Nehnuteľnosti v Poľsku: Ako a prečo investovať

Poľsko je dnes jedným z najdynamickejšie sa rozvíjajúcich trhov v Európe. Kombinácia stabilnej ekonomiky, rastúcich cien bývania a vysokej likvidity robí poľské nehnuteľnosti atraktívnymi pre investície aj osobné bývanie.

Podľa Štatistického úradu Poľska sa v prvom štvrťroku 2025 ceny bývania v Poľsku medziročne zvýšili o 6,6 %: +7,0 % na primárnom trhu a +6,2 % na sekundárnom trhu. Spoločnosť JLL predpovedá, že do konca roka 2025 by cena za meter štvorcový vo Varšave mohla dosiahnuť približne 3 100 € (+6,2 %), v Krakove – 2 800 € (+5,7 %) a v Poznani – 2 420 € (+5,2 %).

Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný obraz o tom, prečo sa oplatí kúpiť si byt v Poznani práve teraz, preskúmať, ako výhodne kúpiť dom v Poľsku a všeobecne vysvetliť trh s nehnuteľnosťami v Poľsku pre investorov aj tých, ktorí hľadajú stabilné bývanie. Poskytuje tiež porovnanie s rakúskym trhom s nehnuteľnosťami.

Volám sa Oksana Žušmanová. Som právnička s medzinárodnou praxou a investorka do nehnuteľností s viac ako 10-ročnými skúsenosťami na európskych trhoch. V priebehu rokov som klientom radila pri kúpe nehnuteľností v EÚ, pomáhala im budovať investičné portfóliá a podporovala transakcie od obhliadok nehnuteľností až po registráciu vlastníctva.

Prečo práve teraz?
Poľsko vykazuje stabilný hospodársky rast, progresívny rozvoj infraštruktúry a priaznivé podmienky pre cudzincov. Nearshoring – presmerovanie podnikov bližšie k západoeurópskym a stredoeurópskym trhom – sa tu presadzuje a rastie aj migrácia do EÚ.

Rakúsko je trh stability a predvídateľnosti: nízke riziká, vysoká transparentnosť transakcií, mierne, ale stabilné výnosy a dlhodobý rast cien. Rakúske nehnuteľnosti sú cenené ako bezpečný prístav pre konzervatívnych investorov, ktorí si cenia spoľahlivosť a zachovanie kapitálu.

Poľsko je naopak dynamický trh s dostupnejšími cenami bývania, rýchlym rozvojom a vysokým potenciálom zhodnotenia. Tu možno očakávať vyššie výnosy z prenájmu a kapitalizáciu, ale vyššia je aj miera rizika – trh je menej predvídateľný a citlivý na ekonomické výkyvy a politiku.

Rakúsko je preto vhodnejšie pre tých, ktorí hľadajú stabilitu a dlhodobú ochranu investícií, zatiaľ čo Poľsko je atraktívne pre investorov ochotných podstúpiť väčšie riziko kvôli potenciálu vyšších výnosov.

Francúzsko si dlhodobo drží silné postavenie medzi poprednými európskymi trhmi. Jeho právny rámec chráni práva investorov a vysoká likvidita umožňuje nehnuteľnostiam nájsť si kupcov a nájomcov.

Podľa spoločnosti Mordor Intelligence Source sa hodnota francúzskeho trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami v roku 2025 odhaduje na 528,33 miliardy dolárov a do roku 2030 sa predpokladá, že vzrastie na 697,52 miliardy dolárov, čo predstavuje zloženú ročnú mieru rastu (CAGR) 5,92 %.

Investori čoraz viac zvažujú Poľsko ako strategickú lokalitu pre investície do nehnuteľností. Uprostred výkyvov na západoeurópskych trhoch vykazuje stredná Európa stabilný rast, pričom Poľsko zohráva vedúcu úlohu. Prečo sa to deje a ako využiť tento trend na kúpu bytu alebo domu v Poľsku – preskúmame nižšie.

Obdobie rokov 2024 – 2025 potvrdilo tento trend: Poľsko zostáva jedným z najdynamickejšie sa rozvíjajúcich trhov v regióne. Rast HDP nad priemerom EÚ (približne 3 % v roku 2024, predpokladá sa, že v roku 2025 dosiahne 3,2 %), silný domáci dopyt a aktívne prilákanie zahraničných spoločností tvoria základ stabilného trhu s bývaním.

Môj názor: tento rast nie je bublina. Na rozdiel od západnej Európy, kde ceny dosiahli svoj strop, v Poľsku stále rastú, ale miernym tempom, čo vytvára potenciál pre dlhodobé investície. Napríklad jeden z mojich klientov si v roku 2023 kúpil byt v novostavbe v Poznani za 125 000 eur, zatiaľ čo podobné nehnuteľnosti sa teraz predávajú za 140 000 eur.

Tip: Ak sa rozhodujete medzi Varšavou a regionálnymi centrami, zvážte Krakov a Poznani – ponúkajú vynikajúce výnosy z prenájmu a sú veľmi žiadané medzi študentmi a IT profesionálmi.

Podľa údajov spoločností PWC a Svetovej banky za rok 2024 sa Poľsko v regióne umiestňuje na popredných priečkach v oblasti transparentnosti transakcií a ochrany vlastníckych práv. Podľa spoločnosti Numbeo je index životných nákladov o 30 – 40 % nižší ako v Nemecku, čo ďalej stimuluje dopyt po prenájme.

V praxi trvá registrácia transakcie 4 – 6 týždňov, čo považujem za optimálne pre Európu. Okrem toho sú banky ochotné požičiavať aj nerezidentom, čo umožňuje získať hypotéku s úrokovou sadzbou 6,5 – 7 % ročne (lepšie ako v Maďarsku alebo Českej republike).

Francúzsko kombinuje relatívne vysoké výnosy, stabilitu a predvídateľnosť a životný štýl, ktorý je atraktívny pre mnohých kupujúcich.

Investori si čoraz častejšie vyberajú strednú Európu pred Nemeckom, Francúzskom alebo Španielskom. Dôvod je jednoduchý: výnos a rastový potenciál. V Poľsku dosahuje výnos z prenájmu 5 – 6 % ročne v porovnaní s 2 – 3 % v západných krajinách, no trh zostáva dynamický.

Jeden klient sa vzdal svojho berlínskeho bytu v hodnote 320 000 eur a namiesto toho si kúpil dva domy v poľskej Lodži za 150 000 eur. Jeho mesačný príjem z prenájmu je 2 200 eur, v porovnaní s predpokladanými 1 100 eurami v Nemecku.

Tip: Hľadajte nehnuteľnosti v blízkosti univerzít a dopravných uzlov – medzi nájomníkmi sú vždy žiadané.

Poľský trh s nehnuteľnosťami prešiel niekoľkými fázami vývoja a v súčasnosti sa považuje za jeden z najdynamickejších v strednej Európe. Pozrime sa, ako historické faktory, geografia dopytu a správanie kupujúcich formujú súčasné trendy.

