Dane z nehnuteľností v Rakúsku 2026 – Kompletný sprievodca

Rakúske nehnuteľnosti už dlho priťahujú nielen miestnych, ale aj zahraničných kupcov. Dôvody sú zrejmé: stabilná ekonomika, vysoká životná úroveň a robustný právny systém.

Často svojim klientom pripomínam, že investovanie do nehnuteľností v Rakúsku by sa malo považovať za podnikanie. Je dôležité zvážiť nielen cenu bytu alebo domu, ale aj všetky súvisiace výdavky, predovšetkým dane.

Je dôležité pochopiť, že suma uvedená v kúpnej zmluve nie je ani zďaleka konečná, pretože sa k nej pripočítavajú dane a povinné poplatky. Okrem toho sa daňové zákony priebežne aktualizujú, preto je najlepšie vopred sa oboznámiť s aktuálnymi predpismi a podľa toho si naplánovať rozpočet.

V tomto článku sa podrobne pozrieme na dane a poplatky, ktorým čelia majitelia nehnuteľností v rôznych fázach – pri kúpe, vlastníctve, prenájme a predaji nehnuteľností v Rakúsku. Pozrieme sa aj na to, ako tieto náklady optimalizovať.

Kúpa nehnuteľností v Rakúsku je vo všeobecnosti možná pre cudzincov, ale postup závisí od statusu kupujúceho. Pre občanov krajín EÚ a EHP je kúpa bytu alebo domu v Rakúsku vo všeobecnosti jednoduchá, ale situácia s pozemkami je komplikovanejšia, pretože niektoré regióny majú svoje vlastné predpisy.

Na poľnohospodársku pôdu a pozemky v tzv. „no-go zónach“ sa vzťahujú špeciálne obmedzenia. V takýchto prípadoch musia cudzinci získať špeciálne povolenie podľa pozemkového zákona – Grundverkehrsgenehmigung ( ). Viac informácií o tom, kde a kedy je to potrebné, nájdete v článku „ Obmedzenia pre cudzincov pri kúpe nehnuteľností v Rakúsku .

Tieto požiadavky sa vzťahujú aj na kupujúcich z krajín mimo EÚ. Preto je pred kúpou pozemku alebo vidieckeho domu dôležité vopred si overiť zákony konkrétnej spolkovej krajiny.

Pokiaľ ide o typy nehnuteľností, cudzinci si môžu kúpiť rovnaké typy nehnuteľností ako Rakúšania: byty, domy alebo pozemky. Viedeň a veľké mestá ako Salzburg a Graz sú tradične najobľúbenejšie, pretože práve tam sa sústreďuje väčšina ponuky.

Zároveň sú obľúbené aj rekreačné oblasti ako Tirolsko a Salzburg (Kitzbühel, Hintersbrunn atď.). V turistických oblastiach však úrady často obmedzujú kúpu druhých domov, aby zabránili nadmernému zvyšovaniu cien.

Podľa mojej skúsenosti zahraniční kupujúci často predpokladajú, že proces bude čo najjednoduchší, ale v praxi sa stretávajú s byrokraciou. Banky napríklad starostlivo overujú pôvod finančných prostriedkov a obce môžu špecifikovať zamýšľané využitie nehnuteľnosti.

Cena nehnuteľnosti tvorí len časť celkových nákladov na transakciu. Kupujúci musia zvážiť povinné rakúske dane a poplatky, ktoré investorov často zaskočia.

Hlavnou daňou z kúpy nehnuteľností v Rakúsku je Grunderwerbsteuer alebo daň z prevodu nehnuteľností. Jej štandardná sadzba je 3,5 % z ceny transakcie (alebo trhovej hodnoty nehnuteľnosti).

Príklad: ak byt stojí 300 000 €, daň bude 10 500 €.

Okrem toho, pri transakciách v rámci rodiny (napríklad medzi manželmi/manželkami, rodičmi a deťmi) sa daň často znižuje na 0,5 – 2 %. Preto je lepšie formalizovať transakciu pri dedení nehnuteľností, pretože to zníži daňový účet.

Po zaplatení Grunderwerbsteuer (dane na vlastníctvo) musí byť prevod vlastníctva zapísaný v katastri nehnuteľností ( Grundbuch ). Za tento účel sa účtuje samostatný poplatok vo výške 1,1 % z hodnoty nehnuteľnosti.

Všetky výpočty a platby zvyčajne vybavuje notár alebo právnik. V dôsledku toho len štátne poplatky pri kúpe domu v Rakúsku predstavujú približne 4,6 % z hodnoty nehnuteľnosti.

