Nehnuteľnosti v Grazi sú cenovo dostupným trhom s vysokým rastovým potenciálom.

Graz je hlavné mesto spolkovej krajiny Štajersko a druhé najväčšie mesto v Rakúsku. Žije v ňom približne 300 000 obyvateľov a spolu s metropolitnou oblasťou má viac ako pol milióna obyvateľov. Nie je len významným regionálnym centrom, ale aj kľúčovým bodom na hospodárskej mape Rakúska: univerzitným mestom, priemyselným centrom a kultúrnym srdcom Štajerska.

Nehnuteľnosti v Grazi sú už mnoho rokov stabilne žiadané medzi miestnymi obyvateľmi aj cudzincami. Dôvody sú zrejmé: ceny sú nižšie ako vo Viedni a Salzburgu, no životná úroveň zostáva vysoká. Graz rýchlo rastie, čo sa odráža na trhu s bývaním: stavajú sa nové štvrte, modernizujú sa staršie oblasti a dopyt po prenájme podporuje veľký počet študentov a medzinárodných profesionálov.

Graz spája niekoľko faktorov, vďaka ktorým je atraktívny pre rôzne kategórie kupujúcich:

1. Univerzity a študenti.
   Nachádzajú sa tu Univerzita v Grazi, Technická univerzita v Grazi a Lekárska univerzita v Grazi. Viac ako 60 000 študentov vytvára stály dopyt po prenájmoch. Malé byty a garsónky v blízkosti kampusov sú vždy k dispozícii.
2. Priemysel a pracovné miesta.
   Medzinárodné spoločnosti ako Magna Steyr, ako aj desiatky strojárskych a IT spoločností, vytvárajú pracovné miesta. Priťahujú sem inžinierov, špecialistov a ich rodiny, ktorí potrebujú bývanie.
3. kultúrnym centrom a
   je zapísané na zozname svetového dedičstva UNESCO. Hudobné festivaly, divadlá a výstavy z neho robia obľúbenú destináciu pre turistov a milovníkov kultúry.
4. Dostupné ceny.
   Kúpa cenovo dostupného bytu v Rakúsku je v Grazi jednoduchšia. Zatiaľ čo ceny za meter štvorcový vo Viedni už dlho prekročili 6 000 – 7 000 €, v Grazi stále nájdete kvalitné bývanie za 4 000 – 5 000 €.
5. Geografická poloha.
   Graz je železničnou a diaľničnou dopravou spojený s Viedňou, Slovinskom, Maďarskom a Talianskom. Je to pohodlné centrum pre obchod a cestovanie.

Graz je mesto s mnohými rôznymi tvárami. Nájdete tu historické centrum s palácmi a múzeami, mladé štvrte hemžiace študentským životom a listnatejšie, tichšie a priestrannejšie predmestia.

Každý okres priťahuje svoje vlastné publikum kupujúcich a nájomcov: niektorí hľadajú prestíž a status, iní hľadajú ziskové prenájmy a ďalší hľadajú pokojné prostredie vhodné pre rodiny. Aby ste lepšie pochopili, kde kúpiť byt v Rakúsku, je dôležité zvážiť rozdiely medzi kľúčovými štvrťami Grazu.

Innere Stadt je historické centrum mesta, ktoré je zapísané na zozname svetového dedičstva UNESCO. Úzke uličky, historické budovy, námestia s fontánami a reštaurácie pod holým nebom z neho robia nielen turistickú atrakciu, ale aj investičný klenot. Byty sa tu na trhu objavujú len zriedka a každá transakcia sa považuje za udalosť.

Nehnuteľnosti v centre mesta kupujú predovšetkým cudzinci, ktorí sa snažia zdôrazniť svoje postavenie a vlastniť kus histórie. Pre investorov je to skôr „tiché aktívum“ – výnosy z prenájmu nie sú najvyššie, ale prestíž a stabilný rast cien sú zaručené.

