Úvery na nehnuteľnosti v Rakúsku 2026: Ako získať a požiadať o úver

Kúpa domu v Rakúsku sa stáva čoraz populárnejšou pre miestnych obyvateľov aj cudzincov. V roku 2025 bola priemerná hypotekárna sadzba v krajine približne 3,4 % (údaje OeNB), vďaka čomu sú hypotekárne úvery v porovnaní s inými krajinami EÚ dostupné. Získanie hypotéky si však vyžaduje znalosť miestnych predpisov, prípravu dokumentov a pochopenie bankových podmienok.

Ako rakúsky realitný expert pomáham klientom zorientovať sa vo všetkých nuansách a ponúkam pomoc so získaním hypotéky – od výberu banky až po podpísanie úverovej zmluvy. V tomto článku podrobne vysvetlím požiadavky platné v roku 2025 a ako správne požiadať o hypotéku v Rakúsku.

Zavedenie KIM-VO v roku 2022 viedlo k výraznému poklesu hypotekárnych úverov v Rakúsku. Podľa Rakúskej národnej banky (OeNB) sa podiel udržateľných úverov zvýšil z 12 % v prvej polovici roka 2022 na 84 % v prvej polovici roka 2024, čo odráža prísnejšie požiadavky na úverovú bonitu dlžníkov.

Od 1. júla 2025 však KIM-VO prestal byť záväzný, čo bankám poskytlo väčšiu flexibilitu pri posudzovaní úverovej bonity dlžníkov. Napriek tomu FMA naďalej odporúča dodržiavanie základných zásad KIM-VO s cieľom zabezpečiť finančnú stabilitu.

Kľúčové ustanovenia KIM-VO:

• Maximálny pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV): 90 %.
• Maximálny pomer dlhu k príjmu (DSTI): 40 %.
• Maximálna doba splatnosti úveru: 35 rokov.

Zmeny od 1. júla 2025:

• Zrušenie povinných požiadaviek: Banky získali väčšiu flexibilitu pri posudzovaní úverovej bonity dlžníkov.
• Odporúčania FMA: FMA naďalej odporúča dodržiavanie základných zásad KIM-VO na zabezpečenie finančnej stability.
• Flexibilita hypotéky: Možnosť individuálneho prístupu k dlžníkom vrátane možnosti zvýšenia LTV a DSTI, pod podmienkou riadneho odôvodnenia.

Vplyv na podmienky získania hypotéky:

• Hypotéky na kúpu bytu v Rakúsku: Banky môžu ponúkať flexibilnejšie podmienky, ale je dôležité zvážiť individuálnu finančnú situáciu dlžníka. Pri plánovaní rozpočtu zvážte aktuálne ceny bytov vo Viedni .
• Hypotéky na prenájom bytov v Rakúsku: Podmienky sa môžu líšiť v závislosti od ziskovosti nehnuteľnosti a úverovej histórie dlžníka.

Poznámka: Napriek zrušeniu povinných požiadaviek KIM-VO sa odporúča dodržiavať jeho zásady, aby sa zabezpečila finančná stabilita a minimalizovali riziká pri získavaní hypotéky v Rakúsku.

Hypotéky v Rakúsku sú dostupné pre rakúskych občanov aj cudzincov, za určitých podmienok.

• Občania Rakúska a EÚ. Pre nich je proces jednoduchší: stačí preukázať stabilný príjem, zložiť zálohu a splniť štandardné požiadavky banky.
• Cudzinci s povolením na trvalý pobyt (VNZh). Môžu získať hypotéku a kúpiť si nehnuteľnosť na vlastné bývanie. Oficiálny pobytový status výrazne zvyšuje ich šance na schválenie úveru.
• Cudzinci bez povolenia na pobyt. Získanie hypotéky je možné, ale vyžaduje sa súhlas obce. Ten sa udeľuje iba vtedy, ak kúpa spĺňa sociálne, kultúrne alebo ekonomické záujmy Rakúska.
• Investori z krajín mimo EÚ (vrátane Ukrajiny a Ruska) sú tiež oprávnení získať hypotéky, ale banky vykonávajú dôkladnejšie kontroly ich dokumentov, finančnej histórie a zdroja príjmu.

