Nehnuteľnosti v Gruzínsku: more, hory alebo Tbilisi?

Gruzínsky trh s nehnuteľnosťami je v súčasnosti jedným z najdostupnejších a najľahšie dostupných. Byty sa dajú kúpiť rýchlo a bez zbytočnej byrokracie, dane sú minimálne a prenájom nehnuteľností v Tbilisi alebo Batumi generuje stabilný príjem vyšší ako v mnohých európskych krajinách.

V tomto článku vysvetlím, ako si kúpiť byt v Gruzínsku, aké výdavky zvážiť, kde investovať, ako získať povolenie na pobyt a kedy by bolo rozumnejšie zvážiť Rakúsko alebo Viedeň pre bezpečnejšiu a stabilnejšiu investíciu.

Gruzínsko sa rýchlo etablovalo ako „nové centrum“ pre investorov v Európe a postsovietskom priestore. A existuje veľa dôvodov, prečo venovať pozornosť jeho trhu s nehnuteľnosťami:

• Jednoduché pravidlá pre cudzincov : byty alebo apartmány je možné kúpiť priamo; obmedzenia sa vzťahujú iba na poľnohospodársku pôdu. Registrácia nehnuteľnosti trvá jeden deň a stojí 50 až 350 GEL.
• Dane sú minimálne – pri kúpe sa neplatí kolkovné, nájomné podlieha paušálnej 5 % dani a daň z nehnuteľností sa pre väčšinu rodín pohybuje medzi 0 a 0,2 %.
• Cestovný ruch rastie – v roku 2024 navštívilo krajinu viac ako 7 miliónov turistov a Batumi sa stalo lídrom v krátkodobých prenájmoch na Airbnb a Booking.
• projekty v oblasti infraštruktúry a kultúry patrí rozvoj turistických oblastí v Batumi a Kobuleti, rekonštrukcia historického centra Tbilisi, nové horské lanovky a rozsiahle projekty modernizácie námorných prístavov.

Volám sa Ksenia Levina a som medzinárodná investičná konzultantka v oblasti nehnuteľností. V tomto článku sa budem venovať príležitostiam, ktoré ponúka gruzínsky trh, a tomu, ako sa líši od Rakúska, kde sú veci prísnejšie a stabilnejšie.

V praxi vidím, že kúpa bytu v Tbilisi alebo domu pri mori v Batumi nie je len o pohodlí, ale aj o zisku. Jeden z mojich klientov si kúpil malý byt v Tbilisi, rýchlo ho dlhodobo prenajal a za výťažok si kúpil byt na pobreží. Vďaka tomu si za pár mesiacov vytvoril dva zdroje príjmu.

Gruzínsko sa v posledných rokoch stalo skutočným magnetom pre investorov vďaka nízkym vstupným bariéram a jednoduchým pravidlám pre cudzincov. Vlastníctvo nehnuteľnosti je rýchle, dane sú minimálne a byty v Tbilisi a Batumi ponúkajú výrazne vyššie výnosy z prenájmu ako vo väčšine krajín EÚ. Vďaka tomu je trh atraktívny pre tých, ktorí chcú naň vstúpiť rýchlo a vidieť výsledky.

Zároveň Viedeň a celé Rakúsko zostávajú symbolom stability. Neexistujú žiadne prudké výkyvy, dopyt je vysoký a konštantný a ceny bývania stabilne rastú už desaťročia. Pre väčšinu dlhodobých investorov je Rakúsko víťazom – je to predvídateľný a spoľahlivý trh, kde je možné uchovať a investovať kapitál bez zbytočných rizík.

Gruzínsko sa s istotou etablovalo ako významný hráč na investičnej mape Európy. Krajina má strategickú polohu na križovatke dopravných trás medzi Európou a Áziou, čo z nej robí prirodzené logistické a obchodné centrum. Podľa Národnej banky Gruzínska priame zahraničné investície v roku 2023 presiahli 2,0 miliardy dolárov v roku 2024 12 % najmä vďaka investíciám z Holandska, Spojeného kráľovstva a USA.

Hospodárska politika zostáva jednou z najliberálnejších v regióne: daň z príjmu právnických osôb je 15 %, daň z dividend pre obyvateľov je 5 % a registrácia vlastníctva nehnuteľností trvá len jeden deň. Gruzínsko sa v globálnom rebríčku Doing Business za rok 2019 umiestnilo na 7. mieste na svete a udržiava si vysoké skóre v kategórii „ochrana investorov“.

Ďalším faktorom, ktorý zvyšuje atraktivitu krajiny, je jej záväzok k integrácii s Európskou úniou: krajina už má štatút kandidátskej krajiny na členstvo a funguje na základe dohody o pridružení. Vďaka tomu sú trhy s nehnuteľnosťami a logistikou obzvlášť atraktívne pre európskych investorov, ktorí hľadajú lokalitu s nižšou vstupnou bariérou a rastovým potenciálom.

Napriek všetkým výhodám existujú aj riziká. Od roku 2024 je krajina v zovretí politickej krízy a otázky územnej celistvosti zostávajú naliehavé. Napriek tomu, aj po zohľadnení týchto faktorov, trh naďalej rastie: podľa spoločnosti Colliers Georgia sa v roku 2025 priemerná cena domov v Tbilisi zvýšila približne o 6 – 7 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom a nájomné sa stabilizovalo na úrovni poskytujúcej výnos približne 6 – 8 % ročne.

Podľa spoločností PwC, Svetovej banky a Numbeo patrí Gruzínsko medzi krajiny s najvyššou transparentnosťou transakcií vo východnej Európe.

• Doing Business (Svetová banka): 7. miesto na svete v jednoduchosti podnikania.
• Numbeo (2024): Tbilisi sa trvalo radí medzi 20 najlepších európskych miest z hľadiska dostupnosti bývania.
• PwC: Gruzínsko je známe ako jedna z jurisdikcií s nízkymi daňami a jednoduchými pravidlami pre registráciu nehnuteľností.

Pre investorov to znamená: transakcie sa dokončujú rýchlo, náklady sú minimálne a ochrana vlastníckych práv je podľa regionálnych štandardov pomerne spoľahlivá.

Portugalsko. Obľúbené vďaka svojim zlatým vízam a stabilnému turistickému toku. Silný dopyt v Lisabone a Algarve zvýšil ceny: vstupné prahy sa pohybujú od 280 000 do 350 000 EUR a výnosy z prenájmu dosahujú v priemere iba 3 – 4 % ročne. Trh sa považuje za prehriaty a je vhodnejší na zachovanie kapitálu ako na rýchle výnosy. Ak vaším cieľom nie je len investícia, ale aj presťahovanie sa/životný štýl do EÚ, má zmysel porovnať nehnuteľnosti v Portugalsku s gruzínskymi možnosťami.

Španielsko. Ponúka stabilitu a likviditu, ale prichádza s vysokými daňami. Nerezidenti čelia dani z prenájmu až do výšky 24 % a pri predaji sa uplatňuje daň z kapitálových výnosov. V dôsledku toho sú skutočné výnosy 2 – 3 % ročne, ale trh je spoľahlivý a ceny rastú plynulo.

Cyprus. Kombinácia nehnuteľností pri mori s daňovými úľavami je obľúbená u tých, ktorí hľadajú prímorské vily. Po bankovej kríze však dôvera klesla a likvidita mimo letovísk je nízka. Ziskovosť je priemerná, ale krajina je vysoko závislá od cestovného ruchu. Investovanie do nehnuteľností na Cypre často vyberajú tí, ktorí hľadajú kombináciu mora, jasnej európskej jurisdikcie a životného štýlu podobného letoviskám, aj keď s ohľadom na sezónnosť.

Turecko. Atraktívne vďaka nízkym cenám a rozsahu trhu – od Istanbulu po Antalyu. Inflácia a nestabilná líra však sťažujú predpovede výnosov. Pre investorov s vysokou chuťou riskovať zostáva trh atraktívny, ale menej predvídateľný ako v Európe.

Mnohí investori, ktorí vyskúšali španielsky alebo portugalský trh a stretli sa s vysokými daňami a nízkymi výnosmi, si vyberajú Gruzínsko ako flexibilnejšiu a ziskovejšiu možnosť. Je jednoduchšie vstúpiť na trh, rýchlejšie uzavrieť obchod a okamžite začať prenajímať nehnuteľnosť.

• Moji nemeckí klienti spočiatku zvažovali byty v Lisabone, ale po porovnaní cien a výnosov si vybrali byty v Batumi. Nakoniec dosiahli 7 % ročný výnos v porovnaní s predpokladanými 3 % v Portugalsku.

