Nehnuteľnosti vo Vietname: Čo by mali investori vedieť

Investície do nehnuteľností vo Vietname čoraz viac priťahujú pozornosť zahraničných kupcov. Tento trh je atraktívny nielen z hľadiska príjmu z prenájmu, ale aj ako aktívum pre životný štýl a prostriedok diverzifikácie kapitálu v Ázii.

Na rozdiel od európskych krajín so zavedenými regulačnými systémami, ako je Rakúsko, kde sú primárnymi výhodami stabilita a predvídateľnosť, Vietnam dnes ponúka úplne iný príbeh: je to dynamicky sa rozvíjajúca krajina s vysokým potenciálom rastu cien a relatívne nízkou vstupnou bariérou. Pre investorov to ponúka príležitosť vstúpiť na aktívne sa rozvíjajúci trh, a tým dosiahnuť vyššie výnosy ako v rozvinutých jurisdikciách.

Teraz je obzvlášť zaujímavý čas na zváženie Vietnamu ako investičnej destinácie. Po pandémii krajina znovu otvorila svoje hranice, cestovný ruch sa zrýchleným tempom zotavuje a vláda investuje do rozsiahlych infraštruktúrnych projektov – od diaľnic až po medzinárodné letiská. To všetko vytvára základ pre rast cien bývania a zvýšený turistický ruch, čím sa zvyšuje atraktivita nehnuteľností na prenájom.

Ja, Ksenia Levina, som právnička so skúsenosťami v Ázii (Vietnam, Thajsko) aj v Európe (krajiny EÚ). Spolupracujem so zahraničnými investormi a podporujem ich počas celého procesu – od due diligence a postupov KYC/AML až po správu nehnuteľností. Tieto medzinárodné skúsenosti mi umožňujú pochopiť silné a slabé stránky ázijských trhov v porovnaní s európskymi.

Juhovýchodná Ázia je už dlho magnetom pre cestovný ruch a medzinárodný obchod. Vietnam je na tejto mape čoraz výraznejší a spája svoju úlohu priemyselného centra a turistickej destinácie.

Dve hlavné mestá – Hočiminovo Mesto a Hanoj ​​– zostávajú hlavnými atrakciami Hočiminovo Mesto je finančným srdcom krajiny, domovom firiem, bánk, startupov a hlavných prémiových rezidenčných komplexov. Práve tu sa najsilnejšie prejavuje nárast cien a dopyt po prenájmoch zo strany cudzincov. Hanoj ​​je hlavné mesto a kultúrne centrum, kde ceny prenájmov ovplyvňujú medzinárodní profesionáli aj študenti.

Samostatným segmentom sú rezortné nehnuteľnosti: Nha Trang, Da Nang a ostrov Phu Quoc. Tieto regióny sa aktívne rozvíjajú ako turistické klastre a rast počtu hotelov, apartmánov a víl priamo súvisí s turistickým tokom. Pre investorov je to typický scenár životného štýlu: nehnuteľnosť sa môže počas hlavnej sezóny prenajímať a využívať na súkromné ​​dovolenky.

Právne prostredie vo Vietname sa líši od Európy. Podľa Juwaia môžu cudzinci vlastniť byty prostredníctvom systému nájmu – dlhodobého prenájmu až na 50 rokov s možnosťou predĺženia. Pozemky zostávajú vo vlastníctve štátu, čo odráža socialistický model riadenia.

Na rozdiel od Rakúska, kde vlastník získa plné vlastníctvo k nehnuteľnosti a pôsobí v rámci predvídateľnej jurisdikcie EÚ, vo Vietname je zmluvný rámec a riadna právna podpora transakcie kľúčová.

Podľa medzinárodných indexov Vietnam vykazuje stabilný rast. Podľa Svetovej banky sa ukazovatele Doing Business zlepšujú a ceny nehnuteľností vo veľkých mestách rastú o 5 – 10 % ročne. Výnosy z prenájmu v turistických oblastiach a metropolitných oblastiach sú výrazne vyššie ako v Rakúsku, kde sa zvyčajne očakávajú 2 – 3 % ročne.

Kiplinger tvrdí, že Thajsko, Kambodža a Indonézia by sa mohli považovať za konkurentov Vietnamu. Vietnam však v súčasnosti vyniká vďaka kombinácii hospodárskeho rozmachu, priemyselného rastu a turistického potenciálu.

Vietnamský trh s nehnuteľnosťami je relatívne mladý. Podľa spoločnosti Realtique si cudzinci do roku 2015 prakticky nemohli kúpiť nehnuteľnosti. Liberalizácia legislatívy viedla k prudkému nárastu záujmu a v priebehu niekoľkých rokov sa ceny vo veľkých mestách zvýšili o 50 % až 200 %. Pandémia rast dočasne spomalila, ale trh sa od roku 2022 aktívne zotavuje.

Hočiminovo Mesto a Hanoj ​​vykazujú najvyššie tempo rastu, kde je dopyt po bývaní podporovaný vnútornými migračnými tokmi, rastúcou strednou triedou a rozvojom medzinárodných spoločností. V rekreačných oblastiach je dynamika menej stabilná: Nha Trang, Da Nang a Phu Quoc závisia od sezónnosti a turistických tokov, ale tieto regióny sa stávajú hlavnými destináciami pre investície do životného štýlu.

Typická geografia transakcií je nasledovná. Hočiminovo Mesto je domovom mixu prémiových (elitných bytov) a masovo orientovaných nehnuteľností. Hanoj ​​je skôr akademickým trhom s veľkým počtom nájomníkov z radov študentov a medzinárodných profesionálov. Da Nang, Nha Trang a Phu Quoc sa rozvíjajú ako turistické centrá, kde si cudzinci s väčšou pravdepodobnosťou kupujú byty v hoteloch s apartmánmi alebo prímorských vilách.

Typy nehnuteľností dostupné pre zahraničných kupcov sú obmedzené: predovšetkým byty v kondomíniách, apartmány a vily v rezorte. Pozemky nie sú cudzincom k dispozícii na súkromné ​​vlastníctvo, čo je kľúčový rozdiel oproti Rakúsku, kde sú pozemky a domy k dispozícii na priamy nákup.

Hlavnými kupujúcimi vietnamských nehnuteľností sú občania Južnej Kórey, Číny, Japonska, ako aj Rusi a Američania. Dopyt nájomcov je poháňaný turistami, expatmi, študentmi a medzinárodnými firemnými profesionálmi.

Porovnanie rastu cien a výnosov: Vietnam vs. Rakúsko

Pri posudzovaní vietnamského trhu s nehnuteľnosťami nemožno ignorovať jeho regionálnych konkurentov. Hlavnými sú Thajsko, Kambodža a Indonézia. Každý z týchto trhov má svoju vlastnú dynamiku a špecifiká, ale všeobecným trendom je prilákať zahraničný investičný kapitál prostredníctvom cestovného ruchu, prijateľných vstupných bariér a rastúcich ekonomík.

