Kúpa nehnuteľností v Burgenlande: Ceny, dane a pokyny pre investorov

Burgenland je najjužnejším regiónom Rakúska, kde teplé slnečné lúče a slávne Neziderské jazero vytvárajú jedinečnú atmosféru. Jeho poloha je mimoriadne výhodná, pretože Viedeň je vzdialená len hodinu jazdy vlakom. Blízkosť hlavného mesta robí život tu obzvlášť atraktívnym – mnohí obyvatelia využívajú jeho pracovné a kultúrne príležitosti a zároveň si užívajú pokoj a ticho svojho regiónu.

Región sa vyznačuje pokojným tempom, čistým vzduchom a udržiavanou krajinou. Môže sa pochváliť početnými vinicami a termálnymi kúpeľmi a ceny bývania v Burgenlande sú výrazne nižšie ako vo Viedni alebo Salzburgu. Kvalita života však v žiadnom prípade nie je horšia ako v drahších regiónoch krajiny.

Štatisticky sú nehnuteľnosti v Burgenlande oveľa dostupnejšie. Napríklad domy tu stoja v priemere 1 804 €/m² v porovnaní s 5 492 €/m² vo Viedni. Situácia s bytmi je podobná: približne 1 921 €/m² v Burgenlande oproti 4 941 €/m² v hlavnom meste. Pre úplnejší obraz nehnuteľnosti v Linzi , ako ukazovateľ cien vo veľkomeste mimo viedenskej metropolitnej oblasti. Stavebné pozemky v Burgenlande sú najlacnejšie v Rakúsku: v priemere približne 70 €/m². Pre porovnanie, ceny v alpských regiónoch sú výrazne vyššie, čo robí z tohto regiónu obzvlášť výhodnú možnosť.

Je zaujímavé, že úroveň príjmov miestnych obyvateľov je pomerne vysoká a pokles cien od roku 2022 bol minimálny – len 2,6 %. V dôsledku toho je kúpa nehnuteľností menšou záťažou ako v iných regiónoch. Vďaka tomu je Burgenland atraktívny pre sťahovanie aj investície: výdavky sú nižšie a kvalita života je porovnateľná s inými spolkovými krajinami.

Kupujúcich často láka kombinácia dostupnosti a aktívneho oddychu. Sú tu nižšie dane, viac slnečných dní a vďaka blízkosti Viedne je zachovaný prístup k mestským službám. Niet divu, že samotný región sa často nazýva „slnečným srdcom Rakúska“.

V súčasnosti sa väčšina transakcií týka vidieckych domov a bytov, ako aj chalúp a poľnohospodárskej pôdy. V roku 2022 ceny rástli v celej krajine, ale v Burgenlande bol pokles v roku 2023 miernejší ako v iných regiónoch. A v roku 2025 sa trh opäť oživí, takže teraz je vhodný čas na nájdenie atraktívnej ponuky.

Domy. Ide o najžiadanejšie nehnuteľnosti, od malých chalúp až po priestranné vily. V roku 2022 sa takmer tretina všetkých transakcií (27 %) týkala domov. Priemerná cena je približne 2 517 eur za meter štvorcový, čo znamená, že dom s rozlohou 100 metrov štvorcových bude stáť približne 250 000 až 300 000 eur.

Apartmány. Tieto sa nachádzajú predovšetkým vo veľkých mestách (ako napríklad Eisenstadt) a v nových rezidenčných komplexoch v blízkosti jazera. Priemerná cena je 2 040 €/m², ale veľa závisí od lokality – preto je dôležité, aby si tí, ktorí plánujú kúpiť byt v Rakúsku, porovnali konkrétne oblasti. V Neusiedli alebo Eisenstadte môžu ceny dosiahnuť 2 700 – 3 000 €/m², zatiaľ čo vo vidieckych oblastiach sú len niečo vyše 1 500 €/m².