Gruzínsko je teda dnes vnímané ako trh druhej úrovne: stále „mladý“, ale práve preto ziskovejší a perspektívnejší.

Investori majú radi Gruzínsko, pretože je tam všetko jednoduché: registrácia nehnuteľnosti trvá len jeden deň, dane sú minimálne a je tu široký výber bývania – od cenovo dostupných bytov v Tbilisi až po byty na pobreží Čierneho mora. Od roku 2018 ceny neustále rastú a cudzinci si môžu voľne kupovať nehnuteľnosti.

Po kríze v rokoch 2008 – 2012 klesol gruzínsky trh s nehnuteľnosťami na dno. V Tbilisi a Batumi klesli ceny za meter štvorcový o 25 – 30 % a zahraničný dopyt prakticky zmizol. Situácia sa však po roku 2016 zmenila: krajina sa aktívnejšie integrovala do Európy, zaviedol sa bezvízový styk s EÚ a cestovný ruch začal rekordne rásť.

Od tohto bodu sa začalo postupné oživenie: od roku 2018 ceny bytov stabilne rástli v priemere o 6 – 7 % ročne. Trh sa zotavil obzvlášť rýchlo v rekreačných oblastiach, ako sú Batumi, Gudauri a Kobuleti. Podľa Národného štatistického úradu Gruzínska bol priemerný ročný rast cien bývania v roku 2024 6,6 % a analytici predpovedajú podobný rast aj v roku 2025.

Pre investorov je dôležité pochopiť, že gruzínsky trh neustále rastie. V Tbilisi ceny stabilne rastú v centrálnych okresoch Vake, Saburtalo a Mtatsminda. V Batumi sa cena štvorcového metra nehnuteľnosti pri mori za posledných päť rokov takmer zdvojnásobila, a to aj napriek tomu, že počiatočné ceny sú na európske pomery veľmi nízke.

Dokonca aj v regiónoch dochádza k nárastu aktivity: Kachetie (vinársky región) a Kutaisi (druhé najväčšie mesto) nasledovali príklad hlavného mesta. A v horských strediskách ako Bakuriani a Gudauri záujem o chaty a krátkodobé prenájmy bytov len rastie.

• Tbilisi je hlavným trhom krajiny, lídrom v dlhodobom prenájme a so stabilným dopytom. Ponúka cenovo dostupné byty v novostavbách na prenájom cudzincom a študentom.
• Batumi je druhé najväčšie mesto a jasným favoritom medzi zahraničnými investormi. Mesto prosperuje vďaka cestovnému ruchu, takže výnosy z prenájmu sú vyššie ako v Tbilisi, najmä v lete.
• Kutaisi je lacnejšie ako hlavné mesto, ale aktívne sa rozvíja vďaka letisku a vnútornej migrácii.
• Horské oblasti (Gudauri, Bakuriani) sú novým trendom: turisti si čoraz viac vyberajú lyžiarske strediská a investori skupujú apartmány v balíčkoch ski-in/ski-out.

Je zaujímavé, že skúsení investori často kombinujú tieto dve stratégie: kúpia si jeden byt v Tbilisi kvôli stabilite a druhú nehnuteľnosť pri mori alebo v horách kvôli sezónnemu príjmu. Toto portfólio je vyvážené a chráni pred nečinnosťou v prenájme.

Ďalší predaj (približne 70 % transakcií) predstavuje staršie byty, ktoré je výhodné kúpiť na rekonštrukciu a následne prenajať. Toto je najdostupnejší spôsob vstupu na trh.

nové budovy . Developeri ponúkajú splátkové plány už od 10 % zálohy, čo je výhodné pre cudzincov.

Luxusné apartmány sú prémiové apartmány pri mori alebo v centre Tbilisi. Dopyt je obmedzený, ale výnosy sú nadpriemerné.

Aparthotely a spravované hotely sa v posledných rokoch stali trendom. Investori si kúpia izbu alebo apartmán, prevedú ho na správcovskú spoločnosť a dostávajú fixné percento z príjmu bez starostí.

Zahraniční investori v súčasnosti tvoria významnú časť dopytu na gruzínskom trhu s bývaním, najmä v Batumi a Tbilisi. Podľa developerov sa podiel zahraničných kupcov na celkových transakciách v roku 2024 zvýšil takmer o 40 % a v rekreačných mestách už tvoria väčšinu.

• Rusi. Od roku 2022 sa Rusi stali najväčšou skupinou kupujúcich, a to ako kvôli presťahovaniu, tak aj kvôli túžbe zabezpečiť si kapitál. Kupujú si predovšetkým byty v Tbilisi (na trvalý pobyt a dlhodobý prenájom), ako aj byty pri mori v Batumi.
• Európania. Investori z Nemecka, Spojeného kráľovstva a pobaltských štátov sú v tomto smere lídrami. Pre mnohých je to spôsob, ako diverzifikovať svoje portfólio a získať prístup k cenovo dostupnejšiemu trhu ako je EÚ. Európania si najčastejšie vyberajú novostavby v Tbilisi a byty v Batumi, pričom sa zameriavajú na príjmy z krátkodobých prenájmov prostredníctvom Airbnb a Booking.
• Čínski investori. Ich záujem spočíva predovšetkým v komerčnom segmente – kanceláriách, hoteloch a maloobchodných priestoroch. V posledných rokoch však aktívne nakupujú aj nové budovy v Tbilisi, ktoré vnímajú ako dlhodobé investície. Významným faktorom je účasť čínskych spoločností na stavebných projektoch, čo ďalej stimuluje dopyt.
• Arabské krajiny. Investori zo Spojených arabských emirátov, Saudskej Arábie a Kuvajtu inklinujú k prémiovému segmentu: luxusné apartmány v Batumi, hotelové komplexy na pobreží a elitné apartmány v centre Tbilisi. Gruzínsko je pre nich atraktívne ako cenovo dostupná, ale zároveň perspektívna „druhá úroveň“ po Dubaji a Dauhe.

V praxi zahraničný dopyt výrazne ovplyvňuje štruktúru trhu. Zatiaľ čo v Tbilisi sa vyvažuje podiel miestnych obyvateľov a cudzincov, v Batumi tvoria cudzinci v podstate väčšinu kupujúcich nových domov. To vysvetľuje, prečo tu ceny v posledných rokoch rástli rýchlejšie ako v iných regiónoch krajiny.

Na rozdiel od mnohých krajín EÚ si cudzinci môžu v Gruzínsku kupovať nehnuteľnosti prakticky bez obmedzení. Hlavnou výnimkou je poľnohospodárska pôda, ktorú cudzinci nesmú priamo vlastniť. Inak sú k dispozícii rôzne možnosti vlastníctva a investovania:

Vlastníctvo bez nároku na majetok. Kúpou bytu alebo domu sa stávate plným vlastníkom nehnuteľnosti. Toto právo je trvalé a zahŕňa možnosť prenajať si ju, ďalej predať, darovať alebo odkázať.

Prostredníctvom spoločnosti (s.r.o. v Gruzínsku alebo firmy v EÚ). Toto je obľúbená možnosť pre investorov, ktorí chcú obísť zákaz nákupu poľnohospodárskej pôdy. Registráciou spoločnosti si môžete legálne kúpiť pozemok, napríklad v horách alebo pri mori, a postaviť si dom alebo hotel.

REIC / realitné investičné trusty. Gruzínsko stále rozvíja svoj trh s realitnými investičnými trustami, ale prvé príklady (v Tbilisi a Batumi) sa už objavili. Ide o spôsob investovania prostredníctvom trustu a generovania príjmu bez priamej správy nehnuteľností.

Spoločné nákupy, dedenie a rodinné trusty. Často sa používajú pri nadobúdaní nehnuteľností pre rodinu alebo obchodných partnerov. Dedičské právo v Gruzínsku je pomerne jednoduché: postačuje závet alebo darovacia zmluva. V prípade viacerých nehnuteľností právnici odporúčajú rodinné trusty alebo registráciu prostredníctvom spoločnosti.

Kúpa ako súkromná osoba je najjednoduchšou a najrýchlejšou možnosťou, najmä pokiaľ ide o byty v Tbilisi alebo Batumi. Transakcia sa dokončí do 1 – 2 dní.

Ak je cieľom horský pozemok alebo výstavba hotela, založí sa spoločnosť (s.r.o.). To trvá 2 – 3 dni a stojí približne 100 – 150 dolárov.