Thajsko sa považuje za vyspelejší trh: v destináciách ako Phuket, Koh Samui a Bangkok už existujú mechanizmy krátkodobého prenájmu, turistická infraštruktúra a silný branding. Táto vyspelosť sa však premieta aj do vysokej konkurencie a vyšších vstupných nákladov, čo znižuje potenciál superziskov.

Kambodža už dlho láka investorov vďaka minimálnym obmedzeniam vlastníctva a priaznivému daňovému systému, ale jej infraštruktúra a inštitucionálna štruktúra zaostávajú za Vietnamom. Nehnuteľnosti sú tu často lacnejšie, ale riziká sú vyššie, najmä z hľadiska regulácie a politickej stability.

Indonézia vsádza na turistické regióny, najmä na Bali. Tento trh je už dlho obľúbený medzi expatmi, digitálnymi nomádmi a investormi, ale obmedzenia priameho zahraničného vlastníctva a zložité právne štruktúry ho robia menej transparentným.

Vietnam sa nachádza v strednej pozícii: na jednej strane ponúka nízke vstupné bariéry a rýchly rast, na druhej strane si však vyžaduje právne znalosti pri štruktúrovaní transakcií. Práve táto rovnováha medzi dynamikou a potenciálom diverzifikácie robí krajinu konkurencieschopnou v regióne.

Vo Vietname si zahraniční investori nemôžu kupovať nehnuteľnosti na rozdiel od občanov. Pre nerezidentov zostáva primárnou možnosťou prenájom s dobou trvania až 50 rokov s možnosťou predĺženia.

V praxi to znamená, že kupujúci sa stáva plnohodnotným vlastníkom bytu v bytovom dome, ale doba vlastníctva je obmedzená a po uplynutí nájmu závisí obnovenie od rozhodnutí štátu a developera.

V Rakúsku je situácia diametrálne opačná: cudzinci si môžu nehnuteľnosť kúpiť priamo (hoci si to často vyžaduje súhlas regionálnych úradov) a neexistujú žiadne časové obmedzenia. To vytvára pre investorov väčší pocit istoty, ale vstupné náklady a náklady na vlastníctvo sú výrazne vyššie.

vo Vietname hojne používajú aj iné formy štruktúrovania vlastníctva Niektorí investori zakladajú miestnu spoločnosť (zvyčajne s vietnamským partnerom), čo im umožňuje nakupovať pozemky a nehnuteľnosti ako úplní vlastníci, ale vyžaduje si rozsiahlu právnu podporu a priebežné dodržiavanie predpisov.

Dopyt je aj po spoluvlastníctve – napríklad pri kúpe bytu alebo vily s viacerými investormi. Toto je obzvlášť dôležité pre rezortné nehnuteľnosti, kde sa výdavky a príjmy delia pomerne. Dôležité je zvážiť aj otázky dedičstva: vietnamské právo umožňuje prevod vlastníctva na zahraničných dedičov, ale vyžaduje notárske overenie a úhradu poplatkov.

Osobitnú pozornosť treba venovať bankovým účtom a dodržiavaniu predpisov. Zahraničný kupujúci bude potrebovať vietnamský bankový účet na platby, ako aj dôkaz o pôvode finančných prostriedkov. Ide o štandardný postup na ochranu pred praním špinavých peňazí, ale samotný proces môže trvať dlhšie ako v Rakúsku, kde je bankový sektor dobre zavedený a funguje v rámci prísnych predpisov EÚ.

Proces kúpy nehnuteľnosti vo Vietname pozostáva z niekoľkých fáz. Najprv sa vyberie nehnuteľnosť a podpíše sa rezervačná zmluva spolu s malým depozitom. Nasleduje kontrola dokumentov, ktorá zahŕňa analýzu licencií developera, pozemkových listov a stavu projektu. due diligence – dôkladné právne preskúmanie, pretože bez nej existuje vysoké riziko, že skončíte s nedokončenou výstavbou alebo obmedzeniami vo využívaní nehnuteľnosti.

Po úspešnom absolvovaní kontroly strany uzatvárajú hlavnú kúpno-predajnú zmluvu, ktorá je registrovaná u príslušných vládnych orgánov. Na rozdiel od Rakúska, kde registrácia v katastri nehnuteľností zaručuje absolútnu ochranu práv, vo Vietname ochrana práv kupujúcich závisí vo veľkej miere od kvality dokumentácie a bezúhonnosti developera.

Preto sa investorom dôrazne odporúča, aby spolupracovali s licencovanými právnikmi a poradcami.

Osobitná pozornosť by sa mala venovať transakciám mimo plánu (nákupy počas fázy výstavby). Tento formát je veľmi obľúbený kvôli nízkej vstupnej cene a možnému zvýšeniu ceny po dokončení. Nesie však so sebou aj najväčšie riziká: oneskorenie výstavby, nedostatok potrebných licencií alebo problémy s pripojením na infraštruktúru.

V Rakúsku sú transakcie mimo výstavby bezpečnejšie vďaka prísnym predpisom pre developerov a povinným úschovným účtom. Vo Vietname je takýchto záruk menej, čo si vyžaduje ešte prísnejší dohľad.

V posledných rokoch sa nákupy nehnuteľností vo Vietname na diaľku stali kľúčovým modelom pre zahraničných investorov. Je to spôsobené rýchlo rastúcim záujmom o trh a paralelným rozvojom digitálnych služieb, ktoré umožňujú vykonávať transakcie bez nutnosti trvalej prítomnosti v krajine. Táto investičná metóda je obzvlášť relevantná pre tých, ktorí zvažujú Vietnam ako súčasť medzinárodného portfólia a neplánujú sa okamžite presťahovať.

Proces diaľkového nákupu sa točí okolo dôveryhodného zástupcu – zvyčajne právnika alebo špecializovanej konzultačnej firmy. Prostredníctvom notársky overenej plnej moci zástupca koná v mene investora: podpisuje rezervačnú zmluvu, kontroluje doklady o vlastníctve, zúčastňuje sa rokovaní s developerom a dohliada na proces registrácie nehnuteľnosti. Tento prístup minimalizuje riziká a eliminuje potrebu viacerých ciest.

Moderní developeri vo Vietname aktívne implementujú online nástroje: virtuálne prehliadky nehnuteľností, elektronické katalógy pôdorysov, video prezentácie a dokonca aj online podpisovanie jednotlivých dokumentov. To umožňuje investorom vopred vyhodnotiť nielen samotný projekt, ale aj jeho okolie, infraštruktúru a dynamiku susedstva.

dodržiavaniu predpisov a finančným záležitostiam počas transakcií na diaľku Zahraničný kupujúci si otvorí bankový účet vo Vietname, prostredníctvom ktorého sa spracúvajú všetky platby. Banka overuje pôvod finančných prostriedkov, čo je podľa miestnych zákonov povinné.

