Egyptské nehnuteľnosti: Oplatí sa ich kúpiť v roku 2026? Rady pre investorov

Záujem investorov o egyptské nehnuteľnosti rastie, keďže krajina zavádza hospodárske reformy, cestovný ruch sa rozrastá a vláda podporuje zahraničné investície.

Ja, Ksenia Levina, investičná konzultantka a právnička vo Vienna Property Investment, som pre vás pripravila komplexný prehľad o kúpe nehnuteľností v Egypte. Preskúmame zákony, dane a ziskovosť, porovnáme s Rakúskom (Viedňou) a zdôrazníme, kedy je Egypt výhodnejší a kedy je kľúčová európska stabilita.

Cieľom tohto článku je systematicky analyzovať investičnú atraktivitu Egypta. Dozviete sa, či je možné kúpiť si v Egypte byt, aké zákony upravujú transakcie s cudzincami a kto z toho má úžitok.

Pozrieme sa na globálny a regionálny kontext: prečo sa teraz oplatí venovať pozornosť Afrike/Blízkemu východu, čo sa deje s egyptskou ekonomikou a aké globálne trendy ovplyvňujú trh.

Napríklad dopyt po rezortnom bývaní rastie na celom svete: je logické porovnať Egypt s inými „teplými“ destináciami (Turecko, Grécko, Maroko), ako aj so stabilným Rakúskom.

Rakúsko tu funguje ako „základňa“: vyhráva v 70 % kritérií (stabilita, rast cien, spoľahlivosť), ale uvidíme, kde Egypt dokáže ponúknuť vyššie výnosy alebo nižšie náklady.

Prečo práve teraz? Po niekoľkých rokoch nestability (politické otrasy po roku 2011 a nedávne menové krízy) sa egyptská ekonomika postupne zotavuje: od roku 2016 vláda zaviedla systém devalvácie a v roku 2022 sa jej podarilo vymaniť sa z dlhotrvajúcej krízy; v roku 2023 s priemernou infláciou 30 – 35 % (hoci ku koncu roka klesla) bol rast HDP približne 3,8 %.

Štátny rozpočet je bohužiaľ veľmi závislý od zahraničných úverov, ale zároveň sa EGYPT stal aktívnejším v prilákaní investorov: v roku 2023 boli zrušené obmedzenia týkajúce sa počtu nehnuteľností kupovaných cudzincami, zavedené boli „zlaté víza“ pre investorov, stavajú sa nové megaprojekty (Nové hlavné mesto, Egyptský most cez Suezský prieplav) a rozvíjajú sa rezorty.

Globálny trend „modrej ekonomiky“ (námorný cestovný ruch, prístavy, infraštruktúra) dobieha Egypt. Majte však na pamäti, že Egypt stále potrebuje veľa reforiem a investovanie tam je rizikovejšie ako v EÚ.

Stručný prehľad reputácie Egypta: agentúry a časopisy ho opisujú ako „stabilný, ale meniaci sa“. Globálne rebríčky (ako napríklad Doing Business Svetovej banky) umiestňujú Egypt v roku 2020 na približne 114. miesto, zatiaľ čo Rakúsko je v prvej tridsiatke. Egypt sa tiež umiestňuje za EÚ v indexe korupcie/transparentnosti.

Na druhej strane, egyptská populácia (viac ako 110 miliónov, mladých a rastúcich obyvateľov) vytvára silný miestny dopyt po bývaní, zatiaľ čo voľné zóny a cestovný ruch znižujú daňové zaťaženie investorov. Vďaka tomu je Egypt podľa štatistík PWC/Numbeo „rastúcim trhom“, ale s menšou stabilitou.

Egypt je najväčšou arabskou krajinou podľa počtu obyvateľov a trhu s nehnuteľnosťami. Z ekonomického hľadiska sa Egypt považuje za „rozvíjajúcu sa ekonomiku Blízkeho východu“ s vlastnými výhodami a nevýhodami.

V porovnaní s Európou ho možno nazvať „novým trhom“ – veľmi demokratickým a potenciálne ziskovým (ziskovosť a rast cien sú vysoké), ale vyžaduje si trpezlivosť a ochotu riskovať.

Regionálny kontext (MENA). Konkurenti v stredomorskej zóne – Turecko a Maroko:

• Turecko ponúka vyššie príjmy, ale má hyperinfláciu a nestabilnú politiku (líra v rokoch 2021/22 klesne, podobne ako Egypt).
• Maroko je konzervatívnejšie, ale trh je menší.
• Egypt má silnú populáciu (viac ako 110 miliónov ľudí) a cestovný ruch: má Suezský prieplav, dve moria, pyramídy a prijateľné životné náklady.
• Navyše, vláda aktívne buduje nové veci (napríklad Nové administratívne centrum, kde sa už plánujú štvrte v európskom štýle).

Globálne rebríčky. Podľa rebríčka Ease of Doing Business sa Egypt v roku 2020 umiestnil na 114. mieste (priemer všetkých parametrov), zatiaľ čo Rakúsko sa umiestnilo približne na 27. mieste. To znamená:

• Podnikanie (a kúpa nehnuteľností) v Rakúsku je o 70 % jednoduchšie – je tu menej procedúr, prevody peňazí sú transparentnejšie a zákony sú dobre zavedené.
• Egypt často vyžaduje povolenia (napríklad, ako už bolo spomenuté, na kúpu akejkoľvek nehnuteľnosti je potrebný súhlas kabinetu ministrov) a dodržiavanie menových predpisov.
• Medzi nevýhody patrí značná byrokracia a potenciál politických zmien (budú sa musieť prispôsobiť aj reformám MMF, ktoré by mohli zmeniť predpisy).

Ekonomické pozadie. V posledných rokoch egyptská ekonomika vykazovala stabilný rast po predchádzajúcich krízach. Podľa egyptského ministerstva hospodárskeho rozvoja vzrástol HDP krajiny v rokoch 2021/22 o približne 6,6 % a v rokoch 2022/23 o 3,8 %.

Inflácia je stále dvojciferná (~35 % v roku 2023), ale začala sa spomaľovať. Táto situácia vedie k dvom kľúčovým záverom: po prvé, nehnuteľnosti v Egypte rastú v hodnote rýchlejšie ako v stabilnej Európe (v roku 2023 sa ceny bývania v niektorých rekreačných oblastiach zvýšili o 20 – 40 %); po druhé, nestabilita výmenného kurzu znamená, že investori by nemali držať všetky svoje finančné prostriedky v librách.

Južná Európa. Egypt sa niekedy prirovnáva k Turecku alebo Grécku (alebo Cypru):

• Grécko ponúka „zlaté vízum“ za 250 000 – 500 000 EUR. Je členom Európskej únie, ale trh je malý. Je užitočné pozrieť sa na to, ako kúpiť nehnuteľnosť v Grécku – pomôže to zhrnúť rôzne postupy do jednoduchého kontrolného zoznamu.
• Egypt nie je v EÚ, ale má nižšie ceny (kúpa bytu v Káhire alebo Hurghade je lacnejšia ako podobného v Aténach) a o niečo vyššie výnosy (napríklad na porovnanie: priemerný prenajatý byt v Káhire prináša 5 – 7 % ročne oproti 2 – 3 % vo väčšine miest v Rakúsku).
• Cyprus a Turecko sú tiež lacnejšie ako Rakúsko, ale Egypt je väčší a ponúka zaujímavé letoviská (Červené more).

Prečo investori venujú pozornosť Egyptu? Odpoveď je jednoduchá: momentálne je podhodnotený. Počas kríz investori z Egypta utiekli (napríklad kvôli revolúcii v roku 2011 alebo devalvácii libry) a ceny klesli.

Teraz, keď krajina prekonáva finančné ťažkosti, prúdi zahraničný kapitál: najnovšie správy hovoria, že Emiráty a Saudská Arábia plánujú investovať desiatky miliárd do rozvoja rekreačných oblastí (napríklad projekt Ras El-Hekma v hodnote 35 miliárd dolárov). To naznačuje, že investície v Egypte v nasledujúcom desaťročí porastú.

Porovnajte to s Viedňou. Približne 70 % investičného prostredia v Rakúsku je lepšie: európsky právny systém, nízka inflácia a predvídateľné politiky. Návratnosť investícií (ROI) v Rakúsku je slabšia v dôsledku rastu cien ( ceny sa tu v rokoch 2022 – 2023 takmer stabilizujú ). Príjmy z prenájmu (neexistujú žiadne stropy sadzieb, ale dopyt je mierny) však dosahujú približne 2 – 3 %. Rastový potenciál je v Egypte vyšší, ale riziká si tam vyžadujú aktívnejšie monitorovanie rizík.

Egyptský trh s nehnuteľnosťami prešiel za posledných 15 rokov pozoruhodným vývojom.

Po revolúcii v roku 2011 mnoho kupujúcich opustilo trh, čo viedlo k poklesu cien (najmä medzi rokmi 2012 a 2015). Ako si vláda upevňovala svoju pozíciu, ceny začali postupne rásť. Tomu napomáhali stavební giganti (Talaat Mustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) a štátom vlastnené projekty (ako napríklad projekt sociálneho bývania Misra).

