Nehnuteľnosti v Portugalsku na investície a osobné bývanie

Podľa indexu trhu s nehnuteľnosťami zaznamenalo Portugalsko v prvej polovici roka 2025 najvyšší rast cien nehnuteľností v EÚ, a to o 15,2 % medziročne, zatiaľ čo priemer EÚ bol iba 5,1 %. Priemerné ceny bývania v Portugalsku sa za posledné desaťročie zvýšili o 106 %. Ochrana trhu a daňové stimuly (ako napríklad režim NHR (nezvyčajný rezident)) ešte viac zatraktívnili Portugalsko pre zahraničných obyvateľov a investorov.

Tento článok predstavuje systematickú analýzu atraktivity portugalských nehnuteľností pre investície. Preskúmame súčasný stav trhu, jeho dynamiku, ekonomické a daňové stimuly a porovnáme Portugalsko s Rakúskom ako alternatívnu investičnú možnosť v Európe.

Portugalsko zostáva jedným z najatraktívnejších európskych trhov so silným dopytom po bývaní, ktorý je podporovaný rezidenčnými programami a záujmom zo strany expatov a investorov, zatiaľ čo obmedzená ponuka v Lisabone, Porte a pobrežných regiónoch zvyšuje potenciál rastu cien a stabilných výnosov z prenájmu.

Volám sa Oksana Žušmanová, som právnička s rozsiahlymi skúsenosťami v oblasti investícií a stavebníctva. Moja prax zahŕňa podporu pri transakciách s nehnuteľnosťami v Európe, vývoj stratégií pre súkromných a firemných klientov a projektový manažment vo viacerých jurisdikciách. Kombinujem právne znalosti s praktickými znalosťami trhu, aby som pomohla investorom nielen zachovať kapitál, ale aj maximalizovať hodnotu v rýchlo sa meniacej ekonomike.

Rakúsko je stabilná a atraktívna investičná destinácia, ale je vhodnejšie pre konzervatívnych investorov: investovanie na trhu s nehnuteľnosťami je tu predovšetkým spôsobom, ako si zachovať kapitál s miernym, predvídateľným rastom. Investovanie je zložitejšie a požiadavky sú prísnejšie, ale:

• Stabilita a predvídateľnosť trhu: ceny rastú plynule, bez náhlych skokov;
• Právna bezpečnosť transakcií a transparentnosť postupov;
• Vysokokvalitné nehnuteľnosti – moderné a spoľahlivé domy, byty a komerčné nehnuteľnosti;
• Dlhodobá kapitálová bezpečnosť – Rakúsko je považované za bezpečný prístav pre investorov;
• Prítomnosť rozvinutej infraštruktúry a vysoká životná úroveň, ktorá trvalo udržiava dopyt po bývaní.

Portugalsko zase ponúka dynamickejšie príležitosti:

• Nízky prah pre počiatočné investície (od 250 000 €);
• Flexibilné pravidlá pre získanie povolenia na pobyt a program Zlaté vízum;
• Vysoký dopyt po bývaní v dôsledku turistov a cudzincov, čo má za následok výnosy z prenájmu až do výšky 5 – 7 % v obľúbených regiónoch;
• Potenciál rastu cien v dôsledku rozvoja infraštruktúry a popularity krajiny medzi expatmi.

Voľba medzi Rakúskom a Portugalskom závisí od vašich cieľov: vysoké výnosy a dynamika s prvkami rizika alebo stabilita, spoľahlivosť a dlhodobá ochrana kapitálu.

Portugalsko sa pevne etablovalo ako jeden z najatraktívnejších realitných trhov v Európe. Očakáva sa, že investície do nehnuteľností v roku 2025 vzrastú o 8 % a dosiahnu 2,5 miliardy eur.

Portugalsko kombinuje stabilitu rozvinutej ekonomiky s vysokým dopytom po bývaní vďaka cestovnému ruchu a rezidenčným programom. Lisabon, Porto a Algarve zostávajú lídrami v investičnej atraktivite.

Podľa správy spoločnosti PwC s názvom Emerging Trends in Real Estate Europe 2024 sa Lisabon umiestnil na 8. mieste medzi najatraktívnejšími mestami pre investície do nehnuteľností v Európe.

Podľa Numbeo sa Lisabon v roku 2025 umiestni na 25. mieste medzi svetovými mestami z hľadiska indexu cien nehnuteľností, čo naznačuje silný dopyt a potenciál rastu cien. Moje skúsenosti to potvrdzujú: klienti, ktorí investovali do nehnuteľností v Lisabone a Porte, hlásia stabilný rast cien a atraktívne podmienky prenájmu, najmä v turistických oblastiach.

Portugalsko sa etablovalo ako krajina s transparentným právnym systémom, čo potvrdzujú aj hodnotenia spoločností PwC a Svetovej banky. Vďaka tomu je proces nákupu nehnuteľností pre zahraničných investorov jasný a predvídateľný.

Mnohí investori, najmä zo Španielska, Francúzska a niektorých severoeurópskych krajín, hľadajú nové príležitosti uprostred prehriatych trhov, kde ceny nehnuteľností dosiahli historické maximá a výnosy z prenájmu klesajú. Portugalsko ich láka kombináciou silného hospodárskeho rastu, transparentného právneho systému a vysokého dopytu po bývaní, najmä v Lisabone, Porte a turistických regiónoch Algarve a Madeira.

Okrem toho krajina ponúka rezidenčné programy a daňové úľavy pre zahraničných investorov, vďaka čomu je proces kúpy nehnuteľností ziskovejší a predvídateľnejší. To je obzvlášť dôležité pre tých, ktorí si chcú kúpiť byt v Portugalsku na osobné bývanie aj na dlhodobý prenájom.

Portugalský trh s nehnuteľnosťami kombinuje históriu oživenia po kríze, dynamický rast cien a rozmanitú škálu investičných možností. Pochopenie týchto faktorov pomáha robiť informované rozhodnutia pri kúpe domu a investovaní do portugalských nehnuteľností.

Po finančnej kríze v roku 2008 zaznamenal portugalský trh s nehnuteľnosťami prudký pokles cien, najmä v Lisabone a Porte. Oživenie sa však začalo v roku 2012. Programy ako Zlaté vízum zohrali kľúčovú úlohu pri prilákaní zahraničných investícií, najmä v Lisabone a Porte. Podľa štúdie Inštitútu ekonomiky práce IZA sa od roku 2012 počet transakcií s nehnuteľnosťami v hodnote 500 000 eur zvýšil o 60 % v porovnaní s obdobím pred zavedením programu.