Na rozdiel od Rakúska, kde je možné transakcie vykonávať online vďaka európskej digitálnej jurisdikcii a vysokej právnej transparentnosti, si vo Vietname nákupy na diaľku vyžadujú väčší právny dohľad. S náležitou podporou sa však stávajú pohodlným nástrojom na vstup na rastúci trh bez nutnosti dlhodobej prítomnosti v krajine.

Vietnam vs. Rakúsko

Daňové zaťaženie nehnuteľností vo Vietname je relatívne nízke, čo je jeden z hlavných faktorov atraktívnosti trhu. Pri kúpe nehnuteľnosti sa účtuje registračný poplatok vo výške 0,5 % z ceny transakcie. Pre majiteľov je daňové zaťaženie minimálne: dane z pozemkov a nehnuteľností existujú, ale sadzby sú extrémne nízke, často nepresahujú niekoľko stoviek dolárov ročne.

Pri predaji nehnuteľností sa platí daň z kapitálových výnosov vo výške 2 %, čo je výrazne menej ako v Rakúsku, kde daň z kapitálových výnosov môže dosiahnuť 25 – 30 % v závislosti od vlastníckej štruktúry a doby držby.

Pokiaľ ide o príjmy z prenájmu, vo Vietname sa sadzba dane pohybuje od 5 do 10 % v závislosti od príjmu, čo umožňuje investorom ponechať si väčšinu zisku. V Rakúsku je daňové zaťaženie príjmov z prenájmu vyššie: pripočítava sa k nemu daň z príjmu aj príspevky na sociálne zabezpečenie.

Porovnanie s Rakúskom

Kúpa nehnuteľnosti vo Vietname sama o sebe neposkytuje pobyt. To je kľúčový rozdiel oproti niektorým európskym jurisdikciám, kde investície do nehnuteľností môžu priamo viesť k pobytu alebo dokonca k občianstvu. Napríklad v Rakúsku kúpa nehnuteľnosti tiež neposkytuje pobyt, ale krajina ponúka špeciálne programy pre investorov a podnikateľov, kde nehnuteľnosť môže byť súčasťou investičného balíka.

Vietnam ponúka systém dlhodobých víz. Cudzinci môžu získať obchodné víza, investičné víza alebo pracovné povolenia, ktoré umožňujú pobyt na jeden až niekoľko rokov s možnosťou predĺženia. Bohatí investori môžu tiež zvážiť registráciu firmy vo Vietname, čo uľahčuje získanie víza na viac vstupov a oficiálneho pobytu.

Z hľadiska životného štýlu je Vietnam atraktívny vďaka relatívne nízkym životným nákladom: nájomné, služby, doprava a potraviny sú výrazne lacnejšie ako v Rakúsku alebo iných európskych krajinách. Rozhodujúcu úlohu zohráva podnebie: je tu teplo po celý rok a v rekreačných oblastiach ako Da Nang alebo Phu Quoc je život úzko spätý s morom.

Cestovný ruch sa rýchlo rozvíja a ponúka rôzne služby, kaviarne, reštaurácie a športové a kultúrne podujatia. Pre digitálnych nomádov a tých, ktorí hľadajú teplé podnebie a dostupné ceny, sa Vietnam stáva jednou z najlepších možností v Ázii.

Trh s prenájmom nehnuteľností vo Vietname je rozdelený do dvoch kľúčových segmentov: krátkodobý a dlhodobý prenájom.

Krátkodobé prenájmy sú zamerané na turistov. Mestá a ostrovy ako Nha Trang, Da Nang a Phu Quoc sa stali turistickými centrami: rýchlo sa stavajú byty a apartmánové hotely a trh s prenájmami je poháňaný domácim a medzinárodným cestovným ruchom. Sezónnosť zohráva svoju úlohu, ale vďaka celoročnej klíme je pokles mimo sezóny menej výrazný ako napríklad v Európe.

Dlhodobé prenájmy sú bežné v Hočiminovom Meste a Hanoji. Tieto mestá sa tešia stabilnému dopytu zo strany expatov, študentov a zamestnancov medzinárodných spoločností. Trh s prenájmami je tu menej volatilný ako v turistických regiónoch, čo ponúka možnosť počítať so stabilným príjmom.

Ziskovosť podľa regiónu

Podľa Eurostatu a národných zdrojov je podiel nájomného bývania v Rakúsku oveľa nižší, zatiaľ čo vlastníctvo domu je bežnejšie; globálne údaje o vlastníctve tento trend potvrdzujú – 69 % obyvateľov EÚ býva vo vlastných domoch.

Výber lokality priamo závisí od stratégie investora.

Hočiminovo Mesto je ekonomickým hlavným mestom krajiny a jej najväčším trhom s nehnuteľnosťami. Prosperujúce podnikateľské prostredie a dynamický medzinárodný korporátny sektor zabezpečujú, že dopyt po prenájmoch zo strany cudzincov zostáva vysoký. Investície v Hočiminovom Meste sú vhodné pre tých, ktorí hľadajú stabilný príjem a dlhodobé investičné vyhliadky.

Základné apartmány (garsonky, 35 – 5 m²): od 60 000 do 100 000 USD.

• 2-izbové byty: 150 000 – 240 000 USD.
• Prémiové nehnuteľnosti (2. obvod, 7. obvod): 150 000 – 600 000 USD, cena 2 200 – 6 500 USD/m².

Sľubné oblasti:

• Thao Dien, Thu Thiem (2. obvod): magnet pre cudzincov.
• Phu My Hung (7. obvod): komunity expatov vhodné pre rodiny s deťmi, infraštruktúra.
• Binh Thanh, Thu Duc (9. obvod): nové projekty, prognóza kapitalizácie až 60 – 90 % za 5 rokov.

Hanoj ​​ako politické hlavné mesto má jedinečnú štruktúru dopytu. Sú tu sústredené vládne agentúry, univerzity a veľvyslanectvá. Trh s prenájmom je zameraný na študentov, fakultu a zamestnancov vládnych a medzinárodných organizácií. Výnosy sú tu nižšie ako v rekreačných oblastiach, ale stabilita dopytu robí z Hanoja atraktívnu dlhodobú stratégiu.

• Primárny trh: približne 2 836 USD/m² (~72 miliónov VND/m²).
• Sekundárny trh: 1 900 USD/m² (~48 – 49 miliónov VND/m²).
• Minimálne ceny za byt: 120 000 – 180 000 USD (sekundárny trh).

Obľúbené oblasti:

• Tay Ho (Západné jazero): 2 500 – 4 000 USD/m², nájomné pre expatov.
• Ba Dinh, Hoan Kiem: 2 000 – 3 200 USD/m², obchodné a administratívne centrum.

