrolovanej komercializácie, ktorá by mohla viesť k rastu cien a zníženiu dostupnosti bývania pre miestnych obyvateľov.

Preto si cudzinec na kúpu nehnuteľnosti určenej na cestovný ruch nielenže vyžaduje schválenie komisie, ale často je aj zamietnutý. Aj keď je nehnuteľnosť formálne predaná, od kupujúceho z „tretej krajiny“ sa môže vyžadovať preukázanie hospodárskych väzieb s regiónom alebo poskytnutie podnikateľského plánu.

Komerčné nehnuteľnosti a kúpa prostredníctvom spoločnosti. Úplne odlišný prístup sa uplatňuje pri obchodných nehnuteľnostiach. Komerčné nehnuteľnosti – kancelárie, obchodné priestory, sklady a priemyselné priestory – často spadajú pod flexibilnejší právny režim. Logika je jednoduchá: takéto nehnuteľnosti stimulujú ekonomiku, vytvárajú pracovné miesta a nemajú vplyv na trh s bývaním.

Právnické osoby registrované v Rakúsku alebo EÚ môžu nadobudnúť komerčné nehnuteľnosti ľahšie ako súkromní cudzinci, a to aj v prípade, že konečným vlastníkom spoločnosti je nerezident. Vyžaduje sa však dôkaz o platnosti podnikania a súladu s obchodnými predpismi.

Dostupnosť typov nehnuteľností pre nerezidentov

V Rakúsku samotné získanie povolenia na kúpu nehnuteľnosti nezaručuje prístup k hypotekárnemu financovaniu. Bankový systém krajiny funguje pod prísnou reguláciou a štandardmi hodnotenia rizík, ktoré ovplyvňujú podmienky poskytovania úverov ešte viac ako kúpna cena alebo finančná situácia kupujúceho.

Právne postavenie investora – či je rezidentom alebo nerezidentom, občanom EÚ alebo občanom tretej krajiny – sa stáva kľúčovým faktorom, ktorý určuje možnosť získania úveru a jeho parametre.

Rakúske banky hodnotia dlžníkov nielen na základe príjmu, ale aj podľa toho, ako ľahko dokážu dlh vymáhať v prípade problémov. Rezidentský pobyt znamená vyššiu úroveň prepojenia s krajinou: zamestnanie, dane, banková história, registrovaný pobyt a dostupnosť oficiálnych údajov. Pre nerezidentov však väčšina týchto parametrov chýba alebo je ťažšie overiť ich a právne mechanizmy vymáhania dlhov v zahraničí sú výrazne menej účinné.

Preto zahraničný investor s vysokým príjmom, prestížnou prácou a významným majetkom často dostáva menej výhodné podmienky ako priemerný rakúsky obyvateľ s priemerným príjmom. Banka uprednostňuje spravovateľnosť klienta, nielen jeho solventnosť.

Jedným z najvýraznejších dôsledkov statusu nerezidenta je zvýšená požadovaná záloha. Zatiaľ čo miestni obyvatelia a občania EÚ môžu očakávať financovanie 80 – 90 % hodnoty nehnuteľnosti, nerezidenti musia prispieť podstatne viac z vlastných prostriedkov.

Štandardné podmienky pre nerezidentov sú 40 – 50 %, niekedy 60 %. Iba vybraní klienti s overeným príjmom z EÚ, európskymi aktívami a bezchybnou úverovou históriou môžu očakávať úrokovú sadzbu 70 %. Pri kúpe turistických nehnuteľností alebo existujúcich domov banky pristupujú ešte prísnejšie, pretože tieto nehnuteľnosti predstavujú vyššie riziko likvidity.

Tento prístup je čiastočne vysvetlený skutočnosťou, že pre nerezidenta sa nehnuteľnosť v podstate stáva jediným zabezpečením úveru. Banka sa snaží minimalizovať vlastné riziko zvýšením podielu kupujúceho na „vlastných“ zdrojoch.

Úverové inštitúcie vykonávajú výrazne dôkladnejšiu due diligence voči nerezidentom. Je to spôsobené nielen internými bankovými predpismi, ale aj celoeurópskymi štandardmi AML a KYC, ktoré vyžadujú podrobné potvrdenie pôvodu finančných prostriedkov a finančnej stability klienta.