Po vstupe Poľska do EÚ v roku 2004 začal trh zaznamenávať stabilný rast – k tomu prispeli dostupné hypotéky, zahraničné investície a rozvoj infraštruktúry. Druhý silný impulz prišiel po roku 2020. Medzi dôvody patrí masívne premiestňovanie IT spoločností, prílev migrantov z Ukrajiny a Bieloruska a rast sektora freelancerov.

Môj názor: trh je momentálne vo fáze stabilného rastu, nie je prehrievaný. Na rozdiel od západnej Európy tu stále existuje potenciál, najmä ak plánujete kúpiť si v Poľsku dom na prenájom alebo na bývanie.

Mal som klienta z Kyjeva, ktorý sa v roku 2022 presťahoval do Poznane. Kúpil si dvojizbový byt v novostavbe za 115 000 eur; jeho súčasná hodnota presahuje 135 000 eur a príjem z prenájmu mu mesačne prináša okolo 650 eur.

V rokoch 2023 – 2024 trh vykázal pôsobivý rast, pričom ceny rástli ročne o 8 – 10 %. Varšava tradične vedie v cenách, ale Krakov si drží silné druhé miesto.

Rast sa spomaľuje na 5 – 7 % ročne; podľa JLL sú očakávané ceny do konca roka 2025:

• Varšava: do 3 100 € (+6,2 %)
• Krakov: až 2 800 € (+5,7 %)
• Poznaň: až 2 420 EUR (+5,2 %)

Rast je badateľný najmä v segmente novostavieb. Trh s ďalším predajom tiež rastie, ale nie tak rýchlo. Ak je vaším cieľom kapitalizácia, novostavby sú lepšie. Ak chcete svoju nehnuteľnosť ihneď prenajať, potom zvoľte ďalší predaj.

Ak uvažujete o kúpe bytu v Poznani, teraz je vhodný čas: miera rastu sa spomaľuje z dvojciferných hodnôt na stabilnejších 5 – 7 %. To vytvára rovnováhu medzi rastom a predvídateľnosťou.

Varšava zostáva najdrahším a najlikvidnejším mestom v Poľsku, najmä v centrálnych častiach a Mokotówe, kde sa ceny pohybujú okolo 16 500 PLN/m² (~4 250 €) a je vysoký dopyt po dlhodobom prenájme a kancelárskych priestoroch.

Krakov láka študentov a turistov, najmä Staré Mesto a Podgórze, kde byty stoja okolo 15 100 PLN/m² (~ 3 900 €) a aktívne sa prenajímajú.

Vroclav je zaujímavý pre IT špecialistov a ľudí, ktorí sa sťahujú; okresy Krzyków a Ołting – 12 700 PLN/m² (~3 275 €) – sú vhodné na dlhodobé prenájmy a investície do nových budov.

Gdaňsk a Trojmesto sú obľúbené na krátkodobé prenájmy, najmä Staré Mesto a Sopot, kde sa ceny pohybujú od 11 500 do 12 300 PLN/m² (približne 3 000 €), pričom byty prinášajú úrodu až 8 – 10 %.

Poznaň spája prijateľnú vstupnú bariéru a vysoký dopyt, najmä v okresoch Grunwald a Jeżyce, kde sú ceny okolo 10 800 PLN/m² (cca 2 800 €) atraktívne pre rodiny a študentov.

Lodž je atraktívna pre investorov s obmedzeným rozpočtom, pričom okresy Śródmieście a Polesie ponúkajú cenovo dostupné byty – okolo 7 800 PLN/m² (~2 015 €), zatiaľ čo dopyt po dlhodobom prenájme zostáva stabilný.

Novostavby ponúkajú 10 – 15 % zhodnotenie pred dokončením, vďaka čomu sú ideálne na dlhodobé investície. Príklad: Klient kúpil byt v Poznani za 118 000 €, ale o rok neskôr jeho cena stúpla na 135 000 € plus nájomné 650 € mesačne.

Sekundárny trh – možnosť okamžitého prenájmu, obzvlášť relevantné v Krakove a Vroclave pre študentov.

Krátkodobé byty – v turistických mestách (Gdansk, Sopot, Krakov) dosahujú výnos až 8 – 10 %, je však potrebné zohľadniť manažment a sezónnosť.

Komerčné nehnuteľnosti – sľubné sú dlhodobé zmluvy, vysoký vstupný prah (250 000 €+), malé kancelárie a coworkingové priestory vo Varšave a Vroclave.

Pre začiatočníkov sú lepšie novostavby alebo nehnuteľnosti z druhej ruky, zatiaľ čo pre pokročilých kupujúcich sú vhodnejšie byty a komerčné nehnuteľnosti. Stratégia „kúpa domu v Poľsku pre rodinu“ je v Lodži a jej predmestiach obľúbená.

Domáci dopyt zostáva kľúčovým motorom poľského trhu s nehnuteľnosťami. Väčšinu transakcií Poliaci realizujú pomocou hypoték, čo zabezpečuje stabilný tok kupujúcich a znižuje závislosť od externých faktorov. Vo veľkých mestách, ako sú Varšava, Krakov a Poznaň, je vysoký dopyt poháňaný študentmi, mladými rodinami a zamestnancami veľkých spoločností.

• Poliaci sú hlavným ťahúňom trhu, aktívne využívajú hypotéky, kupujú bývanie pre rodiny a prenajímajú ho.
• Ukrajinci tvoria jednu z najväčších skupín zahraničných kupcov, najmä vo Varšave, Krakove a Poznani, pričom motívom je trvalý pobyt a investícia.
• Bielorusi hľadajú stabilitu a povolenie na pobyt, pričom uprednostňujú byty v pohraničných oblastiach.
• Investori z EÚ diverzifikujú svoje portfóliá, nakupujú byty a komerčné nehnuteľnosti vo veľkých mestách.
• Americkí investori vnímajú Poľsko ako rozvíjajúci sa trh s vysokým potenciálom rastu cien.

Rozmanitosť kupujúcich podporuje dynamiku a stabilitu trhu; poľské nehnuteľnosti sú atraktívne pre dlhodobé investície aj pre prenájom. V roku 2024 si cudzinci kúpili viac ako 17 000 nehnuteľností (~5 % celkového trhu), pričom Ukrajinci tvorili približne 20 % všetkých zahraničných transakcií vo Varšave.

Poľský trh ponúka rôzne formáty vlastníctva a investičné metódy vhodné pre jednotlivcov aj firmy. Pochopenie týchto formátov je dôležité pre výber správnej stratégie a minimalizáciu rizík.

Jednotlivci (vrátane nerezidentov) si môžu v Poľsku voľne kupovať byty a apartmány. Obmedzenia sa vzťahujú iba na pozemky, najmä v pohraničných oblastiach a na pozemky väčšie ako 1 hektár.

Ak hľadáte byt v Poznani alebo dom v Poľsku pre seba alebo na prenájom, táto možnosť je najjednoduchšia a najrýchlejšia. Jeden klient z Ukrajiny si kúpil dvojizbový byt v Poznani, zaregistroval ho na svoje meno bez použitia spoločnosti a do roka mal stabilný príjem z prenájmu.

Založenie spoločnosti v Poľsku alebo využitie existujúcej firmy z EÚ ponúka ďalšie príležitosti: daňovú optimalizáciu, spoločné investície a účasť na veľkých projektoch.