V Gruzínsku sú pravidlá dedenia pomerne jednoduché: zo zákona majetok automaticky prechádza na najbližších príbuzných – manžela/manželku, deti a rodičov. Ak existuje závet, postup je ešte transparentnejší a takmer vždy sa vyrieši bez súdneho sporu.

To je výhodné pre zahraničných investorov, ale je tu jedno upozornenie: spracovanie a uznávanie dokumentov môže závisieť od krajiny občianstva dedičov. Preto mnohí uprednostňujú štruktúrovanie vlastníctva vopred.

Spoločnosť s ručením obmedzeným sa často používa na registráciu nehnuteľnosti : v tomto prípade sa nededí samotný byt alebo dom, ale podiel v spoločnosti. To zjednodušuje prevod majetku a zabraňuje dodatočným výdavkom.

Ďalšou možnosťou je rodinný trust. Táto štruktúra dáva investorovi kontrolu nad tým, ako a na koho bude majetok prevedený, chráni majetok pred rozdelením v rodinných sporoch a zaisťuje dôvernosť. Hoci samotný systém trustov ešte nie je v Gruzínsku taký rozvinutý ako v Spojenom kráľovstve alebo Rakúsku, miestni právnici navrhujú založiť trusty v jurisdikciách EÚ alebo USA a „prepojiť“ s nimi gruzínske nehnuteľnosti.

Investor má teda na výber:

• ponechať dedičstvo štandardne (automatický prevod na príbuzných),
• spísať závet v Georgii,
• alebo štruktúrovať aktívum vopred prostredníctvom spoločnosti alebo trustu, aby sa eliminovala byrokracia a proces bol čo najviac predvídateľný.

Hlavným obmedzením je, že cudzinci nemôžu priamo vlastniť poľnohospodársku pôdu. Toto pravidlo sa však dá obísť registráciou spoločnosti. Pre byty, apartmány, komerčné nehnuteľnosti a domy pri mori neexistujú žiadne obmedzenia.

V Gruzínsku je postup kúpy jednoduchý: cudzinec sa môže stať vlastníkom bytu v priebehu jedného dňa a okamžite ho prenajímať. V Rakúsku sú veci komplikovanejšie: vyžadujú sa licencie, notárske postupy a často aj súhlas pozemkových úradov.

Viedeň a ďalšie mestá majú však výhodu: trh je stabilnejší, ceny rastú pomaly, ale spoľahlivo a dopyt je predvídateľnejší. V Gruzínsku sú výnosy vyššie, vstup je lacnejší, ale riziká (menové kurzy, politika, dopyt) sú výrazne vyššie.

Hoci je proces kúpy v Gruzínsku jednoduchší ako vo väčšine európskych krajín, je dôležité zvážiť niekoľko kľúčových právnych krokov. Správna registrácia zabezpečuje, že nehnuteľnosť skutočne patrí kupujúcemu a nie je zaťažená dlhmi alebo spormi.

1. Získanie daňového identifikačného čísla (DIČ).
   Cudzinci ho potrebujú na registráciu transakcie na Úrade spravodlivosti. Toto číslo je možné získať do jedného dňa.
2. Predbežná dohoda a záloha.
   Záloha sa zvyčajne uzatvára s developerom alebo majiteľom a predstavuje 5 – 10 % z kúpnej ceny.
3. Obhliadka nehnuteľnosti právnikom.
   Právnik analyzuje výpis z katastra nehnuteľností, overuje vlastníctvo a kontroluje prípadné dlhy alebo ťarchy.
4. Notárske overenie zmluvy.
   Transakcie s nehnuteľnosťou si vo väčšine prípadov vyžadujú notára, najmä ak sa platba vykonáva v splátkach alebo ak je nehnuteľnosť registrovaná na viacerých vlastníkov.
5. Registrácia v katastri nehnuteľností (verejný register).
   Gruzínsko funguje na princípe „jednotného kontaktného miesta“: vlastníctvo sa zapisuje do elektronického registra a potvrdzuje sa výpisom.
6. Získanie osvedčenia o vlastníctve.
   Výpis sa vydá do 1 – 4 pracovných dní (zrýchlená registrácia – v ten istý deň za 350 GEL).

V Gruzínsku je proces kúpy transparentný, ale zahraniční investori takmer vždy potrebujú právnika. Maklér pomáha nájsť nehnuteľnosť, vyjednávať a overovať trhové ceny. Právnik sa zase stará o všetku právnu due diligence: kontrolu katastrálnej histórie, vypracovanie kúpnej zmluvy, zabezpečenie správneho prevodu finančných prostriedkov a registráciu nehnuteľnosti vo verejnom registri.

V praxi je to dôležitejšie, ako sa zdá: mnohé byty, najmä v starších budovách v Tbilisi, môžu mať nešpecifikované problémy – dedičské spory, staré účty za energie alebo nelegálne rekonštrukcie. Právnik tieto riziká vopred overí.

Na kúpu bytu alebo domu v Gruzínsku potrebujete iba:

• byť plnoletý (18 rokov alebo starší),
• predložiť platný cestovný pas,
• V prípade veľkých transakcií potvrďte pôvod finančných prostriedkov (štandardné pravidlá boja proti praniu špinavých peňazí).

Na nákup nie je potrebné povolenie na pobyt ani vízum. To znamená, že cudzinec môže do krajiny prísť aj ako turista a transakciu dokončiť už za pár dní.

Hlavným obmedzením je, že cudzinci nemôžu priamo vlastniť poľnohospodársku pôdu . Toto sa rieši registráciou spoločnosti (s.r.o.) alebo zmenou územného plánu pozemku.

Pobrežie (Batumi, Kobuleti) je zamerané na apartmány v rezidenčných komplexoch a nehnuteľnosti hotelového typu. Väčšina nových projektov sa predáva so správcovskými spoločnosťami, čo zjednodušuje prenájom. To je výhodné pre tých, ktorí chcú generovať príjem bez toho, aby sa trvalo usadili v Gruzínsku.

V horských oblastiach (Gudauri, Bakuriani) si ľudia kupujú prevažne apartmány v aparthoteloch alebo pozemky na výstavbu hotelov a chát. Cudzinci však získavajú pozemky iba prostredníctvom spoločností. Tieto pozemky sú žiadané kvôli celoročnému cestovnému ruchu, ale vyžadujú si väčší dohľad a investície.

Gruzínsko je jednou z mála krajín, kde si môžete zaregistrovať nehnuteľnosti úplne na diaľku.

Ak to chcete urobiť:

1. Plnomocenstvo vydáva notár v mieste bydliska.
2. Dokumenty sa posielajú do Gruzínska a overujú.
3. Právnik alebo splnomocnený zástupca podpíše zmluvu a zaregistruje transakciu.

Proces trvá 1 – 2 týždne. Je zaujímavé, že mnohé transakcie v rokoch 2022 – 2024 nasledovali presne tento vzorec: kupujúci z Ruska a Európy si kúpili byty v Batumi a Tbilisi bez toho, aby ich museli osobne navštíviť.

Pred kúpou nehnuteľnosti v Gruzínsku je nevyhnutné vykonať právnu due diligence. Musíte sa uistiť, že byt alebo dom je bez záložných práv, dlhov alebo súdnych sporov a že novostavba má všetky potrebné povolenia. Je tiež dôležité skontrolovať, či je developer registrovaný a oprávnený predávať. Platí to najmä pre rezidenčné komplexy v Batumi, kde sa niektoré projekty začínajú bez úplnej dokumentácie. Právnik vám môže pomôcť vyhnúť sa riziku kúpy „papierového“ domu.

Po overení je transakcia zaregistrovaná v budove Verejnej služby (Dom spravodlivosti) – modernom kontaktnom mieste, kde môžete predložiť dokumenty, zaplatiť poplatok a získať elektronický list vlastníctva.

• Štandardná registrácia trvá až 4 pracovné dni.
• Zrýchlené spracovanie je možné do 1 dňa po zaplatení dodatočného poplatku (približne 350 GEL).

Výsledný certifikát má plnú právnu silu a je uznaný všetkými vládnymi agentúrami a možno ho použiť aj v medzinárodných transakciách, ako sú hypotéky alebo dedičstvá.

Kúpa nehnuteľností v Gruzínsku je výhodnejšia ako v mnohých krajinách EÚ, pretože daňový systém je jednoduchší a lacnejší. Zahraniční investori neplatia kolkovné ani vysoké registračné poplatky a hlavné výdavky súvisia s registráciou a právnymi poplatkami.