Zahraniční kupujúci musia poskytnúť rozšírený súbor dokumentov: doklad o príjme za niekoľko rokov, overené preklady finančných výkazov, výpisy z bankového účtu z krajiny pôvodu, dokumenty o daňovej rezidencii a štruktúre majetku.

Pre tých, ktorí nemajú povolenie na pobyt v Rakúsku, overovanie často zahŕňa ďalšie kroky a vyšetrovania, pretože banka nemá prístup k bežným interným registrom.

V niektorých prípadoch môže finančná inštitúcia požadovať objasnenie obchodných aktivít alebo zdrojov kapitálu, čo výrazne predlžuje trvanie preskúmania žiadosti.

Stav nehnuteľnosti priamo ovplyvňuje rozhodnutie banky. Pokiaľ ide o kúpu primárneho bývania, banky sú zvyčajne ochotné vyjsť v ústrety: takéto nehnuteľnosti sa považujú za stabilnejšie a menej rizikové.

Avšak sekundárne bývanie, letné chaty a sezónne nehnuteľnosti patria do vysoko rizikovej zóny, pretože sa často využívajú sporadicky a pri ďalšom predaji si zachovávajú nižšiu hodnotu.

Ešte opatrnejší prístup sa uplatňuje pri turistických nehnuteľnostiach a apartmánoch s službami. Takéto nehnuteľnosti podliehajú sezónnosti, obmedzeniam prenájmu a zmenám v regionálnych politikách cestovného ruchu. Banky môžu ponúkať takéto úvery len za prísnych podmienok alebo ich úplne odmietnuť financovať.

Komerčné nehnuteľnosti vynikajú: oceňujú sa na základe ziskovosti podnikania a pre nerezidentného investora sú z hľadiska financovania často dostupnejšie ako rezidenčné nehnuteľnosti.

Situácie, keď bolo získané zákonné povolenie na kúpu, ale financovanie sa zrazu stane nedostupným, sú veľmi bežné. Pre nerezidentov patria medzi najnepríjemnejšie a najrizikovejšie scenáre.

Ak kupujúci podpísal predbežnú zmluvu a zaplatil zálohu, odmietnutie banky by mohlo znamenať, že kupujúci bude musieť kúpiť nehnuteľnosť bez úveru alebo stratí zálohu. Preto by sa finančný aspekt transakcie mal zvážiť v spojení s právnou due diligence nehnuteľnosti a predbežnou analýzou požiadaviek na povolenia v konkrétnej spolkovej krajine.

Pre zahraničných investorov je správne poradie procesu kľúčové. Najprv je nevyhnutné jasne definovať svoje právne postavenie a obmedzenia pozemku, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza.

Následne si od banky vyžiadajte predbežné stanovisko týkajúce sa podmienok úveru špecifických pre vašu situáciu. Až potom by ste mali pristúpiť k výberu konkrétnych nehnuteľností s ohľadom na skutočnú dostupnosť financovania.

Táto stratégia pomáha vyhnúť sa chybám, ktoré by mohli viesť k zbytočným nákladom, odmietnutiam alebo neschopnosti dokončiť transakciu za prijateľných podmienok.

Rakúska legislatíva je prísna, ale flexibilná a umožňuje právne uľahčenie procesu kúpy, ak je investor ochotný zabezpečiť transparentnosť a dodržiavanie predpisov.

Je dôležité pochopiť, že tu nehovoríme o „medzerách“, ale o právnych stratégiách, ktoré zapadajú do rámca rakúskeho právneho systému.

Ak investor zaregistruje spoločnosť v Rakúsku alebo inej krajine EÚ, potom sa tento subjekt za predpokladu, že má skutočnú prevádzku, považuje za subjekt domáceho trhu. V niektorých spolkových krajinách sa transakcie v tomto prípade spracúvajú rýchlejšie a niekedy dokonca bez zapojenia štátnej komisie.

Kľúčovou požiadavkou je však realita podnikania. Spoločnosť musí vykonávať hospodársku činnosť, mať účtovníctvo, správy a skutočné operácie.

Toto je jedna z najzrozumiteľnejších a najspoľahlivejších stratégií.

Získaním povolenia na pobyt (napríklad prostredníctvom programu „Povolenie na pobyt bez práva na prácu“, prostredníctvom pracovnej zmluvy alebo prostredníctvom podnikania) si kupujúci výrazne zvyšuje šance na úspešnú transakciu.

