Kúpa nehnuteľnosti v Európe s kryptomenami: Kompletný sprievodca

Až donedávna sa platenie za nehnuteľnosti kryptomenou javilo ako futuristický nápad. V rokoch 2017 až 2019 sa takéto transakcie považovali za zriedkavé a notári v Európe odmietali zaznamenávať platby v Bitcoine, Ethereu alebo stablecoinoch. Do roku 2025 sa však všetko zmenilo: digitálne aktíva sa stali bežnou záležitosťou, mnohí predajcovia boli ochotní akceptovať kryptomeny a niektoré európske krajiny vyvinuli špeciálne mechanizmy na formalizáciu kryptotransakcií.

Investori, startupy, hráči na Web3 a majitelia veľkých digitálnych aktív čoraz viac hľadajú možnosti nákupu nehnuteľností v Európe za kryptomenu – či už ide o prímorský apartmán v Španielsku, vilu v Portugalsku, mestský byt v Berlíne alebo investičnú nehnuteľnosť v Českej republike.

Takéto transakcie si však vyžadujú prísne dodržiavanie legislatívy: AML/KYC, overovanie zdrojov finančných prostriedkov, daňové plánovanie, ako aj správny výber krajiny.

Táto komplexná príručka vysvetľuje, ako funguje nákup nehnuteľností s kryptomenou v roku 2025, ktoré európske krajiny sú na takéto transakcie pripravené, čo možno očakávať od nových zákonov EÚ a na čo si dať pozor pri platbe s BTC, ETH, USDT alebo USDC.

Kúpa nehnuteľnosti za kryptomenu v Európe nie je ako kúpa bytu za Bitcoin, ale zložitý právny proces zahŕňajúci notára, úschovný účet a kontroly súladu s predpismi.

Tri modely platieb v kryptomenách

Notár v Európe je povinný zaznamenať hodnotu transakcie v eurách, aj keď je skutočná platba vykonaná v kryptomene. Táto požiadavka vyplýva zo skutočnosti, že katastrálne úrady vo všetkých európskych krajinách pracujú výlučne s fiat menou a hodnota nehnuteľnosti musí byť uvedená v národnej mene.

Pred podpísaním zmluvy sa pôvod kryptomeny dôkladne overí v súlade s predpismi o boji proti praniu špinavých peňazí: notár alebo určený špecialista na dodržiavanie predpisov analyzuje správy o pohybe aktív na burzách, históriu prevodov medzi peňaženkami a dokumenty potvrdzujúce zdroj finančných prostriedkov.

Tieto správy sa po aktualizáciách z rokov 2024 – 2025 stali povinnou súčasťou každej transakcie a bez nich žiadny notár v EÚ nesmie zaregistrovať prevod vlastníctva.

Kupujúci tiež prechádza procesom KYC (Know Your Customer), počas ktorého poskytuje pas, doklad o adrese a informácie o svojich obchodných aktivitách. Niekoľko európskych krajín má ďalšie požiadavky: napríklad v Nemecku, Rakúsku a Českej republike musí byť kryptomena pred registráciou transakcie prevedená na fiat menu, aby sa zabezpečila transparentnosť transakcie a vytvorila overiteľná banková stopa.

Tento rok sa transakcie s nehnuteľnosťami v kryptomenách stali bežnejšími. Už je jasné, v ktorých krajinách sú takéto nákupy rýchle a legálne a kde sa kryptomeny používajú len ako doplnkový nástroj.

Nehnuteľnosti kúpené za kryptomenu sa čoraz častejšie nepovažujú len za investíciu, ale aj za spôsob, ako získať dočasný pobyt, trvalý pobyt alebo občianstvo v Európe prostredníctvom existujúcich investičných programov. Pre vaše pohodlie uvádzame prehľad najaktívnejších možností.

Španielsko sa stalo jednou z hlavných krajín európskeho trhu s krypto nehnuteľnosťami. Rekreačné regióny sú dlhodobo aktívne so zahraničnými kupcami, takže prechod na platby v BTC, ETH a USDT prebehol rýchlejšie ako v iných krajinách.

• Marbella
• Málaga
• Alicante
• Torrevieja
• Barcelona
• Madrid

Ide o oblasti, kde sa trh už prispôsobil potrebám krypto investorov a agentúry sa naučili pracovať s digitálnymi aktívami na plne legálnej úrovni.

V týchto mestách nájdete realitných maklérov, ktorí neprijímajú kryptomeny len „na základe dohody“, ale v skutočnosti majú dobre vybudovanú infraštruktúru: spoluprácu s notármi, ktorí vedia, ako zaznamenávať kryptoplatby v zmluvách; partnerstvá s licencovanými spoločnosťami na spracovanie kryptomien; jasné postupy AML/KYC; a čo je najdôležitejšie, skúsenosti s dokončenými transakciami.