Okrem povinných daní by mal kupujúci zvážiť aj dodatočné náklady spojené s transakciou. Patria sem predovšetkým notárske služby a právna podpora. Notár pripravuje kúpno-predajnú zmluvu a je zodpovedný za konanie o „Verbücherung“ (úradný zápis listiny) na krajskom súde. Jeho služby zvyčajne stoja približne 1 – 2 % z hodnoty nehnuteľnosti.

Presné sadzby závisia od konkrétnej situácie a zložitosti zmluvy, ale v priemere je rozumné počítať s notárskymi poplatkami vo výške okolo 1,5 – 2 %. V niektorých prípadoch môže byť potrebný aj prekladateľ (ak kupujúci neovláda nemecký jazyk). Aj to bude zvyčajne stáť niekoľko stoviek eur.

Okrem toho existujú aj ďalšie možné náklady: napríklad náklady na ohodnotenie nehnuteľnosti (banky často vyžadujú takéto ohodnotenie pri žiadosti o hypotéku), poplatky za výmenu mien, ak sú finančné prostriedky prijaté zo zahraničia, a ďalšie výdavky.

Keď sa všetko spočíta, „skryté“ náklady zvyčajne predstavujú približne 2 – 4 % z sumy transakcie. A s daňami môžu konečné náklady dosiahnuť 6 – 8 % alebo aj viac.

Preto je dôležité zvážiť tieto náklady vopred. Cena bytu, ktorá sa spočiatku zdá byť atraktívna, sa môže po všetkých poplatkoch a platbách ukázať ako výrazne vyššia, ako sa očakávalo.

Po kúpe nehnuteľnosti výdavky nekončia – existujú pravidelné platby a dane, ktoré je potrebné zohľadniť vopred.

Každý vlastník nehnuteľnosti v Rakúsku je povinný platiť daň z pozemkov alebo Grundsteuer . Táto daň sa vypočítava na základe „oficiálnej hodnoty“ nehnuteľnosti alebo Einheitswert, ktorú určí daňový úrad.

Vzorec pre výpočet vyzerá takto:

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

Steuermesszahl (čo znamená „sadzba dane“) je sadzba, ktorá závisí od typu nehnuteľnosti (byt alebo dom) a postupne sa zvyšuje pri drahších nehnuteľnostiach. Hebesatz (čo znamená „vysoká daň“) je koeficient, ktorý si každá obec stanovuje samostatne (zvyčajne do 500 %).

Pre ilustráciu uvádzame príklad: ak je Einheitswert 50 000 € a vo Viedni platí maximálna daňová úľava vo výške 500 %, výpočet by bol: 87,23 € × 5 = 436,15 € ročne.

Hovoríme teda o relatívne malých sumách – zvyčajne o stovkách eur ročne, nie o tisícoch. Výška dane priamo závisí od Einheitswert aj od politík konkrétneho mesta alebo obce.

Vo veľkých mestách, ako je Viedeň, sa sadzba zvyčajne blíži k hornej hranici (500 %), zatiaľ čo v menších obciach môže byť výrazne nižšia. Ak výška dane presiahne 75 eur, je možné ju zaplatiť v štyroch rovnakých splátkach počas celého roka, a nie naraz.

Formálne daň platí majiteľ, ale v praxi ju mnohí majitelia, ktorí prenajímajú byty, presúvajú na nájomníkov tým, že do účtov za energie zahrnú aj daň z nehnuteľnosti.

Majitelia bytov s rozlohou 70 – 100 m² v Rakúsku v priemere minú ročne 200 až 500 eur na pozemkový poplatok. Dobrý odhad je približne 100 – 200 eur za štvrťrok pri väčšom byte alebo súkromnom dome.

Mnohých zahraničných kupujúcich prekvapuje, aká nízka je táto daň. V porovnaní s inými krajinami je prakticky symbolická. Napriek jej malej výške je však stále dôležité zvážiť ju pri plánovaní rozpočtu.

Ak sa nehnuteľnosť nepoužíva na osobné bývanie, ale prenajíma sa, príjem z nej je zdaniteľný. Tento príjem sa pripočíta k celkovému osobnému príjmu vlastníka a zdaňuje sa štandardnou progresívnou sadzbou dane z príjmu – od 20 % do 55 %.