Pre súkromných investorov to nie je vždy možné, ale pre tých, ktorí plánujú viacero nehnuteľností alebo komerčné investície, je spoločnosť pohodlným nástrojom. Investor z Nemecka kúpil tri byty vo Vroclave na prenájom prostredníctvom spoločnosti Sp. z oo, čo mu umožnilo zaznamenávať všetky výdavky a príjmy prostredníctvom spoločnosti, čím sa zjednodušilo účtovníctvo.

V Poľsku stále existuje málo fondov fungujúcich ako REIT, ale existujú investičné možnosti prostredníctvom kolektívnych štruktúr. To je vhodné pre tých, ktorí sa chcú zapojiť do trhu bez toho, aby sa museli zaoberať prevádzkovou správou a správou nehnuteľností. Pre začiatočníkov je to spôsob, ako diverzifikovať riziká bez toho, aby sa museli zaoberať detailmi prenájmu a rekonštrukcií.

Môžete sa spojiť s partnermi, formalizovať spoločné vlastníctvo alebo využiť mechanizmy dedenia a trusty. Moje pozorovanie: je to výhodné, ak kúpa drahej nehnuteľnosti alebo investícia do viacerých bytov presahuje rozpočet jedného investora.

Dvaja moji klienti si spoločne kúpili dva byty v Krakove – delia sa o príjem z prenájmu a náklady na správu, čím je investícia bezpečnejšia.

• Byty: voľne dostupné na kúpu občanmi ktorejkoľvek krajiny.
• Pozemky a domy: pre pozemky väčšie ako 1 hektár alebo pohraničné oblasti je potrebné povolenie od ministerstva vnútra.

Ak si chcete kúpiť dom v Poľsku, overte si u právnika, či je potrebné povolenie, najmä v prípade veľkých pozemkov.

• Plné vlastníctvo (Pełna własność) – vlastník má všetky práva k nehnuteľnosti vrátane predaja, prenájmu a prestavby.
• Spółdzielcze własnościowe (družstevné právo) – nehnuteľnosť je registrovaná na družstvo, ale vlastník môže s bytom nakladať.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (majetok združenia) – obyvatelia prenajímajú byty, platia nájomné, bez vlastníckych práv.

Na investičné a prenájomné účely je lepšie zvoliť si plné vlastníctvo, aby sa ľahšie spravoval príjem a predávali nehnuteľnosti.

Kúpa nehnuteľností v Poľsku si vyžaduje pochopenie miestnych zákonov a štandardných postupov. Znalosť krokov a požiadaviek vám pomôže bezpečne investovať a vyhnúť sa chybám, najmä zahraničným investorom.

Proces kúpy začína získaním daňového čísla PESEL pre nerezidentov, nájdením právnika a zástupcu, spísaním zmluvy, zaplatením zálohy a notárskym overením transakcie.

Právnik overí zákonnosť transakcie, skontroluje vlastnícky list a zmluvu a maklér pomôže nájsť likvidnú nehnuteľnosť a vyjednať cenu. Aj keď ste skúsený investor, je najlepšie spolupracovať s právnikom – šetrí to čas a znižuje riziká. Jeden z mojich klientov ušetril 5 000 eur, keď právnik odhalil vecné bremeno na byte vo Vroclave ešte pred podpísaním zmluvy.

Pri kúpe nehnuteľností v Poľsku, najmä od zahraničných občanov, banky a notári vyžadujú doklad totožnosti a legálny pôvod finančných prostriedkov. Ide o štandardnú prax, ktorá chráni obe strany transakcie a znižuje riziko prania špinavých peňazí.

Základné požiadavky:

• Doklad totožnosti - cestovný pas alebo občiansky preukaz.
• Adresa bydliska - pre nerezidentov, potvrdená potvrdením o pobyte.
• Doklad o príjme – výpisy z bankového účtu, potvrdenia o plate alebo príjme.
• Pôvod finančných prostriedkov - doklady o predaji nehnuteľnosti, investícií alebo úspor.
• Informácie o kupujúcom - dotazník KYC, niekedy s uvedením účelu nákupu (investícia, trvalý pobyt).

Komerčné nehnuteľnosti zahŕňajú kancelárie, maloobchodné priestory a sklady. Transakcie sa často uskutočňujú prostredníctvom spoločností, najmä pri väčších nehnuteľnostiach, a výnos môže byť vyšší ako pri rezidenčných nehnuteľnostiach. Klient z Nemecka si kúpil kanceláriu vo Vroclave prostredníctvom spoločnosti Sp. z oo a niekoľko rokov dostával od nájomníkov stabilný príjem.

Kúpa pozemkov a domov občanmi krajín mimo EÚ si vyžaduje povolenie ministerstva vnútra pre pozemky väčšie ako 1 hektár alebo v pohraničných oblastiach. Pred investovaním je dôležité overiť si v miestnom rozvojovom pláne zamýšľané využitie pozemku.

V Poľsku si môžete kúpiť nehnuteľnosť bez toho, aby ste sa nachádzali v krajine, a to vymenovaním zástupcu s plnou mocou. Táto metóda je obzvlášť relevantná pre zahraničných investorov, ktorí chcú kúpiť byt v Poznani alebo dom v Poľsku počas pobytu v zahraničí.

Plnomocenstvo vydáva notár a oprávňuje zástupcu podpísať kúpno-predajnú zmluvu, zaplatiť zálohu a prijímať dokumenty v mene kupujúceho. Plnomocenstvo môže byť časovo obmedzené alebo s obmedzenou platnosťou, v závislosti od želania investora.

Môj americký klient si kúpil byt v Poznani na základe plnej moci počas pobytu v New Yorku. Transakcia prebehla hladko a vďaka odborne pripravenej dokumentácii trvala registrácia nehnuteľnosti iba týždeň.

Každá nehnuteľnosť v Poľsku má księga wieczysta (verejný register vlastníctva), ktorý zaznamenáva všetky právne podrobnosti o byte, dome alebo pozemku. Právnik overí akékoľvek ťarchy, hypotéky, dlhy a nároky tretích strán. Toto je povinný krok, najmä ak plánujete kúpiť byt v Poľsku na investičné alebo prenájomné účely.

Po podpísaní a notárskom overení zmluvy sa vlastnícke práva zapíšu do katastra nehnuteľností. Toto je záverečná fáza transakcie, ktorá oficiálne potvrdzuje vaše práva k nehnuteľnosti a umožňuje vám ju spravovať: prenajímať, predávať alebo registrovať prostredníctvom spoločnosti.

Proces registrácie zvyčajne trvá 1 – 2 týždne, ale môže trvať dlhšie, ak sú dokumenty neúplné. Najlepšie je pripraviť si všetky potvrdenky, osvedčenia a notárske zápisnice vopred.

Poľsko ponúka investorom transparentný a relatívne priaznivý daňový systém. Pre presný výpočet návratnosti je však dôležité zvážiť všetky výdavky.

