Kúpa bytu v Rakúsku za hotovosť: je to možné a ako funguje obchod?

Rakúsky trh s nehnuteľnosťami je jedným z najprísnejšie kontrolovaných v Európe. Napriek tomu sa mnohí ľudia mylne domnievajú, že s dostatočným množstvom peňazí si môžu ľahko kúpiť akúkoľvek nehnuteľnosť. Realita je však zložitejšia.

Kúpa bytu v Rakúsku za hotovosť nevyžaduje platbu v hotovosti. Znamená to jednoducho, že kupujúci už má potrebné finančné prostriedky a nie je viazaný bankovým úverom, čo proces urýchľuje. Všetky povinné postupy zostávajú v platnosti vrátane kontrol KYC a AML, dokladu o právnom základnom imaní a získania povolenia od štátneho úradu.

Áno, kúpa nehnuteľnosti „v hotovosti“ je podľa rakúskeho práva povolená. Je však dôležité pochopiť, že to neznamená platbu v hotovosti – výmena bankoviek sa jednoducho nepoužíva. Pojem „kúpa v hotovosti“ jednoducho znamená, že kupujúci platí z vlastných prostriedkov a nie je viazaný hypotékou.

Kľúčové tu nie je spôsob, akým sa platba uskutoční, ale to, či sú finančné prostriedky riadne zdokumentované a ich zdroj je jasný. V Rakúsku sa kontroly KYC a AML berú veľmi vážne: notár, banka a niekedy aj štátny úrad musia zabezpečiť, aby finančné prostriedky boli získané legálne. Preto sa počas transakcie zvyčajne vyžadujú dokumenty potvrdzujúce príjem, peňažný tok a dodržiavanie daňových predpisov.

Aj keď sa kúpa uskutoční bez úveru, notárska a banková účasť . Notár je zodpovedný za právne aspekty transakcie, predkladá dokumenty katastrálnemu úradu a monitoruje jej zákonnosť. Banka tiež otvára úschovný účet (Treuhandkonto) – povinnú súčasť transakcie v Rakúsku, a to aj pri platbe z osobných prostriedkov. Finančné prostriedky sa najprv prevedú na tento účet, kde sú blokované až do štátnej registrácie, a až potom sa prevedú predávajúcemu.

Kúpa bytu v Rakúsku za hotovosť je teda možná, ale iba ak sú dodržané všetky predpisy, transakcia je plne transparentná a je na nej prítomný notár, banka a štátne orgány.

Je dôležité zohľadniť obmedzenia týkajúce sa nákupu nehnuteľností : pravidlá pre cudzincov sa líšia v závislosti od spolkovej krajiny ( Bundesland ) a účelu nákupu, preto je dôležité si ich pred podpísaním zmluvy o kúpe nehnuteľností overiť.

Kúpa nehnuteľností v Rakúsku je prísne regulovaná: transakcie podliehajú kontrole na rôznych úrovniach a aj ten najjednoduchší nákup si vyžaduje úradné kontroly a povolenia.

1. Overenie pôvodu kapitálu (AML)

Rakúsko má veľmi prísne predpisy proti praniu špinavých peňazí. Kupujúci musia preukázať, že ich finančné prostriedky boli získané legálne.

Zvyčajne žiadajú o poskytnutie:

• dokumenty potvrdzujúce príjem (plat, dividendy, príjmy z podnikania);
• bankové výpisy preukazujúce pohyby hotovosti;
• dokumenty o predaji iného majetku alebo aktív;
• daňové priznania.

Notár je zodpovedný za presnosť a úplnosť kontroly AML. Bez nej sa transakcia neuskutoční.

2. Povolenie od Erwerbskommission

Vo väčšine regiónov Rakúska si zahraniční kupujúci nemôžu voľne kupovať nehnuteľnosti. Pred kúpou musia získať povolenie od miestnej Erwerbskommission, ktorá rozhodne, či kupujúci môže s transakciou pokračovať.

Komisia kontroluje:

• či je kupujúci rezidentom alebo nerezidentom;
• na aké účely sa nehnuteľnosť nadobúda;
• Existujú v regióne nejaké špeciálne obmedzenia (napríklad v rekreačných oblastiach);
• či je transakcia v súlade s miestnymi zákonmi a záujmami konkrétneho štátu (Bundesland).