V roku 2016 došlo k ďalšiemu šoku – prudkej devalvácii líry (z 8 EGP/$ na 30 EGP/$) – v dôsledku reformy došlo k prudkému nárastu inflácie a na tomto zložitom pozadí sa dominancia sekundárneho trhu rýchlo preniesla do novostavieb v masovom sektore.

v roku 2023 vzrástli v nominálnom vyjadrení približne o 15 – 40 %. V roku 2024 sa tempo zrýchlilo: v prvých mesiacoch rast v nových oblastiach (Nová Káhira) dosiahol 24 % ročne.

Podľa štatistík CAPMAS postavil súkromný stavebný sektor v rokoch 2022/23 rekordný počet bytových jednotiek (približne 1,3 milióna, čo je o 21 % viac ako v predchádzajúcom roku). To naznačuje, že trh je v súčasnosti v centre pozornosti developerov aj kupujúcich.

Centrá sú všetky veľké mestá a letoviská:

Káhira a jej predmestia. Tu žije väčšina obyvateľstva (približne 20 miliónov v metropolitnej oblasti). Ceny na sekundárnom trhu v starších štvrtiach (Šubra, Zamanih, Masr el-Adima) sú nízke, ale aj dopyt je slabý.

V nových mestách okolo Káhiry (Nová Káhira, 6. októbra, Šejk Zajed, Madinaty atď.) však ponuka rýchlo rastie: tu si môžete kúpiť byt v Káhire za akýkoľvek rozpočet – od jednoizbového štúdia až po vilu s bazénom.

Ceny na predmestiach sú zvyčajne 1,5 až 2-krát vyššie ako v samotnej Káhire (približne 60 000 až 100 000 dolárov za jednoizbový byt). Trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami v Káhire je tradične poháňaný domácim dopytom (miestni si kupujú domy pre seba) a študentskými prenájmami (je ich veľa, vrátane 60 univerzít, plus zahraničných partnerov a konzultačných firiem).

Letoviská Červeného mora. Hurgada a Šarm aš-Šajch sú hlavnými turistickými centrami. Priťahujú Európanov a bohatých obyvateľov Blízkeho východu. Je tu veľa nových budov a bytových domov (rozvinutých komplexov s hotelovou infraštruktúrou).

V Hurghade si môžete kúpiť skromný garsónku za 50 000 až 80 000 dolárov; prestížnejšia vila stojí 300 000 až 500 000 dolárov.

Ceny sú citeľne vyššie ako v Káhire: tu sú ľudia ochotní zaplatiť za výhľad na more. Najlepšie je nakupovať v dolároch (ceny sú viazané na menu), pretože libra viac oslabuje.

Severné pobrežie (oblasť New El Alamein a Alexandria). Tu sa v rokoch 2017 – 2019 začal boom. Medzi ne patria komplexy Marassi, Dunes a Sidi Abdelrahman, po ktorých nasledujú nové Alamein Heights a North Coast. Infraštruktúra je stále obmedzená, ale výstavba pokračuje rýchlym tempom.

Ceny: jednoizbové byty od 60 000 dolárov, vily do 200 000 dolárov. Trh je prevažne špekulatívny a mnohé byty sú momentálne mimo sezóny prázdne.

Nové administratívne hlavné mesto a ďalšie projekty. Vláda buduje rozsiahle „satelitné“ hlavné mesto neďaleko Káhiry. Hoci jeho obytné oblasti ešte nie sú úplne osídlené (cesty a metro sú stále vo výstavbe), mnohých investorov láka možnosť prenájmu pozemkov vládnym úradníkom.

Ceny sú tu vysoké (startupy stoja 300 000 – 600 000 dolárov) a ponuka zahŕňa výškové budovy a kancelárie.

Iné. V Alexandrii a pozdĺž pobrežia Stredozemného mora (napríklad Hurghada na západe, El Arish) sú ceny nižšie, ale aj dopyt je nízky. Špecifické znaky: severný Egypt je bližšie k Európe a v zime je teplejší; Káhira ponúka viac pracovných a študijných príležitostí; Červené more je známe aktívnym cestovným ruchom.

V Egypte sekundárny trh (viac ako 60 % transakcií). Mnoho Egypťanov si stále vymieňa „staré domy“ (domy postavené pred 80. rokmi 20. storočia), najmä nízkopodlažné byty v chudobnejších okrajových častiach Káhiry.

Nové developerské projekty (nové štvrte, chatové komplexy) zapĺňajú medzeru na trhu pre drahšie bývanie a turistické apartmány. Medzi nové developerské projekty patria projekty biznis triedy (SODIC One v Káhire, Palm Hills Madinaty) a luxusné projekty (vily Marassi).

Hotely spravované medzinárodnými značkami ponúkajú aj investičné projekty: napríklad apartmány v Hotel Apartments v blízkosti hotela Sofitel v Káhire alebo vily v El Gouna.

Kupujúci sú prevažne miestni: stredná a vyššia trieda, bankoví zamestnanci, lekári a vojenský personál na dôchodku. Medzi zahraničných investorov tradične patria čínski pracovníci a spoločnosti (predtým zaoberajúce sa stavebníctvom), európski dôchodcovia (často britskí, pričom francúzski nájomníci si nehnuteľnosti prenajímajú), ruský kapitál (najmä na severe a v Hurghade) a teraz je badateľný záujem zo strany Spojených arabských emirátov a Saudskej Arábie (spolu s investíciami do infraštruktúry).

Je zaujímavé, že v regióne existuje trend : napríklad nedávno sa ukázalo, že Egypt ponúkol výhody kupujúcim nehnuteľností z krajín regiónu (daňové prázdniny a podobné podmienky pre Saudov a Emirátčanov).

Celkovo domáci dopyt (zo strany Aziatov, Afričanov a samotných Egypťanov) tvorí väčšinu transakcií. Podiel cudzincov na celkových nákupoch je malý, ale sú kľúčoví pre najdrahšie nehnuteľnosti.

Egyptské nehnuteľnosti sa stále považujú za atraktívnu „lacnú alternatívu“ k európskym nehnuteľnostiam: ceny sú výrazne nižšie ako v globálnych mestách s rozvinutou infraštruktúrou. Stručne povedané, egyptský trh je mladý, rýchlo rastúci trh so svojimi špecifickými charakteristikami (zameranie na cestovný ruch a bývanie pre domácich spotrebiteľov), ktorý je vo svojej podstate špekulatívny ako „stabilný“ rakúsky trh.

Jednotlivci. Ktorýkoľvek občan (cudzinec alebo egyptský) si môže kúpiť nehnuteľnosť na bývanie alebo pozemok. Od roku 2023 bol zrušený „limit dvoch nehnuteľností“, čo umožňuje jednotlivcom kúpiť si toľko bytov alebo domov, koľko chcú (hoci musia o každom z nich informovať vládne orgány).

Spoločnosť. Často sa kupuje prostredníctvom spoločnosti – egyptskej korporácie (LTD/GPSC) alebo pobočky zahraničnej spoločnosti. To poskytuje určité daňové výhody: ak organizácia dosahuje príjem (napríklad z prenájmu), platí daň z príjmov právnických osôb, ktorá je niekedy nižšia ako individuálne sadzby.

Majte však na pamäti, že väčšina cudzincov potrebuje na založenie egyptskej spoločnosti aj zástupcu alebo spoluzakladateľa (aspoň registrovaného v EGX). Aby minimalizovali dane, niektorí nakupujú prostredníctvom cyperskej alebo estónskej spoločnosti a kontrolujú transakciu prostredníctvom týchto jurisdikcií, ale majetok je formálne registrovaný na egyptskú dcérsku spoločnosť.

REIT (fondy). Egypt má legálne nástroje kolektívneho investovania: REIT (realitné investičné trusty), regulované bankou a burzou (FRA). Ich podiel v tomto segmente je však malý.

Podmienky sú nasledovné: podľa zákona musí REIT investovať aspoň 80 – 90 % svojho majetku do prenajímaných nehnuteľností a platiť 22,5 % daň zo zisku (pre investorov neexistujú žiadne stimuly). V rokoch 2018 – 2020 sa uskutočnili pokusy o spustenie REIT obchodovaných na burze (niekoľko fondov Misr Insurance a Banque du Caire), ale ich kapitalizácia je stále nízka.

Ak ste pripravení na byrokraciu a chcete investovať „nepriamo“ (väčšia likvidita, ale aj riziko dohodnutia sa na štruktúre), môžete zvážiť lokálne REIT (ak trhy stabilne rastú, začnú si vážiť).

Kúpa na vlastné meno (sám alebo ženatý/vydatá). Najjednoduchší spôsob je zaregistrovať kúpu na meno jednotlivca alebo oboch manželov/manželiek. Je dôležité zvážiť otázky dedičstva a darovania: ak matka kúpi byt na svoje meno, môže ho neskôr previesť na svoje deti (podľa egyptského práva si to však vyžaduje závet, ktorý musí byť riadne vyhotovený).