Španielsko používa hybridný model: kryptomena sa prevádza prostredníctvom licencovaného poskytovateľa, prevedie sa na eurá a vloží sa na notársky účet. To je výhodné pre predávajúceho – dostane fiat menu. Je to výhodné aj pre kupujúceho – výmenný kurz je vopred stanovený a poskytovateľ vydá kompletnú správu o boji proti praniu špinavých peňazí.

• vysoký dopyt po turistickom prenájme – výnosy nad priemerom EÚ;
• predajcovia sú zvyknutí pracovať so zahraničným kapitálom;
• veľa nehnuteľností spĺňa podmienky pre Zlaté vízum → 500 000 € po konverzii;
• Notári už vedia, ako takéto transakcie správne formalizovať.

Portugalsko je už dlho považované za krajinu priateľskú ku kryptomenám, najmä po prudkom náraste záujmu o Lisabon ako európske centrum Web3.

Kryptomena sa tu nevníma ako riziko, ale ako moderný platobný prostriedok. Preto sa transakcie s digitálnymi aktívami spracovávajú rýchlejšie ako v ktorejkoľvek inej krajine EÚ.

Portugalsko sa stalo popredným európskym centrom pre krypto transakcie vďaka kombinácii zhovievavých predpisov a skutočnej pripravenosti trhu na digitálne aktíva. Miestne daňové predpisy zostávajú jedny z najpriaznivejších v EÚ: dlhodobé držanie kryptomien je prakticky oslobodené od dane, vďaka čomu je krajina atraktívna pre investorov, ktorí chcú platiť USDT alebo Bitcoinom bez toho, aby utrpeli ďalšie straty.

Portugalské nehnuteľnosti, či už ide o investície alebo osobné bývanie, sa tradične považujú za jedny z najziskovejších v Európe. Algarve, Lisabon a Porto ponúkajú dve silné stránky: stabilné výnosy z prenájmu pre investorov a vysokú úroveň komfortu pre tých, ktorí sa plánujú presťahovať do krajiny. Trh dynamicky rastie, infraštruktúra sa modernizuje a dopyt zo strany cudzincov zostáva stabilný aj počas ekonomických výkyvov v EÚ.

Notári v Portugalsku si zvykli na správy o kryptomenách a zaobchádzajú s nimi rovnako prirodzene ako s bankovými výpismi, vďaka čomu je proces overovania pôvodu finančných prostriedkov rýchlejší a jednoduchší ako v Nemecku alebo Rakúsku. Mnoho developerov, najmä v Lisabone a Algarve, oficiálne akceptuje stablecoiny, pričom výmenný kurz fixuje prostredníctvom platforiem na spracovanie kryptomien, čo umožňuje dokončiť transakcie už za niekoľko dní.

Vďaka tomu sa Portugalsko stalo prvou krajinou v Európe, kde nákup nehnuteľností za kryptomenu nepovažuje za výnimku, ale skôr za plnohodnotnú a overenú prax.

Na rozdiel od Španielska, Portugalsko často nevyžaduje konverziu kryptomien na eurá. Kupujúci môže zaplatiť za nehnuteľnosť v BTC alebo USDT a notár zaznamená cenu v čase transakcie.

Malta zostáva jednou z krajín s najvyššou mierou priateľskosti ku kryptomenám v Európe. Bola prvou krajinou, ktorá vytvorila samostatnú právnu zónu pre krypto spoločnosti, takže miestny trh s nehnuteľnosťami sa prirodzene prispôsobil transakciám s digitálnymi aktívami.

Status „ostrova blockchainu“ nebol náhodný. Bola jednou z prvých krajín v Európe, ktoré si uvedomili, že budúcnosť finančnej infraštruktúry spočíva v digitálnych aktívach a rozhodli sa pre ne vytvoriť oficiálne regulované prostredie. Nielenže umožnila prevádzku kryptoburz a blockchainových spoločností, ale vláda vypracovala samostatný súbor zákonov, ktoré upravujú prácu poskytovateľov, správcov digitálnych aktív, platobných služieb v kryptomenách a dokonca aj postupy pre tokenizované transakcie.

Vďaka tomu sa transakcie s kryptomenami stali súčasťou transparentného finančného systému a nie len šedou zónou. To, čo v iných krajinách vyvoláva právne diskusie, je na Malte už dlho definované zákonom: ktoré krypto spoločnosti musia získať licencie, ako musí notár zaznamenať hodnotu aktíva, aké dokumenty potvrdzujú pôvod finančných prostriedkov a aké správy musia byť po transakcii predložené vládnym orgánom.