Daň z nehnuteľností
Pre fyzické osoby závisí sadzba od príjmu rodiny:

• pre príjem do 100 000 lari - od 0,05 % do 0,2 % z trhovej hodnoty nehnuteľnosti;
• pre príjmy nad 100 000 lari – 0,8 – 1 %.

Pre spoločnosti je sadzba stanovená na 1 % z účtovnej hodnoty.

Daň z príjmu:
V prípade príjmu z prenájmu je sadzba 5 %, ak je vlastník registrovaný v registri prenajímateľov. V opačnom prípade sa uplatňuje všeobecná sadzba 20 %.

Daň z príjmov právnických osôb:
Rezidentské spoločnosti podliehajú sadzbe 15 %, ale daň sa vyberá iba z rozdelenia zisku („estónsky model“). Medzinárodné spoločnosti a IT sektor podliehajú daňovým úľavám vo výške 0 – 5 %.

DPH
je 18 %, ale neuplatňuje sa na nákupy nehnuteľností určených na bývanie fyzickými osobami. Oslobodené sú aj exportné a turistické služby.

Spotrebná daň
sa vzťahuje iba na tovar podliehajúci spotrebnej dani (alkohol, tabak, palivo) a nemá priamy vzťah k nehnuteľnostiam.

Dodatočné dane a osobitné opatrenia v Gruzínsku sa týkajú predovšetkým nerezidentov a spoločností spolupracujúcich so zahraničnými dodávateľmi. Napríklad, keď nerezidenti poskytujú služby, uplatňuje sa vratná sadzba DPH vo výške 18 %.

Okrem toho, ak nerezident poberá príjem zo zdrojov v Gruzínsku, uplatňuje sa zrážková daň: štandardná sadzba je 10 %, na dividendy a licenčné poplatky sa vzťahuje preferenčná sadzba 5 % a v prípade platieb do zahraničných jurisdikcií sa daň zvyšuje na 15 %.

Daňový systém tiež stanovuje sankcie za oneskorené podanie. Za oneskorené podanie daňového priznania sa udeľuje pokuta 100 lari a za oneskorenú platbu sa účtuje pokuta 0,05 % za každý deň omeškania.

Ak nedoplatky pretrvávajú dlhšie ako dva mesiace, pokuta sa môže pohybovať od 5 do 10 % z nezaplatenej dane. Daňové povinnosti v Gruzínsku tak zostávajú prísne, ale transparentné: investori rozumejú nielen výške svojich povinností, ale aj dôsledkom ich nedodržania.

Pri kúpe nehnuteľnosti investor platí:

• právne služby - zvyčajne 1-2 % z výšky transakcie,
• služby realitnej kancelárie - 2-3 % (ak je nehnuteľnosť kupovaná prostredníctvom agentúry),
• štátny poplatok za registráciu - 50 GEL (4 pracovné dni) alebo 350 GEL (1 deň).

Celkové výdavky zriedka presiahnu 2 – 5 % z hodnoty transakcie, čo je výrazne menej ako v Rakúsku, kde dane a notárske poplatky môžu dosiahnuť 7 – 10 %.

V Rakúsku je kúpa nehnuteľnosti vždy spojená so značnými dodatočnými nákladmi – viac o tom v článku „ Dane z nehnuteľností v Rakúsku “. Okrem Grunderwerbsteuer (3,5 %) investor platí poplatok za katastrálny preukaz (1,1 %), notárske a právne poplatky (zvyčajne ďalšie 2 – 3 %). Ak sa nehnuteľnosť neskôr predá, je splatná daň z kapitálových výnosov – sadzba závisí od dĺžky vlastníctva a pohybuje sa od 4,2 % do 30 %. Celkové transakčné náklady v Rakúsku preto často predstavujú 7 – 10 % z hodnoty nehnuteľnosti a nezahŕňajú bežné dane z príjmu ani dane z údržby nehnuteľnosti.

V Gruzínsku je situácia úplne iná. Neplatí sa kolkovné ani daň z kúpy, registrácia trvá 1 – 4 dni a stojí 50 až 350 GEL (približne 15 – 100 EUR). Hlavnými výdavkami investora sú poplatky za právnika a agenta, ktoré zvyčajne predstavujú 2 – 5 % z transakcie.

Pri ďalšom predaji nehnuteľnosti sú fyzické osoby oslobodené od dane z kapitálových výnosov, ak je byt vo vlastníctve dlhšie ako dva roky. Vďaka tomu je gruzínsky trh oveľa dostupnejší a rýchlejšie sa naň vstupuje, hoci Rakúsko určite ponúka vyššiu úroveň stability a transparentnosti.

Gruzínsko nemá tradičný program „zlatých víz“ ako Portugalsko alebo Grécko, ale zahraniční investori môžu získať pobyt prostredníctvom investícií. Primárnou cestou je investícia vo výške najmenej 300 000 dolárov do gruzínskej ekonomiky alebo kúpa nehnuteľností (okrem poľnohospodárskej pôdy) podobnej hodnoty.

Pre správne posúdenie tejto cesty je užitočné porovnať ju s tým, ako fungujú programy prechodného pobytu, trvalého pobytu a občianstva prostredníctvom investícií v Európe : požiadavky na sumy, podmienky, pobyt a podávanie správ sú tam zvyčajne výrazne prísnejšie.

Na získanie povolenia na pobyt v Gruzínsku prostredníctvom investície musíte investovať najmenej 300 000 dolárov. Tieto prostriedky je možné použiť na kúpu bytu, domu, apartmánu alebo hotela, alebo na investovanie do podnikania. Je dôležité poznamenať, že trhovú hodnotu nehnuteľnosti musí potvrdiť certifikovaný odhadca.

Na porovnanie „európskych“ scenárov je užitočné samostatne preskúmať, ako a prečo si ľudia kupujú nehnuteľnosti v Grécku : tam sa logika často točí okolo statusu pobytu, presťahovania rodiny a dlhodobého vlastníctva, nielen vysokých súčasných výnosov.

Vydané povolenie na pobyt je platné päť rokov a ponúka investorovi širokú škálu príležitostí: legálny pobyt v krajine, právo podnikať a prístup k zdravotnej starostlivosti a vzdelávaniu. Program sa vzťahuje nielen na investora, ale aj na jeho rodinných príslušníkov – manželov/manželky, maloleté deti a osoby na ňom závislé – ktorí môžu získať povolenie na pobyt spolu s hlavným žiadateľom.

Vďaka tomu je tento projekt atraktívny pre tých, ktorí vnímajú Gruzínsko nielen ako investičnú destináciu, ale aj ako miesto na presťahovanie celej rodiny.

Povolenie na pobyt za účelom investície v Gruzínsku nie je priamou cestou k občianstvu. Aj keď investor investoval požadované finančné prostriedky, na získanie pasu je potrebných najmenej 10 rokov a splnenie ďalších kritérií vrátane jazykovej znalosti a základnej integrácie do spoločnosti. Okrem toho samotné povolenie na pobyt neoprávňuje na prácu za poplatok – to si vyžaduje samostatné povolenie, zatiaľ čo podnikateľská činnosť je od prvého dňa voľná.

Program je určený pre skutočných investorov, takže zahŕňa sledovanie ročného obratu podniku:

• 50 000 dolárov v prvom roku,
• 100 000 dolárov v druhej,
• 120 000 dolárov v treťom a ďalších ročníkoch.

Tieto ukazovatele sa každoročne potvrdzujú prostredníctvom správ predkladaných Agentúre pre rozvoj verejných služieb.

Predtým cudzinci potrebovali na takmer automatické získanie povolenia na pobyt len ​​kúpiť nehnuteľnosť za 300 000 dolárov. Od roku 2023 sa požiadavky sprísnili: teraz je povinné preukázať obrat z podnikania a dôkaz o tom, že investícia skutočne funguje v ekonomike krajiny. Cieľom je bojovať proti „spiacim vízam“, kde investori jednoducho kupujú byty bez toho, aby sa podieľali na rozvoji trhu.

• Kúpa poľnohospodárskej pôdy (cudzinci na ňu nemajú nárok).
• Podhodnotenie požiadaviek na obrat – ak podnik nesplní požadované čísla, povolenie na pobyt sa nepredĺži.
• Registrácia za zníženú hodnotu: katastrálny register zohľadňuje trhovú hodnotu, nie cenu uvedenú v zmluve.