V niektorých štátoch má kupujúci povolenie na pobyt právne rovnaké postavenie ako občan EÚ, pokiaľ ide o prístup k nehnuteľnostiam.

Rakúsko nie je jednotným trhom – v niektorých štátoch sú obmedzenia mimoriadne prísne, zatiaľ čo v iných je legislatíva zameraná na prilákanie kapitálu.

Napríklad vo Viedni alebo Dolnom Rakúsku je kúpa bytu pre nerezidentov často možná štandardným postupom, zatiaľ čo v Tirolsku alebo Salzburgu môže byť kúpa podobnej nehnuteľnosti takmer nemožná.

Rakúske právo chráni trh, ale nesnaží sa odrádzať investorov. Systém je orientovaný na tých, ktorí sú ochotní integrovať sa do ekonomického priestoru krajiny, pričom zabezpečuje transparentnosť kapitálu a dodržiavanie predpisov. Právne možnosti zjednodušenia postupu sú preto vždy spojené so skutočnou integráciou investora do systému – právnou, ekonomickou alebo sociálnou.

Aj dobre pripravení investori, ktorí poznajú základné pravidlá rakúskeho trhu s nehnuteľnosťami, sa stretávajú s neočakávanými okolnosťami, ktoré môžu zmeniť cenu transakcie, časový rámec a dokonca aj schopnosť dokončiť kúpu. Rakúsko je krajina s vysoko štruktúrovanými, ale zložitými zákonmi o pozemkových transakciách, čo znamená, že samotná disponovanosť finančnými prostriedkami alebo ochota investovať nezaručuje úspešný výsledok.

Jedným z najviac podceňovaných rizík je možnosť zamietnutia zo strany Pozemkovej komisie (Grundverkehrsbehörde). To sa môže stať, aj keď má kupujúci transparentný príjem, čistý finančný profil a vážne úmysly legálne využívať nehnuteľnosť.

Dôvody odmietnutia sa líšia: regionálne kvóty, obmedzenia predaja cudzincom, ochrana miestneho trhu, požiadavky na zachovanie bývania pre miestnych obyvateľov alebo podozrenia, že nehnuteľnosť bude využívaná na cestovný ruch. V niektorých spolkových krajinách je odmietnutie bežnou praxou, najmä v obľúbených lyžiarskych strediskách alebo rekreačných oblastiach, kde sa nehnuteľnosti považujú za strategický zdroj.

Proces povoľovania môže trvať od niekoľkých týždňov do niekoľkých mesiacov. To vytvára značné riziká, najmä na dynamickom trhu, kde sa vyhľadávané nehnuteľnosti rýchlo predávajú.

Problém je v tom, že predávajúci často nie sú ochotní „držať“ nehnuteľnosť dlhší čas, čím kupujúci zostáva v byrokracii. Ak sa počas tohto obdobia objaví výhodnejší kupujúci, či už rezident alebo spoločnosť z EÚ, majiteľ môže od obchodu odstúpiť. Preto je pri kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku dôležité predvídať potenciálne oneskorenia a vopred si dohodnúť podmienky rezervácie.

Pre investorov, ktorí sa spoliehajú na príjmy z prenájmu, najmä z krátkodobého turistického ubytovania, môžu byť tieto nariadenia nepríjemným prekvapením. Rakúsko aktívne bojuje proti neregulovanému prenájmu cez Airbnb a v mnohých spolkových krajinách je turistický prenájom zakázaný alebo povolený len v rámci špeciálnej kategórie nehnuteľností.

V niektorých regiónoch je prenájom povolený iba na ročný základ, zatiaľ čo v iných je krátkodobé prenajímanie prísne zakázané. Povolenia na prenájom sú často viazané na typ budovy, zónu, účel projektu alebo dokonca prítomnosť hotelovej infraštruktúry v tom istom komplexe.

To znamená, že vysoká turistická návštevnosť sama o sebe nezaručuje príjem z prenájmu. Je potrebné dôkladné predbežné preskúmanie každej nehnuteľnosti a jej povoleného využitia.

V Rakúsku neexistuje jediný federálny zákon, ktorý by upravoval kúpu pôdy a nehnuteľností cudzincami. Každá spolková krajina – Tirolsko, Vorarlbersko, Salzbursko, Korutánsko, Štajersko, Dolné Rakúsko, Horné Rakúsko, Burgenland a Viedeň – si stanovuje vlastné pravidlá.