Da Nang, Nha Trang a Phu Quoc sú rezortné destinácie. Hlavný dôraz sa tu kladie na krátkodobé prenájmy pre turistov. Takéto investície sú ziskovejšie, ale aj rizikovejšie: sezónnosť, závislosť od medzinárodného cestovného ruchu a konkurencia hotelového priemyslu. Na druhej strane, rezorty ponúkajú možnosť kombinovať investície s osobným využitím – tzv. investície do životného štýlu.

Lokality rezortov

• Da Nang: 1 800 – 3 000 USD/m², investície od 150 000 do 300 000 USD.
• Nha Trang: 1 500 – 2 500 USD/m², od 120 000 do 250 000 USD za nehnuteľnosť.
• Phu Quoc: 1 600 – 3 000 USD/m², od 130 000 do 300 000 USD, vysoký turistický tok.
• Zameranie: krátkodobé prenájmy pre turistov, kombinácia ziskovosti a životného štýlu.

Metropola verzus letovisko

Vedľajšie mestá a predmestia

• Binh Duong (pri Hočiminovom meste): 1300 – 2200 USD/m².
• Minimálna investícia: od 100 000 do 150 000 dolárov.
• Potenciál: rast infraštruktúry a dopytu v dôsledku premiestnenia výroby.

V porovnaní s Rakúskom by sa dalo povedať, že metropola vo Vietname je z hľadiska stability analogická s Viedňou, ale s vyššou výnosnosťou, zatiaľ čo rekreačné regióny sa viac blížia k modelu alpských alebo jazerných letovísk Rakúska, len s výrazne nižším vstupným prahom a väčšími rizikami.

• Rakúsko (Viedeň, Salzburg): ceny od 250 000 € aj za malý byt vo Viedni .
• Ziskovosť: 2–4 % ročne.
• Vietnam: vstupná cena od 60 000 do 100 000 USD, výnos 5 – 9 %, ale vyššie právne a trhové riziká.

Pre zahraničných investorov vietnamský trh takmer vždy začína novými developerskými projektmi: je to primárny segment, ktorý generuje väčšinu nehnuteľností dostupných na kúpu (kvóty pre cudzincov v bytoch, transparentné postupy rezervácie a postupné platby, štandardizované zmluvy a developerské služby).

Vlastnícke právo sa udeľuje formou nájomnej zmluvy a kľúčové dokumenty (vrátane „ružovej knihy“ k bytu) sa vydávajú po uvedení budovy do prevádzky.

Nákup v ranom štádiu výstavby vám umožňuje zabezpečiť si nižšiu vstupnú cenu a profitovať z precenenia v čase dodania, vyžaduje si však disciplinovanú due diligence: kontrolu pozemkových práv, stavebných povolení, stavu úschovy/účtov projektu, histórie developera a jeho zmluvného reťazca.

V skutočnosti mnoho projektov poskytuje pohodlnú cestu zákazníka: elektronickú rezerváciu, štandardizovanú kúpno-predajnú zmluvu, splátkové kalendáre, zodpovednosť za vady a následnú správu budovy správcovskou spoločnosťou developera.

Sekundárny trh je pre cudzincov náročnejší z troch dôvodov. Po prvé, v budove existuje „zahraničná kvóta“: ak sa limit dosiahne, cudzinci nemôžu nakupovať, čo má vplyv na likviditu a skupinu potenciálnych kupcov počas ďalšieho predaja.

Po druhé, postup opätovnej registrácie nájomných práv medzi súkromnými osobami si vyžaduje dôkladnú právnu prácu (kontrola stavu „ružovej knižky“, absencia záložných práv/tiežob, nedoplatkov na energiách a daniach a správne stanovenie ceny v zmluve).

Po tretie, financovanie existujúcich nehnuteľností pre nerezidentov je obmedzené, takže transakcie sa častejšie uskutočňujú čisto v hotovosti alebo prostredníctvom krátkodobých preklenovacích úverov. Medzi silné stránky existujúcich nehnuteľností patrí pripravený portfólio nájomných projektov, schopnosť posúdiť technickú a prevádzkovú výkonnosť budovy (fond HOA, sadzby údržby a realistické prevádzkové náklady) a nižšie riziko oneskorenia výstavby.

Cenové orientačné údaje sú nasledovné: počiatočné pozemky v Hočiminovom Meste v počiatočných fázach projektu sú možné už od ~80 000 USD (zvyčajne kompaktné byty v rozvojových oblastiach/klastroch) a v letoviskách (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) je spodná hranica často okolo 120 000 USD pre byty pri mori.

Centrálne štvrte a rozvíjajúce sa zoskupenia expatov sú prirodzene drahšie; tam nie je dôležitá „najnižšia cena“, ale rovnováha medzi lokalitou, kvalitou riadenia a profilom nájomcu.

Pre porovnanie s Rakúskom, aj vstupné mestské byty na viedenskom trhu zvyčajne začínajú na cene 250 000 EUR a viac, investori však získajú plné vlastníctvo a predvídateľný proces katastra nehnuteľností. Na oplátku získajú nižšie výnosy a dlhšiu dobu návratnosti.

Novostavby verzus ďalší predaj

V Rakúsku je kontrast iný: sekundárny trh je likvidný a štandardizovaný, zatiaľ čo primárny trh je chránený notárskymi úschovnými modelmi; ceny sú vyššie, výnosy nižšie, ale právna istota je maximálna.

Okrem „klasickej“ možnosti kúpy na prenájom ponúka Vietnam celý rad špecifických stratégií, ktoré umožňujú presnejší profil rizika a výnosu.

Apartmány typu „Income“ sú plne zariadené jednotky v bytových domoch, určené na prenájom pre expatov v metropolitných oblastiach (Hočiminovo Mesto/Hanoj).

Výhody: predvídateľný dopyt, možnosť uzatvárať dlhodobé zmluvy s firmami/sťahovalcami, relatívne stabilná obsadenosť.

Nevýhody: potreba vysokého štandardu zariadenia a služieb, citlivosť na kancelárske podmienky a migrácia personálu.

Hotely v rezortných apartmánoch sú formátom, v ktorom apartmány spravuje prevádzkovateľ hotela so zameraním na krátkodobé pobyty. Tieto nehnuteľnosti často ponúkajú vyššie výnosy, ale kľúčovým rizikom je závislosť od turistického toku a sezónnosti.

Je dôležité skontrolovať podmienky fondu príjmov, transparentnosť vykazovania, poplatky prevádzkovateľa a scenáre mimo sezóny. Pre disciplinovaného investora sa apartmánový hotel môže stať súčasťou portfólia s agresívnejším profilom príjmov.