Ročná daň z obytných nehnuteľností je 1,00 PLN za m² (~0,25 €). Pre byt s rozlohou 50 m² je to 50 PLN (~12,5 €) ročne. Vo väčších mestách, ako sú Varšava alebo Krakov, môžu byť sadzby o niečo vyššie – až do 2 PLN/m² (~0,5 €).

Pri kúpe nehnuteľnosti z druhej ruky sa účtuje PCC vo výške 2 % z hodnoty nehnuteľnosti. Napríklad, byt za 500 000 PLN (~125 000 €) → PCC = 10 000 PLN (~2 500 €). Započítajte PCC do celkového odhadu nákladov, aby ste presne vypočítali návratnosť investícií.

• Nové bytové domy do 150 m²: DPH 8 % → byt 600 000 PLN (~150 000 €) = 48 000 PLN (~12 000 €).
• Komerčné nehnuteľnosti: DPH 23 % → kancelária 1 000 000 PLN (~250 000 €) = 230 000 PLN (~57 500 €).

Malé byty v novostavbách sú výhodnejšie – majú nižšiu DPH a rýchly rast cien.

Celkové náklady predstavujú 5 – 6 % z hodnoty nehnuteľnosti. Príklad: byt za 500 000 PLN (~125 000 €) → náklady 25 000 – 30 000 PLN (~6 250 – 7 500 €).

Hoci má Poľsko nižšie daňové a odvodové zaťaženie, Rakúsko ponúka väčšiu stabilitu trhu, rastúce ceny a vysoký dopyt po nehnuteľnostiach. Pre investorov hľadajúcich dlhodobé investície a stabilný trh môže byť Rakúsko atraktívnejšie, a to aj napriek vyšším nákladom.

Poľský daňový systém ponúka investorom niekoľko legálnych spôsobov, ako znížiť daňové zaťaženie a zvýšiť výnosy.

Výber spôsobu zdaňovania:

• Rovná daň vo výške 19 % je výhodná pre investorov s viacerými nehnuteľnosťami, zjednodušuje účtovníctvo a umožňuje plánovanie príjmu vopred.
• Progresívna sadzba dane vo výške 17 – 32 % je výhodná pre investorov s malým celkovým príjmom, pretože prvých 17 % je zdaňovaných minimálne.

Odpis výdavkov:

• Náklady na opravy, nábytok, energie a správu nehnuteľnosti možno zahrnúť do výdavkov, čím sa zníži zdaniteľný príjem.
• Príklad: klient si kúpil byt v Poznani, minul 20 000 PLN (~ 5 000 €) na rekonštrukciu a zariadenie – tým sa znížil základ dane a ušetril približne 3 800 PLN (~ 950 €) pri sadzbe 19 %.

Registrácia cez spoločnosť:

• Ak je nehnuteľnosť registrovaná na právnickú osobu, je možné uplatniť dodatočné daňové odpočty a znížené sadzby z príjmu právnických osôb.
• Vhodné pre investorov s viacerými nehnuteľnosťami alebo komerčnými nehnuteľnosťami.

Inteligentná kombinácia daňového zaobchádzania, odpočtov nákladov a firemnej štruktúry môže zvýšiť čistý výnos o 10 – 15 %, najmä v prípade portfólia viacerých nehnuteľností.

Mnohí klienti sa mylne domnievajú, že kúpa bytu v Poznani alebo domu v Poľsku automaticky otvára cestu k povoleniu na pobyt. V praxi to tak nie je, ale rozumné využívanie nehnuteľnosti môže pomôcť preukázať finančnú solventnosť a záväzok zostať v krajine dlhodobo.

Na získanie povolenia na pobyt je potrebný jeden z nasledujúcich dôvodov:

• Pracovná zmluva s poľským zamestnávateľom.
• Mať vlastný podnik alebo podnikateľskú činnosť.
• Manželstvo s poľským občanom.
• Blízke rodinné väzby s poľským občanom.
• Naturalizácia alebo iné dôvody stanovené zákonom.

Napríklad môj klient si otvoril IT spoločnosť v Poznani, kúpil si byt na bývanie a preukázal, že má trvalý pobyt – povolenie na pobyt mu bolo vydané rýchlo.

Po 10 rokoch legálneho pobytu v Poľsku môžete požiadať o občianstvo. Nehnuteľnosti pomáhajú preukázať silné väzby na krajinu, čo uľahčuje proces naturalizácie. Aj keď cieľom nie je pobyt, ale investícia, kúpa nehnuteľnosti v Poľsku vytvára dodatočný bonus pre budúce dokumenty.

V Rakúsku existuje kategória D (sebestačnosť), kde cudzinci môžu získať povolenie na pobyt bez podnikania, ale len potvrdením príjmu a dostupnosti bývania.

Výhody Rakúska:

• Priama cesta k povoleniu na pobyt bez nutnosti podnikania.
• Možnosť získať občianstvo za predpokladu splnenia podmienok pobytu.
• Vysoká stabilita trhu s nehnuteľnosťami a predvídateľný rast cien.
• Silný dopyt po nehnuteľnostiach, vďaka čomu sú investície bezpečnejšie.

Poľsko neponúka zlaté vízum, ale nehnuteľnosti môžu nepriamo pomôcť s pobytom prostredníctvom podnikania, zamestnania alebo rodinných väzieb. Rakúsko ťaží zo stability trhu, rastúcich cien a dopytu po nehnuteľnostiach, vďaka čomu je atraktívnejšie pre dlhodobých investorov.

Investovanie do nehnuteľností v Poľsku vám umožňuje dosahovať stabilný príjem z prenájmu. Rôzne typy prenájmu a regióny ponúkajú rôzne výnosy a správna správa zvyšuje zisky a znižuje riziká.

Krátkodobé prenájmy prostredníctvom platforiem ako Airbnb môžu generovať výnosy vo výške 6 – 8 % ročne. Vo veľkých mestách ako Varšava a Krakov sa však predpisy sprísňujú: majitelia sú povinní registrovať sa a dodržiavať predpisy požiarnej bezpečnosti.

Klient si kúpil byt v Poznani na krátkodobý prenájom a dostáva stabilný príjem vo výške 7 %, pričom na rezervácie a upratovanie využíva správcovskú spoločnosť.

Dlhodobé prenájmy generujú ročný príjem 4 – 6 % a sú stabilne žiadané, najmä medzi študentmi a ľuďmi, ktorí sa sťahujú. Pre investorov, ktorí si cenia stabilitu a minimalizované riziko, sú dlhodobé prenájmy najlepšou voľbou. Klient z Nemecka si kúpil byt v Poznani a prenajíma ho študentom – výnos je okolo 5 % s nízkym rizikom neobsadenosti.

Správcovské spoločnosti pomáhajú investorom prenajímať ich nehnuteľnosti bez akejkoľvek osobnej účasti. Priemerná provízia je 10 – 15 % z nájomného. Poskytujú:

• výber nájomníkov;
• registrácia a obnova zmlúv;
• výber nájomného;
• upratovanie a drobné opravy;
• kontrola nad stavom bytu.

Klient si kúpil byt v Poznani na krátkodobý prenájom cez Airbnb a správu previedol na spoločnosť. Výnos zostáva na úrovni 7 % a byt je neustále k dispozícii pre hostí.