Trh stabilne rastie od roku 2015. V roku 2024 bola priemerná miera rastu 7 – 8 %, pričom obľúbené oblasti Lisabonu a Algarve vykazovali ešte vyšší rast. Ak hľadáte byt v Portugalsku na prenájom, oplatí sa zamerať sa na tieto dynamické trhy, kde dopyt prevyšuje ponuku.

V októbri 2023 však vláda pozastavila možnosť získať zlaté vízum prostredníctvom investícií do nehnuteľností, čo ovplyvnilo dynamiku cien v centrálnych oblastiach.

Lisabon je hlavné mesto krajiny a hlavným centrom obchodu a cestovného ruchu. Nachádzajú sa tu kancelárske a rezidenčné komplexy, historické štvrte a prestížne štvrte ako Alfama, Baixa a Parque das Naçoes. Priemerná cena bytov v centre Lisabonu sa pohybuje od 4 500 do 6 500 eur za meter štvorcový, pričom výnosy z krátkodobého prenájmu dosahujú 5 – 7 % ročne.

Porto je kultúrne a ekonomické centrum na severe krajiny, mesto s rozvinutou infraštruktúrou, medzinárodným letiskom a atraktívnym cestovným ruchom. Priemerná cena bývania v Porte je 3 000 – 4 500 eur za meter štvorcový s výnosom z prenájmu približne 4 – 5 %. Obľúbené sú tu byty z druhej ruky v historickom centre aj novostavby na dlhodobý prenájom.

Algarve je pobrežie s vysokým dopytom po turistických a luxusných nehnuteľnostiach. Priemerná cena víl a apartmánov je 3 500 – 7 500 €/m², pričom sezónne výnosy dosahujú 6 – 8 %. Moji klienti si často vyberajú Algarve na krátkodobé prenájmy a príjem v hlavnej sezóne, najmä v Lagose a Albufeire.

Madeira a Azory sú pokojné regióny pre investorov, ktorí hľadajú prémiové nehnuteľnosti, výhľady na oceán a pokojný životný štýl. Priemerné ceny nehnuteľností sa pohybujú od 2 500 do 5 000 eur za meter štvorcový. Madeira je obzvlášť obľúbená pre osobné bývanie alebo dlhodobý prenájom, zatiaľ čo Azory predstavujú úzky trh pre skúsených investorov.

Populárne na portugalskom trhu:

• Predaj nehnuteľností často ponúka možnosť rekonštrukcie, čo môže zvýšiť ziskovosť.
• Novostavby a luxusný segment – ​​pre investorov zameraných na prémiový trh.
• Turistické nehnuteľnosti - apartmány a vily na Airbnb a dlhodobý prenájom.

Tip : Kúpa nehnuteľnosti v turistických oblastiach Portugalska si vyžaduje dôkladnú analýzu predpisov o krátkodobom prenájme, aby sa minimalizovali riziká a maximalizovali výnosy.

Hlavnými zahraničnými kupujúcimi sú občania Francúzska a Spojeného kráľovstva, ako aj investori z USA, Číny a Brazílie. Hľadajú nehnuteľnosti v Portugalsku na osobné použitie, prenájom alebo účasť na rezidenčných programoch. Moje skúsenosti s klientmi ukazujú, že Európania si často vyberajú existujúce nehnuteľnosti vo veľkých mestách, zatiaľ čo investori z Ázie a Ameriky uprednostňujú novostavby a luxusné nehnuteľnosti.

Domáci dopyt zohráva kľúčovú úlohu na portugalskom trhu s nehnuteľnosťami. Miestni obyvatelia aktívne kupujú domy, najmä v Lisabone, Porte a Algarve, čím udržiavajú stabilitu trhu a bránia prudkému poklesu cien aj napriek výkyvom vonkajších faktorov.

Obzvlášť pozoruhodná je úloha hypotekárneho trhu: úrokové sadzby zostávajú relatívne nízke (3,3 – 4 %), vďaka čomu je vlastníctvo bývania dostupné pre väčšinu populácie. Je dôležité poznamenať, že hypotekárne sadzby sa môžu meniť v závislosti od hospodárskej situácie a politík Európskej centrálnej banky.

Zahraničným investorom, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť v Portugalsku, banky zvyčajne ponúkajú úvery až do výšky 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Veritelia pri určovaní podmienok úveru zohľadňujú príjem dlžníka, jeho úverovú históriu a finančnú stabilitu.

Výber spôsobu transakcie priamo ovplyvňuje dane, správu nehnuteľností a stratégiu ukončenia investície. Portugalsko ponúka flexibilné podmienky s optimálnymi formátmi pre rôzne kategórie investorov.

Toto je najjednoduchší a najbežnejší spôsob kúpy nehnuteľnosti v Portugalsku. Najčastejšie si ho vyberajú klienti, ktorí plánujú dlhodobé vlastníctvo alebo osobné užívanie nehnuteľnosti. Napríklad jedna z mojich klientok z Francúzska si zaregistrovala byt v Algarve na svoje meno, aby znížila administratívne náklady. Nevýhodou sú obmedzené možnosti optimalizácie daní pri ďalšom predaji.

Založenie spoločnosti v Portugalsku alebo v jurisdikcii EÚ (často sa používa kombinácia Portugalska a Malty) je vhodné pre veľkých investorov a tých, ktorí plánujú spravovať viacero nehnuteľností. Ponúka daňové výhody a zjednodušuje prevody aktív. Tento formát často odporúčam klientom, ktorí kupujú nielen jeden byt, ale celý balík nehnuteľností.

Investovanie prostredníctvom realitných fondov vám umožňuje zapojiť sa do trhu bez toho, aby ste museli nehnuteľnosť spravovať sami. Portugalsko používa formát SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), čo je daňovo stimulujúci ekvivalent REIT. Túto metódu si vyberajú investori zameraní na dividendy a dlhodobý rast.

Čiastkové vlastníctvo a štruktúry trustu sú obľúbené pre rodinné investície. To znižuje riziko sporov medzi dedičmi a zjednodušuje správu. Mal som klienta z Brazílie, ktorý previedol vlastníctvo vily v Algarve na rodinný trust, aby ochránil majetok a štruktúroval dedičstvo.

Portugalsko má oproti mnohým iným krajinám výraznú výhodu v tom, že pre zahraničných kupcov nestanovuje žiadne obmedzenia. Nerezidenti majú rovnaké práva ako občania: môžu si v Portugalsku kúpiť byty, domy alebo komerčné nehnuteľnosti akejkoľvek veľkosti. Na dokončenie transakcie musíte získať daňové identifikačné číslo (NIF) a zaplatiť ročnú daň z nehnuteľností (IMI), ktorá zvyčajne predstavuje 0,3 – 0,8 % z katastrálnej hodnoty.