Bez takéhoto povolenia nie je možné zaregistrovať vlastníctvo a zapísať ho do katastra nehnuteľností.

3. Dodatočné kontroly pre nerezidentov

Pre zahraničných kupujúcich sa vykonáva dôkladnejšia kontrola:

• overiť si legálnosť pobytu a status v EÚ;
• zisťujú, či existujú súvislosti s Rakúskom (niekedy je potrebné vysvetliť účel nákupu);
• analyzovať daňový stav;
• Detailne kontrolujú, odkiaľ peniaze pochádzajú.

V niektorých regiónoch majú nerezidenti prísne obmedzenia pri kúpe nehnuteľností a vyžadujú si dôkaz o skutočnej potrebe nehnuteľnosti, ako je to v Tirolsku.

Aj keď kupujúci zaplatí celú sumu za byt v Rakúsku z vlastného vrecka, samotný proces kúpy zostáva veľmi formálny, prísne regulovaný a prebieha podľa stanovených krokov. Svojim klientom vždy hovorím: mať potrebné finančné prostriedky proces zjednodušuje a urýchľuje, ale nevylučuje potrebu absolvovať všetky povinné právne kroky. Akákoľvek transakcia s nehnuteľnosťami v Rakúsku musí byť notársky overená – je to zákonná požiadavka a nedá sa tomu vyhnúť.

Kupujúci si vyberie byt, overí si okolie, infraštruktúru, stav a status budovy a prípadné obmedzenia (napríklad, či je možné nehnuteľnosť prenajať krátkodobo). V tejto fáze sa často ukážu dôležité detaily, o ktorých mnohí nevedia: v niektorých regiónoch môžu byť nehnuteľnosti spočiatku pre nerezidentov uzavreté.

Ide o komplexnú kontrolu nehnuteľnosti a majiteľa:

• Zhodujú sa skutočné merače s tým, čo je uvedené v dokumentoch?
• existujú nejaké skryté záväzky alebo dlhy na účtoch za energie;
• Existujú nejaké obmedzenia týkajúce sa prestavby, rekonštrukcie alebo prenájmu nehnuteľnosti?.

Vyskytli sa prípady, keď sa byt zdal ideálny, ale obhliadka odhalila problémy – napríklad spor o hranice technických miestností alebo nelegálnu prestavbu. Najlepšie je takéto nehnuteľnosti nekupovať.

Cena, zmluvné podmienky transakcie sú špecifikované. Zvyčajne sa vykoná malý vklad, ktorý sa neskôr prevedie na úschovný účet. Pre zahraničných kupujúcich sa často pridáva klauzula, že transakcia nadobudne platnosť až po schválení „Erwerbskommission“.

V Rakúsku nie je možné platiť za nehnuteľnosť priamo v hotovosti – platby sa vykonávajú iba bankovým prevodom a prostredníctvom úschovného účtu. Notár alebo právnik, ktorý dohliada na transakciu, zabezpečuje jej zákonnosť: finančné prostriedky musia byť transparentné a overiteľné, s overeným zdrojom a zaplatenými daňami a poplatkami, nielen odovzdané v hotovosti.

• Pri kúpe bývania na sekundárnom trhu alebo v novostavbe sa zvyčajne používa úschovný účet u notára alebo právnika (treuhandkonto / Notartreuhandbank).
• Kupujúci prevedie zálohu alebo celú sumu na tento účet. Finančné prostriedky sa prevedú predávajúcemu až po splnení všetkých podmienok transakcie – podpísaní zmluvy, registrácii vlastníctva, zaplatení daní a poplatkov atď.
• Toto chráni kupujúceho: ak sa transakcia neuskutoční (napríklad z dôvodu zamietnutia registrácie alebo nedostatku povolení), finančné prostriedky sa vrátia.

Systém úschovy a bankových prevodov je povinný – bez neho žiadny predávajúci neprevedie majetok.