Airbnb a Booking zostávajú hlavnými platformami na prenájom v Tbilisi a Batumi. Výnosy môžu dosiahnuť 7 – 9 % ročne, najmä počas sviatočného obdobia, ale treba zohľadniť vysokú konkurenciu a sezónnosť. Apartmány v Batumi sú počas zimy často neobývané, zatiaľ čo v Tbilisi dopyt klesá mimo turistickej špičky.

Dopyt po dlhodobých zmluvách je v hlavnom meste stabilný. Expati, študenti a zamestnanci medzinárodných spoločností uprednostňujú prenájom bytov na rok alebo dlhšie. Výnos je nižší – 5 – 6 % ročne ale je spoľahlivejší a ponúka nižšie riziko prestojov.

Gruzínsko zatiaľ nezaviedlo prísne obmedzenia krátkodobého prenájmu, ako to urobili mnohé európske hlavné mestá. Tbilisi však aktívne diskutuje o potrebe regulácií pre sektor Airbnb a niektorí investori už prechádzajú na dlhodobý model, aby sa vyhli závislosti od potenciálnych zmien.

• Tbilisi: byty v centre prinášajú 5-6 % z dlhodobého prenájmu, zatiaľ čo garsónky v Saburtale alebo Vake môžu priniesť až 7 % z krátkodobého prenájmu.
• Batumi: V lete prinášajú apartmány pri mori až 9 – 10 %, ale mimo sezóny ziskovosť prudko klesá.
• Gudauri a Bakuriani: Apartmánové hotely v blízkosti lyžiarskych stredísk prinášajú pri správnom manažmente 6 – 8 % zisku.
• Kutaisi: rastúci trh, výnosy sú mierne – 4 – 5 %, ale dopyt vďaka letisku neustále rastie.

Mnoho majiteľov zveruje svoje byty správcovským spoločnostiam. V Batumi a Gudauri developeri často ponúkajú jednoduché riešenie: vy si kúpite byt a spoločnosť sa postará o prenájom a údržbu, pričom vám vypláca fixné percento z príjmu (zvyčajne 6 – 8 % ročne).

Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 5 %, ak je vlastník registrovaný v registri prenajímateľov. Ak nie je registrovaný, uplatňuje sa štandardná 20 % sadzba. Vďaka tomu je oficiálna registrácia nákladovo efektívna a jednoduchá.

V Rakúsku výnosy z prenájmu zriedka presahujú 2 – 3 % ročne a trh je prísne regulovaný. Investovanie na rakúskom realitnom trhu sa skôr podobá stratégii zachovania kapitálu: investície sú dlhodobé, riziká sú minimálne, ceny stabilne rastú po celé desaťročia a právny rámec spoľahlivo chráni vlastníkov.

V Gruzínsku sú výnosy 2 až 3-krát vyššie, ale to je za cenu väčšej sezónnosti a vyššieho rizika prestojov. Tento trh je vhodný pre investorov pripravených na aktívne riadenie a hľadajúcich rovnováhu medzi vysokými výnosmi a volatilitou.

Hlavné mesto zostáva najstabilnejším trhom v krajine. Dopyt po dlhodobých prenájmoch je vysoký zo strany expatov, študentov a zamestnancov medzinárodných spoločností. Priemerné výnosy v centre mesta sa pohybujú okolo 5 – 6 %, 7 % pri krátkodobých prenájmoch Ceny bývania naďalej rastú o 6 – 8 % ročne, najmä v oblastiach s rozvinutou infraštruktúrou. Tbilisi je vhodné pre investorov, ktorí hľadajú istotu a likviditu.

Batumi, významné letovisko a vlajková investičná destinácia, zaznamenáva stabilný rast, ktorý je poháňaný príchodom významného developera EMAAR Group, ktorý stavia celú štvrť v hodnote 6 miliárd dolárov. Medzi najsľubnejšie lokality patria Heroes' Alley, New Boulevard a ostrov Batumi. V lete môžu výnosy z krátkodobého prenájmu dosiahnuť 9 – 10 %, zatiaľ čo v zime sú byty vo všeobecnosti neobývané. Pre tých, ktorí sú ochotní využiť sezónnosť, Batumi ponúka jeden z najvyšších výnosov v krajine.

Kutaisi sa vďaka medzinárodnému letisku a rastúcemu turistickému toku stáva novým investičným centrom. Ceny sú tu výrazne nižšie ako v Tbilisi alebo Batumi, vďaka čomu je mesto atraktívne pre investorov s obmedzeným rozpočtom. Priemerná návratnosť je 4 – 5 %, ale rastový potenciál je vysoký: mesto aktívne rozvíja svoju hotelovú a turistickú infraštruktúru.

Hlavné lyžiarske strediská Gruzínska. Aktívne sa tu stavajú apartmánové hotely, ktoré pri správnom riadení prinášajú 6 – 8 % ročný výnos . V zime je ziskovosť vysoká vďaka prílevu turistov; v lete je dopyt nižší, ale to je kompenzované domácim cestovným ruchom. Táto oblasť zostáva sľubná pre investorov zameraných na cestovný ruch.

Vinárska oblasť, ktorá sa postupne stáva magnetom pre agroturistiku a prémiové vidiecke nehnuteľnosti. Dopyt po domoch s pozemkami je tu stabilný, najmä v blízkosti turistických trás (Telavi, Sighnagi). Ziskovosť je mierna – okolo 4 – 6 % – ale hodnota pozemkov a domov v Kachetii rastie vďaka popularite vínnych zájazdov a investičných projektov v agropodnikaní.

Tento región je zaujímavý predovšetkým kvôli mestu Mestia, ktoré sa stalo centrom zimnej a letnej turistiky. Investície do malých hotelov a apartmánov generujú nadpriemerné výnosy – až 8 % počas hlavnej sezóny. Trh sa stále rozvíja, čo vytvára príležitosti pre skorých investorov.

Región sa sústreďuje na Achalciche a obľúbené stredisko Bakuriani. V blízkosti lyžiarskeho strediska je znateľný záujem o súkromné ​​domy a apartmány. Výnosy sú 5 – 7 %, ale trh je lokálnejší ako v Gudauri.

Jeden z najmenších a najviac podhodnotených regiónov sa môže pochváliť nízkymi cenami nehnuteľností a obmedzeným dopytom. Jeho potenciál spočíva v rozvoji domáceho cestovného ruchu, ale zatiaľ nie je najatraktívnejšou destináciou pre veľkých zahraničných investorov.

• Tbilisi sa môže pochváliť najrozvinutejšou infraštruktúrou: novými cestami a križovatkami, rozšírením metra, projektmi zelených plôch a terénnymi úpravami. Vďaka tomu sú rezidenčné nehnuteľnosti v centrálnych a okolitých oblastiach obzvlášť vyhľadávané.
• Batumi sa rozvíja ako prímorské letovisko s investíciami do nábrežia a parkov. Nové cesty spájajú pobrežné oblasti s centrom mesta, zlepšujú sa prístavy a budujú sa promenády a rekreačné oblasti – to všetko zvyšuje atraktivitu prvotriednych nehnuteľností na pláži.
• Horské oblasti (Gudauri, Bakuriani, Svanetia): doprava je horšej kvality ako na pobreží, ale projekty na zlepšenie dostupnosti – prístup k cestám, infraštruktúra letovísk a rast cestovného ruchu – ich robia atraktívnymi. Obzvlášť dôležitá je odolnosť infraštruktúry voči poveternostným podmienkam.

Čistý vzduch, hory a more sú kľúčovými výhodami mnohých regiónov Gruzínska. Regióny Batumi a Adžarska majú vyššiu vlhkosť a zrážky, čo môže byť pre niektorých investorov nevýhodou, ale mnohí oceňujú more a tropickú vegetáciu.

V horských oblastiach sú environmentálne aspekty kľúčové. Turisti vyhľadávajú prírodu, čerstvý vzduch a výhľady. To znamená, že vyniknú projekty šetrné k životnému prostrediu.

Tbilisi má vyššiu environmentálnu záťaž: znečistenie, dopravu a hluk. Preto sú nehnuteľnosti v oblastiach so zeleňou a dobrou infraštruktúrou veľkou výhodou.

• V Tbilisi je dopyt medzi expatmi, zamestnancami medzinárodných spoločností a študentmi trvalo vysoký: oceňujú zrekonštruované byty s pohodlným prístupom k obchodným centrám a doprave.
• Batumi je obľúbeným miestom pre turistov a krátkodobých nájomcov: v lete je dopyt obzvlášť vysoký po štúdiách a apartmánoch pri mori s balkónmi a výhľadmi.
• Horské strediská lákajú turistov v zime aj v lete, čo umožňuje, aby sa nehnuteľnosti typu apartmánového hotela počas sezóny dobre prenajímali.
• V Kutaisi a menších mestách je dopyt dlhodobejší, zo strany miestnych obyvateľov a pracovníkov v turistickej a servisnej infraštruktúre.

