Viedeň je považovaná za jedno z najpríjemnejších miest na život, takže dopyt po bývaní je vysoký. V posledných rokoch sa však objavil problém: čoraz viac ľudí si kupuje byty a domy nie na trvalý pobyt, ale ako „druhé domy“ – navštevujú ich len príležitostne alebo ich nechávajú úplne prázdne.
Výsledkom je menej cenovo dostupných bytov pre tých, ktorí chcú v meste bývať natrvalo, a ceny prenájmu a kúpy, najmä v centre mesta, naďalej rastú. Toto je obzvlášť viditeľné v centrálnych oblastiach, kde domy v Rakúsku často kupujú na budúce použitie a používajú sa len príležitostne.
Mestské úrady Viedne sa rozhodli zaviesť dodatočnú daň z obytných nehnuteľností, ktoré nie sú trvalo obývané. Chcú povzbudiť majiteľov, aby efektívnejšie spravovali svoje byty a domy. Výťažok sa plánuje použiť na zlepšenie mesta vrátane zlepšenia ciest, rozvoja verejnej dopravy a podpory kultúrnych iniciatív, vďaka ktorým sa Viedeň stáva príjemnou pre život a turistickou destináciou.
tohto článku je jednoduchým spôsobom vysvetliť, ako bude fungovať nová daň z bývania v Rakúsku, na ktorých vlastníkov sa bude vzťahovať, aké výhody a výnimky sa poskytujú, ako aj porovnať situáciu s praxou v iných európskych mestách a prediskutovať, aké zmeny môže priniesť na trh s bývaním vo Viedni.
Dôvody zavedenia novej dane
V posledných rokoch sa vo Viedni stavia čoraz viac bytov bez trvalého obývania. Niektorí ľudia si tieto nehnuteľnosti kupujú ako investičné nehnuteľnosti alebo sa do nich sťahujú len na krátke obdobie. V dôsledku toho zostáva značná časť nehnuteľností prázdna, čo zhoršuje nedostatok bývania.
Kľúčové problémy:
- Rastúce náklady na bývanie.
V dôsledku vysokého dopytu a nízkej ponuky rastú ceny prenájmov a kúpy, najmä vo vyhľadávaných oblastiach, ako sú 1., 7. a 8. obvod.
- Priepasť medzi sociálnymi skupinami.
Bohatí obyvatelia si môžu dovoliť niekoľko bytov alebo domov, zatiaľ čo mladé rodiny a študenti majú čoraz väčšie ťažkosti nájsť si dostupné bývanie.
- Nevyužívané byty.
Podľa úradov sú vo Viedni tisíce prázdnych bytov, čo negatívne ovplyvňuje život mesta ako celku.
V roku 2024 úrady navrhli zaviesť novú daň z druhých domov vo Viedni, teda z tých, ktoré sa nepoužívajú ako hlavné bývanie. Cieľom tohto opatrenia je znížiť zisky z vlastníctva „extra“ bytov a tým povzbudiť majiteľov, aby ich buď prenajímali, alebo predávali tým, ktorí sú ochotní v nich bývať trvalo.
Skúsenosti z iných európskych miest
Táto situácia sa už v minulosti vyskytla a Viedeň nie je výnimkou. Mnohé veľké európske mestá už zaviedli podobné dane:
| Mesto | Funkcie zdaňovania | Výsledok úvodu |
|---|---|---|
| Berlín | Daň z druhej nehnuteľnosti sa vyberá každoročne, ktorej výška závisí od jej veľkosti a lokality. | Na dlhodobý prenájom bude ponúkaných viac bytov. |
| Paríž | Vyššia sadzba sa vzťahuje na prázdne byty a krátkodobé prenájmy (napríklad cez Airbnb). | Na trhu sa objaví dostupnejšie bývanie. |
| Zürich | Boli zavedené prísne obmedzenia na kúpu druhých domov cudzincami. | Počet transakcií uskutočnených za účelom rýchleho zisku sa zníži. |
Záver: Zavedenie novej dane vo Viedni odráža všeobecný európsky trend zameraný na riešenie problémov s bývaním a ochranu práv ľudí trvalo žijúcich v meste.
Hlavné parametre novej dane
Očakáva sa, že nová daň z druhých domov bude zavedená začiatkom roka 2025, ak bude zákon prijatý v prvej polovici roka 2024. Jej výška sa bude vypočítavať každoročne a bude priamo závisieť od veľkosti bytu alebo domu.