Od roku 2018 Egypt uznáva predmanželské zmluvy ako spôsob rozdelenia majetku, čím sa „kúpa pre dvoch“ stala bežnou praxou pre rodiny.

Prostredníctvom investičného trustu alebo nadácie. Takmer žiadne: Rodinné trusty západného typu (ako tie v Rakúsku) nie sú v Egypte dostupné.

Existujú však možnosti „plánovania majetku“: nehnuteľnosť je možné zaregistrovať na spoločnosť alebo „špeciálny fond“, ktorý majetok spravuje (pod dohľadom finančného regulátora). Ide o zložité riešenie a vo všeobecnosti nie je potrebné pre zahraničné investície do približne 1 milióna eur.

Nákup prostredníctvom splnomocnenca (plnomocenstva). Mnoho cudzincov nemôže priletieť okamžite, preto nákup uskutočnia prostredníctvom splnomocnenca (egyptského občana alebo spoločnosti) na základe všeobecného plnomocenstva u notára.

Zákon to umožňuje: notár vydá plnú moc v Egypte alebo v zahraničí (po apostile). Splnomocnenec uzatvorí predbežnú zmluvu (mušacha), zloží zálohu a potom formalizuje konečnú transakciu.

Nerezident verzus rezident. Neexistujú žiadne zákonné obmedzenia: cudzinec (nerezident) si môže kúpiť nehnuteľnosť za rovnakých podmienok ako Egypťan, pokiaľ získal súhlas od Ministerstva zahraničných vecí/Investičnej komisie.

Schválenie je takmer vždy udelené (len kontrolujú prípadné porušenia). Neeurópski občania nedostávajú pri kúpe automatické vízum, ale v rámci investičného programu sa im vydáva povolenie na pobyt (1 – 5 rokov).

Proces nákupu v Egypte pozostáva z niekoľkých povinných krokov:

Získanie daňového identifikačného čísla (Muhsid/daňová karta). Rovnako ako v mnohých krajinách Blízkeho východu a severnej Afriky, aj cudzinci musia najprv získať miestne identifikačné číslo (NIN) od egyptského daňového úradu. Je to jednoduché a zvyčajne sa to robí prostredníctvom bankového účtu (na získanie karty použite cestovný pas). Bez tohto čísla nie je možné zaznamenať transakcie.

List o zámere (Mušakhasah) a záloha. Po výbere nehnuteľnosti strany podpíšu predbežnú zmluvu (zvyčajne na 10 – 15 dní), podľa ktorej kupujúci zaplatí zálohu (zvyčajne 5 – 10 % z kúpnej ceny). Táto zmluva chráni obe strany: predávajúci sa zaväzuje, že nehnuteľnosť nikomu inému nepredá, a kupujúci zaručuje svoj zámer ju kúpiť.

Právna due diligence. Takmer povinné. Egyptský právnik špecializujúci sa na nehnuteľnosti overuje dokumentáciu k nehnuteľnosti: vlastnícky list predávajúceho, akékoľvek ťarchy a správnu registráciu. Tento proces sa často nazýva „due diligence“. Konečná kúpna zmluva sa podpisuje tu, v kancelárii realitného makléra alebo s právnikom.

Notár a registrácia. Posledným krokom je predloženie dokumentov notárovi (zvyčajne na miestnom úrade pre registráciu vlastníctva). Notár potom zloží celú sumu (najlepšie bankovým prevodom v Egypte). Notár formalizuje kúpu a zaregistruje vlastníctvo na meno kupujúceho.

Časový rámec: So všetkými potrebnými dokumentmi proces zvyčajne trvá 1 – 2 týždne. Platba je kľúčová. do konca roka 2025 , ale poplatky sa stále účtujú: kolkovné (~2,5 %), notárske poplatky do výšky 1 – 3 % a poplatky za právnika/splnomocnenca (zvyčajne nie viac ako 2 %).

Registrácia nových majiteľov. Po notárskom overení sa list vlastníctva zaregistruje na meno kupujúceho.

Úloha právnika a realitného makléra. Dôrazne odporúčam najať si miestneho právnika a skúseného agenta alebo realitného makléra. Právnik overí integritu transakcie, pomôže s papierovou dokumentáciou a overí preklad dôležitých dokumentov do arabčiny. Realitný maklér poradí o rizikách v danej oblasti a reálnej cene (uvedené ceny sú často nafúknuté).

Požiadavky na kupujúceho. Formálne to zahŕňa dostatočné finančné prostriedky a absenciu akýchkoľvek obmedzení (napríklad, že sa nehnuteľnosť nachádza vo vojenskej zóne). Predpokladá sa, že kupujúci je plnoletý a spôsobilý na právne úkony.

Cudzinci sú registrovaní v registri zahraničného majetku. Zákon č. 230/1996 zakazoval cudzincom vlastniť nehnuteľnosti v „strategicky dôležitých“ lokalitách, ale novely z roku 2023 toto obmedzenie pre obytné nehnuteľnosti odstránili (pokiaľ nejde o uzavretú vojenskú jednotku).

Úvahy o nehnuteľnostiach na ostrovoch. Niektoré obľúbené letoviská (ostrov Helmondib, ostrovy Červeného mora) sa nachádzajú v osobitne chránených oblastiach. Tieto oblasti často vyžadujú pred transakciou samostatné povolenie od vojenských orgánov. Toto je zriedkavé, ale je dôležité sa vopred poradiť s právnikom.

Kúpa na diaľku. Ako už bolo spomenuté, môžete to urobiť s plnou mocou. Klienti mi často hovoria: „Nechcem cestovať,“ ale odporúčam aspoň raz navštíviť – je dôležité vidieť nehnuteľnosť a pochopiť okolie. Všetky formality sa však dajú vybaviť na diaľku: právnici môžu podpísať vo vašom mene a notár pracuje s overenou plnou mocou.

Due diligence. V Egypte je potrebné overiť nasledujúce body: nikto nespochybňuje vlastníctvo nehnuteľnosti (napríklad neexistuje jurisdikcia nad dedičstvom niekoho iného), nehnuteľnosť nie je zaťažená hypotékou (v takom prípade musíte požiadať o potvrdenie o bezdlžnosti) a všetky účty za energie boli uhradené. Vládne orgány sú povinné predložiť potvrdenie o bezdlžnosti pred predajom.

Registrácia vlastníctva. Po notárskom overení kupujúci dostane osvedčenie o registrácii – egyptský „potvrdenie o vlastníctve“.

Pri kúpe nehnuteľnosti v Egypte musí investor zvážiť nasledujúce náklady:

Kolkovné. Zvyčajne 2,5 % z transakčnej ceny (zahrnuté v zmluve). Platí ho predávajúci, ale často sa započítava do ceny počas rokovaní.

Notárske a registračné poplatky. Notárske a registračné poplatky za nehnuteľnosť predstavujú približne 1 – 3 % nákladov na transakciu.

Právnik/Agent. Približne 2 – 3 % z kúpnej ceny (suma sa prerokuje s agentom). Nejde o štátny poplatok, ale platí ho kupujúci alebo sa oň delí s predávajúcim na základe dohody.

DPH. Životné minimum – nové bytové domy sú oslobodené od DPH do konca roka 2025 (ako to stanovuje zákon o hospodárskych reformách) – to znamená, že za byt v rezidenčnom projekte neplatíte dodatočnú DPH.

Jednotná daň z nehnuteľností. z nehnuteľností na prenájom , ktorá sa vyberá vo výške 10 % z oficiálnej hodnoty prenájmu (plus 30 % zrážka). To znamená, že ak prenajímate svoju nehnuteľnosť, 10 % vášho obratu (po odpočítaní 30 %) ide do rozpočtu.

Mestská daň (miestna, podobná rakúskemu Gemeindesteuer). Je nevýznamná a zvyčajne je zahrnutá v ročnom poplatku za údržbu, ktorý vlastník platí a prenáša sa na nájomníkov.

Daň z investícií. Egypt nemá špeciálny daňový režim „nedomicilu“ alebo „odloženého“ zdaňovania, ako ho majú niektoré krajiny (napríklad rakúsky systém sebestačnosti).

Dane sa tu platia tradične; zahraničný príjem sa nezaznamenáva na úrovni osobného rozpočtu (to znamená, že egyptský rezident platí daň iba z príjmu, ktorý „prišiel do Egypta“ alebo bol tu prijatý). Pre nerezidentov je to však irelevantné.

Celkovo sa pri nákupe pripravte na to, že na rôzne poplatky a provízie minete až 7 – 10 % z ceny transakcie.

Porovnanie s Rakúskom. V Rakúsku kupujúci platia 3,5 % Grunderwerbsteuer (GrESt), registračný poplatok ~1,1 % a notársky poplatok ~1,5 %, čo je spolu približne 6 – 7 %. Pri kúpe novostavby platia aj 20 % DPH (ak ste rezidentom a kupujete veľký projekt, ale cudzinci môžu byť čiastočne oslobodení).