Rakúsko má limit príjmu oslobodeného od dane do 13 300 EUR ročne (od roku 2024). To znamená, že ak váš príjem z prenájmu po odpočítaní výdavkov nepresiahne túto sumu, nebudete musieť platiť daň. Všetko nad túto sumu sa zdaňuje príslušnou sadzbou – 20 %, 30 % atď., až do výšky 55 % pre veľmi vysoké príjmy.

Napríklad, byt sa prenajíma za 12 000 eur ročne. Po zohľadnení výdavkov môže zdaniteľný príjem spadať do jednej z nižších kategórií, čím sa znižuje skutočné daňové zaťaženie.

Keď príde čas na predaj nehnuteľnosti v Rakúsku, hlavnou otázkou nie je len cena transakcie, ale aj to, koľko dane z príjmu bude potrebné zaplatiť – a ako ju legálne znížiť.

Ak sa majiteľ rozhodne predať nehnuteľnosť v Rakúsku, platí ďalšia daň: Immobilienertragsteuer alebo daň z kapitálových výnosov. Bola zavedená v roku 2012 a predstavuje 30 % zo zisku (rozdiel medzi predajnou cenou a kúpnou cenou).

Túto daň platí predávajúci a doba vlastníctva nehnuteľnosti nie je dôležitá, s výnimkou určitých osobitných prípadov.

Pre právnické osoby je sadzba nižšia – 23 %. Pre fyzické osoby však zostáva štandardná sadzba dane 30 %.

Za zmienku tiež stojí, že daň z kapitálových výnosov neovplyvňuje iné príjmy. To znamená, že aj keď máte vysoký plat alebo príjem z podnikania, ImmoESt zostáva paušálnou 30 % daňou a nezvyšuje sadzbu na iné druhy príjmov.

Hoci sa 30 % sadzba zdá byť dosť vysoká, existujú situácie, kedy je možné daň z kapitálových výnosov z predaja nehnuteľností úplne upustiť. Kľúčovou požiadavkou je osobné bydlisko. Ak vlastník používal byt ako svoje hlavné bydlisko aspoň dva po sebe nasledujúce roky bezprostredne pred predajom, daň ImmoEST sa nevyberá.

Existuje ďalšie, flexibilnejšie pravidlo: „ 5 z 10 “. To znamená, že ak osoba bývala v dome alebo byte ako svojom hlavnom bydlisku najmenej päť rokov počas posledných desiatich rokov, pri predaji nehnuteľnosti sa neúčtuje žiadna daň. Toto pravidlo je navrhnuté tak, aby zohľadňovalo dlhodobé bydlisko, aj keď sa osoba nedávno presťahovala.

Pravidlo „5 z 10“ však zohľadňuje aj bydlisko predchádzajúcich vlastníkov. To znamená, že ak bola nehnuteľnosť dlho rodinným domom, dedič alebo oprávnený dedič môže mať nárok na túto výnimku. Všetko závisí od toho, kto v nehnuteľnosti skutočne býval a ako dlho.

Ak bol byt zdedený a okamžite ďalej predaný, daň sa stále vyberá z rozdielu medzi predajnou cenou a pôvodnou hodnotou. Jediný spôsob, ako sa tejto dani vyhnúť, je bývať v nehnuteľnosti aspoň dva roky.

Existuje ešte jeden zaujímavý benefit – takzvaný „ Herstellerbefreiung “ („ produkčný benefit “). Ak si majiteľ sám postaví dom na pozemku a neskôr ho predá, zisk zo samotnej stavby je oslobodený od dane ImmoESt.

Zisky z pozemkov pod domom v Rakúsku však podliehajú zdaneniu ako obvykle. Toto pravidlo je obzvlášť dôležité pre tých, ktorí si kúpili pozemok, postavili na ňom dom a potom sa rozhodli nehnuteľnosť predať.

Od 1. augusta 2008 Rakúsko nemá samostatnú daň z dedičstva ani z darovania. To znamená, že prevod bytu alebo domu na príbuzného nepodlieha osobitnej dani.

Pri zdedení alebo darovaní nehnuteľnosti v Rakúsku sa však uplatňuje daň z nadobudnutia nehnuteľnosti ( Grunderwerbsteuer . Blízki príbuzní podliehajú zvýhodnenej sadzbe: 0,5 % z prvých 250 000 EUR a 2 % z čiastok nad túto hranicu. Pre porovnanie, sadzba pri štandardnej kúpe je 3,5 %.

Napríklad, ak otec prevedie vlastníctvo domu na syna, náklady budú predstavovať len niekoľko tisíc eur, zatiaľ čo pri bežnom predaji formou kúpy a predaja by výška dane mohla dosiahnuť desiatky tisíc.