Preto bol maltský trh s nehnuteľnosťami jedným z prvých v Európe, ktorý prijal kryptomeny. Digitálne aktíva sa tu nevnímajú ako riziko alebo prechodný módny výstrelok – legislatíva stanovuje jasné pravidlá hry a podniky kryptomeny slobodne prijímajú s vedomím, že právna zodpovednosť je jasne definovaná.

Na Malte sa nehnuteľnosti často predávajú prostredníctvom agentúr, ktoré dlhodobo pracujú s kryptomenami a majú za sebou desiatky úspešných transakcií. Predajcovia nie sú prekvapení, keď kupujúci ponúknu platbu v BTC alebo ETH – považujú to za prirodzené ako bankový prevod.

Trh je obzvlášť aktívny v Slieme, Vallette a St. Julian's, kde sídli mnoho IT spoločností, takže kryptomeny sa stali takmer štandardným nástrojom.

Na Malte je nákup nehnuteľností za kryptomenu založený na troch oficiálne uznaných schémach, z ktorých každá je úplne legálna. Konkrétna zvolená možnosť závisí od požiadaviek predávajúceho, preferencií kupujúceho a odporúčaní právnika, ktorý transakciu spracováva.

Napriek rôznym formátom transakcií maltskí notári zaobchádzajú so všetkými rovnako – hlavné je, aby kupujúci mal kompletnú sadu správ o kryptomenách. Tieto dokumenty slúžia ako oficiálny dôkaz o pôvode finančných prostriedkov a sú súčasťou notárskeho spisu, rovnako ako bankové výpisy pri bežnom nákupe.

Preto je Malta považovaná za jednu z najpohodlnejších krajín v Európe pre tých, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosti za kryptomenu: právny rámec je dobre zavedený a všetci účastníci trhu vedia, ako takéto transakcie správne formalizovať.

Ak predávajúci súhlasí s priamym prijatím kryptomeny, uistite sa, že výmenný kurz je dohodnutý prostredníctvom licencovanej spracovateľskej platformy, nie prostredníctvom jednoduchej ústnej dohody. Tieto služby zaznamenávajú hodnotu BTC, ETH alebo USDT v čase transakcie a vygenerujú oficiálnu správu, ktorú môže notár zahrnúť do transakčných dokumentov.

To je dôležité nielen pre ochranu kupujúceho, aby sa predišlo preplatkom v prípade prudkého poklesu kurzu, ale aj pre bezpečnosť predávajúceho, ktorý potrebuje právne potvrdenú ekvivalentnú sumu v eurách.

Využitie kryptoprocessingu transformuje krypto platby na plnohodnotný finančný nástroj, chránený pred výkyvmi trhu, technickými oneskoreniami v blockchaine alebo potenciálnymi spormi o výmenný kurz, za ktorý bola transakcia vykonaná.

Daňové zaťaženie je jedným z kľúčových faktorov, ktoré treba zvážiť pri kúpe nehnuteľností v Európe za kryptomenu. Je dôležité pochopiť, že každá krajina vníma kryptomeny inak: niektoré s nimi zaobchádzajú ako s aktívom, iné ako s cudzou menou a v niektorých jurisdikciách sú transakcie s nimi úplne oslobodené od dane.

Vo väčšine európskych krajín konverzia kryptomeny na eurá považuje za zdaniteľnú udalosť. To znamená, že ak ste kryptomenu držali dlhší čas a jej hodnota sa zvýšila, daňové úrady môžu požadovať daň z kapitálových výnosov. Napríklad v Nemecku závisí sadzba od toho, ako dlho bolo aktívum držané, zatiaľ čo v Portugalsku dlhodobá držba stále spadá pod zhovievavý režim.

Daňové úrady venujú osobitnú pozornosť veľkým transakciám. Nehnuteľnosti vždy priťahujú zvýšený záujem regulačných orgánov, a preto je dôležité, aby si kupujúci vopred pripravili dokumenty: históriu transakcií, správy o výmene, doklad o nákupe kryptomeny a jej pôvode. Používanie spracovania kryptomien s automatickou konverziou na eurá zjednodušuje transparentnosť transakcií a znižuje pravdepodobnosť dodatočných kontrol.

V Európe daňové úrady nepovažujú kryptomenu za peniaze, ale za aktívum. Preto sa moment jej predaja alebo výmeny za eurá automaticky zaznamenáva ako potenciálny zisk. To znamená, že aj keď kupujúci kúpil nehnuteľnosť priamo v USDT alebo BTC, stále musia poskytnúť správy preukazujúce cenu, za ktorú bola kryptomena kúpená.