Prenájom víl v Da Nangu, Nha Trangu a Phu Quoc je zameraný na prémiový cestovný ruch a skupiny/rodiny. Manažment je zložitejší (personál, služby, marketing), ale priemerný účet je vyšší a diferenciácia produktov je silnejšia. Korporátne rezorty s prepracovaným generálnym plánom ponúkajú lepšiu likviditu ako samostatné nehnuteľnosti.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárie, pouličný maloobchod) sú profesionálnym segmentom. V Hočiminovom Meste sú zaujímavé malé kancelárske bloky v obchodných zoskupeniach a dobre umiestnené rohové maloobchodné pozemky v peších zónach. V tomto prípade je kľúčové posúdenie nájomného, ​​prevádzkových nákladov, indexácie a úverovej bonity nájomcu.

Vstupné bariéry sú vyššie a povinná je due diligence. Na porovnanie, v Rakúsku ponúkajú kancelárske priestory a prvotriedne maloobchodné priestory nízke, ale veľmi stabilné výnosy, zatiaľ čo vo Vietname je rozpätie výnosov širšie, ale riziká (vrátane neobsadenosti a prázdnin od nájomného) sú tiež vyššie.

Alternatívne strategické profily

*Rozpätia sú orientačné a závisia od lokality, prevádzkovateľa, kvality aktív a štruktúry transakcie.

Hlavným koncepčným rizikom vo Vietname je nájomná zmluva. Cudzinci majú obmedzenú dobu držby bytu (zvyčajne do 50 rokov). Predĺženie je možné, ale nie je automaticky zaručené. Vždy je dôležité pochopiť, na koho pozemku sa projekt nachádza, akú dobu trvá nájomná zmluva developera a aké regulačné mechanizmy zabezpečujú predĺženie. To je zásadný rozdiel oproti Rakúsku, kde je vlastníctvo nehnuteľnosti trvalé a chránené právom EÚ.

Druhou skupinou rizík je právna neistota a byrokracia. Regulačné prostredie sa vyvíja, ale postupy sa môžu v jednotlivých provinciách líšiť a môžu sa líšiť aj lehoty schvaľovania. Rozhodujúca je náležitá starostlivosť: stav pozemku, stavebné povolenie, dodržiavanie kvóty pre zahraničných obyvateľov v budove, proces ružovej knihy, absencia záložných práv alebo sporov a správnosť zmlúv o správe. Bez skúseného miestneho právnika a jasného plánu je ľahké strácať čas a podkopávať ekonomiku transakcie.

Tretím faktorom je volatilita trhu cestovného ruchu. Rekreačné oblasti sú citlivé na globálne otrasy (hranice, letecká doprava), poveternostné udalosti (tajfúny) a konkurenciu zo strany hotelov a iných bytových projektov. Pre krátkodobé prenájmy sú kľúčové marketing, ekosystém online cestovných kancelárií (OTA), hodnotenie nehnuteľností, flexibilná cenová politika a prítomnosť miestneho manažéra schopného zmierniť sezónnosť pomocou balíčkov a priemerných pobytov.

Existujú aj finančné a prevádzkové riziká: menové (príjmy vo VND/výdavky alebo ciele v USD/EUR), likvidita pri odchode (kvóty pre cudzincov obmedzujú okruh kupujúcich pri ďalšom predaji), kvalita výstavby/údržby (rozpočty združení vlastníkov nehnuteľností, odpisy MEP systémov, výťahov, fasád), súlad s predpismi (potvrdenie zdroja finančných prostriedkov, bankové postupy).

V Rakúsku sú tieto riziká nižšie vďaka štandardizovanému notárskemu modelu, katastru nehnuteľností a predvídateľnej súdnej praxi; nevýhodou sú nižšie výnosy a drahší vstupný bod.

Mapa rizík a zmierňujúce opatrenia

Porovnanie s Rakúskom

• Právny model: Vietnam – nájomná zmluva a rôzne postupy v jednotlivých provinciách; Rakúsko – voľná držba, prísne notárske a katastrálne systémy.
• Transakčná ekonomika: Vietnam – nízky vstup, vyššie výnosy a rastový potenciál; Rakúsko – vysoký vstup, nízky, ale stabilný výnos.
• Prevádzkové faktory: Vietnam – dôležitý je manažment a lokálny partner; Rakúsko – štandardizované procesy a predvídateľnosť nákladov.

Ak sú vašimi cieľmi rast a ziskovosť, Vietnam ponúka viac príležitostí s riadnym riadením rizík. Ak je kľúčové zachovanie kapitálu a právna istota, vhodnejší je rakúsky model, ale pripravte sa na skromnejšie výnosy a vyššie vstupné bariéry.

Život vo Vietname sa riadi dvoma hlavnými paradigmami: rýchlou urbanizáciou najväčších metropol a pohodovým, na voľný čas orientovaným každodenným životom v rekreačných oblastiach. Megamestá Hočiminovo Mesto a Hanoj ​​sú dynamické a energické mestá s vysokou hustotou podnikania, intenzívnou výstavbou a výraznými komunitami expatov.

Pre tých, ktorí sú zvyknutí na mestský rytmus a chcú spojiť investície s kariérou alebo podnikateľskou činnosťou, tieto mestá ponúkajú všetko, čo potrebujú: medzinárodné spoločnosti, coworkingové priestory, kliniky a školy s výučbou v anglickom jazyku, rozvinutú logistiku a bohatý kultúrny program.

Komunity expatov sú tu živé a profesionálne orientované – networkingové podujatia, obchodné kluby, medzinárodné školy a relokačné služby uľahčujú relatívne rýchlu integráciu. Zároveň vysoká hustota obyvateľstva a rýchly rast znamenajú aj náročnejšiu infraštruktúru: dopravné zápchy, zdĺhavé staveniská, hluk; pre tých, ktorí si cenia pokoj a ticho, to nie je vždy pohodlie.

Rekreačné oblasti – Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc a ďalšie pobrežné oblasti – vytvárajú úplne odlišný životný štýl: prímorské podnebie, denný prístup na pláž, dobre rozvinutá infraštruktúra služieb pre dovolenkárov a relatívne nízke náklady na služby v domácnosti.

Pre mnohých investorov sú rezortné lokality synonymom „investovania do životného štýlu“ : kupujú si nehnuteľnosť, ktorá slúži ako miesto rodinnej dovolenky a zároveň generuje príjem počas hlavnej sezóny. Život v rezortoch je jednoduchší a lacnejší, čo sa týka základných výdavkov: potraviny, služby a zábava sú často výrazne lacnejšie ako v európskych mestách.

To však so sebou prináša sezónnosť služieb a obmedzený výber prémiových zdravotníckych a vzdelávacích inštitúcií v samotnom rezorte – vo väčšine prípadov sa budete musieť v prípade serióznych zdravotníckych alebo vzdelávacích služieb obrátiť na väčšie mestá.