Vily a luxusné domy. Sú sústredené v jazerných oblastiach na juhu, ako napríklad Terraskirchen alebo Beuscheit. Tieto nehnuteľnosti si kupujú bohatí Rakúšania a Európania, často rodiny alebo staršie páry, ktoré snívajú o dome pri vode. Ceny víl sa veľmi líšia: od 500 000 eur za dobrú možnosť až po niekoľko miliónov za prémiové vily.

Pozemky. V mestách a dedinách sú menej bežné, ale stále sú dostupné. Priemerná cena sa pohybuje okolo 110 €/m², ale v Eisenstadte alebo Neusiedl am See sa môže vyšplhať na 300 – 330 €/m². Ceny poľnohospodárskej pôdy sú dosť odlišné – niekedy až 20 – 50 €/m², ale takéto pozemky sú často nevhodné na rezidenčnú výstavbu.

Burgenland, v ktorom žije približne 300 000 obyvateľov, zostáva riedko osídlený. Má však najvyšší počet domov na obyvateľa spomedzi rakúskych spolkových krajín. Je to vďaka aktívnej výstavbe chatiek a radových domov.

Staré domy sa tu dajú kúpiť za rozumné ceny a pravidelne sa objavujú nové projekty. Miestne spoločnosti a družstvá verejných bytov, ako napríklad OSG, sa aktívne zapájajú do výstavby. Väčšina nových budov sa stavia v jazernej oblasti a na predmestiach Viedne.

Zatiaľ čo ceny v Rakúsku ako celku od roku 2019 do roku 2022 rástli, od roku 2023 trh vstúpil do fázy stabilizácie a v niektorých spolkových krajinách bol dokonca zaznamenaný pokles cien.

Burgenland na tomto pozadí vyniká: pokles cien tu bol minimálny. Napríklad, zatiaľ čo celoštátny priemer v roku 2023 bol -2,6 %, v Burgenlande stratili nehnuteľnosti iba 2,6 % svojej hodnoty, čo znamená, že zostala prakticky nezmenená.

Situácia s bytmi je iná: základná cena zostáva nízka a v roku 2024 zaznamenala mierny nárast. Navyše, v prvej polovici roka 2025 sa ceny domov v Burgenlande medziročne zvýšili o 0,3 % – na rozdiel od predchádzajúcich rokov, keď klesali.

Dôvody tejto dynamiky sú jasné: ceny sú tu spočiatku nižšie ako rakúsky priemer, zatiaľ čo rodinné príjmy sú naopak vyššie. Napríklad kúpa domu v regióne je často porovnateľná s príjmom rodiny na päť až osem rokov, čo sa považuje za veľmi prijateľné.

Kľúčovú úlohu zohráva aj blízkosť Viedne: mnohí kupujúci pracujú v hlavnom meste, ale uprednostňujú bývanie v tichšom a dostupnejšom Burgenlande.

Kde je bývanie lacnejšie?

• Severné časti regiónu, blízko maďarských hraníc, zostávajú najdostupnejšie. V Jennersdorfe sa ceny pohybujú okolo 2 227 €/m² a v Oberwarte 2 260 €/m².
• Južné spolkové krajiny vrátane oblasti Neusiedl am See sa naopak vyznačujú vyššími cenami.

Toto je dôležité zvážiť: pre tých, ktorí nie sú závislí od konkrétneho miesta výkonu práce, sú výhodnejšie severné oblasti. Pre kupujúcich, ktorí hľadajú kombináciu dobrej infraštruktúry a prestížneho prostredia, sú vhodné oblasti strednej a vyššej úrovne severne od jazera.

V súčasnosti v Burgenlande vynikajú tri kľúčové oblasti záujmu:

Eisenstadt a okolie. Táto oblasť sa často nazýva hlavným mestom vinárstva. Má dobre rozvinutú infraštruktúru vrátane škôl, univerzity a dobrých ciest. Ceny sú vyššie ako regionálny priemer, ale zostáva obľúbená u rodín a investorov.

Jazerný región (Neusiedl am See a Rust). Nehnuteľnosti sú tu cenené pre svoju prestíž a rekreačné možnosti. Nehnuteľnosti pri jazere sa často kupujú ako druhé domy. Miestni obyvatelia aj cudzinci si túto oblasť vyberajú pre jej rezortný životný štýl, rozvinutú infraštruktúru, prístavy a termálne kúpele.