Napríklad investor, ktorý kúpil Bitcoin za 20 000 eur a minul ho za 35 000 eur, by musel rozdiel vysvetliť ako zisk – a tento zisk by bol zdanený podľa pravidiel danej krajiny.

Portugalsko je najmenej prísne: dlhodobí investori sa často úplne vyhýbajú daniam. Nemecko je najpriamočiarejšie: ak chcete 0 %, držte kryptomeny dlhšie ako rok. Španielsko a Poľsko vyžadujú daň zo všetkých ziskov bez ohľadu na dobu trvania. Malta je najflexibilnejšou možnosťou, najmä pre nerezidentov.

MiCA je kľúčové nariadenie EÚ, ktoré zmenilo pravidlá hry pre všetkých investorov do kryptomien. S nadobudnutím účinnosti jeho kľúčových ustanovení v rokoch 2024 – 2025 sa transakcie s nehnuteľnosťami stali oveľa transparentnejšími a bezpečnejšími.

MiCA štandardizovala prístup k overovaniu pôvodu finančných prostriedkov: teraz majú všetky krajiny EÚ jednotnú metodiku analýzy AML pre kryptomeny. Notári už neinterpretujú krypto správy odlišne – všetci používajú rovnaký overovací formát. To výrazne skrátilo časy transakcií a znížilo riziko zamietnutia.

Ďalšou dôležitou zmenou je vznik oficiálne licencovaných poskytovateľov platieb v kryptomenách v EÚ. Tieto spoločnosti môžu pôsobiť ako most medzi kryptomenou a bankovým systémom a zabezpečovať bezpečnosť transakcií v každej fáze.

Pre kupujúcich to znamená, že kryptomeny sa stali úplne legitímnym nástrojom na nákup nehnuteľností, a nie „šedou zónou“, ktorá spôsobuje problémy notárom alebo bankám.

Hoci sa kryptomeny stali oveľa viac regulovanými, obchodovanie v Európe stále so sebou nesie určité riziká. Väčšine z nich sa však dá ľahko vyhnúť správnou prípravou.

Ceny BTC a ETH môžu dramaticky kolísať v priebehu niekoľkých hodín. Aby ste sa vyhli stratám, mali by ste si pred uskutočnením obchodu s kryptomenami zablokovať výmenný kurz.

Ak sú správy neúplné alebo história transakcií je nejasná, notár môže transakciu pozastaviť. Mnoho kupujúcich tento bod podceňuje, hoci je mimoriadne dôležitý.

V niektorých krajinách EÚ nie sú kryptomeny zakázané, ale postup nie je úplne definovaný. Transakcie si preto vyžadujú dodatočnú právnu podporu.

Toto sa stane, ak platforma považuje výber kryptomien za podozrivý. Profesionálny právnik platformu vopred skontroluje a poradí, ako správne vybrať finančné prostriedky.

Za posledné tri roky sa kryptotransakcie v Európe vyvinuli z novinky na stabilnú trhovú prax. Mnohé notárske komory, spracovateľské spoločnosti a banky vyvinuli algoritmy na prácu s digitálnymi aktívami, takže do roku 2025 tri oficiálne fungujúce schémy – tie, ktoré sa používajú v reálnych transakciách a zabezpečujú právnu ochranu kupujúcich.

Každá schéma odráža vyspelosť konkrétneho trhu: rozvoj krypto infraštruktúry, prístup notárov, požiadavky bánk a úroveň dôvery v digitálne platby.

Najstabilnejší, najbezpečnejší a právne najspoľahlivejší model. Táto schéma sa stala štandardom vo väčšine krajín EÚ. Uspokojuje všetky zúčastnené strany: kupujúceho, notára, predávajúceho a banku.

Ako funguje spracovanie:

1. Kupujúci posiela kryptomenu (BTC, ETH, USDT, USDC) do peňaženky licencovaného operátora.
2. Prevádzkovateľ stanoví sadzbu v momente prijatia finančných prostriedkov.
3. Spracovanie automaticky prevedie kryptomeny na eurá.
4. Eurá sa prevádzajú na notársky viazaný účet.

Prečo je táto schéma najobľúbenejšia:

• plne spĺňa požiadavky AML5, MiCA a bankovej kontroly;
• notár prijíma fiat → právne riziká sú znížené;
• predávajúci nečelí volatilite výmenného kurzu;
• Kupujúci dostane oficiálnu správu o legálnom pôvode finančných prostriedkov.

Tento model sa stal štandardom v krajinách, kde je notársky systém vysoko formalizovaný a riziká volatility a porušenia pravidiel boja proti praniu špinavých peňazí sa berú vážne. Preto Nemecko, Rakúsko a Španielsko prešli na prísne viazanie krypto transakcií na fiat meny.

