Klasifikácia bývania v Rakúsku: tri osi namiesto jednej

Deväť slov z viedenských inzerátov – Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus – netvorí jednotnú klasifikáciu. Opisujú tri rôzne charakteristiky: vek budovy, jej typ vlastníctva a jej daňový účel.

Jedna nehnuteľnosť má na každej osi jednu hodnotu. Byt možno klasifikovať ako Altbau (bytový dom) podľa veku, ako kondomínium (bytová nehnuteľnosť) podľa vlastníctva a ako Vorsorgewohnung (bytový dom) podľa daňového účelu. Preto je porovnávanie bytov vo Viedni na základe jediného reklamného slova nemožné: Altbau (bytový dom) označuje jeho vek a nepriamo aj jeho stav prenájmu, ale nič o tom, čo kupujúci dostane; Vorsorgewohnung (bytový dom) označuje daňový účel, ale nič o samotnej budove.

Samotný vek nie je dôležitý. Dátum stavebného povolenia určuje režim nájmu, a teda maximálnu sadzbu nájomného a rozsah ochrany nájomcu. Zákon nešpecifikuje len jeden dátum, ale niekoľko, a tie predstavujú rôzne veci.

Trhové označenie pre staršiu budovu. Tento termín nemá jednotný právny dátum.

Právne následky sú viazané na dátum stavebného povolenia, nie na znenie v inzeráte. Sadzbu Richtwert možno vypočítať, ak zmluva spadá pod plné uplatnenie MRG, povolenie bolo vydané pred 8. májom 1945, byt patrí do kategórie A alebo B a jeho podlahová plocha nepresahuje 130 m². Kategória D a podlahové plochy nad 130 m² sú z tohto výpočtu vylúčené.

Architektonické obdobie druhej polovice 19. – začiatku 20. storočia.

Toto slovo označuje čas a štýl výstavby, nie právny režim ani stav stavieb. Stav pamiatky (Denkmalschutz) a jej umiestnenie v chránenej oblasti (Schutzzone) sa kontrolujú samostatne: slovo „Gründerzeit“ neznamená ani jedno, ani druhé.

Reklama sa vzťahuje na povojnovú budovu, nie na nedávno dokončený dom.

Na účely prenájmu je dôležitý dátum povolenia. Nehnuteľnosť v budove postavenej bez štátnych prostriedkov a s povolením po 30. júni 1953 podlieha čiastočnému uplatneniu MRG: obmedzenia základnej sadzby MRG sa tam vo všeobecnosti neuplatňujú. Dokončený bytový dom v budove s povolením po 8. máji 1945 tiež podlieha čiastočnému uplatneniu. Nedávno dokončená budova sa označuje ako „Erstbezug“.

Podkrovie alebo nadstavba je objekt s vlastným režimom v rámci toho istého domu.

Byt vytvorený prestavbou podkrovia s povolením po 31. decembri 2001, s nájomnou zmluvou uzavretou po rovnakom dátume, podlieha čiastočnému uplatneniu MRG. Pre prístavby a nadstavby platí rovnaká logika od 30. septembra 2006. Preto môže mať podkrovie v budove postavenej v roku 1890 iný režim ako byty na nižších poschodiach tej istej budovy.

Táto os odpovedá na otázku, čo presne prechádza na kupujúceho. Slová v inzeráte tu nič neurčujú: rozhoduje výpis z Grundbuchu a doklady o vlastníctve bytu.

Bytový dom ako celok, nerozdelený na bytové domy.

Budova a jej pozemok sa kupujú spolu s existujúcimi nájomnými zmluvami. Zmena vlastníctva tieto zmluvy neukončuje a zabraňuje rastu nájomného na trhovú úroveň: zvyšovanie je obmedzené pravidlami indexácie nájomného. Výnos z takejto nehnuteľnosti sa vypočíta na základe skutočných nájomných zmlúv, nie miestnych sadzieb. Vek budovy nie je v samotnej zmluvnej dobe uvedený, hoci na viedenskom trhu sa tento pojem častejšie používa pre staršie budovy.

Právo užívania s finančným príspevkom, nie vlastníctvo.

Nehnuteľnosť vlastní nezisková bytová organizácia a obyvateľ vystupuje ako nájomca alebo užívateľ. Následný prevod vlastníctva nie je vždy možný: vyžaduje sa účasť bytového úradu (Wohnbauförderung) na zmluve, minimálna veľkosť bytu a absencia stavebných práv tretích strán na pozemku. Žiadosti sa podávajú najskôr päť rokov od uzavretia zmluvy, v 6. až 10. roku, v 11. až 15. roku a v 16. až 20. roku; vlastnícke právo zaniká po 30. roku od prvého nasťahovania sa.

Mestský fond prenájmu mesta.

Vo Viedni to predstavuje približne 220 000 bytov vo viac ako 2 300 budovách spravovaných spoločnosťou Wiener Wohnen. Byty sa prenajímajú podľa mestských prideľovacích nariadení; pre tento segment neexistuje žiadny trh s možnosťami kúpy. Pre investorov je Gemeindebau dôležitý skôr ako kontext pre susedné nehnuteľnosti a faktor v štruktúre dopytu po prenájme, než ako transakčné aktívum.

Radový dom. Existujú dva rôzne typy vlastníctva.