Vietnamská kultúra je viacvrstvovou zmesou miestnych tradícií, koloniálneho dedičstva a rýchlo rastúcej mestskej súčasnej scény. Kuchyňa je jednou z hnacích síl každodenného pohodlia: kvalitné a cenovo dostupné pouličné jedlo a početné kaviarne a reštaurácie, ktoré podávajú medzinárodnú kuchyňu vo veľkých mestách.

Expati a rodiny si cenia prístup k medzinárodným školám a spoľahlivú úroveň súkromnej zdravotnej starostlivosti: Hočiminovo Mesto a Hanoj ​​sa môžu pochváliť medzinárodnými klinikami a nemocnicami, ktoré ponúkajú štandardy blízke západným štandardom, ale sú výrazne dostupnejšie ako tie v Rakúsku.

Vzdelávanie detí cudzích štátnych príslušníkov sa zvyčajne poskytuje prostredníctvom súkromných medzinárodných škôl s vyučovacím jazykom angličtina; ich sieť sa rozrastá, ale priestor a náklady môžu byť limitujúcimi faktormi, najmä v privilegovaných oblastiach.

V porovnaní s Rakúskom by som si všimol niekoľko kľúčových rozdielov: v Rakúsku je úroveň vládnych služieb, verejnej bezpečnosti a zdravotnej starostlivosti vo všeobecnosti vyššia a stabilnejšia; infraštruktúra je predvídateľne dobre rozvinutá; a kvalita života súvisí s chladným podnebím a európskym životným štýlom.

Vo Vietname máte teplejšie podnebie, nižšie fixné náklady a živú kultúrnu dynamiku, ale platíte za ne vyššou mierou neistoty vo verejných službách a menšou predvídateľnosťou niektorých bezpečnostných, sociálnych a environmentálnych faktorov.

V posledných rokoch sa Vietnam transformoval z lokálneho trhu na regionálne centrum pre digitálnych nomádov, IT profesionálov a podnikateľov, ktorí hľadajú kombináciu nízkej prevádzkovej základne a rýchlo rastúceho trhu s prístupom do zvyšku juhovýchodnej Ázie.

Flexibilná vízová politika, vznik coworkingových priestorov a dostupnosť internetu a mobilných platieb robia z veľkých miest prirodzenú platformu pre prácu na diaľku a startupy. Digitálni nomádi si cenia nielen nízke náklady na ubytovanie a stravu, ale aj ekosystém služieb: kaviarne s rýchlou Wi-Fi, komunitné podujatia, prístup k podnikateľským inkubátorom a jednoduchú logistiku medzinárodných letov z Hočiminovho Mesta alebo Da Nangu.

Pre investorov orientovaných na rast ponúka Vietnam jasné výhody: mladú populáciu, prílev zahraničných investícií do priemyselných parkov a IT sektora, rozsiahle infraštruktúrne projekty (cestné a železničné koridory, prístavy, letiská) a aktívnu urbanizáciu.

Toto všetko vytvára zvýšený dopyt po bývaní pre zamestnancov medzinárodných spoločností a stabilnú základňu nájomníkov, pričom súčasne zvyšuje vyhliadky na kapitalizáciu.

Pre rodiny ponúka Vietnam cenovo dostupný životný štýl: nižšie denné výdavky, teplé podnebie a možnosť poskytnúť deťom medzinárodné vzdelanie za výrazne nižšie náklady ako v Rakúsku. Rodiny by však mali zvážiť otázky, ako je poistenie, kvalita verejného vzdelávania a dlhodobá sociálna infraštruktúra, ktoré sú v Rakúsku na vyššej úrovni.

Zo strategického hľadiska je Vietnam zaujímavý ako diverzifikačný bod: investori z Európy a Ázie zahŕňajú do svojich portfólií lokálne aktíva, aby zvýšili výnosy a znížili koreláciu s trhmi EÚ.

V tejto súvislosti slúži Rakúsko pre mnohých ako „kotva stability“ – miesto, kde je možné zachovať kapitál s minimálnymi právnymi rizikami; Vietnam je na druhej strane „motorom rastu“, kde je možné dosiahnuť vyššie výnosy a zároveň prevziať dodatočné prevádzkové a regulačné riziká.

Plánovanie odchodu je neoddeliteľnou súčasťou každej investičnej stratégie a vo Vietname je to obzvlášť dôležité vzhľadom na špecifický právny model a trhové podmienky. Prvým a najdôležitejším bodom je pochopiť povahu nájmu: vo väčšine prípadov investor nezíska trvalé vlastnícke právo k pozemku, ale skôr si kúpi obnoviteľné právo užívania (zvyčajne až na 50 rokov).

Preto je jedným z praktických opatrení zamerať sa na transakčný profil, v ktorom je očakávaný investičný horizont výrazne kratší ako doba prenájmu, alebo nadobudnúť nehnuteľnosti v projektoch, kde má developer dlhodobé pozemkové záruky a transparentnú politiku predlžovania.

Predaj bytu „pred uplynutím nájomnej zmluvy“ je bežným scenárom odchodu z investície; investori uprednostňujú nehnuteľnosti s dlhou zostávajúcou dobou nájmu, pretože dopyt kupujúcich a ceny klesajú so skracovaním doby nájmu.

Obdobia pôsobenia na trhu vo Vietname sú zvyčajne dlhšie ako v rozvinutých európskych jurisdikciách. Najlikvidnejšie projekty v popredných lokalitách sa pri správnom naceňovaní a marketingu môžu predať v priebehu niekoľkých mesiacov; avšak v prípade nehnuteľností mimo zoskupení expatov alebo s problémami s kvótami pre cudzincov sa predajný cyklus často predlžuje na rok alebo dva.

Je to spôsobené obmedzeným počtom kupujúcich (zahraničné kvóty), volatilitou dopytu na sekundárnom trhu a potrebou kupujúcich platiacich výlučne v hotovosti pri mnohých transakciách. Majte na pamäti, že v prípade developerských projektov v letoviskách sezónnosť ovplyvňuje aj načasovanie a cenu predaja – predaj nehnuteľnosti počas „mimo sezóny“ môže vyžadovať výraznú zľavu.

Daňové aspekty odchodu sú v porovnaní s Rakúskom jednoduché – sadzby sú nižšie, ale byrokratické postupy a požiadavky na dokumenty (potvrdenie zdrojov finančných prostriedkov, overené prevody, čísla lokálnych účtov atď.) si vyžadujú starostlivú prípravu.

Medzi typické dane z predaja patrí daň z kapitálových výnosov (vo Vietname často okolo 2 % z transakčnej ceny alebo iná paušálna sadzba v závislosti od štruktúry), ako aj registračné poplatky a prípadné poplatky za prevod.

V Rakúsku môže byť daňové zaťaženie z predaja vyššie, ale proces výpočtu a platby dane je štandardizovanejší a transparentnejší. Vo Vietname je dôležité mať miestneho daňového poradcu, ktorý vám pomôže správne štruktúrovať transakciu a minimalizovať fiškálne riziká v rámci zákona.