Proces kúpy nehnuteľností v Portugalsku je pomerne transparentný, vyžaduje si však dodržanie viacerých postupov a zapojenie odborníkov. Chyby v tejto fáze môžu byť nákladné, preto je dôležité pochopiť kroky a riziká, ktoré sú s tým spojené.

1. Získanie NIF (1 deň) – daňové číslo (Número de Identificação Fiscal) je povinné pre všetky transakcie, vrátane nákupu nehnuteľností v Portugalsku.
2. Otvorenie bankového účtu (1-3 dni) v portugalskej banke na vysporiadanie transakcie.
3. Zapojte právnika – obhliadne nehnuteľnosť (5 – 10 dní), pripraví zmluvy a bude chrániť vaše záujmy.
4. Podpis predbežnej zmluvy (CPCV) (1–2 dni) a zaplatenie zálohy (zvyčajne 10 %).
5. Uzatvorenie konečnej transakcie u notára a úhrada zostávajúcej sumy (30 – 60 dní).
6. Registrácia na Conservatória do Registo Predial (Majetkový register) na formalizáciu vlastníctva (2–5 dní).

Priemerná dĺžka splatnosti: 1,5 – 2 mesiace (pre hypotéky do 3 mesiacov). Ak ste v Portugalsku osobne, budete potrebovať prekladateľa, pretože všetka dokumentácia je v portugalčine.

Právnik overuje právny stav nehnuteľnosti (dlhy, hypotéky a povolenia na užívanie), pripravuje zmluvy a dohliada na všetky fázy transakcie. Maklér pomáha s výberom nehnuteľnosti a uľahčuje rokovania, ale nenahrádza právnika.

Jeden z mojich klientov sa snažil ušetriť peniaze na právnikovi, ale narazil na problém s existujúcou hypotékou na nehnuteľnosť. Právnika sme si najali v neskoršej fáze, ale to oddialilo obchod o dva mesiace.

Môj názor: Vždy využívajte nezávislého právnika, nie takého, ktorého odporúča predávajúci alebo agent.

• Pas alebo iný platný doklad totožnosti.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – portugalské daňové číslo.
• Vízum alebo povolenie na pobyt – hoci cudzinci si môžu kúpiť nehnuteľnosť bez povolenia na pobyt, na dlhodobý pobyt a na riešenie problémov súvisiacich s kúpou môže byť potrebné vstupné vízum alebo povolenie na pobyt.
• Portugalský bankový účet na vyrovnanie transakcie.
• Potvrdenie zdroja finančných prostriedkov (v rámci predpisov proti praniu špinavých peňazí – boj proti praniu špinavých peňazí).
• Kúpno-predajná zmluva (podpísaná oboma stranami).
• Dokumenty potrebné na hypotéku (pri kúpe na úver): potvrdenie o príjme, daňové priznania, potvrdenie o zamestnaní alebo podnikaní, úverová história (niekedy sa vyžaduje).

Na získanie hypotéky v Portugalsku musia mať obyvatelia aj nerezidenti dobrú úverovú históriu, dostatočný príjem a zálohu vo výške 30 až 50 % hodnoty nehnuteľnosti.

Z právneho hľadiska je proces kúpy nehnuteľností na Madeire a Azorských ostrovoch identický s transakciami v kontinentálnom Portugalsku: vyžaduje sa NIF, predbežná zmluva (CPCV), podpis pred notárom a registrácia v konzervatóriu. Pre zahraničných investorov neexistujú žiadne obmedzenia a všetky práva sú plne zachované.

Existuje však niekoľko výhrad. Po prvé, kvôli geografickej odľahlosti môže získanie dokumentov a schválení trvať dlhšie (najmä na Azorských ostrovoch). Po druhé, pri kúpe turistických nehnuteľností alebo prenájmov apartmánov na Madeire a Azorských ostrovoch by ste si mali overiť licenciu Alojamento Local (AL) a uistiť sa, že nehnuteľnosť spĺňa miestne predpisy. Tieto licencie sú regulované obcami a v niektorých oblastiach platia obmedzenia pre nové licencie.

V Portugalsku je nákup nehnuteľností na diaľku bežnou praxou, najmä medzi zahraničnými investormi. Transakcia sa formalizuje prostredníctvom plnej moci (Procuração), ktorú overí notár v krajine bydliska kupujúceho a ktorá je legalizovaná apostilou. S touto plnou mocou môže právnik alebo splnomocnený zástupca podpisovať všetky dokumenty vrátane CPCV a konečnej listiny.

Pre nerezidentov neexistujú žiadne ďalšie obmedzenia, ale je dôležité, aby bola plná moc riadne vypracovaná podľa portugalskej šablóny a preložená do portugalčiny. V praxi odporúčam skontrolovať, či plná moc zahŕňa všetky potrebné oprávnenia: otvorenie bankového účtu, získanie NIF, podpísanie zmluvy a registráciu nehnuteľnosti. Tým sa predíde oneskoreniam v záverečnej fáze.

Pri plánovaní kúpy nehnuteľnosti v Portugalsku je dôležité vopred zvážiť všetky daňové povinnosti a súvisiace náklady. Tie ovplyvňujú skutočnú hodnotu nehnuteľnosti a investičnú stratégiu.

Daň IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) sa platí pri kúpe domu. Sadzba je progresívna a pohybuje sa od 1 % do 7,5 % v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti a od toho, či bude slúžiť ako hlavné bývanie. Napríklad pre byt v cene 300 000 EUR by daň predstavovala približne 8 000 – 9 000 EUR.

Tip: Ak kupujete viacero nehnuteľností, je výhodnejšie zaregistrovať transakcie na mená rôznych strán, aby ste znížili sadzbu.

Daň z nehnuteľnosti (Imposto do Selo) je fixná daň vo výške 0,8 % z ceny transakcie a platí sa v deň podpísania zmluvy u notára. Ide o fixnú daň z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ak je nehnuteľnosť financovaná hypotékou, k sume úveru sa pripočítava dodatočná daň z kolkovného vo výške 0,6 %.

Po dokončení transakcie je vlastník nehnuteľnosti v Portugalsku povinný zaplatiť IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – ekvivalent dane z nehnuteľností. Sadzba je 0,3 – 0,45 % z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti.

Katastrálnu hodnotu (CV) vypočítava daňový úrad (AT) na základe charakteristík nehnuteľnosti: lokality, oblasti, typu využitia a ďalších parametrov. Napríklad pre byt v Lisabone s CV 200 000 EUR by ročná daň bola približne 600 – 900 EUR.

Pri kúpe bytu v novostavbe je DPH už zahrnutá v cene a predstavuje 23 % (pre komerčné nehnuteľnosti). Pri rezidenčných nehnuteľnostiach je daň zahrnutá v cene, nie sú potrebné žiadne ďalšie platby.