Daňové sadzby
| Priestor druhého domu | Sadzba dane (€ ročne) |
|---|---|
| Do 60 m² | 300 |
| 60 – 130 m² | 450 |
| Viac ako 130 m² | 550 |
Príklad: Vlastník bytu s rozlohou 75 m² bude platiť daň vo výške 450 EUR ročne. Ak vlastní ďalší podobný byt, daň z druhého bytu sa zvýši o 50 % na 675 EUR ročne.
Príplatky a zľavy
Mechanizmus prirážok a zliav zohráva kľúčovú úlohu pri flexibilnom uplatňovaní novej dane z druhých domov vo Viedni. Umožňuje zohľadniť rôzne typy vlastníkov a charakteristiky ich nehnuteľností, čím sa daň stáva spravodlivejšou a podporuje sa racionálne využívanie bytov.
Príspevky
Príplatky boli zavedené s cieľom odradiť jednu osobu od kúpy viacerých druhých bytov. Ak vlastník vlastní viacero takýchto nehnuteľností, daň z každej ďalšej sa zvýši o 50 %.
Princíp fungovania:
| Počet druhých domov | Základná sadzba (€) | Príplatok (%) | Celková daň (€) |
|---|---|---|---|
| 1 objekt | 450 | 0% | 450 |
| 2 objekty | 450 | +50% | 675 |
| 3 objekty | 450 | +100% | 900 |
Príklad: Ak osoba vlastní tri byty s rozlohou 80 m², jej daň bude:
- pre prvých – 450 €
- za druhý – 675 €,
- za tretí – 900 €.
Celková suma dane bude 2 025 eur ročne.
Účel bonusu:
- aby sa zabránilo tomu, aby sa veľké množstvo bývania dostalo do rúk individuálnych investorov alebo špekulantov.
- povzbudzovať majiteľov, aby buď prenajímali svoje byty, alebo ich predali ľuďom, ktorí v nich budú bývať trvalo.
Zľavy
Rakúsky daňový úrad poskytol zľavy pre prípady, keď byt alebo dom negeneruje pre majiteľa príjem a neslúži na podnikanie ani špekulácie.
Druhy zliav:
Nehnuteľnosť bez elektriny.
- Ak v dome nie je elektrina, je prakticky neobývateľný.
- Pri takýchto nehnuteľnostiach je daň znížená takmer na minimálnu úroveň, čo zmierňuje finančnú záťaž pre majiteľov.
Núdzové budovy.
- V prípadoch, keď sa bývanie považuje za nebezpečné, sa daň pre majiteľa výrazne znižuje.
- To podporuje buď obnovu takýchto budov, alebo ich predaj za účelom novej výstavby.
Zľava na predmety, ktoré sa reštaurujú.
- Mestskí úradníci diskutujú o možnosti dočasného zníženia dane pre majiteľov, ktorí investujú do obnovy starých budov s cieľom zachovať historické dedičstvo Viedne.
Príklad výpočtu:
| Situácia | Štandardná daň (€) | Uplatnená zľava | Celková daň (€) |
|---|---|---|---|
| Dom 75 m² bez elektriny | 450 | -70% | 135 |
| Núdzová budova 140 m² | 550 | -50% | 275 |
Účel zliav:
- nezaťažovať daňami vlastníkov prázdnych alebo dočasne nespôsobilých na bývanie budov;
- povzbudiť ich k oprave alebo predaju týchto nehnuteľností.
Výnimky
Niektoré nehnuteľnosti sú úplne oslobodené od dane, pretože slúžia sociálnym alebo verejným funkciám. To pomáha chrániť zraniteľných obyvateľov a podporovať mestské iniciatívy.
| Kategória nehnuteľnosti | Dôvod oslobodenia od dane |
|---|---|
| Študentské internáty | Pomoc študentom a vzdelávacím inštitúciám, vytváranie dostupného bývania. |
| Domovy dôchodcov | Bývanie so sociálnou funkciou pre seniorov a osoby, ktoré potrebujú starostlivosť. |
| Pracovné ubytovne | Dočasné ubytovanie pre pracovníkov zamestnaných na veľkých stavbách a v podnikoch v meste. |
Všetky výnimky budú prísne monitorované mestskými úradmi, aby sa predišlo podvodom. Majitelia budú musieť predložiť dôkaz, napríklad zmluvu s univerzitou alebo sociálnymi službami.
Celý systém príspevkov, výhod a výnimiek je vytvorený s cieľom:
- Obmedzte špekulácie – čím viac druhých domov vlastní majiteľ, tým vyššia je daň.
- Podporovať efektívne využívanie bývania – prázdne byty by sa mali prenajímať alebo predať.