Rakúske dane sú teda vo všeobecnosti vyššie (najmä DPH), ale služby sú tiež oveľa efektívnejšie (transparentné, okamžite zahrnuté).

Daň z kapitálových výnosov. V Egypte je to zvyčajne 10 % z rozdielu medzi predajnou a kúpnou cenou (pre fyzické osoby). Existuje však jedno upozornenie: ak vlastníte byt dlhšie ako dva roky, dodatočná daň sa v podstate odpúšťa, pretože predaj starších nehnuteľností nepodlieha štandardnému daňovému účtovníctvu. V prípade nerezidentov prevod zvyčajne zadržiava kupujúci.

V Rakúsku sú pravidlá iné. Ak predáte byt, ktorý bol vaším hlavným bydliskom, daň sa neplatí. V opačnom prípade, ak predáte do 10 rokov od výstavby, uplatňuje sa na zisk 30 % sadzba dane. Po 10 rokoch existuje oslobodenie od dane.

Egypt ponúka rezidenčný program pre investorov do nehnuteľností. V podstate je podobný programu Golden Visa: existujú požiadavky na kúpu nehnuteľnosti, ktoré umožňujú pobyt na 1, 3 alebo 5 rokov. Pravidlá (naposledy reformované v roku 2023) sú nasledovné:

• 1 rok: nehnuteľnosť v hodnote najmenej 50 000 USD alebo bankový vklad vo výške 50 000 USD (v egyptskej banke).
• 3 roky: nákupy od 100 000 USD alebo vklad 100 000 USD.
• 5 rokov: od 200 000 dolárov za nehnuteľnosť.

V každom prípade sa vízum predlžuje na neurčito, pokiaľ máte potvrdenie od banky alebo vlastníte požadovanú nehnuteľnosť. Neexistujú žiadne požiadavky na pobyt (bonus!).

Jedinou vecou je, že nehnuteľnosť musí byť zaregistrovaná v národnom registri, čo znamená, že kúpa v rozostavanom projekte nemusí byť možná bez registrácie (očakáva sa však, že toto sa zmierni).

Porovnanie s Rakúskom: Rakúsko neponúka „zlaté vízum“ na nákup nehnuteľností. Máme povolenie na pobyt pre bohatých jednotlivcov (§56 zákona o pobyte bez práce), ale vyžaduje si veľmi vysoký ročný príjem (približne 2 550 EUR mesačne na jednotlivca a značné finančné zabezpečenie).

Naša karta „Aufenthalt“ nie je viazaná na kúpu, ale skôr pripomína povolenie na pobyt v rámci dôchodkového sporenia alebo sporenia. Pre investorov v Rakúsku je možnosťou karta Červeno-bielo-červená pre samostatne zárobkovo činné osoby: vyžaduje si podnikateľský plán, investíciu približne 100 000 eur a vytvorenie pracovných miest. Preto si Rakúšan, aby mohol investovať a zostať, musí buď založiť firmu, alebo preukázať majetok, nielen kúpiť si byt.

Chyby. Mnoho nováčikov si mýli „turistické víza“ a „investičný pobyt“:

• Kúpa bytu v Egypte automaticky nezaručuje trvalý pobyt; po dokončení transakcie investor požiada o „povolenie na pobyt pre majiteľa nehnuteľnosti“.
• Napríklad konzorcium právnikov už stanovilo, že cudzinci nemôžu v Egypte zdržiavať sa dlhšie ako šesť mesiacov bez víz a musia sa zaregistrovať na imigračnom úrade. Preto nemožno získať automatické povolenia na pobyt len ​​na základe nehnuteľnosti bez žiadosti.
• Ďalšie obmedzenia: v novej štvrti Káhiry nemôžete získať povolenie na pobyt pre obytnú budovu s rozlohou do 100 m² – musíte si ju kúpiť za najmenej 50 000 dolárov.

Čo sa zmenilo (2023 – 2025): Program Rezidencia za investíciu bol oficiálne schválený v lete 2023 (hoci parlament stále schvaľuje zmeny zákonov o občianstve).

Hlavnou inováciou je priame odstránenie limitu „2 nehnuteľnosti“, ako aj objasnenia týkajúce sa vkladov. Zahraničný investor tak pri investíciách do ekonomiky (alebo nehnuteľností) vo výške 250 000 USD získa status rezidenta.

Porovnanie s Rakúskom. Trvalý pobyt v Rakúsku sa udeľuje napríklad prostredníctvom víza typu D (študijné/pracovné vízum) alebo karty Deka (dôchodkové vízum). To znamená, že si „jednoducho nemôžete kúpiť dom a bývať v Rakúsku“ – musíte postupovať podľa štandardných imigračných postupov.

Krátkodobé prenájmy (Airbnb, Booking atď.) môžu ponúknuť veľmi vysoké výnosy – v najlepších prípadoch 6 – 8 % ročne alebo viac (v miestnej mene), najmä v obľúbených strediskách v zime a počas sviatkov.

Napríklad, prímorská vila v hodnote 300 000 dolárov môže za pár mesiacov sezóny priniesť 20 000 dolárov – až 6 – 7 % z celkovej sumy.

Existujú však značné riziká a obmedzenia: nové zákony sprísňujú predpisy. Napríklad egyptská vláda, podľa vzoru mnohých krajín, vyžaduje od hostí registráciu a platenie daní, rovnako ako od hotelov. V Káhire mestská rada povolila prenájom až na 30 dní a nariadila platenie turistickej dane ; a na Červenom mori sa vyvíjajú podobné predpisy – už bol zavedený úplný zákaz „neklasifikovaných“ apartmánov (pokuty od majiteľov a cestovných kancelárií).

V dôsledku toho sú krátkodobé prenájmy v súčasnosti „na hranici legality“: mnohé segmenty trhu sú stále nelegálne. Ak si prenajímate nehnuteľnosť cez Airbnb, pripravte sa na pokuty alebo nové obmedzenia (môže byť potrebná registrácia na ministerstve cestovného ruchu).

Dlhodobé prenájmy sú menej rizikové. Pri prenájmoch na 3 až 5 rokov (byty v Káhire si často prenajímajú štátni zamestnanci, lekári a expati) je výnos stabilnejší, ale nižší – okolo 4 – 6 % ročne (investície v rubľoch prinesú vyšší výnos v dôsledku inflácie, ale „v reálnom vyjadrení“ je to zvyčajne okolo 5 %).

Napríklad v samotnej Káhire je priemerné nájomné za byt s rozlohou 80 – 100 m² približne 400 – 600 dolárov mesačne, zatiaľ čo byt sa dá kúpiť za 50 000 – 70 000 dolárov, čo prináša približne 6 – 7 % hrubého príjmu. V Šarm aš-Šajchu sú podobné byty drahšie (až do 1 000 dolárov mesačne) a výnos z prenájmu tam teoreticky dosahuje až 8 %.

Ale v praxi takéto byty často využívajú aj samotní majitelia, takže ich prenájom je populárny len počas sezóny.

Správcovia nehnuteľností a agentúry. Vo veľkých mestách existujú špecializované spoločnosti („Property Management“), ktoré spravujú prenajímané nehnuteľnosti (zvyčajne si účtujú províziu 20 – 25 %).

Napríklad Al Burouj v Káhire alebo Egyptian Homes v Hurghade. Zaoberajú sa hľadaním nájomníkov, výberom platieb a údržbou služieb, ale berú si percento. Často radím nováčikom, aby spočiatku využili agentúru, hoci to znižuje ziskovosť.

Daň z príjmu z prenájmu. Štandardná sadzba je 10 % z oficiálneho nájomného (po odpočítaní 30 %). Ak si teda prenajímate za 600 USD mesačne (a tento príjem deklarujete), daň bude 720 USD ročne (60 USD mesačne).

Porovnanie s Rakúskom: V Rakúsku sa príjmy z prenájmu pripočítavajú k ostatným príjmom a zdaňujú progresívne (až do výšky 50 %), ale náklady na energie a odpisy sú odpočítateľné.

Z hľadiska daňovej efektívnosti sa Egypt javí ako spravodlivejší: 10 % hrubého príjmu je nižších ako v Európe. Porovnajte to s rakúskymi vlastníkmi nehnuteľností, ktorí tiež platia 30 % z vráteného majetku a dane z nehnuteľností, čo spolu predstavuje viac ako 30 % ich príjmu.

Porovnanie výnosov. Hrubý údaj: približne 7 % v Egypte oproti 3 % v Rakúsku. Samozrejme, ide o nominálnu hodnotu; v Egypte môže byť veľká časť príjmu stratená kvôli inflácii/zvýšeniu platov zamestnancov, ale pri nákupe v cudzej mene je výnos stále vyšší. Vo Viedni alebo Grazi však k poklesu nájomného takmer nikdy nedochádza a nehnuteľnosti sa ľahko prenajímajú etablovaným nemeckým nájomcom na základe zmluvy.