Najrýchlejšia, ale nie vždy najvhodnejšia metóda. Priama platba kryptomenou je formát, ktorý sa stal obzvlášť populárnym v krajinách, kde je trh už dlho zvyknutý pracovať s digitálnymi aktívami.

Toto nie je experiment ani riskantná stratégia – je to funkčný, overený model, ktorý používajú súkromní predajcovia aj agentúry.

Kupujúci jednoducho prevedie kryptomenu do peňaženky predávajúceho – žiadne banky, žiadni sprostredkovatelia, žiadne zdĺhavé šeky.

Notár zaznamená hodnotu transakcie v eurách (napríklad „325 000 €“), aj keď bola celá transakcia vykonaná v USDT alebo BTC.

Predávajúci potom koná podľa vlastného uváženia:

• okamžite konvertuje kryptomeny;
• drží to ako investíciu;
• rozdeľuje medzi niekoľko peňaženiek;
• prevádza správu na akciového alebo mimoburzového prevádzkovateľa.

To vyhovuje predajcom, keďže mnohí z nich už pracujú s digitálnymi aktívami a vnímajú ich ako spôsob diverzifikácie svojho kapitálu.

Neexistujú žiadne bankové poplatky, žiadne 2-3-dňové čakanie na medzinárodný prevod a nie je potrebné žiadne sprostredkovateľské spracovanie. Z hľadiska rýchlosti je to najrýchlejší spôsob kúpy nehnuteľnosti v Európe.

Výhody sú obzvlášť viditeľné v krajinách, kde prístup ku kryptomenám zostáva konzervatívny. Napríklad vo Francúzsku je nákup nehnuteľností štruktúrovaný inak a práve tu zahraniční investori robia najviac chýb. Francúzski notári takmer vždy vyžadujú predchádzajúcu konverziu kryptomeny na eurá, podrobný dôkaz o pôvode finančných prostriedkov a úplný súlad s bankovými predpismi.

Preto sa tým, ktorí plánujú transakcie vo Francúzsku, odporúča, aby si vopred zhromaždili správy z búrz cenných papierov, pripravili daňové dokumenty a vybrali si právnika, ktorý pozná miestne postupy – inak by sa transakcia mohla natiahnuť na celé mesiace.

Práve tento kontrast robí priame kryptoplatby ešte výhodnejšími: kupujúci úplne obchádza bankové predpisy, nemusí viackrát vysvetľovať pôvod finančných prostriedkov, ako je to v Nemecku, Rakúsku alebo Francúzsku, a samotná transakcia je oveľa rýchlejšia.

Keď kryptomena „zmizne z obrazu“ a transakcia pokračuje ako obvykle. Tento formát je uprednostňovaný v európskych krajinách, kde kryptomeny ešte nie sú integrované do právnej praxe.

Notári nemusia rozumieť mechanizmom transakcií s kryptomenami, banky môžu vyžadovať dodatočné overenie a legislatíva nemusí poskytovať jasné predpisy. Kupujúci preto uprednostňujú výber kryptomien vopred, aby zabezpečili čo najpredvídateľnejšiu transakciu.

V skutočnosti kryptomena nie je v dokumentoch uvedená – prepočítava sa na eurá ešte pred spracovaním nákupu.

Diagram vyzerá takto:

1. Kupujúci predáva kryptomenu na burze – najčastejšie Binance, Kraken alebo Bitstamp – kde sú k dispozícii podrobné správy o boji proti praniu špinavých peňazí.
2. Burza prevedie eurá na bankový účet kupujúceho. Zvyčajne ide o SEPA prevod, ktorý trvá od niekoľkých hodín do jedného alebo dvoch dní.
3. Kupujúci pošle notárovi eurá a transakcia potom pokračuje ako štandardná kúpna transakcia.

Pre notára a kataster nehnuteľností sa takýto nákup nelíši od bežného nákupu. V zmluve nie je zmienka o kryptomenách, žiadny fixný výmenný kurz, žiadne digitálne aktíva – iba štandardná banková platba.

Vytvára to pocit úplnej právnej transparentnosti:

• notár vidí bežný bankový prevod a pokojne spracuje dokumenty;
• predávajúci nemusí rozumieť kryptomenám;
• Vládne agentúry vykonávajú štandardné preskúmanie transakcie bez akýchkoľvek ďalších otázok.

Táto schéma je obzvlášť obľúbená medzi tými, ktorí nechcú vysvetľovať pôvod svojej kryptomeny notárovi alebo sa obávajú, že im bude zamietnutá registrácia transakcie.

Proces kúpy nehnuteľnosti za kryptomenu v EÚ je takmer vždy rovnaký, aj keď sa pravidlá v jednotlivých krajinách líšia. Je dôležité pochopiť všeobecnú logiku: najprv si pripravíte potrebné dokumenty, potom si vyberiete nehnuteľnosť a spôsob platby a až potom pristúpite k notárskemu prevodu.