Niekedy sú rozdiely medzi nimi také výrazné, že objekt nachádzajúci sa len niekoľko kilometrov od hranice susedného pozemku je regulovaný úplne inak.

V niektorých prípadoch sa zákony môžu interpretovať nejednoznačne a postupy presadzovania zo strany komisií sa v jednotlivých mestách líšia. To vedie k situáciám, keď investor očakáva jednu vec, ale v skutočnosti dostane úplne iné požiadavky alebo obmedzenia.

Aj keď je právna časť transakcie úspešná, kupujúci čelí dodatočným výdavkom, ktoré môžu výrazne ovplyvniť celkový rozpočet. Patria sem:

• daň z nadobudnutia nehnuteľností (Grunderwerbsteuer);
• Poplatok za zápis do katastra nehnuteľností (Grundbucheintragungsgebühr);
• notárske poplatky;
• náklady na ohodnotenie nehnuteľností;
• sprostredkovateľské provízie;
• bankové poplatky pri prevode kapitálu zo zahraničia;
• náklady na právnu podporu;
• ďalšie povinnosti pri nákupe prostredníctvom spoločnosti (audit, daňové služby, reporting).

Aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam, investori by si mali vopred pripraviť podrobný odhad celej transakcie, a nie sa spoliehať výlučne na cenu nehnuteľnosti.

Kúpa nehnuteľnosti v Rakúsku je projekt, ktorý si vyžaduje komplexný prístup. Je dôležité zvážiť nielen samotnú nehnuteľnosť, ale aj právny status kupujúceho, umiestnenie nehnuteľnosti v konkrétnej pozemkovej zóne, akékoľvek obmedzenia týkajúce sa užívania a špecifiká bankového financovania, ktoré nájdete na oficiálnej webovej stránke vlády .

Pre zahraničných investorov môže každá chyba alebo opomenutie stáť mesiace času a značné finančné straty, takže príprava musí byť metodická a postupná.

Prvá vec, ktorú by mal investor urobiť, je zistiť, do ktorej spolkovej krajiny nehnuteľnosť patrí a aké predpisy tam platia. Rakúsko sa neriadi jednotným zákonom o zahraničných nákupoch: každý štát má svoje vlastné požiadavky, vlastné výbory pre posudzovanie transakcií a vlastnú definíciu toho, čo predstavuje „zahraničného kupujúceho“.

Veľmi často sa na dve nehnuteľnosti vzdialené len niekoľko kilometrov vzťahujú úplne odlišné pravidlá: jedna môže byť cudzincovi prístupná bez obmedzení, zatiaľ čo druhá môže vyžadovať zdĺhavé povolenie alebo byť pre nerezidentov úplne zakázaná.

Čo je dôležité si vopred overiť:

• Vyžaduje sa povolenie Grundverkehrsbehörde?
• Je dovolené, aby si niečo kúpila osoba bez občianstva EÚ/EHP?
• Existujú nejaké obmedzenia týkajúce sa zmeny, najmä pre turistov?
• Je povolené bývanie v Hauptwohnsitz alebo sa nehnuteľnosť nachádza v zóne, kde je trvalý pobyt zakázaný?
• či oblasť patrí medzi rekreačné alebo chránené oblasti;
• ako pozemok klasifikuje typ využitia (obytné, sekundárne, turistické, zmiešané atď.).

Tieto problémy je potrebné vyriešiť pred zaplatením zálohy, pretože jej vrátenie zvyčajne nie je zaručené.

Rakúska legislatíva v oblasti nehnuteľností sa považuje za jednu z najpodrobnejších v Európe. Pre cudzinca, najmä pre nerezidenta, je prakticky nemožné samostatne sa orientovať vo všetkých nuansách: od stavu nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností až po pravidlá jej budúceho užívania a proces povoľovania.

Právnik sa stáva kľúčovou postavou, ktorá sleduje správnosť transakcie a predchádza rizikám, ktoré sa nemusia prejaviť ani počas obhliadky, ani počas rokovaní s predávajúcim.

Kompetentný špecialista pomáha:

• vykonať právne preskúmanie nehnuteľnosti;
• identifikovať skryté obmedzenia týkajúce sa používania alebo vzdania sa;
• správne vyplniť žiadosť o povolenie;
• sprevádzať proces interakcie s pozemkovou komisiou;
• chrániť záujmy kupujúceho pri uzatváraní zmluvy;
• zabrániť zrúteniu dohody z dôvodu právnych nezrovnalostí.