Geidorf je štvrť prekypujúca študentským životom. Desaťtisíce študentov sa sem hrnú študovať na Univerzite Karla Franzensa a Technickej univerzite. Preto sú tu malé byty a garsónky doslova vzácnosťou.

Investori milujú Geidorf pre jeho rýchlu obrátkovosť: byty sa prenajímajú takmer okamžite. Dopyt nie je poháňaný len študentmi, ale aj mladými profesionálmi pracujúcimi vo vedeckých a lekárskych centrách. Je to štvrť, kde sú nájmy stabilné po celý rok a ceny bytov rastú rýchlejšie ako priemer v meste.

V posledných rokoch sa Lend zmenil z tichej robotníckej štvrte na trendy centrum pre kreatívnu mládež. Otvárajú sa tu umelecké galérie, coworkingové priestory, kaviarne s originálnou kuchyňou a barové ulice. Atmosféra štvrte pripomína berlínske kreatívne zoskupenia, vďaka čomu je obľúbená u nájomníkov.

Ceny sú tu stále nižšie ako v centre mesta, ale rastúci trend je jasný: dopyt po bývaní zo strany freelancerov, dizajnérov a IT špecialistov čoraz viac tlačí trh nahor. Pre investorov ponúka Lend šancu „vstúpiť do oblasti skôr, ako sa stane elitnou“.

Jakomini je jednou z najpohodlnejších štvrtí na bývanie. Nachádza sa v blízkosti hlavnej železničnej stanice, električkových liniek a obchodných štvrtí. Oblasť je živá, hlučná a dynamická, vďaka čomu je atraktívna pre rodiny a mladé páry, ktoré hľadajú kombináciu dostupnosti a vybavenia.

Nachádzajú sa tu školy, obchody, športové centrá a parky. Byty sú lacnejšie ako v centre mesta, ale drahšie ako v Lende, čo z tejto oblasti robí „zlatý stred“. Investorov láka aj Jakomini kvôli stabilným a dlhodobým sadzbám prenájmu.

Mariatrost je tichá a zelená štvrť nachádzajúca sa mierne ďalej od centra mesta. Je to miesto pre tých, ktorí chcú bývať blízko prírody a zároveň mať prístup k mestským zariadeniam. Vily so záhradami, priestranné apartmány s balkónmi a výhľady na kopce robia Mariatrost obzvlášť obľúbeným u rodín s deťmi a dôchodcov.

Ceny sú tu dostupnejšie ako v centre mesta a atmosféra je uvoľnenejšia. Pre investorov je to oblasť dlhodobého prenájmu: domy sa neprenajímajú turistom, ale rodinám, ktoré tam žijú už roky.

Puntigam je zmesou priemyselných a obytných oblastí. Nachádzajú sa tu továrne, nákupné centrá a logistické spoločnosti, takže dopyt po bývaní je poháňaný pracovníkmi a zamestnancami týchto spoločností.

Byty a domy v Puntigame sú lacnejšie ako v iných oblastiach Grazu, čo ho robí atraktívnym pre kupujúcich, ktorí chcú vstúpiť na trh s menšou investíciou. Pre investorov je to stabilný, ale nie najprestížnejší segment: sú tu výnosy, ale vyhliadky na rast cien sú nižšie ako v centre mesta alebo študentských štvrtiach.

Trh s bývaním v Grazi v roku 2025 vykazuje jasné rozdelenie podľa okresov. Centrum mesta zostáva najdrahším segmentom: byty v Innere Stadt a okolitých uliciach sa predávajú za 6 500 – 7 500 eur za meter štvorcový a v niektorých prípadoch sa prémiové nehnuteľnosti predávajú aj viac v závislosti od stavu budovy, výhľadu a kultúrnej hodnoty.

Druhú vrstvu tvoria Geidorf a Jakomini , kde náklady na bývanie stoja od 4 800 do 6 000 eur za štvorcový meter. Tieto štvrte sú cenené pre svoju všestrannosť: ponúkajú pohodlné životné podmienky pre rodiny, ale zároveň generujú vysoký dopyt zo strany nájomníkov, ako sú študenti a mladí profesionáli.