Status NHR (nerezident bez trvalého pobytu) umožňuje výrazné zníženie daní z príjmu vrátane nájomného a príjmov zo zahraničia až na 10 rokov. Tento režim robí portugalské nehnuteľnosti obzvlášť atraktívnymi pre investorov, ktorí plánujú bývať alebo získať povolenie na pobyt. Najlepšie je požiadať o status NHR v priebehu prvého roka pobytu, aby ste predišli strate nároku na dávky.

Rakúsko vyhráva vďaka stabilite trhu a vysokej likvidite nehnuteľností. Ceny tu rastú predvídateľne, dopyt po nehnuteľnostiach zostáva stabilný a proces predaja a prevodu vlastníctva je rýchly a jednoduchý. Portugalsko na druhej strane láka investorov vyššími výnosmi a daňovými úľavami, ale trh je dynamickejší a sezónnejší a likvidita sa líši v závislosti od regiónu a typu nehnuteľnosti.

Portugalské Zlaté vízum je už dlho jedným z najatraktívnejších nástrojov pre zahraničných investorov. Od roku 2024 program zmenil svoje podmienky: nákupy nehnuteľností sa už nepovažujú za priamu cestu k pobytu. To otvára nové príležitosti prostredníctvom investícií do fondov, podnikov alebo kultúrnych projektov, ale vyžaduje si to starostlivé zváženie, aby sa predišlo plytvaniu časom a peniazmi.

Investičné fondy (podielové listy fondu) – minimálny vklad 500 000 € do portugalských investičných fondov. Túto možnosť odporúčam klientom, ktorí chcú mať pasívny príjem bez správy nehnuteľností.

Založenie spoločnosti alebo investovanie do firmy – buď vytvorenie aspoň 10 nových pracovných miest, alebo investovanie 500 000 eur do existujúcej firmy. Jeden z mojich klientov si zvolil túto cestu a otvoril si v Lisabone firmu zameranú na IT služby.

Dary na kultúru – minimálne 250 000 EUR na národné dedičstvo alebo výskumné projekty. Vynikajúca príležitosť na podporu kultúry a zároveň získanie povolenia na pobyt.

Na udržanie si pobytového statusu musíte v Portugalsku stráviť v priemere 7 dní ročne.

Ak je cieľom žiť bez väčších investícií, vhodné sú alternatívne možnosti:

• Vízum D7 – podlieha stabilnému príjmu zo zahraničia.
• Vízum pre digitálnych nomádov – pre prácu na diaľku.

Získanie pobytu v Portugalsku otvára širokú škálu príležitostí pre investora a jeho rodinu:

• Právo na pobyt v Portugalsku znamená voľný vstup a pobyt v krajine pre všetkých členov rodiny.
• Vstup do schengenského priestoru – možnosť cestovať do 27 európskych krajín bez víz.
• Daňové stimuly a optimalizácia – v kombinácii s režimom NHR je možné výrazne znížiť zdanenie príjmov prijatých v zahraničí.
• Stabilné právne prostredie – Portugalsko je členom EÚ, má transparentnú legislatívu a práva investorov sú chránené.
• Vzdelávanie a zdravotná starostlivosť – prístup k verejným školám a univerzitám, kvalitná zdravotná starostlivosť pre obyvateľov.
• Flexibilita pre podnikateľov a digitálnych nomádov – môžete podnikať, investovať a zároveň využívať výhody európskeho rezidenčného programu.

Bežné chyby, ktorých sa investori dopúšťajú pri žiadosti o zlaté vízum:

• Pokus o získanie povolenia na pobyt kúpou nehnuteľnosti po roku 2024.
• Nedostatočná minimálna dĺžka pobytu v Portugalsku (7 dní ročne).
• Chyby v plnomocenstvách a prekladoch dokumentov.
• Nezaúčtované výdavky na poplatky, právne služby a dane.
• Nesprávne potvrdenie zákonnosti zdrojov príjmu.

V súčasnosti môže investor a jeho rodina po piatich rokoch vlastnenia portugalského zlatého víza požiadať o portugalské občianstvo a cestovný pas EÚ. Vyžaduje sa na to:

• Pobyt v Portugalsku najmenej 7 dní v roku;
• Mať legálne povolenie na pobyt a spĺňať všetky podmienky programu;
• Potvrďte svoju znalosť portugalčiny na úrovni A2;
• Nemať žiadny závažný trestný register;
• Potvrďte legálnosť zdrojov príjmu.

Získanie občianstva poskytuje plný prístup do schengenského priestoru, právo pracovať a študovať v ktorejkoľvek krajine EÚ a možnosť preniesť občianstvo na deti. Pre investorov je to strategický nástroj: investovanie v Portugalsku zároveň poskytuje legálny európsky pas a daňové výhody prostredníctvom režimu NHR.

Program Zlaté vízum prešiel kľúčovými zmenami:

• Vylúčenie nehnuteľností ako priamej cesty k povoleniu na pobyt (od roku 2024).
• Zameranie na investície do nadácií, podnikov a kultúry: minimálne sumy sú 500 000 EUR pre nadácie a spoločnosti, 250 000 EUR pre kultúrne dary.

Sprísnenie požiadaviek na občianstvo (návrh zákona z 23. júna 2025):

• Plánujú zvýšiť minimálnu dobu pobytu pre väčšinu žiadateľov na 10 rokov (7 rokov pre krajiny CPLP);
• Povinná znalosť portugalčiny (úroveň A2);
• Test kultúry a práv;
• Sprísnenie kontrol trestného registra;
• Zatváranie cesty cez sefardský židovský pôvod.
• Zvýšená transparentnosť poplatkov a zodpovedností – všetky poplatky vrátane právnych boli aktualizované a teraz sú fixné pre rôzne typy investícií.

Rakúsko ponúka ďalšiu cestu k občianstvu prostredníctvom víza D alebo programu sebestačnosti, ale proces je prísnejší a zdĺhavejší:

• Vyžaduje sa doklad o stabilnom vysokom príjme alebo veľkých investíciách;
• Minimálna doba pobytu pred podaním žiadosti o občianstvo je 10 rokov;
• Je tu menšia flexibilita: investície do nehnuteľností priamo neudeľujú občianstvo;
• Proces naturalizácie je zložitejší a byrokratickejší.

Rakúsko vyniká v oblasti stability, predvídateľnosti a dlhodobej ochrany práv investorov. Má menej rizík, prísnejšie a transparentnejšie predpisy, vyššiu likviditu nehnuteľností a rýchlejšie získanie občianstva ako Portugalsko.

Trh s prenájmom v Portugalsku rýchlo rastie, ale vyžaduje si starostlivé zváženie. Pochopenie rozdielov medzi krátkodobým a dlhodobým prenájmom pomáha investorom zvoliť si stratégiu, ktorá optimálne vyvažuje výnosy a riziká.