Cena za služby právnika je investíciou do bezpečnosti , ktorá sa mnohonásobne vyplatí, vzhľadom na možné dôsledky chýb zahraničného kupujúceho.

V závislosti od cieľov investora môže byť užitočné zvážiť alternatívne vlastnícke štruktúry. V niektorých prípadoch nákup prostredníctvom spoločnosti (napríklad rakúskej GmbH alebo európskej holdingovej štruktúry) zjednodušuje interakcie so štátnymi orgánmi alebo bankami, hoci prináša problémy s daňou z príjmu právnických osôb a podávaním správ.

Získanie povolenia na prechodný pobyt alebo statusu rezidenta môže tiež zmeniť postoje bánk, zjednodušiť povoľovanie a rozšíriť typy nehnuteľností dostupných na kúpu. Každé rozhodnutie si však vyžaduje predbežné právne a daňové posúdenie.

Kedy môže byť štruktúra prospešná

Pre zahraničných investorov je dôležité pochopiť, že rakúske procesy sú zriedka rýchle, najmä ak transakcia vyžaduje schválenie od Grundverkehrsbehörde (Federálneho úradu pre majetok) alebo zahŕňa nezvyčajné okolnosti. Čas je cenný zdroj a mal by sa brať do úvahy už vo fáze výberu nehnuteľnosti.

Celý cyklus môže zahŕňať:

• od 2 do 16 týždňov - preskúmanie povolenia;
• od 2 do 6 týždňov – notárska registrácia a prevody;
• od 1 do 3 mesiacov – registrácia vlastníckych práv;
• dodatočné podmienky, ak má nehnuteľnosť obmedzenia týkajúce sa prenájmu alebo účelu.

Ak investor počíta s príjmom z prenájmu, mal by vziať do úvahy, že niektoré regióny môžu vyžadovať povolenie na prenájom alebo ho úplne zakázať.

Kúpa nehnuteľnosti je len začiatok. Aby aktívum generovalo príjem alebo si udržalo svoju hodnotu, je dôležité zvážiť jeho budúce využitie. Toto je obzvlášť dôležité pre investorov, ktorí kupujú nehnuteľnosť ako zdroj príjmu alebo zvažujú jej ďalší predaj o niekoľko rokov.

Je dôležité premýšľať o:

• prípustnosť nájmu (dlhodobého alebo turistického);
• výpočet prevádzkových nákladov (výkon domu, opravy, účty za energie);
• režim dane z príjmu a majetkový stav;
• Stratégia odchodu: načasovanie predaja, vplyv pozemkových predpisov, daň z kapitálových výnosov.

Čím jasnejšie je premyslená cesta od nákupu k následnej prevádzke, tým stabilnejší je príjem a nižšie sú riziká.

I. Určenie právneho postavenia

Prosím, uveďte, či ste občanom EÚ/EHP/Švajčiarska alebo občanom tretej krajiny. Ak ste občanom tretej krajiny, zhodnoťte, prosím, svoju dostupnosť alebo schopnosť získať:

• Povolenie na pobyt v Rakúsku,
• Povolenie na pobyt v inej krajine EÚ,
• obchodná činnosť v Rakúsku.

II. Analýza konkrétneho federálneho štátu

Určte zákony, podľa ktorých sa transakcia uskutoční.

Zistite si aktuálne právne predpisy pre cudzincov v tomto štáte.

Skontrolujte:

• Vyžaduje sa povolenie Grundverkehrsbehörde?
• Existujú nejaké obmedzenia týkajúce sa prenájmu turistov?
• či objekt patrí do kategórie Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz,
• Je cudzincovi dovolené kúpiť si takýto typ nehnuteľnosti?

III. Kontrola typu nehnuteľnosti

Určte účel objektu:

• hlavné bydlisko,
• druhý domov,
• turistické nehnuteľnosti,
• komerčných nehnuteľností.

Uistite sa, že váš status vám umožňuje kúpiť tento typ nehnuteľnosti.

IV. Finančná pripravenosť

Porovnajte ponuky bánk:

• aká je požadovaná záloha,
• Existujú nejaké obmedzenia týkajúce sa poskytovania pôžičiek pre príjem mimo lokálneho sektora?
• Vyžaduje sa doklad o pôvode finančných prostriedkov?