Každý dar alebo dedičská transakcia musí byť oficiálne nahlásená daňovému úradu ( Anzeigepflicht ). Okrem GrESt sa však neplatia žiadne ďalšie dane.

Darovanie alebo dedenie v rámci rodiny je výrazne lacnejšie a jednoduchšie ako vo Švajčiarsku alebo Nemecku, kde prevody majetku dedením podliehajú dani.

Preto, ak sa plánuje viacero prevodov za sebou, je lepšie vopred prediskutovať podrobnosti s právnikom.

Rakúsky systém dane z nehnuteľností je pomerne flexibilný a ponúka niekoľko spôsobov, ako znížiť zaťaženie:

Oslobodenie od dane z nehnuteľností (Grundsteuer) pre nové nehnuteľnosti. V niektorých spolkových krajinách a obciach sú nové byty postavené prostredníctvom štátnych dotačných programov (geförderte Wohnobjekte) dočasne oslobodené od dane z pozemkov. Toto obdobie oslobodenia môže trvať 5 až 10 rokov. Ak chcete toto oslobodenie využiť, musíte podať žiadosť na svoj mestský úrad.

Odpisy a odpočty z nájomného. Majitelia prenajatých nehnuteľností si môžu znížiť svoj zdaniteľný príjem pokrytím výdavkov, ako sú opravy, poistenie, údržba a odpisy budov.

Štandardné sadzby sú 2 % ročne pre domy a 2,5 % pre byty. Pri správnom zaúčtovaní výdavkov je možné minimalizovať zdaniteľný zisk.

Daňová úľava pre malé podniky (Kleinunternehmerregelung). Prenájom môže byť považovaný za službu a príjem môže podliehať DPH (20 %), najmä pri krátkodobých prenájmoch.

Avšak podľa pravidiel pre „malých podnikateľov“ (Kleinunternehmerregelung), ak obrat nepresiahne 55 000 EUR ročne ( od roku 2025 ), je majiteľ oslobodený od DPH.

Ďalšie vládne výhody. Okrem daňových úľav existujú aj podporné programy pre mladé rodiny, profesionálov a ďalších. Tieto programy poskytujú dodatočné bonusy na kúpu bývania, hoci priamo neovplyvňujú zdaňovanie.

Kúpa pozemku v Rakúsku podlieha rovnakým základným daniam ako kúpa bytu alebo domu: GrESt vo výške 3,5 % (alebo zvýhodnenej sadzbe pre nákupy v rámci rodiny) a registračnému poplatku vo výške 1,1 %.

Pozemok má však svoje jedinečné charakteristiky. Jednou z kľúčových je Widmung (obchodné povolenie na využívanie pozemku na výstavbu). Ak sa plánuje výstavba, je potrebné vopred si objasniť status pozemku a možnosť získania takéhoto povolenia . Niekedy si transakcia môže vyžadovať dodatočné kontroly a platby.

Ak je pozemok uvedený ako poľnohospodársky, zmena jeho územného plánu na stavebné účely je možná len so súhlasom miestnych úradov. Táto zmena územného plánu spustí novú daň z budúcich predajov (viac o tom nižšie).

Stavba domu na vlastnom pozemku prináša nové náklady. Všetci stavební dodávatelia vám fakturujú vrátane 20 % DPH – štandardnej sadzby v Rakúsku.

Pre súkromného kupujúceho je týchto 20 % už zahrnutých v odhade: daň sa neprideľuje samostatne, ale efektívne zvyšuje náklady na výstavbu o jednu pätinu.

Preto vždy odporúčam osloviť architekta alebo právnika pred kúpou pozemku. To vám umožní vopred vypočítať potenciálne náklady a vyhnúť sa nepríjemným prekvapeniam pri podpise zmluvy.

Rakúsky daňový systém je pomerne dynamický. Bolo už schválených niekoľko zmien, ktoré nadobudnú účinnosť v roku 2025 a budú mať priamy vplyv na vlastníkov nehnuteľností.

Prehodnotenie príjmových prahov. budú sadzby príjmu . Minimálna nezdaniteľná sadzba je 13 308 EUR (oproti predchádzajúcim 12 816 EUR) a maximálna sadzba 55 % sa bude vzťahovať iba na príjmy nad 1 milión EUR.

Pre investorov to znamená, že časť príjmov z prenájmu zostane oslobodená od dane, čo je citeľné najmä pri menších sumách.