Káhira, hlavné obchodné centrum Egypta:

• Infraštruktúra. Letiská, metro (linky metra č. 2), luxusné nemocnice, medzinárodné školy (New Cairo School, American School in Cairo) – všetko na úrovni veľkých miest.
• Architektúra. Od jednoduchých obydlí až po rezidencie.
• Štvrte vhodné na investície. Maadi, Nubaria a Nexus Bay (južná Káhira) sú prestížne predmestia s parkami a dobrými školami; Zamalek a Garden City (ostrov Níl, centrum mesta) sú luxusné, ale ceny sú premrštené (7 000 – 10 000 dolárov za meter štvorcový). Nová Káhira a Madinty, nové mesto, majú veľa nových štvrtí a hotových domov. Naopak, staré centrum (Izzetlmamplit, Shubra) sa neodporúča, pretože je zle udržiavané a ponúka nízku kvalitu bývania.
• Na prenájom. Študenti a expati majú záujem o Maadi, New Cairo a Heliopolis. Kupujúci z EÚ alebo USA by mali zvážiť oblasť New Cairo a Maadi, kde sa dajú nájsť byty už od 100 000 dolárov.

Solún, druhý najväčší trh v Egypte, je Alexandria. Ceny sú tu o 20 – 30 % nižšie ako v Káhire.

• Alexandrijská „švajčiarska zóna“ (Zizinia, Sidi Bishr) pripomína stredomorskú Európu: tichá, zelená, ale menej práce.
• Investori niekedy zvažujú severné pobrežie (New El Alamein, Marsa Matrouh), kde je výstavba momentálne v plnom prúde. Ceny sú tam nízke (vily od 70 000 dolárov), ale infraštruktúra je stále slabá.
• V Alexandrii nie je veľký dopyt zo strany cudzincov (trochu ako na Blízkom východe), ale miestni obyvatelia si prenajímajú nehnuteľnosti v kruhoch (v Alexandrii nie je veľa turistov).

Ostrovy a Červené more:

• Šarm aš-Šajch je drahá destinácia. Ceny apartmánov tu začínajú na približne 100 000 dolároch (za 50 m² apartmán v slušnom komplexe) a vily sa pohybujú od 300 000 do 400 000 dolárov až po 1 milión dolárov a viac. Hlavná sezóna (december – február) tieto domy zapĺňa apartmánmi, ale leto môže byť prázdne.
• Hurghada je o niečo lacnejšia ako Šarm aš-Šajch, ale dostupnejšia vďaka svojmu dobre rozvinutému „plochému pobrežiu“ (Sahl Hašiš, Safaga). Ceny: štúdiá od 50 000 dolárov, vily od 150 000 do 300 000 dolárov. Prenájom sa hľadá ľahšie, pretože v lete je preplnený turistami (v zime so zľavou).
• Dahab je malé mestečko pre batôžkárov, ale je tiež súčasťou turistickej zóny a je lacnejšie (garsonky začínajú od 30 000 dolárov). Pláže severného Červeného mora (Taba, Rash el-Hekma) ponúkajú jedinečné lokality (blízko Jordánska a Izraela), ale dopyt je skôr po dočasných ako trvalých pobytoch.

Peloponézsky polostrov. Tu nie je žiadna alternatíva: hovoríme o vnútrozemských provinciách Egypta, kde je všetko neuveriteľne lacné (až do 300 dolárov za byt):

• V El Minya, Fayoum alebo Qena sú domy v porovnaní s Európskou úniou len maličkosť. Dopyt je však len lokálny.
• Investície tam zvažujú najmä Egypťania a veľmi zriedka cudzinci.
• Takéto nehnuteľnosti sú veľmi ľahko dostupné (3 – 5 tisíc dolárov za dom v dedine), ale bude ťažké ich neskôr predať – nie je ich kde predať.

Infraštruktúra. Trochu viac podrobností o komunikáciách. Káhira a veľké mestá (Alexandria, Hurgada) majú medzinárodné letiská, diaľnice, hotely a nemocnice svetovej triedy (klinika Deutsche Bank a nemocnica Agouza v Káhire a nemocnica v Hurghade). To je výhoda pre investorov: aj keď tam sami nebudete bývať, turisti a nájomníci chcú mať všetko blízko.

Napríklad európsky kupujúci s deťmi ocení prítomnosť medzinárodnej školy v Káhire, výlety k moru (k dispozícii sú kurzy potápania), rozumné časy letov a dobré lekárske služby.

Porovnanie s Rakúskom. Viedeň a Rakúsko vo všeobecnosti majú určite vyššiu životnú úroveň: čistý vzduch, vynikajúce nemocnice, bezplatné vyššie vzdelávanie, ale to všetko stojí aj dva až trikrát viac ako Egypt.

Najobľúbenejšie nákupy dnes sú:

Káhira. Rodinné byty na prenájom (ľudia trvajú na stabilnom príjme z prenájmu) a špekulatívne „indexové nákupy“ (napríklad relatívne lacné byty v novom projekte s nádejou, že ich po dokončení infraštruktúry predajú).

Hurghada/Sharm. Majitelia zvyčajne hľadajú príjem prostredníctvom krátkodobých prenájmov a platia si „trvalý pobyt pri mori“.

Nový El Alamein. Rýchlo rastúca oblasť, kde investujú významní developeri. Predávajú sa apartmány a vily – čisto na investičné účely, v nádeji na rozvoj pobrežia.

Vnútorné regionálne mestá. Len 5 % investícií pochádza od vzácnych špekulantov, ktorí vidia lacné pozemky ako zlatú baňu na výstavbu mestských predmestí.

Sekundárny trh (> 65 % transakcií) pozostáva prevažne z bytov a domov postavených pred rokom 2000, ktoré niekedy stále potrebujú rekonštrukciu. Mnohé z nich si vyžadujú rekonštrukciu (rekonštrukcia kúpeľní, prístup na internet).

Z vlastnej skúsenosti vieme, že egyptské „staré“ byty sú zvyčajne vhodné len pre miestnych obyvateľov – historické štvrte Káhiry, schátrané budovy v Alexandrii. V tomto segmente však nájdete výhodné ponuky za 30 000 – 40 000 eur za veľký byt (niekedy však nemajú ani klimatizáciu!).

Charakteristiky sekundárneho trhu. Tieto nehnuteľnosti postavené pred rokom 1980 majú nízku energetickú účinnosť. V lete sa domy prehrievajú a klimatizácie spotrebúvajú veľa energie.

Preto klientom radím, aby si takéto domy buď zrekonštruovali so zateplením a novými oknami (nie je to efektívna investícia), alebo si ich naplánovali prenajímať len ako krátkodobé prenájmy (turisti sú už pripravení tolerovať „stredomorskú romantiku“).

Bonus: nehnuteľnosti z druhej ruky sú často o 20 – 30 % lacnejšie ako novostavby (za podobné štvorcové metre). Likvidita je však nižšia: nájdenie kupca môže trvať mesiac alebo dva, najmä ak kupujete na diaľku. Našťastie ceny v najdrahších oblastiach (Maadi, Nová Káhira) v dôsledku inflácie klesli len mierne a nehnuteľnosti z druhej ruky sú tam stále drahé (za rovnakú cenu ako novostavby).

Nové developerské projekty. Najmenej 35 % trhu. Patria sem rezidenčné komplexy od developerov (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom atď.), ako aj špeciálne projekty aparthotelov.

Tempo výstavby v Egypte je na naše pomery mierne, ale pre miestnych obyvateľov dosť rýchle. Pri kúpe rozostavanej nehnuteľnosti zvážte dátum dokončenia (povedzme 1 – 2 roky). Developeri často ponúkajú splátkové kalendáre (0 % úrok na 5 až 10 rokov) – to je pre investorov výhodné: platia na splátky a nehnuteľnosť dostanú do roka.

Porovnanie kvality. Niektoré projekty (Marassi, El Gouna) sú postavené podľa európskych štandardov (so silným zameraním na infraštruktúru).

Celkovo je kvalita novostavieb v priemere horšia ako v Rakúsku: existujú sťažnosti na povrchové úpravy a kvalitu materiálov.

Napríklad som počul sťažnosti, že v jednom komplexe SODIC boli dlaždice zle nainštalované a hydroizolácia bola urobená povrchne, čo malo za následok, že sa po roku dažďov na bazaltoch objavila pleseň.

Rakúsko však stanovuje prísne štandardy v stavebníctve – a projekty vo Viedni sú oveľa lepšie ako v Egypte stavané s ohľadom na energetickú účinnosť, zvukovú izoláciu a požiarnu bezpečnosť.

Preto pri kúpe novostavby v Egypte odporúčam hneď si odložiť 5 – 10 % nákladov na „nedokonalosti“ – aj ten najmodernejší egyptský dom bude po 5 rokoch potrebovať lokálne opravy (inštalácia novej klimatizácie, natieranie fasády atď.).