Krátkodobé prenájmy zostávajú populárne v turistických oblastiach, ako sú Lisabon, Porto, Algarve a Madeira. Výnosy sú zvyčajne 5 – 7 % ročne, ale existujú obmedzenia týkajúce sa licencií AL (Alojamento Local).

Nové pravidlá: Mestá zavádzajú kvóty na počet licencií s cieľom regulovať trh a znížiť tlak na bývanie miestnych obyvateľov. Príklad klienta: majiteľ bytu v Algarve ho prenajíma cez Airbnb, ale licenciu si vopred zaobstaral, čo mu pomáha vyhnúť sa pokutám a naďalej generovať príjem.

Dlhodobé zmluvy lákajú investorov svojou stabilitou: výnosy 3 – 5 % ročne a menej sezónnych výkyvov. Táto možnosť je lákavá pre klientov, ktorí si cenia predvídateľný tok príjmov a minimálne riziko.

Pre portfóliových investorov má zmysel kombinovať niekoľko nehnuteľností – niektoré na krátkodobý prenájom, niektoré na dlhodobý prenájom – aby vyvážili ziskovosť a stabilitu.

Správcovské spoločnosti pomáhajú optimalizovať príjmy a riešiť daňové problémy.
Hlavné funkcie správcovských spoločností sú:

• Správa krátkodobého prenájmu a licencie AL.
• Výber a kontrola nájomcov pre dlhodobé nájmy.
• Výber nájomného a finančné výkazníctvo.
• Organizácia upratovania, opráv a údržby bytových domov.
• Riešenie právnych problémov a interakcia s daňovými úradmi.
• Konzultácie o optimalizácii príjmov a minimalizácii rizík.

Pri prenájme nehnuteľností platia rezidenti daň z príjmu v progresívnej sadzbe od 14 % do 48 % v závislosti od ročného príjmu. Nerezidenti podliehajú paušálnej sadzbe 25 %. Zdaňujú sa však iba príjmy dosiahnuté v Portugalsku.

Výnosy na portugalskom trhu sú vyššie, ale regulácie prenájmu sú prísnejšie a môžu sa meniť. V Rakúsku sú výnosy nižšie (2 – 3 %), ale trh je stabilný, regulácie sú predvídateľné a riziko pokút je minimálne. V tejto súvislosti ceny nehnuteľností vo veľkých nemeckých mestách často vnímané ako príliš vysoké na konzervatívne stratégie.

Výber regiónu pre nákup nehnuteľností priamo ovplyvňuje ziskovosť, likviditu a riziko. Pozrime sa na kľúčové regióny z hľadiska dopytu, infraštruktúry a investičného potenciálu.

Lisabon: Špičkový segment a vysoký dopyt

Lisabon zostáva centrom hospodárskej a turistickej aktivity. Silný dopyt po krátkodobom a dlhodobom prenájme zvyšuje ceny.

• Priemerná cena: 4 500 – 5 500 €/m²
• Výnos z prenájmu: krátkodobý 6-7 %, dlhodobý 3-4 %

Porto: Dostupný a perspektívny trh

Porto priťahuje turistov a študentov a dopyt po dlhodobých prenájmoch je stabilný. Ceny sú nižšie ako v Lisabone, ale dopyt neustále rastie.

• Priemerná cena: 3 500 – 4 500 €/m²
• Výnos z prenájmu: krátkodobý 5-6 %, dlhodobý 3-4 %

Algarve: luxusné a sezónne prenájmy

Región je obľúbený u turistov, najmä počas letnej sezóny. Sezónne prenájmy ponúkajú vysokú návratnosť, ale dopyt kolíše.

• Priemerná cena: 3 000 – 4 000 €/m²
• Výnos z prenájmu: krátkodobý 6-7 %, dlhodobý 3-5 %

Madeira: Klimatické a daňové výhody

Región je atraktívny pre starnúcich investorov a digitálnych nomádov. Daňové úľavy a stabilný turistický tok robia trh sľubným.

• Priemerná cena: 2 500 – 3 500 €/m²
• Výnos z prenájmu: krátkodobý 5 %, dlhodobý 3 %

Azory: Výklenok pre dlhodobých investorov

Trh je menej nasýtený a vhodný pre dlhodobé investície s horizontom 5 – 10 rokov. Výnosy sú nižšie, ale ceny sú nízke.

• Priemerná cena: 2 000 – 3 000 €/m²
• Výnos z prenájmu: krátkodobý 4-5 %, dlhodobý 2-3 %

Výber medzi nehnuteľnosťami určenými na ďalší predaj a novostavbou v Portugalsku závisí od vašich investičných cieľov, rozpočtu a preferencií. Oba segmenty majú svoje výhody a obmedzenia.

V roku 2024 sa v Portugalsku predalo 156 325 rezidenčných nehnuteľností, čo predstavuje nárast o 14,5 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Z nich bolo 124 445 (79,6 %) existujúcich nehnuteľností a 31 880 (20,4 %) nových nehnuteľností.

Výhody : Sekundárny trh predstavuje približne 80 % všetkých transakcií, pričom väčšina nehnuteľností sa nachádza v historických centrách Lisabonu, Porta a ďalších veľkých miest. Tieto nehnuteľnosti sú atraktívne na prenájom turistom aj na dlhodobé bývanie.

Obmedzenia : Obnova takýchto nehnuteľností si vyžaduje dodržiavanie architektonických predpisov a získanie povolení na rekonštrukciu. Niektoré budovy si vyžadujú rozsiahle rekonštrukcie, čo zvyšuje kúpnu cenu.

Jeden z mojich klientov si kúpil byt v historickom centre Lisabonu za 380 000 eur. Napriek dodatočným nákladom na rekonštrukciu nehnuteľnosť generuje stabilný príjem z krátkodobých prenájmov.

Vlastnosti : Novostavby tvoria približne 20 % transakcií. Nové byty a vily ponúkajú moderné dispozičné riešenia, energetickú účinnosť a záruky od developera.

Výhoda pre investorov : Nové budovy sa ľahšie dlhodobo prenajímajú alebo predajú so zvýšením hodnoty.

V Algarve jeden klient investoval 600 000 eur do nového bytu pri mori a po dvoch rokoch sa cena nehnuteľnosti zvýšila o 15 %.

Výhody : Krátkodobé prenájmy prostredníctvom platforiem Airbnb alebo Booking poskytujú príjem až 6 – 7 % ročne, najmä v Lisabone a Porte.

Vlastnosti : Na legálny prenájom apartmánov turistom je potrebná licencia AL. V niektorých oblastiach sú kvóty obmedzené.