V tejto fáze notár vykoná úplnú kontrolu v súlade s predpismi o boji proti praniu špinavých peňazí. Kupujúci sú zvyčajne požiadaní, aby:

• výpisy z bankového účtu za posledných 6 – 12 mesiacov;
• dokumenty potvrdzujúce predaj podniku alebo nehnuteľnosti;
• daňové priznania.

Zo skúsenosti: ak finančné prostriedky pochádzajú zo zahraničného účtu a nie je jasné, odkiaľ pochádzajú, notár môže požiadať o dodatočné potvrdenie – kým nebude poskytnuté, transakcia nebude pokračovať.

Po úspešnom dokončení všetkých kontrol dostane pokladník povolenie na prevod finančných prostriedkov predávajúcemu. „Platba v hotovosti“ znamená iba jedno: kupujúci už má finančné prostriedky na svojom účte a nemusí čakať na schválenie hypotéky. To urýchľuje transakciu, ale postupnosť krokov (šeky, notár, prevod finančných prostriedkov) zostáva rovnaká.

Notár predloží dokumenty katastrálnemu úradu (Grundbuch). Po dokončení registrácie sa stanete právoplatným vlastníkom bytu a predávajúci dostane platbu z kaucie.

Kúpa bytu v Rakúsku v hotovosti ponúka kupujúcemu výhody. V Rakúsku, kde sa všetky transakcie riadia prísnymi pravidlami, absencia hypotéky urýchľuje proces a robí z vás pre predávajúceho atraktívnejšieho kupca.

1. Operačná transakcia

Ak nečakáte na schválenie bankou, proces pôjde rýchlejšie:

• je potrebných menej dokumentov,
• banka nevykonáva oceňovanie nehnuteľností,
• nie je potrebné dohodnúť sa na podmienkach pôžičky.

Podľa mojich skúseností takéto obchody zvyčajne trvajú o 2 až 4 týždne kratšie.

2. Vyjednávanie zľavy

Predávajúci v Rakúsku uprednostňujú predvídateľné výsledky. Kupujúci s hotovosťou je považovaný za spoľahlivejšieho, čo zvyšuje jeho ponuku pri rokovaniach.

Niekedy môžete získať aj malú zľavu 1 – 5 %, najmä ak je pre predávajúceho dôležité rýchlo uzavrieť obchod.

3. Rýchlejšie schválenie transakcie všetkými stranami

Notár, predávajúci aj realitný maklér majú väčšiu dôveru v kupujúcich, ktorí platia priamo vlastnými peniazmi, bez bankovej pôžičky. Čím menej strán je potrebné koordinovať, tým nižšie je riziko omeškania.

Dokonca aj povinné overovanie v rámci boja proti praniu špinavých peňazí (AML) prebehne rýchlejšie, ak budete mať vopred pripravené všetky dokumenty preukazujúce, odkiaľ celá suma pochádza, a tento príbeh vyzerá jasne a legitímne.

4. Často presvedčí kupujúcich hypotékami

V obľúbených mestách ako Viedeň, Salzburg a Innsbruck je často viacero kupujúcich na jeden byt. Kúpa bez úveru takmer vždy vyhráva:

• pre predávajúceho neexistuje riziko, že banka transakciu neschváli;
• registrácia je rýchlejšia;
• menej podmienok, ktoré by mohli spôsobiť neúspech dohody.

Niekedy predajcovia vo svojich inzerátoch priamo uvádzajú, že uprednostňujú kupujúcich s vlastnými finančnými prostriedkami.

Stojí za to objasniť jeden častý omyl medzi cudzincami. V Rakúsku si nemôžete len tak priniesť veľkú sumu hotovosti a kúpiť si byt naraz. Je to nezákonné a v praxi sa takáto transakcia nikdy neuskutoční: ani notár, ani banka tento spôsob platby neakceptujú.

Ak sa pokúsite kúpiť byt v Rakúsku za hotovosť, transakcia bude jednoducho zastavená. Notár nemôže takéto finančné prostriedky prijať a je zo zákona povinný takéto porušenie nahlásiť.