Medzi cenovo dostupnejšie lokality patria Puntigam a Mariatrost , kde sa priemerná cena pohybuje od 3 500 do 4 500 eur za meter štvorcový. Byty a domy tu síce nemusia byť také prestížne, ale ponúkajú možnosť vstúpiť na trh s menším rozpočtom. To je obzvlášť dôležité pre rodiny, ktoré hľadajú priestor, alebo pre kupujúcich, ktorí hľadajú „prvý domov“ bez toho, aby preplatili za status.

Situácia s prenájmom v Grazi ďalej dokazuje jeho atraktivitu pre investorov.

• V centre dosahuje cena 18 eur za m² a takéto byty si najčastejšie prenajímajú zahraniční špecialisti alebo sa prenajímajú na krátkodobé obdobie.
• V Geidorfe a Jakomini sa nájomné pohybuje okolo 15 – 16 eur za meter štvorcový. Dopyt je poháňaný študentmi a rodinami, takže byty sú ľahko dostupné.
• Lend ponúka o niečo nižšie sadzby – 14 – 15 eur za m² – ale likvidita je vysoká, pričom nehnuteľnosti si kupujú mladí nájomníci a kreatívne publikum.
• Na okraji mesta a v priemyselných oblastiach, ako je Puntigam, ceny klesajú na 11 – 13 eur za meter štvorcový. Vďaka tomu je prenájom cenovo dostupný, ale majitelia by mali mať na pamäti, že takéto byty sa síce rýchlo prenajímajú, ale nepredajú sa za viac.

• Priemer v Rakúsku: 13,5 €/m² .
• Graz: 15,5 €/m² .

Napríklad 70 m² byt v Grazi zarobí svojmu majiteľovi približne o 140 eur mesačne viac, ako je celoštátny priemer za podobnú nehnuteľnosť. Za rok to predstavuje približne 1 600 eur dodatočného príjmu a za desať rokov je to suma, ktorá by mohla pokryť značnú časť nákladov na rekonštrukciu alebo dokonca úroky z hypotéky.

Dôvodom je, že Graz kombinuje niekoľko faktorov súčasne: študenti a mladí profesionáli generujú stabilný dopyt, zatiaľ čo turisti a obchodní cestujúci podporujú krátkodobé prenájmy. V dôsledku toho trh s prenájmami nie je závislý od jediného zdroja príjmu, vďaka čomu je odolnejší ako iné rakúske mestá.

Pre investorov to znamená, že aj pri rovnakých rizikách ako v iných spolkových krajinách sú výnosy v Grazi vyššie a stabilnejšie.

Profil kupujúcich a nájomcov v Grazi sa značne líši v závislosti od okresu.

• Študenti a mladí profesionáli si najčastejšie vyberajú byty do 60 metrov štvorcových. Obzvlášť obľúbené sú garsónky a dvojizbové byty v Geidorfe a Lende, ktoré sa nachádzajú v blízkosti univerzít a pulzujúceho mestského života. Tu je kvalita rekonštrukcie dôležitejšia ako pohodlie a blízkosť verejnej dopravy.
• Rodiny uprednostňujú byty s rozlohou 85 – 100 metrov štvorcových s tromi alebo štyrmi izbami. Zaujímajú sa o Jakomini a Mariatrost , ktoré sa môžu pochváliť školami, zeleňou a obchodmi. Balkón alebo terasa sú nevyhnutné, pretože život v Rakúsku je úzko spätý s prírodou.
• Zahraniční investori majú tendenciu kupovať kompaktné byty v oblasti Innere Stadt . Tieto nehnuteľnosti sú ideálne na krátkodobý prenájom (pre turistov a podnikateľov) a zároveň si zachovávajú likviditu pri ďalšom predaji.
• Dôchodcovia uprednostňujú tichšie a zelenšie štvrte. Mariatrost je ich obľúbená: tiché ulice, priestranné byty, výhľady na kopce a možnosť relaxu v súkromnej záhrade alebo na terase.