1. Rozhodnite sa, v ktorej krajine chcete nakupovať a aké sú vaše dane

Prvá vec, ktorú si musíte určiť, je vaša daňová rezidencia a to, ako daná krajina nakladá s príjmami z kryptomien. Niekedy je výhodnejšie zostať rezidentom Portugalska alebo Malty a kúpiť si tam nehnuteľnosť. Niekedy je to naopak: najprv si odpočítajte príjem z Nemecka (kde sa kryptomena po roku vlastníctva nezdaňuje) a potom si kúpte nehnuteľnosť.

To pomáha vyhnúť sa problémom s daňovými úradmi rok alebo dva po transakcii.

2. Pripravte si dokumenty vopred

Akákoľvek transakcia s nehnuteľnosťami zahŕňajúca kryptomenu si vyžaduje transparentnosť. Preto je dôležité vopred zhromaždiť nasledujúce informácie:

• história transakcií z burzy,
• správy o peňaženkách,
• Stručné vysvetlenie pôvodu krypty.

Ak sa pokúsite všetko zhromaždiť na poslednú chvíľu, notár alebo banka transakciu jednoducho odložia. Dôvtipní kupujúci si vždy vopred pripravia balík dokumentov.

3. Nájdite si právnika alebo agentúru, ktorá už predtým vykonávala kryptotransakcie

Toto je jeden z najdôležitejších krokov. Špecialista, ktorý takéto transakcie vykonal aspoň niekoľkokrát, už vie:

• Ktorých notárov je najlepšie vybrať?
• Aké znenie je potrebné v zmluve?
• Aké správy sú vhodné pre banku alebo registrátora?

Využitie agentúry bez skúseností s kryptotransakciami takmer zaručuje oneskorenia a zmätok.

4. Vyberte si platobný plán

V súčasnosti existujú v Európe tri bežné možnosti:

1. Kryptomena cez spracovanie → euro → notár.
   Najbezpečnejšia a najoficiálnejšia možnosť.
2. Priame platby kryptomenou obchodníkovi.
   Toto funguje v krajinách ako Portugalsko a Malta, kde sú notári už na kryptomeny zvyknutí.
3. Predaj kryptomien vopred → platba v eurách.
   Klasické nastavenie pre krajiny, kde sú kryptomeny nepopulárne alebo málo pochopené.

Výber určuje, aké dokumenty sú potrebné, kto a ako stanoví výmenný kurz a ako dlho bude transakcia trvať.

5. Rezervujte si nehnuteľnosť a podpíšte predbežnú zmluvu

Po výbere nehnuteľnosti sa podpíše rezervačný dokument, v ktorom je uvedená cena a podmienky transakcie. Pri transakciách s kryptomenami je obzvlášť dôležité okamžite špecifikovať, ako bude platba spracovaná a kedy sa nehnuteľnosť považuje za zaplatenú.

Je tiež dôležité vopred určiť, kto nesie riziko zmien výmenného kurzu – bez toho by sa suma mohla zmeniť hneď na druhý deň a strany by čelili nedorozumeniam.

6. Právnik kontroluje nehnuteľnosť

Súbežne sa vykonáva právny audit nehnuteľnosti:

• kto je vlastníkom,
• Sú tam nejaké dlhy alebo zatknutia?
• Je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou na úver?
• či v minulosti došlo k nejakým kontroverzným alebo neregistrovaným transakciám.

Táto fáza je vo všetkých krajinách rovnaká – kryptomeny s tým zatiaľ nemajú nič spoločné.

7. Príprava na platbu

Ak sa platba uskutoční prostredníctvom spracovania, otvorí sa účet, vykoná sa overenie a vykoná sa testovací prevod.

Ak sa platba uskutoční priamo, dohodne sa peňaženka predávajúceho, výmenný kurz a postup potvrdenia platby sú fixné.

8. Deň transakcie u notára

V deň podpísania transakcie sa všetko deje pomerne jednoducho, ale postup sa vždy prísne dodržiava. Notár najprv preskúma dokumenty strán a podmienky zmluvy, po ktorých oficiálne zaznamená hodnotu nehnuteľnosti v eurách – aj keď sa platba uskutoční v kryptomene.

Ďalej čakajú na potvrdenie platby: môže to byť bankové oznámenie od spracovateľa kryptomien alebo snímka obrazovky úspešnej transakcie, ak strany používajú priame kryptoplatby s vopred dohodnutým výmenným kurzom. Keď notár dostane potvrdenie, podpíše kúpno-predajnú zmluvu a predloží dokumenty katastrálnemu úradu na registráciu nového vlastníka.