Výnosy z investícií do nehnuteľností vo Francúzsku a Rakúsku zostávajú relatívne nízke. Rozdiely medzi krajinami sú však zrejmé:

• Rakúsko poskytuje väčšiu stabilitu a likviditu;
• Francúzsko zostáva atraktívnym pre tých, ktorí chcú kombinovať investície s osobným využívaním bývania a prémiovým životným štýlom.

Pre investora, ktorý hľadá stabilitu a minimálne riziko, je vhodnejšie Rakúsko. Pre tých, ktorí zvažujú nehnuteľnosti aj ako súčasť osobného životného štýlu, je atraktívnejšou voľbou Francúzsko.

Rakúsko je trh stability a predvídateľnosti: nízke riziká, transparentné regulácie, mierne, ale stabilné výnosy a dlhodobý rast cien. Výnosy z prenájmu sú tu nižšie ako v Poľsku, ale dopyt je stabilnejší a nehnuteľnosti sú likvidnejšie a ľahšie sa dlhodobo predajú alebo prenajímajú.

Poľsko na druhej strane ponúka dostupnejšie ceny a vyššie výnosy z prenájmu, ale trh je citlivý na ekonomické výkyvy a miera rizika je vyššia.

Výber mesta a regiónu pre investíciu výrazne ovplyvňuje ziskovosť, likviditu a budúci rast trhu s nehnuteľnosťami. Pozrime sa na kľúčové regióny z pohľadu investora.

Varšava je srdcom obchodu a financií.

Varšava je centrom obchodu a financií s vysokým dopytom po dlhodobom prenájme. Napriek nízkym výnosom sa byty rýchlo predávajú a prenajímajú, najmä v obchodných štvrtiach.

• Priemerná cena: 3 200 – 3 500 €/m²
• Ziskovosť: 4–5 % ročne (dlhodobý prenájom)
• Atraktivita: vysoká likvidita, stabilný dopyt, firemní nájomníci

Krakov – študenti, cestovný ruch, IT

Krakov priťahuje študentov a turistov, čo generuje vysoký dopyt po prenájmoch. IT spoločnosti tiež generujú stály prílev sťahujúcich sa ľudí, čím podporujú trh.

• Priemerná cena: 2 800 – 3 100 €/m²
• Ziskovosť: 5–6 % (dlhodobý prenájom), 6–8 % (krátkodobý)
• Atraktivita: študenti, turisti, IT sektor, kultúrne centrum

Vroclav – IT centrum s vysokým dopytom

Vroclav je rýchlo rastúce IT centrum s množstvom kancelárií a startupov. Byty v blízkosti obchodných centier sa prenajímajú rýchlejšie a generujú stabilný príjem.

• Priemerná cena: 2 700 – 3 000 €/m²
• Ziskovosť: 5–6 %
• Atraktivita: IT spoločnosti, sťahovatelia, rastúci dopyt po prenájmoch

Gdansk, Sopot, Gdynia – pobrežné a prémiové

Baltské pobrežie láka v lete turistov a ponúka vysoké výnosy z krátkodobého prenájmu. Je to ideálny región pre prémiové byty alebo domy na sezónny prenájom.

• Priemerná cena: 3 500 – 4 500 €/m²
• Výnos: 6-8% v lete (krátkodobé prenájmy)
• Atraktivita: prémiový segment, turistický tok, možnosť sezónneho prenájmu

Lodž a Lublin – dostupné investície s rastovým potenciálom

Tieto mestá sú atraktívne pre investorov s obmedzeným rozpočtom. Nízke ceny za meter štvorcový a rastúci dopyt po prenájme z nich robia sľubné dlhodobé investície.

• Priemerná cena: 1 800 – 2 200 €/m²
• Ziskovosť: 6 %
• Atraktivita: nízka cena, vysoký potenciál rastu, študenti a sťahujúci sa

Dediny a vidiecke nehnuteľnosti sú trendom po pandémii

Od vypuknutia pandémie sa zvýšil dopyt po vidieckych domoch, a to ako na trvalé bývanie, tak aj na prenájom. Obľúbené sú Mazurské jazerné vojvodstvo, Podkarpatsko a Karpaty. Mnohí z mojich klientov si vyberajú staršie domy na rekonštrukciu za 50 000 – 80 000 eur s následným potenciálom prenájmu. To je obzvlášť výhodné pre rodiny a tých, ktorí si chcú kúpiť dom vo vidieckom Poľsku za prijateľnú cenu.

• Priemerná cena: 800 – 1 500 €/m² (často domy s pozemkom 15 – 30 akrov)
• Ziskovosť: do 6 % (dlhodobo), sezónny prenájom 8 – 10 % v turistických regiónoch
• Atraktivita: ekoturizmus, práca na diaľku, rekreačné domy

Prognózy na rok 2025 naznačujú fragmentovaný rast cien novostavieb v Poľsku, ktorý v priemere nepresiahne úrovne z roku 2024 (približne 5 – 7 %), pričom sa očakáva stagnácia sekundárneho trhu.

Ceny bývania sa v jednotlivých mestách značne líšia; napríklad v marci 2025 boli najdrahšie Varšava a Gdansk, zatiaľ čo mestá ako Lodž a Bydgoszcz ponúkali dostupnejšie možnosti. Vďaka tomu je výber medzi novostavbami a existujúcimi nehnuteľnosťami obzvlášť dôležitý pre investorov zameraných na výnos a vyhliadky rastu kapitálu.

• Podiel na trhu: viac ako 50 % transakcií vo veľkých mestách.
• Ceny: Varšava — 3 000 – 5 000 €/m², Krakov — 2 800 – 4 000 €/m².
• Vlastnosti: moderné dispozičné riešenie, podzemné parkovanie, energetická účinnosť.

Novostavby sú ideálne na prenájom, najmä vo Varšave, Vroclave a Gdansku. Mnohí z mojich klientov si vybrali nové byty vo varšavskej štvrti Mokotów na dlhodobý prenájom, čo viedlo k stabilnému výnosu 4,5 % ročne a vysokej likvidite pri ďalšom predaji.

• Ceny: Lodž — 1 500 – 2 500 €/m², Lublin — od 1 200 €/m².
• Výhody: nižšie náklady, nehnuteľnosť ihneď na prenájom, rýchla doba vybavenia.
• Nevýhody: často vyžaduje rekonštrukciu (od 200 €/m²).

Staré byty v centrách miest sú atraktívne pre investorov ochotných investovať do rekonštrukcií. Napríklad môj klient si kúpil byt v Krakove za 90 000 eur, investoval 15 000 eur do rekonštrukcie a teraz ho prenajíma cez Airbnb s výnosom okolo 8 % ročne.

• Ceny: od 30 000 € za malý dom v dedine (často s pozemkom 10 – 20 akrov), domy v dobrom stave - 70 000 – 100 000 €.
• Prečo je to zaujímavé: Dopyt po bývaní v Poľsku rastie kvôli práci na diaľku a túžbe žiť bližšie k prírode.
• Obľúbené regióny: Mazurské jazerá, Podkarpatsko, Karpaty.