Vietnam vs. Rakúsko

Z praktického hľadiska má zmysel, aby si investori vopred vypracovali scenáre odchodu: zvážili diverzifikáciu kanálov (brokeri, medzinárodné platformy, lokálne agentúry), mali rezervu finančných prostriedkov na marketing a prípadné úpravy cien a udržiavali si poriadok s „balíkom dokumentov“ – zmluvy, históriu prenájmov, účty za energie a doklad o zaplatení daní – čo zvyšuje dôveru potenciálnych kupcov a skracuje čas due diligence.

Prípad 1: Hočiminovo Mesto – byt s rozlohou 45 m², výnos 5,5 %

Singapurský investor kúpil garsónku v 2. okrese (Thao Dien), obľúbenej lokalite medzi expatmi. Cena bytu bola približne 95 000 dolárov. Nehnuteľnosť bola kúpená v štádiu výstavby s 12 % zľavou z trhovej ceny po dokončení.

Byt bol dlhodobo prenajatý IT špecialistovi pracujúcemu v Hočiminovom Meste. Priemerný výnos bol 5,5 % ročne. Okrem toho kapitalizácia vzrástla za dva roky o 15 %.

Prípad 2: Hanoj ​​– byt s rozlohou 70 m², výnos 4,8 %

Nemecký investor kúpil dvojizbový byt v štvrti Cau Giay, kde sídlia univerzity a kancelárie medzinárodných spoločností. Cena je 110 000 dolárov.

Po zariadení a menších rekonštrukciách bol byt dlhodobo prenajatý skupine zahraničných študentov. Výnos bol 4,8 % ročne. Hlavnou výhodou je stabilný dopyt zo strany študentov a štátnych zamestnancov. Nevýhodou je menšia flexibilita v porovnaní s rezortnými lokalitami.

Prípad 3: Da Nang – bytový dom s rozlohou 55 m², výnos 7,0 %

Austrálsky investor investoval do apartmánov neďaleko pláže My Khe, jednej z kľúčových turistických oblastí Da Nangu. Kúpna cena je 120 000 dolárov.

Apartmány boli prevedené na miestnu správcovskú spoločnosť, ktorá ich prenajímala turistom prostredníctvom Bookingu a Airbnb. Priemerný ročný výnos bol 7,0 %, a to aj napriek sezónnosti. Počas špičky (zima a jar) dosiahla obsadenosť 90 %.

Prípad 4: Nha Trang – rezortné apartmány s rozlohou 60 m², výnos 8,2 %

Ruský investor kúpil apartmány v novom komplexe na pláži v Nha Trangu za 125 000 dolárov. Správa bola prevedená na developera, ktorý garantoval minimálny výnos 7 % počas prvých troch rokov.

V skutočnosti predstavovala návratnosť 8,2 %, keďže turistická návštevnosť Nha Trangu sa po pandémii rýchlo zotavila. Hlavným rizikom je vysoká závislosť od čínskych a kórejských turistov.

Prípad 5: Phu Quoc – vila s rozlohou 120 m², výnos 9,5 %

Investor z Južnej Kórey kúpil vilu v prémiovom komplexe na pláži za 280 000 dolárov.

Vila bola prenajatá prostredníctvom medzinárodného operátora (Accor). Vzhľadom na vysoký dopyt vo Fukuoke bol výnos 9,5 % ročne. Investor navyše využíval vilu na dovolenky až 30 dní v roku. Hlavným rizikom bola vysoká závislosť od leteckej dopravy a sezónnosť.

Prípad 6: Hočiminovo Mesto – 90 m² komerčných priestorov, výnos 6,3 %

Rakúsky investor kúpil nehnuteľnosť na prízemí v rezidenčnom komplexe v 7. obvode (Phu My Hung), prestížnej štvrti s veľkou populáciou expatov a podnikov. Kúpna cena bola 210 000 dolárov.

Priestory boli prenajaté kaviarni a kávovému obchodu na základe dlhodobej zmluvy (5 rokov). Výnos bol 6,3 % ročne. Výhodou bola stabilita nájomcu, nevýhodou vysoké počiatočné náklady a závislosť od dopytu spotrebiteľov.

Prípad 7: Hanoj ​​– byt s rozlohou 50 m², výnos 5,0 %

Francúzsky investor kúpil malý byt neďaleko West Lake (Ho Tay), obľúbenej štvrte pre emigrantov, za 100 000 dolárov.

Byt bol prenajatý cez Airbnb na krátkodobú báze. Priemerný ročný výnos bol 5,0 % a vďaka popularite oblasti sa cena bytu za dva roky zvýšila o 12 %.

Moje skúsenosti zahŕňajú transakcie v Ázii aj Európe (vrátane Rakúska). To mi umožňuje pochopiť nielen rozdiely v právnych režimoch a transparentnosti trhu, ale aj reálne scenáre výnosov a rizík pre investorov.

V Ázii – najmä vo Vietname a Thajsku – nie je kľúčovou úlohou investora vybrať si nehnuteľnosť „na základe obrázka“, ale vykonať dôkladnú due diligence: skontrolovať developera, vlastnícku štruktúru, pozemkové práva a pripravenosť projektu na uvedenie do prevádzky.

Zatiaľ čo silný rakúsky katastrálny systém, prísne predpisy EÚ a notárske transakcie minimalizujú väčšinu právnych rizík, vo Vietname sú právne znalosti kľúčové pre úspech.

Ako vybrať objekt:

1. Kontrola reputácie developera (dokončené projekty, recenzie zákazníkov, právne prípady).
2. Analýza právneho rámca: zákonné dokumenty developera, pozemkové práva, kvóty pre cudzincov.
3. Finančná transparentnosť: platobná štruktúra, bankové záruky alebo úschovné účty (ak je to relevantné).
4. Porovnávacia cenová analýza: porovnanie ceny za meter štvorcový súčasného projektu s podobnými nehnuteľnosťami, ktoré už boli postavené v regióne.

Formy vlastníctva a dane:

Pokiaľ ide o formy vlastníctva a dane, cudzinci vo Vietname zvyčajne dostávajú leasinghold (dlhodobý prenájom, zvyčajne na dobu až 50 rokov), ktorý je možné predĺžiť. Freehold je extrémne obmedzený, na rozdiel od Rakúska, kde prevládajú absolútne vlastnícke práva chránené ústavou.

Zdaňovanie vo Vietname je jednoduchšie a nižšie: daň z kapitálových výnosov je často fixná (~2 %) a daň z prenájmu je okolo 10 % dohromady (DPH + DPPO). V Rakúsku však daň z príjmu z prenájmu môže dosiahnuť 25 – 30 % a daň z kapitálových výnosov (Immobilienertragsteuer) je prísne regulovaná a závisí od dĺžky vlastníctva.