Pred hľadaním nehnuteľnosti si vyžiadajte predbežné rozhodnutie od banky.

V. Právne vzdelávanie

Nájdite si právnika, ktorý sa špecializuje na medzinárodné transakcie.

Skontrolujte dokumenty k nehnuteľnosti:

• výpis z registra,
• účel objektu,
• súlad skutočného a zákonného použitia,
• prítomnosť dlhov alebo obmedzení.

Pripravte sadu dokumentov pre komisiu (ak je to potrebné).

VI. Posúdenie rizika

• Odhadnite pravdepodobnosť zlyhania.
• Dohodnite sa s predávajúcim na podmienkach transakcie (s prihliadnutím na možné oneskorenia 2 – 6 mesiacov).
• Zvážte alternatívne možnosti: kúpu prostredníctvom právnickej osoby, získanie povolenia na pobyt alebo výber iného pozemku.

VII. Rozhodovanie

Dohoda má zmysel, ak sú splnené tri podmienky:

1. pozemok povoľuje kúpu,
2. Komisia je pripravená petíciu posúdiť,
3. Banka potvrdzuje financovanie.

Rakúsky trh s nehnuteľnosťami zostáva jedným z najstabilnejších a najatraktívnejších v strednej Európe pre rozumné investície : ekonomická a politická stabilita, rozvinutá infraštruktúra, vysoký dopyt po prenájmoch vo veľkých mestách a popularita rekreačných oblastí vytvárajú solídny základ pre dlhodobú ochranu kapitálu.

Pre zahraničných kupujúcich, a najmä pre občanov krajín mimo EÚ/EHP, je však tento trh v podstate dvojvrstvový: možnosť a podmienky kúpy závisia nielen od ceny, ale aj od právneho postavenia kupujúceho, zamýšľaného využitia nehnuteľnosti a jurisdikcie pozemku. Bez zohľadnenia týchto faktorov sa atraktívna transakcia môže ukázať ako právne nemožná alebo ekonomicky neživotaschopná.

Prečo je Rakúsko zaujímavý, ale náročný trh

Na jednej strane investovanie do viedenských alebo dobre situovaných provinčných nehnuteľností ponúka nízku volatilitu, stabilný dopyt po nájmoch a dlhodobú ochranu kapitálu.

Na druhej strane, jedinečná črta rakúskej regulácie – rozdelenie právomocí medzi spolkové krajiny a prísne postupy na ochranu miestnych záujmov – robí proces nákupu pre nerezidentov zložitejším a mnohostrannejším.

Kľúčové body, ktoré odlišujú Rakúsko od mnohých iných krajín:

• Rozhodujúcu úlohu zohráva právne postavenie kupujúceho: občania EÚ sú v skutočnosti považovaní za obyvateľov, zatiaľ čo kupujúci z „tretích krajín“ prechádzajú samostatným povoľovacím konaním.
• Typ nehnuteľnosti a jej účel (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz vs. turistický apartmán vs. komerčná nehnuteľnosť) výrazne menia šance na schválenie a podmienky financovania.
• Regionálne rozdiely: Viedeň a niektoré spolkové krajiny sú zhovievavejšie; Tirolsko, Salzburg a Vorarlbersko sú obzvlášť prísne.
• Bankové podmienky pre nerezidentov sú často prísnejšie: vyššia záloha, zvýšená due diligence a obmedzený podiel úverov na rizikové projekty.

Rakúsko zostáva atraktívnym trhom pre investície do nehnuteľností, ale úspešná transakcia pre cudzinca nie je možná bez komplexnej prípravy: právnej due diligence pozemkovej jurisdikcie, transparentnej vlastníckej štruktúry, dobre prepracovaného finančného plánu a profesionálnej podpory. S týmto prístupom sú obmedzenia menšou prekážkou a skôr zvládnuteľným faktorom – a potom sa nehnuteľnosť v Rakúsku môže skutočne stať spoľahlivou súčasťou portfólia.

• Môžu si cudzinci vôbec kúpiť nehnuteľnosť v Rakúsku?

Áno, ale podmienky závisia od občianstva a konkrétnej spolkovej krajiny.

Občania EÚ/EHP nečelia prakticky žiadnym obmedzeniam a môžu si kúpiť nehnuteľnosť za takmer rovnakých podmienok ako Rakúšania.