Ak hľadáte dom v poľskej dedine za nízku cenu, hľadajte inzeráty na OLX.pl. Niektorí klienti kupujú staršie domy za 40 000 eur, robia minimálne rekonštrukcie (10 000 – 15 000 eur) a počas sezóny ich prenajímajú turistom za 100 – 150 eur za noc. Výnos je 8 – 10 %.

Rakúsko: Ceny novostavieb začínajú na 6 000 – 8 000 €/m² (Viedeň) a dosahujú až 12 000 €/m² v najlepších lokalitách. Charakteristiky: prísne štandardy úspory energie (ESG), stabilný trh, nízke výnosy (2 – 3 %), ale vysoká stabilita. Poľsko zostáva dostupnejším trhom pre investorov s rozpočtom do 150 000 €.

Poľský trh s nehnuteľnosťami ponúka investorom širokú škálu príležitostí. Okrem tradičných bytov na dlhodobý prenájom existuje niekoľko alternatívnych stratégií, ktoré môžu zvýšiť výnosy a využiť rastúci dopyt po konkrétnych segmentoch.

Malé byty s rozlohou 20 – 35 metrov štvorcových sú veľmi žiadané medzi študentmi a mladými profesionálmi, najmä v mestách s veľkými univerzitami a IT centrami, ako sú Poznaň, Krakov a Vroclav. Priemerná cena mikrobytu v Poznani je 50 000 – 70 000 eur. Moje skúsenosti ukazujú, že takéto byty sa dajú ľahko prenajať za 300 – 400 eur mesačne a s vhodným zariadením môže výnos dosiahnuť 6 – 7 % ročne.

Staré byty a domy často vyžadujú rekonštrukciu, čo však vytvára príležitosti na zvýšenie hodnoty a ziskovosti nehnuteľnosti. Napríklad klient kúpil byt v Lodži za 60 000 eur, investoval 15 000 eur do rekonštrukcie a teraz ho prenajíma cez Airbnb za približne 600 – 700 eur mesačne. Rekonštrukcia je obzvlášť zisková v oblastiach s obmedzenou ponukou nových budov, kde zrekonštruované byty priťahujú nájomníkov s vysokými príjmami.

Mestá s rastúcim priemyselným, logistickým a IT sektorom (napr. Poznaň, Lublin, Štetín) sa stávajú atraktívnymi pre investorov zameraných na dlhodobé prenájmy. Dopyt nájomníkov neustále rastie a ceny bývania zostávajú relatívne dostupné: 1 800 – 2 500 eur za meter štvorcový. Klientom radím hľadať oblasti s novou infraštruktúrou a dopravnou dostupnosťou, čo zvyšuje likviditu nehnuteľnosti.

Investovanie do apartmánových hotelov alebo krátkodobých prenájmov v turistických oblastiach generuje výnosy až 8 – 10 % za sezónu. Obzvlášť obľúbené sú nehnuteľnosti na pobreží (Gdaňsk, Sopot) a v horách (Karpaty, Tatry). Jeden z mojich klientov si kúpil apartmán v Sopote za 90 000 eur a v prvej sezóne zarobil 10 000 eur, čo potvrdzuje účinnosť tejto stratégie.

Pre tých, ktorí nechcú spravovať nehnuteľnosti sami, sú k dispozícii investície prostredníctvom fondov alebo spoločných projektov. Tieto schémy umožňujú diverzifikáciu rizika a účasť na veľkých projektoch bez veľkých investícií. To je výhodné pre zahraničných investorov, ktorí chcú investovať 50 000 až 100 000 eur do viacerých nehnuteľností naraz.

S rozvojom elektronického obchodu a logistiky rastie dopyt po pozemkoch pre sklady a priemyselné nehnuteľnosti. Ceny za hektár v blízkosti veľkých miest môžu začínať na 50 000 – 70 000 EUR, ale výnos z týchto projektov je výrazne vyšší ako pri tradičných rezidenčných prenájmoch. Moji klienti, ktorí si kúpili pozemky pre malé sklady v Poznani a Vroclave, dostávali stabilný príjem od dlhodobých nájomníkov s 5 – 10-ročnými zmluvami.

Investovanie do nehnuteľností v Poľsku je atraktívne kvôli vysokým výnosom, ale je dôležité zvážiť potenciálne riziká, aby ste sa mohli informovane rozhodnúť. Nižšie rozoberám kľúčové problémy, ktorým čelia investori, a delím sa o svoje postrehy a praktické príklady.

Po rekordnom raste v rokoch 2022 – 2023 sa tempo rastu cien bývania spomalilo. Prognózy na rok 2025 ukazujú rast cien novostavieb približne o 5 – 7 %, zatiaľ čo existujúci trh je prakticky stabilný. Napríklad jeden z mojich klientov chcel kúpiť byt v Poznani na ďalší predaj, ale rozhodli sme sa transakciu odložiť, aby sme počkali na výhodnejšie podmienky a zhodnotili cenové trendy.

Proces kúpy zahŕňa registráciu, získanie PESEL, notárske transakcie a overenie právneho statusu. Pre cudzincov, najmä pre tých, ktorí nevedia poľštinu, to môže byť komplikované. Odporúčam spolupracovať s renomovanými právnikmi a agentmi: môžu pomôcť urýchliť proces a vyhnúť sa chybám v dokumentoch.

Obyvatelia krajín mimo EÚ majú obmedzené možnosti kupovať pozemky a domy mimo miest alebo na pozemkoch väčších ako 1 hektár. Napríklad jeden z mojich klientov chcel kúpiť dom v poľskej dedine za nízku cenu, ale musel získať povolenie od ministerstva vnútra, čo predĺžilo transakciu o niekoľko mesiacov.

Poľská daňová politika sa pravidelne mení, čo môže mať vplyv na výnosy z prenájmu alebo zdanenie pri predaji. Je dôležité to zohľadniť pri plánovaní investícií. Moja rada je vypočítať si výnos s rezervou na možné zmeny daňových sadzieb.

V porovnaní s Rakúskom Poľsko vyhráva z hľadiska výnosov z prenájmu a potenciálu rastu cien, najmä v segmente ekonomiky a sekundárneho trhu. Rakúsko však ponúka väčšiu stabilitu, predvídateľný rast a jednoduchšiu reguláciu trhu. Investori sa musia sami rozhodnúť, čo je dôležitejšie: vyššie výnosy s rizikom alebo stabilita s nižšími výnosmi.

Investorov láka Francúzsko nielen pre svoj potenciál príjmov, ale aj pre životnú úroveň, rozvinutú infraštruktúru, mierne podnebie a kultúrnu rozmanitosť. Pre mnohých kupujúcich nie sú nehnuteľnosti vo Francúzsku len investíciou, ale aj šancou pohodlne žiť a užívať si jedinečný životný štýl krajiny.

Zdravotnícke služby v Poľsku sú dostupné a kvalitné pre obyvateľov aj nerezidentov. Cudzinci majú prístup do súkromných kliník so službami v anglickom jazyku a konzultácie a vyšetrenia stoja rovnako ako miestne kliniky – 25 – 40 eur za konzultáciu s všeobecným lekárom a 100 – 200 eur za komplexné vyšetrenia.