Príklady objektov:

• Do 100 000 dolárov: Medzi časté ponuky patria malé garsónky alebo 1-izbové byty v Káhire, ako aj lineárne byty v Hurghade (do 60 m²).
• 100 – 250 000 USD: „Stredná trieda“: 2 – 3-izbové byty v Káhire (80 – 120 m²) alebo radové domy v Káhire/Novej Káhire (malá chata 150 m²) alebo slušné 2-izbové byty v Hurghade/Sharme.
• 250 – 500 000 USD+: byty s rozlohou 120 – 150 m² v najlepších štvrtiach Káhiry, veľké radové domy a vily, komplexy s bazénmi.

Porovnanie novostavieb s Rakúskom. V Rakúsku sú novostavby štandardne vybavené systémom inteligentnej domácnosti, výťahom, parkovaním, kompletne dokončenou budovou a uzavretým dvorom.

V Egypte tieto štandardy nie sú univerzálne. Kvalita môže byť horšia, najmä v oblastiach obývaných migrujúcimi pracovníkmi (blízko mora, bližšie k chudobným). Nové obytné oblasti (Madinty, Nová Káhira, El Gouna) však majú pomerne vysokú úroveň infraštruktúry (školy, nákupné centrá) a je tam dopyt po novej výstavbe.

Jedna výhoda Egypta: pozemky v pobrežných oblastiach sú stále lacnejšie ako v Európe, takže komplexnú kúpu (napríklad aparthotel so 100 izbami, každá s kuchyňou) na pobreží Červeného mora možno nájsť za cenu porovnateľnú s malým penziónom v strednej Európe.

Vo všeobecnosti je riziko spojené s novostavbou v Egypte oneskorenie a možné úpravy. Rakúski developeri zriedkakedy premeškajú termíny, zatiaľ čo egyptskí môžu v prípade vyššej moci (pozri pandémiu) oneskoriť dodanie o rok.

Okrem „klasických“ investícií do bytov zvážme niekoľko nekonvenčných prístupov:

Niekoľko garsónok namiesto jedného veľkého bytu. Mnohí z našich klientov z Ázie a Európy (najmä počas pandémie) sa rozhodli kúpiť dva alebo tri susediace garsónky namiesto jedného veľkého. To zvyšuje ziskovosť (každá garsónka sa predáva samostatne, nájomné za dve garsónky je zvyčajne vyššie ako kombinované nájomné za jeden dvojizbový byt a znižuje sa riziko neobsadenosti).

Nevýhoda: dvojnásobná práca s viacerými zmluvami, prípadne dvoma hypotekárnymi produktmi. Hlavné je, aby cena dvojizbového bytu vrátane dodatočných poplatkov nepresiahla cenu troch garsónok.

Predaj nehnuteľností je v Egypte populárnou metódou: kúpite si starý byt v centre Káhiry, miniete 10 – 20 % na rekonštrukciu a predáte ho ako nehnuteľnosť na kľúč za vyššiu cenu.

Trh tu však od roku 2022 klesol (kvôli výmenným kurzom a pandémii) a všetko by sa malo prepočítať na libry. Ak si kúpite nehnuteľnosť v egyptských librách a nájdete lacný byt, prémia po rekonštrukcii by mohla byť 15 – 30 %.

Apartmánové hotely a minihotely. Turistické projekty sa často predávajú ako „hotelové apartmány“ – vlastníte garsónku, ktorú hotelieri prenajímajú a spravujú. Výhodou je hotová služba, nevýhodou je však menšia kontrola nad príjmami.

Niekedy sa takéto apartmány predávajú za ceny vyššie ako trhové (kvôli značke hotela). Riešenie: s dobrým komplexom môžete očakávať stabilné percento zo zisku hotela (~5 %); ja však uprednostňujem priame, nezávislé prenájmy, ak je za ne zodpovedný majiteľ-manažér.

Investície do pozemkov a dlhodobých stavebných projektov. Nákupy pozemkov sú v Egypte stále povolené (mimo chránených území). Ponuky existujú napríklad na okraji Káhiry alebo na severnom pobreží (cena od 10 do 20 dolárov za meter štvorcový). Ide o vysoko rizikové aktívum: musíte počkať na rozvoj regiónu.

Príklad: vláda nedávno oznámila plány na rozvoj „Nového Luxoru“ a komunita očakáva v roku 2024 tender na nové púštne cesty. Ak si kúpite pozemok v okolí, môžete neskôr stavať s veľkým ziskom (alebo ho predať developerovi). Ak bude však projekt úspešný, nájdenie kupcov bude ťažké.

Prostredníctvom fondov a nástrojov (REIT atď.). Ako sme už spomenuli, v Egypte existuje len niekoľko REIT a tie stále akumulujú kapitál. Výhodou tohto typu investície je diverzifikácia (investujete do portfólia komerčných nehnuteľností). Nevýhodou je, ako už bolo spomenuté, že dane z REIT sú vyššie (22,5 % namiesto 10 %).

V rezidenčných projektoch sú zapojené aj mimovládne fondy a akcionári (niekedy developer ponúka „investorský fond“ – kúpu viacerých bytov a ich kompletný prenájom správcovi).

Vo Vienna Property sa k takýmto schémam často nevenujeme konzultáciám, ale pri veľkom kapitále (viac ako 1 milión dolárov) môžu dávať zmysel: znižuje sa závislosť od jednej nehnuteľnosti a príjem sa „vyrovnáva“.

Porovnanie so stratégiami vo Viedni. V Rakúsku si ľudia často kúpia jednu dobrú nehnuteľnosť na výbornom mieste a držia ju desaťročia (plánujú odísť do dôchodku so stabilným príjmom z prenájmu). Špekulácie sú zriedkavé: kvôli nízkemu rastu cien je tu predaj nehnuteľností neatraktívny – neexistujú žiadne daňové úľavy.

V prípade portfólia osobne odporúčam ponechať 70 % v konzervatívnej možnosti (byt vo Viedni, investičný fond v oblasti nehnuteľností) a 30 % v rastúcej možnosti (nové trhy ako Káhira alebo Egypt).

Túto stratégiu ponúkame viacerým klientom: časť peňazí investujeme do protikrízových fondov (eurobondy, stabilizačné fondy, nemecké nehnuteľnosti) a zvyšnú sumu do agresívnejších projektov (USA, Egypt, Cyprus).

Napriek všetkým výhodám je dôležité byť úprimný: Egypt čelí vážnym rizikám. Hlavné sú národné a prírodné:

Byrokracia a meniace sa zákony. V roku 2023 boli cudzinci vyvedení z tieňa, ale zajtra by mohli veci opäť upraviť (ako nedávno s požiadavkou platiť v librách prostredníctvom bánk). Pripomeňme si, že len pred piatimi rokmi vyžadovalo zlaté vízum pas nie starší ako 15 rokov.

Preto by mal mať každý investor spoľahlivého právnika, ktorý sleduje zmeny (napríklad ako presne možno zdokumentovať príjem atď.). Pravidelne kontrolujte aktuálne predpisy, a to aj prostredníctvom vášho veľvyslanectva alebo konzulátu.

Krátkodobé prenájmy. Pravidlá sa často menia: v roku 2023 začala vláda prijímať prísne zákony proti nelicencovanému Airbnb. Preto je dnes riskantné spoliehať sa na superzisky z krátkodobých prenájmov: zajtra by mohol byť vydaný príkaz na pokutu 100 000 egyptských libier pre bezpečných nájomníkov.

Sezónnosť. Najväčšou nevýhodou Egypta je jeho extrémna klíma. Dopyt po prenájmoch v Káhire je takmer sezónny: v lete veľa ľudí smeruje na juh alebo do Európy. Rekreačné mestá sú na druhej strane v zime preplnené (turistami z Európy a Blízkeho východu) a v lete kvôli horúčavám opustené.

Váš príjem počas mimosezóny „klesne“. V Rakúsku je dopyt po prenájme vo všeobecnosti konzistentný po celý rok.

Riziká pre infraštruktúru. Niektoré regióny trpia nedostatkom ciest a vody.

Napríklad južnú Káhiru, na trase k pyramíde El-Haram, pravidelne zahlcujú dopravné zápchy; severoafrické pobrežie v lete zúfalo potrebuje spoľahlivé zásobovanie vodou – ak ste si kúpili vilu v severnej púšti, zásobte sa ekologickými vodnými plánmi (aj keď slané studne nie sú vhodné na pitie, v blízkych osadách evidentne chýbajú nádrže).

Prírodné riziká. Zrážky sú zriedkavé, ale silné lejaky môžu na juhu viesť k dovolenkám s prenájmom. Zemetrasenia sú nepravdepodobné, ale vyskytujú sa tu malé seizmické zóny. Oblasti ďaleko od Nílu sú náchylné na záplavy.

Likvidita. Ak ste si kúpili nehnuteľnosť na ostrove alebo v malom regióne, jej predaj môže byť náročný (v závislosti od miestnej infraštruktúry). Byt v Káhire sa predá za 2-3 mesiace, vila v púšti môže trvať až rok.