V roku 2025 zostáva Batumi a celý región Adžarska hlavným stredobodom pozornosti investorov. Podpísanie memoranda s developerskou spoločnosťou EMAAR Group a výstavba novej štvrte dodali trhu ďalší impulz. V kombinácii s námornou logistikou a stálym prílevom turistov to znamená rast cien, najmä v nehnuteľnostiach pri mori a prémiových projektoch.

Gruzínsky trh s nehnuteľnosťami kombinuje existujúce aj nové domy. Najväčší podiel transakcií – viac ako 65 % – pochádza z existujúceho trhu, čo je spôsobené dostupnými cenami a možnosťou nákupu v oblastiach s dobre rozvinutou infraštruktúrou. Nové projekty zároveň ponúkajú moderné dispozičné riešenia a energeticky úsporné riešenia, ale sú drahšie a v súčasnosti predstavujú menšiu časť trhu.

Sekundárny trh predstavuje viac ako dve tretiny transakcií v Gruzínsku a zostáva hlavným zdrojom dostupného bývania. Jeho kľúčovou výhodou je nižšia cena za meter štvorcový v porovnaní s novostavbami. Napríklad v obytných štvrtiach Tbilisi alebo Batumi nájdete byty takmer za polovicu ceny v porovnaní s novými komplexmi pri mori alebo v centre mesta.

Ďalšou dôležitou výhodou je dobre rozvinutá infraštruktúra. Väčšina týchto nehnuteľností sa nachádza v oblastiach s existujúcimi školami, škôlkami, verejnou dopravou a obchodmi. To je obzvlášť cenné pre rodiny a tých, ktorí plánujú dlhodobé prenájmy: nájomníci si tieto byty často vyberajú pre svoje pohodlie v každodennom živote.

Sekundárny trh má však aj svoje obmedzenia. Niektoré budovy postavené pred 80. rokmi 20. storočia si vyžadujú rozsiahle opravy a rekonštrukcie. Toto je obzvlášť viditeľné v Tbilisi a Batumi: staré budovy z čias Chruščova a panelové domy si vyžadujú energeticky úsporné modernizácie a často majú nižšiu kvalitu ako moderné návrhy. Pre investorov môžu byť takéto nehnuteľnosti atraktívne iba ako lacné bývanie alebo projekty na ďalší predaj po rekonštrukcii.

• Výhodou je moderná architektúra, nové inžinierske systémy, energetická účinnosť.
• Nehnuteľnosti sa často predávajú s „bielym rámom“ (bez povrchovej úpravy), čo umožňuje slobodu dizajnu.
• Nevýhodou je, že tempo výstavby zostáva relatívne pomalé a ponuka hotových prác je obmedzená.

Cenové rozpätia sa v jednotlivých okresoch značne líšia. V Tbilisi sa dajú nájsť byty z druhej ruky za 800 – 900 dolárov za meter štvorcový v obytných zónach, zatiaľ čo novostavby v centre alebo Vake začínajú na 1 500 – 1 800 dolároch za meter štvorcový. V Batumi trh s bytmi z druhej ruky začína na 700 dolároch za meter štvorcový, ale nové komplexy pri mori stoja 1 200 – 1 500 dolárov a viac. Celkovo sa ceny bývania v štvrtom štvrťroku 2024 zvýšili v priemere o 7 – 8 %, pričom sa očakáva, že tento trend bude pokračovať aj v roku 2025.

Príjem z predaja nehnuteľností podlieha dani:

• 5% - ak hovoríme o prenájme alebo predaji nehnuteľnosti po menej ako 2 rokoch vlastníctva;
• 20% - pre komerčné nehnuteľnosti a ziskový predaj v krátkom čase.
• Predaj veci, ktorá bola vo vlastníctve dlhšie ako 2 roky, nie je predmetom dane.

Nehnuteľnosti v Gruzínsku sú otvorené aj zahraničným kupujúcim: byty, apartmány a domy sú oprávnené na kúpu. Jedinou výnimkou je poľnohospodárska pôda.

V porovnaní s Rakúskom sú gruzínske novostavby horšie, čo sa týka kvality výstavby, energetickej účinnosti a štandardov ESG. Gruzínsko má však výhodu v podobe nízkych vstupných bariér a rýchlych transakčných lehôt: kúpa trvá len niekoľko dní, zatiaľ čo v Rakúsku sa tento proces môže natiahnuť aj mesiace.

Zároveň sa vo Viedni, najmä v 1. obvode – Centrálnom obvode – nehnuteľnosti považujú za štandard stability a prestíže: ceny sú tu vysoké, ale poskytujú maximálnu ochranu kapitálu a dlhodobú likviditu.

Nehnuteľnosti zostávajú kľúčovým zameraním pre zahraničných investorov, ale gruzínsky trh ponúka aj iné stratégie, ktoré môžu byť rovnako ziskové. Vďaka otvorenému podnikateľskému prostrediu, nízkym daniam a geografickej polohe sa krajina stáva platformou pre rôzne investície.

• Kúpa viacerých garsónok namiesto jedného bytu vám umožňuje diverzifikovať riziká a prenajímať nehnuteľnosti rôznym kategóriám nájomníkov.
• Rekonštrukcia starého bytového fondu – kúpa bytov v budovách postavených pred 80. rokmi 20. storočia, ich následná rekonštrukcia a ďalší predaj – môže priniesť nadpriemerné výnosy.
• Investície do turistickej infraštruktúry – apartmánové hotely, minihotely a butikové hotely v Batumi, Tbilisi a horských strediskách – sa stávajú obľúbeným formátom.
• Investície prostredníctvom fondov (REIC, AEEAP) vám umožňujú dosahovať príjmy z nehnuteľností bez priamej správy.
• Pozemky na výstavbu sú obzvlášť atraktívne v Batumi a Kachetii, kde rastie dopyt a ponuka je obmedzená.

Cestovný ruch a hotelové služby (HoReCa) zostávajú hnacou silou gruzínskeho hospodárstva. S rastúcim cestovným ruchom rastie aj dopyt po hoteloch, reštauráciách a agentúrach, vďaka čomu je tento sektor obzvlášť ziskový.

Poľnohospodárstvo a vinárstvo sú tradične silné: investície do viníc, sadov a spracovania prinášajú príjmy z exportu aj agroturistiky. Potravinársky priemysel dopĺňa tento sektor a vytvára produkty s pridanou hodnotou.

Logistika a doprava sa posilňujú vďaka výhodnej polohe krajiny na križovatke Európy a Ázie. Sklady, terminály a nákladná doprava sa stávajú súčasťou dlhodobých projektov.

IT a medicína zažívajú rýchly rast, pričom startupy, digitálne služby a telemedicína sú veľmi žiadané. Riziká sú vyššie, ale potenciál ziskovosti je výrazne väčší.

Okrem nehnuteľností mnohí investori zvažujú aj získanie podielu alebo celého balíka akcií v existujúcich spoločnostiach. Tento prístup je obzvlášť atraktívny v sektore energetiky a telekomunikácií, kde sú príjmy predvídateľnejšie a nepodliehajú sezónnym výkyvom, ako napríklad v cestovnom ruchu alebo poľnohospodárstve.

Gruzínsko robí takéto investície ešte dostupnejšími vďaka svojmu jednoduchému regulačnému prostrediu: registrácia podniku sa dá dokončiť už za pár dní. Ekonomika krajiny vykazuje stabilný rast, o čom svedčí záujem veľkých medzinárodných korporácií aktívne investovať do lokálnych projektov.

Ďalšou výhodou zostáva dostupnosť: životné náklady a náklady na založenie podniku v Gruzínsku sú nižšie ako v Rakúsku alebo iných krajinách EÚ, čo znižuje vstupné bariéry a robí trh obzvlášť atraktívnym pre zahraničných investorov.

Gruzínsko je atraktívne svojou dynamikou a nízkymi vstupnými bariérami, vyžaduje si však ochotu akceptovať riziká. Viedeň je naopak vhodnejšia pre investorov hľadajúcich dlhodobú stabilitu a ochranu kapitálu.