Severovýchodné Burgenlandsko (Mattersburg, Neusiedl). Blízkosť k viedenskej metropolitnej oblasti robí tento klaster obzvlášť atraktívnym pre tých, ktorí chcú pracovať v hlavnom meste, ale bývať v pokojnejšej štvrti. Dopyt po radových domoch a malých rodinných domoch tu rýchlo rastie.

Najvyhľadávanejším segmentom trhu s nehnuteľnosťami v Burgenlande sú dobre vybavené domy s cenou do 400 000 eur a kvalitné byty v Eisenstadte a Neusiedli. Pokles novostavieb zároveň zvýšil záujem kupujúcich o existujúce domy.

Nadobúdanie nehnuteľností cudzincami je upravené osobitným zákonom. Je dôležité zvážiť kategóriu kupujúceho.

Občania EÚ/EHP. Kúpa nehnuteľnosti alebo pozemku nevyžaduje samostatné povolenia. Proces žiadosti je rovnaký ako pre občanov Rakúska.

Štátni príslušníci tretích krajín. Pre nich je situácia zložitejšia: je potrebné povolenie. Kupujúci podáva žiadosť pozemkovej komisii (Grundverkehrsbehörde) v okrese, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Podmienky na vydanie povolenia. Transakcia musí byť v súlade so záujmami krajiny – sociálnymi, ekonomickými alebo kultúrnymi. Dôležitá je aj bezpečnosť, preto je niekedy zapojená polícia.

V Burgenlande neexistujú žiadne výnimky z týchto pravidiel: podľa burgenlandského zákona musia všetci cudzinci získať úradné schválenie. Žiadosť sa podáva okresnému úradu a proces môže trvať dva až tri mesiace.

Typické ťažkosti. Zoznam dokumentov je pomerne rozsiahly a bez skúseností je ľahké urobiť chyby. Preto právnici odporúčajú kontaktovať notára v ranom štádiu. V niektorých prípadoch je postup zjednodušený, napríklad pri sobáši s rakúskym občanom, ale všeobecné pravidlá zostávajú prísne.

Zákazy a kvóty. Neexistujú žiadne formálne kvóty, ale úrady môžu transakciu zamietnuť, ak jej účel nie je v záujme regiónu. Napríklad, ak chcete kúpiť pozemok v Burgenlande na ďalší predaj, je nepravdepodobné, že transakcia bude schválená.

Druhy nehnuteľností. Obzvlášť prísne požiadavky platia pre poľnohospodársku pôdu, ktorú si cudzinci často nemôžu kúpiť. S rezidenčnou nehnuteľnosťou je to jednoduchšie: stačí zdôvodniť účel kúpy – trvalý pobyt alebo investícia.

Regionálne zvláštnosti. Burgenland v tomto smere neponúka žiadne špeciálne výhody pre cudzincov. Na rozdiel od niektorých miest (Graz, Viedeň) neexistujú žiadne automatické výnimky. Zo zákona musia všetci kupujúci (okrem občanov EÚ) získať súhlas na kúpu nehnuteľností v Burgenlande.

Notár nielenže spíše zmluvu a dohliada na transakciu, ale overí aj samotnú nehnuteľnosť: jej právnu históriu, akékoľvek ťarchy alebo dlhy. Kúpa tu nie je možná bez notára, pretože práve notár predkladá dokumenty úradu pre prevody pozemkov.

Príprava nehnuteľnosti. Pred transakciou sa vždy vykonáva kontrola v katastri nehnuteľností. Je dôležité zabezpečiť, aby boli vlastnícke práva riadne zaregistrované a aby kataster nehnuteľností neobsahoval žiadne hypotéky, nájomné zmluvy ani iné obmedzenia. Výpis (Grundbuchsauszug) je možné získať online alebo prostredníctvom súdneho registra.