Reforma malých podnikov. Od roku 2025 sa zvýši limit oslobodenia od DPH. Teraz je majiteľ oslobodený od DPH s príjmom do 55 000 EUR ročne (namiesto predchádzajúcich 35 000 EUR). Pre prenajímateľov to predstavuje významnú úľavu: môžu prenajímať svoje byty bez 20 % dodatočnej dane na účty nájomníkov.

Sprísnenie predpisov o obchodoch s podielmi. S účinnosťou od júla 2025 sa zmenili pravidlá pre spoločnosti vlastniace nehnuteľnosti. Ak sa nehnuteľnosť predáva nepriamo, ale prostredníctvom predaja podielov v spoločnosti, ktorá vlastní byt, daň GrESt sa nebude vypočítavať na základe „Einheitswert“ (dane z predčasného predaja), ale na základe trhovej hodnoty celého portfólia nehnuteľností. To v podstate znamená, že budete musieť zaplatiť 3,5 %, rovnako ako pri bežnom nákupe.

Opatrenie je zamerané na boj proti daňovým únikom prostredníctvom „predaja spoločností“. To bude mať vplyv najmä na investorov do veľkých projektov a developerov.

Daň z prestavby (Umwidmungszuschlag). Ďalším novým opatrením je dodatočná daň z predaja pozemku prevedeného z poľnohospodárskeho na stavebný. Ak bol pozemok prevedený z Grünlandu na Bauland po roku 2024, zisk z pozemku sa zvýši o 30 % a v prípade predaja po polovici roka 2025 bude zdanený.

Inými slovami, špekulácie s „lacnou poľnohospodárskou pôdou“ sa teraz stanú výrazne menej ziskovými.

Budúcnosť dane z nehnuteľností (Grundsteuer). Diskutuje sa aj o reforme dane z pozemkov. Posledné posúdenie dane z nehnuteľností (Einheitswert) sa vykonalo v roku 2012 a nové prehodnotenie je plánované na roky 2025 – 2027. To by mohlo viesť k zvýšeniu daňového základu pre daň z nehnuteľností.

Hodnoty nehnuteľností v mnohých oblastiach sa v porovnaní s predchádzajúcimi odhadmi výrazne zvýšili. V tejto súvislosti by nová legislatíva mohla zmeniť daňové pravidlá: buď zvýšiť samotnú daň, alebo ju prerozdeliť tak, aby majitelia nehnuteľností v prestížnych a drahých oblastiach platili väčší podiel.

Preto je dôležité držať krok s aktuálnymi správami. Dôrazne odporúčam investorom, aby sa prihlásili na odber noviniek od rakúskych daňových úradov. Je tiež dobré pravidelne konzultovať s miestnymi daňovými a realitnými expertmi, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam z reformy.

Dane z nehnuteľností v Rakúsku sú v porovnaní s mnohými krajinami nízke, ale sú povinné a vyžadujú si pozornosť:

• Pri kúpe nehnuteľnosti sa oplatí zvážiť dodatočné náklady – zvyčajne okolo 4 – 8 % z ceny.
• Ročná daň z pozemkov je nízka. Ak sa však nehnuteľnosť prenajíma, je potrebné tento výdavok stále zvládať.
• Na predaj sa vzťahuje 30 % daň z kapitálových výnosov, čo môže mať významný vplyv na váš konečný výsledok.
• Darovanie a dedenie nehnuteľností v Rakúsku je prakticky oslobodené od dane. Vďaka tomu je prevod majetku v rámci rodiny obzvlášť výhodný.

Hlavné pravidlo je jednoduché: vždy si vypočítajte nielen kúpnu cenu, ale aj všetky následné rakúske dane a výdavky.

Dane z nehnuteľností v Rakúsku nie sú práve vysoké, najmä v porovnaní s inými európskymi krajinami. To však neznamená, že ich možno ignorovať:

V konečnom dôsledku sa kľúčom k úspešnej investícii do nehnuteľností .

• Kupujúci by si mali vopred preštudovať štruktúru dodatočných nákladov a poradiť sa s účtovníkom.
• Predávajúci by si mali overiť, či môžu využiť oslobodenie od dane.
• Pre všetkých investorov , aby boli informovaní o legislatívnych zmenách – ako vidíme, nové nariadenia nadobudnú účinnosť už v roku 2025, čo ovplyvní trh.

S týmto prístupom sa rakúske nehnuteľnosti nestávajú riskantnou lotériou, ale skutočne spoľahlivým nástrojom na zachovanie a zvýšenie kapitálu.