Napriek svojej atraktívnosti má gruzínsky trh aj svoje slabé miesta. Medzi hlavné riziká patrí byrokracia a legislatívna nestabilita. Hoci krajina vo všeobecnosti zjednodušuje obchodné predpisy, zákony a predpisy v oblasti nehnuteľností sa môžu meniť, čo vytvára neistotu pre investorov.

Ďalšou komplikáciou sú krátkodobé prenájmy: vo veľkých mestách a rekreačných oblastiach sa postupne sprísňujú predpisy, čo môže obmedziť ziskovosť. Trh ovplyvňuje aj sezónnosť: v Batumi dopyt prudko rastie v lete a v zime takmer klesá, zatiaľ čo v horských strediskách je to naopak, aktivita sa sústreďuje v zime.

Existujú aj infraštruktúrne riziká. V pobrežných oblastiach zohrávajú významnú úlohu záplavy a vlhkosť, zatiaľ čo v regiónoch zohráva úlohu dopravná dostupnosť. Okrem toho je likvidita mimo Tbilisi a Batumi obmedzená: predaj nehnuteľnosti v Kachetii alebo menších mestách je často ťažší a trvá dlhšie.

V porovnaní s Rakúskom gruzínsky trh vyhráva z hľadiska výnosov, ale zaostáva z hľadiska stability a ochrany kapitálu. Viedeň ponúka nízke, ale predvídateľné úrokové sadzby, zatiaľ čo Gruzínsko ponúka väčšie príležitosti pre rýchly rast, ale aj výrazne vyššie riziká.

Gruzínsko udivuje svojimi kontrastmi: v Batumi si môžete vychutnať raňajky pri mori a večer lyžovať v Gudauri. Pobrežie sa môže pochváliť miernym a vlhkým podnebím, ideálnym pre tých, ktorí si cenia teplé zimy a celoročnú zeleň. V horách sú naopak zimy dlhé a zasnežené, zatiaľ čo letá sú chladné – skutočný raj pre milovníkov prírody.

Na rozdiel od Rakúska, kde je podnebie predvídateľnejšie a „vyváženejšie“, Gruzínsko ponúka luxus výberu – od subtropickej až po alpskú krajinu v okruhu niekoľkých hodín jazdy autom.

Základné lekárske služby sú ľahko dostupné a stoja výrazne menej ako v Európe. Súkromné ​​kliniky v Tbilisi a Batumi ponúkajú vynikajúcu starostlivosť a pri väčších operáciách mnohí stále uprednostňujú Rakúsko alebo Nemecko.

Rozvíja sa aj vzdelávanie: v Tbilisi sú medzinárodné školy, kde sa výučba vedie v angličtine, francúzštine alebo nemčine. Pre rodiny s deťmi je to jeden z faktorov, prečo si vyberajú Gruzínsko na celoživotné alebo dlhodobé bydlisko.

Život v Gruzínsku je výrazne lacnejší: nájomné, potraviny, doprava a dokonca aj reštaurácie sú v priemere o 40 – 60 % lacnejšie ako v Rakúsku. Napríklad v Tbilisi si môžete prenajať dobrý dvojizbový byt za 500 – 600 dolárov mesačne, zatiaľ čo vo Viedni by podobný stál 1 200 – 1 500 eur. tomu je krajina obzvlášť atraktívna pre expatov, freelancerov a investorov, ktorí chcú znížiť výdavky a zároveň si zachovať pohodlie.

Napriek stereotypom Gruzínsko dosiahlo významný pokrok v digitalizácii a pohodlí služieb. Online bankovníctvo je stabilné, domáce a medzinárodné prevody trvajú len pár minút a väčšinu účtov (energie, dane, účty za mobilné telefóny) je možné platiť prostredníctvom online aplikácií. Internet je rýchly a cenovo dostupný, a to aj v regiónoch: priemerná cena za vysokorýchlostné pripojenie 30 – 40 GEL (11 – 15 USD)

Pokiaľ ide o dopravu, krajina sa zameriava skôr na dostupnosť než na drahé systémy, ako napríklad v Rakúsku:

• Vlaky: premávajú medzi Tbilisi, Batumi, Kutaisi a Zugdidi. Lístok na vysokorýchlostný vlak Stadler z Tbilisi do Batumi stojí 25 – 35 GEL (9 – 13 USD).
• Autobusy a minibusy sú najobľúbenejším druhom dopravy v regiónoch. Jazda v meste stojí 1 gelín (0,35 USD), zatiaľ čo medzimestské trasy (napr. Tbilisi – Kutaisi) začínajú na 15 gelínoch (5,50 USD).
• Taxi: Vďaka Boltu a Yandex.Taxi vás cesta po Tbilisi bude stáť v priemere 5 – 10 GEL (2 – 4 USD), čo je niekoľkonásobne lacnejšie ako vo Viedni.
• Lety: Vnútroštátne lety (napr. Tbilisi–Batumi alebo Tbilisi–Mestia) stoja od 100 do 150 lari (35 – 55 dolárov) za jednosmernú letenku.
• Tbiliské metro: dve aktívne trasy, cestovné len 1 GEL (0,35 USD).

Zatiaľ čo život vo Viedni sa spája so stabilitou, kvalitnou zdravotnou starostlivosťou a vzdelaním, Gruzínsko vyhráva vďaka cene, klíme a ľahkej integrácii. Je tu jednoduchšie začať: bývanie je lacnejšie, trvalý pobyt sa ľahšie získava a založenie podniku je dostupnejšie.

Rakúsko zostáva bezpečným útočiskom pre kapitál a pohodlie, ale Gruzínsko ponúka pocit slobody, dynamiky a možnosť žiť bližšie k prírode a zároveň si zachovať všetky základné vybavenie.

Gruzínsko sa čoraz viac stáva rajom pre tých, ktorí hľadajú relatívne bezpečnú a cenovo dostupnú európsku jurisdikciu. Má zhovievavú legislatívu pre cudzincov a kúpa bytu alebo domu trvá len niekoľko dní. Zahraniční kupujúci si môžu registrovať nehnuteľnosť bez obmedzení (s výnimkou poľnohospodárskej pôdy), čo odlišuje Gruzínsko od viacerých krajín EÚ.

Okrem toho, kúpa nehnuteľnosti v hodnote najmenej 300 000 dolárov otvára dvere k päťročnému povoleniu na pobyt. Pre občanov nestabilných krajín to znamená legalizáciu pobytu, možnosť otvoriť si bankový účet a využívať základné práva na pobyt.

Gruzínsko je atraktívne pre dôchodcov vďaka kombinácii mierneho podnebia, dostupného bývania a dostupnej zdravotnej starostlivosti. Priemerný dôchodok v EÚ alebo dokonca v SNŠ umožňuje pohodlný život. Napríklad prenájom jednoizbového bytu v Tbilisi stojí 400 – 500 dolárov , zatiaľ čo večera v dobrej reštaurácii stojí 15 – 20 dolárov pre dvoch.

Dôchodcovia si tiež vážia spoločenskú klímu: krajina je prívetivá s početnými rusky a anglicky hovoriacimi komunitami. Legalizácia je zjednodušená – povolenia na pobyt sa dajú ľahko získať pri kúpe domu a dlhodobý pobyt (10 rokov) môže viesť k občianstvu.

Gruzínsko sa stalo obľúbenou destináciou pre freelancerov a pracovníkov na diaľku, a to najmä vďaka nízkym cenám a jednoduchej registrácii. Internet je rýchly (priemerná rýchlosť v Tbilisi presahuje 50 Mbps), mobilné telefónne služby stoja 5 – 10 dolárov mesačne a káva v kaviarni stojí len 1,50 – 2 doláre.

Digitálni nomádi si vyberajú Tbilisi alebo Batumi, kde sú k dispozícii coworkingové priestory, medzinárodné komunity a možnosti dlhodobého prenájmu. Na rozdiel od Rakúska, kde je byrokracia a dane vyššia, v Gruzínsku sa môžete rýchlo zaregistrovať ako živnostník, platiť paušálnu daň (1 – 5 %) a oficiálne pracovať so zahraničnými klientmi.

Porovnanie vyzerá takto:

• Viedeň – stabilita, vysoká úroveň medicíny a vzdelania, drahé, ale spoľahlivé investície.
• Gruzínsko – životný štýl a sloboda: nízke vstupné bariéry, rýchle spracovanie transakcií, flexibilný daňový systém a dynamika trhu.

Pre investora je to voľba medzi „bezpečným prístavom“ a „rastúcim trhom“. Vo Viedni je zhodnocovanie nehnuteľností pomalé (2 – 4 % ročne), ale stabilné. V Gruzínsku môže rast dosiahnuť 6 – 10 % ročne, ale s väčšou volatilitou.