Notárske overenie. Vo fáze podpisu zmluvy notár overuje čestnosť kupujúceho (vrátane absencie daňových nedoplatkov) a súlad nehnuteľnosti s miestnymi plánmi rozvoja miest. Všetky kľúčové podmienky – cena, platobné podmienky a záruky – sú zahrnuté v zmluve. Notár potom predloží dokumenty pozemkovej komisii (ak je potrebný súhlas) a zapíše nové vlastníctvo do katastra nehnuteľností.

Dane a poplatky. Rovnako ako vo zvyšku Rakúska, kupujúci platia daň z nadobudnutia nehnuteľnosti (Grunderwerbsteuer) vo výške 3,5 % z hodnoty nehnuteľnosti a poplatok za list vlastníctva vo výške približne 1,1 %. Burgenland tiež uvaluje daň zo zhodnotenia pozemkov (Speculationssteuer), ale tá sa vyberá iba pri rýchlom ďalšom predaji a netýka sa tých, ktorí si kupujú nehnuteľnosť na osobné použitie.

Katastrálna registrácia. Všetky pozemky v regióne sú zaznamenané v miestnom katastrálnom registri. Registrácia novej transakcie zvyčajne trvá dva až štyri týždne. Ak sa zmení tvar parcely, bude potrebné dodatočné vymedzenie hraníc pozemku (Vermessung).

Realitní makléri. V Burgenlande pôsobia veľké realitné kancelárie (Raiffeisen Immobilien, Engel & Völkers, Remax a ďalšie). Mnohé z nich sa špecializujú na prácu so cudzincami a majú bohaté skúsenosti so získavaním povolení. Najlepšie je kontaktovať licencovaných maklérov s preukázateľnými skúsenosťami.

Právni poradcovia. Právnik so skúsenosťami v oblasti medzinárodného práva vám pomôže zorientovať sa v právnych nuansách. Je užitočné, ak špecialista hovorí po anglicky alebo rusky, aby sa predišlo nedorozumeniam pri vypracúvaní dokumentov.

Konzultačné centrá. Vo veľkých mestách, ako je Eisenstadt alebo Neusiedl, existujú vládne informačné služby. Niekedy organizujú semináre pre tých, ktorí plánujú investovať v regióne. Vienna Property Investment – mnohí klienti začínajú bezplatným telefonátom.

Pred kúpou je dôležité určiť si účel: bude to trvalé bývanie, rekreačný dom alebo investícia? Burgenland ponúka rôzne možnosti, pričom každá z nich je prispôsobená špecifickým potrebám.

Domy. Najčastejšie si ich vyberajú rodiny s deťmi. Dom vám umožňuje prispôsobiť si priestor, mať domáce zvieratá a vysadiť si záhradu. Domy sú obzvlášť obľúbené v mestách ako Spitalkamer, Neusiedl a Eisenstadt, kde sa nachádzajú školy, obchody a zdravotnícke zariadenia.

Byty. Mestá ako Eisenstadt a Oberpulendorf ponúkajú mnoho moderných rezidenčných komplexov. Byty sú vhodné pre mladé páry a seniorov, pretože sa ľahšie udržiavajú. Možnou nevýhodou je nedostatok súkromných pozemkov.

Infraštruktúra. Pri výbere nehnuteľnosti sa vždy oplatí zvážiť dostupnosť dopravy (vlak alebo autobus do Viedne), škôl (vrátane škôl s nemeckou a maďarskou jazykovou skupinou) a pracovných príležitostí v okolí (vinárstvo, továrne, agroturistika). Oblasti s najlepšou infraštruktúrou sú Eisenstadt, Neusiedl am See a Mattersburg.

Burgenland láka nielen rodiny, ale aj tých, ktorí hľadajú rekreačné bývanie. Malebná krajina, vínne zájazdy a termálne kúpele (Stegersbach, Lutzmannsburg) robia tento región obľúbeným medzi Rakúšanmi aj cudzincami.