Aktívne je zastúpené aj vzdelávanie pre nerezidentov: vo veľkých mestách (Varšava, Krakov, Poznaň, Vroclav) fungujú medzinárodné a anglicky hovoriace školy. Ročné školné na týchto školách sa pohybuje od 4 000 do 12 000 eur v závislosti od programu a úrovne.

Rozdiel pre nerezidentov spočíva v tom, že pri prijatí môžu byť vyžadované ďalšie dokumenty a doklad o pobyte, ale prístup do škôl a vzdelávacích materiálov je plne zachovaný. Moji klienti s deťmi si často vyberajú byty v oblastiach s takýmito školami, aby zároveň investovali a zabezpečili pohodlie pre svoju rodinu.

Poľsko je členom NATO a jeho úroveň bezpečnosti je vysoká. Infraštruktúra mesta je dobre rozvinutá, s pohodlným bankovníctvom, internetom a pokrytím mobilných telefónov, ako aj dopravnými sieťami od varšavského metra až po vysokorýchlostné vlaky medzi veľkými mestami. To uľahčuje každodenný život aj správu nehnuteľností na diaľku.

Rakúsko vyniká stabilitou a predvídateľnosťou vo všetkých sociálnych a ekonomických faktoroch. Životná úroveň je tu vyššia: vzdelávací systém a medzinárodné školy sú uznávané ako jedny z najlepších v Európe, zdravotná starostlivosť je kvalitná a dostupná a infraštruktúra a životné prostredie robia z krajiny pohodlné miesto na dlhodobý pobyt.

Poľsko ponúka rovnováhu medzi komfortom, dostupnosťou a investičným potenciálom, najmä v segmentoch s vysokými výnosmi a rastúcimi sadzbami nájomného. Investori, ktorí zvažujú kúpu bytu v Poznani alebo domu v Poľsku, si ho často vyberajú ako výhodnejší vstupný bod na európsky trh s nehnuteľnosťami a zároveň si zachovávajú prijateľnú kvalitu života pre seba a svoje rodiny.

Poľsko sa stáva čoraz obľúbenejšou destináciou pre ľudí hľadajúcich bezpečné a pohodlné miesto na život v Európe. Okrem investícií do nehnuteľností krajina priťahuje aj tých, ktorí sa chcú presťahovať z nestabilných regiónov, dôchodcov a digitálnych nomádov.

Pre obyvateľov krajín, ktoré zažívajú ekonomickú alebo politickú nestabilitu, Poľsko ponúka pohodlnú cestu k dočasnému alebo trvalému pobytu prostredníctvom zamestnania, podnikania alebo investícií do nehnuteľností.

Jeden z mojich klientov z Ukrajiny si kúpil byt v Poznani, aby získal povolenie na pobyt prostredníctvom svojho podnikania – to mu poskytlo legálny status a pohodlné životné podmienky pre jeho rodinu.

Poľsko je vhodnou destináciou pre dôchodcov vďaka vysokej úrovni bezpečnosti, stabilnej infraštruktúre a rozumným životným nákladom. Náklady na potraviny, energie a zdravotnú starostlivosť sú výrazne nižšie ako v Nemecku alebo Českej republike, čo robí presťahovanie finančne výhodným.

Niektorí moji klienti si vyberajú domy v poľských dedinách alebo byty v druhoradých mestách, aby si užili pokojný život a prírodu a zároveň zostali v Európe.

Pre IT profesionálov a digitálnych nomádov je Poľsko atraktívne vďaka svojej rozvinutej infraštruktúre, kvalitnému internetu a medzinárodným obchodným klastrovým zónam. Mnohí klienti, ktorým som radil, si kúpili byty v Krakove a Varšave nielen na bývanie, ale aj ako základňu pre registráciu spoločností a presťahovanie podnikov. To im umožňuje pohodlné bývanie s daňovými a firemnými výhodami.

Viedeň ponúka vysokú prestíž a úplnú predvídateľnosť všetkých sociálnych a ekonomických faktorov, ale ceny nehnuteľností a životná úroveň sú výrazne vyššie. Rakúsko je však obzvlášť atraktívne pre občanov z nestabilných krajín, ktorí hľadajú bezpečnú jurisdikciu na pobyt a zachovanie svojho majetku.

Pre dôchodcov Rakúsko ponúka vysokokvalitnú zdravotnú starostlivosť, rozvinutú infraštruktúru a pokojné tempo života. A pre digitálnych nomádov a profesionálov pracujúcich na diaľku sa krajina stáva čoraz atraktívnejšou vďaka vysokej životnej úrovni, stabilnému internetu, kultúrnej rozmanitosti a potenciálnym programom na prilákanie kvalifikovaných pracovníkov.

Poľsko je atraktívne vďaka dynamike trhu, dostupnému bývaniu a potenciálu rastu príjmov. Avšak, z hľadiska bezpečnosti, prestíže a kvality života zaostáva za Rakúskom.

Pri plánovaní investície do poľských nehnuteľností je dôležité pochopiť, ako a kedy ukončiť projekt, aby ste maximalizovali príjem a likviditu. Pozrime sa na kľúčové aspekty predaja a praktické príklady.

Varšava a ďalšie veľké mestá (Krakov, Vroclav, Gdansk) ponúkajú vysokú likviditu – byty sa tam predávajú rýchlejšie a s menšími zľavami. V druhoradých regiónoch, ako je Lodž alebo Lublin, je likvidita nižšia a proces predaja môže trvať dlhšie.

Jeden z mojich klientov si kúpil byt v Poznani na dlhodobý prenájom a keď ho po dvoch rokoch potreboval ďalej predať, vďaka aktívnemu trhu a záujmu investorov ho dokázal predať s minimálnymi stratami.

Po zaregistrovaní vlastníctva nehnuteľnosti je možné byt predať. Ak sa tak stane do piatich rokov od dátumu kúpy, je potrebné zaplatiť 19 % daň zo zisku. Toto je dôležité zohľadniť pri výpočte očakávaného výnosu.

Je dôležité mať na pamäti, že nehnuteľnosti ekonomickej triedy sa predávajú rýchlejšie ako nehnuteľnosti prémiovej triedy, kde kupujúci hľadajú špecifické vlastnosti. Klientom odporúčam, aby si svoje odchody naplánovali vopred a zohľadnili sezónny dopyt a cenové pohyby.

Pre investorov s poľským povolením na pobyt prostredníctvom podnikania alebo podnikateľskej činnosti predaj nehnuteľnosti neovplyvňuje ich status, pokiaľ pretrvávajú iné dôvody na pobyt. Napríklad jeden z mojich klientov si po predaji bytu ponechal povolenie na pobyt, pričom pokračoval v rozvoji svojho podnikania v Poľsku.

Hoci sa nehnuteľnosti v ekonomickej a strednej cenovej kategórii v Poľsku predávajú rýchlejšie, Rakúsko má stabilnejší a predvídateľnejší trh. Likvidita je vysoká aj v prémiovom segmente, doby ďalšieho predaja sú predvídateľnejšie a daňová politika je transparentná.