Nové developerské projekty v Portugalsku ponúkajú dostupnejšie ceny a potenciálne vyššie výnosy z prenájmu, najmä v obľúbených turistických oblastiach a Lisabone. Rakúsko má však výhody, pokiaľ ide o cenovú stabilitu, kvalitu výstavby a energetickú účinnosť – nehnuteľnosti sa ľahšie predávajú a udržiavajú si likviditu aj v nestabilných rokoch.

Investovanie do portugalských nehnuteľností sa neobmedzuje len na štandardnú kúpu nájomného bytu. Existuje niekoľko alternatívnych prístupov, ktoré môžu optimalizovať výnosy, znížiť riziká a rozšíriť vaše investičné portfólio.

Kúpa starých bytov alebo budov, ich následná rekonštrukcia a prenájom alebo ďalší predaj zostáva obľúbenou stratégiou. Existujúci trh ponúka nehnuteľnosti za podpriemerné ceny a po rekonštrukcii ich ceny a ziskovosť výrazne stúpnu.

Napríklad jeden z mojich klientov si kúpil byt v centre Lisabonu za 320 000 eur, investoval 50 000 eur do rekonštrukcie a o rok neskôr ho mohol prenajímať cez Airbnb s ročným výnosom okolo 6 %. Je dôležité zvážiť architektonické obmedzenia a potrebu povolení na rekonštrukciu.

Investovanie do minihotelov, apartmánových hotelov a penziónov vám umožňuje generovať stabilný príjem vďaka vysokému dopytu po turistickom ubytovaní v Lisabone, Algarve a na ostrovoch.

Jeden klient investoval do aparthotela v Algarve za 700 000 eur s priemernou obsadenosťou približne 70 %, čo viedlo k výnosu približne 7 % ročne. Na optimalizáciu príjmu a dodržiavanie zákonov o krátkodobom prenájme sa odporúča využívať správcovské spoločnosti.

Investovanie do portugalských REIT (SIGI) alebo investičných fondov nehnuteľností vám umožňuje generovať príjem z trhu bez priamej správy nehnuteľnosti a znižuje právne riziká.

Napríklad klient investoval 500 000 EUR do portugalského realitného fondu a dostáva pasívny príjem z dividend, pričom si zachováva trvalý pobyt. Pred investovaním je dôležité skontrolovať reputáciu fondu a štruktúru poplatkov.

Nákup pozemkov na výstavbu rezidenčných alebo turistických nehnuteľností zostáva sľubnou stratégiou, pretože potenciál rastu hodnoty pozemkov je vyšší ako v prípade dokončených nehnuteľností.

Jeden z mojich klientov kúpil pozemok na Madeire za 300 000 eur a jeho hodnota sa po dokončení infraštruktúrnych projektov odhaduje na 420 000 eur. Pri výbere pozemku je dôležité zvážiť dostupnosť infraštruktúry, environmentálne obmedzenia a stavebné obmedzenia na ostrovoch.

Portugalsko ponúka vysoký potenciál cenovej volatility a príležitosť dosiahnuť vysoké výnosy, ale regulačné a sezónne riziká zostávajú významné. Rakúsko naopak ponúka stabilitu trhu, predvídateľnú likviditu a výnosy, hoci vstupná bariéra je vyššia.

Pre investorov s flexibilnou stratégiou a ochotou spravovať aktíva ponúka Portugalsko viac príležitostí, zatiaľ čo pre konzervatívnych investorov zostáva najlepšou voľbou Rakúsko.

Investovanie do portugalských nehnuteľností ponúka vysoké výnosy a atraktívne príležitosti. Či už uvažujete o dome alebo byte v Portugalsku, pochopenie rizík vám pomôže vyhnúť sa neočakávaným problémom.

Proces kúpy a registrácie nehnuteľností v Portugalsku môže trvať dlhšie, ako investori očakávajú. Získanie daňového identifikačného čísla (NIF), právna due diligence a registrácia v konzervatóriu sú niekedy sprevádzané oneskoreniami.

Napríklad jeden z mojich klientov čakal takmer dva mesiace na dokončenie obchodu s bytom v Lisabone kvôli auditom spoločnosti Encargos a hypotekárnym ťarchám. Vždy spolupracujte so skúseným právnikom a agentom, aby ste minimalizovali byrokratické riziká.

Krátkodobé prenájmy prostredníctvom platforiem ako Airbnb a Booking vyžadujú licenciu AL (Alojamento Local) a obľúbené mestá ako Lisabon a Porto majú kvóty na vydávanie nových povolení. Klienti často čelia obmedzeniam pri obnovovaní licencií alebo pokutám za porušenie predpisov.

V regiónoch s vysokým turistickým dopytom, ako sú Algarve, Madeira a Azory, sa príjmy z prenájmu značne líšia v závislosti od sezóny. Napríklad v lete môžu výnosy dosiahnuť 7 – 8 %, zatiaľ čo v zime klesnú na 2 – 3 %. Aby sa znížilo riziko, klienti kombinujú krátkodobé a dlhodobé prenájmy alebo sa zameriavajú na nehnuteľnosti v Lisabone a Porte, kde je dopyt stabilnejší. Je dôležité vyhodnotiť ceny nehnuteľností v Portugalsku a potenciálne výnosy vzhľadom na sezónne výkyvy.

Trh s novostavbami v Portugalsku je obmedzený, najmä v obľúbených turistických oblastiach. To má vplyv na výber nehnuteľností a môže spomaliť rast portfólia investorov zameraných na nové byty a domy v Portugalsku s licenciou AL.

V menších mestách a na ostrovoch sa predaj nehnuteľností predáva dlhšie ako v Lisabone, Porte alebo Algarve. Napríklad apartmán na Azorských ostrovoch môže zostať na trhu až rok. Pri výbere nehnuteľnosti zvážte likviditu a snažte sa kupovať v oblastiach s neustálym dopytom alebo turistickým ruchom.

Portugalsko ponúka vyššie výnosy a dynamiku trhu, ale je plné regulačných a sezónnych rizík. Rakúsko ponúka stabilitu, predvídateľnosť a likviditu, vďaka čomu je vhodnejšie pre konzervatívnych investorov. Výber v konečnom dôsledku závisí od vašej stratégie: vysoké výnosy s riadením rizík v Portugalsku alebo stabilný rast a ochrana kapitálu v Rakúsku.

Pri investovaní do nehnuteľností v Portugalsku by Ukrajinci a iní zahraniční kupujúci mali zvážiť nielen ziskovosť, ale aj úroveň komfortu, infraštruktúry a služieb. Pochopenie životných podmienok im pomáha posúdiť, aký bude každodenný život po kúpe domu alebo bytu v Portugalsku.