Obľúbené destinácie. Obzvlášť obľúbená je južná časť regiónu okolo Neziderského jazera – mestá Neusiedl, Rust a Breitenbrunn. Stavia sa tu luxusné chaty a priestranné rodinné domy, vďaka čomu sú obľúbenými miestami na letné a víkendové pobyty. Jazero je obľúbené aj medzi dôchodcami, ktorí tu chcú tráviť viac času.

Vily a apartmány. Medzi nehnuteľnosti na predaj v Burgenlande patria apartmány v hotelových komplexoch s vinárskou tematikou, ako aj súkromné ​​vily so súkromnými pozemkami. Ceny týchto nehnuteľností začínajú na 500 000 €. Mnohé domy sú určené pre viac rodín a zahŕňajú bazény, sauny a priestranné terasy.

Vlastnosti. Pri kúpe vidieckeho domu je dôležité zvážiť ročné obdobie. V zime môžu byť náklady na kúrenie a údržbu značné. Preto niektorí majitelia prenajímajú svoje domy vo svojom voľnom čase, aby tieto náklady pokryli. Viac informácií nájdete v sekcii prenájmu.

Kúpa pozemkov v Burgenlande sa považuje za dlhodobú investíciu. Pozemky tu možno nájsť na rôzne účely: na súkromné ​​domy, komerčné projekty (zvyčajne na okraji miest) a na poľnohospodárske účely.

Pozemky na bývanie. Pozemky na bývanie predávajú súkromní vlastníci aj špeciálne fondy. Takéto pozemky už často majú existujúcu infraštruktúru, ako je asfaltová cesta, voda a elektrina. Ceny sa značne líšia: od približne 40 eur za meter štvorcový v odľahlých mestách (ako je Jennersdorf) do 300 eur za meter štvorcový v prestížnych oblastiach neďaleko Eisenstadtu. Je dôležité vždy skontrolovať povolený typ budovy: miestny územný plán určuje konkrétny typ budovy a povolený počet poschodí.

Potenciál. Pozemok zostáva jedným z najlikvidnejších aktív, ak sa kupuje rozumne. Napríklad pozemok v oblasti Neusiedl am See môže výrazne zhodnotiť v priebehu 5 až 10 rokov, najmä s rozvojom ciest alebo sociálnej infraštruktúry. Vo vidieckych oblastiach však môžu nastať komplikácie: premena poľnohospodárskej pôdy na rezidenčnú zástavbu si niekedy vyžaduje dodatočné schválenie.

Obmedzenia a rozvojové plány. Burgenlandské úrady sa snažia regulovať trh s pozemkami, aby sa predišlo špekuláciám: diskutuje sa o myšlienke viazania cien pozemkov na priemerné ceny za posledných päť rokov. Zároveň stimuly pre „zelenú výstavbu“ : pri výstavbe komerčných nehnuteľností je často potrebná inštalácia solárnych panelov. To následne ovplyvňuje časový harmonogram a konečné náklady projektu.

Záver: Kúpa stavebného pozemku v Burgenlande často zahŕňa rozsiahle formality a náklady na pripojenie k inžinierskym sieťam. Kupujúci však na oplátku získava úplnú slobodu pri výbere dispozičného riešenia.

V tejto časti sa pozrieme na aktuálne ceny rôznych typov bývania a porovnáme obľúbené oblasti, aby sme pochopili, kde bude mať kúpa najväčší zmysel.

Podľa typu objektu:

• Domy. V roku 2023 bola priemerná cena holého rodinného domu v dobrej lokalite približne 280 000 € (približne 2 700 €/m²).
• Byty. V provinčných mestách stojí štvorcový meter okolo 1 500 eur, zatiaľ čo v Eisenstadte alebo pri jazere môže dosiahnuť 2 500 – 3 000 eur/m².
• Pozemky. Ako už bolo uvedené, ceny začínajú približne na 50 €/m² a dosahujú až 300 €/m².
• Vily. V luxusnom segmente sa ceny značne líšia – od pol milióna až po niekoľko miliónov eur.