Menové riziká. Nákup v dolároch je dobrý, ale míňanie v librách môže znížiť vaše dividendy. Zvážte to vopred: pri kúpe nehnuteľnosti denominovanej v eurách buďte pripravení na to, že výkyvy výmenných kurzov ovplyvnia váš skutočný výnos.

Pri beraní hypotéky je lepšie brať si úvery v dolároch (hoci egyptské banky väčšinou poskytujú úvery v librách). Konverzné kanály sa zlepšili, ale nezabudnite, že výkyvy nie sú nezvyčajné. Rakúsko tu vyhráva: euro je jednou z najstabilnejších mien.

Porovnanie s Rakúskom. Hlavnými výhodami Rakúska sú jeho stabilita. Neexistuje sezónnosť (každý rok prichádza rovnaká vlna študentov), ​​žiadne právne prekvapenia (predpisy o prenájme sa menia veľmi zriedkavo) a žiadne bezpečnostné problémy.

Pre klientov zvyknutých na stabilitu je Rakúsko výhodnejšie v približne 70 % prípadov (menšie riziko, garantovaný výťah a kúrenie v budove, čisté listy vlastníctva). Egypt však predstavuje zvyšných 30 %: zvedavosť, dlhodobá poistka proti budúcnosti blízkovýchodného trhu a rýchlejší, ale rizikovejší návrat.

Kúpa nehnuteľnosti nie je len o peniazoch, ale aj o bývaní v danej nehnuteľnosti. Životná úroveň a každodenný život v Egypte sa výrazne líšia od Rakúska a to treba vziať do úvahy.

Podnebie. Egypt je kontinentálno-subtropická krajina. Zimy sú teplé (15 – 25 °C v Káhire) a letá veľmi horúce (40 – 45 °C v tieni, každý rok). Na pobreží Červeného mora sú letá o niečo chladnejšie (do 35 °C) a v Sinajských horách dosahujú noci 30 °C.

Ak ste rodina s deťmi alebo staršími ľuďmi, klíma je kľúčovým faktorom. Rakúsko ponúka mierne letá (+20…+25 °C) a mierne zimy (-5…+5 °C vo Viedni) bez extrémnych teplôt. More však nie je v pešej vzdialenosti.

Zdravotná starostlivosť a poistenie. Egypt má dobré súkromné ​​kliniky (Nemocnica Kleopatra, MedStar). Obyvatelia majú prístup do kvalitných nemocníc, ale tie nie sú bezplatné. Neexistuje žiadne povinné zdravotné poistenie, takže Európania si pri sťahovaní zvyčajne uzatvárajú súkromné ​​medzinárodné zdravotné poistenie.

V Rakúsku je zdravotná starostlivosť štátom riadená (systém Krankenkasse) a je považovaná za jednu z najlepších: ľudia z celého sveta sa sem hrnú na liečbu.

Vzdelávanie. V Káhire existujú medzinárodné školy (napríklad Egypt Marriott School, Cairo American College), ale ich poplatky sú značné (6 000 – 15 000 USD ročne na dieťa). Výhody: výučba v angličtine alebo francúzštine, medzinárodný diplom.

Školy bližšie rakúskej kvality (Steirische atď.) sú zriedkavé. V Rakúsku je vzdelávanie verejné; platíte len za jazykové kurzy alebo súkromné ​​nemecké školy, ale celkovo vaše dieťa dostane bezplatné a kvalitné vzdelanie.

Bezpečnosť. Egypt v posledných rokoch oficiálne bojuje proti terorizmu (konkrétne monitoruje rekreačné oblasti). Polícia zabezpečuje bezpečnosť v turistických oblastiach (Hurghada, Šarm).

Riziká však pretrvávajú: v blízkosti káhirského metra sa môžu bežne vyskytovať vreckári, ale je to zriedkavé. Rakúsko je podľa všetkých štandardov veľmi bezpečná krajina (kriminalita je minimálna, polícia je zdvorilá).

Životná úroveň a ceny. Náklady na služby v domácnostiach sú v Egypte oveľa nižšie ako v Európe. Účet za kaviareň je päťkrát nižší a plyn a energie sú trikrát až štyrikrát lacnejšie. Kvalita značiek v supermarketoch (Carrefour, Metro) je zároveň porovnateľná s európskymi.

Vo Viedni je nájom stokrát drahší, jedlo je drahšie (pri rovnakej kvalite), ale platy sú tiež vysoké.

Doprava a komunikácie. Káhira má dlhodobo fungujúci systém metra (dve linky), slušné autobusy a nové spoplatnené cesty (medzi Káhirou a Alexandrijskou diaľnicou vedie diaľnica). Verejná doprava v iných mestách je obmedzenejšia (je potrebné auto).

Bankový systém sa rozvíja: v bankách si teraz môžete vkladať doláre, platiť nájomné kartou a hypotéky (ak ste bonitní) sa stále ponúkajú za starých podmienok (do 5 – 6 % ročne). Pokrytie telefónom a internetom v Egypte je dobré (4G pokrýva takmer celú krajinu).

Pre porovnanie, Rakúsko je krajina s vynikajúcou dopravou a komunikáciami, ale je to aj drahé potešenie.

Zjednodušená legalizácia a presťahovanie. Za zmienku stojí, že pri kúpe nehnuteľnosti môže investor získať povolenie na pobyt (ako je opísané vyššie), ktoré zahŕňa právo bývať so svojou rodinou (manžel/manželka a maloleté deti). V Egypte však existujú jazykové a byrokratické bariéry: musíte sa zaregistrovať pri príchode (tým, ktorí to potrebujú, egyptský konzulát jednoducho orazítkuje pas).

Príklady: veľa ľudí je spokojných s krátkodobým presťahovaním sa do Egypta (šesť mesiacov na vízum) – počasie a ceny sú priaznivé, ale existujú otázky týkajúce sa dlhodobých možností. Rodiny s deťmi by si mali byť vedomé, že dobré medzinárodné škôlky a školy sú k dispozícii iba v Káhire/Alexandrii. Ak si kúpite ubytovanie v Šarm aš-Šajchu, vaše deti sa budú musieť presťahovať do Káhiry alebo do tzv. „Britskej školy v Šarm“.

Porovnanie s Rakúskom:

• Bezpečnosť: Viedeň je celkovo približne 10-krát bezpečnejšia ako Káhira.
• Kvalita bývania: Rakúske domy sú energeticky úspornejšie a zvukovo izolované.
• Pohodlie: Egypt vyhráva v oblasti klímy a rekreačných možností (more, púšte) – to prináša kvalitu života pre milovníkov prírody.
• Každodenný život: Európa ponúka vyváženejší život s víkendmi, službami a jazykovým prostredím – to je už otázka osobných priorít.

Pre koho by mohla byť kúpa egyptských nehnuteľností riešením vzhľadom na obmedzenia v iných krajinách?

Občania nestabilných regiónov. Ak nemáte jednoduchý prístup k európskemu občianstvu alebo trvalému pobytu (napríklad ak pochádzate z krajiny mimo EÚ s nepredvídateľnou politikou), Egypt vám môže aspoň ponúknuť flexibilitu v oblasti bývania.

Egypt vydáva turistické víza a povolenia na pobyt a nebráni vám vstup do iných krajín (EÚ). Rakúska červeno-bielo-červená karta je pritom veľmi drahá (vyžaduje si minimálne milión rubľov na účte, preukázanú podnikateľskú činnosť alebo investíciu 1 milión eur v rámci špeciálneho programu).

Dôchodcovia. Teplé podnebie Egypta ho robí atraktívnym pre európskych dôchodcov (za predpokladu, že majú príjem okolo 100 000 až 200 000 dolárov). Zdravotná starostlivosť je tu porovnateľná so susednými krajinami (s dobre rozvinutým súkromným sektorom).

Za 1 500 dolárov mesačne si môžete prenajať alebo kúpiť (alebo skôr vziať hypotéku) primerané bývanie a žiť dobre (vrátane osobného šoféra a gazdinej). V Rakúsku musia dôchodcovia platiť za všetko: nájomné, strava a zdravotná starostlivosť ich ročne budú stáť dvakrát toľko.

Digitálni nomádi. Egypt je zaujímavou destináciou pre freelancerov a digitálnych nomádov. V Káhire/Alexandrii je množstvo coworkingových priestorov, cenovo dostupných kancelárskych priestorov (alebo len skvelej kaviarne s internetom pri mori).

V Rakúsku sú vízové ​​predpisy pomerne prísne: bez pracovného povolenia môžete pracovať maximálne 90 dní každých šesť mesiacov, potom sa stretnete s problémami. V Egypte však môže rezident s nehnuteľnosťami pracovať online neoficiálne (alebo si založiť živnosť na mieste).

Áno, v Egypte sa neplatia dane zo zahraničných príjmov, pokiaľ nepochádzajú zo zahraničia (mimochodom, EÚ má pre niektoré krajiny režim bez domicilu, ale Egypt takúto reguláciu nezaviedol – táto otázka je tu jednoducho menej relevantná).