Občania „tretích krajín“ (Rusko, USA, Spojené arabské emiráty, Spojené kráľovstvo, Kazachstan atď.) musia získať špeciálne povolenie od štátneho orgánu (Grundverkehrsbehörde). Bez takéhoto povolenia je transakcia právne neplatná.

• Prečo existujú také prísne obmedzenia pre nerezidentov?

Rakúsko chráni rovnováhu miestneho trhu a zabraňuje špekuláciám. V turistických a horských oblastiach je ponuka bývania obmedzená a ak je trh zahltený zahraničným dopytom, miestni obyvatelia si ho jednoducho nebudú môcť dovoliť.

Štát navyše dohliada na využívanie chránených území a sociálne citlivých obcí. Regulácia preto nie je namierená proti zahraničným investorom, ale skôr na ochranu miestnej udržateľnosti.

• Aké typy nehnuteľností sa cudzincom kupujú najľahšie a ktoré ťažšie?

Najjednoduchšou možnosťou sú štandardné mestské byty, najmä vo Viedni alebo iných veľkých mestách. Tam je legislatíva flexibilnejšia a dopyt stabilný. Pri plánovaní rozpočtu má zmysel zvážiť aktuálne ceny bytov vo Viedni , jednom z najreprezentatívnejších trhov v krajine.

Zložitejšie sú existujúce domy, turistické apartmány a nehnuteľnosti v horských oblastiach (Tirolsko, Salzburg, Vorarlbersko). Tieto zóny majú často prísne obmedzenia alebo dokonca zakazujú nákupy nehnuteľností nerezidentmi.

Komerčné nehnuteľnosti sú vo všeobecnosti regulované zhovievavejšie, najmä ak je kúpa spojená so skutočnými obchodnými aktivitami.

• Ako dlho trvá získanie povolenia na kúpu pre štátnych príslušníkov tretích krajín?

Od 2 – 3 mesiacov v miernejších regiónoch (napríklad Viedeň) do 6 – 12 mesiacov v turistických regiónoch. Lehota závisí od špecifík nehnuteľnosti, pracovného zaťaženia komisie a potreby poskytnúť ďalšie dokumenty.

Niekedy je schválenie udelené rýchlo, ale v iných prípadoch investori čakajú na rozhodnutie šesť mesiacov alebo dlhšie – preto je dôležité naplánovať si transakciu vopred.

• Môže komisia odmietnuť – a prečo?

Áno, a bez podrobného vysvetlenia. Najčastejšie je odmietnutie spôsobené tým, že vlastník pozemku považuje kúpu za rozpornú so záujmami regiónu. Dôvody môžu byť rôzne:

• nehnuteľnosť sa nachádza v turistickej oblasti, kde bývanie musí zostať cenovo dostupné pre miestnych obyvateľov;
• kupujúci nemá dostatočné väzby na Rakúsko;
• účel objektu nezodpovedá stanovenému cieľu;
• Existuje riziko, že nehnuteľnosť bude bez povolenia využívaná ako turistická atrakcia.

• Pomáha povolenie na pobyt alebo nákup prostredníctvom spoločnosti z EÚ?

Áno, vo väčšine prípadov. Kupujúci s rakúskym povolením na pobyt je štátom často vnímaný priaznivejšie ako investor, ktorý v krajine nie je rezidentom.

Nákup prostredníctvom spoločnosti registrovanej v EÚ alebo Rakúsku môže tiež zmierniť obmedzenia, ale iba ak je spoločnosť skutočne aktívna a vlastnícka štruktúra je transparentná. Takéto riešenia si vyžadujú riadnu právnu dokumentáciu.

• Aké dodatočné náklady by mali cudzinci zohľadniť?

Okrem štandardných výdavkov (dane, notárske poplatky, provízia pre sprostredkovateľa) by mali nerezidenti zvážiť:

• preklad a overovanie dokumentov;
• služby právnika špecializujúceho sa na transakcie pre cudzincov;
• možné náklady na získanie povolení;
• vyššia záloha a prísnejšie podmienky úverovania;
• dane z prenájmu, ak sa nehnuteľnosť plánuje používať ako investičná nehnuteľnosť.

Všetky tieto náklady môžu zvýšiť celkové náklady na transakciu o 1 – 2 %, niekedy aj viac, v závislosti od pozemku a vlastníckej štruktúry.