V roku 2025 prešiel proces poskytovania hypoték v Rakúsku zmenami, najmä pre zahraničných kupcov. Hoci sa KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) stal povinným od 1. júla 2025, banky si zachovávajú opatrný prístup a zohľadňujú individuálne finančné okolnosti dlžníkov.

Dlžník musí byť plnoletý a plne spôsobilý na právne úkony. V prípade niektorých programov banky stanovujú hornú vekovú hranicu na konci splácania úveru – zvyčajne 65 – 70 rokov.

Vyžaduje sa rakúske občianstvo, povolenie na trvalý pobyt alebo pobytová karta. Zahraniční investori bez povolenia na pobyt potrebujú na kúpu nehnuteľnosti súhlas obce. Legálny pobyt výrazne zvyšuje šance na schválenie úveru.

Banky overujú príjem dlžníka za posledných 12 – 24 mesiacov, pričom zohľadňujú všetky zdroje príjmu: plat, obchodné aktivity, prenájom nehnuteľností a investície. Analyzujú aj jeho úverovú históriu a pomer obsluhy dlhu (DSR) meria pomer príjmu k povinným platbám. Mesačná splátka hypotéky by zvyčajne nemala presiahnuť 30 – 40 % príjmu.

Zahraniční dlžníci sú často povinní poskytnúť úverové správy zo svojej domovskej krajiny. Dobrá úverová história výrazne urýchľuje proces schvaľovania hypotéky.

Napríklad na kúpu bytu vo Viedni v hodnote 400 000 eur potrebuje občan EÚ príjem 2 500 – 3 000 eur mesačne, zatiaľ čo Ukrajinci alebo Rusi potrebujú 3 500 – 4 000 eur mesačne. Jeden z mojich klientov s príjmom 3 800 eur mesačne dostal hypotéku vo výške 350 000 eur s 30 % akontáciou.

Pre občanov Rakúska a EÚ zvyčajne postačuje pracovná zmluva a doklad o príjme. Podnikatelia sú povinní predložiť daňové priznanie a účtovnú závierku. Zahraniční dlžníci často požadujú notársky overené preklady dokumentov do nemčiny alebo angličtiny.

Od roku 2022 banky vyžadujú, aby minimálne 20 % hodnoty nehnuteľnosti a dodatočné výdavky (notárske poplatky, registrácia, poistenie) boli hradené z osobných zdrojov. Občania krajín mimo EÚ (napr. Ukrajinci a Rusi): 30 – 50 % hodnoty nehnuteľnosti.

Čím vyššia je záloha, tým vyššia je pravdepodobnosť schválenia úveru a tým výhodnejšie sú úrokové podmienky. Pri plánovaní rozpočtu je dôležité vopred zohľadniť všetky výdavky na kúpu nehnuteľnosti . Pre mnohé banky je to tiež ukazovateľ finančnej disciplíny dlžníka.

V niektorých prípadoch banky požadujú ručiteľa, zábezpeku alebo poistenie života a majetku na dobu splácania úveru. To je obzvlášť dôležité pre zahraničných dlžníkov bez dlhej úverovej histórie v Rakúsku.

Získanie hypotéky v Rakúsku sa môže zdať komplikované, najmä pre zahraničných kupcov. S riadnou prípravou a znalosťou kľúčových krokov sa však stane jasným a zvládnuteľným. V roku 2025 budú banky pri posudzovaní rizík naďalej zohľadňovať odporúčania KIM-VO, čo ovplyvní podmienky poskytovania úverov.