Podľa regiónu:

• okres Eisenstadt (Eisenstadt-Umgebung). Najdrahšia oblasť, ceny domov sa tu pohybujú od 3 000 do 4 000 EUR za meter štvorcový.
• Severné Burgenlandsko (Mattersburg, Neusiedl) a južná jazerná oblasť. Priemerné cenové rozpätie: 2 000 až 2 500 €/m².
• Južné okresy (Oberpulendorf, Giesing, Jennersdorf). Najdostupnejšie ponuky sú často nižšie ako 2 200 €/m².

Porovnanie s Viedňou. Aj v najdrahších oblastiach Burgenlandu sú ceny výrazne nižšie – približne o polovicu – v porovnaní s viedenskými predmestiami, ako sú Neuedlau-Umgebung alebo Wiener Neustadt. To znamená, že kúpa malého domu v Burgenlande môže byť lacnejšia ako prenájom na viedenskom predmestí.

Náklady na údržbu. V Rakúsku sú dane z pozemkov a domov relatívne nízke – približne 0,2 % z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti ročne. Hlavné výdavky súvisia s energiemi: kúrenie, teplá voda, elektrina a komunálne poplatky.

Plyn je v Maďarsku tiež o niečo lacnejší ako v Rakúsku. Ak sa však dom v Burgenlande používa celoročne, môže byť potrebné elektrické kúrenie. Preto sa oplatí vopred si vypočítať náklady na energiu.

Dane z predaja. Ak predáte nehnuteľnosť menej ako 10 rokov po kúpe, budete podliehať 25 % dani zo špekulatívnych výnosov. Toto je všeobecné pravidlo v celom Rakúsku. Po desiatich rokoch vlastníctva je daň oslobodená. Hypotéky sa zvyčajne vydávajú na 10 – 15 rokov, takže tento faktor stojí za zváženie.

Príjem z prenájmu. Pri prenájme nehnuteľnosti môžete očakávať mesačný príjem 1 500 – 2 000 eur v závislosti od lokality a vybavenia. V priemere sa takáto investícia po zohľadnení všetkých výdavkov vráti za 20 – 25 rokov.

Perspektívy rastu cien. Hodnoty nehnuteľností v Burgenlande závisia od rozvoja regiónu. Nové cesty, továrne alebo sociálne zariadenia (ako napríklad plánovaná klinika v Golse) môžu trh povzbudiť. Zároveň iniciatívy ako „Entsiegelungsprämie“ a cenové stropy môžu zabrániť prudkému nárastu cien. Preto je pri kúpe dôležité zvážiť, ako sa bude región rozvíjať v nasledujúcich 5 – 10 rokoch. Ak sa plánujú nové školy, turistické projekty alebo priemysel, hodnoty nehnuteľností sa časom zvýšia.

V Rakúsku je proces kúpy nehnuteľností prísne regulovaný a v posledných rokoch došlo v tejto oblasti k významným zmenám.

Pravidlá pre cudzincov. V rokoch 2023 až 2025 zaviedli federálne úrady digitálne riešenia na zjednodušenie procesu. Niekoľko spolkových krajín vrátane Burgenlandu spustilo online portály na podávanie žiadostí o kúpu. Vďaka tomu je proces pohodlnejší a rýchlejší. Základné pravidlo však zostáva rovnaké: cudzinci musia kúpu zdôvodniť a získať povolenie. Diskutuje sa o zjednodušenom postupe pre občanov EÚ, ale zatiaľ v Burgenlande platia predchádzajúce pravidlá.

Výhody a nové dane. Zaviedli sa dotácie na inštaláciu solárnych panelov a modernizáciu existujúcich domov. Tí, ktorí stavajú od základov, sa môžu kvalifikovať na zvýhodnené úvery s úrokovou sadzbou začínajúcou na 0,9 % ročne pre energeticky úsporné bývanie.

Zároveň sa zvažuje zavedenie dane z neobsadených nehnuteľností. Cieľom je povzbudiť majiteľov, aby svoje nehnuteľnosti prenajímali, a nie aby ich nechávali prázdne.

Dôsledky pandémie. Koronavírus mal na trh výrazný vplyv: dopyt po bývaní mimo miest prudko vzrástol. V roku 2020 ceny bytov vzrástli o takmer 26 %, zatiaľ čo ceny domov sa zvýšili približne o 9 %.