- Na ochranu spoločensky významných zariadení sú vzdelávacie, zdravotnícke a pracovné budovy úplne oslobodené od daní.
- Podporte obnovu starých budov – stimuly pre opustené a schátrané budovy pomôžu zachovať historickú architektúru Viedne.
Koho sa nová daň dotkne?
Nové dane z domov v Rakúsku sa budú vzťahovať na majiteľov, ktorí vlastnia byty alebo domy nie ako trvalé bydlisko, ale ako sekundárne nehnuteľnosti – na dovolenkové, investičné alebo prenájmové účely. Toto opatrenie je spôsobené rastúcim počtom prázdnych bytov, čo znižuje dostupnú ponuku a vedie k rastúcim sadzbám nájomného.
Hlavné kategórie platiteľov:
| Kategória | Popis | Príklad |
|---|---|---|
| Vlastníci nehnuteľností, ktoré nie sú uvedené ako Hauptwohnsitz (trvalé bydlisko) | Nehnuteľnosť nie je registrovaná ako trvalý pobyt (v dokumentoch Meldezettel) | Rodina býva v jednej časti mesta, ale má aj iný byt v centre, ktorý využívajú len pri zriedkavých návštevách |
| Zahraniční vlastníci | Zahraniční majitelia, ktorí si kúpili byty alebo domy vo Viedni na dovolenku, investíciu alebo prenájom | Nemecký investor kúpil byt, aby ho prenajímal turistom na krátke obdobie cez Airbnb |
| Investori a prenajímatelia | Ľudia, ktorí vlastnia byt a prenajímajú ho na komerčné účely, ale sami v ňom nebývajú | Majiteľ vlastní tri byty, ktoré prenajíma na základe dlhodobých nájomných zmlúv |
-
Je tiež dôležité zvážiť právne aspekty kúpy: obmedzenia týkajúce sa cudzincov pri kúpe nehnuteľností v Rakúsku môžu ovplyvniť spôsob formalizácie transakcie a aké povolenia sú v konkrétnom štáte potrebné.
Ako pochopiť, že nehnuteľnosť je „druhý domov“:
- Informácie z Meldezettel – úradného záznamu o mieste bydliska – sa porovnávajú s údajmi z Grundbuch (pozemkového katastra).
- Ak sa adresa bytu nezhoduje s primárnym registrovaným miestom bydliska, nehnuteľnosť sa automaticky uzná ako druhý domov.
- V sporných prípadoch bude musieť vlastník preukázať, že nehnuteľnosť sa používa ako Hauptwohnsitz, napríklad prostredníctvom účtov za energie alebo dokladov potvrdzujúcich trvalý pobyt.
Scenáre pre prenajímateľov a investorov:
| Scenár | Daňový status | Komentár |
|---|---|---|
| Nehnuteľnosť je prenajatá na základe dlhodobej oficiálnej nájomnej zmluvy | Daň je povinná | Vlastník je povinný označiť nehnuteľnosť ako druhý domov |
| Apartmán je k dispozícii na krátkodobé ubytovanie prostredníctvom služieb ako Airbnb alebo Booking | Daň je povinná a môže sa zvýšiť | Mestské úrady tento sektor pozorne sledujú kvôli možným špekuláciám |
| Majiteľ využíva byt ako „druhý domov“ pre osobné návštevy | Daň je povinná | Toto pravidlo platí bez ohľadu na to, či je byt väčšinu času prázdny |
Platobný mechanizmus a kontrola
Aby sa zabezpečila účinnosť dane, viedenská samospráva vytvorila pre svoje účtovníctvo digitálnu platformu, ktorá zníži byrokraciu a zabezpečí väčšiu transparentnosť.
Platobný proces:
1. Zaregistrujte si svoju nehnuteľnosť prostredníctvom oficiálneho online portálu mesta Viedeň (wien).
2. Automatické overenie údajov pomocou Meldezettel a Grundbuch na určenie, či sa nehnuteľnosť používa ako hlavné bývanie.
3. Vygenerujte ročné daňové oznámenie, ktoré je možné zaplatiť:
- bankovým prevodom,
- prostredníctvom online služby elektronickej verejnej správy,
- priamo na mestských daňových oddeleniach.
4. Daň musí byť zaplatená najneskôr do konca prvého štvrťroka každého roka.
| Zdroj údajov | Účel inšpekcie | Orgán zodpovedný za kontrolu |
|---|---|---|
| Meldezettel (registrácia) | Overenie hlavného bydliska | Viedenský magistrát |
| Grundbuch (pozemkový kataster) | Potvrdenie vlastníctva | Federálna pozemková služba |
| Databázy Airbnb a iných platforiem | Kontrola krátkodobého prenájmu | Ministerstvo cestovného ruchu a daní |
Pokuty a penále
Ak sa vlastník úmyselne vyhne plateniu daní, bude čeliť vážnym pokutám:
- Pokuta až do výšky 5 000 eur za nesplnenie povinností.