Je zaujímavé, že nájomníci v Grazi kladú oveľa menší dôraz na prítomnosť výťahu alebo garáže. Oveľa dôležitejšia je moderná kuchyňa, dobrý výhľad a blízkosť verejnej dopravy.

Proces kúpy domu v Grazi je navrhnutý tak, aby bol pre kupujúceho čo najtransparentnejší a najbezpečnejší. Všetko začína stanovením cieľa : ak študenti hľadajú prenájom bytu, zvyčajne sa zameriavajú na štvrte Geidorf a Lend; pre rodiny sú vhodnejšie štvrte Jakomini alebo Mariatrost; a tí, ktorí hľadajú prestíž a status, často hľadajú nehnuteľnosti v oblasti Innere Stadt .

Nasleduje fáza výberu nehnuteľnosti . Realitní makléri ponúkajú rôzne možnosti a je dôležité zhodnotiť nielen cenu a lokalitu, ale aj technické charakteristiky: rok výstavby, energetickú účinnosť a náklady na energie. V roku 2025 budú obzvlášť žiadané domy s dobrou tepelnou izoláciou a modernými vykurovacími systémami, pretože to priamo ovplyvňuje mesačné výdavky.

Po výbere nehnuteľnosti právna due diligence . V Rakúsku sa všetky transakcie registrujú v Grundbuchu (katastri nehnuteľností), čo kupujúcemu zaručuje ochranu pred skrytými dlhmi alebo ťarchami. Až potom notár alebo právnik spíše kúpnu zmluvu (Kaufvertrag), ktorá stanovuje všetky kľúčové podmienky: cenu, dodaciu lehotu a povinnosti strán.

Je dôležité zohľadniť dodatočné náklady: k cene bytu sa pripočítava približne 8 – 10 %. Zahŕňa to daň z prevodu nehnuteľnosti (3,5 %), registráciu vlastníctva (1,1 %), právne alebo notárske poplatky (približne 1,5 – 2 %) a poplatky realitnej kancelárie, ktoré môžu dosiahnuť 3,6 %.

Pre občanov EÚ je postup kúpy relatívne jednoduchý. Ak však kupujúci pochádza z krajiny mimo EÚ, môže byť potrebné špeciálne povolenie od pozemkovej komisie, najmä pri kúpe pozemku alebo domu v chránenej oblasti.

Nehnuteľnosti v Grazi sa dlhodobo považujú za jeden z najspoľahlivejších aktív v Rakúsku. Na rozdiel od prehriateho trhu vo Viedni a exkluzívnom Salzburgu tu ceny rastú stabilne a bez náhlych výkyvov. Za posledných desať rokov sa priemerný ročný nárast cien domov pohyboval okolo 4 – 6 % , čo je celkom porovnateľné s tradičnými európskymi trhmi s nehnuteľnosťami, pričom Graz ponúka nižšiu vstupnú bariéru.

Najvýznamnejší rast sa zaznamenáva v centrálnych okresoch a univerzitných oblastiach . Práve tu zostáva dopyt stabilný aj počas období ekonomických výkyvov. Študenti, výskumníci a návštevníci z radov odborníkov vytvárajú neustály tok nájomníkov, zatiaľ čo turisti a obchodní návštevníci dopĺňajú obraz. Výsledkom je, že investori zažívajú nielen nárast hodnoty samotného bytu alebo domu, ale aj spoľahlivý príjem z prenájmu.