V krajinách zvyknutých na kryptotransakcie je celý proces veľmi rýchly – niekedy stačí jedna návšteva a niekoľko hodín. V reštriktívnejších jurisdikciách môže notár vykonať registráciu vo fázach: najprv overenie a podpisy, potom potvrdenie platby a podanie v registri do jedného alebo dvoch dní.

9. Registrácia nehnuteľnosti

Po zaplatení notár odošle údaje do registra.

Je veľmi dôležité pochopiť, že kataster nehnuteľností neuvádza, že ste platili kryptomenou.

Bude tam iba:

• cena v eurách,
• vaše údaje ako kupujúceho,
• údaje o predajcovi,
• informácie o notárovi.

Kryptomena existuje iba vo forme správ, ktoré zostávajú v archíve notára. Pre štát sa to javí ako bežná transakcia.

Zatiaľ čo Portugalsko, Španielsko, Malta a Turecko si udržiavajú vedenie, v roku 2025 sa objavili nové jurisdikcie, ktoré sa postupne stávajú priateľskými ku kryptomenám. Ide o krajiny, kde kryptoplatby ešte nie sú právne nariadené, ale už sa stávajú súčasťou reálnych transakcií – prostredníctvom agentúr, spracovateľov alebo priamych dohôd.

Krajiny usilujúce sa o rast v transakciách s kryptomenami

Tieto krajiny zatiaľ nepropagujú kryptomenové obchody tak aktívne ako Malta alebo Portugalsko, ale trh sa už od základov mení, a to prostredníctvom praktík agentúr a klientov.

V kryptotransakciách je už dlho evidentný jasný trend: rôzne typy nehnuteľností priťahujú rôzne kategórie krypto investorov. Tento rok si trh už vytvoril svoje „obľúbené“ segmenty – tie, ktoré sa ľahšie kupujú za digitálne aktíva, ľahšie sa prenajímajú a ktoré sa dlhodobo držia ziskovejšie.

Byty pri pláži sú absolútne najobľúbenejším nákupom kryptomien.

Dôvod je jednoduchý: takéto nehnuteľnosti sú vhodné na osobnú rekreáciu aj prenájom a predajcovia v turistických regiónoch sú na kryptomeny už dlho zvyknutí.

Kde ľudia nakupujú najčastejšie:
Portugalsko (Algarve), Španielsko (Costa del Sol, Costa Blanca), Turecko (Antalya), Čierna Hora (Budva, Kotor), Cyprus (Limassol).

Prečo práve oni:

• stabilný prílev turistov → vysoký denný príjem z prenájmu;
• jasná likvidita - takéto byty sa ľahko ďalej predajú;
• predajcovia a developeri na pobreží sú flexibilnejší ako vo veľkých hlavných mestách;
• Kryptoprocessing je už zabudovaný do transakcií.

Mnoho kupujúcich kryptomien vôbec neplánuje v týchto nehnuteľnostiach bývať – nehnuteľnosť používajú ako „tichý peňažný tok“ a spôsob diverzifikácie svojho kapitálu.

V roku 2025 zaznamenali Algarve a Budva obzvlášť vysoký počet transakcií, pričom až 60 % kupujúcich platilo za byty v USDT alebo BTC.

Vývojári sú technologicky najvyspelejšou kategóriou predajcov.

Boli prví, ktorí oficiálne zaviedli krypto platby, často prostredníctvom licencovaných európskych procesorov.

Geografia:
Portugalsko, Španielsko, Malta, Turecko, Cyprus a Spojené arabské emiráty (ak je kupujúci rezidentom EÚ).

Prečo sú nové budovy vhodné pre kryptotransakcie:

• Vývojári majú vlastných právnikov, ktorí už s kryptomenami pracujú;
• Platba je možná vo fázach výstavby (to je obzvlášť výhodné v kryptomenách);
• kurz je možné stanoviť vopred, čo znižuje volatilitu;
• Právna štruktúra je jasná: od rezervácie až po odovzdanie kľúčov.

Na Malte a v Portugalsku už vývojári oficiálne propagujú platby USDT vo svojich brožúrach a uvádzajú túto kryptomenu popri eure. Toto sa stalo štandardom, nie niečím výnimočným.

Kupujúci kryptomien aktívne vstupujú aj na tradičné mestské trhy. Toto je obzvlášť viditeľné v hlavných mestách a hlavných turistických destináciách, kde dopyt vždy prevyšuje ponuku.

Ľudia tu nenakupujú pre vzrušenie, ale pre dlhodobý rast kapitálu – a preto investori súčasne analyzujú susedné trhy, pozerajú sa na najdrahšie byty v Rakúsku , porovnávajú regionálne trendy a rozhodujú sa, kam investovať so ziskom v horizonte 5 až 10 rokov.