Portugalsko je známe svojou miernou stredomorskou klímou, vďaka ktorej je život pohodlný po celý rok. Priemerné zimné teploty v Lisabone sú 12 °C, letné teploty 28 °C a na južnom pobreží Algarve sú letá horúce a suché.

zdravotnú starostlivosť . Obyvatelia majú prístup k verejnému systému zdravotnej starostlivosti (SNS), kde sú základné služby bezplatné alebo za malý poplatok. Nerezidenti a zahraniční investori si môžu uzavrieť súkromné ​​poistenie, ktoré pokrýva hospitalizáciu, ambulantnú starostlivosť a pohotovostnú liečbu. Náklady na poistenie začínajú na 50 – 100 EUR mesačne na osobu a 150 – 250 EUR pre rodiny.

Vzdelávanie je tiež rozmanité: štátne školy sú pre obyvateľov bezplatné, zatiaľ čo súkromné ​​a medzinárodné školy ponúkajú programy v angličtine a iných jazykoch. Ceny v medzinárodných školách sa pohybujú od 5 000 do 15 000 eur ročne v závislosti od úrovne a lokality.

Priemerné životné náklady v Portugalsku sú nižšie ako v Rakúsku. Potraviny a služby v Lisabone stoja približne 700 – 1 000 eur mesačne na osobu, prenájom jednoizbového alebo dvojizbového bytu v centre mesta stojí 1 000 – 1 500 eur a energie sa pohybujú okolo 150 – 200 eur. Na ostrovoch a v menších mestách môžu byť ceny o 10 – 20 % nižšie.

Portugalský bankový systém je transparentný a ponúka množstvo medzinárodných bánk a online bankovníckych služieb. Nerezidenti si môžu otvoriť bankové účty a získať hypotéky. Dopravná infraštruktúra je dobre rozvinutá: metro, električky, vysokorýchlostné vlaky a medzinárodné letiská zabezpečujú pohodlné cestovanie. Klienti kupujúci nehnuteľnosti v Portugalsku si často všímajú jednoduchú integráciu do miestneho života vďaka týmto systémom.

Pokiaľ ide o služby a infraštruktúru, Rakúsko vyhráva: rýchla registrácia, kvalitná zdravotná starostlivosť a doprava. Portugalsko na druhej strane ponúka jedinečný životný štýl: teplé podnebie, more, aktívny spoločenský život a nízke náklady na vlastníctvo. Pre investorov závisí výber od ich priorít: Rakúsko uprednostňuje stabilitu a služby, zatiaľ čo Portugalsko uprednostňuje pohodlie, klímu a životný štýl.

Ak nehnuteľnosti v Portugalsku považujete za formu ochrany kapitálu a „európsky raj “, krajina ponúka stabilný trh a právnu transparentnosť. Napríklad mnohí z mojich ukrajinských klientov kupujú nehnuteľnosti v Portugalsku, aby si zachovali svoj majetok v európskych menách a užívali si slobodu pokojného života v bezpečnej krajine.

Portugalsko aktívne priťahuje freelancerov a digitálnych nomádov . Mestá ako Lisabon a Porto ponúkajú coworkingové priestory, stabilný internet a pohodlné podmienky pre prácu na diaľku. Kúpa bytu v Portugalsku alebo nehnuteľnosti na pláži vám umožní skombinovať voľný čas a prácu a jednoduchosť získania víza D7 alebo pobytového statusu robí krajinu ešte atraktívnejšou.

Dôchodcovia si vyberajú Portugalsko pre jeho teplé podnebie, nízke životné náklady a špeciálne daňové úľavy vrátane režimu NHR. Kúpou domu alebo bytu v Portugalsku majú seniorní investori možnosť bývať pohodlne a cenovo dostupné a zároveň zostať v schengenskom priestore.

Rakúsko vo všeobecnosti vyhráva, čo sa týka stability, úrovne služieb a infraštruktúry. Portugalsko však ponúka jedinečný životný štýl: slobodu, pohodlie, teplé podnebie a nižšie životné náklady. Ak uprednostňujete pokojnú stabilitu a prísne pravidlá, vyberte si Rakúsko.

Ukončenie investície do nehnuteľností v Portugalsku si vyžaduje plánovanie a pochopenie všetkých daňových a právnych nuans. Investori by mali vopred zvážiť načasovanie predaja, spôsoby prevodu nehnuteľnosti a vplyv programu Zlaté vízum, ak sa počas kúpy využije.

Predaj domu v Portugalsku, bytu v Portugalsku alebo akejkoľvek inej nehnuteľnosti si vyžaduje starostlivé zváženie daní a dokumentácie. Priemerná doba predaja v obľúbených oblastiach ako Lisabon alebo Porto je 3 až 6 mesiacov, zatiaľ čo v menej likvidných oblastiach to môže trvať až rok.

Predaj podlieha dani z kapitálových výnosov, ktorá sa líši v závislosti od bydliska predávajúceho a typu nehnuteľnosti. Napríklad jeden z mojich klientov predal nehnuteľnosť v Lisabone v Portugalsku za sedem mesiacov, pričom šikovne optimalizoval dane prostredníctvom svojho statusu NHR. V dôsledku toho zaplatil daň z kapitálových výnosov iba okolo 14 % namiesto štandardných 28 %.

Ak bola nehnuteľnosť zakúpená v rámci programu Zlaté vízum, je dôležité pri predaji zohľadniť pravidlá programu. Predtým zakúpená nehnuteľnosť vám umožňovala zachovať si pobyt, ale pri odchode z neho musíte transakciu riadne formalizovať, aby ste si zachovali svoj status. Moje skúsenosti ukazujú, že spolupráca s právnikom a agentom vám môže pomôcť vyhnúť sa pokutám a komplikáciám s obnovením pobytu.

Prevod domu alebo bytu v Portugalsku na príbuzných je možný prostredníctvom daru alebo závetu. Toto je obzvlášť dôležité pre rodinných investorov, ktorí chcú ponechať majetok v rámci rodiny a optimalizovať zdaňovanie. Jeden z mojich klientov previedol majetok na svoje deti prostredníctvom plnej moci a správne zaregistroval vlastníctvo, čím minimalizoval dane. Zaplatil približne 0,8 % kolkovnú daň z hodnoty nehnuteľnosti.

Rakúsko vyhráva z hľadiska likvidity a stability trhu. Predaj nehnuteľností je tam zvyčajne rýchlejší a právne a daňové procesy sú predvídateľnejšie. V Portugalsku sú výnosy vyššie, ale transakcie môžu trvať dlhšie, najmä v menších regiónoch alebo na ostrovoch.