Priemerný výnos z prenájmu v Grazi je 4 – 5 % ročne, čo je o niečo viac ako rakúsky priemer. Rozpätie medzi jednotlivými okresmi je však pomerne široké:

• V študentských štvrtiach (Geidorf, Lend) môže výnosnosť dosiahnuť 6 %, najmä pri kompaktných bytoch do 60 m². Tieto nehnuteľnosti sa rýchlo prenajímajú a zriedka zostávajú prázdne.
• V prémiovom segmente (Altstadt, Innere Stadt) sú výnosy skromnejšie – okolo 3 – 4 % – ale zohráva úlohu aj ďalší faktor: tieto byty sa pri ďalšom predaji najrýchlejšie zhodnocujú. Investori ich vnímajú ako „tichý kapitál“, ktorého hodnota sa časom zvyšuje.
• V oblastiach vhodných pre rodiny s deťmi (Jakomini, Mariatrost) ponúka nájomné stabilných 4 – 5 %, ale hlavnou výhodou je nízke riziko: rodiny si zvyčajne prenajímajú nehnuteľnosti na roky, nie na mesiace.

Na rozdiel od letovísk, kde je ziskovosť výrazne sezónna, trh v Grazi funguje celoročne. Univerzity a podniky generujú neustály dopyt a festivaly a kultúrne podujatia ho ešte viac posilňujú.

Vidíme postupný nárast: z 5 200 EUR za m² v roku 2025 na približne 6 300 EUR za m² v roku 2030. Nejde o prudký skok, ale o stabilný pohyb smerom nahor, čo je ideálne pre investorov, ktorí uprednostňujú stabilitu a dlhodobú perspektívu.

To znamená, že ak investujete do bytu v hodnote 300 000 eur, jeho cena by mohla za päť rokov dosiahnuť 360 000 – 370 000 eur . Pripočítajte k tomu príjem z prenájmu (v priemere 4 – 5 % ročne) a nehnuteľnosť nielenže zachováva kapitál, ale aj aktívne pracuje pre majiteľa.

Tento scenár je obzvlášť zaujímavý pre dlhodobých investorov, ktorí nehľadajú rýchle zisky, ale postupné zvyšovanie hodnoty aktíva.

V júli 2025 nadobudli v Štajersku účinnosť zmeny, ktoré priamo ovplyvňujú majiteľov bytov, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti prostredníctvom Airbnb, Booking a podobných platforiem . Tieto nehnuteľnosti teraz podliehajú dodatočnej dani.

Pre majiteľov to znamená, že jednoduchý model „kúpiť byt a prenajímať ho turistom“ už nefunguje tak dobre ako kedysi. Zisky zostávajú, ale časť príjmov sa musí odovzdať štátu. V dôsledku toho mnohí majitelia začínajú meniť svoju stratégiu: niektorí prechádzajú na dlhodobé prenájmy študentom alebo rodinám, iní zvyšujú nájomné a niektorí dokonca zvažujú predaj.

Na jednej strane tento zákon robí trh regulovanejším a spravodlivejším: obyvatelia mesta dostávajú dostupné bývanie a rozpočet dostáva dodatočné dane. Na druhej strane je to výzva pre investorov, ktorá si vyžaduje flexibilitu a prehodnotenie tradičných príjmových modelov.

Práve toto robí trh v Grazi v roku 2025 jedinečným: už nebude možné kopírovať stratégie Salzburgu alebo Viedne; bude sa musieť prispôsobiť novým podmienkam.

Pri porovnaní Viedne a Grazu je zrejmé, že Viedeň zostáva najväčším a najprestížnejším trhom s nehnuteľnosťami v Rakúsku s vysokými cenami a obrovským medzinárodným záujmom. Byty v centrálnych štvrtiach hlavného mesta sa predávajú za 10 000 – 12 000 eur za meter štvorcový, čo robí trh nedostupným pre mnohých investorov. Okrem toho sú tu nižšie výnosy z prenájmu, okolo 3 – 4 %, pretože vysoká kúpna cena znižuje časť zisku.

Graz sa naopak považuje za dostupnejší vstupný bod do rakúskeho trhu s nehnuteľnosťami. Priemerné ceny sú nižšie a výnosy z prenájmu sú vyššie, najmä v oblastiach, kde sú sústredené univerzity a študentský život. Pre tých, ktorí hľadajú stabilný rast kapitálu a spoľahlivý tok nájomníkov, je Graz logickou voľbou.