Prvým krokom je výber banky a žiadosť o hypotéku. Medzi popredné banky, ktoré ponúkajú hypotéky zahraničným kupujúcim, patria:

• Erste Bank je jednou z najväčších bánk v Rakúsku a ponúka širokú škálu hypotekárnych produktov.
• Raiffeisen banka je známa svojou spoľahlivosťou a rozmanitosťou hypotekárnych riešení.
• UniCredit Bank Austria ponúka zahraničným klientom konkurencieschopné podmienky.
• Sparkassengruppe Österreich je sieť viac ako 700 pobočiek po celej krajine, ktorá zabezpečuje dostupnosť hypotekárnych služieb.

Je dôležité poznamenať, že pre štátnych príslušníkov tretích krajín (ako sú Ukrajinci a Rusi) môže proces vyžadovať ďalšie kroky, ako napríklad získanie povolenia na kúpu nehnuteľností od miestnych úradov.

Po podaní žiadosti banka začne nezávislé ohodnotenie nehnuteľnosti. Toto ohodnotenie je potrebné na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti a výpočet maximálnej výšky úveru, ktorú je banka ochotná poskytnúť. Ohodnotenie zvyčajne vykonávajú certifikovaní odborníci a hradí ho dlžník.

Niektoré banky si účtujú fixný poplatok za ohodnotenie nehnuteľnosti, ktorý môže predstavovať približne 0,5 % z výšky úveru. Napríklad v Bank Austria je poplatok za ohodnotenie približne 261 € pri úvere vo výške 400 000 €.

V tejto fáze musí dlžník poskytnúť kompletný balík dokumentov vrátane:

• Pas alebo občiansky preukaz;
• Doklad o príjme (potvrdenia o mzde, daňové priznania);
• Kúpno-predajná zmluva alebo predbežná zmluva;
• Výpis z katastra (Grundbuchauszug);
• Potvrdenie o dostupnosti zálohy.

Všetky dokumenty vydané mimo Rakúska musia byť preložené do nemčiny a notársky overené. Bez kompletnej sady dokumentov banka nebude môcť žiadosť spracovať.

Po schválení žiadosti a všetkých dokumentov dlžník podpíše s bankou úverovú zmluvu. Zmluva obsahuje podmienky úveru vrátane úrokovej sadzby, doby splácania a ďalších dôležitých podrobností. Odporúča sa dôkladne si preštudovať podmienky zmluvy a v prípade potreby sa poradiť s právnikom.

Posledným krokom je registrácia transakcie v katastri nehnuteľností (Grundbuch). Ide o oficiálne potvrdenie vlastníctva nehnuteľnosti. Proces registrácie môže trvať od niekoľkých týždňov do niekoľkých mesiacov v závislosti od zložitosti transakcie a regiónu. Po registrácii sa dlžník stáva oficiálnym vlastníkom nehnuteľnosti.

Dôležité! Poistenie nehnuteľnosti je povinnou podmienkou pre získanie hypotéky. Kryje škody na dome alebo byte, ako aj zodpovednosť majiteľa. Odporúča sa tiež uzavrieť si Hauschaltsversicherung (poistenie domácnosti) na ochranu vášho majetku.

Úrokové sadzby hypoték v Rakúsku sa tradične považujú za veľmi atraktívne a zvyčajne sa pohybujú medzi 2 % a 5 %. Podľa OeNB je priemerná úroková sadzba hypoték k aprílu 2025 3,42 %, čo je menej ako 4,17 % z októbra 2023, ale viac ako rekordne nízke hodnoty 1,18 % v rokoch 2021 – 2022. Dynamika úrokových sadzieb priamo závisí od finančnej stability bánk a spoľahlivosti dlžníkov.

V roku 2025 budú hypotéky naďalej dostupné pre obyvateľov Rakúska aj zahraničných kupcov vrátane Ukrajincov a Rusov. Základné podmienky úveru závisia od typu nehnuteľnosti, statusu dlžníka, regiónu a konkrétnej banky.