V priebehu rokov som sa podieľal na desiatkach transakcií týkajúcich sa domov, bytov a komerčných nehnuteľností v Portugalsku. Skúsenosti ukazujú, že správne plánovanie a overenie dokumentov môže urýchliť proces kúpy a minimalizovať riziká pri predaji nehnuteľností v Portugalsku.

Pri investovaní do nehnuteľností v Portugalsku je dôležité vykonať dôkladnú due diligence: skontrolovať súlad s právnymi predpismi, absenciu ťarch, súlad s licenciami (AL, ak je nehnuteľnosť určená na krátkodobý prenájom), technický stav a energetickú účinnosť. Pri obhliadke nehnuteľnosti v Portugalsku je nevyhnutné najať si skúseného právnika a realitného makléra, aby sa predišlo chybám, ktoré by mohli stáť desiatky tisíc eur. Odporúčam klientom, aby si pred podpísaním zmluvy vždy skontrolovali Encargos, Hipotecas a License of Use.

Môj prístup zahŕňa investovanie časti môjho kapitálu do stabilných krajín s vysokou likviditou, ako je Rakúsko, a časti do dynamických trhov s vysokým rastovým potenciálom, ako je Portugalsko. Portugalské nehnuteľnosti ponúkajú vysoké výnosy a výhody (NHR, Golden Visa), ale trh si vyžaduje aktívne riadenie. Táto rovnováha umožňuje minimalizovať riziká a zvyšovať výnosy portfólia.

Výber medzi nehnuteľnosťami v Portugalsku a Rakúsku závisí od vašich cieľov. Ak hľadáte dynamický životný štýl, dostupnejšie bývanie a mierne podnebie, Portugalsko je skvelou voľbou. Môžete si kúpiť dom pri oceáne alebo si vybrať byt v Portugalsku na prenájom turistom. Tento trh bude naďalej rásť, najmä v Lisabone, Porte a Algarve, vďaka migrácii freelancerov a dôchodcov.

Rakúsko si naopak kladie za cieľ stabilitu a predvídateľnosť. Ak je cieľom dlhodobé zachovanie kapitálu a kvalitné služby, viedenský trh je ideálny a kúpa bytu vo Viedni logicky zapadá do takejto konzervatívnej stratégie.

Pred kúpou si vždy skontrolujte dokumenty k nehnuteľnosti, vyžiadajte si výpis z katastra nehnuteľností a uistite sa, že na nej nie sú žiadne ťarchy. Ak plánujete kúpiť nehnuteľnosť v Portugalsku na prenájom, zvážte pravidlá pre turistické licencie a daňové dôsledky. Pri transakciách prostredníctvom režimu Golden Visa alebo NHR je dôležité správne štruktúrovať vlastnícku štruktúru, aby sa minimalizovali dane pri predaji.

Podľa mojich skúseností bude portugalský trh s nehnuteľnosťami rásť vďaka migrácii digitálnych nomádov, dôchodcov a investorov hľadajúcich druhý domov v Európe. Ceny portugalských domov a bytov v špičkových lokalitách už teraz stabilne rastú o 5 – 7 % ročne. Rakúsko zostane stabilnou investičnou zónou, ale rast bude mierny – okolo 2 – 3 % ročne – ale likvidita bude vyššia.

1. Stanovte si investičný cieľ

• Prečo kúpiť: prenájom, ďalší predaj, „európske útočisko“?
• Vypočítajte si rozpočet: cena bytu v Portugalsku začína od 150 000 eur v malých mestách a od 250 000 eur v Lisabone.

2. Vyberte miesto

• Lisabon - vysoká likvidita, ale drahý vstup.
• Porto – stabilný dopyt a rozvoj cestovného ruchu.
• Algarve je rekreačná oblasť, sezóna prenájmu.
• Analyzujte: ziskovosť, infraštruktúru, vyhliadky rastu cien.

3. Skontrolujte nehnuteľnosť a predávajúceho

• Právna čistota: výpis z Registro Predial (registra nehnuteľností).
• Kontrola daňových a verejných dlhov.
• Uistite sa, že máte licencie na prenájom (najmä pre Airbnb).

4. Vypočítajte dane a výdavky

• DPH (daň z nákupu): až 7,5 %.
• IMI (ročná daň): 0,3 – 0,45 %.
• Daň z prenájmu: 28 % (pre nerezidentov).
• Zohľadnite náklady na právnika (1 500 – 3 000 €) a registráciu transakcie.

5. Vyriešte problém s financovaním

• Hypotéka pre nerezidentov: až do výšky 70 % nákladov.
• Úroková sadzba úveru v roku 2025: 4 – 5 % ročne.

6. Naplánujte si nájomné a príjem

• Priemerný výnos: 4 – 6 % vo veľkých mestách.
• V rekreačných oblastiach je vyššia, ale existuje sezónnosť.

7. Pripravte sa na ukončenie investície

• Predaj: Daň z kapitálových výnosov – 28 %.
• Naplánujte si časový harmonogram: v Lisabone trvá ukončenie 6 – 9 mesiacov.

8. Porovnajte s alternatívami

• Rakúsko má stabilnejšiu ekonomiku, ale nižšiu ziskovosť.
• Portugalsko – vyššie výnosy a flexibilita, ale viac regulačných rizík.

1. Investor s príjmom z prenájmu 250 000 €

Môj klient, IT špecialista z Ukrajiny, hľadal byt v Portugalsku na prenájom a ako „európsku rezervu“.

• Čo sme našli: byt 1+1 v Porte (52 m²) v novostavbe blízko univerzity.
• Cena: 245 000 €.
• Čo som získal: priemerný nájom 1 100 €/mesiac, ročný výnos 5,4 %, možnosť požiadať o vízum digitálneho nomáda a žiť v Portugalsku.

2. Dôchodca s 500 000 €: pohodlie a výhľad na oceán

Klientka z Českej republiky chcela dom v Portugalsku pri mori, kde by mohli bývať a relaxovať jej deti.

• Čo sme si vybrali: vilu v Algarve (160 m², 3 spálne, terasa s výhľadom na oceán).
• Cena: 495 000 €.
• Čo som získal: čistý vzduch, mierne podnebie, daňové úľavy v rámci programu NHR (na 10 rokov), možnosť prevodu nehnuteľností na deti s minimálnymi daňami.

3. Rodina s deťmi: život a vzdelávanie

Manželský pár s dvoma deťmi hľadal bývanie v Portugalsku, kam by sa presťahoval a poslal svoje deti do medzinárodnej školy.

• Čo sme našli: dom na predmestí Lisabonu (Carcavelos), 150 m², záhrada, 3 spálne.
• Cena: 420 000 €.
• Čo sme dostali: britskú medzinárodnú školu v blízkosti, tichú oblasť, 25 minút do centra Lisabonu, možnosť prenájmu časti domu (do 1 500 €/mesiac).