Dnes sa situácia postupne stabilizovala, ale záver je jasný: kvalitné bývanie s priestorom a zelenými plochami neklesá na cene, keďže práca na diaľku sa pre mnohých stala novou normou.

Infraštruktúrne projekty. Burgenland aktívne rozvíja svoj región. Na juhu sa v Gols stavia nová klinika (projekt Zelená nemocnica), ktorá vytvorí pracovné miesta a priláka nových obyvateľov.

Zároveň sa rozširuje vinársky a turistický priemysel: modernizujú sa termálne kúpele a stavajú sa penzióny. Okrem toho úrady pripravujú zákon o ochrane pôdy s cieľom obmedziť nadmernú výstavbu a zachovať prírodné zdroje.

Kúpa domu alebo bytu je veľké rozhodnutie. Príprava vopred pomôže vyhnúť sa chybám a zjednoduší proces.

Vypočítajte si rozpočet. Je dôležité zvážiť nielen cenu nehnuteľnosti, ale aj všetky súvisiace výdavky: registračnú daň, províziu realitnému maklérovi (približne 3 %) a notárske poplatky.

Výber realitného makléra. Najlepšie je spolupracovať s miestnym špecialistom, ktorý rozumie Burgenlandu. Napríklad Vienna Property Investment pomáha nájsť nehnuteľnosti, ktoré sa často nenachádzajú v otvorených databázach. Keďže trh s nehnuteľnosťami v Burgenlande je relatívne malý, je dôležité dôverovať profesionálovi.

Navštívte nehnuteľnosť. Fotografie online nenahradia osobnú návštevu. Iba na mieste môžete posúdiť susedov, dopravu a kvalitu výstavby. Pri obhliadke domu venujte pozornosť streche, potrubiu, stenám, základom a izolácii. V zime (teploty často klesajú na 0 – 5 °C) môže byť zlá izolácia vážnym problémom.

Právna due diligence. Pred zaplatením významnej zálohy sa uistite, že nehnuteľnosť je právne v poriadku. Vyžiadajte si výpis z katastra nehnuteľností (Grundbuch) a preštudujte si územný plán (Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan) . To vás ochráni pred nepríjemnými prekvapeniami, ako je napríklad kúpa pozemku, ktorý nie je vhodný na bytovú výstavbu.

Neúplný popis nehnuteľnosti. Portály často zverejňujú obmedzené informácie. Skontrolujte si rozlohu (či sú zahrnuté balkóny a nebytové priestory) a technický stav. Čím je budova staršia, tým dôkladnejšie je potrebné skontrolovať inžinierske siete.

Povolenia pre cudzincov. Ak nie ste občanom EÚ, proces schvaľovania môže trvať určitý čas. Predávajúci niekedy nie sú ochotní čakať, preto si vopred overte časový rámec a v prípade potreby zabezpečte nehnuteľnosť malou zálohou.

Skryté náklady. V Rakúsku sa účtuje dodatočne registrácia pozemkov, poistenie a množstvo povinných poplatkov. Informujte sa u svojho realitného makléra, ktoré z nich sú zahrnuté v cene a ktoré je potrebné platiť samostatne.

Jazyková bariéra. Všetky oficiálne dokumenty sú vyhotovené v nemčine. Ak ňou nehovoríte, najmite si prekladateľa. Napríklad Vienna Property Investment má rusky hovoriacich konzultantov, ktorí pomáhajú klientom v každej fáze transakcie.