Prečo tak prísne:

• Legislatíva: Všetky transakcie sú v súlade s rakúskym zákonom o boji proti praniu špinavých peňazí (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG). Notár je povinný overiť každú transakciu a má právo ju zastaviť, ak existujú pochybnosti.
• Obmedzenia platieb v hotovosti – používanie hotovosti pri kúpe nehnuteľností sa považuje za vysoko rizikové a nepraktizuje sa. Zo zákona sa platby musia uskutočňovať prostredníctvom bánk a špeciálnych kontrolovaných účtov.

Mnoho ľudí si myslí, že najdôležitejšie pri kúpe bytu v Rakúsku je mať potrebné finančné prostriedky. V skutočnosti však pre cudzincov hlavnou výzvou nie sú financie, ale získanie potrebných povolení.

• Občania EÚ majú značné výhody: vo väčšine spolkových štátov je pre nich postup jednoduchší a existuje výrazne menej obmedzení.
• Kupujúci z krajín mimo EÚ čelia prísnejším pravidlám. V niektorých regiónoch, ako napríklad Korutánsko a Tirolsko, je kúpa nehnuteľností bez závažných dôvodov takmer nemožná – musíte preukázať väzbu na región alebo jasný účel kúpy (práca, podnikanie alebo trvalý pobyt).
• Vo Viedni si cudzinci môžu kúpiť byt ale až po získaní všetkých potrebných povolení od Erwerbskommission. Bez tohto súhlasu nebude vlastníctvo nehnuteľnosti zaregistrované.

Moje pozorovanie: veľa bohatých klientov nestráca mesiace získavaním finančných prostriedkov, ale mesiace získavaním povolení (najmä od pozemkových úradov). Preto si pri plánovaní kúpy najskôr overte predpisy vo vašom regióne a vopred si pripravte všetky potrebné dokumenty.

Ak si chcete kúpiť byt v Rakúsku v hotovosti, notár a banka sú zo zákona povinní overiť, či ste svoje finančné prostriedky získali čestne. Toto je povinná požiadavka v rámci postupov AML a KYC. Aby transakcia prebehla hladko a bez omeškania, je najlepšie si vopred pripraviť všetky dokumenty preukazujúce pôvod vašich finančných prostriedkov.

Na potvrdenie zdroja finančných prostriedkov sú zvyčajne vhodné nasledujúce dokumenty:

• Predaj podniku - kúpna zmluva, prevodné dokumenty a potvrdenie o zaplatení dane.
• Predaj nehnuteľností - transakčné dokumenty a bankové výpisy po prijatí finančných prostriedkov.
• Vkladové programy a investície – bankové výpisy a doklad o legitímnom investičnom príjme.
• Príjmy za posledné roky - daňové priznania, platové potvrdenia a doklady o dividendách.
• Kryptomena : finančné prostriedky sa najprv prevedú na bankový účet, potom na úschovný účet pre transakciu; musí sa overiť celá história transakcií a legitímny pôvod finančných prostriedkov.

Moja rada: čím jednoduchší a známejší je zdroj vašich finančných prostriedkov pre banku a notára, tým rýchlejšie overenie dokončia. Nezvyčajné zdroje (napríklad veľký výber z účtu kryptomeny bez jasnej dokumentácie o jeho pôvode) si vyžadujú oveľa viac času na schválenie a môžu vzbudiť podozrenie.

Ani pri zaplatení celej sumy nákupu nie je zahraničný kupujúci v Rakúsku imúnny voči rizikám. Zaplatenie celej sumy ho nezbavuje povinnosti dodržiavať všetky miestne zákony a regulačné požiadavky.

Hlavné riziká:

• Zamietnutie povolenia na kúpu. V niektorých regiónoch, ako napríklad Korutánsko a Tirolsko, môže byť nerezidentovi povolenie zamietnuté bez udania dôvodu. Dokonca aj vo Viedni je zamietnutie možné, ak dokumenty nespĺňajú požiadavky Erwerbskommission.
• Zdĺhavé kontroly. Overovanie zdrojov finančných prostriedkov, ako aj postupy KYC a AML, často trvajú niekoľko týždňov. Akékoľvek chyby alebo chýbajúce dokumenty výrazne spomaľujú transakciu.
• Závislosť od presnosti dokumentov. Všetky transakcie sú pod dohľadom bánk a notárov, takže akékoľvek nepresnosti v dokumentoch môžu proces zastaviť a vyžadovať si dodatočné potvrdenie.
• Zmrazenie finančných prostriedkov v prípade podozrenia. Ak má banka alebo notár pochybnosti o legitímnosti finančných prostriedkov, finančné prostriedky môžu byť zmrazené na úschovnom účte až do ukončenia vyšetrovania. V extrémnych prípadoch môže byť transakcia zrušená.