V Rakúsku závisí výška hypotéky od hodnoty nehnuteľnosti a typu úveru. Pri fixnej ​​úrokovej sadzbe si zvyčajne môžete požičať až 70 % hodnoty nehnuteľnosti, niekedy až 80 %. Zvyšok musí byť pokrytý zálohou.

Príklady:

• Novostavba zvyčajne vyžaduje 40% zálohu.
• Pre sekundárne bývanie - 50 %.
• Doba splácania úveru je zvyčajne do 35 rokov, minimálna výška úveru je 25 000 €, horná hranica nie je stanovená.

Ak už vlastníte nehnuteľnosť v Rakúsku, môžete ju použiť ako zábezpeku. Je dôležité mať na pamäti pravidlo: mesačné výdavky plus splátky hypotéky by nemali presiahnuť 40 % vášho hrubého príjmu. Dodatočný príjem z prenájmu môže toto percento znížiť.

1. Fixná úroková sadzba. Najobľúbenejšia možnosť. Doba splatnosti sa zvyčajne pohybuje od 15 do 30 rokov, ale môže sa líšiť v závislosti od banky.

2. Pohyblivá úroková sadzba. Tiež známa ako hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou. Úroková sadzba je viazaná na Euribor a upravuje sa každé tri mesiace.

• Výhody: Úroková sadzba sa môže znížiť, čo vám umožní splatiť pôžičku skôr.
• Nevýhody: Euribor sa môže zvýšiť, čo zvyšuje preplatok.

3. Kombinovaná hypotéka. Kombinuje obe možnosti. Napríklad:

• Pôžička s fixnou úrokovou sadzbou 60 % na dohodnutú dobu
• 40% úver s pohyblivou úrokovou sadzbou 1,5% + Euribor

Vhodné pre komerčné aj rezidenčné nehnuteľnosti, ďalší predaj alebo rekonštrukciu.

V Rakúsku banky ponúkajú hypotéky nielen na kúpu hlavného bývania, ale aj na špeciálne účely vrátane zelených projektov.

Hlavné možnosti:

• Druhé hypotéky sú k dispozícii na rekreačné domy alebo nehnuteľnosti na prenájom. Umožňujú vám investovať do nehnuteľností a generovať príjem z prenájmu.
• Úvery na rekonštrukciu a rekonštrukciu – na rekonštrukciu existujúcich domov alebo bytov vrátane modernizácie na štandardy energetickej účinnosti.
• Komerčné hypotéky – na kancelárie, obchodné a priemyselné nehnuteľnosti.

Programy zelených hypoték:

• UniCredit Bank Austria ponúka zelené hypotekárne záložné listy, ktorých výnosy sa používajú na výstavbu ekologických a energeticky úsporných budov.
• Erste Bank a Sparkasse ponúkajú úvery so zníženými úrokovými sadzbami na vysoko energeticky úsporné domy.

Kúpa nehnuteľností v Rakúsku pre zahraničných občanov vrátane Ukrajincov a Rusov zahŕňa množstvo právnych a finančných aspektov. Hoci je proces dostupný, je dôležité zvážiť nasledujúce:

1. Obmedzenia týkajúce sa nákupu nehnuteľností. V Rakúsku existujú regionálne obmedzenia týkajúce sa nákupu nehnuteľností cudzincami. Najmä spolkové krajiny Tirolsko a Vorarlbersko obmedzujú nákup nehnuteľností cudzincami a vyžadujú si povolenie od miestnych úradov. V iných regiónoch, ako napríklad vo Viedni, sú nákupy možné s povolením na pobyt alebo preukázaním „spoločenského záujmu“ o kúpu nehnuteľnosti.