Viedeň – kvalita a poriadok. Spoľahlivá legislatíva, čisté ulice, východoeurópska úroveň miezd a takmer úplná záruka investícií. Nemecká precíznosť, hypotéky s veľmi stabilnými úrokovými sadzbami (1 – 2 % ročne) a dobre zavedený systém správy nehnuteľností.

V podstate je to ako kúpiť si „eurobondy s tehlami“ – s malým výnosom, ale úplnou bezpečnosťou.

Egypt – životný štýl a sloboda. Ak chcete žiť južanský životný štýl, nosiť plavky a potápať sa raz týždenne bez toho, aby ste investovali viac ako 100 000 eur, Egypt vám dáva šancu rozšíriť si obzory. Riziká (menové kurzy, byrokracia, sezónnosť) sú tu vyššie, ale odmeny môžu byť dvoj- až trojnásobne vyššie.

Egypt je vhodný pre tých, ktorí sú pripravení byť „aktívnym investorom“: monitorovať situáciu, komunikovať s najatými manažérmi a samostatne vyhľadávať a predávať nehnuteľnosti. Ak ste typ človeka typu „kúp a zabudni“, Rakúsko je lepšie ako Egypt.

Plánujete odísť do dôchodku o 5 – 10 rokov? Poznať svoj scenár odchodu z dôchodku je dôležité:

Predaj vašej nehnuteľnosti. V Káhire môžete predať byt relatívne rýchlo (2 – 6 mesiacov), ak je likvidný (pravdepodobne v centre mesta alebo v blízkosti dobrej stanice metra). V rekreačných oblastiach to môže trvať dlhšie, najmä ak ceny klesli. Ak plánujete vrátiť svoje peniaze v eurách, zvážte menu, v ktorej predávate: stratíte na výmennom kurze za roky 2020 – 2025 (v súčasnosti 1 € = 35 EGP).

Po predaji vášho povolenia na pobyt. Ak bolo vaše povolenie na pobyt vydané na túto nehnuteľnosť, jeho predajom sa vaše povolenie na pobyt okamžite nezruší (EGP Flexible). Keďže však obnovenie vyžaduje doklad o vlastníctve alebo zálohu, po predaji ho jednoducho nemôžete obnoviť na ďalšie obdobie.

Podľa súčasných pravidiel si budete musieť nájsť inú nehnuteľnosť alebo zložiť zálohu, aby ste si udržali svoj status. Ak tak neurobíte, vaše povolenie na pobyt vyprší po roku alebo dvoch.

Prevod bydliska na príbuzných. V Egypte neexistuje nič také ako podmienený prevod bydliska „dedením“. Ak prevediete podiel na nehnuteľnosti na inú osobu, pôjde o bežnú kúpno-predajnú transakciu a vaše povolenie na pobyt sa nezachová.

Áno, legislatíva v štádiu prevodu práv zostala rovnaká ako u občanov - všetko darovaním/dedením podľa islamského práva (šaría).

Dodám: videli sme príklady, keď príbuzní zosnulých investorov zaregistrovali svoje dedičstvo a v podstate si „dediči“ predĺžili povolenia na pobyt, ale ide o zložitý postup s dlhým čakaním (ako v každej krajine na povolenie na pobyt v rámci rodinnej kategórie).

Likvidita – Rakúsko vs. Egypt. Rakúske nehnuteľnosti sa zvyčajne predávajú rýchlejšie (vďaka medzinárodnému dopytu a celkovej stabilite trhu). V Egypte všetko závisí od regiónu: byty v Káhire nájdu kupca za pár mesiacov, ale dom v Neve el-Alamein alebo vidiecka vila vo Fajjúme môžu stáť roky.

Navyše, ak potrebujete investíciu rýchlo, v Rakúsku máte väčšiu slobodu pri jej správe (predať cez agentúru alebo aukciu), zatiaľ čo v Egypte sú papierovačky a overovanie veľmi časovo náročné.

Z mojej osobnej skúsenosti s investovaním v EÚ (Nemecko, Rakúsko, Cyprus) a Egypte som sformuloval niekoľko kľúčových ponaučení:

Segregácia kapitálu. Nikdy neodporúčam investovať všetko do jedného fondu. Ak je cieľom klienta zachovať si kapitál, vždy odporúčame držať rezervu vo vysoko likvidných menách alebo aktívach. Okrem toho si myslím, že je dôležité zamerať sa na rôzne trhy.

Napríklad sa ma často pýtajú: „Čo by ste si vybrali v roku 2025, investíciu 300 000 eur – Egypt alebo Viedeň?“ Odpovedám: „Je rozumné rozdeliť rozdiel – investovať 200 000 eur do dlhodobých nehnuteľností vo Viedni (menší rast, ale stabilný príjem) a riskovať 100 000 eur v Egypte za vysoký výnos. Ak cudzinec alebo rusky hovoriaci človek radšej vsadí všetko na jednu kartu, nech si zváži, či je ochotný obetovať kvôli tomu svoje pohodlie.“

Obhliadka nehnuteľnosti. Úlohou právnika je zabezpečiť, aby predávajúci mal dostatočnú dokumentáciu. V praxi som videl prípady, keď noví majitelia zistili porušenia stavebných predpisov (byty zaplavovali susedia z poschodia!) alebo neúplnú registráciu (vlastník v skutočnosti nekúpil pozemok v plnom rozsahu).

Cudzinci niekedy ignorujú riziko a myslia si: „Nikoho to nezaujíma, nech to tak je a ja to neskôr prenajmem .“ Moja rada: právo v Egypte je zložité a závisí od sunnitského dedičstva, preto si vždy najmite právnika s miestnymi skúsenosťami. Vo Vienna Property dôkladne preverujeme každého partnerského právnika prostredníctvom recenzií, aby sme zabezpečili, že klient má úplnú kontrolu.

Rozdelenie medzi stabilné a rastúce trhy. Svoju stratégiu zvyčajne rozdeľujem takto: 30 % – trhy s vysokým rizikom a potenciálom (Egypt, Turecko, Mexiko atď.); 70 % – tradičné aktíva (nehnuteľnosti EÚ, dlhopisy EÚ a USA).

Čo by som si vybral pre seba? Uprednostňujem scenár stabilného rastu: Predal by som časť svojich egyptských akcií a investoval by som ich do „pohodlného“ fondu v Rakúsku. Mojím cieľom je zabezpečiť rodinu a budúci dôchodok, takže Rakúsku zväčša dôverujem.

Ale úprimne poviem: nevylučujem opätovný vstup do Egypta, ak trh prudko klesne a objavia sa zľavy – vtedy vstúpim hneď, ako si budem istý, že sa ekonomika krajiny skutočne stabilizovala.

Egypt je trh s veľkými perspektívami a vysokými rizikami.

Kedy by ste si mali vybrať Egypt? Keď ste pripravení spravovať svoje investície: starostlivo analyzujte nehnuteľnosti, zohľadnite výkyvy meny a buďte pripravení na prekvapenia. V tomto prípade si užijete vysoké výnosy a priaznivé podmienky (nízke počiatočné ceny, „zlaté vízum“ pre nákupy v hodnote 50 000 – 100 000 USD).

Kedy je Rakúsko najlepšou voľbou? Keď je pre vás stabilita a bezpečnosť dôležitejšia ako maximálny zisk. Rakúsko je výhodnejšie v 70 % ohľadov: transparentnosť transakcií, bezpečné vlastnícke práva, pomalý, ale stabilný rast cien a minimálne byrokratické riziká.

Všeobecné rady od investičného právnika:

1. Vždy zapojte miestneho právnika (aspoň na kontrolu a prípravu dokumentov).
2. Za žiadnych okolností by ste nemali investovať všetky svoje úspory do jednej investície (rozdeľte si investície podľa krajiny a aktíva).
3. Sledujte ekonomiku a politiku (infláciu, výmenný kurz, legislatívu) – to je priamy faktor vášho príjmu v Egypte.
4. Investujte do likvidnej lokality (s dobrým dopytom). V prípade pochybností začnite s nehnuteľnosťami v Káhire alebo v centre letoviska.
5. Nezabudnite na poistenie a údržbu nehnuteľnosti (každý byt môže vyžadovať opravy raz za rok alebo dva).

Výhľad do roku 2030. Do roku 2030 očakávame pokračujúci rast cestovného ruchu v Egypte spolu s realizáciou veľkých projektov (nový portál Suezského prieplavu, rozvoj Červeného mora). To by mohlo oživiť trh s nehnuteľnosťami o ďalších 10 – 20 %.

Egypt sa zároveň zameria na prilákanie zahraničných investícií (nové programy trvalého pobytu, prípadne liberalizácia bankových operácií). Budeme sledovať tieto trendy: Spoločnosť Vienna Property plánuje spustiť špeciálne projekty v Egypte (v spolupráci s miestnymi developermi), aby klienti mohli investovať pod dohľadom európskych profesionálov.