Čím jasnejší a oficiálnejší je zdroj finančných prostriedkov, tým rýchlejšie banka a notár vykonajú overenie. Nezvyčajné transakcie, ako sú veľké prevody z krypto účtu bez podporných dokumentov, sa však overujú dlhšie a často vyvolávajú ďalšie otázky.

Pri kúpe bytu v Rakúsku za hotovosť musíte zvážiť viac než len cenu nehnuteľnosti. Existujú aj dodatočné náklady, ktoré výrazne zvyšujú celkový rozpočet – zvyčajne okolo 7 – 10 % hodnoty nehnuteľnosti.

Kupujúci niekedy nechápu, prečo pri kúpe v hotovosti stále vznikajú dodatočné náklady. V Rakúsku je to bežné: aj bez hypotéky sú notár, banka a ďalšie strany transakcie povinné zabezpečiť úplnú právnu a finančnú bezpečnosť.

Áno, v Rakúsku je možné kúpiť si byt na meno spoločnosti. Pre cudzincov je to niekedy pohodlnejšie, ale je to spojené s vlastnými pravidlami a formalitami, ktoré je potrebné dodržiavať.

Možné možnosti dizajnu:

• GmbH (Rakúsko) je miestna spoločnosť s ručením obmedzeným založená podľa rakúskeho práva.
• Zahraničná spoločnosť môže byť založená v ktorejkoľvek krajine sveta, ale musí dodržiavať všetky zákony a nariadenia Rakúska.

Nuansy a povinné kontroly:

• WiEReG (rakúsky zákon o transparentnosti beneficientov) vyžaduje zverejnenie skutočných vlastníkov spoločnosti. Všetci skutoční vlastníci musia byť oficiálne zverejnení.
• Registrácia vlastníkov - informácie o spoločnosti a jej skutočných vlastníkoch sa uvádzajú v katastri nehnuteľností pri registrácii nehnuteľností.
• Súlad s predpismi/AML/KYC – všetky platby prechádzajú prísnymi bankovými a notárskymi kontrolami. Ak sa v dokumentoch vyskytnú akékoľvek nepresnosti, transakcia môže byť dočasne pozastavená.

Kúpa nehnuteľnosti prostredníctvom spoločnosti urýchľuje proces a ponúka daňové výhody. Aby ste sa však vyhli akýmkoľvek oneskoreniam, pripravte si vopred dokumenty, ktoré preukážu, kto spoločnosť skutočne vlastní a odkiaľ pochádzajú jej finančné prostriedky.

Áno, nákup je možný, ale platia veľmi prísne pravidlá. Kryptomenu nemôžete jednoducho previesť priamo predajcovi. Všetky finančné prostriedky musia prejsť cez oficiálne bankové kanály, aby boli v súlade s rakúskymi zákonmi o boji proti praniu špinavých peňazí a KYC.

Typická schéma transakcie:

• Kryptomena → banka / nebankovka. Kryptomena sa najprv vymieňa za fiat peniaze (eura alebo doláre) prostredníctvom licencovanej zmenárne alebo banky.
• → Zverenecký účet. Finančné prostriedky sa ukladajú na notársky alebo bankový zverenecký účet (Treuhandkonto) a zostávajú tam, kým nie je transakcia zaregistrovaná.
• → Transakcia. Po potvrdení legitímnosti finančných prostriedkov a overení všetkých dokumentov sa peniaze prevedú predajcovi.

Čo je zakázané:

• USDT ani žiadnu inú kryptomenu nie je možné použiť priamo ako „hotovosť“ na nákup nehnuteľností.
• Výmena kryptomeny za eurá v hotovosti a pokus o zaplatenie nájomného je porušením zákona a predpisov proti praniu špinavých peňazí.