Nákup v Rakúsku je rozdelený do niekoľkých fáz:

1. Predbežná zmluva (Kaufsanbot). Kupujúci a predávajúci podpisujú dohodu o cene a podmienkach. Zvyčajne sa vyžaduje záloha vo výške približne 10 % z kúpnej ceny.
2. Získanie povolenia. V prípade cudzincov predloží notár dokumenty Úradu pre prevody nehnuteľností. Schválenie trvá 1 – 3 mesiace. Potom zmluva nadobudne platnosť.
3. Hlavná zmluva a registrácia. V tejto fáze sa pred notárom podpíše konečná zmluva a uhradia sa zostávajúce platby a dane. Notár potom zapíše nového vlastníka do katastra nehnuteľností. Tento moment sa nazýva „verbücherung“ (transakcia) a znamená oficiálne dokončenie transakcie.
4. Po transakcii je potrebné získať poistenie a podpísať nové zmluvy o dodávkach energií (voda, elektrina). Vo vidieckych oblastiach je tiež potrebné informovať obec alebo vodárenskú spoločnosť o zmene vlastníctva.

Všetko si zorganizujte krok za krokom. Realitný maklér a právnik zvyčajne spolupracujú: maklér pomáha s vyhľadávaním a vyjednávaním a notár je zodpovedný za oficiálne dokumenty. Je dôležité nehanbiť sa klásť otázky – je to vaša investícia a vaša ochrana.

Potenciál prenájmu nehnuteľností v Burgenlande je pomerne vysoký, najmä v prípade nových developerských projektov. Tieto nehnuteľnosti si zvyčajne rýchlo nájdu nájomcov, pretože mnohí investori ich okamžite prevedú na agentúry zaoberajúce sa správou prenájmov.

• Región je žiadaný medzi všetkými typmi nájomníkov. V Eisenstadte, kde sa nachádza univerzita, je obľúbené študentské bývanie. Významnú úlohu zohráva aj cestovný ruch.
• V regióne Neusiedl sú nehnuteľnosti takmer vždy obsadené, pretože dovolenkári sem prichádzajú v lete aj v zime.
• Byty v Eisenstadte sú trvalo obývané rodinami a pracujúcimi obyvateľmi, vďaka čomu je tento trh pre majiteľov obzvlášť spoľahlivý.

Krátkodobé verzus dlhodobé. Turistické nehnuteľnosti nachádzajúce sa v blízkosti jazier alebo termálnych kúpeľov sú ideálne na krátkodobý prenájom. Zo zákona je prenájom povolený až na 180 dní v roku, ale registrácia a platba turistickej dane sú povinné.

Ak plánujete dlhodobý prenájom – na rok alebo dlhšie – je dôležité formalizovať Mietvertrag (nájomnú zmluvu). Nájomníci musia byť tiež registrovaní. Nedodržanie týchto pravidiel môže viesť k problémom s políciou.

Legislatíva pre vlastníkov. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti podlieha zdaneniu. Sadzba je až 25 % po odpočítaní oprávnených výdavkov.

Burgenland navyše nemá žiadne obmedzenia podobné „Mietpreisbremse“ (cena prenájmu) vo Viedni. To znamená, že nájomné sa stanovuje voľne v závislosti od kvality nehnuteľnosti a situácie na trhu. Pre prenajímateľov je to jednoznačná výhoda, pretože si môžu stanoviť spravodlivú cenu a zároveň zohľadniť konkurenčné výhody svojej nehnuteľnosti.

Investovanie do nehnuteľností na prenájom v Burgenlande bude spoľahlivejšie, ak budete venovať pozornosť okolitej infraštruktúre (školy, obchody, dobré cesty).

Burgenland je dnes podhodnotený trh s veľkým potenciálom. Spája prijateľné ceny, vysokú kvalitu života a rastové vyhliadky.

Dopyt po bývaní je stabilný, a to ako na bývanie, tak aj na rekreačné účely, a nové projekty (kliniky, cesty, environmentálne iniciatívy) len zvyšujú atraktivitu regiónu.

Pri kúpe domu je najlepšie spolupracovať s profesionálmi. Skúsený realitný maklér a notár vám pomôžu vybrať si správnu nehnuteľnosť, dokončia transakciu od začiatku do konca a ochránia vás pred rizikami.

Kúpou nehnuteľnosti v Burgenlande nezískate len dom alebo byt, ale nový život: čistý vzduch, pokoj, vinárske tradície a jazero v blízkosti. Nie je to len investícia, ale investícia do pohodlia a zdravia vašej rodiny.