2. Požiadavka na povolenie. Štátni príslušníci tretích krajín potrebujú na kúpu nehnuteľnosti povolenie od miestnych úradov (Grundverkehrsbehörde). Proces vydávania povolenia môže trvať 3 až 6 mesiacov a závisí od regiónu a typu nehnuteľnosti. Zamietnutie je možné, ak kúpa nie je v súlade s miestnymi záujmami.

3. Vysoké zálohy. Zahraniční kupujúci sú zvyčajne povinní zaplatiť zálohu vo výške 30 – 50 % hodnoty nehnuteľnosti. Táto suma je výrazne vyššia ako v prípade občanov EÚ, kde je minimálna záloha 20 %. Môžu byť potrebné aj ďalšie dokumenty, ako napríklad doklad o finančnej solventnosti a úverovej histórii.

4. Ťažkosti so získaním hypotéky. Zahraniční občania majú v Rakúsku ťažšie získať hypotéku. Banky vyžadujú doklad o stabilnom príjme v eurách a môžu tiež vyžadovať povolenie na pobyt alebo miestneho ručiteľa. Proces žiadosti môže trvať 4 až 6 mesiacov a maximálny pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV) je zvyčajne obmedzený na 50 – 70 %.

Pre zahraničných kupcov nehnuteľností v Rakúsku existujú alternatívne možnosti financovania, ktoré môžu byť užitočné v závislosti od situácie a účelu kúpy. Pozrime sa na tri hlavné možnosti:

1. Využitie rakúskej spoločnosti. Jedným zo spôsobov, ako obísť obmedzenia týkajúce sa cudzincov pri kúpe nehnuteľností, je kúpa nehnuteľnosti prostredníctvom registrovanej rakúskej spoločnosti. Tento prístup môže byť výhodný pre investorov, ktorí chcú nehnuteľnosť prenajímať alebo vykonávať obchodné činnosti. Je však dôležité poznamenať, že si to vyžaduje registráciu spoločnosti v Rakúsku, čo so sebou prináša dodatočné náklady a administratívne postupy.

2. Zapojte miestneho partnera. Kúpa nehnuteľnosti spoločne s občanom EÚ môže zjednodušiť proces akvizície, najmä v regiónoch s obmedzeniami pre štátnych príslušníkov tretích krajín. Takýto partner môže vystupovať ako spoluinvestor a zdieľať náklady a riziká. Je však dôležité starostlivo zvážiť podmienky spoločného vlastníctva a rozdelenia zisku, aby sa predišlo potenciálnym právnym a finančným problémom v budúcnosti.

3. Využívanie sporiacich systémov (Bauspar). Systém Bauspar v Rakúsku je forma sporiaceho úveru určená na zhromažďovanie finančných prostriedkov na kúpu alebo výstavbu domu. Proces zahŕňa dva kroky: sporenie počas určitého obdobia a následné získanie úveru za zvýhodnených podmienok. Maximálna výška úveru v rámci systému Bauspar je 300 000 EUR, pričom úrokové sadzby sú zvyčajne nižšie ako trhové sadzby a sú fixné počas celej doby trvania úveru.

Získanie hypotéky v Rakúsku je proces, ktorý si vyžaduje starostlivé zváženie a dôkladnú prípravu, najmä pre zahraničných občanov vrátane Ukrajincov a Rusov. Úspech závisí vo veľkej miere od výberu správnej banky, prípravy všetkých potrebných dokumentov a pochopenia právnych predpisov, ako sú požiadavky regionálnej vlády a smernice FMA pre poskytovanie úverov.

Aj po zrušení povinných požiadaviek KIM-VO banky naďalej zohľadňujú jeho zásady pri posudzovaní úverovej bonity dlžníkov, zabezpečovaní finančnej stability a bezpečnosti transakcií. Dodržiavanie týchto odporúčaní, plánovanie rozpočtu a kompetentná právna podpora vám umožnia získať hypotéku za výhodných podmienok a s istotou investovať do rakúskych nehnuteľností – a to ako na vlastné bývanie, tak aj na prenájom.