Kúpa nehnuteľností za kryptomenu je možná, ale len s úplnou transparentnosťou: musíte potvrdiť pôvod finančných prostriedkov a prejsť všetkými bankovými a notárskymi kontrolami. Pokusy o obídenie týchto pravidiel takmer vždy vedú k zablokovaniu transakcie.

Kúpa bytu v Rakúsku za hotovosť nie je len o pohodlí; je to premyslený prístup. Pomôžem vám zmierniť riziká, prezrieť si nehnuteľnosť a vybrať si krajinu, kde budú vaše peniaze bezpečne uložené a môžu rásť.

Hlavné kategórie:

• Nové developerské projekty. Mnoho investorov si vyberá nové byty, najmä vo Viedni a rekreačných oblastiach. Platba bez úveru umožňuje rýchlejšie uzavretie a niekedy aj zľavu od developera.
• Sekundárny trh. Pri kúpe existujúceho domu sú kupujúci s hotovosťou okamžite atraktívnejší pre predávajúcich – takéto transakcie sa uzatvárajú rýchlejšie, najmä v obľúbených oblastiach.
• Byty ako investície . Tí, ktorí kupujú nehnuteľnosti na prenájom, často platia vopred, aby sa vyhli čakaniu na schválenie bankou a rýchlejšie uzavreli obchod.
• Komerčné nehnuteľnosti. Nákup kancelárií, obchodov alebo malých hotelov v hotovosti je menej bežný, ale výhody sú rovnaké: rýchlejšie transakcie, možnosť výhodných podmienok a minimalizované byrokratické riziká.

Kúpa kancelárií, obchodov alebo malých hotelov za hotovosť je menej bežná, ale ponúka rovnaké výhody: transakcia je rýchlejšia, jednoduchšie sa vyjednávajú výhodné podmienky a je menej papierovačiek a rizika.

Kúpa bytu v Rakúsku za hotovosť ponúka investorom značné výhody. To je obzvlášť cenné v Rakúsku, kde je trh konkurenčný a transakcie sú rýchle.

Kľúčové výhody:

• Zľava 2 % – 7 %. Pre predávajúcich je dôležité zabezpečiť hladký priebeh transakcie. Keď kupujúci zaplatí v hotovosti vopred, často môže získať dodatočnú zľavu, najmä ak je o nehnuteľnosť veľa záujemcov.
• Dražby sú ziskovejšie. Na dražbách sú dražitelia s úverovou bonitou odkázaní na schvaľovací proces banky. Kupujúci v hotovosti má výhodu: môže rýchlo zaplatiť a okamžite uzavrieť obchod.
• Rýchlejšie a menej byrokratické. Bez hypotéky nie je potrebné čakať na schválenie bankou, ohodnotenie ani kontroly. Transakcia prechádza priamo cez notára a úschovný účet, čo šetrí značné množstvo času – niekedy týždne alebo dokonca mesiace.

Obzvlášť výhodné je kupovať byty za vlastné peniaze na existujúcom trhu alebo v novostavbách, kde je medzi kupujúcimi konkurencia. V takýchto situáciách často vyhráva ten, kto môže zaplatiť okamžite a rýchlo – rýchlosť a dostupná celá suma určujú výsledok transakcie.

V posledných rokoch sa v Európskej únii objavil všeobecný trend: obmedzenia a kontroly obehu hotovosti, najmä pokiaľ ide o transakcie s nehnuteľnosťami, veľké nákupy alebo cezhraničné transakcie. Existuje na to niekoľko dôvodov:

• Boj proti praniu špinavých peňazí (AML). EÚ zavádza prísne pravidlá, ktoré uľahčia sledovanie peňazí. Veľké transakcie v hotovosti sa považujú za rizikové, pretože môžu byť spojené s praním špinavých peňazí alebo nezákonnou činnosťou. Každá krajina má prahovú hodnotu, nad ktorou sa musí overiť zdroj finančných prostriedkov.
• Boj proti daňovým únikom. Daňové orgány ťažšie kontrolujú hotovosť. Bankové prevody sa ľahšie sledujú, čo umožňuje oficiálne záznamy o transakciách a zvyšuje daňovú transparentnosť.
• Vzostup digitálnych platieb. Keďže takmer všetky platby teraz prebiehajú cez banky a elektronické systémy, veľké sumy hotovosti vyvolávajú podozrenie. Krajiny EÚ podporujú bezhotovostné platby a hotovosť si vyhradzujú najmä na malé výdavky.
• Aktualizácia legislatívy. Rakúsko a ďalšie krajiny EÚ majú zákony, ako napríklad Finanzmarkt-Geldwäschegesetz (FM-GwG), ktoré vyžadujú jasný dôkaz o zdroji finančných prostriedkov pri kúpe veľkého množstva nehnuteľností. Porušenie týchto pravidiel môže viesť k zastaveniu transakcie a môžu byť uložené pokuty.