- Dodatočné poplatky za každý mesiac omeškania (do 5 % z dane).
- Riziko právnych krokov zo strany finančnej prokuratúry.
Transparentnosť a elektronická verejná správa
- Daňový systém bude prepojený s digitálnymi službami mesta.
- Majitelia budú mať prístup k informáciám o poplatkoch a platbách prostredníctvom svojho osobného online účtu.
- Plánuje sa zasielanie pripomienok prostredníctvom SMS a e-mailu, aby sa zabezpečilo, že majitelia nezmeškajú termíny platieb.
Výnimky a výhody
Sadzby dane z príjmu sa budú líšiť pre rôzne typy bývania. Úrady úplne oslobodili niektoré nehnuteľnosti, zatiaľ čo pre spoločensky dôležité projekty boli poskytnuté dočasné daňové úľavy.
Úplné oslobodenie od dane:
| Kategória objektu | Dôvod prepustenia | Príklad |
|---|---|---|
| Študentské internáty | Pomoc študentom a univerzitám pri udržiavaní prijateľných cien študentského ubytovania. | Internát na Viedenskej univerzite. |
| Domovy dôchodcov | Sociálna úloha - poskytovanie bývania ľuďom zo zraniteľných kategórií. | Štátny alebo súkromný penzión pre seniorov. |
| Robotnícke ubytovne | Organizácia dočasného ubytovania pre pracovníkov zamestnaných na stavbách a v podnikoch. | Ubytovňa pre stavebných robotníkov v oblasti Sonnwendviertel. |
Dočasná úľava:
- Nové nehnuteľnosti sociálneho bývania neplatia dane počas prvých troch rokov po uvedení do prevádzky.
- To motivuje developerov k vytváraniu cenovo dostupného bývania pre obyvateľov mesta.
- Po skončení lehoty na odklad sa daň vyberá podľa bežných pravidiel.
Individuálne daňové úľavy:
Vlastník má právo požadovať osobný prospech, ak na to existujú závažné dôvody:
- dočasná invalidita alebo strata príjmu;
- opravárenské práce, ktoré dočasne znemožnia bývanie v nehnuteľnosti;
- okolnosti vyššej moci, ako sú požiar, povodeň a iné núdzové situácie.
Proces podávania žiadostí:
- Žiadosť odošlite pomocou formulára na portáli elektronickej verejnej správy.
- Priložte potrebné dôkazy (lekárske potvrdenia, správy o škodách atď.).
- Mestský daňový úrad posúdi žiadosť do 30 dní.
Vplyv dane na trh s nehnuteľnosťami
Zavedenie dane z druhých domov vo Viedni bude kľúčovým faktorom transformácie trhu s nehnuteľnosťami v nasledujúcich rokoch. Odborníci odhadujú, že to nielen zvýši príjmy mesta, ale povedie aj k efektívnejšiemu využívaniu bytového fondu.
Predpovede expertov:
- Zníženie počtu prázdnych bytov.
Pre majiteľov sa stane ekonomicky nerentabilné nechávať svoje byty väčšinu času prázdne. To povedie k zvýšeniu ponuky cenovo dostupného nájomného bývania, najmä v centre mesta, kde je v súčasnosti nedostatok.
- Zníženie špekulatívnych nákupov.
Zahraniční investori a veľkí kupujúci, ktorí kupujú byty len na ďalší predaj, sa kvôli zvýšeniu daní stanú opatrnejšími.
- Rastúci záujem o dlhodobé prenájmy.
Aby pokryli daňové náklady, majitelia druhých bytov ich pravdepodobne začnú dlhodobo prenajímať, čo bude mať pozitívny vplyv na trh s prenájmom.
Vplyv na ceny:
| Indikátor | Predpoveď na rok 2025. | Komentár |
|---|---|---|
| Ceny prenájmu | Stabilizácia alebo mierny pokles (až o -3 %) | Rastúca ponuka dostupného bývania zvýši dostupnosť prenájmu |
| Predajné ceny bytov | Rast sa spomalí (1 – 2 % ročne) | Daň pomôže obmedziť špekulatívne zvyšovanie cien |
| Počet transakcií | Mierny pokles (do -5 %) | Investori budú k kúpe druhých bytov pristupovať zvážnejšie |
Názor účastníkov trhu:
- Realitné kancelárie veria, že vďaka tomu bude trh transparentnejší a stabilnejší, čím sa zníži počet prázdnych bytov.