V závislosti od stratégie investora ponúkam niekoľko investičných scenárov:

• Konzervatívny: Byt v Hočiminovom Meste. Silný domáci dopyt, expati, študenti a medzinárodní zamestnanci poskytujú stabilné nájmy. Výnosy sú 4 – 6 % ročne, ale s nízkym rizikom.
• Vyvážené: apartmány v Da Nangu. Cestovný ruch + rastúci klaster expatov, výnos 6-8 % s potenciálom rastu kapitálu.
• Agresívne: rezortné apartmány v Phu Quoc. Maximálne výnosy môžu dosiahnuť 10 – 12 %, ale existujú vysoké riziká sezónnosti, regulácie a chýb v riadení.

Otázka, či je lepšie investovať vo Vietname alebo Thajsku, závisí od priorít investora.

Kedy je Vietnam lepšou voľbou: ak je cieľom vyššie výnosy, zameranie sa na rast cestovného ruchu alebo túžba „vstúpiť na trh skôr, ako sa úplne inštitucionalizuje“. Vhodné pre investorov, ktorí sú ochotní vykonať due diligence a majú vysokú toleranciu voči riziku.

Kedy je Thajsko lepšie: ak sú prioritami transparentnosť, rozvinutá infraštruktúra pre život expatov, rýchly odchod z investícií a vysoká likvidita sekundárneho trhu.

Tipy pre investorov:

• Vždy spolupracujte s právnikom, ktorý rozumie miestnym zákonom.
• Vykonajte due diligence projektu a developera.
• Vypracujte stratégiu odchodu ešte pred kúpou (prenájom → plán predaja 5–10 rokov pred koncom).
• Porovnajte daňové modely v rôznych krajinách s cieľom optimalizovať príjem.

Predpoveď do roku 2030 pre Vietnam:

• Cestovný ruch bude naďalej rásť: očakáva sa, že medzinárodná osobná doprava sa zvýši na 50 miliónov ľudí.
• Infraštruktúra – nové letiská (napríklad Long Thanh neďaleko Hočiminovho Mesta), diaľnice a prístavy zvýšia atraktivitu letovísk.
• Ceny v rekreačných oblastiach (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) porastú rýchlejšie ako v metropolitných oblastiach kvôli obmedzenej pôde v blízkosti mora a prílevu zahraničného kapitálu.
• Trh sa stane viac inštitucionalizovaným, ale okno „vyšších výnosov s vyššími rizikami“ pretrvá ešte niekoľko rokov.

Scenáre investícií do nehnuteľností vo Vietname

Kontrolný zoznam pre investorov

1. Prípravná fáza

Stanovte si svoje investičné ciele: príjem, životný štýl, diverzifikácia alebo špekulatívny rast.

Vyberte si stratégiu:

• metropola (Hočiminovo Mesto, Hanoj) → stabilný nájom;
• letovisko (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) → vysoká ziskovosť, ale skôr sezónnosť.

Porovnajte s alternatívami v Európe: Rakúsko má nižšie riziká a jasné právne prostredie, ale vyššie vstupné bariéry a nižšie výnosy.

2. Právne otázky

Pochopenie foriem vlastníctva:

• cudzinci majú prístup k nájmu iba na dobu maximálne 50 rokov;
• voľné vlastníctvo – len pre vietnamských občanov;
• Vlastníctvo prostredníctvom spoločnosti je možné, ak sú potrebné komerčné nehnuteľnosti.

Skontrolujte dedičstvo a spoločné vlastníctvo (manželstvo alebo partnerstvo).

Otvorte si bankový účet vo Vietname na platby a nájomné (dodržiavajte pravidlá dodržiavania predpisov).

Najmite si právnika , ktorý sa vyzná v miestnych zákonoch – chyby v due diligence môžu stáť viac ako úspory na konzultáciách.

3. Vyhľadajte a skontrolujte objekt

Analýza trhu: určiť, kde v súčasnosti rastie dopyt a ceny (porovnať metropolitné oblasti a letoviská).

Výber vývojára: preštudujte si jeho reputáciu, dokončené projekty a dostupnosť licencií.

Overenie objektu (due diligence):

• stav pôdy (štátna, súkromná, prenajatá);
• dostupnosť stavebných povolení;
• dodržiavanie limitov pre cudzincov (nie viac ako 30 % bytov v budove).

Vyhodnoťte ziskovosť: porovnajte krátkodobé a dlhodobé prenájmy, skutočné sadzby.

4. Nákupná transakcia

Kroky transakcie:

• Zmluva o rezervácii a platba zálohy.
• Podpísanie kúpno-predajnej zmluvy.
• Platba podľa harmonogramu (najmä pri nákupe mimo plánu).
• Registrácia práv na pozemkovom úrade.
• Zaznamenávajte všetky platby prostredníctvom banky – pre cudzincov je to povinná požiadavka.
• Uschovajte si všetky dokumenty (najmä povolenia a osvedčenia o vlastníctve).

5. Dane a výdavky

Pri nákupe: registračný poplatok 0,5 %.

Pri vlastníctve: dane z pozemkov a nehnuteľností sú minimálne.

Pri prenájme: daň 5-10% v závislosti od príjmu.

Pri predaji: daň z kapitálových výnosov 2 %.

Porovnanie s Rakúskom: Vietnam má nižšie dane, ale viac byrokracie a neistoty.

6. Správa nehnuteľností

Určite si stratégiu prenájmu:

• krátkodobý → cestovný ruch, vysoká ziskovosť, ale viac práce a sezónnosť;
• dlhodobí → expati, študenti, firemní klienti, nižšia ziskovosť, ale stabilita.

Ak neplánujete prenájom spravovať sami, vyberte si správcovskú spoločnosť

Dodržiavajte predpisy – príjem musí byť prevedený prostredníctvom oficiálnych účtov.

7. Ukončenie investície

Plánujte dopredu: doba nájmu je obmedzená, je lepšie predať 5 – 10 rokov pred koncom.

Zvážte expozíciu: vo Vietname trvá predaj nehnuteľností dlhšie ako v Európe (až 6 – 12 mesiacov).

Vypočítajte dane z predaja: daň z kapitálových výnosov je stanovená na 2 % z ceny transakcie.

Porovnanie s Rakúskom: v Európe sú predaje nehnuteľností predvídateľnejšie, zatiaľ čo vo Vietname sú výkyvy dopytu pravdepodobnejšie.

8. Osobné pohodlie a životný štýl

Veľkomestá: obchodná aktivita, komunity expatov, vysoký dopyt po prenájme.

Rezorty: nízke životné náklady, teplé podnebie, investície do životného štýlu.

Zvážte infraštruktúru: medicínu, vzdelávanie, dopravu.

Porovnanie s Rakúskom: Európa ponúka stabilnejšiu infraštruktúru a právny systém, Vietnam ponúka viac príležitostí na rast a nižšiu vstupnú bariéru.