Takže, ak je Viedeň trhom pre status a prestížne investície , potom je Graz trhom pre praktické riešenia a dlhodobé výnosy .

Výhody:

• Vďaka prijateľnejším cenám ako vo Viedni alebo Salzburgu
  je Graz skvelým miestom na vstup na trh s nehnuteľnosťami s menšou investíciou. Mnohí investori ho vnímajú ako „odrazový mostík“ do Rakúska: tu si môžete kúpiť byt alebo dom za rozumnú cenu a postupne budovať svoj kapitál bez toho, aby ste museli míňať milióny vopred.
• Stabilný dopyt po prenájmoch.
  Univerzity, turisti, mladí profesionáli a obchodní cestujúci vytvárajú stály tok nájomníkov. To znamená, že byty v Grazi sú prakticky vždy k dispozícii a majitelia sa môžu spoľahnúť na stabilný príjem po celý rok, bez výraznej sezónnosti.
• Transparentnosť transakcií.
  Každý nákup je zaznamenaný v Grundbuchu (pozemkovom katastri), ktorý uvádza vlastnícke práva a ťarchy. Pre investorov to zaručuje, že transakcia je bezpečná a byt skutočne patrí predávajúcemu. Táto úroveň právnej ochrany je obzvlášť dôležitá pre cudzincov.
• Kultúrne bohatstvo mesta.
  Festivaly, koncerty, divadlá a bohatá architektúra robia z Grazu nielen miesto na život, ale aj kultúrne hlavné mesto Štajerska. To zvyšuje ceny nájmov a atraktivitu bývania, keďže mesto láka študentov aj bohatých cudzincov.

Nevýhody:

• Vysoké ceny v centre mesta.
  V Innere Stadt ceny za meter štvorcový ľahko dosiahnu 7 500 eur a viac. Pre mnohých je to bariéra a hoci tieto byty zhodnocujú najrýchlejšie, vstupná bariéra zostáva príliš vysoká.
• Byrokracia pre cudzincov.
  Ak kupujúci nie je občanom EÚ, bude potrebné povolenie od pozemkovej komisie. Tento proces môže trvať niekoľko mesiacov a vyžaduje si dodatočnú dokumentáciu. Transakcia je stále možná, ale stáva sa dlhšou a komplikovanejšou.
• Nové zdaňovanie krátkodobých prenájmov.
  Od roku 2025 budú byty prenajímané prostredníctvom Airbnb a podobných služieb podliehať dodatočnej dani. To znižuje čistý príjem a núti majiteľov prejsť na dlhodobé prenájmy alebo zvýšiť nájomné.

Nehnuteľnosti v Grazi ponúkajú rovnováhu medzi dostupnosťou a ziskovosťou. Ceny sú tu nižšie ako vo Viedni alebo Salzburgu, ale rastúce ceny a dopyt po prenájmoch robia trh nemenej atraktívnym. Pre investorov ponúka Graz príležitosť vstúpiť na rakúsky trh s nižšou investíciou a dosiahnuť výnosy 4 – 5 % ročne, v študentských oblastiach dokonca vyššie.

Viedeň na druhej strane zostáva statusovým trhom: byty sú tam drahšie, výnosy nižšie, ale samotná skutočnosť vlastníctva domu v hlavnom meste dodáva investícii dôveryhodnosť. Graz na druhej strane ťaží zo svojej všestrannosti – je vhodný pre študentov, rodiny, dôchodcov a investorov, ktorí hľadajú praktický a efektívny nástroj na zachovanie a zhodnotenie svojho kapitálu.

Práve preto možno Graz nazvať „zlatým stredom“ rakúskeho trhu: chýba mu prehnaná pretencioznosť hlavného mesta, ale ponúka stabilný rast, kultúru, univerzity a kvalitný život.