- Investori sa obávajú, že návratnosť ich investícií môže klesnúť, ale dlhodobé investície do kvalitného bývania zostanú atraktívne.
- Obyvatelia mesta reformu vo všeobecnosti podporujú, pretože zlepší dostupnosť bývania.
Porovnanie s inými daňami
Zavedenie dane z druhej nehnuteľnosti sa zhoduje so zrušením štátnej dane (GIS), ktorá sa predtým platila za televíziu a rozhlas. Od roku 2025 sa plánuje jej nahradenie novou daňou (ORF) na financovanie celoštátneho vysielania.
V dôsledku toho budú obyvatelia Viedne čeliť novému daňovému systému v Rakúsku, ktorý kombinuje ciele podpory spoločnosti a mestskej infraštruktúry. Pre pochopenie širšieho kontextu (čo ešte platia majitelia domov okrem tejto dane) je užitočné pozrieť sa na to, ako vo všeobecnosti štruktúrované
Porovnanie s medzinárodnou praxou:
| Mesto / Krajina | Typ dane | Výška dane | Účel úvodu |
|---|---|---|---|
| Viedeň | Daň z druhého bývania | 300 – 550 € + príplatky | Podpora racionálneho využívania bytov a domov, ako aj dopĺňanie mestského rozpočtu |
| Paríž | Daň z voľných bytov | 60 % z ročných nákladov na prenájom | Investori sa obávajú, že návratnosť ich investícií môže klesnúť, ale dlhodobé investície do kvalitného bývania zostanú atraktívne. |
| Berlín | Daň z druhej nehnuteľnosti | Záleží od katastrálnej hodnoty | Obyvatelia mesta reformu vo všeobecnosti podporujú, pretože zlepší dostupnosť bývania. |
Výhody nového systému:
- Transparentnosť prostredníctvom digitálnych systémov a integrácie elektronickej verejnej správy.
- Progresívna daň, ktorá motivuje majiteľov k prenájmu bytov.
- Medzinárodné skúsenosti potvrdzujú, že takéto opatrenie má z dlhodobého hľadiska pozitívny účinok.
Nevýhody:
- V blízkej budúcnosti môžu niektorí majitelia pociťovať zvýšené daňové výdavky.
- Zahraniční investori môžu stratiť aktivitu, čo povedie k zníženiu prílevu zahraničného kapitálu na trh s nehnuteľnosťami.
Ako sa môžu majitelia nehnuteľností pripraviť
Majitelia druhých bytov by sa mali na zavedenie dane pripraviť vopred, aby sa vyhli zbytočným výdavkom a pokutám.
Praktické kroky:
1. Uistite sa, že vaše trvalé bydlisko je správne zaregistrované v spoločnosti Meldezettel.
Ak sú informácie poskytnuté nesprávne, nehnuteľnosť môže byť mylne považovaná za druhý domov.
2. Zvážte dlhodobý prenájom bytu.
Takto je možné pokryť náklady na daň a zároveň prispieť k zvýšeniu ponuky bývania.
3. Vyhľadajte radu daňového experta.
Poradí vám, ako znížiť daňové výdavky a správne podať daňové priznanie.
4. Sledujte oficiálne aktualizácie a prípadné zmeny.
Návrh zákona môže byť počas diskusie doplnený.
Záver
Daň z druhých domov vo Viedni je kľúčovým prvkom bytovej politiky. Jej hlavným cieľom je regulácia trhu s nehnuteľnosťami: zníženie počtu voľných nehnuteľností, zvýšenie ponuky na trhu dlhodobého prenájmu a následne zvýšenie dostupnosti bývania pre stálych obyvateľov.
Hlavným cieľom týchto zmien je nájsť zlatú strednú cestu, ktorá bude prospešná pre majiteľov bytov, nájomníkov a samotné mesto. To je nevyhnutné pre stabilný a zdravý trh s bývaním.
Majiteľom sa odporúča, aby si všetko vopred vyriešili, aby sa vyhli sankciám a naopak, mohli z toho čerpať výhody. Môžu napríklad začať prenajímať svoju nehnuteľnosť, prihlásiť sa do zvýhodnených programov alebo efektívnejšie spravovať svoju nehnuteľnosť.
Hlavnou radou pre každého je sledovať nové zákony a v prípade potreby sa poradiť s odborníkmi. To je najistejší spôsob, ako sa ľahko a bezproblémovo prispôsobiť novým požiadavkám.