Buď samostatný pozemok s výlučným vlastníctvom, alebo bytový dom v rámci spoločného pozemku. V druhom prípade sa uplatňuje WEG: podiel na spoločnom majetku, spoločenstvo vlastníkov, rezerva na opravy a rozhodnutia schôdze o spoločných priestoroch. Ktorá z týchto dvoch možností sa uplatní, určuje výpis z Grundbuchu a zmluva o vlastníctve bytu, nie slovo „Reihenhaus“.

Nie typ domu ani forma vlastníctva, ale daňová štruktúra dlhodobého prenájmu.

Tento pojem nemá samostatný právny status: označuje štandardný byt v rezidenčnej nehnuteľnosti, kúpený na prenájom s očakávaním odpočtu DPH a odpisov. Ide o jednu zo stratégií investovania do rakúskych nehnuteľností, nie o samostatný typ nehnuteľnosti: samotný pojem nepotvrdzuje ani ziskovosť, ani daňový výsledok.

Vykazovanie závisí od predpokladaného komplexného výsledku hospodárenia. V prípade prenájmu rodinných domov (kleine Vermietung) je predpokladané obdobie príjmu 25 rokov od začiatku prenájmu a maximálne 28 rokov od prvého výdavku. Tieto obdobia sa vzťahujú na prognózované obdobia začínajúce po 31. decembri 2023: predtým platilo 20 a 23 rokov; toto obdobie bolo predĺžené o päť rokov federálnym zákonom č. II 89/2024.

Ak je činnosť uznaná ako prenájom, nájomná zmluva sa stáva oslobodenou od DPH, právo na odpočet DPH zaniká a straty sa nezapočítavajú s inými príjmami. Negatívny výsledok v danom roku sám o sebe k tomuto záveru nevedie.

Prognóza sa vypočíta s daňovým poradcom pred kúpou: vychádza z povolenej sadzby nájomného pre túto konkrétnu nehnuteľnosť, ktorá je určená prvou osou – režimom MRG.

Reklama uvádza označenie trhu. Právny a technický stav sa určuje dokumentmi v tomto poradí:

1. Výpis z grundbuchu. Ukazuje, čo je predmetom práva: podiel na byte, samostatnom pozemku alebo celej budove. Týmto sa dopĺňa os formy vlastníctva.
2. Dátum stavebného povolenia. Prevzatý zo stavebnej dokumentácie, nie z roku výstavby uvedeného v inzeráte. Zahŕňa vek a možné možnosti prenájmu.
3. Listiny vlastníctva bytu. Nutzwertgutachten a Wohnungseigentumsvertrag: podiel, príslušenstvo a účel nehnuteľnosti.
4. Podkrovie, prístavba a prístavba sú samostatné. Majú vlastné povolenie a dátum a ich predpisy sa nemusia zhodovať s predpismi pre zvyšok budovy.
5. Ak je byt obývaný, je potrebná platná nájomná zmluva. Podmienky nájmu a sadzba sú určené touto zmluvou, nie kategóriou budovy.
6. Výpočet prognózy – na investičné účely. Pred nákupom, na základe dostupnej sadzby, nie požadovanej sadzby.

Prvé dve položky označujú kategóriu objektu pozdĺž všetkých troch osí. Zvyšné štyri označujú peňažnú hodnotu tejto kategórie.

Čo je v Rakúsku „Altbau“ ? Je to trhové označenie pre staršiu budovu, často predvojnovú. Neexistuje jednotný dátum, do ktorého by tento termín určoval všetky právne dôsledky. V prípade prenájmov je relevantný dátum stavebného povolenia.

Znamená Neubaudom bol postavený nedávno? Nie. Trhový výraz sa vzťahuje na budovy postavené po vojne vrátane tých zo 60. a 70. rokov 20. storočia. Nedávno dokončené bývanie sa označuje ako „Erstbezug“.

V čom sa Zinshaus líši od Altbau? Ide o charakteristiky na rôznych osiach. Altbau opisuje vek budovy, zatiaľ čo Zinshaus opisuje typ vlastníctva: celá budova bez rozdelenia na bytové jednotky. Dom môže byť oboje.

Je možné kúpiť si Genossenschaftswohnung (všeobecný list vlastníctva)? Právo užívania sa nadobúda finančným vkladom, nie vlastníctvo. Prevod vlastníctva podlieha určitým podmienkam a lehotám a nie je platný pre každý byt.

Sú byty na predaj v Gemeindebau? Takýto trh neexistuje: obecné byty sa prenajímajú podľa pravidiel rozdeľovania nehnuteľností mesta.

Prečo je podkrovný byt drahší ako byt na druhom poschodí v tej istej budove? Jedným z dôvodov je právny aspekt. Byt vytvorený prestavbou podkrovia po 31. decembri 2001 čiastočne podlieha zákonu o monitorovaní a vykazovaní informácií (MRG) pri jeho odovzdaní, zatiaľ čo byty pod ním môžu zostať plne kryté zákonom.

Zaručuje odpočet DPH odpočet DPH? Nie. Odpočet závisí od toho, či lízing vygeneruje kumulatívny zisk v rámci plánovaného obdobia – 25 rokov od začiatku lízingu, až 28 rokov od prvého výdavku. Ak je uznané záložné právo, odpočet sa zruší.

Čo sa kupuje k bytovému domu? Buď samostatný pozemok, alebo podiel na spoločnom pozemku s právami ku konkrétnej budove. Druhá možnosť zahŕňa spoločenstvo vlastníkov, rezervu na údržbu a spoločné rozhodnutia týkajúce sa spoločných priestorov.