Pre investorov, ktorí si cenia bezpečnosť a dlhodobú istotu zachovania hodnoty, zostáva Rakúsko bezpečnejšou možnosťou, a to aj napriek vyšším nákladom na nehnuteľnosti a bývanie.

Počas uplynulých rokov som sa zúčastnil desiatok transakcií v Rakúsku, na Slovensku, v Poľsku a Nemecku. Každá krajina má svoje jedinečné charakteristiky. Rakúsko je stabilný trh s minimálnymi rizikami, ale s nízkymi výnosmi a vysokou vstupnou bariérou. Poľsko je na druhej strane dynamicky sa rozvíjajúci trh, kde si stále môžete kúpiť byt v Poznani alebo Gdansku za rozumnú cenu a očakávať zhodnotenie.

Pri investovaní do nehnuteľností v Poľsku je dôležité vykonať dôkladnú právnu due diligence: uistiť sa, že listy vlastníctva sú čisté a že neexistujú žiadne neuhradené nedoplatky na energiách alebo daniach. Mnoho klientov sa pýta, ako sa vyhnúť problémom s DPH pri kúpe komerčných nehnuteľností – v tomto prípade je právnik nevyhnutný. Ďalší bod: pri predaji bytu do piatich rokov od kúpy musíte zaplatiť 19 % daň z príjmu. Toto sa pri výpočte ziskovosti často prehliada.

Moje odporúčanie pre investorov s kapitálom 500 000 EUR alebo viac je nesústrediť všetko na jeden trh. Napríklad, časť investovať v Rakúsku (Viedeň alebo Salzburg) pre stabilitu a dlhodobú ochranu kapitálu a zvyšok v Poľsku, kde sú výnosy vyššie.

Ak by mojím cieľom bolo zachovať kapitál s minimálnym rizikom, vybral by som si Rakúsko . Ak by mojou prioritou bol rast a ziskovosť, tak Poľsko . Dnes si stále môžete kúpiť dom v Poľsku alebo byt v Krakove za cenu, ktorá sa vám o pár rokov bude zdať nízka. Pre rodiny s deťmi a dlhodobý život v EÚ si myslím, že optimálny je kombinovaný scenár: dom v Rakúsku na bývanie a nehnuteľnosť v Poľsku na prenájom.

Poľsko je v súčasnosti „oknom príležitostí“ pre tých, ktorí sú ochotní zapojiť sa do dynamického trhu a využiť jeho jedinečné charakteristiky. Hoci sú tu riziká vyššie v porovnaní s Rakúskom, rastový potenciál je významný, najmä v mestách s rýchlo sa rozvíjajúcou infraštruktúrou, ako sú Poznaň alebo Vroclav.

Rakúsko ťaží zo stability trhu, predvídateľnosti cien a nízkeho rizika. Aj keď sú výnosy nižšie ako v Poľsku, prémiové a stredne drahé nehnuteľnosti si dlhodobo zachovávajú svoju hodnotu.

Pred kúpou je dôležité overiť si všetky právne aspekty: čistý titul, absenciu ťarch a dlhov a daňové povinnosti. Investorom odporúčam, aby si vopred naplánovali odchod z nehnuteľnosti, zvážili dane z ďalšieho predaja a posúdili likviditu regiónu. Napríklad nehnuteľnosti v Poznani a Varšave sa predávajú rýchlejšie ako v menších mestách, čím sa znižuje riziko oneskorenia.

Predpokladá sa, že dopyt po bývaní v Poľsku porastie do roku 2030, a to v dôsledku pokračujúcej urbanizácie, zvýšenej migrácie do veľkých miest a rastúceho trhu s prenájmom pre študentov a expatov. Pre investorov to znamená, že nehnuteľnosti vo Varšave, Poznani, Krakove a Vroclave si zachovávajú rastový potenciál. Rakúsko medzitým zostane stabilným trhom s pomalým, ale spoľahlivým rastom hodnoty nehnuteľností.

1. Stanovte si svoje investičné ciele

• Dlhodobý alebo krátkodobý prenájom (Airbnb).
• Zisk z ďalšieho predaja alebo akumulácie kapitálu.
• Získanie povolenia na pobyt alebo osobného pobytu.

2. Vyberte región a mesto

• Varšava, Krakov, Vroclav – vysoká likvidita, stabilný dopyt.
• Poznaň, Lodž, Bydgoszcz – dostupné ceny, potenciál rastu.
• Gdansk/Sopot/Gdynia – prémiový segment, turistické požičovne.
• Zvážte dediny a prímestské oblasti, kde nájdete cenovo dostupné možnosti.

3. Analýza nehnuteľnosti

• Novostavba alebo sekundárny trh.
• Stav bytu, potrebná rekonštrukcia.
• Typ nehnuteľnosti: Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. Právne kontroly

• Overenie księga wieczysta (vlastníctvo).
• Prítomnosť ťarch a dlhov.
• Dohody s developerom alebo predchádzajúcim vlastníkom.

5. Financie a dane

• Daň z kúpy (PCC/NDS).
• Daň z nehnuteľností a príjmy z prenájmu.
• Výdavky na notára, právnika, agenta.
• Možné schémy daňovej optimalizácie.

6. Správa nehnuteľností

• Výber správcovskej spoločnosti alebo jej správa svojpomocne.
• Zmluva o nájme, poistenie nehnuteľnosti.
• Monitorovanie ziskovosti a návratnosti.

7. Stratégia ukončenia

• Likvidita trhu: Varšava, Krakov a Vroclav sa predávajú rýchlejšie.
• Doba ďalšieho predaja: 1 – 3 roky, prípadne viac ako 5 rokov z dôvodu minimalizácie daní.
• Ponechanie si povolenia na pobyt pri predaji (ak ide o podnikanie alebo iné dôvody).

8. Doplňujúce body

• Zvážte domáci dopyt (hypotéky, študenti, sťahovaví ľudia).
• Sledujte trhové prognózy a infraštruktúrne projekty.
• Porovnajte si portfólio s inými trhmi EÚ (Rakúsko, Slovensko).

1. Investor so 150 000 €

Našiel som si 50 m² byt v Poznani. Hľadám dlhodobý prenájom s ročným výnosom 5-6 %. Novostavba ponúka vysokú likviditu a potenciál rastu kapitálu. Je to ideálna voľba pre investora, ktorý hľadá stabilný príjem s obmedzeným rozpočtom.

2. Dôchodca s 300 000 €

Pre pohodlné bývanie a čiastočný prenájom som si vybral 80 m² byt v Krakove. Dôležitá bola blízkosť centra mesta, infraštruktúra a každodenná vybavenosť. Táto možnosť je vhodná pre tých, ktorí chcú skombinovať súkromné ​​bývanie s dodatočným príjmom.

3. Rodina s deťmi od 400 000 €

Našiel som pre svoju rodinu dom s rozlohou 130 m² na predmestí Varšavy. Hlavnými cieľmi bolo pohodlné bývanie a dlhodobá kapitalizácia. Dom sa nachádza v blízkosti škôl a dopravných uzlov. Ďalší predaj je možný o 5-10 rokov s potenciálom zhodnotenia, čo z neho robí atraktívnu možnosť na bývanie aj investíciu.