Pri kúpe nehnuteľností v Gruzínsku je dôležité vopred zvážiť nielen kúpu, ale aj stratégiu ukončenia investície. Predaj, prevod nehnuteľnosti na príbuzných alebo udržanie si povolenia na pobyt prostredníctvom investície – všetky tieto kroky ovplyvňujú konečný výnos a budúce plány investora.

V Tbilisi a Batumi sa byty predávajú v priemere do 1 až 3 mesiacov, za predpokladu, že cena je správna a lokalita je dobrá. Byty v centre mesta a na pobreží sa predávajú najrýchlejšie – kupujú sa na prenájom aj na osobné použitie. V regiónoch je doba predaja dlhšia: napríklad v Kutaisi alebo Kachetii môže predaj nehnuteľnosti trvať šesť mesiacov alebo dlhšie.

Rada: Pred predajom sa oplatí vykonať kvalitné opravy alebo aspoň kozmetické úpravy, pripraviť dokumenty do katastra nehnuteľností a zamerať sa na priemerné trhové ceny. To môže urýchliť transakciu o 20 – 30 %.

Ak bola nehnuteľnosť zakúpená na získanie povolenia na pobyt (v hodnote najmenej 300 000 dolárov), jej predaj automaticky ohrozuje právo investora na pobyt. Zákon však umožňuje investorovi zachovať si svoj status, ak si kúpi ďalšiu nehnuteľnosť alebo potvrdí svoju investíciu do podniku. Investor tak môže zmeniť majetok bez toho, aby stratil právo na pobyt v krajine.

Nehnuteľnosti v Gruzínsku sa dajú ľahko previesť na manželov/manželky, deti alebo iných príbuzných. Dedičstvo je tiež zjednodušené: majetok automaticky prechádza na bezprostredných dedičov. Mnoho investorov využíva rodinné trusty alebo spoločnosti na udržanie majetku v rámci rodiny a zníženie byrokracie pri prevodoch.

• Gruzínsko zostáva dynamickým trhom. V Tbilisi a Batumi je vysoká likvidita a obdobia predaja sú porovnateľné s obdobiami v európskych hlavných mestách. V regiónoch – najmä v Kutaisi, Kachetii a horských strediskách – však predaj nehnuteľností môže trvať dlhšie a závisí od sezónnosti.
• V Rakúsku je trh stabilnejší: vždy je dopyt, najmä vo Viedni, a transakcie sú pomalé, ale predvídateľné. V Gruzínsku sa naopak dá zarobiť rýchlejšie, ale riziká sú vyššie: likvidita je nerovnomerná a ceny nehnuteľností viac závisia od lokality a infraštruktúry.

Počas uplynulých niekoľkých rokov som pomohol mnohým klientom s kúpou nehnuteľností v Gruzínsku. V praxi sa trh ukázal byť jednoduchší, ako sa zdá: transakcie sú transparentné, registrácia sa vykonáva elektronicky a dane z kúpy sú minimálne – na rozdiel od Európy. Proces od výberu až po dokončenie často trvá 2 – 3 týždne, vďaka čomu je Gruzínsko atraktívne pre tých, ktorí chcú na trh vstúpiť rýchlo.

Charakteristiky gruzínskeho trhu:

• Cudzinci si môžu kúpiť nehnuteľnosti do plného vlastníctva (freehold).
• Obmedzenia sa vzťahujú iba na poľnohospodársku pôdu – možno ju získať prostredníctvom spoločnosti alebo zmenou jej kategórie.
• Výnosy z prenájmu dosahujú 8 – 10 % ročne, najmä v turistických oblastiach.
• Najsľubnejšími lokalitami sú centrum Tbilisi a pobrežné apartmány v Batumi.

Investovanie do gruzínskych nehnuteľností prirovnávam k investovaniu do dynamicky sa rozvíjajúceho trhu v rastovej fáze. Ceny bytov v Tbilisi a Batumi naďalej rastú vďaka zahraničným kupcom a cestovnému ruchu.

Investovanie do gruzínskych nehnuteľností prirovnávam k investovaniu do dynamicky sa rozvíjajúceho trhu v rastovej fáze. Výnosy z prenájmu tu môžu dosiahnuť 8 – 10 % ročne, najmä v turistických oblastiach, a ceny bytov v Tbilisi a Batumi naďalej rastú vďaka zahraničným kupujúcim a rastúcemu počtu turistov. Najsľubnejšími možnosťami sú bývanie strednej triedy v centre Tbilisi a byty pri mori v Batumi.

V Rakúsku sú veci iné: trh je stabilný, výnosy sú skromnejšie (2 – 4 % ročne), ale riziká sú minimálne a aktíva sú chránené na desaťročia. Mnohí klienti kombinujú tieto dva prístupy: časť svojho kapitálu umiestňujú v Gruzínsku kvôli rýchlemu rastu a vysokým výnosom a zvyšok v Rakúsku kvôli bezpečnosti. Táto rovnováha umožňuje nielen zarobiť peniaze, ale aj dlhodobo uchovať kapitál.

Osobne by som zvolil kombinovaný prístup. V Gruzínsku by som si kúpil byt pri mori alebo byt v Tbilisi za účelom prenájmu a zhodnocovania. Zvyšnú časť svojej investície by som investoval v Rakúsku, aby som si zabezpečil dlhodobú stabilitu. Verím, že táto rovnováha medzi dynamikou a spoľahlivosťou je optimálnou stratégiou.

V skutočnosti výber medzi nehnuteľnosťami v Gruzínsku a Rakúsku nie je určený tým, ktorá je „lepšia“, ale tým, aké sú vaše ciele.

Ak hľadáte vysoké výnosy, rastúci dopyt po prenájmoch a vyhliadky na rast cien, zvážte Gruzínsko. Cestovný ruch a infraštruktúra sa tu rýchlo rozvíjajú a trh zostáva dostupný. Obzvlášť sľubné sú Tbilisi, Batumi a Kutaisi, kde dopyt neustále prevyšuje ponuku.

Rakúsko je bezpečným prístavom. Často vidím investorov, ktorí začali v Gruzínsku kvôli príjmu a potom časť svojich prostriedkov previedli do Viedne alebo Salzburgu, aby ochránili svoj kapitál. Jeden klient po predaji bytu v Batumi investoval do nehnuteľností v Salzburgu – výnos je tam nižší, ale právny rámec a dedičstvo zaručujú dlhodobú ochranu.

• Ak chcete rast príjmu a hodnoty, vyberte si Gruzínsko.
• Spoľahlivosť a stabilita sú dôležitejšie – Rakúsko je vhodné.

Optimálnou stratégiou je rozdeliť investície: časť na dynamickom gruzínskom trhu, časť v stabilnej Európe.

Gruzínsko očakáva rast do roku 2030 vďaka cestovnému ruchu, zahraničným investíciám a rozvoju infraštruktúry. Ceny nehnuteľností porastú rýchlejšie ako v Rakúsku, ale riziká sú vyššie – trh zostáva menej predvídateľný.

Rakúsko zostane bezpečným prístavom, ktorý ponúka skromné ​​výnosy, ale spoľahlivo chránený kapitál. Preto je najlepšou možnosťou kombinovať oboje: využiť rast a príjmy z prenájmu v Gruzínsku a zároveň si zachovať aktíva v Európe.

1. Investor s 250 000 €

Cieľ: vysoká ziskovosť a rýchla návratnosť investícií.

Našli sme apartmán na pláži v Batumi za 240 000 eur. Prenájom cez Airbnb prináša ročný výnos až 9 %. Úplná návratnosť sa očakáva za 11 – 12 rokov

2. Dôchodca s 500 000 €

Cieľ: pohodlie a ochrana kapitálu.

Priestranný byt v centre Tbilisi bol vybraný za 490 000 eur. Táto oblasť s parkami, kaviarňami a kultúrnymi atrakciami je ideálna pre pokojný životný štýl. Niektoré byty sa prenajímajú dlhodobým nájomníkom, čo prináša ročný výnos 6 – 7 %.

3. Rodina s deťmi

Cieľ: pohodlné bývanie na trvalý pobyt.

Našli sme 200 m² dom v Kutaisi za 750 000 €, blízko školy a novej infraštruktúry. Rodina býva v ekologickej štvrti a nehnuteľnosť by sa v budúcnosti mohla výhodne predať alebo prenajať.