Tieto nehnuteľnosti si vyberajú investori, ktorí chcú investovať nie do krátkodobých prenájmov, ale do dlhodobého rastu hodnoty.

Dôvody:

• veľké mestá sú vždy likvidné;
• neustály rast cien - aj počas rokov recesie;
• nájomné prináša stabilný príjem po celý rok;
• Pre zahraničných investorov je jednoduchšie spravovať nehnuteľnosť prostredníctvom správcovských spoločností.

V roku 2025 sa Lisabon stal mestom číslo jeden v kryptotransakciách v EÚ: približne 15 % všetkých nákupov od nerezidentov sa spracováva prostredníctvom kryptomien.

Majitelia domov, ktorí zarobili svoj kapitál v sektore Web3, boli obzvlášť aktívni v krypto transakciách – pre nich sa kryptomeny stali prirodzenou formou platby.

V segmente luxusných nehnuteľností sa kryptomena používa ešte častejšie ako v segmente rozpočtu.

Je to preto, že majitelia veľkých víl sú často sami investormi do kryptomien alebo získali kapitál na trhoch Web3.

Kde kúpiť vily za kryptomenu:

• Španielsko - Marbella, Malaga, Costa del Sol;
• Taliansko - Ligúria, Toskánsko, Sardínia;
• Francúzsko - Azúrové pobrežie, Nice, Cannes;
• Malta - Dingli, Mdina, Sliema;
• Cyprus - Pafos, Limassol.

Elitní predajcovia zvyčajne:

• už som spolupracoval s kupujúcimi kryptomien;
• pripravení fixovať kurz prostredníctvom mimoburzových platforiem;
• prijímať veľké sumy BTC, ETH alebo USDT bez diskusie.

Jednou z bežných schém je čiastočná platba v kryptomenách a čiastočná vo fiat menách.

Napríklad za vilu v hodnote 2,5 milióna eur je možné zaplatiť:

• 1,8 milióna eur prostredníctvom spracovania kryptomien,
• 700 000 € bankovým prevodom.

Týmto spôsobom predávajúci znižuje riziká a kupujúci flexibilne využíva rôzne zdroje kapitálu.

Kúpa nehnuteľností za kryptomenu v Európe v roku 2025 prestala byť experimentom a stala sa jasným, štruktúrovaným nástrojom. To, čo si právnici ešte pred pár rokmi vyžadovalo improvizáciu, je teraz založené na jasných predpisoch MiCA, skúsenostiach notárov a zavedených schémach spracovania kryptomien.

Kryptomeny sa stali prirodzenou súčasťou trhu: za apartmány pri oceáne sa platí v USDT, novostavby akceptujú platby prostredníctvom licencovaných platforiem a luxusné vily v Marbelle alebo Limassole sa často kupujú celé v BTC. Európske banky prestali panikáriť pri pohľade na veľké prevody a notári dostali pokyny, ako si zafixovať kurz a overiť pôvod finančných prostriedkov.

Napriek zdanlivej jednoduchosti však kryptotransakcie zostávajú právne citlivé. Nie je priestor na uponáhľanie: nevyhnutná je správna príprava dokumentov, presné stanovenie výmenného kurzu, výber správnej platobnej metódy a predovšetkým spolupráca s právnikmi a agentúrami, ktoré rozumejú fungovaniu kryptotransakcie. Chyby môžu byť nákladné – niekedy stovky tisíc eur.

Ak budete dodržiavať pravidlá, nákup nehnuteľností v Európe za kryptomenu nie je o nič ťažší ako platenie bežného poplatku. Navyše, výber správnej krajiny a nehnuteľnosti umožňuje investorom:

• optimalizovať dane;
• zachovať kapitál v predvídateľnej jurisdikcii;
• získajte likvidné aktívum bez toho, aby ste museli všetky svoje kryptomeny previesť na fiat meny;
• Diverzifikujte svoje portfólio a chráňte sa pred volatilitou trhu.

Európsky trh sa už prispôsobil kupujúcim kryptomien a tento trend sa bude len zintenzívniť. Čoraz viac agentúr zavádza krypto oddelenia, vývojári vytvárajú vlastné spracovateľské riešenia a krajiny ako Portugalsko, Malta a Čierna Hora sa stávajú plnohodnotnými centrami pre investorov do kryptomien.

Pre tých, ktorí sú ochotní pracovať transparentne, pripraviť dokumenty vopred a vybrať si profesionálnu podporu, kryptomeny otvárajú novú realitu: nehnuteľnosti sa dajú kúpiť rýchlo, pohodlne a bez zbytočných prekážok.