Aj keď má kupujúci celú sumu v hotovosti, platba bankovkami nie je možná. Zo zákona musia byť veľké nákupy spracované prostredníctvom banky: finančné prostriedky sa prevádzajú z karty na kartu alebo prostredníctvom špeciálneho zabezpečeného účtu. To zabezpečuje, že transakcia je férová a bezpečná pre obe strany.

• Európska únia (EÚ) zavádza všeobecný limit na hotovostné transakcie ako súčasť svojich nariadení o boji proti praniu špinavých peňazí, čo znamená, že veľké hotovostné transakcie budú buď zakázané, alebo prísne kontrolované.
• Diskutuje sa o limite: ak hotovostná transakcia presiahne sumu ~3 000 – 3 000+ EUR, predávajúci (spoločnosť alebo podnik) je povinný zaznamenať údaje o kupujúcom a vykonať jeho identifikáciu.
• Niektoré krajiny, ako napríklad Holandsko, plánujú od 1. januára 2026 zakázať hotovostné transakcie nad 3 000 eur, ak sa na transakcii podieľa profesionálny predajca.
• Ostatné krajiny EÚ navrhujú stanoviť všeobecný maximálny limit pre platby v hotovosti v určitých kategóriách (podnikanie, nehnuteľnosti, luxusný tovar a služby) na približne 10 000 EUR. Tento limit bude povinný, ale krajiny budú môcť zaviesť ešte prísnejšie obmedzenia.

Aký to má vplyv na trh s nehnuteľnosťami a veľké transakcie?

• Ak sa investor pokúsi zaplatiť veľkú sumu priamo v hotovosti, s najväčšou pravdepodobnosťou to nebude možné: spoločnosti, makléri, notári a predajcovia nehnuteľností neakceptujú hotovosť nad stanovené limity.
• Dokonca aj kupujúci bez úverovej histórie je zvyčajne povinný previesť finančné prostriedky prostredníctvom bankového účtu alebo úschovy, aby splnil predpisy o boji proti praniu špinavých peňazí.
• Ak je transakcia formalizovaná a týka sa právnických osôb (spoločnosť, agentúra, predávajúci ako podnikateľ), v každom prípade platia obmedzenia týkajúce sa hotovosti a povinná identifikácia.
• Pre cudzincov, najmä ak používajú neštandardné zdroje financovania (napríklad konverziu kryptomeny na fiat meny), sú požiadavky na overovanie a transparentnosť ešte prísnejšie – transakcie s nejasným pôvodom nemusia byť schválené.

Pri kúpe bytu v Rakúsku nie je najdôležitejšie, koľko peňazí máte. Ani milióny vám nepomôžu, ak neurobíte všetko správne.

Kľúčové body:

• Pre správne formalizovanie transakcie je nevyhnutné spolupracovať s notárom a dodržiavať právne postupy.
• Prejsť kontrolami – kľúčové sú AML, KYC a overenie zdroja finančných prostriedkov.
• Pri výbere lokality a pozemku zohľadnite regionálne obmedzenia a požiadavky Erwerbskommission.
• Správne štruktúrujte nákup – prostredníctvom súkromnej osoby alebo spoločnosti, pričom si vopred premyslite právne a finančné záležitosti.

Investori, ktorí si vopred zhromaždili všetky potrebné dokumenty, vybrali si správny región a premysleli si plán nákupu, získavajú viac výhod z nákupu z vlastných prostriedkov – transakcia je rýchlejšia, bezpečnejšia a má minimálne riziká.